八王子市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　Carbonium, 八王子市片倉町）

 

この記事では八王子市の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

 

 

１、八王子市の土地価格

（１）公示地価（2024.1.1現在）NEW!

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
八王子市石川町２９６８番９外	北八王子（500）	39.6	10.1%	31.9%
八王子市北野町５８７番２	北野（1100）	49.5	7.1%	29.3%
八王子市子安町１－３２－１６	八王子（520）	104	5.7%	10.5%
八王子市越野２６番１３	京王堀之内（1100）	56.1	4.9%	6.9%
八王子市子安町１－２７－２４	八王子（400）	99.3	4.9%	5.6%
八王子市中町３－１４	八王子（360）	192.4	4.9%	6.4%
八王子市明神町４－２－１８	京王八王子（220）	140.3	4.7%	8.4%
八王子市東浅川町３４０番９	高尾（750）	46.2	4.5%	7.7%
八王子市別所１丁目１８番３	京王堀之内（700）	63.4	4.3%	6.7%
八王子市明神町２－８－１６	京王八王子（650）	80.2	4.3%	12.0%
八王子市片倉町９３９番９２	片倉（1300）	40.3	4.3%	5.2%
八王子市旭町２－６	八王子（0）	894.3	4.2%	2.7%
八王子市南大沢２丁目１８番１０	南大沢（550）	66	4.2%	9.9%
八王子市元横山町３－１１－６	八王子（1200）	66	4.2%
八王子市中野上町１－１５－１８	八王子（2200）	41.6	4.1%	3.3%
八王子市横山町９－１３	八王子（580）	149.8	4.1%	6.3%
八王子市大和田町４－８－８	京王八王子（1500）	58.7	4.1%	9.2%
八王子市台町４－３２－１７	西八王子（700）	75.9	4.1%	7.5%
八王子市別所１丁目１８番１９	京王堀之内（920）	59.4	4.0%	5.9%
八王子市並木町８－１６	西八王子（1000）	59.4	4.0%	5.3%
八王子市本町２２－３	八王子（1300）	76.9	4.0%	7.4%
八王子市三崎町５－１０	八王子（440）	138.6	4.0%	7.1%
八王子市東町７－４	八王子（200）	435.6	3.9%	9.1%
八王子市天神町２番１４外	八王子（1100）	79.9	3.9%	7.6%
八王子市暁町２－７－２１	八王子（2200）	44.6	3.8%	3.8%
八王子市上野町６３番２６外	八王子（1400）	72.6	3.8%	7.3%
八王子市台町４丁目１５１番３	西八王子（120）	127.1	3.8%	6.9%
八王子市東浅川町５５７番１２	高尾（1400）	55.1	3.7%	7.1%
八王子市大和田町４－３２－４	北八王子（680）	55.1	3.7%	5.0%
八王子市散田町３－６－２１	西八王子（450）	73.6	3.7%	8.3%
八王子市緑町１９０番１２	八王子（1200）	46.5	3.7%	6.0%
八王子市台町１－１４－１０	八王子（1400）	65.3	3.7%	5.9%
八王子市散田町２－３２－２	西八王子（1200）	46.9	3.6%	5.2%
八王子市上野町１０９番２１	八王子（1400）	66	3.6%	6.4%
八王子市堀之内字三号２５６番８３	京王堀之内（1300）	47.9	3.6%	5.1%
八王子市高尾町１７３３番３	高尾（700）	48.2	3.5%	5.0%
八王子市大塚５８番３７	大塚・帝京大学（400）	48.8	3.5%	7.2%
八王子市めじろ台２丁目４５番１４	めじろ台（500）	48.8	3.5%	3.5%
八王子市椚田町５６８番８	めじろ台（1300）	48.8	3.5%	3.5%
八王子市狭間町１７３７番５	高尾（950）	48.8	3.5%	3.5%
八王子市椚田町５１３番１４	めじろ台（900）	60.1	3.4%	2.8%
八王子市松木３２番１５外	京王堀之内（650）	71	3.4%	5.9%
八王子市東浅川町４５番５	高尾（1400）	50.8	3.4%	3.4%
八王子市高倉町６０番３外	北八王子（780）	61.1	3.4%	6.9%
八王子市平岡町３０－１３	八王子（1900）	61.1	3.4%	3.9%
八王子市中野上町３－３６－１０	八王子（3800）	32.7	3.3%	3.1%
