八王子市の公示地価|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

八王子市の公示地価|上昇・下落した理由|今後の見通し

八王子市東京都

(画像出典:ウィキペディア Carbonium, 八王子市片倉町)

 

この記事では八王子市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この6年間の土地価格の動き
  3. 今後の土地価格の見通し

の3点について解説しています。

 

1、八王子市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2019.1.1現在)

*基):基準地価(2019.7.1現在)

 

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)八王子市旭町2-6八王子(0)871.22.7%20.0%
基)八王子市明神町3-20-5京王八王子(70)537.92.5%17.3%
基)八王子市初沢町1293番1高尾(350)68.62.0%14.9%
公)八王子市東町7-4八王子(200)399.33.4%14.2%
公)八王子市台町4-32-17西八王子(700)70.61.4%11.5%
公)八王子市子安町1-27-24八王子(400)94.12.5%10.9%
公)八王子市南大沢2丁目18番10南大沢(550)60.11.1%10.3%
基)八王子市子安町1-27-24八王子(400)94.41.8%10.0%
公)八王子市天神町2番14外八王子(1100)74.31.4%9.8%
公)八王子市散田町3-6-21西八王子(450)681.5%9.0%
基)八王子市子安町3-8-7八王子(480)87.51.5%8.6%
公)八王子市本町22-3八王子(1300)71.60.9%8.0%
公)八王子市明神町2-8-16京王八王子(650)71.61.4%8.0%
基)八王子市千人町3-15-18西八王子(500)640.5%7.8%
公)八王子市松木35番18京王堀之内(450)60.11.1%7.1%
公)八王子市石川町2968番9外北八王子(500)301.1%7.1%
公)八王子市堀之内3丁目17番12京王堀之内(700)55.41.2%7.0%
基)八王子市散田町3-15-23西八王子(520)65.71.5%7.0%
公)八王子市北野町535番26北野(410)621.6%6.8%
公)八王子市大和田町4-32-4北八王子(680)52.51.3%6.7%
基)八王子市大和田町4-8-8京王八王子(1500)54.11.2%6.5%
基)八王子市子安町4-10-15八王子(160)166.71.4%6.3%
公)八王子市上野町109番21八王子(1400)620.5%6.2%
基)八王子市廿里町24番5高尾(340)51.21.3%6.2%
公)八王子市高倉町60番3外北八王子(780)57.11.8%6.1%
公)八王子市高尾町1733番3高尾(700)45.91.5%6.1%
公)八王子市片倉町700番4片倉(300)52.11.3%6.0%
基)八王子市越野26番13京王堀之内(1100)52.81.3%6.0%
公)八王子市子安町1-32-16八王子(520)94.11.1%5.9%
公)八王子市大和田町4-8-8京王八王子(1500)53.81.2%5.8%
公)八王子市大和田町3-17-4京王八王子(1100)47.91.4%5.8%
基)八王子市中町3-14八王子(360)181.81.1%5.8%
公)八王子市東浅川町340番9高尾(750)42.90.8%5.7%
基)八王子市狭間町1752番5高尾(800)49.21.4%5.7%
基)八王子市子安町3-34-2京王片倉(500)680.5%5.6%
基)八王子市台町2-20-4西八王子(900)630.5%5.5%
公)八王子市片倉町807番4片倉(200)51.21.3%5.4%
公)八王子市東浅川町557番12高尾(1400)51.51.3%5.4%
公)八王子市中町3-14八王子(360)180.80.9%5.4%
公)八王子市越野26番13京王堀之内(1100)52.51.3%5.3%
基)八王子市高倉町21番17外北八王子(500)53.51.3%5.2%
