この記事では江戸川区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
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１、江戸川区の公示地価・基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）江戸川区西小岩１丁目１９３０番１ | 小岩（80） | 495 | 4.9% | 21.0% |
| 公）江戸川区平井５丁目１５番１０ | 平井（0） | 359.7 | 4.8% | 21.4% |
| 公）江戸川区南小岩７丁目１８５８番２ | 小岩（370） | 232.7 | 4.8% | 16.5% |
| 公）江戸川区篠崎町７丁目４２７番９ | 篠崎（0） | 209.2 | 4.6% | 18.7% |
| 公）江戸川区東葛西６丁目２番１２外 | 葛西（210） | 272.6 | 4.4% | 19.4% |
| 公）江戸川区臨海町３丁目６番２５ | 葛西臨海公園（1200） | 125.1 | 4.4% | 23.5% |
| 公）江戸川区船堀２丁目５６６番 | 船堀（130） | 267 | 4.4% | 15.6% |
| 公）江戸川区西葛西６丁目１５番２８外 | 西葛西（0） | 574.2 | 4.2% | 25.2% |
| 公）江戸川区東小岩６丁目２６７６番１０ | 小岩（510） | 132 | 4.2% | 11.1% |
| 公）江戸川区松江５丁目１１４４番１ | 船堀（590） | 158.1 | 4.1% | 20.1% |
| 公）江戸川区瑞江１丁目１５３番３ | 瑞江（700） | 136 | 4.0% | 16.7% |
| 公）江戸川区西小岩１丁目１７７５番８ | 小岩（600） | 128 | 4.0% | 10.9% |
| 公）江戸川区南篠崎町１丁目３６３番１３ | 瑞江（750） | 121.4 | 4.0% | 19.5% |
| 公）江戸川区篠崎町２丁目４３９番１１ | 篠崎（470） | 131.3 | 3.9% | 18.1% |
| 公）江戸川区一之江３丁目３７番２ | 一之江（110） | 157.7 | 3.9% | 13.0% |
| 公）江戸川区松島４丁目１１１２番２ | 新小岩（700） | 140.6 | 3.9% | 13.9% |
| 公）江戸川区東小岩５丁目２７４７番３ | 小岩（920） | 132.3 | 3.9% | |
| 公）江戸川区北小岩８丁目５１９番２ | 京成小岩（770） | 108.6 | 3.8% | 10.4% |
| 公）江戸川区春江町３丁目１０番１８７ | 瑞江（1100） | 109.9 | 3.7% | 12.1% |
| 公）江戸川区平井６丁目２０番５ | 平井（400） | 138.6 | 3.7% | 14.1% |
| 公）江戸川区江戸川３丁目５２番１７ | 一之江（840） | 102 | 3.7% | 11.6% |
| 公）江戸川区江戸川２丁目２番１７外 | 瑞江（800） | 114.2 | 3.6% | 15.0% |
| 公）江戸川区一之江７丁目７番４８ | 一之江（350） | 133.3 | 3.6% | 16.1% |
| 公）江戸川区篠崎町６丁目５０番３外 | 篠崎（500） | 104.9 | 3.6% | 12.0% |
| 公）江戸川区船堀２丁目５０７番１ | 船堀（450） | 152.8 | 3.6% | |
| 公）江戸川区西小岩４丁目８９９番２ | 小岩（630） | 134.3 | 3.6% | 10.6% |
| 公）江戸川区篠崎町１丁目３５２番１ | 篠崎（520） | 124.7 | 3.6% | 16.3% |
| 公）江戸川区西葛西３丁目１０番５ | 西葛西（580） | 172.9 | 3.6% | 18.6% |
| 公）江戸川区西一之江２丁目１３２９番４ | 一之江（1600） | 96.4 | 3.5% | 9.0% |
| 公）江戸川区鹿骨２丁目１４０番３ | 篠崎（1300） | 96.7 | 3.5% | 10.6% |
| 公）江戸川区東瑞江２丁目４５番２ | 瑞江（1000） | 107.3 | 3.5% | 12.8% |