八王子市片倉町２１６８番２外	片倉（750）	40.9	3.3%	5.1%
八王子市みつい台１－２３－７	八王子（4400）	30.7	3.3%	3.1%
八王子市松木３５番１８	京王堀之内（450）	63.7	3.2%	6.0%
八王子市みなみ野３－１８－２５	八王子みなみ野（750）	64.4	3.2%	8.3%
八王子市堀之内２丁目２６番１２	京王堀之内（1100）	54.1	3.1%	5.1%
八王子市片倉町８０７番４	片倉（200）	54.5	3.1%	6.5%
八王子市北野町５３５番２６	北野（410）	65.3	3.1%	5.3%
八王子市元本郷町２－１８－４	西八王子（1400）	55.1	3.1%	5.0%
八王子市元本郷町４－７－４	西八王子（900）	67.3	3.0%	5.7%
八王子市八幡町５－１１	八王子（1400）	91.7	3.0%	3.7%
八王子市北野台２－２９－６	北野（2800）	34.7	2.9%	2.9%
八王子市元八王子町２丁目３３４６番１１	高尾（3300）	27.8	2.9%	1.6%
八王子市打越町１４８１番５９	片倉（800）	46.9	2.9%	5.2%
八王子市長房町１４３１番２	高尾（1500）	35.6	2.9%	3.8%
八王子市大塚６５９番３	大塚・帝京大学（950）	47.5	2.9%	2.9%
八王子市石川町８０１番２	小宮（650）	35.6	2.9%	2.9%
八王子市元八王子町３丁目２１５３番９５	高尾（1800）	23.8	2.9%	1.4%
八王子市上柚木字四号２０６番４	南大沢（2600）	36	2.8%	2.8%
八王子市長沼町１２０２番３４	北野（600）	48.5	2.8%	3.5%
八王子市楢原町４７３番２	八王子（4700）	37.3	2.7%	3.7%
八王子市小宮町１０４８番２	小宮（380）	37.3	2.7%	3.7%
八王子市久保山町１丁目２５番３	小宮（1100）	37.6	2.7%	3.6%
八王子市諏訪町１２２番５	八王子（5100）	25.4	2.7%	2.0%
八王子市横川町４４４番２外	西八王子（1600）	38.3	2.7%	3.6%
八王子市打越町１３４４番２１	北野（540）	51.8	2.6%	4.7%
八王子市めじろ台４丁目２０番４	めじろ台（280）	51.8	2.6%	2.6%
八王子市川町１２８番１０２	高尾（4300）	23.8	2.6%	0.3%
八王子市下柚木２丁目１０番２外	南大沢（2300）	54.8	2.5%	3.8%
八王子市横川町１０８番５５外	西八王子（1400）	41.3	2.5%	5.9%
八王子市片倉町７００番４	片倉（300）	55.1	2.5%	5.7%
八王子市散田町５－１３－８	西八王子（1300）	55.4	2.4%	5.7%
八王子市館町２９８番８	狭間（1000）	41.6	2.4%
八王子市暁町１－２１－９	八王子（2300）	57.8	2.3%
八王子市堀之内３丁目１７番１２	京王堀之内（700）	58.1	2.3%	4.8%
八王子市長房町２３０番９５	西八王子（2000）	29.4	2.3%	2.3%
八王子市絹ヶ丘３－２８－１３	北野（1800）	32.7	2.3%	3.1%
八王子市長房町５６番３３	西八王子（1200）	30	2.2%	3.4%
八王子市東浅川町１番４０	西八王子（1500）	46.2	2.2%	3.7%
八王子市大楽寺町２１９番４	八王子（6000）	24.7	2.2%	1.6%
八王子市片倉町４５３番４	片倉（630）	46.5	2.2%	2.2%
八王子市小比企町１１４７番２２	京王片倉（1200）	46.9	2.2%	2.9%
八王子市長沼町１０４番９８	長沼（1400）	33	2.0%	-3.8%
八王子市小比企町５３３番９	山田（420）	51.5	2.0%	3.3%
八王子市西浅川町５６番７	高尾（1100）	34.7	1.9%	2.9%
八王子市長沼町７６５番５	長沼（300）	52.1	1.9%	3.3%
八王子市上柚木字十一号１０５０番３	南大沢（2200）	35	1.9%	1.9%
八王子市中野山王２－２１－６	八王子（3100）	35	1.9%	1.9%
八王子市絹ケ丘１－２７－２	北野（1200）	36	1.9%	1.9%
八王子市長沼町２６８番１１	長沼（500）	54.5	1.9%	2.5%
八王子市狭間町１８０４番３２	高尾（1400）	32.7	1.9%	2.1%
八王子市東浅川町６５４番４	めじろ台（1100）	37	1.8%	2.8%
八王子市諏訪町２１番３外	八王子（5600）	32.1	1.8%	0.3%
