この記事では足立区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、足立区の公示地価・基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）足立区綾瀬１丁目１１１番２外 | 綾瀬（80） | 278.9 | 8.1% | 38.5% |
| 公）足立区千住２丁目５７番３外 | 北千住（190） | 1201.2 | 8.0% | 54.9% |
| 公）足立区千住緑町１丁目１番８ | 千住大橋（300） | 167.3 | 7.9% | 22.5% |
| 公）足立区千住旭町４５番２外 | 北千住（210） | 488.4 | 6.5% | 35.8% |
| 公）足立区千住寿町５６番８ | 北千住（590） | 322.1 | 6.0% | 34.3% |
| 公）足立区西新井栄町２丁目１２１５番２ | 西新井（200） | 327.4 | 5.3% | 24.0% |
| 公）足立区舎人３丁目９番４１ | 見沼代親水公園（500） | 86.1 | 5.2% | 18.6% |
| 公）足立区扇１丁目４７６７番７ | 扇大橋（500） | 93.1 | 5.2% | 17.5% |
| 公）足立区谷在家２丁目１番１１ | 西新井大師西（280） | 101.3 | 5.1% | 19.0% |
| 公）足立区千住旭町６６番１７ | 北千住（400） | 182.8 | 5.1% | 26.5% |
| 公）足立区舎人５丁目１６番２ | 見沼代親水公園（270） | 95.4 | 5.1% | 19.4% |
| 公）足立区中央本町１丁目２５１２番１ | 梅島（1000） | 122.8 | 5.1% | 23.2% |
| 公）足立区西新井７丁目９番４ | 西新井大師西（430） | 102.6 | 5.1% | 19.2% |
| 公）足立区綾瀬３丁目２２番１０ | 綾瀬（420） | 206.3 | 5.0% | 25.0% |
| 公）足立区千住２丁目３９番１５ | 北千住（180） | 261.4 | 4.9% | 34.9% |
| 公）足立区西新井４丁目４０番２３ | 谷在家（220） | 99.3 | 4.9% | 19.9% |
| 公）足立区古千谷本町２丁目２１番１ | 舎人（580） | 87.1 | 4.8% | 18.4% |
| 公）足立区西新井１丁目３２番８外 | 大師前（430） | 108.9 | 4.8% | 19.1% |
| 公）足立区千住１丁目２３番２ | 北千住（620） | 363 | 4.8% | 33.3% |
| 公）足立区入谷６丁目３２２１番 | 舎人公園（1200） | 80.2 | 4.7% | 21.5% |
| 公）足立区綾瀬２丁目２６番９ | 綾瀬（180） | 226.1 | 4.7% | 19.1% |
| 公）足立区江北７丁目１０番１５ | 西新井大師西（830） | 88.8 | 4.7% | 16.5% |
| 公）足立区谷中２丁目７番６ | 北綾瀬（0） | 188.1 | 4.6% | 24.7% |
| 公）足立区興野２丁目８１５番１５ | 江北（780） | 90.8 | 4.6% | |
| 公）足立区綾瀬２丁目４３番５ | 綾瀬（690） | 171.6 | 4.4% | 22.4% |
| 公）足立区千住橋戸町１０１番外 | 千住大橋（0） | 234.6 | 4.4% | 18.9% |
| 公）足立区西新井３丁目１３番３外 | 大師前（1100） | 94.4 | 4.4% | 16.7% |
| 公）足立区千住龍田町６０番５外 | 北千住（790） | 189.4 | 4.4% | 24.0% |
| 公）足立区西伊興２丁目３９番１５１ | 舎人公園（780） | 87.5 | 4.3% | 16.2% |
| 公）足立区千住柳町２５番６外 | 北千住（880） | 162 | 4.2% | 17.7% |
| 公）足立区新田３丁目４番３８ | 王子神谷（1200） | 91.4 | 4.1% | 16.9% |
| 公）足立区千住４丁目４３番７ | 北千住（600） | 203.6 | 4.0% | 26.4% |
| 公）足立区東綾瀬１丁目２４番２ | 綾瀬（550） | 189.4 | 4.0% | 16.7% |
| 公）足立区千住旭町８０番１７ | 北千住（500） | 181.5 | 4.0% | 20.1% |
| 公）足立区綾瀬４丁目６４番３ | 綾瀬（230） | 183.8 | 3.9% | |
| 公）足立区六町４丁目２番２８外 | 六町（150） | 193.1 | 3.9% | 26.1% |
| 公）足立区東和２丁目４５番３外 | 亀有（900） | 124.7 | 3.8% | 12.2% |
| 公）足立区伊興本町１丁目１２４８番２ | 竹ノ塚（870） | 104.9 | 3.6% | 16.9% |
