藤沢市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

藤沢市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

藤沢市 神奈川県

この記事では藤沢市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、藤沢市の土地価格

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
藤沢市湘南台4丁目2番17湘南台(300)106.99.5%20.4%
藤沢市辻堂3-14-28辻堂(750)104.39.0%19.2%
藤沢市朝日町19番9藤沢(600)105.68.1%19.0%
藤沢市湘南台2丁目37番7湘南台(700)1007.8%18.4%
藤沢市湘南台6丁目24番9湘南台(1100)95.77.4%
藤沢市辻堂元町2-8-20辻堂(1000)86.87.3%
藤沢市本鵠沼2-17-16本鵠沼(350)83.87.2%13.4%
藤沢市鵠沼石上2-4-14藤沢(650)119.17.1%16.1%
藤沢市南藤沢22-1藤沢(0)577.56.7%15.1%
藤沢市湘南台3丁目16番25湘南台(700)996.4%16.3%
藤沢市鵠沼海岸5-9-14鵠沼海岸(650)82.85.9%12.1%
藤沢市本町1-5-10藤沢本町(800)72.35.8%11.2%
藤沢市鵠沼桜が岡3-5-6本鵠沼(100)97.75.7%8.4%
藤沢市本鵠沼4-8-5本鵠沼(550)79.55.7%11.1%
藤沢市藤沢字東横須賀575番16外藤沢(400)117.85.6%9.5%
藤沢市辻堂東海岸2-13-18鵠沼海岸(1300)74.95.6%
藤沢市辻堂2-9-3辻堂(0)189.15.5%
藤沢市藤沢字東横須賀532番4藤沢(350)183.85.5%8.8%
藤沢市湘南台2丁目4番8湘南台(60)228.45.5%9.5%
藤沢市本鵠沼5-10-38本鵠沼(850)77.25.4%10.4%
藤沢市片瀬海岸2-11-22片瀬江ノ島(350)78.55.3%11.2%
藤沢市辻堂太平台1-7-2辻堂(1600)78.55.3%10.7%
藤沢市鵠沼海岸2-3-9鵠沼海岸(90)106.35.2%6.6%
藤沢市片瀬4-10-7湘南海岸公園(100)79.95.2%10.5%
藤沢市鵠沼藤が谷4-10-8柳小路(0)93.75.2%10.9%
藤沢市片瀬海岸1-3-3江ノ島(100)94.45.1%8.3%
藤沢市鵠沼石上2-5-2藤沢(450)121.85.1%7.3%
藤沢市辻堂東海岸1-14-19辻堂(1800)81.55.1%10.3%
藤沢市辻堂元町5-12-20辻堂(1400)90.15.0%10.1%
藤沢市弥勒寺1-15-9藤沢(1100)76.25.0%10.0%
藤沢市弥勒寺3-21-3藤沢(1300)69.35.0%
藤沢市鵠沼海岸6-2-8本鵠沼(900)92.74.9%8.9%
藤沢市湘南台1丁目9番2湘南台(300)142.94.8%7.2%
藤沢市片瀬山1-7-16片瀬山(1400)60.14.6%-1.6%
藤沢市辻堂西海岸3-1-41辻堂(1800)82.84.6%9.1%
藤沢市藤沢3-2-33藤沢本町(250)79.54.3%6.6%
藤沢市村岡東1丁目11番8藤沢(1700)64.44.3%6.6%
藤沢市鵠沼橘1-17-3藤沢(250)145.94.2%7.3%
藤沢市弥勒寺字前河内92番1外藤沢(1400)32.54.2%7.1%
藤沢市大庭字持瀬8200番1外善行(1600)344.0%7.3%
藤沢市片瀬2-20-14湘南海岸公園(700)60.14.0%6.4%
藤沢市亀井野字上屋敷添1358番3六会日大前(1000)52.13.9%4.6%
藤沢市遠藤字向原2002番1外湘南台(2400)21.83.9%5.6%
藤沢市亀井野2丁目22番2六会日大前(350)70.63.9%8.1%
藤沢市羽鳥4-2-2-10辻堂(1800)77.23.5%
藤沢市亀井野字土橋401番17六会日大前(800)58.43.5%4.7%
藤沢市鵠沼神明4-9-34藤沢本町(850)59.73.4%5.2%
藤沢市花の木4-10藤沢本町(700)61.73.3%4.5%
藤沢市藤沢4-14-9藤沢本町(600)623.3%3.9%
藤沢市石川4丁目8番15湘南台(2900)41.93.3%5.8%
藤沢市羽鳥5-10-5藤沢本町(1300)633.2%3.2%
藤沢市善行1丁目13番25善行(350)663.1%
藤沢市藤が岡2-20-10藤沢(1100)66.73.1%6.3%
藤沢市下土棚字新屋敷538番18長後(600)46.92.9%2.2%
藤沢市大庭字小ケ谷5335番3辻堂(3400)47.22.9%2.1%
藤沢市高倉字中丸2182番17長後(1100)47.92.8%2.1%
藤沢市長後字宿中分904番10長後(750)49.82.7%2.0%
藤沢市遠藤字菖蒲沢境3634番13湘南台(2700)50.22.7%2.0%
藤沢市石川3丁目8番15外湘南台(3500)51.22.6%2.0%
藤沢市川名字通町592番2外藤沢(1600)51.52.6%2.0%
藤沢市村岡東4丁目13番3藤沢(2600)53.52.5%2.5%
藤沢市鵠沼神明2-7-8藤沢(1700)53.82.5%4.5%
藤沢市石川5丁目25番35外湘南台(2600)55.12.5%1.8%
藤沢市亀井野字渋沢3210番9善行(1300)55.42.4%2.4%
藤沢市立石1-18-20善行(1100)55.42.4%2.4%
藤沢市大鋸3-13-11藤沢(1600)56.42.4%1.8%
藤沢市亀井野3丁目28番5六会日大前(700)86.12.4%7.4%
藤沢市天神町1丁目17番20六会日大前(1600)57.42.4%2.4%
藤沢市白旗2-17-29藤沢本町(1200)58.12.3%2.3%
藤沢市本藤沢2-9-11藤沢本町(1100)58.42.3%2.3%
藤沢市石川6丁目18番45湘南台(2500)59.72.3%3.4%
藤沢市円行字滝之沢826番16六会日大前(950)59.72.3%2.3%
藤沢市渡内4-17-43藤沢(2700)44.92.3%1.5%
藤沢市本藤沢7-6-3藤沢本町(1100)622.2%2.2%
藤沢市西俣野字北窪62番6六会日大前(1400)49.22.1%0.7%
藤沢市打戻字上ノ原1860番5長後(4700)39.31.7%-0.8%
藤沢市下土棚字新屋敷468番9長後(70)79.21.7%1.3%
藤沢市大庭字聖ヶ谷7902番2外善行(1500)28.51.4%1.4%
藤沢市葛原字下滝谷1674番長後(4100)1.60.0%0.0%
藤沢市今田字殿窪803番1六会日大前(1400)15.30.0%-0.9%
藤沢市柄沢字大上566番11藤沢(2500)51.5
藤沢市大庭字丸山5461番5辻堂(4000)49.2