八王子市小比企町１８１０番７	山田（1000）	38	1.8%	2.7%
八王子市寺田町２５９番５	めじろ台（1500）	38	1.8%	0.9%
八王子市楢原町１５１０番１６	八王子（5600）	26.6	1.8%	0.2%
八王子市下柚木字十七号２１２６番４	南大沢（1800）	32.5	1.8%	1.5%
八王子市弐分方町８２番１	八王子（6500）	21.2	1.7%	1.1%
八王子市梅坪町２９４番６	八王子（4000）	23.4	1.7%	0.7%
八王子市裏高尾町５３２番６	高尾（1800）	27	1.6%	1.1%
八王子市小比企町１０２５番４	京王片倉（1100）	42.6	1.6%	0.8%
八王子市館町１５６８番７	めじろ台（1900）	32.3	1.6%	1.0%
八王子市南陽台１－１４－１０	平山城址公園（2000）	32.5	1.5%	0.0%
八王子市丹木町３丁目１８２番２１	八王子（5400）	21.9	1.5%	1.1%
八王子市犬目町２０８番１１	八王子（4400）	28.7	1.5%	0.7%
八王子市川口町２９０３番１３外	八王子（7900）	20.1	1.5%	-0.5%
八王子市上壱分方町３５３番４０	八王子（6700）	22.4	1.5%	0.7%
八王子市横川町８３７番１５	八王子（5000）	29.5	1.5%	-0.6%
八王子市川口町１５４０番４３０	八王子（6000）	21.6	1.4%	0.8%
八王子市元八王子町３丁目２２６９番５	高尾（1800）	25.7	1.3%	0.5%
八王子市緑町２９１番６	山田（160）	51.8	1.3%	1.9%
八王子市楢原町４３３番８	八王子（4700）	26.7	1.3%	0.6%
八王子市川口町１５７６番１外	八王子（6300）	26.8	1.2%	0.5%
八王子市中野町２１０４番３３	八王子（3700）	29.6	1.2%	0.9%
八王子市石川町２５６８番１０	北八王子（1100）	32.3	1.2%	1.0%
八王子市大谷町７１４番６外	京王八王子（2200）	32.7	1.2%	0.8%
八王子市犬目町５０８番１３	八王子（5700）	22.4	1.2%	1.0%
八王子市丸山町１６番４	小宮（2300）	29.3	1.1%	-0.2%
八王子市石川町２５２番２	小宮（1300）	31.5	1.1%	0.5%
八王子市西寺方町１０１９番６４	高尾（7000）	16	1.0%	-6.7%
八王子市元八王子町２丁目１２１０番３	高尾（2400）	23.2	1.0%	-0.4%
八王子市寺田町７６４番２	めじろ台（2300）	30	1.0%	-0.1%
八王子市元八王子町１丁目３５４番２	高尾（2900）	34.3	1.0%
八王子市戸吹町３３２番４	秋川（3000）	18.5	0.9%	0.0%
八王子市宮下町７０６番４外	八王子（7500）	19.3	0.9%	-0.8%
八王子市宮下町５９５番４	八王子（7800）	21.7	0.8%	-0.2%
八王子市元八王子町１丁目２４２番７１	高尾（3300）	21.9	0.8%	-2.2%
八王子市下恩方町２０９５番６	高尾（4900）	18.3	0.7%	-0.2%
八王子市滝山町２丁目４６８番７外	八王子（4800）	24.7	0.7%	-1.3%
八王子市西寺方町１１０６番１５	高尾（6600）	20.3	0.5%	-0.5%
八王子市西寺方町７１２番３８	高尾（6000）	21.9	0.5%	-0.4%
八王子市川口町４６２番４外	八王子（8500）	17.6	0.2%	-1.8%
八王子市戸吹町５２１番１外	秋川（3100）	11.9	0.0%	-1.9%
八王子市美山町５５３番１	高尾（7000）	12	0.0%	-2.4%
八王子市裏高尾町１１１２番１	高尾（3000）	13.5	0.0%	-2.9%
八王子市初沢町１４２９番６４	高尾（1100）	24.5	0.0%	-4.9%
八王子市横川町９８５番５	西八王子（2800）	18.6	0.0%	-5.0%
八王子市横川町９５６番１５	西八王子（2500）	21.8	0.0%	-6.1%
八王子市美山町９４６番	高尾（6200）	0.5	-0.6%	-2.5%
八王子市上柚木字十六号１６４４番イ	南大沢（2100）	0.9	-0.8%	-3.3%
八王子市川口町２４５５番	八王子（7800）	0.6	-1.2%	-5.6%
八王子市楢原町５１４番５	八王子（4800）	26.7
八王子市大和田町３－１２－９	京王八王子（1200）	52.8
八王子市清川町１６番３	西八王子（2300）	41.9

