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「買い替えを考えて売却したら、あとで税金をたくさん払うことになって困った」
なんてことにならないように、「不動産を売った後の税金の計算方法」について、３分でわかるようにザックリ解説します。
細かくてムズカしい話は一切ナシ！
３ステップで、カンタンに理解できるように図解します。
記事の中でさらに詳しい別記事の紹介もしていますが、最後にあらためて、まとめています。
なので、途中で気になった記事があっても、気にせずに読むことができるようになっています。
不動産を売った時の税金は、３ステップで計算可能
その３ステップとは、以下の通り
- 利益がいくらかを計算する
- 特例が使えるかを確認する
- 保有期間をもとに、税率をかける
です。
カンタンそうですよね？
１. 利益がいくらかを計算する
不動産の利益の計算式は以下の通りです。
①売値はわかりますよね。
②経費は、売買でかかった費用です。
具体的には、
- 売買でかかった不動産会社へ払う仲介手数料
- 印紙税
- 土地を売るために払った解体費用
などが対象になります。
③の買値も、土地と建物以外にもお金がかかってますよね。
具体的には、
- 土地・建物の購入代金
- 建築代金
- 購入時にかかった税金（登録免許税、不動産取得税、印紙税など)
- 不動産会社への仲介手数料
- 測量費
- 整地費・建物の取り壊し費用など
- 設備費（リフォーム費、エアコンなど）
- 改良費
- 一定の借入金利子（住宅ローンの利息など）
などが含まれます。
ただし、土地の買値はそのまま使えますが、建物の買値は「減価償却」と呼ばれる計算をしなければいけません。
「今まで住んでいい思いをしたでしょ？その分は買値から差し引きます」
ということで、買値から差し引かないといけないのです。
ここからちょっと計算式が出てきます。
自宅を売却しても3,000万円以下の人には関係ないので、そのような人は読み飛ばしてもOKです。
建物の減価償却費の計算方法
建物の価格は、購入時の消費税からわかります。というのも、土地には消費税がかからないからです。
例えば、消費税が3%の時に一戸建てを3,000万円で購入して、消費税が60万円かかっていたとすれば、建物部分の買値は2,000万円ということになります。
で、減価償却費の計算式は、以下のようになります。
あー、計算式って面倒ですよね（笑）
実際の数字を入れてみましょう。
木造で、１０年住んでいた場合はこうなります。
これが減価償却費です。
ちなみに償却率は、建物の造りによって違います。
木造なら0.031、マンションなら0.015で計算すれば問題ありません。
| 償却率 | 主な建物例 | |
| 木造 | 0.031 | 木造の戸建て |
| 金属造①（肉厚3mm以下） | 0.036 | 積水ハウス、ヘーベルハウス、トヨタホームなど |
| 金属造②（肉厚3〜4mm) | 0.025 | |
| （鉄骨）鉄筋コンクリート | 0.015 | マンション |
というわけで、建物の買値は、
1,442万円ということになります。
ここが１番のハードルでしたね。
買値がわからない場合には、売値の5%が買値
これ以外の場合として、実家を相続したり、買値がわからない場合がありますよね？
その場合には、売却額の5%を買値として使うことになるため、95%が利益となりますから、かなり税金が増える可能性があります。
まずは買値がわかる証明書などを探しておく必要がありますね。
２. 特例が使えるかを確認する
次に、この利益を特例を使って差し引けるかを確認しましょう。
ここでは、マイホームを売却した場合の特例を主に取り上げます。
① 3,000万円の特別控除
マイホームを売却する場合に、まず押さえておくべきはこの特例です。
利益から3,000万円を差し引けるわけですから、ほとんどの人がここで税金を払わなくてもよくなるはずです。
仮に買値がわからない実家を相続して売却した場合にも、諸費用込みで売値が3,157万円以下であれば、税金がかからない計算になります。
また、夫婦で共有名義の場合には、それぞれの持ち分の範囲で利用可能です。
夫婦名義の場合の活用例
