千葉市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

千葉市千葉県

この記事では千葉市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

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1、千葉市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)千葉市美浜区新港51番千葉みなと(1700)19.18.4%23.4%
公)千葉市中央区中央港2丁目16番千葉みなと(1500)26.48.1%
公)千葉市中央区富士見2丁目2番3千葉(200)709.57.5%47.3%
公)千葉市中央区出洲港26番本千葉(1100)23.67.4%28.2%
公)千葉市美浜区浜田2丁目13番海浜幕張(1600)38.67.3%18.8%
公)千葉市美浜区新港225番22稲毛海岸(3400)20.86.8%20.2%
公)千葉市中央区富士見2丁目7番3千葉(450)302.96.0%24.1%
公)千葉市中央区富士見1丁目14番1外千葉(400)353.15.9%
公)千葉市美浜区新港112番稲毛海岸(2100)26.65.4%15.1%
公)千葉市中央区登戸3丁目213番3千葉(1000)84.55.3%20.8%
公)千葉市美浜区新港212番4稲毛海岸(2400)29.75.3%17.2%
公)千葉市中央区新町17番16千葉(400)156.45.1%23.4%
公)千葉市中央区南町2丁目14番10蘇我(230)88.85.1%20.1%
公)千葉市中央区松波1丁目19番5西千葉(650)90.15.0%22.4%
公)千葉市中央区新千葉3丁目320番千葉(550)994.9%22.0%
公)千葉市中央区登戸1丁目12番10千葉(600)92.44.9%25.6%
公)千葉市緑区おゆみ野5丁目24番2鎌取(1400)364.8%14.7%
公)千葉市中央区春日2丁目37番18西千葉(100)102.34.7%18.3%
公)千葉市中央区栄町22番13千葉(450)73.34.7%16.8%
公)千葉市中央区新田町164番7千葉(550)125.44.7%20.6%
公)千葉市中央区新宿2丁目7番21千葉(1000)110.94.7%15.9%
公)千葉市中央区弁天3丁目90番15千葉(700)89.14.7%21.1%
公)千葉市緑区おゆみ野中央3丁目21番7おゆみ野(530)384.5%13.9%
公)千葉市緑区おゆみ野1丁目44番4鎌取(1300)384.5%12.7%
公)千葉市中央区新田町23番12千葉(600)106.64.5%17.0%
公)千葉市中央区長洲2丁目39番16本千葉(550)54.54.4%17.9%
公)千葉市美浜区新港22番外千葉みなと(900)19.54.4%13.9%
公)千葉市若葉区都賀3丁目28番2都賀(380)47.54.3%11.6%
公)千葉市中央区亀井町83番4千葉(1800)47.94.3%9.8%
公)千葉市稲毛区長沼町124番6外稲毛(5200)17.74.3%11.4%
公)千葉市緑区おゆみ野3丁目23番7外鎌取(150)72.94.2%16.3%
公)千葉市稲毛区小仲台6丁目27番12稲毛(700)89.44.2%16.3%
公)千葉市中央区祐光4丁目1591番1外東千葉(700)49.24.2%8.8%
公)千葉市中央区今井1丁目2番17蘇我(680)50.54.1%13.3%
公)千葉市稲毛区緑町2丁目20番7みどり台(240)94.44.0%16.7%
公)千葉市中央区長洲1丁目56番7本千葉(150)87.53.9%14.2%
公)千葉市中央区都町3丁目21番3千葉(2700)43.93.9%9.9%
