藤沢市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

この記事では藤沢市の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

 

 

１、藤沢市の土地価格

（１）公示地価（2024.1.1現在）

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
藤沢市湘南台４丁目２番１７	湘南台（300）	106.9	9.5%	20.4%
藤沢市辻堂３－１４－２８	辻堂（750）	104.3	9.0%	19.2%
藤沢市朝日町１９番９	藤沢（600）	105.6	8.1%	19.0%
藤沢市湘南台２丁目３７番７	湘南台（700）	100	7.8%	18.4%
藤沢市湘南台６丁目２４番９	湘南台（1100）	95.7	7.4%
藤沢市辻堂元町２－８－２０	辻堂（1000）	86.8	7.3%
藤沢市本鵠沼２－１７－１６	本鵠沼（350）	83.8	7.2%	13.4%
藤沢市鵠沼石上２－４－１４	藤沢（650）	119.1	7.1%	16.1%
藤沢市南藤沢２２－１	藤沢（0）	577.5	6.7%	15.1%
藤沢市湘南台３丁目１６番２５	湘南台（700）	99	6.4%	16.3%
藤沢市鵠沼海岸５－９－１４	鵠沼海岸（650）	82.8	5.9%	12.1%
藤沢市本町１－５－１０	藤沢本町（800）	72.3	5.8%	11.2%
藤沢市鵠沼桜が岡３－５－６	本鵠沼（100）	97.7	5.7%	8.4%
藤沢市本鵠沼４－８－５	本鵠沼（550）	79.5	5.7%	11.1%
藤沢市藤沢字東横須賀５７５番１６外	藤沢（400）	117.8	5.6%	9.5%
藤沢市辻堂東海岸２－１３－１８	鵠沼海岸（1300）	74.9	5.6%
藤沢市辻堂２－９－３	辻堂（0）	189.1	5.5%
藤沢市藤沢字東横須賀５３２番４	藤沢（350）	183.8	5.5%	8.8%
藤沢市湘南台２丁目４番８	湘南台（60）	228.4	5.5%	9.5%
藤沢市本鵠沼５－１０－３８	本鵠沼（850）	77.2	5.4%	10.4%
藤沢市片瀬海岸２－１１－２２	片瀬江ノ島（350）	78.5	5.3%	11.2%
藤沢市辻堂太平台１－７－２	辻堂（1600）	78.5	5.3%	10.7%
藤沢市鵠沼海岸２－３－９	鵠沼海岸（90）	106.3	5.2%	6.6%
藤沢市片瀬４－１０－７	湘南海岸公園（100）	79.9	5.2%	10.5%
藤沢市鵠沼藤が谷４－１０－８	柳小路（0）	93.7	5.2%	10.9%
藤沢市片瀬海岸１－３－３	江ノ島（100）	94.4	5.1%	8.3%
藤沢市鵠沼石上２－５－２	藤沢（450）	121.8	5.1%	7.3%
藤沢市辻堂東海岸１－１４－１９	辻堂（1800）	81.5	5.1%	10.3%
藤沢市辻堂元町５－１２－２０	辻堂（1400）	90.1	5.0%	10.1%
藤沢市弥勒寺１－１５－９	藤沢（1100）	76.2	5.0%	10.0%
藤沢市弥勒寺３－２１－３	藤沢（1300）	69.3	5.0%
藤沢市鵠沼海岸６－２－８	本鵠沼（900）	92.7	4.9%	8.9%
藤沢市湘南台１丁目９番２	湘南台（300）	142.9	4.8%	7.2%
藤沢市片瀬山１－７－１６	片瀬山（1400）	60.1	4.6%	-1.6%
藤沢市辻堂西海岸３－１－４１	辻堂（1800）	82.8	4.6%	9.1%
藤沢市藤沢３－２－３３	藤沢本町（250）	79.5	4.3%	6.6%
藤沢市村岡東１丁目１１番８	藤沢（1700）	64.4	4.3%	6.6%
藤沢市鵠沼橘１－１７－３	藤沢（250）	145.9	4.2%	7.3%
藤沢市弥勒寺字前河内９２番１外	藤沢（1400）	32.5	4.2%	7.1%
