杉並区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

杉並区東京都

この記事では杉並区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、杉並区の公示地価・基準地価

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)杉並区高円寺南4丁目23番3外高円寺(190)419.15.8%33.3%
公)杉並区阿佐谷南3丁目774番3阿佐ケ谷(0)6605.8%34.2%
公)杉並区上荻1丁目7番4外荻窪(0)1046.15.7%33.8%
公)杉並区荻窪5丁目126番3荻窪(90)620.45.6%30.6%
公)杉並区荻窪3丁目9番外荻窪(630)256.75.3%18.8%
公)杉並区成田東5丁目31番1外南阿佐ケ谷(360)2975.3%
公)杉並区西荻北2丁目109番3西荻窪(140)405.95.1%29.6%
公)杉並区永福3丁目253番3西永福(290)250.85.0%17.8%
公)杉並区下高井戸3丁目242番1桜上水(350)245.54.9%24.4%
公)杉並区和泉4丁目256番6方南町(390)246.54.9%19.9%
公)杉並区永福4丁目47番25永福町(90)3634.8%
公)杉並区高井戸西1丁目990番50高井戸(500)185.14.7%14.7%
公)杉並区本天沼1丁目824番35阿佐ケ谷(1300)177.94.7%14.7%
公)杉並区善福寺1丁目5番外西荻窪(1100)239.34.6%21.0%
公)杉並区高円寺南2丁目220番17外新高円寺(150)249.54.6%23.5%
公)杉並区高円寺北2丁目730番27高円寺(450)221.14.5%17.5%
公)杉並区荻窪5丁目63番3荻窪(600)246.24.5%21.1%
公)杉並区方南2丁目525番3方南町(90)292.44.5%20.1%
公)杉並区阿佐谷北1丁目808番17阿佐ケ谷(140)285.14.5%31.3%
公)杉並区浜田山3丁目937番29浜田山(0)278.54.5%19.7%
公)杉並区高井戸西2丁目2140番5外富士見ヶ丘(100)233.64.4%17.8%
公)杉並区阿佐谷北4丁目240番3阿佐ケ谷(650)283.14.4%20.2%
公)杉並区成田東3丁目137番27新高円寺(1100)212.94.4%16.8%
公)杉並区西荻北3丁目21番16西荻窪(330)222.84.3%18.4%
公)杉並区永福3丁目236番7西永福(0)254.84.3%19.9%
公)杉並区西荻南4丁目64番4西荻窪(550)215.54.3%17.9%
公)杉並区高井戸西1丁目701番6外高井戸(130)249.84.3%20.3%
公)杉並区高円寺南1丁目511番28東高円寺(300)226.14.3%16.3%
公)杉並区宮前4丁目120番9久我山(1000)211.94.2%
公)杉並区久我山4丁目144番3三鷹台(340)197.74.2%16.5%
公)杉並区和泉3丁目734番8永福町(600)215.24.2%14.4%
公)杉並区和泉1丁目110番14代田橋(600)175.94.1%13.9%
公)杉並区久我山1丁目370番4久我山(570)251.84.1%18.3%
公)杉並区桃井4丁目128番西荻窪(1200)260.44.1%17.8%
公)杉並区下高井戸1丁目3番3下高井戸(100)227.74.1%17.9%
公)杉並区高井戸東2丁目669番25外高井戸(390)202.64.1%16.3%
公)杉並区南荻窪4丁目52番3荻窪(570)220.14.1%16.4%
公)杉並区西荻北2丁目23番11西荻窪(520)212.24.0%16.5%
公)杉並区阿佐谷南3丁目585番7阿佐ケ谷(460)195.74.0%16.7%