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
藤沢市辻堂3-14-28辻堂( 750)1008.2%14.8%
藤沢市湘南台5丁目3番9湘南台( 350)1007.4%17.4%
藤沢市湘南台4丁目2番17湘南台( 300)102.37.3%17.0%
藤沢市羽鳥1-4-7辻堂( 950)84.27.1%17.5%
藤沢市湘南台7丁目22番19湘南台( 900)93.76.8%16.4%
藤沢市鵠沼花沢町12-9藤沢( 500)110.96.7%15.5%
藤沢市片瀬海岸1-12-23片瀬江ノ島( 200)114.26.1%9.8%
藤沢市鵠沼桜が岡1-2-23本鵠沼( 700)92.16.1%10.7%
藤沢市本鵠沼1-13-31本鵠沼( 800)81.26.0%10.3%
藤沢市片瀬海岸3-22-17片瀬江ノ島( 550)123.85.6%5.6%
藤沢市鵠沼海岸5-9-14鵠沼海岸( 650)80.55.2%
藤沢市鵠沼海岸6-16-6鵠沼海岸( 1000)73.95.2%8.2%
藤沢市鵠沼石上1-7-4藤沢( 350)220.15.0%7.1%
藤沢市鵠沼海岸1-14-15鵠沼海岸( 450)85.84.8%8.3%
藤沢市鵠沼松が岡2-6-15鵠沼( 550)88.14.7%8.1%
藤沢市辻堂太平台2-12-12藤沢( 2200)81.24.7%7.9%
藤沢市本町2-10-1藤沢本町( 700)704.4%8.7%
藤沢市辻堂東海岸4-11-21鵠沼海岸( 1500)77.94.4%7.3%
藤沢市川名1-6-20藤沢( 850)78.94.4%11.2%
藤沢市鵠沼海岸2-3-9鵠沼海岸( 90)103.64.0%4.0%
藤沢市片瀬1-6-19藤沢( 2100)633.8%3.8%
藤沢市鵠沼橘1-17-3藤沢( 250)142.93.1%5.9%
藤沢市藤沢1-1-5藤沢( 900)78.53.0%4.4%
藤沢市辻堂神台1-3-39辻堂( 350)236.33.0%
藤沢市亀井野2丁目3番2六会日大前( 250)90.43.0%3.0%
藤沢市亀井野字西谷1065番16六会日大前( 180)683.0%5.6%
藤沢市菖蒲沢字大上96番1外長後( 3800)23.92.8%5.5%
藤沢市亀井野3丁目15番11六会日大前( 800)62.42.7%3.8%
藤沢市遠藤字南原821番12湘南台( 3900)47.22.1%0.7%
藤沢市善行2丁目12番14善行( 650)652.1%3.1%
藤沢市高倉字上原892番16長後( 600)48.82.1%0.7%
藤沢市長後字天神添1416番2長後( 1000)48.82.1%
藤沢市遠藤字北原2010番3湘南台( 3300)342.0%2.0%
藤沢市石川5丁目3番6湘南台( 2000)54.11.9%0.6%
藤沢市みその台2-6藤沢本町( 950)55.11.8%1.2%
藤沢市渡内2-17-31藤沢( 2600)55.41.8%0.6%
藤沢市善行坂1-16-4善行( 1100)57.81.7%1.2%
藤沢市西富2-5-5藤沢( 1400)59.11.7%1.1%
藤沢市本藤沢7-6-3藤沢本町( 1100)61.41.6%1.1%
藤沢市善行1丁目5番9善行( 150)76.90.9%0.0%
藤沢市葛原字下滝谷1613番3長後( 4100)24.90.7%0.7%
藤沢市弥勒寺3-21-3藤沢( 1300)67.3

