足立区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

足立区 東京都

この記事では足立区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、足立区の公示地価・基準地価

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
足立区綾瀬1-32-3綾瀬(80)278.98.1%38.5%
足立区千住2丁目57番3外北千住(190)1201.28.0%54.9%
足立区千住緑町1-2-1千住大橋(300)167.37.9%22.5%
足立区千住旭町40-22北千住(210)488.46.5%35.8%
足立区千住寿町5-10北千住(590)322.16.0%34.3%
足立区西新井栄町2-3-4西新井(200)327.45.3%24.0%
足立区舎人3-6-18見沼代親水公園(500)86.15.2%18.6%
足立区扇1-52-2扇大橋(500)93.15.2%17.5%
足立区谷在家2-1-7西新井大師西(280)101.35.1%19.0%
足立区千住旭町28-12北千住(400)182.85.1%26.5%
足立区舎人5-27-1見沼代親水公園(270)95.45.1%19.4%
足立区中央本町1-18-14梅島(1000)122.85.1%23.2%
足立区西新井7-9-3西新井大師西(430)102.65.1%19.2%
足立区綾瀬3-22-7綾瀬(420)206.35.0%25.0%
足立区千住2丁目39番15北千住(180)261.44.9%34.9%
足立区西新井4-40-8谷在家(220)99.34.9%19.9%
足立区千住1-11-2北千住(620)3634.8%33.3%
足立区西新井1-32-3大師前(430)108.94.8%19.1%
足立区古千谷本町2-22-25舎人(580)87.14.8%18.4%
足立区入谷6-2-6舎人公園(1200)80.24.7%21.5%
足立区綾瀬2-26-15綾瀬(180)226.14.7%19.1%
足立区江北7-10-11西新井大師西(830)88.84.7%16.5%
足立区谷中2-7-3北綾瀬(0)188.14.6%24.7%
足立区興野2-30-33江北(780)90.84.6%
足立区綾瀬2-43-8綾瀬(690)171.64.4%22.4%
足立区千住橋戸町101番外千住大橋(0)234.64.4%18.9%
足立区西新井3-13-2大師前(1100)94.44.4%16.7%
足立区千住龍田町3-12北千住(790)189.44.4%24.0%
足立区西伊興2-5-19舎人公園(780)87.54.3%16.2%
足立区千住柳町6-12北千住(880)1624.2%17.7%
足立区新田3-7-18王子神谷(1200)91.44.1%16.9%
足立区千住4-4-14北千住(600)203.64.0%26.4%
足立区東綾瀬1-24-2綾瀬(550)189.44.0%16.7%
足立区千住旭町20-9北千住(500)181.54.0%20.1%
足立区綾瀬4-10-20綾瀬(230)183.83.9%
足立区六町4-3-7六町(150)193.13.9%26.1%
足立区東和2-26-2亀有(900)124.73.8%12.2%
足立区伊興本町1-13-19竹ノ塚(870)104.93.6%16.9%
足立区梅島1-19-9梅島(340)125.43.5%14.5%
足立区保塚町5-12六町(640)96.73.5%13.1%
足立区西竹の塚2-10-5竹ノ塚(330)126.43.5%14.0%
足立区中央本町4-3-19梅島(1100)98.73.5%15.4%
足立区東綾瀬1丁目18番17綾瀬(750)148.53.4%19.7%
足立区西綾瀬2-10-5五反野(550)108.93.4%
足立区千住緑町2-13-13千住大橋(590)149.53.4%
足立区青井2-28-14青井(690)121.43.4%13.9%
足立区弘道1-22-15五反野(600)113.93.3%14.2%
足立区西綾瀬3-15-9綾瀬(710)113.93.3%13.5%
足立区足立2-13-5小菅(610)85.13.2%12.7%
足立区中川3-24-7亀有(1000)106.63.2%
足立区扇1-21-16扇大橋(0)150.23.2%12.6%
足立区谷在家2-1-16西新井大師西(200)139.63.2%12.2%
