江戸川区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

この記事では江戸川区の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

 

 

１、江戸川区の公示地価・基準地価

（１）公示地価（2024.1.1現在）

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
江戸川区平井５－１５－７	平井（0）	389.4	8.3%	20.8%
江戸川区北小岩１－１５－５	江戸川（600）	139.6	7.6%	15.6%
江戸川区東小岩６－８－９	小岩（510）	141.9	7.5%	15.6%
江戸川区西小岩１－１０－５	小岩（600）	137.6	7.5%	15.2%
江戸川区西小岩１－２３－１３	小岩（80）	531.3	7.3%	20.1%
江戸川区東小岩５－２７－２	小岩（920）	141.9	7.2%
江戸川区東葛西６－２－１１	葛西（210）	292.1	7.1%	18.0%
江戸川区篠崎町７－２７－８	篠崎（0）	224.1	7.1%	18.9%
江戸川区平井６－２０－８	平井（400）	148.2	6.9%	16.9%
江戸川区松江５－２０－２２	船堀（590）	169	6.9%	21.3%
江戸川区南小岩５－７－５	小岩（930）	138.3	6.9%	14.2%
江戸川区西小岩４－３－１５	小岩（630）	143.6	6.9%	14.2%
江戸川区平井２－２４－２	平井（500）	149.5	6.6%	16.2%
江戸川区松島４－３４－１	新小岩（700）	149.5	6.3%	16.2%
江戸川区西葛西６－１５－２	西葛西（0）	610.5	6.3%	19.4%
江戸川区一之江３－２－３７	一之江（110）	167.3	6.1%	14.4%
江戸川区松江３－２－３	船堀（1000）	138.6	6.1%	16.3%
江戸川区篠崎町６－３－７	篠崎（500）	111.2	6.0%	14.2%
江戸川区東小岩４－２５－７	小岩（1200）	113.5	5.8%	12.8%
江戸川区大杉４－１－４	一之江（2400）	110.2	5.7%	13.6%
江戸川区船堀２－２３－１８	船堀（130）	281.8	5.6%	15.1%
江戸川区臨海町３－６－３	葛西臨海公園（1200）	132	5.5%	23.8%
江戸川区北小岩８－７－１４	京成小岩（770）	114.5	5.5%	13.0%
江戸川区船堀７－５－１７	船堀（920）	140.3	5.5%	15.8%
江戸川区南小岩７－１７－１	小岩（370）	245.2	5.4%	15.9%
江戸川区篠崎町２－５３－２０	篠崎（470）	138.3	5.3%	17.0%
江戸川区南篠崎町３－１５－２	瑞江（400）	160.1	5.2%	16.0%
江戸川区江戸川６丁目７番３１	一之江（1200）	113.9	5.2%	12.0%
江戸川区江戸川３丁目５２番１７	一之江（840）	107.3	5.2%	13.2%
江戸川区東小岩６－８－１３	小岩（500）	147.5	5.2%	11.5%
江戸川区船堀５－１０－１５	船堀（850）	134.3	5.2%	12.4%
江戸川区南篠崎町１－６－１８	瑞江（750）	127.7	5.2%	18.0%
江戸川区西葛西３－１０－７	西葛西（580）	181.8	5.2%	17.2%
江戸川区船堀７－７－９	船堀（950）	143.2	5.1%
江戸川区篠崎町１－４－１３	篠崎（520）	131	5.0%	15.7%
江戸川区篠崎町５－９－４	篠崎（630）	117.5	5.0%	15.6%
江戸川区一之江７－３２－２９	一之江（350）	139.9	5.0%	15.5%
江戸川区上篠崎１－４－４	篠崎（1100）	105.3	4.9%	12.7%
江戸川区江戸川２－１１－２４	瑞江（800）	119.8	4.9%	15.2%
江戸川区松江５－２２－２１	船堀（590）	128.7	4.8%	14.7%
江戸川区平井６－６９－９	平井（750）	131.7	4.7%	13.7%
江戸川区平井４－２９－１６	平井（830）	146.5	4.7%	16.2%
江戸川区瑞江１－５３－３	瑞江（700）	142.2	4.6%	16.2%