| 公）足立区梅島１丁目２９番２３ | 梅島（340） | 125.4 | 3.5% | 14.5% |
| 公）足立区保塚町１６番１５１ | 六町（640） | 96.7 | 3.5% | 13.1% |
| 公）足立区西竹の塚２丁目１１１５番１９ | 竹ノ塚（330） | 126.4 | 3.5% | 14.0% |
| 公）足立区中央本町４丁目１６４５番１４外 | 梅島（1100） | 98.7 | 3.5% | 15.4% |
| 公）足立区東綾瀬１丁目１８番１７ | 綾瀬（750） | 148.5 | 3.4% | 19.7% |
| 公）足立区西綾瀬２丁目１６１８番１０ | 五反野（550） | 108.9 | 3.4% | |
| 公）足立区千住緑町２丁目１３番１３外 | 千住大橋（590） | 149.5 | 3.4% | |
| 公）足立区青井２丁目１９０５番１１ | 青井（690） | 121.4 | 3.4% | 13.9% |
| 公）足立区西綾瀬３丁目１７５５番４ | 綾瀬（710） | 113.9 | 3.3% | 13.5% |
| 公）足立区弘道１丁目３６１番１０外 | 五反野（600） | 113.9 | 3.3% | 14.2% |
| 公）足立区足立２丁目１２６５番５０ | 小菅（610） | 85.1 | 3.2% | 12.7% |
| 公）足立区中川３丁目２０番９ | 亀有（1000） | 106.6 | 3.2% | |
| 公）足立区扇１丁目４３２０番６外 | 扇大橋（0） | 150.2 | 3.2% | 12.6% |
| 公）足立区谷在家２丁目１番１０ | 西新井大師西（200） | 139.6 | 3.2% | 12.2% |
| 公）足立区足立４丁目１７８５番１ | 五反野（700） | 150.5 | 3.2% | 11.8% |
| 公）足立区谷中１丁目１７番１２ | 北綾瀬（530） | 118.8 | 3.2% | 16.1% |
| 公）足立区加平１丁目１７番１８ | 北綾瀬（330） | 119.1 | 3.1% | 14.6% |
| 公）足立区西保木間１丁目２０４８番８ | 竹ノ塚（1200） | 88.4 | 3.1% | |
| 公）足立区江北５丁目６６６番 | 江北（490） | 99.7 | 3.1% | 17.1% |
| 公）足立区入谷９丁目１５番１３ | 舎人（1600） | 78.2 | 3.0% | |
| 公）足立区保木間１丁目２３番１０ | 竹ノ塚（1700） | 89.8 | 3.0% | 12.9% |
| 公）足立区東和３丁目１７８番２ | 北綾瀬（950） | 112.9 | 3.0% | 13.2% |
| 公）足立区東和５丁目７１番３ | 北綾瀬（700） | 112.9 | 3.0% | 15.5% |
| 公）足立区皿沼１丁目１６番４９ | 舎人公園（1000） | 79.2 | 3.0% | 12.7% |
| 公）足立区谷中４丁目１４番２ | 北綾瀬（300） | 113.9 | 3.0% | 15.0% |
| 公）足立区栗原３丁目９０３番１ | 大師前（250） | 138.6 | 2.9% | 11.4% |
| 公）足立区大谷田３丁目１１０８番１ | 北綾瀬（700） | 116.5 | 2.9% | 9.6% |
| 公）足立区保木間４丁目５０番８ | 竹ノ塚（2000） | 93.7 | 2.9% | 10.5% |
| 公）足立区青井４丁目４３１０番６外 | 青井（630） | 105.6 | 2.9% | 13.5% |
| 公）足立区本木北町９番３５外 | 扇大橋（1200） | 94.7 | 2.9% | 10.4% |
| 公）足立区栗原４丁目９番７ | 大師前（890） | 118.8 | 2.9% | 9.8% |
| 公）足立区堀之内２丁目２番８外 | 江北（1400） | 75.2 | 2.7% | 12.3% |
| 公）足立区保木間３丁目２８番１１ | 竹ノ塚（1900） | 88.1 | 2.7% | 13.1% |
| 公）足立区入谷４丁目６番２９ | 舎人（950） | 75.9 | 2.7% | 14.4% |
| 公）足立区西竹の塚１丁目１９７１番１７ | 竹ノ塚（990） | 115.5 | 2.6% | 14.8% |
| 公）足立区竹の塚４丁目１番７外 | 竹ノ塚（1100） | 141.2 | 2.6% | 12.9% |
| 公）足立区鹿浜６丁目１０番２１ | 西新井大師西（1200） | 78.2 | 2.6% | 10.2% |
| 公）足立区一ツ家４丁目５番４外 | 六町（890） | 106.9 | 2.5% | |
| 公）足立区千住元町５７番１４ | 北千住（1500） | 120.5 | 2.5% | 13.4% |