公)杉並区浜田山1丁目845番13浜田山(600)204.34.0%15.7%
公)杉並区阿佐谷北2丁目493番14阿佐ケ谷(460)212.94.0%18.6%
公)杉並区高円寺南3丁目433番8外高円寺(520)1964.0%20.0%
公)杉並区天沼3丁目186番15荻窪(650)190.14.0%15.9%
公)杉並区高円寺南2丁目358番23東高円寺(500)190.44.0%17.3%
公)杉並区成田東4丁目18番2南阿佐ケ谷(300)209.23.9%17.4%
公)杉並区阿佐谷北1丁目454番13阿佐ケ谷(400)193.43.9%17.4%
公)杉並区浜田山4丁目1036番1浜田山(450)204.63.9%16.1%
公)杉並区宮前4丁目145番1外久我山(600)179.93.8%13.8%
公)杉並区久我山5丁目283番7外久我山(330)207.23.8%12.5%
公)杉並区松庵2丁目52番12西荻窪(830)198.73.8%16.4%
公)杉並区清水2丁目127番5外荻窪(1100)182.83.7%15.4%
公)杉並区高円寺北3丁目1012番20高円寺(440)183.23.7%15.4%
公)杉並区和田3丁目92番55東高円寺(390)1943.7%14.6%
公)杉並区上高井戸1丁目91番12八幡山(290)186.83.7%11.9%
公)杉並区宮前3丁目523番19西荻窪(1200)177.53.7%13.7%
公)杉並区方南1丁目86番49笹塚(950)187.13.7%13.6%
公)杉並区西荻南1丁目432番13西荻窪(940)206.33.6%15.3%
公)杉並区下井草2丁目235番3外下井草(60)225.43.6%15.6%
公)杉並区和田2丁目997番47東高円寺(940)1703.6%12.7%
公)杉並区荻窪1丁目419番28高井戸(1200)170.33.6%11.4%
公)杉並区下高井戸1丁目180番6桜上水(540)170.33.6%13.9%
公)杉並区高井戸東3丁目1989番44浜田山(700)190.13.6%15.2%
公)杉並区高円寺南3丁目191番14新高円寺(410)199.73.6%16.3%
公)杉並区高井戸東4丁目1054番111浜田山(870)172.63.6%11.8%
公)杉並区下高井戸5丁目355番38上北沢(600)163.43.6%11.5%
公)杉並区久我山1丁目688番23久我山(870)156.13.5%12.9%
公)杉並区善福寺1丁目303番1西荻窪(1300)175.93.5%7.2%
公)杉並区和泉4丁目272番16方南町(600)1683.5%11.9%
公)杉並区高井戸西3丁目2122番17高井戸(860)169.33.4%11.5%
公)杉並区松ノ木3丁目1134番49新高円寺(690)170.63.4%12.9%
公)杉並区下高井戸2丁目551番10桜上水(640)174.93.3%10.9%
公)杉並区成田東4丁目232番8南阿佐ケ谷(470)209.63.3%11.2%
公)杉並区下井草3丁目172番18下井草(270)163.43.1%7.6%
公)杉並区清水3丁目209番1井荻(900)175.23.1%10.9%
公)杉並区成田西3丁目876番1南阿佐ケ谷(1100)153.53.1%8.1%
公)杉並区成田東1丁目561番9西永福(1200)153.83.1%8.4%
公)杉並区上井草2丁目67番13井荻(620)154.83.1%
公)杉並区上高井戸1丁目334番10芦花公園(760)158.73.0%10.3%
公)杉並区大宮1丁目1634番6永福町(1000)159.13.0%9.5%
公)杉並区井草5丁目116番13上井草(510)139.32.9%7.1%
公)杉並区阿佐谷北6丁目154番9鷺ノ宮(850)1642.9%10.9%