| 公）江戸川区東小岩４丁目３４３２番２ | 小岩（1200） | 107.3 | 3.5% | 9.4% |
| 公）江戸川区本一色１丁目５番２１外 | 新小岩（1100） | 109.2 | 3.4% | 11.8% |
| 公）江戸川区南小岩５丁目１６４０番１４ | 小岩（930） | 129.4 | 3.4% | 10.1% |
| 公）江戸川区興宮町２２２番３ | 小岩（1700） | 99.7 | 3.4% | 7.5% |
| 公）江戸川区松江１丁目２５２５番１外 | 新小岩（2000） | 99.7 | 3.4% | 9.8% |
| 公）江戸川区平井４丁目２４番 | 平井（830） | 139.9 | 3.4% | 16.5% |
| 公）江戸川区平井２丁目９４１番４ | 平井（500） | 140.3 | 3.4% | 14.2% |
| 公）江戸川区東小松川２丁目４３２７番４ | 船堀（1700） | 100.3 | 3.4% | 9.4% |
| 公）江戸川区上篠崎１丁目１４８番 | 篠崎（1100） | 100.3 | 3.4% | 10.9% |
| 公）江戸川区東小岩１丁目５０６番３８ | 小岩（1800） | 101 | 3.4% | 8.5% |
| 公）江戸川区南篠崎町３丁目２１５番４ | 瑞江（400） | 152.1 | 3.4% | 16.7% |
| 公）江戸川区下篠崎町３１７番１９ | 篠崎（1400） | 91.4 | 3.4% | 9.9% |
| 公）江戸川区篠崎町５丁目８８番５７ | 篠崎（630） | 111.9 | 3.4% | 14.9% |
| 公）江戸川区清新町２丁目７番５ | 西葛西（1200） | 142.6 | 3.3% | 16.4% |
| 公）江戸川区春江町２丁目１２４番２６ | 瑞江（1300） | 112.2 | 3.3% | 14.1% |
| 公）江戸川区船堀７丁目１４３７番２ | 船堀（920） | 133 | 3.3% | 15.8% |
| 公）江戸川区鹿骨４丁目１４４番 | 篠崎（1800） | 92.4 | 3.3% | 9.4% |
| 公）江戸川区南小岩４丁目１１０４番２ | 小岩（1400） | 114.5 | 3.3% | 9.8% |
| 公）江戸川区大杉４丁目９６１番３外 | 一之江（2400） | 104.3 | 3.3% | 11.7% |
| 公）江戸川区平井６丁目６９番６ | 平井（750） | 125.7 | 3.3% | 13.1% |
| 公）江戸川区船堀７丁目１４６９番３ | 船堀（950） | 136.3 | 3.3% | |
| 公）江戸川区本一色３丁目５１７番３外 | 新小岩（1300） | 105.3 | 3.2% | 13.1% |
| 公）江戸川区北篠崎２丁目２２７番３ | 篠崎（1600） | 95 | 3.2% | 9.1% |
| 公）江戸川区平井７丁目１８８９番７ | 平井（1200） | 116.2 | 3.2% | 11.0% |
| 公）江戸川区松江７丁目２７１番３ | 一之江（1200） | 116.5 | 3.2% | 11.7% |
| 公）江戸川区東小松川４丁目６０４６番８ | 船堀（960） | 116.5 | 3.2% | 12.8% |
| 公）江戸川区一之江２丁目５４番１８外 | 一之江（1000） | 106.3 | 3.2% | 13.4% |
| 公）江戸川区南葛西５丁目８番４６ | 葛西臨海公園（1500） | 128.7 | 3.2% | 14.0% |
| 公）江戸川区東小岩６丁目２６７６番５ | 小岩（500） | 140.3 | 3.2% | 9.0% |
| 公）江戸川区西瑞江５丁目１４番４６ | 一之江（830） | 107.9 | 3.2% | 11.6% |
| 公）江戸川区中葛西８丁目４０１７番５外 | 葛西（850） | 130.7 | 3.1% | 16.5% |
| 公）江戸川区松江３丁目４２２３番 | 船堀（1000） | 130.7 | 3.1% | 15.5% |
| 公）江戸川区中央３丁目１６６８番 | 新小岩（1600） | 98.3 | 3.1% | 10.4% |
| 公）江戸川区東葛西４丁目３３番４ | 葛西（1100） | 131.7 | 3.1% | 13.7% |