| 公）足立区辰沼２丁目５１７５番４外 | 北綾瀬（1900） | 67 | 2.5% | 15.3% |
| 公）足立区綾瀬６丁目４５５番１外 | 青井（740） | 107.6 | 2.5% | 14.0% |
| 公）足立区伊興本町２丁目２１番１０３ | 竹ノ塚（1200） | 80.9 | 2.5% | 12.4% |
| 公）足立区北加平町２２７番２４ | 北綾瀬（1200） | 82.5 | 2.5% | 12.6% |
| 公）足立区宮城１丁目４３番５ | 小台（1200） | 69.3 | 2.4% | 15.4% |
| 公）足立区神明１丁目５１０番１ | 六町（1400） | 70 | 2.4% | 15.2% |
| 公）足立区保木間５丁目５１７番２ | 谷塚（1500） | 70 | 2.4% | 8.7% |
| 公）足立区新田１丁目８番７ | 王子神谷（1100） | 84.5 | 2.4% | 13.8% |
| 公）足立区花畑４丁目３４番１外 | 谷塚（1400） | 84.8 | 2.4% | 7.5% |
| 公）足立区六木１丁目６番７ | 北綾瀬（1800） | 84.8 | 2.4% | 11.3% |
| 公）足立区関原２丁目１６７番４ | 梅島（1100） | 87.5 | 2.3% | 11.3% |
| 公）足立区堀之内２丁目１２番３ | 江北（1500） | 74.3 | 2.3% | 10.8% |
| 公）足立区東保木間２丁目１９番６ | 六町（1500） | 91.1 | 2.2% | 10.8% |
| 公）足立区千住曙町５５番２４外 | 堀切（250） | 122.1 | 2.2% | 11.1% |
| 公）足立区佐野２丁目１０番１０ | 北綾瀬（1600） | 78.2 | 2.2% | 9.2% |
| 公）足立区六月３丁目９番２ | 竹ノ塚（1000） | 95 | 2.1% | 8.7% |
| 公）足立区竹の塚５丁目２９番８ | 竹ノ塚（720） | 111.5 | 2.1% | 9.4% |
| 公）足立区島根３丁目４４５番５ | 西新井（730） | 95.7 | 2.1% | 11.1% |
| 公）足立区宮城１丁目１５番１３ | 足立小台（1500） | 80.2 | 2.1% | 15.7% |
| 公）足立区鹿浜３丁目５番１１ | 西新井大師西（2000） | 80.2 | 2.1% | 9.0% |
| 公）足立区宮城２丁目６番３ | 扇大橋（1500） | 64.4 | 2.1% | 8.9% |
| 公）足立区大谷田２丁目２０番２２外 | 北綾瀬（1700） | 80.5 | 2.1% | 8.4% |
| 公）足立区中央本町２丁目３２番１４ | 五反野（470） | 129.4 | 2.1% | 15.3% |
| 公）足立区竹の塚２丁目１９番２ | 竹ノ塚（850） | 131.7 | 2.0% | 8.1% |
| 公）足立区竹の塚１丁目１５番３外 | 竹ノ塚（630） | 137 | 2.0% | 9.2% |
| 公）足立区鹿浜３丁目３番２１外 | 西新井大師西（1800） | 104 | 1.9% | 7.9% |
| 公）足立区花畑６丁目６２４番３９ | 谷塚（2100） | 74.3 | 1.8% | 9.2% |
| 公）足立区六木３丁目３４番９ | 八潮（1500） | 77.6 | 1.7% | 12.4% |
| 公）足立区竹の塚１丁目２９番１５外 | 竹ノ塚（200） | 174.2 | 1.5% | 8.2% |
| 公）足立区竹の塚５丁目１番２ | 竹ノ塚（670） | 152.5 | 1.5% | 10.0% |
| 公）足立区西新井１丁目１０５６番７ | 大師前（210） | 141.2 | 1.4% | 12.0% |
| 公）足立区佐野１丁目３４５５番 | 北綾瀬（2300） | 74.9 | ||
| 公）足立区六月１丁目５２４番２ | 竹ノ塚（1400） | 113.2 | ||
| 基）足立区千住三丁目７０番２ | 北千住（230） | 511.5 | 6.2% | 26.0% |
| 基）足立区千住旭町４５番２外 | 北千住（210） | 468.6 | 6.0% | 24.6% |
| 基）足立区千住仲町７８番１６ | 北千住（510） | 181.5 | 5.4% | 14.3% |
| 基）足立区綾瀬一丁目４０９番６ | 綾瀬（130） | 203.3 | 4.6% | 13.7% |
| 基）足立区扇三丁目２００番５ | 江北（140） | 156.8 | 4.4% | |
| 基）足立区綾瀬三丁目１６番５ | 綾瀬（280） | 270.9 | 4.2% | 11.7% |
| 基）足立区千住仲町５８番５ | 北千住（270） | 284.8 | 4.0% | 14.8% |
| 基）足立区西新井一丁目３２番８外 | 大師前（430） | 105.9 | 3.5% | 12.6% |