足立区足立4-13-6五反野(700)150.53.2%11.8%
足立区谷中1-17-5北綾瀬(530)118.83.2%16.1%
足立区加平1-17-22北綾瀬(330)119.13.1%14.6%
足立区西保木間1-18-12竹ノ塚(1200)88.43.1%
足立区江北5-8-30江北(490)99.73.1%17.1%
足立区入谷9-15-9舎人(1600)78.23.0%
足立区保木間1-23-16竹ノ塚(1700)89.83.0%12.9%
足立区東和5-13-19北綾瀬(700)112.93.0%15.5%
足立区東和3-7-8北綾瀬(950)112.93.0%13.2%
足立区皿沼1-16-17舎人公園(1000)79.23.0%12.7%
足立区谷中4-14-3北綾瀬(300)113.93.0%15.0%
足立区栗原3-10-15大師前(250)138.62.9%11.4%
足立区大谷田3-1-1北綾瀬(700)116.52.9%9.6%
足立区保木間4-50-13竹ノ塚(2000)93.72.9%10.5%
足立区青井4-16-7青井(630)105.62.9%13.5%
足立区本木北町9-21扇大橋(1200)94.72.9%10.4%
足立区栗原4-9-6大師前(890)118.82.9%9.8%
足立区堀之内2-2-8江北(1400)75.22.7%12.3%
足立区保木間3-28-12竹ノ塚(1900)88.12.7%13.1%
足立区入谷4-6-10舎人(950)75.92.7%14.4%
足立区西竹の塚1-3-23竹ノ塚(990)115.52.6%14.8%
足立区竹の塚4-1-13竹ノ塚(1100)141.22.6%12.9%
足立区鹿浜6-10-15西新井大師西(1200)78.22.6%10.2%
足立区一ツ家4-5-5六町(890)106.92.5%
足立区千住元町27-9北千住(1500)120.52.5%13.4%
足立区辰沼2-18-4北綾瀬(1900)672.5%15.3%
足立区綾瀬6-11-17青井(740)107.62.5%14.0%
足立区伊興本町2丁目21番103竹ノ塚(1200)80.92.5%12.4%
足立区北加平町18-14北綾瀬(1200)82.52.5%12.6%
足立区宮城1-3-23小台(1200)69.32.4%15.4%
足立区神明1-3-4六町(1400)702.4%15.2%
足立区保木間5-24-28谷塚(1500)702.4%8.7%
足立区新田1-10-8王子神谷(1100)84.52.4%13.8%
足立区六木1-6-28北綾瀬(1800)84.82.4%11.3%
足立区花畑4-34-1谷塚(1400)84.82.4%7.5%
足立区関原2-8-2梅島(1100)87.52.3%11.3%
足立区堀之内2-12-12江北(1500)74.32.3%10.8%
足立区東保木間2-19-3六町(1500)91.12.2%10.8%
足立区千住曙町35-14堀切(250)122.12.2%11.1%
足立区佐野2-10-16北綾瀬(1600)78.22.2%9.2%
足立区六月3-9-1竹ノ塚(1000)952.1%8.7%
足立区竹の塚5-29-10竹ノ塚(720)111.52.1%9.4%
足立区島根3-16-16西新井(730)95.72.1%11.1%
足立区宮城1-31-6足立小台(1500)80.22.1%15.7%
足立区鹿浜3-5-13西新井大師西(2000)80.22.1%9.0%
足立区宮城2-10-16扇大橋(1500)64.42.1%8.9%
足立区大谷田2-20-14北綾瀬(1700)80.52.1%8.4%
足立区中央本町2-19-12五反野(470)129.42.1%15.3%
足立区竹の塚2-19-2竹ノ塚(850)131.72.0%8.1%
足立区竹の塚1-15-4竹ノ塚(630)1372.0%9.2%
足立区鹿浜3-3-3西新井大師西(1800)1041.9%7.9%
足立区花畑6-24-11谷塚(2100)74.31.8%9.2%
足立区六木3-34-16八潮(1500)77.61.7%12.4%
足立区竹の塚5-1-2竹ノ塚(670)152.51.5%10.0%
足立区竹の塚1-29-4竹ノ塚(200)174.21.5%8.2%
足立区西新井1-8-1大師前(210)141.21.4%12.0%
足立区佐野1-34-9北綾瀬(2300)74.9
足立区六月1-11-7竹ノ塚(1400)113.2

