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この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。
ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか？」について簡単に説明させてください。
このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか？下がっているのか？」「これからどうなるのか？」といったことを解説しています。
そして、これまで４７都道府県・４００以上の市区町村・５万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。
そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。
「なぜ上がった（下がった）のか？」「これからどうなるのか？」はある程度わかるんです。
特に住宅地については、「人の動き（人口の増減）」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。
ですが、「その不動産はいくらが適正なのか？」はとても難しい。
というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも２倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。
じゃあ、なぜそんなことが起こるのか？
その理由をこの記事で詳しく解説しました。
ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。
それでは参りましょう。
公示地価は本当に信用できるのか？
おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか？」だと思います。
そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。
ですが、公示地価は基準地価と合わせても５万地点しかありません。
全国の宅地の数は約8,300万筆（地点）なので、1,600分の１しかないんですよ。
不動産取引の多い新宿区でも１１８地点しかない
そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。
そもそも、公示地価はどうやって作られるのか？
しかし、問題はそれだけではありません。
そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか？
公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。
ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。
例えば、「○町１丁目２−１」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。
このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。
では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。
公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる
（参考：国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ）
アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。
なんとわずか６分の１しか回収できていないのです。
新宿区の土地取引のアンケート回収件数（過去２年分）
ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて１５件。取引ゼロのところもかなりあります。
しかも、このデータは２年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。
仮にある地域で土地の取引が５件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。
回収率が６分の１なわけですから、当然ですよね。
そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか？
「これぐらいじゃないか？」と推測で決める場合も当然あるわけです。
そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、
「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」
と後悔してしまうことになるんですね。
同じ地域なのに、１.５倍の坪単価で売れる？
まずは、実際にその事実を確認してください。
今回取り上げた地域は、神奈川県の茅ヶ崎市です。
「大都市だから高く売れるんでしょ？」と思われても嫌なので、人口24万人程度の郊外のフツーっぽい都市を選びました。
茅ヶ崎市 十間坂（じゅっけんざか）
十間坂地区は、茅ケ崎駅の近くにある、国道１号線を挟んだ住宅地です。
この十間坂の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：65万円／坪
- 実際の取引価格：57〜100万円／坪
と、公示地価の約0.9〜1.5倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約1.75倍です。
１つだけだとアレなので、茅ヶ崎市でもう１例見てみましょう。
茅ヶ崎市 小和田（おわだ）
小和田地区は、辻堂駅から1kmほど離れた住宅地です。
この小和田の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：68万円／坪
- 実際の取引価格：53〜76万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.1倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約1.4倍です。
ちなみに、どちらの取引も住宅地で、国道などの大きな通りや商業地ではありません。
同じような立地条件なのに、これほど価格が違うのです。
全国どこでも、このような価格差で取引されている
今回は茅ヶ崎市を例に取り上げましたが、全国約２００の都市で同じように調べてみたところ、公示地価とかなりかけ離れた取引がたくさん見つかりました。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。
では、どうやってそれを調べられるのか？
答えは不動産の一括査定です。
というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。
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