| 公）江戸川区南葛西３丁目１０番３ | 葛西（1600） | 131.7 | 3.1% | 14.7% |
| 公）江戸川区南葛西６丁目３１番１３ | 葛西（1900） | 132.7 | 3.1% | 15.2% |
| 公）江戸川区大杉４丁目３３番２ | 篠崎（2300） | 88.4 | 3.1% | 6.8% |
| 公）江戸川区東葛西８丁目３４番５ | 葛西（1400） | 133 | 3.1% | 15.1% |
| 公）江戸川区松江５丁目１１２６番１ | 船堀（590） | 122.8 | 3.0% | 14.8% |
| 公）江戸川区西一之江３丁目９３２番２４ | 一之江（1100） | 112.2 | 3.0% | 12.2% |
| 公）江戸川区南葛西１丁目９番１ | 葛西（1100） | 157.4 | 3.0% | 14.9% |
| 公）江戸川区北葛西２丁目６８１番６ | 船堀（1000） | 125.7 | 3.0% | 13.4% |
| 公）江戸川区東松本２丁目８０７番２ | 小岩（2000） | 91.7 | 3.0% | 9.9% |
| 公）江戸川区西一之江４丁目１１９８番２外 | 一之江（1600） | 92.4 | 2.9% | 7.7% |
| 公）江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外 | 篠崎（1700） | 104.3 | 2.9% | 10.5% |
| 公）江戸川区西葛西８丁目９番５２ | 西葛西（950） | 150.8 | 2.9% | 17.8% |
| 公）江戸川区松島２丁目５５５番１ | 新小岩（1300） | 117.2 | 2.9% | 9.2% |
| 公）江戸川区北小岩１丁目６０１番５ | 江戸川（600） | 129.7 | 2.9% | 11.6% |
| 公）江戸川区江戸川６丁目７番３１ | 一之江（1200） | 108.2 | 2.8% | 10.4% |
| 公）江戸川区西葛西７丁目２３番１４ | 西葛西（850） | 160.7 | 2.7% | 11.2% |
| 公）江戸川区中央２丁目１０８５番４ | 新小岩（2200） | 117.8 | 2.6% | 7.9% |
| 公）江戸川区東葛西５丁目１６０２番１ | 葛西（460） | 163 | 2.5% | 17.3% |
| 公）江戸川区中葛西１丁目３５番１６ | 葛西（950） | 140.6 | 2.4% | 17.4% |
| 公）江戸川区東葛西３丁目６１番外 | 葛西（1200） | 112.9 | 2.4% | 13.2% |
| 公）江戸川区中葛西７丁目２３番１５ | 葛西（860） | 150.5 | 2.2% | 15.2% |
| 公）江戸川区西葛西１丁目２３７１番８ | 西葛西（1200） | 124.7 | 2.2% | 15.2% |
| 公）江戸川区中葛西３丁目２３番２１ | 葛西（450） | 175.2 | 2.1% | 19.1% |
| 公）江戸川区船堀５丁目１３２７番 | 船堀（850） | 127.7 | 2.1% | 12.5% |
| 公）江戸川区東葛西６丁目２３番３ | 葛西（480） | 163 | 2.1% | 16.0% |
| 公）江戸川区中葛西５丁目６番２４ | 西葛西（800） | 170.6 | 2.0% | 17.0% |
| 基）江戸川区西葛西六丁目１５番２８外 | 西葛西（0） | 561 | 3.7% | 18.9% |
| 基）江戸川区臨海町三丁目６番２５ | 葛西臨海公園（1200） | 122.1 | 3.6% | |
| 基）江戸川区平井四丁目９３８番１１外 | 平井（190） | 256.1 | 3.6% | 10.9% |
| 基）江戸川区中葛西三丁目３７番４ | 葛西（100） | 299.6 | 3.4% | 11.3% |
| 基）江戸川区南小岩七丁目１８５８番２ | 小岩（370） | 226.7 | 3.3% | |
| 基）江戸川区西小岩一丁目１９１２番７外 | 小岩（400） | 254.1 | 3.2% | |
| 基）江戸川区瑞江二丁目３番１８外 | 瑞江（90） | 284.5 | 3.0% | 13.0% |