公)千葉市若葉区桜木6丁目558番28都賀(1000)35.33.9%
公)千葉市若葉区桜木北3丁目654番17外都賀(1000)31.83.9%9.8%
公)千葉市中央区千葉寺町1236番4千葉寺(450)53.13.9%9.5%
公)千葉市中央区椿森3丁目603番8千葉公園(300)55.13.7%15.2%
公)千葉市若葉区都賀4丁目2番5都賀(350)56.13.7%7.6%
公)千葉市稲毛区小仲台3丁目1739番6稲毛(550)94.13.6%14.5%
公)千葉市稲毛区小仲台9丁目877番94稲毛(1600)47.23.6%7.5%
公)千葉市中央区仁戸名町554番2大森台(850)343.6%9.8%
公)千葉市中央区亥鼻2丁目155番3本千葉(900)383.6%7.5%
公)千葉市美浜区稲毛海岸3丁目1番412京成稲毛(850)77.23.5%8.3%
公)千葉市緑区高田町416番35誉田(1100)22.33.5%
公)千葉市花見川区千種町291番7外新検見川(6000)16.53.5%
公)千葉市中央区千葉寺町695番26千葉寺(1000)38.93.5%6.3%
公)千葉市中央区浜野町1025番175外浜野(900)13.93.4%12.6%
公)千葉市若葉区西都賀5丁目1382番283都賀(750)39.63.4%8.1%
公)千葉市緑区古市場町474番313浜野(1900)15.23.4%3.4%
公)千葉市花見川区幕張町5丁目150番14幕張(200)713.4%10.8%
公)千葉市稲毛区小仲台2丁目5番17稲毛(150)152.83.3%12.9%
公)千葉市中央区新町18番12千葉(400)224.43.3%21.9%
公)千葉市中央区大森町316番14大森台(700)25.73.3%5.4%
公)千葉市中央区浜野町1025番426外浜野(600)23.93.3%
公)千葉市緑区おゆみ野南6丁目4番7鎌取(2600)33.33.3%13.5%
公)千葉市中央区中央4丁目16番1外千葉(1200)83.83.3%15.5%
公)千葉市若葉区都賀1丁目5番6都賀(750)41.93.3%
公)千葉市稲毛区稲毛台町308番11稲毛(350)105.63.2%16.8%
公)千葉市中央区本町2丁目8番16千葉(1800)52.83.2%8.8%
公)千葉市稲毛区黒砂台1丁目15番9みどり台(500)85.83.2%19.8%
公)千葉市中央区祐光4丁目1584番3東千葉(900)42.93.2%9.2%
公)千葉市美浜区高洲3丁目20番38稲毛海岸(170)108.93.1%12.6%
公)千葉市稲毛区稲毛東6丁目1363番46京成稲毛(780)54.53.1%11.5%
公)千葉市中央区蘇我5丁目629番271蘇我(1400)43.93.1%15.7%
公)千葉市中央区宮崎町486番5蘇我(1000)43.93.1%13.7%
公)千葉市中央区松ケ丘町433番大森台(400)33.33.1%11.2%
公)千葉市花見川区花園1丁目24番3新検見川(220)89.83.0%12.4%
公)千葉市稲毛区稲毛1丁目899番9京成稲毛(450)56.13.0%9.7%
公)千葉市若葉区都賀3丁目4番2都賀(0)80.23.0%13.0%
公)千葉市美浜区ひび野2丁目4番海浜幕張(0)173.32.9%17.2%
公)千葉市美浜区高洲1丁目10番3稲毛海岸(850)57.82.9%6.1%
公)千葉市中央区寒川町3丁目217番11本千葉(1300)352.9%12.4%
公)千葉市中央区中央3丁目14番14千葉(1100)117.22.9%16.0%
公)千葉市中央区道場南2丁目190番13千葉(1900)35.32.9%7.5%
公)千葉市中央区都町6丁目1062番12千葉(3400)312.8%5.6%