基)八王子市高尾町1583番5高尾(1)88.11.5%5.1%
基)八王子市東中野字二十号1436番4大塚・帝京大学(640)40.90.8%5.1%
公)八王子市別所1丁目18番19京王堀之内(920)56.10.6%4.9%
公)八王子市元本郷町4-7-4西八王子(900)63.70.5%4.9%
基)八王子市寺町29番2八王子(600)85.51.2%4.9%
基)八王子市南大沢二丁目206番8南大沢(800)57.10.6%4.8%
公)八王子市堀之内2丁目26番12京王堀之内(1100)51.50.6%4.7%
公)八王子市大塚58番37大塚・帝京大学(400)45.50.7%4.5%
公)八王子市長房町1431番2高尾(1500)34.31.0%4.5%
公)八王子市北野町587番2北野(1100)38.30.9%4.5%
公)八王子市明神町4-2-18京王八王子(220)129.41.0%4.3%
基)八王子市散田町1-12-3西八王子(700)48.50.7%4.3%
基)八王子市南大沢四丁目39番16南大沢(1400)48.50.7%4.3%
公)八王子市小比企町533番9山田(420)49.80.7%4.1%
基)八王子市大和田町1-28-11京王八王子(1900)41.60.8%4.1%
公)八王子市平岡町30-13八王子(1900)58.70.6%4.1%
公)八王子市長沼町765番5長沼(300)50.50.7%4.1%
基)八王子市堀之内二丁目13番3外京王堀之内(850)50.80.7%4.1%
基)八王子市大塚1518番2外大塚・帝京大学(360)42.60.0%4.0%
公)八王子市元本郷町2-18-4西八王子(1400)52.50.6%3.9%
基)八王子市堀之内三丁目34番1外京王堀之内(200)78.90.4%3.9%
公)八王子市元横山町3-12-5八王子(1200)621.1%3.9%
公)八王子市散田町2-32-2西八王子(1200)44.60.7%3.8%
公)八王子市横川町444番2外西八王子(1600)370.0%3.7%
基)八王子市打越町344番6北野(0)124.70.8%3.6%
公)八王子市打越町1344番21北野(540)49.50.7%3.4%
基)八王子市北野町122番3八王子(1100)52.50.6%3.2%
公)八王子市台町4-44-5西八王子(120)118.80.8%3.2%
公)八王子市東浅川町1番40西八王子(1500)44.60.7%3.1%
基)八王子市大和田町5-23-12京王八王子(1300)55.80.6%3.0%
基)八王子市東浅川町1番40西八王子(1500)44.91.5%3.0%
公)八王子市並木町8-16西八王子(1000)56.40.6%3.0%
基)八王子市北野町580番13北野(620)56.40.6%3.0%
基)八王子市山田町1632番1山田(400)46.90.7%2.9%
公)八王子市横山町9-13八王子(580)140.90.5%2.9%
公)八王子市三崎町5-10八王子(440)129.40.8%2.9%
公)八王子市狭間町1737番5高尾(950)47.20.7%2.9%
公)八王子市別所1丁目18番3京王堀之内(700)59.40.6%2.9%
基)八王子市緑町893番5外京王片倉(600)47.50.7%2.9%
基)八王子市中野上町4-26-19西八王子(1800)37.30.0%2.7%
公)八王子市暁町2-7-21八王子(2200)42.90.0%2.4%
基)八王子市片倉町956番2外片倉(400)45.90.7%2.2%
基)八王子市緑町271番17山田(300)46.90.7%2.2%
公)八王子市椚田町568番8めじろ台(1300)47.20.0%2.1%
公)八王子市館町1568番7めじろ台(1900)320.0%2.1%
公)八王子市諏訪町122番5八王子(5100)24.90.0%2.0%
基)八王子市諏訪町122番5八王子(5100)24.90.0%2.0%
公)八王子市石川町801番2小宮(650)34.70.0%1.9%
公)八王子市散田町5-13-8西八王子(1300)52.50.0%1.9%
公)八王子市上柚木字四号206番4南大沢(2600)350.0%1.9%
基)八王子市大和田町4-23-8京王八王子(1900)54.80.6%1.8%