江戸川区西葛西８－９－１２	西葛西（950）	157.7	4.6%	15.2%
江戸川区西瑞江５丁目１４番４６	一之江（830）	112.9	4.6%	12.1%
江戸川区平井７－１２－３	平井（1200）	121.4	4.5%	12.2%
江戸川区本一色１－２－９	新小岩（1100）	114.2	4.5%	12.0%
江戸川区春江町３－１５－８	瑞江（1100）	114.8	4.5%	12.6%
江戸川区北葛西２－２７－２２	船堀（1000）	131.3	4.5%	12.7%
江戸川区本一色３－１９－４	新小岩（1300）	109.9	4.4%	12.9%
江戸川区中央３－５－５	新小岩（1600）	102.6	4.4%	11.9%
江戸川区南小岩４－７－２	小岩（1400）	119.5	4.3%	10.7%
江戸川区船堀２－１２－９	船堀（450）	159.4	4.3%	14.5%
江戸川区東瑞江２－４－１４	瑞江（1000）	111.9	4.3%	13.4%
江戸川区西一之江４－１０－３	一之江（1600）	96.4	4.3%	9.8%
江戸川区南葛西３－１０－４	葛西（1600）	137.3	4.3%	13.4%
江戸川区東葛西４－３３－３	葛西（1100）	137.3	4.3%	12.4%
江戸川区南葛西６－３１－１０	葛西（1900）	138.3	4.2%	12.9%
江戸川区松島２－２６－１３	新小岩（1300）	122.1	4.2%	10.1%
江戸川区中央２－１５－１２	新小岩（2200）	122.8	4.2%	9.1%
江戸川区清新町２－７－１８	西葛西（1200）	148.5	4.2%	14.8%
江戸川区中葛西７－２３－１３	葛西（860）	156.8	4.2%	13.1%
江戸川区西一之江３－３５－９	一之江（1100）	116.8	4.1%	12.4%
江戸川区鹿骨３－１７－１１	篠崎（1700）	108.6	4.1%	10.8%
江戸川区西葛西７－２３－１４	西葛西（850）	167.3	4.1%	10.7%
江戸川区南葛西５－８－１５	葛西臨海公園（1500）	134	4.1%	12.2%
江戸川区東葛西３－８－５	葛西（1200）	117.5	4.1%	11.6%
江戸川区中葛西５－６－１３	西葛西（800）	177.5	4.1%	13.7%
江戸川区東葛西５－１６－１２	葛西（460）	169.6	4.0%	14.5%
江戸川区中葛西１－３５－１０	葛西（950）	146.2	4.0%	14.2%
江戸川区南葛西１－９－１	葛西（1100）	163.7	4.0%	13.5%
江戸川区東葛西８－３４－６	葛西（1400）	138.3	4.0%	12.9%
江戸川区東小松川４－１１－２４	船堀（960）	121.1	4.0%	12.9%
江戸川区松江７－２３－３	一之江（1200）	121.1	4.0%	11.9%
江戸川区東松本２－５－７	小岩（2000）	95.4	4.0%	10.3%
江戸川区中葛西３－２３－１９	葛西（450）	182.2	4.0%	15.5%
江戸川区鹿骨４－７－１３	篠崎（1800）	96	3.9%	10.2%
江戸川区春江町２－２４－１４	瑞江（1300）	116.5	3.8%	12.8%
江戸川区中葛西８－１８－１	葛西（850）	135.6	3.8%	13.2%
江戸川区西一之江２－３－１０	一之江（1600）	100	3.8%	9.4%
江戸川区一之江２－３－８	一之江（1000）	110.2	3.7%	12.5%
江戸川区西葛西１－２－１１	西葛西（1200）	129.4	3.7%	12.0%
江戸川区東葛西６－２３－３	葛西（480）	169	3.6%	13.0%
江戸川区北篠崎２－８－１２	篠崎（1600）	98.3	3.5%	9.2%
江戸川区大杉４－２０－４	篠崎（2300）	91.4	3.4%	7.8%
江戸川区興宮町２５－１８	小岩（1700）	103	3.3%	8.3%
江戸川区東小岩１－５－１１	小岩（1800）	104.3	3.3%	8.2%
江戸川区下篠崎町１９－２１	篠崎（1400）	94.4	3.2%	9.6%
江戸川区鹿骨２－１５－１０	篠崎（1300）	99.7	3.1%	9.8%
江戸川区松江１－９－２	新小岩（2000）	102.6	3.0%	9.1%
江戸川区東小松川２－１３－１０	船堀（1700）	103.3	3.0%	8.7%

