この記事では富士宮市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、富士宮市の公示地価、基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）富士宮市万野原新田字御殿跡３６８０番１３ | 富士宮（3100） | 9.8 | 0.0% | -1.0% |
| 公）富士宮市山宮字長穴２２３０番１外 | 富士宮（5000） | 7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）富士宮市万野原新田字大森新道東３１４１番２７ | 富士宮（3100） | 15.3 | -0.2% | -1.7% |
| 公）富士宮市宮町３１５番１６外 | 富士宮（700） | 23.2 | -0.3% | -1.1% |
| 公）富士宮市若の宮町８１２番 | 富士宮（900） | 20.2 | -0.3% | -4.7% |
| 公）富士宮市北町２０４８番２外 | 富士宮（1700） | 18.6 | -0.4% | -3.8% |
| 公）富士宮市神田川町１０番３外 | 富士宮（950） | 19.5 | -0.5% | -5.6% |
| 公）富士宮市宮原字出口４６２番３５ | 富士宮（3700） | 12.8 | -0.5% | -3.7% |
| 公）富士宮市光町１５１９番１外 | 西富士宮（1300） | 19 | -0.5% | -4.5% |
| 公）富士宮市源道寺町７１番１外 | 富士宮（750） | 18.8 | -0.5% | -3.6% |
| 公）富士宮市宝町７５９番６外 | 西富士宮（600） | 18.5 | -0.5% | -4.4% |
| 公）富士宮市粟倉南町６９番 | 富士宮（4600） | 12.3 | -0.5% | -3.9% |
| 公）富士宮市大鹿窪字三沢９４０番５８外 | 西富士宮（5300） | 5.5 | -0.6% | -5.1% |
| 公）富士宮市淀師字上中村５８９番２２ | 西富士宮（1900） | 15.2 | -0.6% | -4.9% |
| 公）富士宮市西小泉町３１番１２ | 源道寺（800） | 19.8 | -0.7% | -3.1% |
| 公）富士宮市西町５７８番７外 | 西富士宮（110） | 19.3 | -0.7% | |
| 公）富士宮市黒田字内ク子１１０番４０ | 富士宮（2000） | 14 | -0.7% | -4.5% |
| 公）富士宮市小泉字神祖１２２１番２ | 源道寺（1700） | 14 | -0.7% | -4.9% |
| 公）富士宮市大岩字南谷戸４２番１５ | 富士宮（2600） | 13.4 | -0.7% | -4.5% |
| 公）富士宮市野中字向林１０３３番１０ | 富士宮（2100） | 13.3 | -0.7% | -6.3% |
| 公）富士宮市小泉字向原１９３６番５外 | 源道寺（1300） | 16 | -0.8% | -5.1% |
| 公）富士宮市上井出字芝山８６８番２２ | 富士宮（12000） | 4 | -0.8% | -7.0% |
| 公）富士宮市山本字下川原２１８番１ | 富士根（850） | 11.8 | -0.8% | -5.8% |
| 公）富士宮市山本字長峯６０８番６７ | 富士宮（4500） | 7.9 | -0.8% | -7.8% |
| 公）富士宮市東町１２０６番１ | 富士宮（900） | 23.3 | -0.8% | -5.1% |
| 公）富士宮市大岩字峰谷戸４８１番８ | 富士宮（4100） | 11.6 | -0.8% | -5.6% |
| 公）富士宮市大久保字久保通３２０番１ | 芝川（2600） | 3.8 | -0.9% | -4.2% |
| 公）富士宮市粟倉字下大塚８６０番４ | 富士宮（5400） | 6.4 | -1.0% | -4.0% |
| 公）富士宮市大中里字出口１１７２番３ | 西富士宮（1600） | 12 | -1.1% | -7.2% |
| 公）富士宮市中央町１５０番５外 | 富士宮（150） | 28.8 | -1.1% | -6.1% |
| 公）富士宮市安居山字上ノ原７１０番２９外 | 西富士宮（2200） | 10.7 | -1.2% | -8.5% |
| 公）富士宮市北山字東下組５１１１番１ | 富士宮（6400） | 6.5 | -1.5% | -9.6% |
| 公）富士宮市東町１１２番６６ | 富士宮（200） | 21.8 | -1.6% | -8.2% |
| 公）富士宮市杉田字寺地５０９番３２ | 富士宮（5200） | 7.7 | -1.7% | -8.3% |
| 公）富士宮市猪之頭字大向１２８０番８外 | 富士宮（17000） | 1.6 | -2.0% | -9.3% |
| 基）富士宮市万野原新田字中通３９１４番２２ | 富士宮（3700） | 16.6 | 0.0% | -0.4% |
| 基）富士宮市小泉字前田８４３番１ | 源道寺（400） | 9.8 | 0.0% | 0.0% |
| 基）富士宮市山宮字下蒲澤２２８８番３外 | 富士宮（5700） | 9 | 0.0% | 0.0% |
| 基）富士宮市ひばりが丘６９１番外 | 富士宮（1800） | 19 | -0.2% | -1.5% |
| 基）富士宮市小泉字荻間５９１番９ | 源道寺（950） | 17.3 | -0.2% | -1.7% |
| 基）富士宮市万野原新田字宮五本松４１０８番１４ | 富士宮（4200） | 12.1 | -0.3% | -1.9% |
| 基）富士宮市富士見ケ丘８４６番 | 富士宮（2000） | 16.8 | -0.4% | -3.4% |
| 基）富士宮市矢立町７６０番２ | 富士宮（1400） | 19.9 | -0.5% | -3.4% |
| 基）富士宮市外神東町１５５番９ | 富士宮（4800） | 12.8 | -0.5% | -2.8% |
| 基）富士宮市源道寺町１３８７番 | 源道寺（140） | 18.3 | -0.5% | -4.8% |
| 基）富士宮市淀川町２５番１１ | 西富士宮（1000） | 17.8 | -0.6% | -3.8% |
| 基）富士宮市ひばりが丘４８１番 | 富士宮（1600） | 17.5 | -0.6% | -3.6% |
| 基）富士宮市山本字中戸原４６３番３ | 富士宮（2700） | 11.3 | -0.6% | -3.1% |
| 基）富士宮市宮原字中本村３７５番１５ | 富士宮（3700） | 14.9 | -0.7% | -3.8% |
| 基）富士宮市西町８５８番２外 | 西富士宮（570） | 19.9 | -0.7% | |
| 基）富士宮市小泉字寺ノ後１６３８番１９４ | 源道寺（2500） | 13.7 | -0.7% | -4.6% |
