茅ヶ崎市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

この記事では茅ヶ崎市の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

 

 

１、茅ヶ崎市の土地価格

（１）公示地価（2024.1.1現在）

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
茅ケ崎市新栄町８－２	茅ケ崎（100）	198	13.2%	29.0%
茅ケ崎市浜竹２－７－６	辻堂（650）	107.3	12.8%	32.1%
茅ケ崎市赤松町８－３７	辻堂（650）	119.8	10.0%	24.3%
茅ケ崎市東海岸北２－６－４	茅ケ崎（600）	110.6	9.8%	25.5%
茅ケ崎市円蔵字小井戸３７０番２０	茅ケ崎（1800）	37.3	9.7%	22.8%
茅ケ崎市東海岸南３－９－１４	茅ケ崎（1300）	107.9	9.0%
茅ケ崎市東海岸北１－３－３	茅ケ崎（300）	120.5	9.0%	22.1%
茅ケ崎市元町６－５	茅ケ崎（250）	120.5	9.0%	20.9%
茅ケ崎市小和田２－８－１５	辻堂（1200）	83.5	8.6%	21.1%
茅ケ崎市茅ケ崎１－２－６２	茅ケ崎（600）	89.1	8.0%	21.1%
茅ケ崎市十間坂３－８－２９	茅ケ崎（1000）	77.6	7.8%	18.7%
茅ケ崎市東海岸北４－１－８	茅ケ崎（850）	104.9	7.8%	20.9%
茅ケ崎市東海岸南６－６－１７	茅ケ崎（2000）	99	7.1%	15.8%
茅ケ崎市中海岸４－１０－４１	茅ケ崎（1400）	95	6.7%	13.8%
茅ケ崎市矢畑字勝沼１３４０番４外	茅ケ崎（1500）	69.3	6.6%	15.4%
茅ケ崎市松浪２－２－３０	辻堂（1400）	91.4	6.5%	17.4%
茅ケ崎市高田５－５－１０	茅ケ崎（1900）	71.9	4.8%	10.1%
茅ケ崎市南湖２－１５－４	茅ケ崎（1800）	79.2	4.3%	8.1%
茅ケ崎市ひばりが丘３－１６	茅ケ崎（2000）	79.9	4.3%	8.5%
茅ケ崎市浜須賀７－６８	辻堂（2200）	82.5	4.2%	6.8%
茅ケ崎市柳島海岸１－４１	茅ケ崎（2500）	66	4.2%	5.3%
茅ケ崎市円蔵２－４－３３	茅ケ崎（1800）	61.1	3.9%	8.8%
茅ケ崎市松林１－１３－３９	辻堂（1900）	61.7	3.9%	8.7%
茅ケ崎市中島字丸島８７４番８	茅ケ崎（3400）	45.2	3.8%
茅ケ崎市赤羽根字二図２９２番４	茅ケ崎（3000）	45.5	3.8%	3.8%
茅ケ崎市円蔵字御屋敷２０９８番８外	茅ケ崎（2000）	55.4	3.7%	8.4%
茅ケ崎市今宿字北側５１７番１９外	茅ケ崎（2800）	48.2	3.5%	5.8%
茅ケ崎市本村２－１－３６	茅ケ崎（1100）	67.7	3.5%	8.5%
茅ケ崎市菱沼１－１４－１６	辻堂（1600）	58.1	3.5%	10.0%
茅ケ崎市室田１－１０－５	辻堂（2500）	58.1	3.5%	8.0%
茅ケ崎市下町屋３－９－７	茅ケ崎（2300）	59.1	3.5%	5.3%
茅ケ崎市南湖６－８－２６	茅ケ崎（2100）	69	3.5%	7.2%
茅ケ崎市高田３－１４－５	茅ケ崎（2200）	62.4	3.3%	6.8%
茅ケ崎市松風台１１－３	香川（1100）	52.8	3.2%	6.0%
茅ケ崎市香川６－１８－１５	香川（450）	54.1	3.1%	7.9%
茅ケ崎市柳島２－９－２６	茅ケ崎（2700）	56.8	3.0%	8.2%
茅ケ崎市浜之郷字本社４１０番８外	茅ケ崎（1800）	57.1	3.0%	6.1%
茅ケ崎市芹沢字中ノ谷１０５７番２	茅ケ崎（5700）	21.8	2.3%	1.5%
茅ケ崎市萩園字寺田２１１４番６６	茅ケ崎（2800）	44.6	2.3%	3.1%

 

