（画像出典：Alpsdake 達磨山から望む戸田漁港に流れる戸田大川の河口部、静岡県沼津市戸田）
この記事では沼津市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、沼津市の公示地価、基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）沼津市北高島町１８５０番２０ | 沼津（1000） | 43.2 | 0.8% | 0.8% |
| 公）沼津市三枚橋字日ノ出町３４７番６ | 沼津（1500） | 44.9 | 0.0% | -0.7% |
| 公）沼津市沼北町１丁目８５７番５ | 沼津（1400） | 39.6 | 0.0% | -2.4% |
| 公）沼津市大岡字古求３１７４番９ | 沼津（4500） | 31.3 | 0.0% | -2.1% |
| 公）沼津市大岡字佃９５６番３０ | 沼津（2200） | 38 | 0.0% | -0.9% |
| 公）沼津市岡宮字上二又久保１３２７番３７外 | 沼津（4800） | 31.2 | 0.0% | -0.2% |
| 公）沼津市岡宮字洞畑９９６番１２ | 沼津（3700） | 35 | 0.0% | 0.0% |
| 公）沼津市緑ケ丘５番２０ | 沼津（3000） | 34.3 | 0.0% | -3.7% |
| 公）沼津市大岡字六反田２２４２番１６ | 沼津（2500） | 35.3 | 0.0% | -1.8% |
| 公）沼津市足高字尾上３９６番７７外 | 沼津（7400） | 14.1 | 0.0% | 1.2% |
| 公）沼津市大諏訪字八反田５６１番２ | 沼津（3900） | 16.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）沼津市東椎路字東荒２９３番１１ | 沼津（4000） | 27.1 | -0.2% | 0.0% |
| 公）沼津市中沢田字中沢３９０番８ | 沼津（2400） | 32.3 | -0.3% | -2.1% |
| 公）沼津市庄栄町６番２ | 沼津（460） | 51.2 | -0.6% | -4.3% |
| 公）沼津市杉崎町２５５番３ | 沼津（1400） | 42.6 | -0.8% | -4.4% |
| 公）沼津市大岡字堂下５０２番１２ | 沼津（2800） | 31.7 | -0.8% | -4.8% |
| 公）沼津市筒井町９番１２外 | 沼津（2300） | 36 | -0.9% | -7.6% |
| 公）沼津市本郷町４０２番３ | 沼津（1400） | 35.6 | -0.9% | -5.3% |
| 公）沼津市新沢田町１７４番６ | 沼津（2500） | 34.7 | -0.9% | -7.1% |
| 公）沼津市大手町２丁目９番３ | 沼津（450） | 54.5 | -1.2% | -8.3% |
| 公）沼津市高島町３番８ | 沼津（200） | 70.3 | -1.4% | -7.4% |
| 公）沼津市大手町５丁目５７番２外 | 沼津（120） | 91.7 | -1.4% | -8.9% |
| 公）沼津市上土町５番 | 沼津（550） | 64.4 | -1.5% | -8.0% |
| 公）沼津市宮町１４番 | 沼津（1100） | 39.9 | -1.6% | |
| 公）沼津市市場町１１番２５ | 沼津（1100） | 38.3 | -1.7% | -9.4% |
| 公）沼津市大諏訪字南道並１８９番１ | 片浜（1200） | 24.6 | -1.7% | -8.2% |
| 公）沼津市東椎路字小屋敷１１５番１００ | 沼津（4100） | 23.5 | -1.8% | -7.5% |
| 公）沼津市北今沢６番１ | 片浜（1100） | 24 | -1.9% | -8.1% |
| 公）沼津市東椎路字中尾１７３３番２０ | 片浜（2100） | 25.8 | -2.0% | -5.9% |
| 公）沼津市西条町１５９番 | 沼津（570） | 47.2 | -2.1% | -8.9% |
| 公）沼津市本町２７番 | 沼津（950） | 45.2 | -2.1% | -9.3% |
| 公）沼津市西島町９７９番２ | 沼津（1900） | 26.9 | -2.2% | -10.7% |
| 公）沼津市下香貫字汐入２２２５番４外 | 沼津（4200） | 19.3 | -2.2% | -12.4% |
| 公）沼津市常盤町２丁目１０番４ | 沼津（1700） | 22.1 | -2.2% | -14.0% |
| 公）沼津市下香貫字前原１４８６番６ | 沼津（3000） | 21.9 | -2.2% | -12.5% |
| 公）沼津市東原字堤下通２２７番４外 | 片浜（2100） | 21.9 | -2.2% | -8.5% |
| 公）沼津市原字鳥澤６５９番２８ | 原（1300） | 17.8 | -2.4% | -12.5% |
| 公）沼津市原字町添１１２６番２ | 原（600） | 25.1 | -2.4% | -10.6% |
