この記事では江戸川区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか?
の3点について解説しています。
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1、江戸川区の公示地価・基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK
*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!
*基:基準地価(2022.7.1現在)
*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合
所在地及び地番 | 最寄駅(m) | 坪単価(万円) | 前年比 | 2018年比 |
---|---|---|---|---|
公)江戸川区西小岩1丁目1930番1 | 小岩(80) | 495 | 4.9% | 21.0% |
公)江戸川区平井5丁目15番10 | 平井(0) | 359.7 | 4.8% | 21.4% |
公)江戸川区南小岩7丁目1858番2 | 小岩(370) | 232.7 | 4.8% | 16.5% |
公)江戸川区篠崎町7丁目427番9 | 篠崎(0) | 209.2 | 4.6% | 18.7% |
公)江戸川区東葛西6丁目2番12外 | 葛西(210) | 272.6 | 4.4% | 19.4% |
公)江戸川区臨海町3丁目6番25 | 葛西臨海公園(1200) | 125.1 | 4.4% | 23.5% |
公)江戸川区船堀2丁目566番 | 船堀(130) | 267 | 4.4% | 15.6% |
公)江戸川区西葛西6丁目15番28外 | 西葛西(0) | 574.2 | 4.2% | 25.2% |
公)江戸川区東小岩6丁目2676番10 | 小岩(510) | 132 | 4.2% | 11.1% |
公)江戸川区松江5丁目1144番1 | 船堀(590) | 158.1 | 4.1% | 20.1% |
公)江戸川区瑞江1丁目153番3 | 瑞江(700) | 136 | 4.0% | 16.7% |
公)江戸川区西小岩1丁目1775番8 | 小岩(600) | 128 | 4.0% | 10.9% |
公)江戸川区南篠崎町1丁目363番13 | 瑞江(750) | 121.4 | 4.0% | 19.5% |
公)江戸川区篠崎町2丁目439番11 | 篠崎(470) | 131.3 | 3.9% | 18.1% |
公)江戸川区一之江3丁目37番2 | 一之江(110) | 157.7 | 3.9% | 13.0% |
公)江戸川区松島4丁目1112番2 | 新小岩(700) | 140.6 | 3.9% | 13.9% |
公)江戸川区東小岩5丁目2747番3 | 小岩(920) | 132.3 | 3.9% | |
公)江戸川区北小岩8丁目519番2 | 京成小岩(770) | 108.6 | 3.8% | 10.4% |
公)江戸川区春江町3丁目10番187 | 瑞江(1100) | 109.9 | 3.7% | 12.1% |
公)江戸川区平井6丁目20番5 | 平井(400) | 138.6 | 3.7% | 14.1% |
公)江戸川区江戸川3丁目52番17 | 一之江(840) | 102 | 3.7% | 11.6% |
公)江戸川区江戸川2丁目2番17外 | 瑞江(800) | 114.2 | 3.6% | 15.0% |
公)江戸川区一之江7丁目7番48 | 一之江(350) | 133.3 | 3.6% | 16.1% |
公)江戸川区篠崎町6丁目50番3外 | 篠崎(500) | 104.9 | 3.6% | 12.0% |
公)江戸川区船堀2丁目507番1 | 船堀(450) | 152.8 | 3.6% | |
公)江戸川区西小岩4丁目899番2 | 小岩(630) | 134.3 | 3.6% | 10.6% |
公)江戸川区篠崎町1丁目352番1 | 篠崎(520) | 124.7 | 3.6% | 16.3% |
公)江戸川区西葛西3丁目10番5 | 西葛西(580) | 172.9 | 3.6% | 18.6% |
公)江戸川区西一之江2丁目1329番4 | 一之江(1600) | 96.4 | 3.5% | 9.0% |
公)江戸川区鹿骨2丁目140番3 | 篠崎(1300) | 96.7 | 3.5% | 10.6% |
公)江戸川区東瑞江2丁目45番2 | 瑞江(1000) | 107.3 | 3.5% | 12.8% |
公)江戸川区東小岩4丁目3432番2 | 小岩(1200) | 107.3 | 3.5% | 9.4% |
公)江戸川区本一色1丁目5番21外 | 新小岩(1100) | 109.2 | 3.4% | 11.8% |
公)江戸川区南小岩5丁目1640番14 | 小岩(930) | 129.4 | 3.4% | 10.1% |
公)江戸川区興宮町222番3 | 小岩(1700) | 99.7 | 3.4% | 7.5% |
公)江戸川区松江1丁目2525番1外 | 新小岩(2000) | 99.7 | 3.4% | 9.8% |
公)江戸川区平井4丁目24番 | 平井(830) | 139.9 | 3.4% | 16.5% |
公)江戸川区平井2丁目941番4 | 平井(500) | 140.3 | 3.4% | 14.2% |
公)江戸川区東小松川2丁目4327番4 | 船堀(1700) | 100.3 | 3.4% | 9.4% |
公)江戸川区上篠崎1丁目148番 | 篠崎(1100) | 100.3 | 3.4% | 10.9% |
公)江戸川区東小岩1丁目506番38 | 小岩(1800) | 101 | 3.4% | 8.5% |
