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不動産の売却は、一生に何度もないことなので、慎重になってしまいますよね。
数百万円〜数億円のお金が動きますから、いくらで売るかを決めるのも難しいですし、取引の流れだって、どう進むのかイメージができないじゃないですか？
実際、不動産の取引について、国土交通省が「１番難しい、または不安なことは何ですか？」とアンケートをしたところ、
- １位：価格の妥当性がわからない
- ２位：契約の流れがわからない
でした。
やっぱり、みんなが同じところで悩んでいるんですよね。
「売り出し価格をいくらにするか？」によって、手元に入ってくるお金が百万円単位で変わってきますし、
「取引の流れ」を知っておくことで、不動産会社選びに失敗したり、トラブルに巻き込まれる心配も減りますからね。
細かいところまで知ろうと思えば、奥が深いのが不動産取引ですが、この記事では、
- 土地を売却するまでの流れ
- 最初にやっておくべき準備項目
ついて解説していきます。
最初にこの２点を押さえておけば、その後に詳しいことを知りたいと思った時でも、チンプンカンプンにならずにすむはずです。
また、記事の中でさらに詳しい別記事の紹介もしていますが、最後にあらためて、まとめています。
なので、途中で気になった記事があっても、気にせずに読むことができるようになっています。
それでは参りましょう。
土地売却の流れは７ステップ
土地の売却の流れは、以下の７つのステップに分けて考えると理解しやすいです。
１、売却準備
最初にすべきは、「隣地との境界が確定されているか？」を確認することです。
というのも、特に相続した不動産などの場合には、不動産の売買がきちんとできるように境界を確定されていない場合があるからです。
「確定測量図」または「確定実測図」というような「確定○○○」という図面があるかどうかを最初に確認してください。
また、戸建ての土地であればあまり問題ありませんが、「土壌汚染」や古い井戸を埋めたなどの「地下埋設物」があるかも、買い手に事前に説明する必要があります。
過去にどんな使われ方をしていたのかをわかる範囲で確認しておきましょう。
２、価格査定
価格査定は、売却準備と同時並行で行うのが良いでしょう。
境界の確定や土壌汚染などの調査では、不動産会社に相談した上で行う方が安心ですからね。
ですが、そういった相談を先にしてしまうと、「その業者で依頼しないと悪いな、、、」と思ってしまうかもしれません。
そう思ってしまうことは人として自然なことだと思います。ですが、思い入れのある土地でしょうから、なるべく高くも売りたいですよね？
実は、不動産会社によって得意・不得意がありますから、数百万円単位で査定価格も変わってしまうので、不動産会社選びは慎重に行うべきです。
例えば、下の事例は神奈川県の茅ヶ崎市の土地取引なのですが、香川駅というところから徒歩４〜５分の住宅地が、坪35〜71万円と２倍以上の坪単価で売買されています。
こういった取引は、どこの町でも探せば見つかります。
あなたの住んでいる町でも、同じような取引があって驚くはずです。
そのため、複数の不動産会社から査定をもらった方がいいでしょう。
この辺りの詳しいことは、こちらの記事で解説しています。
３、媒介契約
不動産会社に売却を依頼する契約を「媒介契約」と言います。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
の３種類があるのですが、不動産会社では必ずと言っていいほど、2か3を勧めてきます。
というのも、この２つの媒介契約は「１社だけとの契約」なので、不動産会社にとって都合がいいからです。
ですが、この２０年以上の流れを見ると、逆に「２社以上との契約」の方が増えています。
なぜ「２社以上との契約（一般媒介契約）」が増えているのか？
その事情は、こちらの記事で詳しく解説しました。
４、販売活動
不動産会社と媒介契約を結んだ後は、不動産会社が販売活動を行います。
ホームページや不動産サイト、折込チラシなどを駆使して売却活動を進めていきます。
土地の売却では、戸建てやマンションと違って建物の中を見ることはないので、売主がやることは特にありません。
ですが、買い手から「地下埋設物はありますか？」といった問い合わせは来る可能性があります。
土地は数千万円単位のお金が動くので、古井戸などの風水的な問題を気にする人もいますからね。
また、工場跡地などの場合には、土壌汚染の可能性もあり、十分に調べずに売却してしまうと、あとあとトラブルになる可能性があるので、事前に調べておく必要があります。
５、売買契約
買い手が決まったら、売買契約を結ぶことになります。
売買契約をする時には、手付金として売却金額の10%程度を受け取ることが一般的です。
また、契約では売主が「瑕疵（かし）担保責任」を負うことになります。
具体的には、土壌汚染があったり、地下埋設物があったのに、言わなかったり知らずに引き渡した場合には、契約を解除されたり損害賠償責任を負うことになるのです。
土地の瑕疵担保責任には、莫大なお金がかかる場合も多いので、事前の土壌調査や利用履歴をきちんと調べておかないといけません。
ただし、個人で調査しきれない場合には、瑕疵担保責任を免除してもらうように交渉することも可能です。
６、引き渡し
引渡では残金の入金があります。
また、
- 土地に抵当権がついている場合には、抵当権の抹消
- 固定資産税、都市計画税の精算
なども、このタイミングで行います。
７、確定申告
土地の売却を行なった後は、翌年の2〜３月に確定申告が必要になる可能性があります。
- 利益が出た場合
- 売却損が出たものの、給与所得や事業所得と合わせて節税したい場合
には、確定申告をしなければいけません。
特に相続した土地で、買値がわからない場合は注意が必要です。
というのも、買値がわからない場合には、売値の5%を買値として計算しなければいけないからです。
95%が利益になるので、確定申告が必要になりますからね。
税金がかかるかどうかの計算方法は、こちらの記事で詳しく解説しています。
最初にやっておくべき準備項目
ここまで売却の流れを解説してきましたが、最初にすべきことは、以下の２点です。
- 隣地との境界が確定されているかを確認すること
- 不動産会社への査定
１.については、土地の権利書などと一緒に保管しているはずですので、確認してみてください。
ですが、２.はハードルが高いですよね。
不動産の取引では、数百〜数億円単位のお金が動くので、不動産会社へ払う手数料も数十万〜数百万円単位になりますから、「強引」「しつこい」といったイメージ通りの不動産会社や、営業マンと出会う可能性もありますからね。
できることなら、いつでも気軽に断れる状況で、相談したいと思いませんか？
もし、あなたがちょっとでも同じように感じたのであれば、一括査定サービスを利用した方がいいかもしれません。
というのも、不動産の一括査定を使えば、
- 机上査定というメールで査定がもらえる方法が選べるので、不動産会社に会わなくても「いくらで売れるか？」がわかる
- 複数の不動産会社に査定をもらえるので、比較することで高く売れる会社がわかる
といったメリットがありますからね。
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「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」
という人も大丈夫。
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