| 公）沼津市小諏訪字一ノ坪１５６番７外 | 沼津（2300） | 25.9 | -2.5% | |
| 公）沼津市柳澤字西側７８４番１外 | 沼津（8100） | 11.4 | -2.5% | -11.3% |
| 公）沼津市原町中３丁目１３番２２ | 原（1300） | 26 | -2.8% | -12.6% |
| 公）沼津市青野字横橋２４５番３外 | 原（2100） | 18.8 | -3.1% | -13.9% |
| 公）沼津市口野字尾高２３９番１８ | 沼津（11000） | 8.9 | -5.3% | -25.3% |
| 公）沼津市下香貫字楊原５３０番４５ | 沼津（2800） | 24.4 | ||
| 基）沼津市米山町５０７番１１ | 沼津（900） | 49.5 | 0.7% | 0.7% |
| 基）沼津市三枚橋字日ノ出町３４７番６ | 沼津（1500） | 44.9 | 0.0% | -0.7% |
| 基）沼津市神田町１４９３番４ | 沼津（2100） | 39.6 | 0.0% | -0.8% |
| 基）沼津市山王台１４４番４ | 沼津（800） | 43.2 | 0.0% | -1.5% |
| 基）沼津市小林台８番１３外 | 沼津（5400） | 30.6 | 0.0% | -0.4% |
| 基）沼津市沼北町２丁目１２１７番５ | 沼津（2000） | 37 | 0.0% | -0.9% |
| 基）沼津市小諏訪字奥内殿９０９番 | 沼津（2900） | 17 | 0.0% | -0.8% |
| 基）沼津市花園町１３番７ | 沼津（2700） | 35.3 | -0.9% | -4.5% |
| 基）沼津市南本郷町５５６番４ | 沼津（2000） | 33 | -1.0% | -4.8% |
| 基）沼津市高島町１０３番１７ | 沼津（170） | 59.4 | -1.1% | |
| 基）沼津市中瀬町２７６番 | 沼津（2700） | 29.2 | -1.1% | -6.6% |
| 基）沼津市平町１２番３ | 沼津（600） | 43.6 | -1.5% | -7.0% |
| 基）沼津市寿町７８３番３外 | 沼津（1600） | 41.6 | -1.6% | -5.3% |
| 基）沼津市西間門字東通２７４番２外 | 沼津（1800） | 30.5 | -1.6% | -5.6% |
| 基）沼津市三園町７６８番２ | 沼津（1800） | 36.3 | -1.8% | -6.0% |
| 基）沼津市吉田町６７９番３ | 沼津（1500） | 31.4 | -2.0% | -7.5% |
| 基）沼津市千本中町４１番１ | 沼津（2000） | 22 | -2.1% | -9.7% |
| 基）沼津市大手町５丁目５７番２外 | 沼津（120） | 92.4 | -2.1% | -7.3% |
| 基）沼津市大手町５丁目７１番７外 | 沼津（280） | 76.6 | -2.1% | -7.9% |
| 基）沼津市石川字前田６７５番８ | 原（4000） | 12.9 | -2.5% | -8.9% |
| 基）沼津市大平字池田２８７４番４３４ | 沼津（8000） | 17.2 | -2.6% | -8.9% |
| 基）沼津市今沢字西町６８９番１９ | 片浜（850） | 24.6 | -2.6% | -8.4% |
| 基）沼津市駿河台１７番１７ | 沼津（3000） | 29.8 | -2.9% | -7.9% |
| 基）沼津市原字御殿場８９１番１６ | 原（450） | 26.7 | -3.2% | -11.2% |
| 基）沼津市本字松下８５０番４ | 沼津（1600） | 23 | -3.3% | -13.0% |
| 基）沼津市下香貫字木ノ宮８０２番２６ | 沼津（3600） | 22.9 | -3.5% | -13.2% |
| 基）沼津市一本松字下道５１２番３ | 原（1800） | 13.7 | -3.5% | -10.8% |
| 基）沼津市原字東沖１７０２番４４ | 原（1700） | 23.5 | -3.8% | -11.0% |
| 基）沼津市井田字上條１３０番 | 井田バス停（150） | 2.9 | -4.3% | -21.9% |
| 基）沼津市戸田字入浜４１０番１３ | 戸田バス停（300） | 12.1 | -4.4% | -20.3% |
| 基）沼津市戸田字宮脇１５７４番１０外 | 宮の前バス停（200） | 6 | -4.7% | -21.9% |
| 基）沼津市志下字南通４２４番１外 | 沼津（5400） | 11.8 | -5.3% | -20.8% |
| 基）沼津市多比字着川６８４番１１外 | 沼津（9000） | 9.4 | -5.3% | -20.8% |
| 基）沼津市西浦久連字西町６１５番１２ | 沼津（17000） | 7 | -5.4% | -21.5% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、沼津市の土地価格の動き