公)八王子市横川町108番55外西八王子(1400)38.90.9%1.7%
基)八王子市大和田町7-14-7八王子(1800)39.60.0%1.7%
基)八王子市散田町4-35-15西八王子(1100)40.60.0%1.7%
基)八王子市石川町1615番12北八王子(920)32.50.0%1.5%
基)八王子市堀之内二丁目10番4京王堀之内(550)670.5%1.5%
基)八王子市片倉町295番1京王片倉(540)44.90.0%1.5%
公)八王子市片倉町453番4片倉(630)45.50.0%1.5%
基)八王子市椚田町533番17めじろ台(850)46.90.0%1.4%
公)八王子市めじろ台2丁目45番14めじろ台(500)47.20.0%1.4%
基)八王子市めじろ台二丁目45番14めじろ台(500)47.20.0%1.4%
基)八王子市富士見町37-10京王八王子(1800)50.20.0%1.3%
公)八王子市めじろ台4丁目20番4めじろ台(280)50.50.0%1.3%
公)八王子市楢原町514番5八王子(4800)26.20.0%1.3%
基)八王子市大楽寺町456番14八王子(4900)27.40.0%1.2%
公)八王子市西浅川町56番7高尾(1100)33.70.0%1.0%
公)八王子市上柚木字十一号1050番3南大沢(2200)34.31.0%1.0%
基)八王子市城山手2-26-4高尾(2000)34.70.0%1.0%
公)八王子市館町298番10狭間(1000)38.30.0%0.9%
公)八王子市片倉町2168番2外片倉(750)38.90.0%0.9%
基)八王子市大塚240番60中央大学・明星大学(1300)42.90.0%0.8%
公)八王子市緑町190番12八王子(1200)43.90.0%0.8%
公)八王子市八幡町5-11八王子(1400)88.40.0%0.8%
公)八王子市小比企町1147番22京王片倉(1200)45.50.0%0.7%
公)八王子市下柚木2丁目10番2外南大沢(2300)52.80.0%0.6%
基)八王子市泉町1266番7八王子(5100)30.50.0%0.5%
基)八王子市下恩方町566番29高尾(6100)19.10.0%0.3%
公)八王子市横川町837番15八王子(5000)29.60.0%0.3%
公)八王子市石川町2568番10北八王子(1100)320.0%0.2%
公)八王子市元八王子町3丁目2269番5高尾(1800)25.60.0%0.1%
公)八王子市下柚木字十七号2126番4南大沢(1800)320.0%0.0%
公)八王子市宮下町706番4外八王子(7500)19.50.0%0.0%
公)八王子市犬目町120番3八王子(5500)25.10.0%0.0%
公)八王子市寺田町259番5めじろ台(1500)37.60.0%0.0%
公)八王子市寺田町764番2めじろ台(2300)300.0%0.0%
公)八王子市小比企町1810番7山田(1000)370.0%0.0%
公)八王子市清川町17番3八王子(3800)350.0%0.0%
公)八王子市石川町252番2小宮(1300)31.40.0%0.0%
公)八王子市川口町1540番430八王子(6000)21.50.0%0.0%
公)八王子市打越町1481番59片倉(800)44.60.0%0.0%
公)八王子市大塚659番3京王多摩センター(1800)46.20.7%0.0%
公)八王子市丹木町3丁目182番21八王子(5400)21.70.0%0.0%
公)八王子市中野山王2-21-6八王子(3100)34.30.0%0.0%
公)八王子市中野上町1-32-20八王子(2600)45.90.0%0.0%
公)八王子市中野上町3-36-10八王子(3800)31.70.0%0.0%
公)八王子市楢原町1510番16八王子(5600)26.50.0%0.0%
公)八王子市片倉町939番92片倉(1300)38.30.0%0.0%
公)八王子市椚田町513番14めじろ台(900)58.40.0%0.0%
基)八王子市めじろ台四丁目1番3外めじろ台(130)76.60.0%0.0%
基)八王子市横川町16番3西八王子(1200)46.90.0%0.0%
基)八王子市下柚木二丁目27番10南大沢(1800)47.90.0%0.0%