 

（２）基準地価（2024.7.1現在）更新

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	2019年比
江戸川区西葛西６－１５－２	西葛西(0)	636.9	8.4%	20.6%
江戸川区平井４－８－７	平井(190)	292.4	8.2%	18.3%
江戸川区西小岩１－２７－１６	小岩(400)	287.1	7.9%	17.9%
江戸川区東小岩６－８－９	小岩(510)	144.5	6.8%	15.9%
江戸川区中葛西３－３７－４	葛西(100)	333.3	6.8%	15.7%
江戸川区北小岩６－１２－９	京成小岩(80)	184.1	6.7%	15.1%
江戸川区北葛西４－２５－２２	西葛西(960)	200.0	6.7%	13.9%
江戸川区南小岩６－２２－１５	小岩(660)	155.1	6.6%	14.6%
江戸川区平井１－１３－１３	平井(850)	122.1	6.3%	13.8%
江戸川区瑞江２－３－１５	瑞江(90)	316.8	6.3%	17.1%
江戸川区新堀１－４２－１	篠崎(1400)	117.2	6.3%	12.7%
江戸川区平井３－１６－２１	平井(400)	150.8	6.3%	14.8%
江戸川区南小岩７－１７－１	小岩(370)	253.1	5.9%	16.6%
江戸川区臨海町３－６－３	葛西臨海公園(1200)	134.0	5.5%
江戸川区東小岩四丁目３０５４番１２	小岩(850)	128.7	5.4%	11.7%
江戸川区中央１－３－４	新小岩(1600)	156.1	5.3%	12.6%
江戸川区平井７－３１－１３	平井(1100)	110.9	5.3%	13.1%
江戸川区船堀７－５－１７	船堀(920)	143.6	5.3%	16.0%
江戸川区篠崎町７－８－４	篠崎(390)	138.3	5.3%
江戸川区一之江６－１４－３	一之江(900)	120.8	5.2%	13.3%
江戸川区瑞江４－３５－８	瑞江(410)	155.1	5.1%	13.8%
江戸川区江戸川１－６－９	瑞江(1100)	108.9	5.1%	11.9%
江戸川区西瑞江三丁目２４番５２	一之江(780)	110.9	5.0%	10.9%
江戸川区中央２－１５－１２	新小岩(2200)	125.4	5.0%	9.8%
江戸川区南篠崎町１－２８－３	瑞江(1200)	121.8	4.8%	14.6%
江戸川区篠崎町４－１３－１９	篠崎(1300)	121.8	4.8%
江戸川区松江４－２２－１３	船堀(1000)	111.2	4.7%	9.8%
江戸川区西葛西３－５－１５	西葛西(400)	188.1	4.4%	11.8%
江戸川区春江町五丁目５番４７	一之江(980)	112.2	4.3%	11.1%
江戸川区松本１－２７－８	新小岩(1700)	104.6	4.3%	10.1%
江戸川区宇喜田町１４２６番４	船堀(1000)	131.0	4.2%	12.5%
江戸川区中葛西５－６－１３	西葛西(800)	180.8	4.2%	11.8%
江戸川区上一色２－１７－１８	小岩(1200)	107.6	4.2%	9.8%
江戸川区南葛西２－８－１９	葛西(1200)	149.5	4.1%	12.1%
江戸川区北葛西４－２０－１３	西葛西(1300)	150.5	4.1%	11.5%
江戸川区東小松川２－１３－１０	船堀(1700)	104.6	3.9%	8.6%
江戸川区松島１－２３－８	新小岩(1600)	123.8	3.9%	8.7%
江戸川区新堀２－１４－５	篠崎(1300)	106.3	3.9%	9.9%
江戸川区大杉２－４－４	一之江(2400)	98.3	3.8%	8.0%
江戸川区鹿骨１－３－１１	篠崎(1800)	92.7	3.7%	7.7%
江戸川区北小岩６－４６－８	京成小岩(590)	117.2

 