沼津市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で１４.２%下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で１.６%のマイナス、商業地は２.２%のマイナスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、沿岸部の下落率が大きくなっています。
中心部の沼津駅の近くでも、南側の沿岸部よりのエリアでは10%以上の下落率のところが多くあります。
逆に北側の沼津駅から少し離れた住宅地では、いくつか横ばいの地点もあります。
なぜ沼津市では、これほど下落しているのか？
最も大きな理由は、農地の宅地化です。
この10年で、静岡県内の農地は、約0.9万ヘクタール（ha）も減っています。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約90万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
この点を確認するために、この7年間で人口が100人以上の減少、または増加している地区を調べてみました。
沼津市の地区別の人口変化（2013.4〜2020.4）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
ちょっとゴチャっとしていますが、細く見てみると、
- ほぼ全域で人口が減少しているが、特に沿岸部での減少が大きい
- 沼津駅周辺と北側の一部のエリアで増加している
といった点に気づかれると思います。
詳しく見るために、Google マップの航空地図で確認してみたところ、まだまだ農地が多く残っていて、１０〜２０戸単位で、まとまった住宅地が作られていました。
例えば、赤色のマークは沼津東高校のある岡宮地区ですが、この辺りはまだ多くの農地が残っており、新しい住宅地が次々と作られていました。
農地が新しい住宅地に変わるということは、古くからある住宅地の買い手が減ることになりますので、周辺の土地価格が下がりやすくなるわけです。
沼津市の人口も減少傾向に
さらに、沼津市の人口は減少傾向にあります。
沼津市の人口は、2013〜20年の7年間で約11,000人ほど減っていました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口も、この７年間で約7,600人も減っていました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
買い手となる人が減っている上、農地から変わった新興住宅地に人気が集中しているため、それ以外のエリアの土地価格が下がりやすくなっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、沼津市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから沼津市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した沼津市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１.８万人減少するそうです。
沼津市では、これから10年間で約１.８万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、30〜40代人口でも、2020→30年の10年間で約１.３万人減る見通しです。これから10年で、買い手が２割以上も減る計算になります。
沼津市の30〜４0代人口は、2020→30年で約１.３万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、今後はさらに買い手がつきにくい土地が増えるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、沼津市の土地価格は、
- 農地の宅地化や、人口の減少から、沼津駅の周辺のごく一部を除いて、下落傾向にある
- 今後は、若い世代の人口がさらに減っていくので、市内全体で土地価格が下がる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「東椎路（ひがししいじ）」という、沼津市立病院の周辺の住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：27万円／坪
- 実際の取引価格：18〜31万円／坪
と、公示地価の約0.6〜1.15倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約１.７倍です。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
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