| 基）足立区扇二丁目３９５２番２外 | 扇大橋（310） | 103 | 3.3% | 11.8% |
| 基）足立区西新井六丁目９０７番１８ | 大師前（540） | 96.7 | 3.2% | 11.4% |
| 基）足立区千住桜木二丁目３２２１番１外 | 北千住（1600） | 130.7 | 3.1% | 10.6% |
| 基）足立区梅島三丁目８１８番６ | 梅島（430） | 109.2 | 3.1% | 13.7% |
| 基）足立区千住関屋町２１番６ | 京成関屋（810） | 88.4 | 3.1% | 9.4% |
| 基）足立区加平二丁目５番６ | 北綾瀬（620） | 100.3 | 3.1% | |
| 基）足立区神明南一丁目２２４番１６ | 北綾瀬（1600） | 69 | 3.0% | 10.0% |
| 基）足立区千住五丁目８８番５ | 北千住（560） | 172.9 | 2.7% | 12.9% |
| 基）足立区舎人一丁目１番２ | 舎人（450） | 89.4 | 2.7% | 10.6% |
| 基）足立区梅田七丁目１５６０番１３ | 梅島（800） | 103.3 | 2.6% | 10.2% |
| 基）足立区日ノ出町２３番１ | 北千住（600） | 168 | 2.6% | |
| 基）足立区本木東町２９番１５ | 西新井（1400） | 79.9 | 2.5% | 6.6% |
| 基）足立区西綾瀬二丁目１００６番５ | 五反野（240） | 164 | 2.5% | 9.7% |
| 基）足立区千住中居町１６番４３ | 北千住（750） | 145.9 | 2.3% | 16.3% |
| 基）足立区綾瀬三丁目２２番１０ | 綾瀬（420） | 199 | 2.2% | 16.0% |
| 基）足立区竹の塚六丁目９番３ | 竹ノ塚（250） | 245.2 | 2.2% | 11.6% |
| 基）足立区鹿浜六丁目１０番２１ | 西新井大師西（1200） | 77.6 | 2.2% | 8.3% |
| 基）足立区西新井本町一丁目１０９７番１３ | 大師前（430） | 94.1 | 2.2% | 8.8% |
| 基）足立区本木北町９番３５外 | 扇大橋（1200） | 94.1 | 2.2% | 7.5% |
| 基）足立区東和四丁目１１８番１４ | 亀有（1100） | 109.9 | 2.1% | 9.2% |
| 基）足立区梅田七丁目１９０４番９ | 梅島（150） | 207.9 | 2.1% | 11.7% |
| 基）足立区綾瀬一丁目２４３番３ | 綾瀬（360） | 145.2 | 2.1% | 11.7% |
| 基）足立区舎人一丁目２８番７外 | 舎人（1） | 132.3 | 2.0% | 9.0% |
| 基）足立区江北七丁目１４番１５外 | 西新井大師西（680） | 100 | 2.0% | 10.6% |
| 基）足立区中川二丁目２１４番２ | 亀有（620） | 119.8 | 2.0% | 10.0% |
| 基）足立区島根四丁目２７３番１外 | 西新井（870） | 94.1 | 1.8% | 7.5% |
| 基）足立区西保木間二丁目１２０４番４３ | 竹ノ塚（1300） | 81.5 | 1.6% | 6.5% |
| 基）足立区平野三丁目１３７２番１ | 六町（1400） | 83.5 | 1.6% | 7.7% |
| 基）足立区西竹の塚二丁目１３８８番１８外 | 竹ノ塚（170） | 183.2 | 1.5% | 11.0% |
| 基）足立区本木二丁目２１６３番１２ | 西新井（1400） | 96.4 | 1.4% | 5.0% |
| 基）足立区六町三丁目８番３６ | 六町（500） | 123.8 | 1.4% | 8.1% |
| 基）足立区中央本町一丁目４６３番７ | 梅島（800） | 129.4 | 1.3% | 7.1% |
| 基）足立区青井三丁目３０番７ | 青井（310） | 130.4 | 1.3% | 7.6% |
| 基）足立区竹の塚二丁目１９番２ | 竹ノ塚（850） | 130.7 | 1.3% | 5.3% |
| 基）足立区東保木間一丁目２６番５１ | 六町（1000） | 104.6 | 1.3% | 6.0% |
| 基）足立区宮城一丁目３４番５３ | 小台（1300） | 79.9 | 1.3% | 7.6% |
| 基）足立区伊興四丁目３３１５番４ | 竹ノ塚（680） | 107.9 | 1.2% | 8.6% |
| 基）足立区東保木間二丁目１９番６ | 六町（1500） | 89.8 | 1.1% | 7.5% |
| 基）足立区南花畑四丁目２３番９ | 六町（1500） | 75.2 | 0.9% | 4.6% |
| 基）足立区竹の塚五丁目１番２ | 竹ノ塚（670） | 150.2 | 0.0% | 5.8% |