（３）江戸川区の土地価格と公示地価の比較

*期間：2022年7月～2023年6月までの１年間、公示地価は2023年1月1日現在

*比較内容：最寄駅から徒歩10分以内の、同じ地区名の公示地価と実際に取引された土地価格を比較

*倍率：「実際の取引価格が、公示地価の何倍か？」を表す

*単位：万円／坪

地区名	最寄駅	用途区分	最高価格	最低価格	公示地価	倍率
東葛西	葛西	1住居	360	190	163	1.2〜2.2倍
篠崎町	篠崎	1住居	250	0	131	1.9倍
一之江	一之江	1住居	240	33	133	0.2〜1.8倍
北小岩	京成小岩	1中専	150	100	109	0.9〜1.4倍
一之江	一之江	近商	180	0	158	1.1倍
篠崎町	篠崎	1中専	130	0	125	1倍
南篠崎町	瑞江	1住居	130	0	152	0.9倍
松島	新小岩	1住居	120	0	141	0.9倍
南篠崎町	瑞江	1中専	100	0	121	0.8倍
西小岩	小岩	1住居	100	0	128	0.8倍
江戸川	瑞江	1中専	75	0	114	0.7倍
西葛西	西葛西	準工	110	0	173	0.6倍

 

この記事の活用方法

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。

 

この記事は、

「なぜ、東京２３区の不動産は、これほど上昇しているのか？」

「これから不動産市場に影響を与えそうなポイント」

をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。

 

とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。

特に「これから不動産市場に影響が与えそうなポイント」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。

なので、記事自体はけっこう長めになっています。

 

そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。

それでは参りましょう。

 

２、江戸川区の土地価格の動き

江戸川区の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋4.6％（前年は+3.2%）、商業地で＋6.1％（同+3.9%）と、大きく上昇しました。

また、2019→2024年の５年間で見ると、住宅地で＋13％。商業地で＋16％でした。

 

（参考：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

５年間の変化率（2019→2024年）

変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）

 

 

西葛西駅や平井駅の周辺で、２割前後の上昇をしていました。この辺が、江戸川区で最も大きく上昇したエリアですね。

一方で、戸建てが多い住宅地では、上昇率が低めです（緑色のマークが多い）。

 

なぜ、昨年から今年にかけて、これほど上昇しているのか？

１年間で５〜６％の上昇をしているところが多く見られる江戸川区ですが、理由は大きく２つあります。

 

①建築費の上昇で、住宅価格の値上げが進んでいる

１つ目は、建築費の上昇です。

2021年ごろから、都内の工事原価は上昇し始めており、ここ数年で２〜３割上がっているのです。

特にマンションの工事費が、2023〜24年にかけて大きく上昇していますね。

 

（参考：建築物価調査会）

 

新型コロナ以降、ウクライナ戦争や円安の進行などによって、海外から輸入している木材や鉄鋼、ガソリンなどの価格が上がっているため、建築費がどんどん上がっているのです。

 

その結果、新築だけでなく、中古の戸建て・マンションの価格も連れ高しています。

城東地区（葛飾区・足立区・荒川区・台東区・江東区・江戸川区・墨田区）の中古マンションは、2019年〜24年の５年間で+43.7%、中古戸建ても+30.9%も上昇しているのです。

 

（参考：東日本不動産流通機構）

 

新築・中古ともに、これほど上昇しているため、土地価格も連れ高しているわけですね。

 

②国内外の富裕層によるマンション投資が活発化

２つ目の理由は、マンション価格の上昇です。

アベノミクスが始まって以降の１１年間、ずっと株高が続いているため、国内外の富裕層・投資家の資産が増えて、その一部が不動産市場に流れているのです。

 

実際、城東地区のマンション価格と株価は、かなり似たような動きをしています。

2019〜24年の５年間で、城東地区の中古マンション価格は約1.4倍に、日経平均は約２倍に上がっています。

 

特に、中古マンション価格は、昨年2023年に大きく上昇しています。

２３区の新築マンションの平均価格が１億円を超えたのも昨年ですが、その動きと連動しているようです。

 

（参考：東日本不動産流通機構、yahoo finance）

 

特に西葛西駅の上昇率が高いのは、高層マンションが多く、マンション価格の上昇率が高いためなんですね。

 