公)江戸川区南篠崎町3丁目215番4 | 瑞江(400) | 152.1 | 3.4% | 16.7% |
公)江戸川区下篠崎町317番19 | 篠崎(1400) | 91.4 | 3.4% | 9.9% |
公)江戸川区篠崎町5丁目88番57 | 篠崎(630) | 111.9 | 3.4% | 14.9% |
公)江戸川区清新町2丁目7番5 | 西葛西(1200) | 142.6 | 3.3% | 16.4% |
公)江戸川区春江町2丁目124番26 | 瑞江(1300) | 112.2 | 3.3% | 14.1% |
公)江戸川区船堀7丁目1437番2 | 船堀(920) | 133 | 3.3% | 15.8% |
公)江戸川区鹿骨4丁目144番 | 篠崎(1800) | 92.4 | 3.3% | 9.4% |
公)江戸川区南小岩4丁目1104番2 | 小岩(1400) | 114.5 | 3.3% | 9.8% |
公)江戸川区大杉4丁目961番3外 | 一之江(2400) | 104.3 | 3.3% | 11.7% |
公)江戸川区平井6丁目69番6 | 平井(750) | 125.7 | 3.3% | 13.1% |
公)江戸川区船堀7丁目1469番3 | 船堀(950) | 136.3 | 3.3% | |
公)江戸川区本一色3丁目517番3外 | 新小岩(1300) | 105.3 | 3.2% | 13.1% |
公)江戸川区北篠崎2丁目227番3 | 篠崎(1600) | 95 | 3.2% | 9.1% |
公)江戸川区平井7丁目1889番7 | 平井(1200) | 116.2 | 3.2% | 11.0% |
公)江戸川区松江7丁目271番3 | 一之江(1200) | 116.5 | 3.2% | 11.7% |
公)江戸川区東小松川4丁目6046番8 | 船堀(960) | 116.5 | 3.2% | 12.8% |
公)江戸川区一之江2丁目54番18外 | 一之江(1000) | 106.3 | 3.2% | 13.4% |
公)江戸川区南葛西5丁目8番46 | 葛西臨海公園(1500) | 128.7 | 3.2% | 14.0% |
公)江戸川区東小岩6丁目2676番5 | 小岩(500) | 140.3 | 3.2% | 9.0% |
公)江戸川区西瑞江5丁目14番46 | 一之江(830) | 107.9 | 3.2% | 11.6% |
公)江戸川区中葛西8丁目4017番5外 | 葛西(850) | 130.7 | 3.1% | 16.5% |
公)江戸川区松江3丁目4223番 | 船堀(1000) | 130.7 | 3.1% | 15.5% |
公)江戸川区中央3丁目1668番 | 新小岩(1600) | 98.3 | 3.1% | 10.4% |
公)江戸川区東葛西4丁目33番4 | 葛西(1100) | 131.7 | 3.1% | 13.7% |
公)江戸川区南葛西3丁目10番3 | 葛西(1600) | 131.7 | 3.1% | 14.7% |
公)江戸川区南葛西6丁目31番13 | 葛西(1900) | 132.7 | 3.1% | 15.2% |
公)江戸川区大杉4丁目33番2 | 篠崎(2300) | 88.4 | 3.1% | 6.8% |
公)江戸川区東葛西8丁目34番5 | 葛西(1400) | 133 | 3.1% | 15.1% |
公)江戸川区松江5丁目1126番1 | 船堀(590) | 122.8 | 3.0% | 14.8% |
公)江戸川区西一之江3丁目932番24 | 一之江(1100) | 112.2 | 3.0% | 12.2% |
公)江戸川区南葛西1丁目9番1 | 葛西(1100) | 157.4 | 3.0% | 14.9% |
公)江戸川区北葛西2丁目681番6 | 船堀(1000) | 125.7 | 3.0% | 13.4% |
公)江戸川区東松本2丁目807番2 | 小岩(2000) | 91.7 | 3.0% | 9.9% |
公)江戸川区西一之江4丁目1198番2外 | 一之江(1600) | 92.4 | 2.9% | 7.7% |
公)江戸川区鹿骨3丁目253番2外 | 篠崎(1700) | 104.3 | 2.9% | 10.5% |
公)江戸川区西葛西8丁目9番52 | 西葛西(950) | 150.8 | 2.9% | 17.8% |
公)江戸川区松島2丁目555番1 | 新小岩(1300) | 117.2 | 2.9% | 9.2% |
公)江戸川区北小岩1丁目601番5 | 江戸川(600) | 129.7 | 2.9% | 11.6% |
公)江戸川区江戸川6丁目7番31 | 一之江(1200) | 108.2 | 2.8% | 10.4% |
公)江戸川区西葛西7丁目23番14 | 西葛西(850) | 160.7 | 2.7% | 11.2% |
公)江戸川区中央2丁目1085番4 | 新小岩(2200) | 117.8 | 2.6% | 7.9% |
公)江戸川区東葛西5丁目1602番1 | 葛西(460) | 163 | 2.5% | 17.3% |
公)江戸川区中葛西1丁目35番16 | 葛西(950) | 140.6 | 2.4% | 17.4% |
公)江戸川区東葛西3丁目61番外 | 葛西(1200) | 112.9 | 2.4% | 13.2% |
公)江戸川区中葛西7丁目23番15 | 葛西(860) | 150.5 | 2.2% | 15.2% |
公)江戸川区西葛西1丁目2371番8 | 西葛西(1200) | 124.7 | 2.2% | 15.2% |
公)江戸川区中葛西3丁目23番21 | 葛西(450) | 175.2 | 2.1% | 19.1% |
公)江戸川区船堀5丁目1327番 | 船堀(850) | 127.7 | 2.1% | 12.5% |