公)杉並区井草1丁目169番1外下井草(360)141.22.9%9.2%
公)杉並区堀ノ内1丁目412番31外方南町(1100)154.42.6%9.9%
公)杉並区今川2丁目211番上井草(1300)143.92.6%7.4%
公)杉並区善福寺3丁目126番3上石神井(1200)170.62.2%7.7%
公)杉並区荻窪2丁目24番16外荻窪(790)271.6
基)杉並区阿佐谷南三丁目774番3阿佐ケ谷(0)650.14.8%23.1%
基)杉並区高円寺北二丁目6番6外高円寺(0)821.74.6%23.3%
基)杉並区高円寺南三丁目976番17外高円寺(200)376.24.6%19.2%
基)杉並区久我山四丁目238番3外久我山(90)219.14.4%15.3%
基)杉並区上荻二丁目158番2荻窪(850)254.14.2%15.8%
基)杉並区成田東五丁目31番1外南阿佐ケ谷(360)292.14.1%
基)杉並区上荻一丁目48番10荻窪(320)422.44.1%20.8%
基)杉並区久我山一丁目370番4久我山(570)246.54.0%13.2%
基)杉並区西荻南三丁目199番6西荻窪(210)281.24.0%13.6%
基)杉並区浜田山三丁目937番29浜田山(1)273.24.0%
基)杉並区荻窪四丁目54番4荻窪(430)230.33.7%13.9%
基)杉並区西荻南四丁目64番4西荻窪(550)212.23.7%13.6%
基)杉並区和田一丁目1052番15東高円寺(700)173.33.6%8.9%
基)杉並区高円寺南四丁目807番35高円寺(320)223.13.5%11.7%
基)杉並区方南一丁目214番5外方南町(780)165.73.5%11.1%
基)杉並区成田東四丁目18番2南阿佐ケ谷(300)205.33.5%11.1%
基)杉並区永福三丁目253番3西永福(290)244.93.5%12.3%
基)杉並区高円寺北四丁目447番6高円寺(900)198.33.4%11.3%
基)杉並区堀ノ内二丁目644番4方南町(440)178.93.4%9.3%
基)杉並区西荻北二丁目23番11西荻窪(520)207.93.3%11.7%
基)杉並区高井戸西二丁目2131番112富士見ヶ丘(220)190.73.2%10.5%
基)杉並区堀ノ内二丁目1番11方南町(610)2663.2%11.5%
基)杉並区浜田山三丁目919番32外浜田山(450)216.53.1%11.2%
基)杉並区高円寺北二丁目705番11高円寺(550)250.13.1%10.8%
基)杉並区上井草一丁目190番8外井荻(590)188.83.1%5.5%
基)杉並区西荻南二丁目343番17西荻窪(700)200.33.1%10.6%
基)杉並区永福一丁目387番7永福町(360)214.83.0%10.0%
基)杉並区天沼一丁目407番7荻窪(700)184.13.0%11.6%
基)杉並区宮前一丁目47番13富士見ヶ丘(920)188.12.9%8.2%
基)杉並区高円寺北一丁目688番10高円寺(820)190.12.9%9.7%
基)杉並区桃井一丁目219番3荻窪(1100)1682.8%10.4%
基)杉並区南荻窪一丁目212番9荻窪(1000)206.62.8%10.0%
基)杉並区荻窪二丁目94番7荻窪(890)215.22.7%10.5%
基)杉並区善福寺二丁目40番12西荻窪(1100)173.62.1%9.6%
基)杉並区下井草三丁目172番18下井草(270)160.12.1%4.3%
基)杉並区上井草一丁目66番1外井荻(180)194.72.1%10.5%
基)杉並区善福寺四丁目267番10上石神井(1100)165.72.0%4.6%
基)杉並区今川四丁目140番2上井草(1400)149.22.0%6.1%
基)杉並区高井戸東四丁目1054番111浜田山(870)170