 

（２）基準地価（2023.7.1現在）

*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の（　）内は、駅からの距離（m）

住所または地番	最寄駅	坪単価（万円）	前年比	2018年比
八王子市石川町２９６８番９外	北八王子（ 500）	37.3	10.8%
八王子市散田町３－１５－２３	西八王子（ 520）	70	5.5%	8.2%
八王子市明神町３－２０－５	京王八王子（ 70）	551.1	4.4%	5.0%
八王子市北野町５８０番１３	北野（ 620）	59.4	4.0%	5.9%
八王子市中町３－１４	八王子（ 360）	188.8	4.0%	5.0%
八王子市南大沢一丁目１５番３４	南大沢（ 950）	60.7	4.0%
八王子市南大沢二丁目２０６番８	南大沢（ 800）	62	3.9%	9.3%
八王子市高尾町１５８３番５	高尾（ 1）	89.1	3.8%	2.7%
八王子市初沢町１２９３番１	高尾（ 350）	71.9	3.8%	6.9%
八王子市城山手２－２６－４	高尾（ 2000）	36	3.8%	3.8%
八王子市子安町３－８－７	八王子（ 480）	91.4	3.7%	6.1%
八王子市子安町１－２７－２４	八王子（ 400）	97.4	3.5%	5.0%
八王子市打越町３４４番６	北野（ 0）	128.7	3.4%	4.0%
八王子市千人町２－２－１５	西八王子（ 230）	110.6	3.4%	4.0%
八王子市高倉町２１番８	北八王子（ 540）	55.1	3.1%
八王子市寺町２９番２	八王子（ 600）	88.4	3.1%	4.7%
八王子市子安町４－１０－１５	八王子（ 160）	171.6	3.0%	4.4%
八王子市並木町８－１６	西八王子（ 1000）	58.1	2.9%	2.9%
八王子市子安町３－３４－２	京王片倉（ 500）	70	2.9%	3.4%
八王子市南大沢四丁目３９番１６	南大沢（ 1400）	50.2	2.7%	4.1%
八王子市狭間町１７５２番５	高尾（ 800）	51.2	2.6%	5.4%
八王子市廿里町２４番５	高尾（ 340）	52.8	2.6%	4.6%
八王子市千人町３－１５－１８	西八王子（ 500）	66.3	2.6%	4.1%
八王子市越野２６番１３	京王堀之内（ 1100）	54.1	2.5%	3.8%
八王子市長房町１４８１番１９	高尾（ 1500）	40.9	2.5%	4.2%
八王子市散田町４－３５－１５	西八王子（ 1100）	41.3	2.5%	1.6%
八王子市大和田町４－８－８	京王八王子（ 1500）	57.1	2.4%	6.8%
八王子市大和田町５－２３－１２	京王八王子（ 1300）	57.4	2.4%	3.6%
八王子市大塚１５１８番２外	大塚・帝京大学（ 360）	43.9	2.3%	3.1%
八王子市片倉町２９５番１	京王片倉（ 540）	45.5	2.2%	1.5%
八王子市元横山町３－１０－１	八王子（ 1200）	77.6	2.2%	3.1%
八王子市めじろ台四丁目１番３外	めじろ台（ 130）	77.9	2.2%	1.7%
八王子市片倉町９５６番２外	片倉（ 400）	47.2	2.1%	3.6%
八王子市堀之内三丁目３４番１外	京王堀之内（ 200）	79.9	2.1%	1.7%
八王子市上野町９９番１０	八王子（ 1200）	64	2.1%	2.1%
八王子市緑町８９３番５外	京王片倉（ 600）	48.5	2.1%	2.8%
八王子市下柚木二丁目２７番１０	南大沢（ 1800）	48.5	2.1%	1.4%
八王子市台町２－２０－４	西八王子（ 900）	65	2.1%	3.7%
八王子市散田町１－１２－３	西八王子（ 700）	48.8	2.1%	1.4%
八王子市堀之内二丁目１３番３外	京王堀之内（ 850）	52.5	1.9%	3.9%
八王子市七国６－３６－１５	八王子みなみ野（ 1800）	53.1	1.9%	2.5%
八王子市大塚２４０番６０	中央大学・明星大学（ 1300）	43.2	1.6%	0.8%
八王子市東浅川町１番４０	西八王子（ 1500）	45.5	1.5%	3.0%
八王子市堀之内二丁目１０番４	京王堀之内（ 550）	68.3	1.5%	2.5%
八王子市緑町２７１番１７	山田（ 300）	47.2	1.4%	1.4%