公)江戸川区東葛西6丁目23番3 | 葛西(480) | 163 | 2.1% | 16.0% |
公)江戸川区中葛西5丁目6番24 | 西葛西(800) | 170.6 | 2.0% | 17.0% |
基)江戸川区西葛西六丁目15番28外 | 西葛西(0) | 561 | 3.7% | 18.9% |
基)江戸川区臨海町三丁目6番25 | 葛西臨海公園(1200) | 122.1 | 3.6% | |
基)江戸川区平井四丁目938番11外 | 平井(190) | 256.1 | 3.6% | 10.9% |
基)江戸川区中葛西三丁目37番4 | 葛西(100) | 299.6 | 3.4% | 11.3% |
基)江戸川区南小岩七丁目1858番2 | 小岩(370) | 226.7 | 3.3% | |
基)江戸川区西小岩一丁目1912番7外 | 小岩(400) | 254.1 | 3.2% | |
基)江戸川区瑞江二丁目3番18外 | 瑞江(90) | 284.5 | 3.0% | 13.0% |
基)江戸川区北小岩六丁目488番19 | 京成小岩(80) | 164.7 | 2.7% | 6.6% |
基)江戸川区東小岩六丁目2676番10 | 小岩(510) | 128.4 | 2.6% | 6.6% |
基)江戸川区平井三丁目1372番3 | 平井(400) | 136.3 | 2.5% | 7.8% |
基)江戸川区北葛西四丁目25番12外 | 西葛西(960) | 181.5 | 2.2% | 9.6% |
基)江戸川区平井一丁目106番3 | 平井(850) | 110.9 | 2.1% | 8.4% |
基)江戸川区東小岩四丁目3054番12 | 小岩(850) | 117.5 | 2.0% | 5.3% |
基)江戸川区平井七丁目1225番1外 | 平井(1100) | 101.3 | 2.0% | 7.7% |
基)江戸川区瑞江四丁目35番9 | 瑞江(410) | 142.6 | 1.9% | 9.9% |
基)江戸川区篠崎町七丁目188番4 | 篠崎(390) | 127.1 | 1.9% | |
基)江戸川区一之江六丁目41番16 | 一之江(900) | 110.9 | 1.8% | 10.2% |
基)江戸川区船堀七丁目1437番2 | 船堀(920) | 129.4 | 1.8% | 9.8% |
基)江戸川区南篠崎町一丁目37番3 | 瑞江(1200) | 111.2 | 1.8% | 9.4% |
基)江戸川区宇喜田町1426番4 | 船堀(1000) | 121.1 | 1.7% | 8.3% |
基)江戸川区新堀一丁目42番1外 | 篠崎(1400) | 106.3 | 1.6% | 6.6% |
基)江戸川区北小岩六丁目1383番5 | 京成小岩(530) | 107.9 | 1.6% | 4.8% |
基)江戸川区南葛西二丁目8番19 | 葛西(1200) | 138.6 | 1.4% | 10.2% |
基)江戸川区南小岩六丁目1497番25 | 小岩(660) | 138.9 | 1.4% | 6.9% |
基)江戸川区中央二丁目1085番4 | 新小岩(2200) | 115.8 | 1.4% | 4.5% |
基)江戸川区中央一丁目1370番2 | 新小岩(1600) | 143.2 | 1.4% | 11.0% |
基)江戸川区松江四丁目5624番1 | 船堀(1000) | 102.6 | 1.3% | 4.7% |
基)江戸川区松本一丁目209番2 | 新小岩(1700) | 96.4 | 1.0% | 4.3% |
基)江戸川区新堀二丁目14番5外 | 篠崎(1300) | 99 | 1.0% | |
基)江戸川区江戸川一丁目42番9 | 瑞江(1100) | 99.3 | 1.0% | 5.2% |
基)江戸川区上一色二丁目1071番27 | 小岩(1200) | 99.7 | 1.0% | 5.2% |
基)江戸川区中葛西五丁目6番24 | 西葛西(800) | 167.6 | 1.0% | 10.4% |
基)江戸川区西瑞江三丁目24番52 | 一之江(780) | 101.6 | 1.0% | 6.2% |
基)江戸川区春江町五丁目5番47 | 一之江(980) | 104 | 1.0% | 7.5% |
基)江戸川区北葛西四丁目20番10 | 西葛西(1300) | 139.9 | 1.0% | 10.4% |
基)江戸川区松島一丁目2500番2 | 新小岩(1600) | 115.2 | 0.9% | 5.1% |
基)江戸川区鹿骨一丁目50番2外 | 篠崎(1800) | 86.8 | 0.8% | 3.5% |
基)江戸川区西葛西三丁目5番62 | 西葛西(400) | 174.6 | 0.8% | 10.0% |
基)江戸川区大杉二丁目607番2外 | 一之江(2400) | 91.7 | 0.7% | 3.7% |
基)江戸川区東小松川二丁目4327番4 | 船堀(1700) | 97.4 | 0.7% | 4.6% |
基)江戸川区篠崎町四丁目254番48 | 篠崎(1300) | 112.9 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?
例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
2、江戸川区の土地価格の動き
江戸川区の土地価格は、この1年間で、住宅地で+3.2%、商業地で+3.9%と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+13.1%。商業地で+15.6%でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか?
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