（２）基準地価（2024.7.1現在）更新

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	2019年比
茅ケ崎市浜竹２－７－６	辻堂(650)	111.5	12.7%	36.8%
茅ケ崎市東海岸北１－３－３	茅ケ崎(300)	128.7	12.4%	30.0%
茅ケ崎市共恵１－１－１１	茅ケ崎(150)	166.3	10.3%	26.0%
茅ケ崎市共恵２－４－３４	茅ケ崎(850)	108.9	10.0%	26.0%
茅ケ崎市十間坂１－４－１６	茅ケ崎(550)	98.3	8.4%	23.1%
茅ケ崎市萩園字下河原２６５８番１外	茅ケ崎(3300)	38.3	7.4%	20.8%
茅ケ崎市中海岸４－１０－４１	茅ケ崎(1400)	98.0	6.8%	17.4%
茅ケ崎市美住町６－６４	辻堂(1500)	89.1	6.7%	17.4%
茅ケ崎市菱沼３－９－２４	辻堂(1200)	83.5	5.4%	15.5%
茅ケ崎市緑が浜６－７	辻堂(1700)	84.2	5.4%	10.9%
茅ケ崎市本村４－９－２６	茅ケ崎(1000)	71.9	5.3%	13.0%
茅ケ崎市白浜町１－１６－６８	茅ケ崎(2300)	83.2	5.0%	10.0%
茅ケ崎市松尾７－１８	茅ケ崎(2600)	60.1	4.6%	13.0%
茅ケ崎市浜之郷字登象９９０番５６	茅ケ崎(1400)	67.0	4.1%	8.6%
茅ケ崎市萩園字走内１２１８番７外	茅ケ崎(3700)	42.9	4.0%	6.6%
茅ケ崎市高田３－１４－５	茅ケ崎(2200)	63.4	3.8%	8.5%
茅ケ崎市甘沼字向原９０５番３	香川(1200)	48.5	3.5%	5.0%
茅ケ崎市赤羽根字四図１１６５番３	辻堂(2600)	27.0	1.0%
茅ケ崎市下寺尾字北方１５０４番５	香川(1800)	25.1	0.7%
茅ケ崎市浜竹３－４－４３	辻堂(450)	124.7

 

２、茅ヶ崎市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「茅ヶ崎市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

茅ヶ崎市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+4.1％、商業地で+6.1％と、特に商業地で大きく上昇していました。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+6.0％。商業地で+11.7％でした。

 

（参考：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

 

という傾向が見られました。

 

なぜ、これほど大きく上昇しているのか？

理由は大きく３つあります。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。

 

（参考：財務省、ARUHI、SBI新生銀行）

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

特に、マンション価格の上昇が続いているのは、富裕層や高所得層だけでなく、共働き世帯による購入もした支えしているのでしょう。

 

②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった

２つ目が、建築費の上昇です。

新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。

 

マンションの建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

木造戸建ての建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。

神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。

 

（参考：東日本不動産流通機構）

 

仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。

周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。

 

その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。

 

③茅ヶ崎市では、世帯数が増加している

建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、

しかし、茅ヶ崎市では、この５年間で人口は約4,000人の増加、世帯数は約7,000世帯も増えています。

 

（参考：神奈川県　住民基本台帳）

 

特に、世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。

 

では、どんな人が増えているのか？

茅ヶ崎市の転入超過数（区外から引っ越して来た人　ー　出て行った人）を見てみると、ほぼ全ての年代で増加していました。

特に2021年以降の増加が目立ちますね。

 

（参考：神奈川県　住民基本台帳）

 

都心部や横浜の不動産価格が上昇しすぎたことと、リモートワークの普及によって、湘南エリアへ移住する世帯が増えているようです。

 

というわけで、茅ヶ崎市の不動産価格は、

という理由から、広範囲で上昇しているわけですね。

 

３、これからどうなるのか？

茅ヶ崎市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

（２）これから茅ヶ崎市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した茅ヶ崎市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約6,000人減少するそうです。

 

茅ヶ崎市はこれから10年で約6,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

ただし、足元では、市外から人口流入があるので、住宅需要がどんどん減るということはないでしょう。

 

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、茅ヶ崎市の土地価格は、

と言えそうです。

 

買うなら：価格がかなり上がっているので、物件選びは慎重に

茅ヶ崎市の不動産価格は、人口も増加傾向にあるため、上昇していきやすい環境にあります。

 

さらに、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。

そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら：不動産会社選びは慎重に

茅ヶ崎市の不動産価格は、人口増加によって上昇している側面が強く、思っている以上に高く売れる可能性があります。

ですが、不動産会社によっては、高く売れない場合もあるので、業者選びは慎重にすべきでしょう。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

の２点が義務付けられました。

 

（参考：国土交通省　建物状況調査をしませんか？）

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

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