| 基）江戸川区北小岩六丁目４８８番１９ | 京成小岩（80） | 164.7 | 2.7% | 6.6% |
| 基）江戸川区東小岩六丁目２６７６番１０ | 小岩（510） | 128.4 | 2.6% | 6.6% |
| 基）江戸川区平井三丁目１３７２番３ | 平井（400） | 136.3 | 2.5% | 7.8% |
| 基）江戸川区北葛西四丁目２５番１２外 | 西葛西（960） | 181.5 | 2.2% | 9.6% |
| 基）江戸川区平井一丁目１０６番３ | 平井（850） | 110.9 | 2.1% | 8.4% |
| 基）江戸川区東小岩四丁目３０５４番１２ | 小岩（850） | 117.5 | 2.0% | 5.3% |
| 基）江戸川区平井七丁目１２２５番１外 | 平井（1100） | 101.3 | 2.0% | 7.7% |
| 基）江戸川区瑞江四丁目３５番９ | 瑞江（410） | 142.6 | 1.9% | 9.9% |
| 基）江戸川区篠崎町七丁目１８８番４ | 篠崎（390） | 127.1 | 1.9% | |
| 基）江戸川区一之江六丁目４１番１６ | 一之江（900） | 110.9 | 1.8% | 10.2% |
| 基）江戸川区船堀七丁目１４３７番２ | 船堀（920） | 129.4 | 1.8% | 9.8% |
| 基）江戸川区南篠崎町一丁目３７番３ | 瑞江（1200） | 111.2 | 1.8% | 9.4% |
| 基）江戸川区宇喜田町１４２６番４ | 船堀（1000） | 121.1 | 1.7% | 8.3% |
| 基）江戸川区新堀一丁目４２番１外 | 篠崎（1400） | 106.3 | 1.6% | 6.6% |
| 基）江戸川区北小岩六丁目１３８３番５ | 京成小岩（530） | 107.9 | 1.6% | 4.8% |
| 基）江戸川区南葛西二丁目８番１９ | 葛西（1200） | 138.6 | 1.4% | 10.2% |
| 基）江戸川区南小岩六丁目１４９７番２５ | 小岩（660） | 138.9 | 1.4% | 6.9% |
| 基）江戸川区中央二丁目１０８５番４ | 新小岩（2200） | 115.8 | 1.4% | 4.5% |
| 基）江戸川区中央一丁目１３７０番２ | 新小岩（1600） | 143.2 | 1.4% | 11.0% |
| 基）江戸川区松江四丁目５６２４番１ | 船堀（1000） | 102.6 | 1.3% | 4.7% |
| 基）江戸川区松本一丁目２０９番２ | 新小岩（1700） | 96.4 | 1.0% | 4.3% |
| 基）江戸川区新堀二丁目１４番５外 | 篠崎（1300） | 99 | 1.0% | |
| 基）江戸川区江戸川一丁目４２番９ | 瑞江（1100） | 99.3 | 1.0% | 5.2% |
| 基）江戸川区上一色二丁目１０７１番２７ | 小岩（1200） | 99.7 | 1.0% | 5.2% |
| 基）江戸川区中葛西五丁目６番２４ | 西葛西（800） | 167.6 | 1.0% | 10.4% |
| 基）江戸川区西瑞江三丁目２４番５２ | 一之江（780） | 101.6 | 1.0% | 6.2% |
| 基）江戸川区春江町五丁目５番４７ | 一之江（980） | 104 | 1.0% | 7.5% |
| 基）江戸川区北葛西四丁目２０番１０ | 西葛西（1300） | 139.9 | 1.0% | 10.4% |
| 基）江戸川区松島一丁目２５００番２ | 新小岩（1600） | 115.2 | 0.9% | 5.1% |
| 基）江戸川区鹿骨一丁目５０番２外 | 篠崎（1800） | 86.8 | 0.8% | 3.5% |
| 基）江戸川区西葛西三丁目５番６２ | 西葛西（400） | 174.6 | 0.8% | 10.0% |
| 基）江戸川区大杉二丁目６０７番２外 | 一之江（2400） | 91.7 | 0.7% | 3.7% |
| 基）江戸川区東小松川二丁目４３２７番４ | 船堀（1700） | 97.4 | 0.7% | 4.6% |
| 基）江戸川区篠崎町四丁目２５４番４８ | 篠崎（1300） | 112.9 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、江戸川区の土地価格の動き