5年間の変化率(2018→2023年)
変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)
北側で10%以上の上昇(オレンジ色のマーク)をしているところは、駅近エリアに集中しており、それ以外の主に住宅地では10%未満の上昇(緑色のマーク)となっています。
また、新型コロナ以降は、店舗の閉店などで、一時は商業地で下落していましたが、昨年ごろから回復し始め、コロナ前の高値を更新しています。
なぜ、これほど上昇し続けているのか?
理由は大きく2つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに7割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(ふらっと35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京23区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②江戸川区では、世帯数が増加している
2つ目が、世帯数の増加です。
江戸川区の人口は、この5年間で、人口は約7,000人減少しているものの、世帯数は約1万世帯も増えていました。
高齢者が減っている一方で、若い世代が引っ越して来たり、一人暮らしをしていることで、世帯数が増えているのでしょう。
世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要も増えているわけですから、土地価格も上がりやすくなっているわけです。
3、これからどうなるのか?
ここからは、江戸川区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
(1)そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?
実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
(参考:財務省)
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)
これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は?
今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)
もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
(2)これから江戸川区の人口はどうなるの?
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した江戸川区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2.3万人減少するそうです。
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
たしかに、すでに人口は減っていますので、さらにその動きは加速しそうです。
ですが、ここ数年は、世帯数が増えていますから、主に若い世代の賃貸住宅の需要はまだ増えるでしょう。
結論:売るなら?買うなら?
以上のことから、江戸川区の土地価格は、
- 江戸川区の不動産は、金利の低下や、世帯数の増加を追い風に、新型コロナ以降も順調に上昇している
- 今後も人口は増加傾向にあるため、住宅需要は強い
- ただし、今後は金利上昇が予想されるため、高値の人気物件には注意が必要
と言えるでしょう。
買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件=安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国190社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか?
売るなら:金融市場が安定しているうちに
江戸川区の土地価格は、低金利や世帯数の増加などを追い風に上昇を続けてきました。
ですが、今後も物価上昇が続くのであれば、金利の引き上げが予想されますので、そうなると、高値の物件を購入できる人は減っていきます。
特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。
こんなに違うの?公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「中葛西(なかかさい)」という、葛西駅の周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価:136万円/坪
- 実際の取引価格:81〜200万円/坪
と、公示地価の約0.6〜1.5倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約2.5倍です。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアで、駅からの距離もほぼ同じなのに、これほどの価格差で取引されているのです。
【江戸川区中葛西の土地取引】
- 葛西駅から徒歩10〜16分のエリアで、81〜200万円/坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか?
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか?
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?
を知ることができます。
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