基)八王子市叶谷町907番2八王子(4400)29.70.0%0.0%
基)八王子市元八王子町三丁目2513番19高尾(2400)23.90.0%0.0%
基)八王子市元八王子町二丁目1158番10高尾(2400)23.80.0%0.0%
基)八王子市寺田町13番20めじろ台(1700)340.0%0.0%
基)八王子市小宮町698番22小宮(700)340.0%0.0%
基)八王子市石川町259番1外小宮(1300)35.60.0%0.0%
基)八王子市川口町1620番3八王子(6700)21.50.0%0.0%
基)八王子市川口町1890番16八王子(6800)18.50.0%0.0%
基)八王子市打越町1532番110北野(1200)35.60.0%0.0%
基)八王子市大楽寺町111番7八王子(6800)22.30.0%0.0%
基)八王子市中山字三号478番北野(2700)7.30.0%0.0%
基)八王子市中野町2740番1八王子(4500)380.0%0.0%
基)八王子市長房町1481番19高尾(1800)39.30.0%0.0%
基)八王子市長房町771番西八王子(2300)6.30.0%0.0%
基)八王子市楢原町1608番8八王子(5900)22.90.0%0.0%
基)八王子市楢原町318番17八王子(4300)31.40.0%0.0%
基)八王子市弐分方町561番17八王子(5500)23.60.0%0.0%
公)八王子市楢原町433番8八王子(4500)26.60.0%-0.2%
公)八王子市大谷町714番6外京王八王子(2200)32.40.0%-0.3%
公)八王子市大楽寺町219番4八王子(6000)24.30.0%-0.4%
公)八王子市上壱分方町353番40八王子(6700)22.30.0%-0.4%
公)八王子市西寺方町712番38高尾(6000)220.0%-0.4%
公)八王子市犬目町208番11八王子(4400)28.50.0%-0.5%
公)八王子市梅坪町294番6八王子(4000)23.30.0%-0.7%
基)八王子市館町1821番135めじろ台(2500)23.10.0%-0.7%
公)八王子市小比企町1025番4京王片倉(1100)42.20.0%-0.8%
公)八王子市川口町1576番1外八王子(6300)26.70.0%-0.9%
基)八王子市上柚木字二十五号2261番3外南大沢(2000)37.30.0%-0.9%
公)八王子市中野町2104番33八王子(3700)29.40.0%-0.9%
公)八王子市久保山町1丁目25番3小宮(1100)36.30.0%-0.9%
公)八王子市宮下町595番4八王子(7800)21.70.0%-0.9%
基)八王子市高月町1237番5東秋留(1500)17.70.0%-0.9%
公)八王子市諏訪町21番3外八王子(5600)32-0.5%-1.0%
公)八王子市弐分方町82番1八王子(6500)21-0.3%-1.1%
基)八王子市西寺方町563番92高尾(4800)14.90.0%-1.1%
公)八王子市西寺方町1106番15高尾(6600)20.40.0%-1.1%
基)八王子市上川町1748番1八王子(10000)11-0.6%-1.2%
公)八王子市元八王子町2丁目3346番11高尾(3300)27.4-0.7%-1.2%
公)八王子市戸吹町332番4秋川(3000)18.50.0%-1.2%
公)八王子市滝山町2丁目468番7外八王子(4800)25-0.1%-1.3%
公)八王子市横川町985番5西八王子(2800)19.6-0.3%-1.3%
基)八王子市西寺方町26番8高尾(4500)23.10.0%-1.4%
公)八王子市川口町2903番13外八王子(7900)20.2-0.3%-1.4%
公)八王子市下恩方町2095番6高尾(4900)18.3-0.2%-1.6%
公)八王子市長房町56番33西八王子(1500)290.0%-1.7%
基)八王子市下柚木字一号12番104京王堀之内(2500)370.0%-1.8%
公)八王子市東浅川町654番4めじろ台(1100)36-0.9%-1.8%
公)八王子市狭間町1804番32高尾(1400)320.0%-1.8%
公)八王子市横川町956番15西八王子(2500)23.2-1.0%-2.1%
