この数年でリバースモーゲージがかなり注目を集めるようになっています。
年金がこれからどうなるかわからないですし、寿命が延びているため、老後の資金調達方法として考える人が増えているからなんですね。
しかし、リバースモーゲージは土地を担保にお金を借りるサービスなため、三大都市圏でのみ提供している銀行がほとんどでした。
そこで熊本県でも展開しようと始めたのが熊本銀行のリバースモーゲージ「もっとライフ」です。
そこで、この記事では、
- 熊本銀行のリバースモーゲージのメリットとリスク
- 熊本県内で利用していいエリアはどこか？
について、詳しく解説していきたいと思います。
熊本銀行の「もっとライフ」の特徴
はじめにリバースモーゲージ・ローンについて少しだけ解説します。
リバースモーゲージ・ローンとは？
リバースモーゲージ・ローンとは、
「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」
する仕組みのローンのことです。
その主なメリットは、
- 死ぬまで自宅に住み続けられる
- 高齢でもお金を借りられる
の２点が大きいですね。
デメリットとしては、
- 死ぬまで金利がかかる（場合によっては払い続けなければならない）
- 相続人の了承が必要な場合がある
- 担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけない
といった点があります。
これらのデメリットについては、後ほど詳しく解説します。
熊本銀行の「もっとライフ」の契約条件
*2018年12月31日現在
| 項目 | 条件 |
| 年齢 | ５５才以上８０歳以下（配偶者がいる場合には、配偶者の年齢が５０歳以上） |
| 年収 |
収入があり、収入・納税等に関する証明書等を必要に応じてご提出いただける方 |
| 対象物件 |
戸建て |
| 使い途 |
原則、自由。 ただし、事業性資金・金融商品を購入する資金を除く |
| 融資極度額 |
|
| 対象地域 |
熊本市内および熊本市近郊 |
| 相続人の同意 |
必要なし。ただし、（株）朝日信託とリバースモーゲージ信託の契約を結ぶ必要あり |
| 担保評価額の見直し |
年に１回。 担保評価が借入額を下回った場合には、その分を一括または分割で返済 |
| 返済方法（金利分） | 毎月支払い |
| 返済方法（元本） |
の２種類から選べる |
| 金利 |
変動金利（詳細は窓口で確認してください） |
| 費用 |
その他、登記費用・印紙税など実費 |
朝日信託とリバースモーゲージ信託を結ぶ必要がある
リバースモーゲージ・ローンでは、自宅の持ち主（と配偶者）が死んだ後に売却して清算する仕組みのため、通常は相続人が売却することになります。
そのため、相続人全員が納得しないと名義を変えて売ることができませんから、全員分の承諾書をもらう銀行が多いです。
しかし、熊本銀行の「もっとライフ」は、リバースモーゲージ信託という仕組みを使うため、相続人全員の同意は必要ありません。
というのも、自宅の名義が信託会社に移ってしまうため、相続財産の対象から外れてしまうからです。
そのため、相続人からの承諾をもらうのが面倒な人にとっては、使いやすいと言えるでしょう。
ただし、朝日信託とリバースモーゲージ信託の契約を結ぶ必要があるので、余計に費用がかかる点に注意が必要です。
契約者が死んでも、配偶者が契約を引き継ぐことができる
この点は地味に使いやすいメリットと言えます。
契約者は旦那さんのケースが多いため、奥さんが契約を引き継げなければ、その後は家を引っ越さなければいけません。
他行では２〜３年間しか住み続けられない契約もありますから、もっとライフは使いやすい条件になっていると言えるでしょう。
売却金額が借入金より少ない場合でも、追加で返済を求められることはない
また、この点も大きなメリットと言えます。
数十年後の不動産市況によっては、思うような価格で売れない可能性もありますからね。
一方で、借入金よりも売却金額が多かった場合には、相続人の手元にお金が残りますが、一時所得扱いになるので税金の申告が必要になります。
熊本銀行のリバースモーゲージの注意点
ここからは、リバースモーゲージを使う際に、考えておくべき注意点について解説します。
「郊外の戸建て」は使ってはいけない
リバースモーゲージのもっとも怖いところは、「数十年先に売却をして清算」という点です。
これは「死ぬまで住み続けられる」というメリットである一方で、「数十年先までの土地価格の変動リスク」でもあるからです。
2008年に日本の人口はピークを打ち、１０年過ぎました。
これから人口はもっと減っていくわけですから、土地価格が下落しやすいエリアは、当然増えていきます。
過去２０年間の住宅地の下落率を調べてみたところ、全国平均で４割下落していました。
もし、現在2,000万円と評価されたとしても、２０年後には1,200万円まで下がって、担保割れになる可能性は十分にあるのです。
熊本県の住宅地は、２０００年ごろから４割下落している
また、この５年間で土地価格が上昇していると言われていますが、熊本県内で上昇しているのは、熊本市などの大都市の一部だけで、他の市町村では軒並み下落傾向にあります。
過去５年間で上昇しているのは、熊本市の周辺の一部のみ
熊本銀行の「もっとライフ」が利用できるのは、熊本市とその周辺だけなので、この５年間は土地価格が上昇傾向にあったわけですが、郊外のエリアでは下落している地点も多く見られます。
さらに、熊本市では立地適正化計画と作り、「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」の線引きを行いました。
今後は「そうでないエリア」では、公共サービスも徐々に削られていくはずですから、土地価格の下落が加速することが予想されます。
赤色で囲まれた部分：熊本市の「住んで欲しいエリア」
そのため、１つの目安としては、この垢枠のエリアから外れた場所では、利用しない方がいいでしょう。
もう少し詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。
また、このサイトでは、４７都道府県の主な市区の土地価格の現状と、将来予想について解説しています。
こちら↓のページから、各市区を探せますので、興味のある方はご覧になってみてください。
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