３、これからどうなるのか？

ここからは、江戸川区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も１％前後でした。そのため、１％前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

（２）2024年の株式市場はどうなる？

2024年4月現在、日経平均は1989年の最高値を更新し、４万円台をつけています。

これをバブルと心配される方も多いと思いますが、株価は今後も上がり続けるのでしょうか？

ポイントは２つあります。

 

①2024年はアメリカ大統領選挙

１つ目は、アメリカの大統領選挙です。

日本の株式市場は、外国人投資家の投資比率が３割を超えているため、海外、特にアメリカの株式市場の影響を強く受けます。

 

2001年以降の、大統領選挙までの１年間のアメリカの株式指数の上昇率を見てみると、リーマンショックがあった2008年を除いて、５〜１５％の上昇をしていました。

 

（参考：yahoo finance US）

 

特に、現職の大統領が２期目を狙う場合、選挙対策に経済政策を打ち出す傾向にあり、株式市場も上がりやすかったようです。

（ブッシュ１期、オバマ１期、トランプ１期は、いずれも１０％以上の上昇）

 

そのため、2024年のアメリカの株式市場は、リーマンショックのような混乱がなければ、上昇する可能性が高く、日本の株式市場も堅調に動くでしょう。

 

②アメリカの銀行の連鎖破綻リスク

ですが、相場に絶対はありません。株価が暴落するとしたら、もっとも可能性が高いのが、銀行の連鎖破綻でしょう。

2023年3月〜5月にかけて、アメリカではシリコンバレー銀行、ファーストリパブリック銀行などの中堅銀行が破綻しました。

 

2023年3〜5月に破綻した主な銀行

	所在国	破綻日（2023年）	総資産（概算）
シルバーゲート銀行	アメリカ	3月8日	1.6兆円
シリコンバレー銀行	アメリカ	3月10日	28兆円
シグネチャー銀行	アメリカ	3月12日	14兆円
クレディ・スイス銀行	スイス	3月20日	80兆円
ファーストリパブリック銀行	アメリカ	5月1日	31兆円

 

これは、アメリカの銀行破綻で過去２番目、３番目の規模であり、リーマンショック級の金融危機がまたくるのか？と騒がれました。

しかし、その後にイエレン財務長官が、「預金者の預金を全額保護する」と宣言したことで、その後の銀行破綻はありませんでした。

 

ですが、これらの銀行が破綻した背景には、新型コロナ以降、リモートワークが普及したことで、オフィスビルや商業施設の空室率が上昇し、不動産事業者の破産・倒産が増えています。

 

今年に入って、あおぞら銀行が、アメリカの不動産投資で巨額の損失を出したことで、決算を下方修正し、株価も３割ほど下落しました。

その決算資料を見ると、ニューヨークやロサンゼルス、シカゴなどの大都市のオフィスの評価損が、のきなみ５〜６割にもなっていました。

 

（参考：あおぞら銀行　決算関連資料　2024年3月期　第３四半期資料）

 

アメリカの銀行の方が、多くの不動産事業者に融資していますから、その影響は今後出てきます。

あおぞら銀行でこれほどの損失を出しているわけですから、アメリカの銀行の連鎖破綻のリスクは、それなりに高いでしょう。

 

ちなみに、リーマンショックの時には、マンション価格も、１割〜２割下がりました。

投資目的でマンションを保有している方は、株式市場の動向にも注意を払うべきでしょう。

 

（３）2024年問題で、さらに値上げが起こる

新型コロナ、ウッドショック、ウクライナ戦争、円安など、様々な理由から、建築費の上昇が続いています。

特にマンションの建築費は、2020年から比べて、約３割値上がりしています。

 

マンションの建設費用は、約３割値上がり

（参考：建築物価調査会）

 

このような状況に対して、さらに追い討ちをかけるのが、「2024年問題」です。

2024年4月から、運送業や建設業、そして医療関係の労働者に対する残業時間の規制が始まりました。

特に運送業や建設業への規制強化によって、例えば、大阪から東京までの輸送が、これまでは１人だったのが、２人必要となります。

 

長距離輸送の人手が２倍必要になる

（参考：国土交通省　「物流の2024年問題について」*PDFファイル）

 