| 基）足立区関原三丁目１３６２番２５ | 西新井（660） | 130.4 | ||
| 基）足立区入谷四丁目２１番１１外 | 舎人（1100） | 78.5 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、足立区の土地価格の動き
足立区の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋3.4％、商業地で＋3.6％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋15.2％。商業地で＋17.6％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
特に上昇しているのは、北千住駅の周辺の商業地ですね。
新型コロナ以降、全国的に店舗の閉店などによって、商業地で下落しているところが多かったのですが、北千住駅の周辺では、再開発の効果もあってか、一貫して上昇傾向にあります。
その一方で、駅から離れた住宅地では、５年で１０％未満の上昇（緑色のマーク）に止まっています。
なぜ、これほど上昇し続けているのか？
理由は大きく２つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②足立区では、人口が増加している
２つ目が、人口の増加です。
足立区の人口は、この５年間で、人口は約5,000人、世帯数は約2.5万世帯も増えていました。
特に世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要も増えているわけですから、土地価格も上がりやすくなったのです。
３、これからどうなるのか？
ここからは、足立区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから足立区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した足立区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約3万人減少するそうです。
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
今のところは、人口・世帯数共に増加傾向にありますが、じょじょに減っていきそうですので、買い手がつきにくいエリアも数年後から減っていくでしょう。
結論：売るなら？買うなら？
以上のことから、足立区の土地価格は、
- 足立区の不動産は、金利の低下や、人口増加を追い風に、新型コロナ以降も順調に上昇している
- 今後も人口は増加傾向にあるため、住宅需要は強い
- ただし、今後は金利上昇が予想されるため、高値の人気物件には注意が必要
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：金融市場が安定しているうちに
足立区の土地価格は、低金利や人口増加などを追い風に上昇を続けてきました。
ですが、今後も物価上昇が続くのであれば、金利の引き上げが予想されますので、そうなると、高値の物件を購入できる人は減っていきます。
特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「南花畑（みなみはなはた）」という、六町駅の北側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：75万円／坪
- 実際の取引価格：62〜120万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.6倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約２倍です。
どちらも「第二種中高層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。駅からの距離もそれほど違わないのに、これほど価格差があるのです。
【足立区南花畑の土地取引】
- 六町駅から徒歩１１〜１３分のエリアで、62〜120万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
【PR】すまいバリュー（大手に依頼したいなら）
こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。
そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
【PR】イエウール（地域密着企業に依頼したいなら）
すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。
それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
コメント