| 基）富士宮市錦町１６２１番１６外 | 富士宮（180） | 22 | -0.7% | -3.9% |
| 基）富士宮市小泉字大辻２４９４番１２外 | 富士宮（3800） | 8.8 | -0.7% | -5.0% |
| 基）富士宮市舞々木町５７９番 | 富士宮（2700） | 16 | -0.8% | -5.3% |
| 基）富士宮市野中字中村９８９番１１ | 富士宮（1600） | 13.8 | -0.9% | -5.0% |
| 基）富士宮市若の宮町８１２番 | 富士宮（900） | 20.2 | -1.0% | -3.9% |
| 基）富士宮市中央町１５０番５外 | 富士宮（150） | 28.9 | -1.1% | -5.3% |
| 基）富士宮市青木字東谷戸３８４番２ | 西富士宮（2500） | 10.1 | -1.3% | -5.8% |
| 基）富士宮市大中里字甲石８５７番４ | 西富士宮（1100） | 12.6 | -1.3% | -5.2% |
| 基）富士宮市下条字堀之内７１０番６ | 西富士宮（6100） | 6.6 | -1.5% | -6.5% |
| 基）富士宮市上稲子字赤丸３９４４番２ | 稲子（3200） | 2.2 | -1.5% | -5.6% |
| 基）富士宮市大宮町１６２番４ | 富士宮（350） | 24.2 | -1.5% | -5.8% |
| 基）富士宮市羽鮒字松林７７４番１０ | 芝川（1400） | 6.4 | -1.5% | -7.2% |
| 基）富士宮市沼久保字東谷外６２２番 | 沼久保（1000） | 5.4 | -1.8% | -8.3% |
| 基）富士宮市外神字久保１７９９番３８ | 西富士宮（4500） | 7.1 | -1.8% | -7.7% |
| 基）富士宮市内房字落合３８９０番１１ | 芝川（2400） | 5.3 | -1.8% | -8.6% |
| 基）富士宮市北山字堀久保４３６７番４ | 富士宮（8700） | 6 | -2.2% | -9.5% |
| 基）富士宮市村山字横沢１００１番３ | 源道寺（6200） | 4.2 | -2.3% | -8.6% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、富士宮市の土地価格の動き
富士宮市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で１０.９%下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で１.１%のマイナス、商業地も１.１%のマイナスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、全地点で下落しています。
特に富士宮駅周辺の商業地や、南側のエリアで大きく下落しているところが目立ちますね。
なぜ富士宮市では、これほど下落しているのか？
最も大きな理由は、農地の宅地化です。
この10年で、静岡県内の農地は、約0.9万ヘクタール（ha）も減っています。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約90万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
この点を確認するために、この7年間で人口が100人以上の減少、または増加している地区を調べてみました。
富士宮市の地区別の人口変化（2014.1〜2021.1）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
（参考：富士宮市 「富士宮市地域・年齢別人口（行政区別）」）
ちょっとゴチャっとしていますが、細く見てみると、
- 富士宮駅より北側、国道139号線の近くで人口が増えている
- それ以外のエリアでは、ほぼ減少している
といった点に気づかれると思います。
詳しく見るために、Google マップの航空地図で確認してみたところ、まだまだ農地が多く残っていて、１０〜２０戸単位で、まとまった住宅地が作られていました。
農地が新しい住宅地に変わるということは、古くからある住宅地の買い手が減ることになりますので、周辺の土地価格が下がりやすくなるわけです。
富士宮市の人口も減少傾向に
さらに、富士宮市の人口は減少傾向にあります。
富士宮市の人口は、2013〜20年の7年間で約3,200人ほど減っていました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口も、この７年間で約2,400人も減っていました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
買い手となる人が減っている上、農地から変わった新興住宅地に人気が集中しているため、それ以外のエリアの土地価格が下がりやすくなっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、富士宮市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから富士宮市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した富士宮市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約7,000減少するそうです。
富士宮市では、これから10年間で約7,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、30〜40代人口でも、2020→30年の10年間で約7,000人減る見通しです。これから10年で、買い手が２割以上も減る計算になります。
富士宮市の30〜４0代人口は、2020→30年で約7,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、今後はさらに買い手がつきにくい土地が増えるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、富士宮市の土地価格は、
- 人口の減少から、市内全域で下落が止まらない
- 今後は、若い世代の人口がさらに減っていくので、市内全体で土地価格がさらに下がる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「矢立町（やたてちょう）」という、富士宮市役所の北側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：20万円／坪
- 実際の取引価格：6.8〜23万円／坪
と、公示地価の約0.3〜1.1倍で取引されていました。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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