公)千葉市稲毛区穴川4丁目431番3稲毛(1000)59.72.8%11.7%
公)千葉市稲毛区黒砂2丁目420番30みどり台(550)72.32.8%15.3%
公)千葉市中央区村田町140番14浜野(900)24.32.8%13.1%
公)千葉市中央区浜野町1228番12外浜野(950)21.82.8%6.6%
公)千葉市稲毛区黒砂4丁目13番6稲毛(1100)73.62.8%15.5%
公)千葉市緑区あすみが丘2丁目18番9土気(650)27.12.8%7.2%
公)千葉市稲毛区小仲台4丁目1762番3稲毛(950)73.92.8%15.5%
公)千葉市稲毛区稲毛町5丁目483番5京成稲毛(650)49.82.7%8.6%
公)千葉市中央区今井3丁目28番12外蘇我(950)382.7%5.5%
公)千葉市稲毛区稲丘町18番2稲毛(850)89.12.7%16.4%
公)千葉市中央区仁戸名町101番16千葉(5300)19.12.7%-2.5%
公)千葉市中央区千葉寺町1195番5千葉寺(140)662.6%11.7%
公)千葉市稲毛区轟町1丁目42番1西千葉(1000)662.6%11.1%
公)千葉市若葉区小倉台3丁目1062番27小倉台(200)29.52.5%4.4%
公)千葉市緑区誉田町2丁目2番945誉田(1000)20.32.5%4.2%
公)千葉市美浜区幸町1丁目33番37千葉みなと(1200)54.52.5%7.1%
公)千葉市稲毛区六方町218番1四街道(2900)13.72.5%3.0%
公)千葉市花見川区南花園2丁目10番35新検見川(400)68.62.5%12.4%
公)千葉市中央区白旗2丁目16番23蘇我(1000)41.92.4%9.5%
公)千葉市中央区葛城2丁目148番5本千葉(1400)33.72.4%5.7%
公)千葉市美浜区磯辺4丁目63番61検見川浜(1100)56.42.4%7.5%
公)千葉市美浜区幕張西1丁目7746番4幕張本郷(1400)56.82.4%7.5%
公)千葉市美浜区真砂2丁目17番31検見川浜(1000)56.82.4%6.8%
公)千葉市緑区鎌取町273番68鎌取(1000)202.4%7.1%
公)千葉市美浜区真砂1丁目4番86稲毛海岸(900)57.12.4%7.5%
公)千葉市中央区東千葉2丁目256番16東千葉(750)42.92.4%7.4%
公)千葉市中央区末広4丁目6番9千葉寺(600)43.22.3%6.5%
公)千葉市花見川区検見川町3丁目325番13新検見川(650)57.82.3%7.4%
公)千葉市若葉区みつわ台4丁目5番24みつわ台(530)33.72.3%5.2%
公)千葉市美浜区真砂4丁目14番2検見川浜(750)58.72.3%6.6%
公)千葉市若葉区桜木1丁目426番59千葉(4400)252.3%
公)千葉市稲毛区天台4丁目78番9稲毛(2500)44.62.3%8.9%
公)千葉市若葉区桜木3丁目245番10千葉(5100)23.82.3%
公)千葉市中央区中央4丁目9番21千葉(1400)74.62.3%13.0%
公)千葉市美浜区高浜5丁目37番42稲毛海岸(700)59.72.3%7.1%
公)千葉市緑区土気町1669番54土気(750)15.22.2%
公)千葉市中央区宮崎町232番11蘇我(1000)47.22.1%10.9%
公)千葉市花見川区幕張町1丁目1265番1幕張本郷(1200)48.52.1%9.7%
公)千葉市中央区南生実町94番213浜野(1700)21.12.1%4.2%
公)千葉市若葉区若松町480番3都賀(1200)24.42.1%3.1%
公)千葉市花見川区花園5丁目54番8新検見川(600)81.52.1%8.8%
公)千葉市若葉区若松町2376番7小倉台(900)23.42.0%2.6%
