平塚市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

この記事では平塚市の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

 

 

１、平塚市の公示地価、基準地価の一覧

（１）公示地価（2024.1.1現在）

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
平塚市堤町３－１０	平塚（2000）	38	11.7%	36.6%
平塚市大神４－１７－７	平塚（7000）	27.4	7.8%	23.9%
平塚市桃浜町３－７	平塚（650）	83.2	6.8%	18.9%
平塚市黒部丘１６－３９	平塚（2000）	63.4	6.7%	11.6%
平塚市老松町１４－９	平塚（800）	73.6	6.2%	14.4%
平塚市八重咲町２１－２８	平塚（450）	98	6.1%	13.8%
平塚市松風町２３－１２	平塚（650）	93.7	6.0%	12.3%
平塚市代官町４－１５	平塚（200）	94.1	5.6%	11.8%
平塚市紅谷町２－２２	平塚（150）	260.7	5.3%	6.8%
平塚市夕陽ケ丘２９－６	平塚（800）	79.9	5.2%	8.5%
平塚市明石町１３－１６	平塚（550）	85.8	4.8%	7.9%
平塚市四之宮１－２－４４	平塚（2300）	38	4.5%	15.0%
平塚市大神６－１２－３５	平塚（6800）	40.3	4.3%	9.9%
平塚市八千代町１－２３	平塚（550）	82.5	4.2%	10.6%
平塚市田村４－１４－２８	平塚（5800）	42.2	4.1%	18.5%
平塚市明石町２４－４	平塚（450）	116.2	3.5%	4.5%
平塚市高浜台１７－１９	平塚（1300）	58.4	3.5%	2.3%
平塚市見附町４３－３	平塚（1200）	69.3	3.4%	2.4%
平塚市東八幡１－１５－２	平塚（1600）	61.4	3.3%	4.5%
平塚市龍城ケ丘９－２８	平塚（1500）	64.7	3.2%	2.1%
平塚市中里１６－１３	平塚（2300）	57.4	3.0%	1.8%
平塚市中原２－３－３１	平塚（3100）	50.2	2.7%	2.7%
平塚市田村７－２２－３	平塚（5600）	39.3	2.6%	0.8%
平塚市桜ケ丘５－９	平塚（2800）	52.8	2.6%	3.2%
平塚市花水台１６－２０	平塚（2300）	54.8	2.5%	0.6%
平塚市西八幡３－６－３６	平塚（2100）	57.1	2.4%	3.6%
平塚市中堂２－１０	平塚（1400）	58.1	2.3%	1.7%
平塚市豊原町３－１８	平塚（1600）	59.4	2.3%	-1.6%
平塚市御殿２－１２－９	平塚（3300）	48.5	2.1%	2.1%
平塚市南原１－２－２５	平塚（2500）	49.8	2.0%	0.7%
平塚市札場町３０－５	平塚（1500）	49.8	2.0%	-4.4%
平塚市虹ケ浜１７－２０	平塚（2300）	55.4	1.8%	-4.0%
平塚市北金目２－２１－１２	東海大学前（1800）	27.4	1.7%	-3.5%
平塚市徳延字曲田１１番３	平塚（4300）	40.9	1.6%	-2.4%
平塚市万田２－１４－１０	平塚（4800）	30.7	1.6%	-7.0%
平塚市西真土３－５－２５	平塚（3600）	42.2	1.6%	0.0%
平塚市東中原２－２４－３０	平塚（3900）	44.6	1.5%	0.0%
平塚市四之宮５－１１－２２	平塚（3500）	45.5	1.5%	0.0%
平塚市四之宮２－１２－４６	平塚（2800）	48.8	1.4%	1.4%
平塚市公所字宮の前２１７番６	平塚（5800）	24.8	1.4%	-7.2%
平塚市徳延字神明下７４９番外	平塚（3700）	54.1	1.2%	-2.4%
平塚市岡崎字山王久保３６６４番８	伊勢原（3400）	27.4	1.2%	-4.9%
平塚市ふじみ野１－３３－１５	伊勢原（2700）	28.4	1.2%	-8.0%
平塚市小鍋島字久保田１０２２番３	平塚（6100）	15.5	1.1%	-3.1%
平塚市真田４－７－３７	東海大学前（1300）	31	1.1%	-6.0%
平塚市長持字下ノ宮２７０番３	平塚（3800）	33.7	1.0%	-5.6%
平塚市入野字八反田３４４番１０	平塚（4800）	34.3	1.0%	-2.8%
平塚市南豊田字古川５４０番４	平塚（4300）	35	1.0%	-3.6%
平塚市根坂間字前田３７１番７	平塚（4900）	36.3	0.9%	-1.8%
平塚市御殿４－１１－１４	平塚（3900）	36.6	0.9%	-1.8%
平塚市横内字流４２４９番４	平塚（4300）	37.6	0.9%	-3.4%
平塚市山下３－３１－７	平塚（4200）	38.6	0.9%	-3.3%
平塚市南金目字柳町１１０６番１	平塚（7000）	24.8	0.5%	-6.3%
平塚市土屋字根下１４２１番２外	東海大学前（2900）	14	0.0%	-6.8%
平塚市片岡字稲荷山１１７３番７外	平塚（6700）	23.1	0.0%	-7.9%
平塚市土屋字駒ケ滝４１００番４	平塚（11000）	0.6	-0.5%	-7.8%

 