八王子市横川町１６番３	西八王子（ 1200）	47.2	1.4%	0.7%
八王子市めじろ台二丁目４５番１４	めじろ台（ 500）	47.5	1.4%	0.7%
八王子市椚田町５３３番１７	めじろ台（ 850）	47.9	1.4%	2.1%
八王子市大楽寺町４５６番１４	八王子（ 4900）	27.5	1.3%	0.4%
八王子市諏訪町１２２番５	八王子（ 5100）	25.1	1.3%	0.7%
八王子市北野町１２２番３	八王子（ 1100）	53.1	1.3%	1.9%
八王子市弐分方町５６１番１７	八王子（ 5500）	23.7	1.1%	0.4%
八王子市楢原町３１８番１７	八王子（ 4300）	31.7	1.1%	1.1%
八王子市叶谷町９０７番２	八王子（ 4400）	29.5	1.0%	-0.6%
八王子市寺田町１３番２０	めじろ台（ 1700）	34	1.0%	0.0%
八王子市楢原町５５５番４	八王子（ 5200）	34	1.0%	0.0%
八王子市小宮町６９８番２２	小宮（ 700）	34.3	1.0%	1.0%
八王子市石川町２５９番１外	小宮（ 1300）	35.6	0.9%	0.0%
八王子市打越町１５３２番１１０	北野（ 1200）	35.6	0.9%	0.0%
八王子市鑓水字濱道２１３９番１２	多摩境（ 2300）	36	0.9%	-0.9%
八王子市暁町２－３１－２９	八王子（ 2300）	36.3	0.9%	0.0%
八王子市宇津木町９４０番１０３	小宮（ 1700）	29.3	0.9%	0.9%
八王子市中野上町４－２６－１９	西八王子（ 1800）	37.6	0.9%	0.9%
八王子市中野町２７４０番１	八王子（ 4500）	37.6	0.9%	-0.9%
八王子市大和田町７－１４－７	八王子（ 1800）	39.9	0.8%	0.8%
八王子市東中野字二十号１４３６番４	大塚・帝京大学（ 640）	40.9	0.8%	0.8%
八王子市大和田町１－２８－１１	京王八王子（ 1900）	41.9	0.8%	1.6%
八王子市館町１８２１番１３５	めじろ台（ 2500）	23.1	0.7%	0.0%
八王子市山田町１６３２番１	山田（ 450）	47.2	0.7%	1.4%
八王子市富士見町３７－１０	京王八王子（ 1800）	50.5	0.7%	0.7%
八王子市大和田町４－２３－８	京王八王子（ 1900）	55.1	0.6%	1.2%
八王子市楢原町１６０８番８	八王子（ 5900）	22.8	0.6%	-0.4%
八王子市元八王子町二丁目１１５８番１０	高尾（ 2400）	23.6	0.6%	-0.6%
八王子市川口町１８９０番１６	八王子（ 6800）	18.3	0.5%	-0.9%
八王子市中山字三号４７８番	北野（ 2700）	7	0.5%	-4.1%
八王子市川口町１６２０番３	八王子（ 6700）	21.3	0.5%	-0.8%
八王子市大楽寺町１１１番７	八王子（ 6800）	22.1	0.4%	-0.9%
八王子市泉町１２６６番７	八王子（ 5100）	30.4	0.3%	-0.5%
八王子市石川町１６１５番１２	北八王子（ 920）	32.6	0.3%	0.3%
八王子市西寺方町５６３番９２	高尾（ 4800）	14.9	0.0%	0.0%
八王子市高月町１２３７番５	東秋留（ 1500）	17.7	0.0%	0.0%
八王子市元八王子町三丁目２５１３番１９	高尾（ 2400）	23.8	0.0%	-0.7%
八王子市西寺方町２６番８	高尾（ 4500）	22.9	0.0%	-0.7%
八王子市下柚木字十四号１８９９番３	北野（ 2600）	13.8	0.0%	-1.2%
八王子市下恩方町５６６番２９	高尾（ 6100）	18.9	0.0%	-1.4%
八王子市下柚木字一号１２番１０４	京王堀之内（ 2500）	36	0.0%	-2.7%
八王子市加住町一丁目３９番外	八王子（ 5700）	6.3	0.0%
八王子市上恩方町１００３番３	高尾（ 7700）	10.9	-0.6%	-7.3%
八王子市上川町１７４８番１	八王子（ 10000）	10.7	-0.6%	-3.0%
八王子市上柚木字二十五号２２６１番３外	南大沢（ 2000）	36	-0.9%	-3.5%
八王子市館町２９８番８	狭間（ 1000）	40.9