公)八王子市長房町230番95西八王子(2000)28.70.0%-2.2%
公)八王子市裏高尾町1112番1高尾(3000)13.90.0%-2.3%
公)八王子市元八王子町2丁目1210番3高尾(2400)23.3-0.3%-2.4%
公)八王子市戸吹町521番1外秋川(3100)12.1-0.5%-2.4%
公)八王子市絹ケ丘1-27-2北野(1200)35.30.0%-2.7%
基)八王子市楢原町555番4八王子(5200)33.7-1.0%-2.9%
公)八王子市丸山町16番4小宮(2300)29.4-0.6%-3.3%
公)八王子市美山町553番1高尾(7000)12.3-0.5%-3.4%
公)八王子市叶谷町867番3外八王子(4800)41.3-1.6%-3.8%
基)八王子市叶谷町867番3外八王子(4800)40.9-1.6%-4.6%
公)八王子市川町128番102高尾(4300)23.8-1.4%-5.3%
基)八王子市上恩方町1003番3高尾(7700)11.6-1.7%-6.4%
公)八王子市北野台2-29-6北野(2800)33.7-1.0%-6.4%
公)八王子市みつい台1-23-7八王子(4400)29.8-0.3%-6.8%
公)八王子市南陽台1-14-10平山城址公園(2000)32.5-1.4%-7.1%
公)八王子市元八王子町3丁目2153番95高尾(1800)23.4-1.4%-7.8%
公)八王子市長沼町104番98長沼(1400)34.3-1.9%-8.0%
公)八王子市初沢町1429番64高尾(1100)25.7-2.5%-9.3%
基)八王子市上恩方町4726番外高尾(9600)206.6-0.3%-9.8%
公)八王子市西寺方町1019番64高尾(7000)17.2-3.0%-10.3%
基)八王子市裏高尾町1876番外高尾(4400)239.6-0.3%-10.7%
公)八王子市みなみ野3-18-25八王子みなみ野(750)59.40.0%
公)八王子市犬目町508番13八王子(5700)22.20.0%
公)八王子市絹ヶ丘3-28-13北野(1800)31.7-0.5%
公)八王子市元八王子町1丁目242番71高尾(3300)22.4-1.4%
公)八王子市小宮町1048番2小宮(380)360.9%
公)八王子市松木32番15外京王堀之内(650)67
公)八王子市上野町63番26外八王子(1400)67.71.0%
公)八王子市上柚木字十六号1644番イ南大沢(2100)0.90.0%
公)八王子市川口町2455番八王子(7800)0.60.0%
公)八王子市川口町462番4外八王子(8500)18-0.2%
公)八王子市台町1-14-10八王子(1400)61.71.1%
公)八王子市中野上町1-15-18八王子(2200)40.30.0%
公)八王子市長沼町1202番34北野(600)46.90.7%
公)八王子市長沼町268番11長沼(500)53.10.6%
公)八王子市東浅川町45番5高尾(1400)49.2
公)八王子市楢原町473番2八王子(4700)361.9%
公)八王子市美山町946番高尾(6200)0.50.0%
公)八王子市堀之内字三号256番83京王堀之内(1300)45.50.7%
公)八王子市裏高尾町532番6高尾(1800)26.70.0%
公)八王子市緑町291番6山田(160)50.80.7%
基)八王子市宇津木町940番103小宮(2000)290.0%
基)八王子市下柚木字十四号1899番3北野(2600)140.0%
基)八王子市暁町2-31-29八王子(2300)36.30.0%
基)八王子市元横山町3-10-1八王子(1200)75.60.4%
基)八王子市七国6-36-15八王子みなみ野(1700)51.80.0%
基)八王子市上野町99番10八王子(1200)62.70.0%
基)八王子市千人町2-2-15西八王子(280)107.30.9%
基)八王子市南大沢一丁目15番34南大沢(950)56.8
基)八王子市並木町8-16西八王子(1000)56.80.6%
基)八王子市鑓水字濱道2139番12多摩境(2300)36.30.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、八王子市で土地価格が強いエリアの特徴とは?