| 持ち分 | 特例の利用可能額 | |
| 旦那さん | 5,000万円 | 3,000万円 |
| 奥さん | 1,000万円 | 1,000万円 |
② 10年超所有軽減税率の特例
所有期間が10年以上の場合には、①の3,000万円の特別控除に加えて、軽減税率の特例も使えます。
具体的には、
| 利益額 | 軽減税率 |
| 6,000万円以下の部分 | 14.21% |
| 6,000万円以上の部分 | 20.315% |
となります。
3,000万円の特別控除を差し引いて、なお利益がある場合は、こちらの税率を使うことが可能です。
③ 特定居住用財産の買換え特例
①、②と一緒に使うことはできませんが、住んでいた不動産を売却して、新しい家を購入した場合に、新しい家を売却する時まで課税を先送りできます。
具体的な条件として、
- 床面積が50㎡以上、土地面積が500㎡（約150坪）以下
- 売却した不動産の売値が１億円以下
- 住宅ローン控除は使えない
- 新しい家の購入代金が、売却代金より少ない場合は、差額が収入として見られる
といった縛りがあります。
そのため、買値がわからない実家を4,000万円以上で売却して、それ以上の家を購入する場合などでメリットがある特例ですね。
④ 平成21〜22年に購入した土地は、1,000万円の特別控除が使える
そのまんま、題名の通りの特例です。
⑤ 空き家の3,000万円特別控除
空き家を相続してから３年以内に売却した場合に、3,000万円の特別控除を受けられます。
相続人が複数人いる場合には、相続人数分だけ特別控除を使えるので、例えば3人の共有名義の空き家を売却した場合には、最大で9,000万円の特別控除を受けることが可能です。
ただし、
- 相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたものであること
- 売却額が1億円以下
- 耐震リフォーム、または解体して売却すること
といった条件を満たす必要があります。
３. 所有期間に応じて、税率を掛け合わせる
利益から特例を使って差し引いたあとは、所有期間に応じて税率を掛け合わせれば税金がいくらかわかります。
所有期間に応じた税率は、以下の通りです。
| 所有期間 | 税率 |
| 短期譲渡所得（５年以下） | 39.63% |
| 長期譲渡所得（５年超） | 20.315% |
ただし、所有期間の計算方法に注意が必要です。
購入した日から計算するのではなく、購入した翌年の1月1日から期間を計算することになるからです。
所有期間は、買った翌年の１月１日からカウント
短期売却になると、税率が一気に上がるので、注意しましょう。
まとめ
というわけで、ザックリでもイメージできたでしょうか？
まず大前提として、
- 利益が出ていなければ、税金を払う必要はない
- 利益は特例で減らすことができる
という点を押さえれば大丈夫でしょう。
特にマイホームでは3,000万円の特別控除が使えるので、都心のよほど高いエリアの不動産か、買値のわからない相続した不動産でなければ税金を払うケースは少ないでしょう。
また、買値がわからない場合には、売値の5%が買値になりますので、かなり税金が取られることになります。
95%が利益となれば、２割近い税金が取られる可能性もありますからね。
なるべく負担を減らしたいのであれば、高く売るための工夫が必要です。
こちらの記事で、不動産を高く売るためのコツを解説しています。
不動産の売却には、想像以上に時間がかかる
また、注意したいポイントは、不動産の売却は思っている以上に時間がかかるという点です。
アットホームによるアンケート調査によると、
- 築１５年の戸建て 平均11ヶ月
- 築１１年のマンション 平均６ヶ月
という結果でした。
「現在の不動産市場も東京オリンピックまで」と考えている人も多いですし、実際にその頃から金利も上昇しそうなので、売却するなら早めに動かれた方がいいかもしれませんね。
こちらの記事で、不動産の売却の流れをわかりやすくまとめています。
何から手をつけていいかわからない方は、こちらを参考にしてください。
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