 

２、八王子市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「八王子市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

八王子市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋0.9％、商業地で＋1.7％と、大きく上昇しました。

また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの１０年間で見ると、住宅地で＋1.4％、商業地で＋6.8％でした。

 

（出典：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

10年間の変化率（2013→2023年）

変化率：赤紫（+100%以上）＞ピンク色（+50〜99.9%）＞オレンジ色（+10〜49.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

 

八王子駅などの鉄道沿線の周辺では上昇している（オレンジ色のマーク）ものの、駅から離れた住宅地では、下落しており（青色のマーク）、二極化が進んでいました。

 

なぜ、広い範囲で上昇しているのか？

最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。

 

（参考：財務省、ARUHI、SBI新生銀行）

 

具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット３５は、約3,478万円借りることができました。

2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。

 

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？

*変動金利①：住信SBIネット新生銀行、変動金利②：SBI新生銀行

（参考：ARUHI、SBI新生銀行）

 

ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。

反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。

フラット３５と比べると、その差は約1,000万円にもなります。

 

このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは４割前後だったのが、現在は７割以上に増加しているのです。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買えるわけです。

 

リモートワークが普及して、八王子市への移住が増加

さらに、新型コロナ以降は、リモートワーク（テレワーク）が広がってきました。

緊急事態宣言期間には、約65%の企業がリモートワークを実施しており、2023年10月現在でも、44.1%の企業が継続しています。

 

（参考：東京都）

 