そもそも運送業は、他の産業に比べて、労働時間が２割長く、賃金は5%〜1割安い業種です。

そのため、人手不足がひどく、求人倍率も他に比べて２倍の高さになっています。

 

（参考：国土交通省　「2024年問題」解決に向けて *PDFファイル）

 

同じように、建設業も、いわゆる３K（きつい、きたない、きけん）業種と見られており、人手不足が深刻です。

 

今回の規制によって、運輸業・建設業では、値上げの動きが活発化しています。

値上げしなければ、労働者の収入が減りますから、人手不足がさらに深刻になりますからね。

 

そのため、建設コストはさらに上がりますので、特に新築マンションについては、今後も値上げが続くでしょう。

 

（４）これから江戸川区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した江戸川区の人口の見通しによると、2025→35年の１０年間でもほぼ横ばいだそうです。

 

江戸川区の人口は、これから１０年間もほぼ横ばい

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

また、江戸川区の転入超過数（引っ越してきた人　ー　出て行った人）の内訳を見てみると、若い人や外国人を中心に、区外からの流入が増え続けています。

 

江戸川区の転入超過数＝引っ越して来た人　ー　出て行った人

（参考：総務省統計局　住民基本台帳人口移動報告）

 

ただし、子育て世帯（0〜14歳、30〜40代）では、区外に出ていく人が多いため、賃貸需要は増えるかもしれませんが、持ち家の需要は、駅周辺のマンションなど、一部に限られてきそうです。

 

結論：売るなら？買うなら？

以上のことから、江戸川区の土地価格は、

と言えるでしょう。

 

買うなら：価格がかなり上がっているので、物件選びは慎重に

江戸川区でこれから家を持とうとするのであれば、住宅ローン負担の増加、建築費の上昇は避けられないため、かなり慎重に返済計画を立てる必要があるでしょう。

また、いかに掘り出し物の物件を探すのか、が費用を安く抑えるポイントとなりそうです。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら：戸建てとマンションとで、注意すべきポイントが違う

江戸川区の不動産価格は、駅近のマンション価格は株価の影響が大きく、それ以外の戸建てエリアでは、建築費上昇の連れ高の側面が強いです。

 

注意すべきは、子育て世帯の脱出が増えている点でしょう。

一般世帯の持ち家を持つハードルが、かなり上がっていると考えられますから、高値の売却に苦戦するエリアが出てくるかもしれません。

また、駅近のマンションエリアは、株価の動きに注意が必要です。

 

不動産会社によって、得意とする物件・エリアが違うので注意

問題となるのは、「どこの不動産会社に頼めば良いのか？」でしょう。

SUUMOで江戸川区の不動産会社の取引実績を調べてみると、土地や戸建てが得意な会社と、マンションが得意な会社とで、かなりハッキリと分かれていました。

 

お店単位の仲介件数ランキング

（参考：スーモ　2023年12月17日調べ）

 

社名	住所	販売実績（件）	戸建て・土地	マンション
(株)長谷工リアルエステート西葛西店	江戸川区西葛西3-15-17 平塚ビル1階	83		１０割
オークラヤ住宅(株)東陽町営業所	江東区東陽2-2-4 マニュライフプレイス東陽町3階	78		１０割
(株)大京穴吹不動産錦糸町店	墨田区錦糸1-2-1 アルカセントラル13階	54		１０割
(株)大京穴吹不動産西葛西店	江戸川区西葛西3-15-13 第一江の本ビル4階	35		１０割
オークラヤ住宅(株)上野営業所	台東区東上野1-14-4 野村不動産上野ビル10階	23		１０割

（参考記事：「江戸川区の不動産会社ランキング」）

 

このように、不動産会社で得意とする物件が違うため、依頼する不動産会社を間違えると、数百〜数千万円単位で損をする可能性があります。

 

例えば、「東葛西（ひがしかさい）」という、葛西駅の東側に広がる住宅地があります。

 