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、杉並区の土地価格の動き

杉並区の土地価格は、この1年間で、住宅地で+3.7%、商業地で+4.7%と、大きく上昇しました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+15.5%。商業地で+14.1%でした。

 

杉並区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

5年で30%以上の上昇をしているエリアは(ピンク色のマーク)、荻窪駅、阿佐ケ谷駅、高円寺駅などの、中央線の駅周辺の商業地に集中していました。

また、住宅地では、駅から離れたエリアでは、上昇率が鈍いものの、それ以外のエリアでは5年で10%以上の上昇をしており、新型コロナの影響も小さいようです。

 

なぜ、これほど上昇し続けているのか?

理由は大きく2つあります。

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。

 

住宅ローンの金利推移

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに7割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

変動金利の利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(ふらっと35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるか?

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

東京23区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。

 

②杉並区では、人口が増えている

2つ目が、人口の増加です。

杉並区では、この5年間で、人口が約6,000人、世帯数は約8,000世帯増えていました。

 

杉並区の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

特に世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということですので、不動産価格は上がりやすくなります。

また、地区ごとの人口変化も調べてみた結果、減少している地区もありますが、杉並区のほぼ全域で、人口が増えていました。

 

杉並区の人口変化(2018.1〜2023.1)

増減数:濃い赤色(+1,000人以上)>ピンク色(+500〜999人)>オレンジ色(+100〜499人)>緑色(0〜 +99人)>青色の↙️(-1〜 -99人)>紫色の↙️(-100〜 -499人)>茶色の↙️

 

(参考:杉並区 「町丁別世帯数及び人口」)

 

そのため、全域で、土地価格の上昇が起こっているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、杉並区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

 

変動金利が上がる可能性は?

今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

 

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

 

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

(2)これから杉並区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した杉並区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1万人増加するそうです。

 

杉並区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかし、足元の状況を見ると、不動産価格が上がりすぎているため、若い世代以外は、杉並区外に引っ越していました。

 

(青い線)15~29歳の若い世代以外は、杉並区から出て行っている

*転入超過数=引っ越して来た人 ー 出て行った人

杉並区の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

そのため、賃貸需要は増えているものの、持ち家の需要はあまり増えていないと考えられます。

今後もこの傾向が続くのであれば、高値で購入をする買い手は減っていくでしょう。

 

(3)2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、この生産緑地は、東京が1番多いのです。その面積は、約3,200ヘクタール、30坪の土地で約32万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

 

東京の生産緑地の分布図:杉並区は34ヘクタール

東京都の生産緑地の分布図

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。

杉並区には、34haしかありませんので、ほとんど影響がないように見えますが、お隣の練馬区や三鷹市には100ha以上の生産緑地があるのです。

 

ただし、生産緑地は、駅周辺よりも少し離れたところにあるケースが多いので、戸建てを求める層には影響があるでしょうが、駅近のマンションではあまり影響はないと思われます。

 

結論:売るなら?買うなら?

以上のことから、杉並区の土地価格は、

  • 杉並区の不動産は、金利の低下や、若い世代の人口増加を追い風に、上昇を続けている
  • 一方で、若い世代以外は、杉並区外へ引っ越す人の方が多く、賃貸需要は強いが、持ち家需要はあまり強くない
  • 今後は、金利が上昇していく可能性が高く、現在の価格で購入できる人はさらに減りそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:金融市場が安定しているうちに

杉並区の土地価格は、低金利や人口増加を追い風に上昇を続けてきましたが、あまりに上がりすぎたことから、子育て世代の脱出が始まっています。

 

そのため、金利が上昇すると、現在の価格でローンを組める人が減りますので、金融市場が崩れないうちに売却を考えた方がいいでしょう。

特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。

 

こんなに違うの?公示地価と実勢価格

この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。

 

例えば、「高円寺南(こうえんじみなみ)」という、高円寺駅の南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:183万円/坪
  • 実際の取引価格:190〜280万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.5倍です。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、高いマンションが建たない、主に戸建ての街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【杉並区松庵の公示地価】

杉並区の公示地価

  • 高円寺駅から520mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 556,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =183万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【杉並区松庵の土地取引】

杉並区の土地取引

  • 高円寺駅から徒歩6〜9分のエリアで、190〜280万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。

それぞれ、「すまいバリュー(運営元 三井不動産リアルティ株式会社)」「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

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