藤沢市大庭字持瀬８２００番１外	善行（1600）	34	4.0%	7.3%
藤沢市片瀬２－２０－１４	湘南海岸公園（700）	60.1	4.0%	6.4%
藤沢市亀井野字上屋敷添１３５８番３	六会日大前（1000）	52.1	3.9%	4.6%
藤沢市遠藤字向原２００２番１外	湘南台（2400）	21.8	3.9%	5.6%
藤沢市亀井野２丁目２２番２	六会日大前（350）	70.6	3.9%	8.1%
藤沢市羽鳥４－２－２－１０	辻堂（1800）	77.2	3.5%
藤沢市亀井野字土橋４０１番１７	六会日大前（800）	58.4	3.5%	4.7%
藤沢市鵠沼神明４－９－３４	藤沢本町（850）	59.7	3.4%	5.2%
藤沢市花の木４－１０	藤沢本町（700）	61.7	3.3%	4.5%
藤沢市藤沢４－１４－９	藤沢本町（600）	62	3.3%	3.9%
藤沢市石川４丁目８番１５	湘南台（2900）	41.9	3.3%	5.8%
藤沢市羽鳥５－１０－５	藤沢本町（1300）	63	3.2%	3.2%
藤沢市善行１丁目１３番２５	善行（350）	66	3.1%
藤沢市藤が岡２－２０－１０	藤沢（1100）	66.7	3.1%	6.3%
藤沢市下土棚字新屋敷５３８番１８	長後（600）	46.9	2.9%	2.2%
藤沢市大庭字小ケ谷５３３５番３	辻堂（3400）	47.2	2.9%	2.1%
藤沢市高倉字中丸２１８２番１７	長後（1100）	47.9	2.8%	2.1%
藤沢市長後字宿中分９０４番１０	長後（750）	49.8	2.7%	2.0%
藤沢市遠藤字菖蒲沢境３６３４番１３	湘南台（2700）	50.2	2.7%	2.0%
藤沢市石川３丁目８番１５外	湘南台（3500）	51.2	2.6%	2.0%
藤沢市川名字通町５９２番２外	藤沢（1600）	51.5	2.6%	2.0%
藤沢市村岡東４丁目１３番３	藤沢（2600）	53.5	2.5%	2.5%
藤沢市鵠沼神明２－７－８	藤沢（1700）	53.8	2.5%	4.5%
藤沢市石川５丁目２５番３５外	湘南台（2600）	55.1	2.5%	1.8%
藤沢市亀井野字渋沢３２１０番９	善行（1300）	55.4	2.4%	2.4%
藤沢市立石１－１８－２０	善行（1100）	55.4	2.4%	2.4%
藤沢市大鋸３－１３－１１	藤沢（1600）	56.4	2.4%	1.8%
藤沢市亀井野３丁目２８番５	六会日大前（700）	86.1	2.4%	7.4%
藤沢市天神町１丁目１７番２０	六会日大前（1600）	57.4	2.4%	2.4%
藤沢市白旗２－１７－２９	藤沢本町（1200）	58.1	2.3%	2.3%
藤沢市本藤沢２－９－１１	藤沢本町（1100）	58.4	2.3%	2.3%
藤沢市石川６丁目１８番４５	湘南台（2500）	59.7	2.3%	3.4%
藤沢市円行字滝之沢８２６番１６	六会日大前（950）	59.7	2.3%	2.3%
藤沢市渡内４－１７－４３	藤沢（2700）	44.9	2.3%	1.5%
藤沢市本藤沢７－６－３	藤沢本町（1100）	62	2.2%	2.2%
藤沢市西俣野字北窪６２番６	六会日大前（1400）	49.2	2.1%	0.7%
藤沢市打戻字上ノ原１８６０番５	長後（4700）	39.3	1.7%	-0.8%
藤沢市下土棚字新屋敷４６８番９	長後（70）	79.2	1.7%	1.3%
藤沢市大庭字聖ヶ谷７９０２番２外	善行（1500）	28.5	1.4%	1.4%
藤沢市葛原字下滝谷１６７４番	長後（4100）	1.6	0.0%	0.0%
藤沢市今田字殿窪８０３番１	六会日大前（1400）	15.3	0.0%	-0.9%
藤沢市柄沢字大上５６６番１１	藤沢（2500）	51.5
藤沢市大庭字丸山５４６１番５	辻堂（4000）	49.2