公)千葉市若葉区桜木北1丁目993番5外桜木(400)26.82.0%4.4%
公)千葉市若葉区みつわ台1丁目16番12みつわ台(900)30.22.0%3.5%
公)千葉市中央区本千葉町1番4千葉(750)168.32.0%16.7%
公)千葉市緑区あすみが丘7丁目25番11土気(1800)23.92.0%3.4%
公)千葉市若葉区都賀の台2丁目1563番16都賀(1400)34.71.9%2.9%
公)千葉市花見川区幕張町1丁目7675番52海浜幕張(1700)54.11.9%7.2%
公)千葉市稲毛区轟町4丁目14番6外西千葉(1400)58.11.7%5.4%
公)千葉市花見川区幕張本郷7丁目35番5幕張本郷(1000)78.21.7%7.7%
公)千葉市稲毛区轟町5丁目82番11西千葉(1600)59.71.7%9.0%
公)千葉市若葉区西都賀3丁目1249番15都賀(300)40.61.7%8.8%
公)千葉市稲毛区小中台町309番6稲毛(1600)40.91.6%7.8%
公)千葉市花見川区花園3丁目67番8新検見川(500)82.21.6%9.7%
公)千葉市花見川区幕張本郷3丁目6番14幕張本郷(750)85.81.6%7.4%
公)千葉市中央区星久喜町1051番41千葉(3700)24.11.5%
公)千葉市稲毛区長沼町231番14稲毛(4000)24.81.5%2.9%
公)千葉市花見川区検見川町2丁目471番2外検見川(520)45.21.5%3.8%
公)千葉市若葉区高品町1595番2東千葉(1500)311.4%6.6%
公)千葉市中央区大巌寺町117番5蘇我(2100)21.81.4%2.5%
公)千葉市美浜区高浜1丁目1番7稲毛海岸(1000)48.51.4%3.5%
公)千葉市花見川区幕張町3丁目1136番3幕張(850)49.21.4%4.2%
公)千葉市花見川区瑞穂1丁目18番4新検見川(2200)55.11.2%7.7%
公)千葉市花見川区南花園1丁目2434番154新検見川(700)56.11.2%10.4%
公)千葉市中央区矢作町942番25千葉(3200)311.2%4.0%
公)千葉市中央区神明町543番2本千葉(740)58.71.1%7.2%
公)千葉市中央区矢作町350番4外千葉(3600)30.71.1%3.9%
公)千葉市中央区蘇我4丁目120番8蘇我(2000)31.41.1%4.4%
公)千葉市緑区誉田町3丁目83番6誉田(620)16.31.0%
公)千葉市若葉区加曽利町987番13千葉(4500)19.71.0%1.0%
公)千葉市若葉区加曽利町1800番126千葉(5600)16.61.0%-1.0%
公)千葉市稲毛区長沼町173番87稲毛(4000)27.41.0%1.2%
公)千葉市美浜区真砂2丁目32番11検見川浜(1100)69.61.0%3.9%
公)千葉市美浜区真砂5丁目9番14検見川浜(1500)70.30.9%3.4%
公)千葉市緑区古市場町474番210浜野(1500)18.50.9%7.7%
公)千葉市花見川区畑町1435番46新検見川(1900)39.30.8%1.7%
公)千葉市若葉区千城台東2丁目30番8千城台(800)24.10.8%
公)千葉市若葉区北大宮台3343番39千葉(6900)12.30.8%
公)千葉市中央区花輪町38番46蘇我(3200)17.30.8%0.8%
公)千葉市花見川区浪花町910番43新検見川(1100)47.90.7%5.1%
公)千葉市花見川区朝日ケ丘3丁目2533番21新検見川(1200)49.20.7%4.9%
公)千葉市若葉区千城台北2丁目10番7千城台北(450)260.6%0.1%
公)千葉市中央区生実町1862番15蘇我(3300)21.40.6%5.2%
公)千葉市花見川区花園町2473番11新検見川(1000)54.80.6%9.2%