江戸川区の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋3.2％、商業地で＋3.9％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋13.1％。商業地で＋15.6％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
北側で１０％以上の上昇（オレンジ色のマーク）をしているところは、駅近エリアに集中しており、それ以外の主に住宅地では１０％未満の上昇（緑色のマーク）となっています。
また、新型コロナ以降は、店舗の閉店などで、一時は商業地で下落していましたが、昨年ごろから回復し始め、コロナ前の高値を更新しています。
なぜ、これほど上昇し続けているのか？
理由は大きく２つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②江戸川区では、世帯数が増加している
２つ目が、世帯数の増加です。
江戸川区の人口は、この５年間で、人口は約7,000人減少しているものの、世帯数は約1万世帯も増えていました。
高齢者が減っている一方で、若い世代が引っ越して来たり、一人暮らしをしていることで、世帯数が増えているのでしょう。
世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要も増えているわけですから、土地価格も上がりやすくなっているわけです。
３、これからどうなるのか？
ここからは、江戸川区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから江戸川区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した江戸川区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2.3万人減少するそうです。
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
たしかに、すでに人口は減っていますので、さらにその動きは加速しそうです。
ですが、ここ数年は、世帯数が増えていますから、主に若い世代の賃貸住宅の需要はまだ増えるでしょう。
結論：売るなら？買うなら？
以上のことから、江戸川区の土地価格は、
- 江戸川区の不動産は、金利の低下や、世帯数の増加を追い風に、新型コロナ以降も順調に上昇している
- 今後も人口は増加傾向にあるため、住宅需要は強い
- ただし、今後は金利上昇が予想されるため、高値の人気物件には注意が必要
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：金融市場が安定しているうちに
江戸川区の土地価格は、低金利や世帯数の増加などを追い風に上昇を続けてきました。
ですが、今後も物価上昇が続くのであれば、金利の引き上げが予想されますので、そうなると、高値の物件を購入できる人は減っていきます。
特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「中葛西（なかかさい）」という、葛西駅の周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：136万円／坪
- 実際の取引価格：81〜200万円／坪
と、公示地価の約0.6〜1.5倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約2.5倍です。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアで、駅からの距離もほぼ同じなのに、これほどの価格差で取引されているのです。
【江戸川区中葛西の土地取引】
- 葛西駅から徒歩10〜16分のエリアで、81〜200万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。
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