 

（２）基準地価（2024.7.1現在）更新

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	2019年比
藤沢市鵠沼花沢町１２－９	藤沢(500)	122.1	10.1%	24.6%
藤沢市辻堂３－１４－２８	辻堂(750)	109.6	9.6%	24.8%
藤沢市湘南台５丁目３番９	湘南台(350)	109.2	9.2%	24.4%
藤沢市湘南台４丁目２番１７	湘南台(300)	111.5	9.0%	23.8%
藤沢市羽鳥１－４－７	辻堂(950)	91.7	9.0%	24.7%
藤沢市湘南台７丁目２２番１９	湘南台(900)	101.6	8.5%	22.7%
藤沢市本鵠沼１－１３－３１	本鵠沼(800)	87.8	8.1%	19.3%
藤沢市鵠沼海岸５－９－１４	鵠沼海岸(650)	86.8	7.8%	17.4%
藤沢市片瀬海岸１－１２－２３	片瀬江ノ島(200)	122.8	7.5%	14.8%
藤沢市鵠沼海岸１－１４－１５	鵠沼海岸(450)	92.1	7.3%	16.7%
藤沢市鵠沼海岸６－１６－６	鵠沼海岸(1000)	78.9	6.7%	16.0%
藤沢市弥勒寺３－２１－３	藤沢(1300)	71.6	6.4%
藤沢市鵠沼海岸２－３－９	鵠沼海岸(90)	110.2	6.4%	10.6%
藤沢市鵠沼橘１－１７－３	藤沢(250)	151.8	6.2%	10.3%
藤沢市片瀬海岸３－２２－１７	片瀬江ノ島(550)	131.3	6.1%	12.1%
藤沢市本町２－１０－１	藤沢本町(700)	74.3	6.1%	14.2%
藤沢市遠藤字北原２０１０番３	湘南台(3300)	36.0	5.8%	7.9%
藤沢市鵠沼桜が岡１－２－２３	本鵠沼(700)	97.4	5.7%	17.1%
藤沢市辻堂太平台２－１２－１２	藤沢(2200)	85.8	5.7%	14.0%
藤沢市菖蒲沢字大上９６番１外	長後(3800)	25.2	5.5%	11.4%
藤沢市鵠沼石上１－７－４	藤沢(350)	232.0	5.4%	11.8%
藤沢市鵠沼松が岡２－６－１５	鵠沼(550)	92.7	5.2%	14.2%
藤沢市辻堂東海岸４－１１－２１	鵠沼海岸(1500)	81.8	5.1%	13.2%
藤沢市川名１－６－２０	藤沢(850)	82.8	5.0%	14.1%
藤沢市高倉字上原８９２番１６	長後(600)	51.2	4.7%	5.4%
藤沢市亀井野２丁目３番２	六会日大前(250)	94.4	4.4%	7.5%
藤沢市亀井野３丁目１５番１１	六会日大前(800)	65.0	4.2%	8.2%
藤沢市藤沢１－１－５	藤沢(900)	81.8	4.2%	8.8%
藤沢市片瀬１－６－１９	藤沢(2100)	65.7	4.2%	8.2%
藤沢市長後字天神添１４１６番２	長後(1000)	50.8	4.1%
藤沢市辻堂神台１－３－３９	辻堂(350)	245.5	3.9%	11.4%
藤沢市遠藤字南原８２１番１２	湘南台(3900)	48.8	3.5%	4.2%
藤沢市石川５丁目３番６	湘南台(2000)	55.8	3.0%	3.7%
藤沢市渡内２－１７－３１	藤沢(2600)	57.1	3.0%	3.6%
藤沢市西富２－５－５	藤沢(1400)	60.7	2.8%	4.0%
藤沢市善行１丁目５番９	善行(150)	78.9	2.6%	2.6%
藤沢市みその台２－６	藤沢本町(950)	56.4	2.4%	3.6%
藤沢市善行坂１－１６－４	善行(1100)	59.1	2.3%	3.5%
藤沢市本藤沢７－６－３	藤沢本町(1100)	62.7	2.2%	3.3%
藤沢市善行２丁目１２番１４	善行(650)	66.3	2.0%	5.2%
藤沢市葛原字下滝谷１６１３番３	長後(4100)	25.2	1.3%	2.0%
藤沢市亀井野字三屋向１８５０番２３	六会日大前(180)	71.9
藤沢市片瀬山３－９－８	片瀬山(550)	62.0