公)千葉市花見川区さつきが丘2丁目27番12新検見川(3800)330.6%0.9%
公)千葉市中央区春日2丁目11番9西千葉(300)111.20.6%10.1%
公)千葉市花見川区朝日ケ丘4丁目3204番32新検見川(900)630.5%
公)千葉市稲毛区萩台町664番12稲毛(3300)32.90.5%1.5%
公)千葉市若葉区東寺山町936番37東千葉(1600)25.80.4%1.3%
公)千葉市中央区塩田町608番5浜野(1400)20.30.0%2.8%
公)千葉市花見川区朝日ケ丘5丁目662番128新検見川(1300)54.10.0%2.5%
公)千葉市花見川区柏井1丁目1660番24八千代台(1400)36.60.0%0.9%
公)千葉市中央区星久喜町470番6千葉(4800)21.70.0%0.5%
公)千葉市中央区川戸町247番外鎌取(2800)3.70.0%0.0%
公)千葉市花見川区長作台1丁目1676番80実籾(1600)28.60.0%0.0%
公)千葉市花見川区作新台6丁目1502番19八千代台(1600)350.0%0.0%
公)千葉市花見川区横戸町5番29京成大和田(330)35.30.0%0.0%
公)千葉市花見川区長作町29番57実籾(1400)28.20.0%0.0%
公)千葉市花見川区さつきが丘2丁目5番9新検見川(2800)35.30.0%0.0%
公)千葉市花見川区宮野木台3丁目241番170新検見川(2700)350.0%0.0%
公)千葉市花見川区柏井4丁目1504番82京成大和田(750)28.10.0%0.0%
公)千葉市稲毛区宮野木町1755番31稲毛(3300)31.20.0%0.0%
公)千葉市稲毛区園生町408番35稲毛(4200)26.70.0%0.0%
公)千葉市稲毛区宮野木町1286番80稲毛(3200)26.10.0%0.0%
公)千葉市稲毛区園生町521番74稲毛(3000)32.80.0%0.0%
公)千葉市稲毛区長沼町293番49稲毛(4000)300.0%0.0%
公)千葉市稲毛区宮野木町1551番191稲毛(2500)34.30.0%0.0%
公)千葉市若葉区殿台町229番10みつわ台(800)22.70.0%0.0%
公)千葉市若葉区御成台3丁目11番8都賀(5800)18.50.0%-2.3%
公)千葉市若葉区若松台2丁目984番204都賀(2700)17.20.0%-3.0%
公)千葉市花見川区横戸町1255番83勝田台(2500)14.80.0%-4.1%
公)千葉市花見川区こてはし台5丁目27番2勝田台(3700)19.60.0%-4.5%
公)千葉市稲毛区山王町13番24四街道(2100)18.20.0%-5.3%
公)千葉市稲毛区六方町13番9四街道(1800)20.40.0%-6.4%
公)千葉市若葉区大宮町2124番2千葉(8000)9.50.0%-9.7%
公)千葉市緑区越智町184番2外土気(3500)4.70.0%
公)千葉市稲毛区小深町12番4四街道(1300)21.3-0.2%-3.7%
公)千葉市緑区越智町1701番23誉田(3000)11.1-0.3%-9.4%
公)千葉市花見川区横戸台46番14勝田台(2800)19.9-0.3%-2.6%
公)千葉市花見川区千種町361番21勝田台(5500)17.7-0.4%-6.8%
公)千葉市緑区平山町1035番22誉田(3300)0.6-0.5%-0.5%
公)千葉市花見川区柏井町1180番4八千代台(1700)10.2-0.6%-3.4%
公)千葉市花見川区大日町1420番43勝田台(4700)12.9-1.3%-6.0%
公)千葉市稲毛区山王町359番50四街道(2300)19.5-1.8%-7.7%
公)千葉市花見川区長作町418番10実籾(750)33
公)千葉市美浜区豊砂1番4海浜幕張(1800)92.4