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
青森県	青森市三内	10万円	5.4〜14万円	0.54〜1.4倍
青森県	八戸市田向	14万円	10〜28万円	0.71〜2倍
青森県	弘前市大字田園	13万円	15〜18万円	1.15〜1.38倍
秋田県	秋田市手形	22万円	18〜25万円	0.82〜1.14倍
秋田県	大仙市大曲中通町	11万円	13〜15万円	1.18〜1.36倍
秋田県	由利本荘市石脇	7.8万円	5〜14万円	0.64〜1.79倍
岩手県	盛岡市加賀野	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
岩手県	一関市赤荻	8万円	5.5〜17万円	0.69〜2.13倍
岩手県	奥州市佐倉河	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
宮城県	仙台市泉区将監	26万円	34〜52万円	1.31〜2倍
宮城県	石巻市三ツ股	10万円	7.8〜14万円	0.78〜1.4倍
宮城県	名取市大手町	27万円	29〜40万円	1.07〜1.48倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
山形県	山形市東原町	26万円	18〜32万円	0.69〜1.23倍
山形県	鶴岡市本町	11万円	8〜17万円	0.73〜1.55倍
山形県	酒田市新橋	9.5万円	10〜15万円	1.05〜1.58倍
新潟県	新潟市中央区天神尾	38万円	35〜62万円	0.92〜1.63倍
新潟県	長岡市東栄	19万円	13〜19万円	0.68〜1倍
新潟県	上越市春日野	14万円	9.6〜16万円	0.69〜1.14倍
富山県	富山市牛島本町	26万円	23〜36万円	0.88〜1.38倍
富山県	高岡市城東	17万円	9.3〜19万円	0.55〜1.12倍
富山県	射水市太閤山	15万円	12〜18万円	0.8〜1.2倍
石川県	金沢市泉野町	35万円	24〜45万円	0.69〜1.29倍
石川県	加賀市小菅波町	14万円	2.3〜21万円	0.16〜1.5倍
石川県	野々市市押野	26万円	25〜31万円	0.96〜1.19倍
福井県	福井市灯明寺	19万円	15〜26万円	0.79〜1.37倍
福井県	坂井市丸岡町西瓜屋	10万円	12〜15万円	1.2〜1.5倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
長野県	長野市若里	29万円	30〜46万円	1.03〜1.59倍
長野県	松本市桐	21万円	29〜30万円	1.38〜1.43倍
長野県	上田市常磐城	14万円	14〜18万円	1〜1.29倍
山梨県	甲府市上石田	15万円	19〜23万円	1.27〜1.53倍
大阪府	大阪市浪速区恵美須東	149万円	39〜600万円	0.26〜4.03倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
京都府	京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
奈良県	奈良市中登美ケ丘	35万円	40〜61万円	1.14〜1.74倍
奈良県	橿原市土橋町	26万円	31〜44万円	1.19〜1.69倍
奈良県	生駒市俵口町	27万円	22〜35万円	0.81〜1.3倍
和歌山県	和歌山市黒田	21万円	19〜48万円	0.9〜2.29倍
和歌山県	田辺市東山	19万円	22〜24万円	1.16〜1.26倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
愛媛県	松山市岩崎町	44万円	30〜68万円	0.68〜1.55倍
愛媛県	今治市南大門町	17万円	24〜30万円	1.41〜1.76倍
愛媛県	新居浜市河内町	22万円	10〜24万円	0.45〜1.09倍
香川県	高松市松縄町	29万円	39〜40万円	1.34〜1.38倍
香川県	丸亀市中府町	25万円	35万円	1.4倍
徳島県	徳島市佐古一番町	31万円	13〜59万円	0.42〜1.9倍
高知県	高知市東久万	34万円	29〜38万円	0.85〜1.12倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
大分県	大分市王子新町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
大分県	別府市山の手町	21万円	16〜35万円	0.76〜1.67倍
大分県	中津市中央町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍
宮崎県	宮崎市神宮	28万円	32〜33万円	1.14〜1.18倍
宮崎県	都城市姫城町	10万円	8.5〜15万円	0.85〜1.5倍
宮崎県	延岡市西小路	19万円	20〜26万円	1.05〜1.37倍
鹿児島県	鹿児島市荒田	56万円	35〜91万円	0.63〜1.63倍
鹿児島県	霧島市国分中央	11万円	9.5〜15万円	0.86〜1.36倍
鹿児島県	薩摩川内市平佐町	9.5万円	7.9〜10.4万円	0.83〜1.09倍
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍

 

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