 

２、藤沢市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「藤沢市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

藤沢市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+2.2％、商業地で+2.6％と、特に商業地で大きく上昇していました。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+3.6％。商業地で+2.5％でした。

 

（参考：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

 

という傾向が見られました。

 

なぜ、駅周辺ほど上昇しているのか？

理由は大きく３つあります。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。

 

（参考：財務省、ARUHI、SBI新生銀行）

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

特に、マンション価格の上昇が続いているのは、富裕層や高所得層だけでなく、共働き世帯による購入もした支えしているのでしょう。

 

②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった

２つ目が、建築費の上昇です。

新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。

 

マンションの建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

木造戸建ての建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。

神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。

 

（参考：東日本不動産流通機構）

 

仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。

周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。

 

その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。

 

③藤沢市では、世帯数が増加している

建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、

しかし、藤沢市では、この５年間で人口は約1.4万人の増加。世帯数は約1.5万世帯も増えているのです。

 

（参考：神奈川県　住民基本台帳）

 

特に、世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。

 

では、どんな人が増えているのか？

藤沢市の転入超過数（区外から引っ越して来た人　ー　出て行った人）を見てみると、全ての年代で増加していました。

 

（参考：神奈川県　住民基本台帳）

 

都心部や横浜の不動産価格が上昇しすぎたことと、リモートワークの普及によって、湘南エリアへ移住する世帯が増えているようです。

 

というわけで、藤沢市の不動産価格は、

という、土地価格の二極化が進んでいるのです。

 

３、これからどうなるのか？

藤沢市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

（２）これから藤沢市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した藤沢市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約4,000人減少するそうです。

 

藤沢市はこれから10年で約4,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

ですが、新型コロナ以降のリモートワークの普及による、都心から湘南エリアへの移住が増えていることを考えると、当分の間は、人口の増加が続くと考えられます。

ただし、勤務先が都心方面であることは変わらないため、駅から近いエリアに需要は集中しそうです。

 

結論

というわけで、藤沢市の土地価格は、

と言えそうです。

 

買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

藤沢市の土地価格は、移住者が増えているため、住宅の需要も増え続けるものの、金利と建築費の上昇が進むため、購入コストは上がっていきます。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら：低金利の今が、高く売れる最後のチャンス

藤沢市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、移住者の増加を追い風に、上昇を続けてきました。

ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

 

そのため、低金利の今が、高く売れる最後のチャンスかもしれません。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

の２点が義務付けられました。

 

（参考：国土交通省　建物状況調査をしませんか？）

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？

 

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