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
足立区千住三丁目70番2北千住( 230)5619.7%38.2%
足立区千住旭町40-22北千住( 210)511.59.2%36.0%
足立区綾瀬3-22-7綾瀬( 420)212.26.6%23.7%
足立区綾瀬3-16-6綾瀬( 280)288.86.6%19.0%
足立区千住仲町19-7北千住( 270)302.66.3%21.9%
足立区綾瀬1-38-20綾瀬( 130)215.86.2%20.7%
足立区千住仲町24-2北千住( 510)192.46.0%21.2%
足立区西綾瀬2-23-29五反野( 240)172.95.4%15.7%
足立区千住桜木2-5-6北千住( 1600)137.65.3%16.5%
足立区綾瀬1-19-10綾瀬( 360)152.85.2%17.5%
足立区千住5-25-14北千住( 560)181.85.2%18.8%
足立区扇2-29-19扇大橋( 310)108.25.1%17.6%
足立区入谷4-21-22舎人( 1100)82.55.0%
足立区西新井1-32-3大師前( 430)111.25.0%18.2%
足立区千住中居町26-10北千住( 750)153.15.0%22.1%
足立区日ノ出町23-13北千住( 600)176.24.9%
足立区扇3-18-19江北( 140)164.34.8%
足立区梅田7-8-10梅島( 800)107.94.5%15.1%
足立区中川2-11-2亀有( 620)125.14.4%14.8%
足立区加平2-5-5北綾瀬( 620)104.64.3%
足立区梅島3-7-17梅島( 430)113.94.2%18.6%
足立区千住関屋町11-21京成関屋( 810)92.14.1%13.9%
足立区西新井6-17-7大師前( 540)100.74.1%16.0%
足立区舎人1-1-18舎人( 450)93.14.1%15.1%
足立区東保木間2-19-3六町( 1500)93.44.0%11.9%
足立区舎人1-15-8外舎人( 1)137.64.0%13.3%
足立区梅田7-34-13梅島( 150)216.24.0%16.1%
足立区西新井本町1-12-14大師前( 430)97.73.9%13.0%
足立区島根4-14-8西新井( 870)97.73.9%11.7%
足立区鹿浜6-10-15西新井大師西( 1200)80.53.8%12.4%
足立区東和4-9-14亀有( 1100)113.93.6%13.1%
足立区中央本町1-19-1梅島( 800)1343.6%10.9%
足立区青井3-19-15青井( 310)1353.5%11.4%
足立区竹の塚2-19-2竹ノ塚( 850)135.33.5%9.0%
足立区東保木間1-26-23六町( 1000)108.23.5%9.7%
足立区伊興4-2-14竹ノ塚( 680)111.53.4%12.3%
足立区神明南1-8-11北綾瀬( 1600)71.33.3%13.7%
足立区宮城1-13-10小台( 1300)82.53.3%11.1%
足立区本木東町29-1西新井( 1400)82.53.3%10.1%
足立区江北7-14-13西新井大師西( 680)103.33.3%14.2%
足立区関原3-15-9西新井( 680)134.63.3%
足立区西保木間2-19-10竹ノ塚( 1300)84.23.2%9.9%
足立区平野3-15-24六町( 1400)86.13.2%11.1%
足立区本木北町9-21扇大橋( 1200)973.2%10.9%
足立区竹の塚6-9-2竹ノ塚( 250)252.83.1%15.0%
足立区本木2-4-21西新井( 1400)99.33.1%8.3%
足立区南花畑4-23-8六町( 1500)77.63.1%7.8%
足立区西竹の塚2-2-8竹ノ塚( 170)187.82.5%13.8%
足立区竹の塚5-1-2竹ノ塚( 670)153.82.4%8.4%
足立区六町1-5-21六町( 400)138.6
足立区一ツ家2-13-20六町( 1200)115.2

 

ご自分の不動産の正確な価格を知りたい方へ

足立区の不動産は、価格が高いこともあって、国が出している公示地価や基準地価と、実際の取引価格では、価格に大きな開きがあるので注意が必要です。

 

例えば、「千住緑町(せんじゅみどりまち)」という、千住大橋駅の西側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:149万円/坪
  • 実際の取引価格:180〜260万円/坪

と、公示地価の約1.2〜1.7倍で取引されていました。

 

【足立区千住緑町の公示地価】

足立区の公示地価 2023年

  • 千住大橋駅から590mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 453,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =149万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【足立区千住緑町の土地取引】

足立区の土地価格 2023年

  • 千住大橋駅から徒歩7〜10分のエリアで、180〜260万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、足立区内の公示地価と実際の土地取引を調べてみたのですが、やはりかなりの価格差があることがわかりました。

 

足立区の土地価格と公示地価の比較

*期間:2022年7月~2023年6月までの1年間、公示地価は2023年1月1日現在

*比較内容:最寄駅から徒歩10分以内の、同じ地区名の公示地価と実際に取引された土地価格を比較

*倍率:「実際の取引価格が、公示地価の何倍か?」を表す

*単位:万円/坪

 

地区名最寄駅用途区分最高価格最低価格公示地価倍率
千住緑町千住大橋準工2601801491.2〜1.7倍
竹の塚竹ノ塚1住居2101701371.2〜1.5倍
谷中北綾瀬1中専17001141.5倍
古千谷本町舎人1低専1200871.4倍
舎人見沼代親水公園1低専12081950.8〜1.3倍
島根西新井1中専12046960.5〜1.3倍
青井青井1中専13001061.2倍
栗原大師前近商17001391.2倍
扇大橋1住居11093931〜1.2倍
西伊興舎人公園1低専1000871.1倍
西綾瀬綾瀬1中専130321140.3〜1.1倍
竹の塚竹ノ塚1中専12001121.1倍
西新井大師前1住居11001091倍
綾瀬綾瀬近商2802202790.8〜1倍
千住北千住近商16002040.8倍
東和北綾瀬1住居8301130.7倍
足立小菅準工620850.7倍
扇大橋近商7501500.5倍
竹の塚竹ノ塚近商7201520.5倍

 

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2、足立区の土地価格の動き

足立区の土地価格は、この1年間で、住宅地で+3.4%、商業地で+3.6%と、大きく上昇しました。

また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの10年間で見ると、住宅地で+25.6%、商業地で+32.9%でした。

この10年でかなり上昇していることが分かりますね。

 

足立区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

10年間の変化率(2013→2023年)

変化率:赤紫(+100%以上)>ピンク色(+50〜99.9%)>オレンジ色(+10〜49.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

ピンク色のマークが、10年で50%以上の上昇をした地区です。

特に上昇しているのは、北千住駅や綾瀬駅の周辺ですね。

 

その他の駅でも、3〜4割上昇しているところが多いです。住宅地は、南側のエリアほど高く、やはり3割前後の上昇をしています。北側では2割前後で、エリアによって強弱がありますね。

 

なぜ、これほど上昇し続けているのか?

これほど大きく上昇してきた最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット35は、約3,478万円借りることができました。

2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。

 

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済での、借入可能額

*変動金利①:住信SBIネット新生銀行、変動金利②:SBI新生銀行

(参考:ARUHISBI新生銀行

 

ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。

反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。

フラット35と比べると、その差は約1,000万円にもなります。

 

このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは4割前後だったのが、現在は7割以上に増加しているのです。

 

変動金利の利用率 2012年〜23年

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

そのため、値上げがあっても、十分に応じられる人が多く、土地価格が上がりやすくなっていたのです。

 

株高で、投資家が駅近のマンションを購入

また、駅周辺ほど上昇率が高いのは、投資家や富裕層が、駅近のマンションを購入していたからです。

アベノミクスが始まって以降の10年間、ずっと株高が続いているため、国内外の富裕層・投資家の資産が増えて、その一部が不動産市場に流れているのです。

 

実際、城東地区(足立、台東、江東、江戸川、葛飾、墨田、荒川)のマンション価格と株価は、かなり似たような動きをしています。

 

城東地区の中古マンション価格

(参考:東日本不動産流通機構yahoo finance

 

北千住駅や綾瀬駅の周辺で、大きく上昇していますが、この辺りは高層マンションが多くあるので、マンション価格の上昇の影響を受けているのでしょう。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、足立区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット35などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行)

 

なぜ金利が上がってきているのか?、というと、物価が上がってきているからです。

戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。

 

日本の消費者物価指数と政策金利

(参考:財務省総務省統計局

 

この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。

そのため、日銀は、まず10年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット35などの固定金利のローンが影響を受けています。

ですが、物価上昇は止まらず、前年比で3%前後の上昇を続けています。

 

そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。

昨年12月に日銀で行われた会議では、マイナス金利の解除について話し合われています。

 

複数の委員は、マイナス金利の解除やイールドカーブコントロール(長短金利操作、YCC)政策の枠組みを解除後も「当面は大幅な金融緩和を継続していく可能性が高い」と言及。

(参考:ブルームバーグ「正常化見据え議論開始、マイナス金利後も緩和継続-12月日銀会合」)

 

上の記事の中で、「マイナス金利政策の解除」という言葉が出ていますが、これによって、変動金利の住宅ローンも上がることになります。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の7〜8割が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、今後数年かけて、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

(2)これから足立区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した足立区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1万人増加するそうです。

 

足立区の人口は、これから10年間で約1万人増える

東京都足立区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、転入超過数(引っ越してきた人 ー 出て行った人)の内訳を見てみると、2020年ごろから、30代以上の減少が目立ち始めています。

新型コロナ以降、リモートワークが普及してきたことと、足立区の不動産価格が上昇してきたことによって、埼玉や千葉へ引っ越す人が増えているようです。

 

若い世代と外国人以外は、足立区外へと引っ越している

*転入超過数=引っ越して来た人 ー 出て行った人

東京都足立区の年代別の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

そのため、足立区の住宅需要は、賃貸需要は盛り上がりそうなものの、持ち家需要は減っていくかもしれません。

 

結論:売るなら?買うなら?

以上のことから、足立区の土地価格は、

  • 足立区の不動産は、若い世代の人口・世帯数の増加を追い風に、賃料上昇が進み、広範囲の住宅地で土地価格の上昇が起きた
  • しかし、リモートワークの広がりによって、30代以上の人口流出が増えており、持ち家需要は減っている
  • 駅近マンションは株価リスクに、賃貸物件は若い世代の人口流入に、注意が必要

と言えるでしょう。

 

買うなら:価格がかなり上がっているので、物件選びは慎重に

足立区の不動産価格は、株価も高く、人口も増加傾向にあるため、上昇していく可能性が高いでしょう。

 

さらに、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。

そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:戸建てとマンションとで、注意すべきポイントが違う

足立区の不動産価格は、駅近のマンション価格は株価の影響が大きく、それ以外の戸建てエリアでは、賃貸需要の増加による影響が大きいです。

 

注意すべきは、子育て世帯の脱出が増えている点でしょう。

一般世帯の持ち家を持つハードルが、かなり上がっていると考えられますから、高値の売却に苦戦するエリアが出てくるかもしれません。

また、駅近のマンションエリアは、金融市場の動きに注意が必要です。

 

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