企業にとっても、オフィスの家賃が節約できますので、テレワークができる企業はそのまま続けています。

その結果、都心に比べて不動産価格が安く、週２〜３回の通勤であれば、負担にならない八王子市への移住が増えてきました。

 

八王子市の転入超過数（引っ越してきた人　ー　出て行った人）を調べてみると、市外から引っ越してくる人が、年々増加していました。

この９年でなんと約2.3万人も増えているのです。

 

（参考：総務省　「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

 

これだけ市外から移住する人が増えれば、不動産の買い手もつきやすくなります。

そのため、都心へ通勤しやすい駅周辺を中心に、かなりの広範囲で土地価格の上昇が見られるわけですね。

 

３、これからどうなるのか？

ここからは、八王子市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

（２）これから八王子市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した八王子市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.4万人減少するそうです。

 

八王子市はこれから10年で約1.4万人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　令和５年度人口推計）

 

前回2018年の推計では、3.5万人の減少と予測されていましたが、最近の移住者の増加を受けて、上昇修正されていました。

足元の移住者は増え続けていますので、駅周辺の住宅需要は安定しそうですね。

 

（３）空き家の増加で、人気のないエリアはさらに売れにくくなる

このように移住者が増えて、土地価格も上昇傾向にある八王子市ですが、全ての地域が上がっているわけではありません。

主に西側の山際に近いエリアでは、買い手がつきにくく、下落しているエリアも結構ありますからね。

 

実際、八王子市では、空き家の数は増えてきています。

2018年時点で、未利用の空き家は約8,200戸、空き家率は2.9%になります。

空き家率は低いですが、地域によって違いますし、空き家の数自体が、増加傾向にあるので注意が必要です。

 

（参考：国土交通省　平成３０年住宅・土地統計調査）

 

また、手入れがされていない空き家は、湿気がこもって家が傷みやすくなり、老朽化で周辺住民にも迷惑がかかるケースが増えています。

 

そのため、自治体でも、きちんと管理されていない空き家は、「特定空き家」として認定を行い、指導やペナルティが行われるようになりました。

 

 

2023年12月から、空き家の規制がさらに強化

そして、2023年12月からは、さらに対策を強化しています。

「特定空き家（周囲に迷惑をかけている空き家）」になる前の、「管理不全空き家」に対しても、指導や勧告（固定資産税の特例を廃止→６倍になる）を行えるように法律が変わったのです。

 

（参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について」）

 

今までは、よほどひどい空き家でなければ、行政からの連絡が来ることもありませんでしたが、これからはその対象が広がり、ペナルティ（固定資産税の減免措置の撤回）も増えてくるでしょう。

そのため、今後はさらに空き家の売却が増えるものと予想されます。

 

結論：買うなら？売るなら？

というわけで、八王子市の今後の土地価格は、

と言えるでしょう。

 

買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

八王子市の土地価格は、移住者が増えているため、住宅の需要も増え続けるものの、金利と建築費の上昇が始まるため、購入コストは上がっていきます。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

【PR】タウンライフ

こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国２５０社以上の不動産会社が、非公開物件や、値下げ情報を教えてくれます。

 

 

無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？

 

タウンライフの詳細はこちら

 

 

売るなら：低金利の今が、高く売れる最後のチャンス

八王子市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、移住者の増加を追い風に、上昇を続けてきました。

ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

 

そのため、低金利の今が、高く売れる最後のチャンスかもしれません。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

の２点が義務付けられました。

 

（参考：国土交通省　建物状況調査をしませんか？）

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？

 

おすすめは、不動産の一括査定です。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、どれぐらいで売れるのか？を知ることができますし、得意な会社も探せます。利用は無料です。

 

査定サービスはいくつもありますが、参加企業がどこかで、大きく２つに分かれます。ここでは、代表的な２つのサービスをご紹介します。

 

【PR】すまいValue（大手に依頼したいなら）

こちらの「すまいValue（バリュー）」は、国内の取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。

 

 

三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル、野村の仲介の４社は、こちらのサービスにだけ参加しています。

そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

すまいValueで査定するならこちら

 

 

【PR】イエウール（地元企業も参加）

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

 

 

無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？

 

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら