杉並区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

杉並区 東京都

この記事では杉並区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、杉並区の公示地価・基準地価

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
杉並区高円寺南4-23-4高円寺(190)419.15.8%33.3%
杉並区阿佐谷南3-37-14阿佐ケ谷(0)6605.8%34.2%
杉並区上荻1-8-9荻窪(0)1046.15.7%33.8%
杉並区荻窪5-27-7荻窪(90)620.45.6%30.6%
杉並区荻窪3-32-3荻窪(630)256.75.3%18.8%
杉並区成田東5-34-16南阿佐ケ谷(360)2975.3%
杉並区西荻北2-3-9西荻窪(140)405.95.1%29.6%
杉並区永福3-23-11西永福(290)250.85.0%17.8%
杉並区下高井戸3-3-6桜上水(350)245.54.9%24.4%
杉並区和泉4-40-33方南町(390)246.54.9%19.9%
杉並区永福4-1-4永福町(90)3634.8%
杉並区高井戸西1-23-6高井戸(500)185.14.7%14.7%
杉並区本天沼1-13-4阿佐ケ谷(1300)177.94.7%14.7%
杉並区善福寺1-15-22西荻窪(1100)239.34.6%21.0%
杉並区高円寺南2-20-11新高円寺(150)249.54.6%23.5%
杉並区高円寺北2-26-6高円寺(450)221.14.5%17.5%
杉並区荻窪5-4-8荻窪(600)246.24.5%21.1%
杉並区方南2-21-3方南町(90)292.44.5%20.1%
杉並区阿佐谷北1-4-8阿佐ケ谷(140)285.14.5%31.3%
杉並区浜田山3-34-2浜田山(0)278.54.5%19.7%
杉並区高井戸西2-10-9富士見ヶ丘(100)233.64.4%17.8%
杉並区阿佐谷北4-6-29阿佐ケ谷(650)283.14.4%20.2%
杉並区成田東3-6-4新高円寺(1100)212.94.4%16.8%
杉並区西荻北3-14-8西荻窪(330)222.84.3%18.4%
杉並区永福3-35-7西永福(0)254.84.3%19.9%
杉並区西荻南4-15-2西荻窪(550)215.54.3%17.9%
杉並区高井戸西1-27-21高井戸(130)249.84.3%20.3%
杉並区高円寺南1-26-1東高円寺(300)226.14.3%16.3%
杉並区宮前4-29-3久我山(1000)211.94.2%
杉並区久我山4-24-18三鷹台(340)197.74.2%16.5%
杉並区和泉3-26-21永福町(600)215.24.2%14.4%
杉並区和泉1-28-16代田橋(600)175.94.1%13.9%
杉並区久我山1-5-17久我山(570)251.84.1%18.3%
杉並区桃井4-12-21西荻窪(1200)260.44.1%17.8%
杉並区下高井戸1-1-6下高井戸(100)227.74.1%17.9%
杉並区高井戸東2-24-2高井戸(390)202.64.1%16.3%
杉並区南荻窪4-32-15荻窪(570)220.14.1%16.4%
杉並区西荻北2-21-1西荻窪(520)212.24.0%16.5%
杉並区阿佐谷南3-40-23阿佐ケ谷(460)195.74.0%16.7%
杉並区浜田山1-9-12浜田山(600)204.34.0%15.7%
杉並区阿佐谷北2-34-15阿佐ケ谷(460)212.94.0%18.6%
杉並区高円寺南3-52-2高円寺(520)1964.0%20.0%
杉並区天沼3-20-21荻窪(650)190.14.0%15.9%
杉並区高円寺南2-2-13東高円寺(500)190.44.0%17.3%
杉並区成田東4-13-19南阿佐ケ谷(300)209.23.9%17.4%
杉並区阿佐谷北1-21-10阿佐ケ谷(400)193.43.9%17.4%
杉並区浜田山4-15-23浜田山(450)204.63.9%16.1%
杉並区宮前4-11-26久我山(600)179.93.8%13.8%
杉並区久我山5-9-7久我山(330)207.23.8%12.5%
杉並区松庵2-14-10西荻窪(830)198.73.8%16.4%
杉並区清水2-4-2荻窪(1100)182.83.7%15.4%
杉並区高円寺北3-26-14高円寺(440)183.23.7%15.4%
杉並区和田3-36-3東高円寺(390)1943.7%14.6%
杉並区上高井戸1-4-23八幡山(290)186.83.7%11.9%
杉並区宮前3-28-8西荻窪(1200)177.53.7%13.7%
杉並区方南1-34-15笹塚(950)187.13.7%13.6%
杉並区西荻南1-10-18西荻窪(940)206.33.6%15.3%
杉並区下井草2-40-14下井草(60)225.43.6%15.6%
杉並区和田2-35-7東高円寺(940)1703.6%12.7%
杉並区下高井戸1-34-5桜上水(540)170.33.6%13.9%
杉並区荻窪1-1-18高井戸(1200)170.33.6%11.4%
杉並区高井戸東3-16-13浜田山(700)190.13.6%15.2%
杉並区高円寺南3-14-1新高円寺(410)199.73.6%16.3%
杉並区高井戸東4-26-14浜田山(870)172.63.6%11.8%
杉並区下高井戸5-7-3上北沢(600)163.43.6%11.5%
杉並区久我山1-12-2久我山(870)156.13.5%12.9%
杉並区善福寺1-25-16西荻窪(1300)175.93.5%7.2%
杉並区和泉4-38-18方南町(600)1683.5%11.9%
杉並区高井戸西3-9-12高井戸(860)169.33.4%11.5%
杉並区松ノ木3-11-3新高円寺(690)170.63.4%12.9%
杉並区下高井戸2-14-9桜上水(640)174.93.3%10.9%
杉並区成田東4-6-7南阿佐ケ谷(470)209.63.3%11.2%
杉並区下井草3-35-18下井草(270)163.43.1%7.6%
杉並区清水3-18-2井荻(900)175.23.1%10.9%
杉並区成田西3-10-28-1南阿佐ケ谷(1100)153.53.1%8.1%
杉並区成田東1-6-10西永福(1200)153.83.1%8.4%
杉並区上井草2-29-3井荻(620)154.83.1%
杉並区上高井戸1-32-50芦花公園(760)158.73.0%10.3%
杉並区大宮1-10-10永福町(1000)159.13.0%9.5%
杉並区井草5-12-14上井草(510)139.32.9%7.1%
杉並区阿佐谷北6-27-12鷺ノ宮(850)1642.9%10.9%
杉並区井草1-19-24下井草(360)141.22.9%9.2%
杉並区堀ノ内1-27-5方南町(1100)154.42.6%9.9%
杉並区今川2-3-6上井草(1300)143.92.6%7.4%
杉並区善福寺3-14-14上石神井(1200)170.62.2%7.7%
杉並区荻窪2-32-8荻窪(790)271.6

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
杉並区久我山1-5-17久我山( 570)263.36.8%20.9%
杉並区阿佐谷南3-37-14阿佐ケ谷( 0)6936.6%31.3%
杉並区高円寺北2-6-2高円寺( 0)874.56.4%31.2%
杉並区上荻1-18-13荻窪( 320)448.86.3%28.3%
杉並区高円寺南3-58-29高円寺( 230)399.36.1%26.6%
杉並区上井草1-1-11井荻( 590)2005.9%11.8%
杉並区成田東5-34-16南阿佐ケ谷( 360)309.25.9%
杉並区上荻2-39-15荻窪( 850)2695.8%22.6%
杉並区宮前1-15-13富士見ヶ丘( 920)1995.8%14.4%
杉並区高円寺北2-41-18高円寺( 550)2645.5%17.0%
杉並区西荻南3-7-3西荻窪( 210)296.35.4%19.7%
杉並区荻窪4-27-11荻窪( 430)242.25.2%19.7%
杉並区久我山4-1-4久我山( 90)230.35.1%21.2%
杉並区堀ノ内2-13-11方南町( 610)279.25.0%17.0%
杉並区浜田山3-34-2浜田山( 1)286.85.0%
杉並区天沼1-8-4荻窪( 700)192.44.5%16.6%
杉並区永福3-23-11西永福( 290)255.84.4%17.2%
杉並区高円寺南4-40-10高円寺( 320)2334.4%16.7%
杉並区浜田山3-15-14浜田山( 450)226.14.4%16.1%
杉並区方南1-32-2方南町( 780)172.94.4%15.9%
杉並区和田1-44-27東高円寺( 700)180.84.4%13.7%
杉並区西荻南4-15-2西荻窪( 550)221.44.4%18.6%
杉並区高円寺北1-15-12高円寺( 820)198.34.3%14.5%
杉並区高円寺北4-9-11高円寺( 900)206.94.3%16.1%
杉並区西荻北2-21-1西荻窪( 520)216.84.3%16.5%
杉並区西荻南2-11-2西荻窪( 700)208.94.3%15.3%
杉並区堀ノ内2-11-4方南町( 440)186.54.2%13.9%
杉並区桃井1-23-6荻窪( 1100)174.94.1%15.0%
杉並区高井戸東4-26-14浜田山( 870)176.94.1%
杉並区上井草1-32-5井荻( 180)202.64.1%15.0%
杉並区成田東4-13-19南阿佐ケ谷( 300)213.54.0%15.5%
杉並区永福1-37-17永福町( 360)223.44.0%14.4%
杉並区南荻窪1-23-2荻窪( 1000)214.84.0%14.4%
杉並区善福寺2-9-13西荻窪( 1100)180.54.0%14.0%
杉並区荻窪2-7-4荻窪( 890)223.74.0%14.9%
杉並区高井戸西2-7-7富士見ヶ丘( 220)198.34.0%14.9%
杉並区今川4-17-4上井草( 1400)154.43.5%9.9%
杉並区下井草3-35-18下井草( 270)165.73.5%8.0%
杉並区善福寺4-23-3上石神井( 1100)171.33.4%8.1%

 

ご自分の不動産の正確な価格を知りたい方へ

杉並区の不動産は、価格が高いこともあって、国が出している公示地価や基準地価と、実際の取引価格では、価格に大きな開きがあるので注意が必要です。

 

例えば、「高円寺南(こうえんじみなみ)」という、高円寺駅の南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:196万円/坪
  • 実際の取引価格:320〜360万円/坪

と、公示地価の約1.6〜1.8倍で取引されていました。

 

どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、高いマンションがあるような街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【杉並区高円寺南の公示地価】

杉並区の公示地価 2023年

  • 高円寺駅から520mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 594,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =196万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【杉並区高円寺南の土地取引】

杉並区の土地取引 2023年

  • 高円寺駅から徒歩5〜8分のエリアで、320〜360万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、杉並区内の公示地価と実際の土地取引を調べてみたのですが、やはりかなりの価格差があることがわかりました。

 

杉並区の土地価格と公示地価の比較

*期間:2022年7月~2023年6月までの1年間、公示地価は2023年1月1日現在

*比較内容:最寄駅から徒歩10分以内の、同じ地区名の公示地価と実際に取引された土地価格を比較

*倍率:「実際の取引価格が、公示地価の何倍か?」を表す

*単位:万円/坪

 

地区名最寄駅用途区分最高価格最低価格公示地価倍率
高円寺南新高円寺近商5302492.1倍
高円寺南高円寺1中専3603201961.6〜1.8倍
天沼荻窪1中専330721900.4〜1.7倍
宮前久我山1低専2602201801.2〜1.4倍
西荻南西荻窪1低専3102002150.9〜1.4倍
下井草下井草1低専2301201630.7〜1.4倍
和田東高円寺1中専2602201941.1〜1.3倍
西荻北西荻窪1低専2902102230.9〜1.3倍
井草下井草1低専1701411.2倍
南荻窪荻窪1低専2602201.2倍
和泉永福町1低専2502151.2倍
高井戸東浜田山1低専2201901.2倍
阿佐谷南阿佐ケ谷1中専2201961.1倍
久我山三鷹台1低専2201001980.5〜1.1倍
下高井戸桜上水1低専1801201750.7〜1倍
成田東南阿佐ケ谷1低専1901602090.8〜0.9倍
下高井戸上北沢1低専1401630.9倍
高井戸東高井戸1低専1602030.8倍

 

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2、杉並区の土地価格の動き

杉並区の土地価格は、この1年間で、住宅地で+3.7%、商業地で+4.7%と、大きく上昇しました。

また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの10年間で見ると、住宅地で+28.8%、商業地で+52.2%でした。

この10年でかなり上昇していることが分かりますね。

 

杉並区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

10年間の変化率(2013→2023年)

変化率:赤紫(+100%以上)>ピンク色(+50〜99.9%)>オレンジ色(+10〜49.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

ピンク色のマークが、この10年間で50%以上の上昇している地区です。

荻窪駅、阿佐ケ谷駅、高円寺駅などの、中央線の駅周辺の商業地に集中していました。それ以外の駅周辺でも3〜4割の上昇をしていました。

 

また、駅から少し離れた住宅地では、2割前後の上昇となっていました。

 

なぜ、これほど上昇しているのか?