（２）基準地価（2024.7.1現在）更新

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	2019年比
平塚市新町１－３５	平塚(2500)	35.6	8.0%	21.6%
平塚市大神５－４－２０	平塚(7400)	42.6	7.5%	22.9%
平塚市田村２－７－４０	平塚(4700)	59.7	6.5%	30.2%
平塚市宝町５－２４	平塚(200)	126.4	6.4%	12.0%
平塚市菫平２０－８	平塚(1800)	59.4	5.9%	5.3%
平塚市夕陽ケ丘２９－６	平塚(800)	81.2	5.6%	10.3%
平塚市宮の前２－５	平塚(400)	132.0	5.3%	8.1%
平塚市紅谷町９－１８	平塚(200)	232.7	5.2%	7.6%
平塚市高浜台６－１６	平塚(1100)	64.4	4.8%	5.4%
平塚市東八幡３－７－９	平塚(2400)	42.2	4.1%	10.3%
平塚市明石町２４－４	平塚(450)	118.8	4.0%	6.8%
平塚市西八幡１－１０－２９	平塚(2000)	57.4	3.6%	5.5%
平塚市平塚３－２０－１５	平塚(1700)	57.8	3.6%	2.9%
平塚市中里１６－１３	平塚(2300)	58.1	2.9%	4.1%
平塚市真田４－２４－４	東海大学前(700)	35.6	2.9%
平塚市豊原町３－１８	平塚(1600)	60.4	2.8%	0.5%
平塚市平塚１－９－２１	平塚(1000)	62.7	2.7%	3.8%
平塚市御殿２－１９－４３	平塚(3000)	47.2	2.1%	0.7%
平塚市纒字久松８０番１３外	平塚(4600)	37.0	1.8%	-1.8%
平塚市徳延字曲田１１番３	平塚(4300)	41.3	1.6%	-1.6%
平塚市四之宮６－１１－６	平塚(4000)	43.2	1.6%	0.0%
平塚市東中原１－１３－４７	平塚(3000)	46.5	1.4%	0.7%
平塚市日向岡２－１３－４	平塚(6300)	24.4	1.4%	-6.8%
平塚市豊田打間木字溝ノ前８３番８	平塚(4300)	16.3	1.0%	-3.9%
平塚市横内字大西３１２９番４	平塚(4900)	36.0	0.9%	-3.5%
平塚市南豊田字犬坊７２番３	平塚(4500)	36.3	0.9%	-1.8%
平塚市山下１－２１－２５	平塚(3400)	37.6	0.9%	-3.4%
平塚市東真土３－１１－９	平塚(3500)	44.2	0.8%	-0.7%
平塚市南金目字雷１４０９番５外	平塚(6800)	25.1	0.7%	-4.9%
平塚市広川字岡成３６番３外	平塚(6200)	25.1	0.7%	-6.2%
平塚市岡崎字柳久保５９１０番２６	伊勢原(2700)	29.4	0.6%	-7.3%
平塚市下吉沢字場正面３９８番３	平塚(6700)	13.0	0.0%	-6.0%
平塚市岡崎字別名４６７番２外	伊勢原(3600)	15.7

 

２、平塚市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「平塚市の土地価格が二極化している理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

平塚市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+1.1％、商業地で+2.1％と、特に商業地で大きく上昇していました。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-3.2％。商業地で+0.6％でした。

 

（参考：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

 

という傾向が見られました。

 

なぜ、駅周辺や一部のエリアしか上昇していないのか？

理由は大きく３つあります。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。

 

（参考：財務省、ARUHI、SBI新生銀行）

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

特に、マンション価格の上昇が続いているのは、富裕層や高所得層だけでなく、共働き世帯による購入もした支えしているのでしょう。

 

②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった

２つ目が、建築費の上昇です。

新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。

 

マンションの建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

木造戸建ての建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。

神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。

 

（参考：東日本不動産流通機構）

 

仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。

周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。

 

その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。

 

③平塚市では、世帯数が増加している

建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、

平塚市では、この５年間で人口は約2,000人の減少しているものの、世帯数は約6,000世帯も増えているのです。

 

（参考：神奈川県　住民基本台帳）

 

特に、世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。

 

では、どんな人が増えているのか？

平塚市の転入超過数（市外から引っ越して来た人　ー　出て行った人）を見てみると、2016年ごろから、子育て世帯（0〜14歳、30〜40代）や50代以上の移住が目立ってきています。

 

（参考：神奈川県　住民基本台帳）

 

都心部や横浜の不動産価格が上昇しすぎたことや、2020年以降は特に、リモートワークの普及によって、湘南エリアへ移住する世帯が増えているようです。

ただし、このような市外からの移住者は、横浜や都心方面が勤務先のケースが多いため、駅周辺に人気が集まりがちです。

 

というわけで、平塚市の不動産価格は、

という、土地価格の二極化が進んでいるのです。

 

３、これからどうなるのか？

平塚市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

（２）これから平塚市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した平塚市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1.8万人減少するそうです。

 

平塚市はこれから10年で約1.8万人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

足元では、市外から人口流入があるので、住宅需要がどんどん減るということはないでしょう。

 

ですが、勤務先が市外の方が大半であることを考えると、駅周辺やイオンモールの周辺などに人気が集中してしまうでしょう。

また、高齢化による人口減少で、空き家はさらに増えていくため、買い手がつきにくい郊外では、さらに空き家が増えていきそうです。

 

結論

というわけで、平塚市の土地価格は、

と言えそうです。

 

買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

平塚市の土地価格は、移住者が増えているため、住宅の需要も増え続けるものの、金利と建築費の上昇が進むため、購入コストは上がっていきます。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら：低金利の今が、高く売れる最後のチャンス

平塚市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、移住者の増加を追い風に、上昇を続けてきました。

ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

 

また、アウトレット湘南平塚ができたことで、郊外の住宅需要は、その周辺に人気が集中していきます。

そのため、低金利の今が、高く売れる最後のチャンスかもしれません。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

の２点が義務付けられました。

 

（参考：国土交通省　建物状況調査をしませんか？）

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？

 

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