 

八王子市の住宅地は、アベノミクス効果もあって、この6年間で1.0%上昇しました。

しかし、東京都の平均が約12.1%の上昇ですから、あまり上昇しなかったエリアでもあります。

 

八王子市の公示地価の推移

(出典:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

 

この6年間の上昇率を地図上にまとめてみたところ、

  • 八王子駅の周辺が上昇している
  • 北西と南東にある丘陵地帯の周辺の下落率が高い
  • 駅に近い場所ほど土地価格も安定している

といった傾向にあることがわかりました。

 

地価マップ:2013-19年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

青や紫色が下落地点ですが、八王子駅から遠くなるほど増えていますね。

 

なぜ中心部だけが上昇しているのか?

最も大きな理由は、金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

 

国債とフラット35の金利推移

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

 

 

それに加えて、都心への通勤需要や、高齢化が進んでいる郊外から買い物にも外出にも便利な駅近のマンションを購入する共働き世帯やシニア層が増えました。

そのため、駅近エリアのマンションに人気が集中してきたのです。

 

なぜ郊外では土地価格が上がりにくいのか?

ですが、住宅を建てる件数が増えているわけではありません。

東京都全体で見ると、家を購入する30代人口は、2007年ごろをピークにすでに減少しています。

そのため、この5年間の住宅の着工件数は横ばいです。

 

東京の30代人口と新設戸数の推移

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、駅から遠いエリアまで買い手が広がらず、あまり上がってこなかったんですね。

 

3、これからどうなる?気になる3つのポイント

では、ここからは、「今後の八王子市の土地価格に影響を与えるかも?」と気になる3つのポイントについて検証していきましょう。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2〜3年後ということは、オリンピック前後ということになります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

 

 

(2)2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、この生産緑地は、東京が1番多いのです。

その面積は、約3,200ヘクタール、30坪の土地で約32万戸分にもなります。

 

東京の生産緑地の分布図:八王子市は242ヘクタール

東京都の生産緑地の分布図

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。

そして、八王子市の生産緑地は、242haと都内で1位、全国でも6位の面積なのです。

 

八王子市だけでなく、横浜市、八王子市も全国上位の生産緑地面積

生産緑地ランキング

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

さらに町田市も全国7位、立川市も200ha超の広さとなっています。

八王子市の土地価格の動きを見ると、駅から離れた周辺エリアではすでに下落し始めています。

若い人の人口が減っているので、買う人がいないからですね。

 

2022年には、さらに農地が宅地になるので、少ない買い手に売り手が殺到することになります。

エリアにもよりますが、この頃から売るに売れない不動産も出てくるのではないでしょうか?

 

(3)八王子市の人口はすでに減少、30代の買い手も減る

今年の3月に東京都が発表した人口予測によると、八王子市の人口は、すでに2010年にピークをつけて減り続けています。

 

八王子市の人口は、2010年から減少

八王子市の人口の予測

(出典:東京都の統計 東京都区市町村別人口の予測)

 

さらに、家を建てる中心の30代の人口は、2015年から2025年までに13,000人減っていく見通しなのです。

 

八王子市の30代人口は、これから10年で13,000人減る

八王子市の30代人口の予測

(出典:東京都の統計 東京都男女年齢(5歳階級)別人口の予測)

 

現在、すでに郊外のエリアでは下げ始めている地点も出ていますが、家を買う人が減っていることが大きいです。

その買い手が今後は一層減るわけですから、郊外のエリアを中心に、土地価格の下落は加速していくでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

というわけで、八王子市の土地価格は、

  • 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったため、駅近を中心に土地価格は上昇している
  • その一方で、買い手の数は減っているため、郊外の土地価格は下落するという二極化が起こっている
  • 今後は、①金利の上昇、②2022年問題、③買い手の減少、などの理由から、特に郊外の戸建ての住宅地では、土地価格の下落が加速していく可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が50〜70万円ぐらいの地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、300社以上の非公開物件情報をもらうことができます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

非公開物件の情報を手に入れるならこちら

 

 

売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

都心への通勤需要もあって駅近エリアを中心に上昇していきた八王子市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

そのため、首都圏のマンション価格もここ1年以上価格が横ばいです。

ここからもう1段上昇するには、給料が上がるなど、買い手の経済状況が今よりも良くならないと難しい局面に来ています。

 

マンションの平均価格はほぼ頭打ち

首都圏のマンション販売戸数の推移

(参考:東日本不動産流通機構 マーケットデータ)

 

よほど近くに人気スポットができたり、給料が上がったりしない限りは上げ幅は限定的でしょう。

また、消費税が10%に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「北野台(きたのだい)」という地区があります。

京王線北野駅の南側の2kmほど離れた住宅地です。

 

  • 公示地価:33万円/坪
  • 実際の取引価格:30〜43万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.3倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.4倍です。

 

【八王子市北野台の公示地価】

八王子市北野台の公示地価

  • 北野駅から2,800mの距離、徒歩約35分(1分=80m)
  • 103,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =33万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【八王子市北野台の土地取引(過去2年間)】

八王子市北野台の土地取引

  • 徒歩29〜60分のエリアで、30〜43万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*47都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。

 

イエウールの机上査定

 

今年は消費税が増税になるので、その前の駆け込み需要が起こっている可能性がありますから、思っている以上に高い評価がつく可能性が高いです。

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら

 

 

 

 

 

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