これほど大きく上昇してきた最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット35は、約3,478万円借りることができました。

2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。

 

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済での、借入可能額

*変動金利①:住信SBIネット新生銀行、変動金利②:SBI新生銀行

(参考:ARUHISBI新生銀行

 

ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。

反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。

フラット35と比べると、その差は約1,000万円にもなります。

 

このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは4割前後だったのが、現在は7割以上に増加しているのです。

 

変動金利の利用率 2012年〜23年

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

そのため、値上げがあっても、十分に応じられる人が多く、土地価格が上がりやすくなっていたのです。

 

株高で、投資家が駅近のマンションを購入

また、中央線の駅周辺ほど上昇率が高いのは、投資家や富裕層が、駅近のマンションを購入していたからです。

アベノミクスが始まって以降の10年間、ずっと株高が続いているため、国内外の富裕層・投資家の資産が増えて、その一部が不動産市場に流れているのです。

 

実際、城西地区(渋谷、新宿、杉並、中野)のマンション価格と株価は、かなり似たような動きをしています。

 

城西地区の中古マンション価格と日経平均

(参考:東日本不動産流通機構yahoo finance

 

特に、渋谷や新宿などの人気エリアが上昇すれば、渋谷や新宿のマンションを買えなくなった人が、通勤に便利な中央線沿いのマンションに流れてきます。

その結果、阿佐ヶ谷駅や高円寺駅などの、マンションエリアの土地価格が大きく上昇してきたわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、杉並区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット35などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行)

 

なぜ金利が上がってきているのか?、というと、物価が上がってきているからです。

戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。

 

日本の消費者物価指数と政策金利

(参考:財務省総務省統計局

 

この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。

そのため、日銀は、まず10年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット35などの固定金利のローンが影響を受けています。

ですが、物価上昇は止まらず、前年比で3%前後の上昇を続けています。

 

そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。

昨年12月に日銀で行われた会議では、マイナス金利の解除について話し合われています。

 

複数の委員は、マイナス金利の解除やイールドカーブコントロール(長短金利操作、YCC)政策の枠組みを解除後も「当面は大幅な金融緩和を継続していく可能性が高い」と言及。

(参考:ブルームバーグ「正常化見据え議論開始、マイナス金利後も緩和継続-12月日銀会合」)

 

上の記事の中で、「マイナス金利政策の解除」という言葉が出ていますが、これによって、変動金利の住宅ローンも上がることになります。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の7〜8割が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、今後数年かけて、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

(2)これから杉並区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した杉並区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2.2万人増加するそうです。

 

杉並区の人口は、これから10年間で約2.2万人増える

杉並区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかし、新型コロナがあった2020年以降は、15〜29歳の若い年代と外国人以外は、杉並区の外へと引っ越しが増えています。

 

若い世代と外国人以外は、杉並区の外へと引っ越している

*転入超過数=引っ越して来た人 ー 出て行った人

杉並区の年代別の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

そのため、賃貸需要は増えているものの、持ち家の需要はあまり増えていないと考えられます。

駅近マンションなどの、ごく一部の需要は高いでしょうが、駅から離れた戸建ての需要は、減っていくでしょう。

 

結論:売るなら?買うなら?

以上のことから、杉並区の土地価格は、

  • 杉並区の不動産は、若い世代の人口・世帯数の増加を追い風に、賃料上昇が進み、広範囲の住宅地で土地価格の上昇が起きた
  • しかし、リモートワークの広がりによって、30代以上の人口流出が増えており、持ち家需要は減っている
  • そのため、賃貸物件の価格上昇はあっても、駅から遠いこだての高値売却は難しくなってくる

と言えるでしょう。

 

買うなら:価格がかなり上がっているので、物件選びは慎重に

杉並区の不動産価格は、株価も高く、人口も増加傾向にあるため、上昇していく可能性が高いでしょう。

 

さらに、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。

そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:戸建てとマンションとで、注意すべきポイントが違う

杉並区の不動産価格は、駅近のマンション価格は株価の影響が大きく、それ以外の戸建てエリアでは、賃貸需要の増加による影響が大きいです。

 

注意すべきは、子育て世帯の脱出が増えている点でしょう。

一般世帯の持ち家を持つハードルが、かなり上がっていると考えられますから、高値の売却に苦戦するエリアが出てくるかもしれません。

また、駅近のマンションエリアは、金融市場の動きに注意が必要です。

 

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