 

2、藤沢市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「藤沢市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

藤沢市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+2.2%、商業地で+2.6%と、特に商業地で大きく上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+3.6%。商業地で+2.5%でした。

 

藤沢市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+10%以上)>ピンク色(+5〜9.9%)>オレンジ色(0〜 +4.9%)>緑色(-0.1〜 -4.9%)>青色(-5〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

  • 上昇エリア:藤沢駅、湘南台駅、辻堂駅などの駅周辺で大きく上昇
  • 下落エリア:駅から離れたエリア(特に坂の多い住宅地)

という傾向が見られました。

 

なぜ、駅周辺ほど上昇しているのか?

理由は大きく3つあります。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。

 

住宅ローンの金利推移

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに7割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

変動金利の利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(ふらっと35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるか?

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

特に、マンション価格の上昇が続いているのは、富裕層や高所得層だけでなく、共働き世帯による購入もした支えしているのでしょう。

 

②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった

2つ目が、建築費の上昇です。

新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が2〜3割も上がっているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。

神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。

 

神奈川県の中古マンションと中古戸建ての価格

(参考:東日本不動産流通機構)

 

仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円(+20%)になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。

周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。

 

その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。

 

③藤沢市では、世帯数が増加している

建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、

しかし、藤沢市では、この5年間で人口は約1.4万人の増加。世帯数は約1.5万世帯も増えているのです。

 

藤沢市の人口・世帯数

(参考:神奈川県 住民基本台帳)

 

特に、世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。

 

では、どんな人が増えているのか?

藤沢市の転入超過数(区外から引っ越して来た人 ー 出て行った人)を見てみると、全ての年代で増加していました。

 

藤沢市の年代別の転入超過数

(参考:神奈川県 住民基本台帳)

 

都心部や横浜の不動産価格が上昇しすぎたことと、リモートワークの普及によって、湘南エリアへ移住する世帯が増えているようです。

 

というわけで、藤沢市の不動産価格は、

  1. 建築費が上がって、新築・中古価格が上がった
  2. そのため、金利の低い変動金利を選んで買う人が増えた
  3. さらに、市外からの人口流入が増えており、特に通勤しやすい駅近エリアに人気が集中している
  4. 一方で、駅から離れた郊外では買い手がつきにくく、土地価格の下落が進んでいる

という、土地価格の二極化が進んでいるのです。

 

3、これからどうなるのか?

藤沢市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)これから藤沢市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した藤沢市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約4,000人減少するそうです。

 

藤沢市はこれから10年で約4,000人減少

藤沢市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ですが、新型コロナ以降のリモートワークの普及による、都心から湘南エリアへの移住が増えていることを考えると、当分の間は、人口の増加が続くと考えられます。

ただし、勤務先が都心方面であることは変わらないため、駅から近いエリアに需要は集中しそうです。

 

結論

というわけで、藤沢市の土地価格は、

  • ①変動金利の利用者の増加、②建築費の上昇→中古物件の価格上昇、③人口の増加、といった理由から、駅周辺を中心に、土地価格の上昇が続いている
  • 人口流入も続いているため、今後も当分は、住宅需要は増え続ける
  • 金利が上昇し始めているため、高額の物件をギリギリでローンを組むのは危ないので、注意が必要

と言えそうです。

 

買うなら:購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

藤沢市の土地価格は、移住者が増えているため、住宅の需要も増え続けるものの、金利と建築費の上昇が進むため、購入コストは上がっていきます。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今が、高く売れる最後のチャンス

藤沢市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、移住者の増加を追い風に、上昇を続けてきました。

ですが、変動金利の利用率が8割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

 

そのため、低金利の今が、高く売れる最後のチャンスかもしれません。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ(だって税法上の耐用年数が22年だから)」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

  1. ホームインスペクション(住宅の状態を診断すること)をするかどうかを選べること
  2. そして、行った場合には必ず説明をすること

の2点が義務付けられました。

 

ホームインスペクション

(参考:国土交通省 建物状況調査をしませんか?)

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか?

 

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