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、千葉市の土地価格の動き

千葉市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+1.9%、商業地で+3.6%と、特に商業地で大きく上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+5.8%。商業地で+14.5%と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。

 

千葉市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

全体的に、総武線、京葉線などの湾岸エリアを走る鉄道沿線ほど上昇率が高いようです。

逆に駅から離れると、上昇率が鈍くなっていました。

 

なぜ、これほど上昇しているのか?

約8割の地点が、新型コロナ前よりも上回っている状況ですが、その理由をザックリ言うと、

「①建築費の上昇、②株価上昇、③円安、が新型コロナ以前よりも進んでいるため、富裕層や海外投資家による不動産購入で価格がつり上がっている」

ということになります。

 

不動産バブルの仕組み

 

ここからもう少し、具体的に解説していきます。

 

①建築費が上昇

特に新型コロナ以降にですが、ロシアのウクライナ侵攻なども重なって、いろいろな商品の値上げが続いています。

建築費も例外ではなく、マンション・戸建てともに建築費が20〜30%も上昇しているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

これほど上昇しているため、新築マンション・戸建ての価格の値上がりも止まらず、土地価格も上がっているわけです。

 

②株価の上昇で、富裕層が節税対策にマンションを購入

不動産価格が上がりすぎると、買い手がつかなくなって、価格も上がりにくくなりそうなものです。

ところが、新型コロナ以降に株価が高値を更新しているため、富裕層による節税対策としてのマンション購入が進んでいるため、買い手がついている状況なのです。

 

千葉市の中古マンションと日経平均株価

(参考:東日本不動産流通機構)

 

株価の上昇ともっとも関係があるのが、富裕層や投資家に人気の都心のマンションですが、価格が上がりすぎたために、千葉市にまで価格上昇の波が広がっていました。

 

③円安が進んで、海外投資家による購入も活発化

さらに昨年2022年は、円ドル相場が115円から、一時は150円台にまで、円安が進みました。

円安が進むと、海外の人が日本の資産を安く買えるようになります。

 

例えば、1億円のマンションを海外投資家が購入する場合、

  • 1ドル=115円の時は、約87万ドル
  • 1ドル=150円の時は、約67万ドル

と、2割以上も安く買えるのです。

そのため、千葉市の中古マンション価格も、円安が進んだタイミングで、高値を更新していました。

 

千葉市の中古マンションと円ドル相場

(参考:東日本不動産流通機構)

 

しかし、このような恩恵を受けているのは、富裕層・海外投資家・一般世帯のいずれかが買いたいと思うようなエリアです。

具体的には、

  • 富裕層や海外投資家は、いつでも売却・換金できるような駅近の人気マンション
  • 一般世帯も、勤務先が23区内であるケースが多いため、通勤しやすい駅近エリア

などが挙げられるでしょう。

 

逆を言えば、このような条件を満たさない、23区方面への通勤が難しいエリア、富裕層や投資家が購入しにくいエリアでは、買い手がつきにくく、下落が進んでいるわけです。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、千葉市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

 

変動金利が上がる可能性は?

今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

 

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

 

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、千葉市にも103ヘクタールの生産緑地があります。30坪の土地で約1万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

 

千葉の生産緑地の分布図:千葉市に103ヘクタール

千葉県の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

船橋市に189ha、市川市に95haなど、都心に近いエリアに面積の多い都市が集中しています。

しかし、この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

 

郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。

売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。

 

(3)これから千葉市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した千葉市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約3.1万人減少するそうです。

 

千葉市はこれから10年で約3.1万人減少

千葉市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約2万人減る見通しです。

 

千葉市の30〜40代人口は、これから10年で約2万人減る

千葉市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだまだ人気が続くでしょうが、郊外ではさらに買い手が減っていきそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、千葉市の土地価格は、

  • ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、富裕層・海外投資家による不動産購入が活発化し、千葉駅などの主要駅を中心に、土地価格が大きく上昇した
  • 一方で、昨年から生産緑地の解禁がされたため、農地の多く残っている郊外では、さらに買い手がつきにくくなりそう
  • インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国190社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。

 

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売るなら:低金利の今がチャンス

千葉市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされていますが、これは富裕層や海外投資家、一般世帯の買い手がついているからこそ、成り立っている状況です。

 

しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層や投資家による購入も見込めなくなります。

そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、中央区内に「新千葉(しんちば)」という、千葉駅の西側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:90万円/坪
  • 実際の取引価格:51〜120万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.3倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2.4倍の価格差があります。

 

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや5階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ住宅地です。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【中央区新千葉の公示地価】

千葉市中央区の公示地価

  • 千葉駅から550mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 274,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 90万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【中央区新千葉の土地取引】

千葉市中央区の土地取引

  • 千葉駅から徒歩7〜10分の距離で、51〜120万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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すまいバリュー2023年9月

 

そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。

それぞれ、「すまいバリュー(運営元 三井不動産リアルティ株式会社)」「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

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