この記事では藤沢市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、藤沢市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）藤沢市辻堂３丁目６３５３番１７外 | 辻堂（750） | 95.7 | 6.2% | 10.3% |
| 公）藤沢市湘南台４丁目２番１７ | 湘南台（300） | 97.7 | 5.0% | 13.0% |
| 公）藤沢市湘南台３丁目１６番２５ | 湘南台（700） | 93.1 | 4.8% | 10.6% |
| 公）藤沢市湘南台２丁目３７番７ | 湘南台（700） | 92.7 | 4.5% | 12.9% |
| 公）藤沢市南藤沢２番１外 | 藤沢（0） | 541.2 | 4.5% | 10.8% |
| 公）藤沢市辻堂２丁目１６４８番５ | 辻堂（0） | 179.2 | 4.4% | |
| 公）藤沢市本鵠沼２丁目３６４０番５ | 本鵠沼（350） | 78.2 | 4.4% | 4.9% |
| 公）藤沢市鵠沼海岸５丁目４３４７番１９ | 鵠沼海岸（650） | 78.2 | 4.4% | 4.9% |
| 公）藤沢市鵠沼石上２丁目１１番６ | 藤沢（650） | 111.2 | 4.3% | 9.8% |
| 公）藤沢市朝日町１９番９ | 藤沢（600） | 97.7 | 4.2% | 13.0% |
| 公）藤沢市片瀬海岸２丁目２９３２番１２０４ | 片瀬江ノ島（350） | 74.6 | 4.1% | 4.6% |
| 公）藤沢市片瀬４丁目２２０１番９８外 | 湘南海岸公園（100） | 75.9 | 4.1% | 4.1% |
| 公）藤沢市辻堂西海岸３丁目１番２８ | 辻堂（1800） | 79.2 | 3.9% | 4.3% |
| 公）藤沢市辻堂東海岸２丁目１３番８３ | 鵠沼海岸（1300） | 71 | 3.9% | |
| 公）藤沢市鵠沼藤が谷４丁目７１７３番３９ | 柳小路（0） | 89.1 | 3.8% | 5.5% |
| 公）藤沢市本鵠沼５丁目３２８９番２外 | 本鵠沼（850） | 73.3 | 3.7% | 4.7% |
| 公）藤沢市辻堂太平台１丁目５３５５番２１ | 辻堂（1600） | 74.6 | 3.7% | 4.1% |
| 公）藤沢市本鵠沼４丁目３５４２番３ | 本鵠沼（550） | 75.2 | 3.6% | 4.1% |
| 公）藤沢市辻堂東海岸１丁目７２３９番５４２ | 辻堂（1800） | 77.6 | 3.5% | 4.0% |
| 公）藤沢市藤沢字東横須賀５７５番１６外 | 藤沢（400） | 111.5 | 3.4% | 3.7% |
| 公）藤沢市鵠沼石上２丁目３番２ | 藤沢（450） | 115.8 | 3.2% | 2.0% |
| 公）藤沢市辻堂元町５丁目５３１５番２外 | 辻堂（1400） | 85.8 | 3.2% | 5.7% |
| 公）藤沢市藤沢字東横須賀５３２番４ | 藤沢（350） | 174.2 | 3.1% | 3.1% |
| 公）藤沢市鵠沼海岸６丁目３９８６番１２ | 本鵠沼（900） | 88.4 | 3.1% | |
| 公）藤沢市亀井野２丁目２２番２ | 六会日大前（350） | 68 | 3.0% | 4.0% |
| 公）藤沢市本町１丁目１３０６番３ | 藤沢本町（800） | 68.3 | 3.0% | 6.2% |
| 公）藤沢市鵠沼神明４丁目３６５番３ | 藤沢本町（850） | 57.8 | 2.9% | 1.7% |
| 公）藤沢市弥勒寺１丁目３９９番７ | 藤沢（1100） | 72.6 | 2.8% | |
| 公）藤沢市片瀬海岸１丁目２６０３番１２ | 江ノ島（100） | 89.8 | 2.6% | 3.8% |
| 公）藤沢市鵠沼桜が岡３丁目６０３２番２ | 本鵠沼（100） | 92.4 | 2.6% | 2.6% |
| 公）藤沢市湘南台２丁目４番８ | 湘南台（60） | 216.5 | 2.5% | 3.8% |
| 公）藤沢市亀井野３丁目２８番５ | 六会日大前（700） | 84.2 | 2.4% | 6.3% |
| 公）藤沢市鵠沼海岸２丁目６５９９番４１外 | 鵠沼海岸（90） | 101 | 2.3% | 1.3% |
| 公）藤沢市片瀬２丁目２３２０番８ | 湘南海岸公園（700） | 57.8 | 2.3% | 2.3% |
| 公）藤沢市湘南台１丁目９番２ | 湘南台（300） | 136.3 | 2.2% | 2.2% |
| 公）藤沢市弥勒寺字前河内９２番１外 | 藤沢（1400） | 31.2 | 2.2% | 2.7% |
| 公）藤沢市藤が岡２丁目２０番７ | 藤沢（1100） | 64.7 | 2.1% | 3.2% |
| 公）藤沢市亀井野字上屋敷添１３５８番３ | 六会日大前（1000） | 50.2 | 2.0% | 0.7% |
| 公）藤沢市鵠沼神明２丁目１０１３番３ | 藤沢（1700） | 52.5 | 1.9% | 1.9% |
| 公）藤沢市亀井野字土橋４０１番１７ | 六会日大前（800） | 56.4 | 1.8% | 1.2% |
| 公）藤沢市藤沢３丁目５７２９番１ | 藤沢本町（250） | 76.2 | 1.8% | 2.2% |
| 公）藤沢市花の木５４３７番２８ | 藤沢本町（700） | 59.7 | 1.7% | 1.1% |
| 公）藤沢市藤沢４丁目６２６３番６９ | 藤沢本町（600） | 60.1 | 1.7% | 0.6% |
| 公）藤沢市石川４丁目８番１５ | 湘南台（2900） | 40.6 | 1.7% | 2.5% |
| 公）藤沢市村岡東１丁目１１番８ | 藤沢（1700） | 61.7 | 1.6% | 2.2% |
| 公）藤沢市遠藤字向原２００２番１外 | 湘南台（2400） | 21 | 1.6% | 1.6% |
| 公）藤沢市善行１丁目１３番２５ | 善行（350） | 64 | 1.6% | |
| 公）藤沢市大庭字持瀬８２００番１外 | 善行（1600） | 32.7 | 1.5% | 3.1% |
| 公）藤沢市鵠沼橘１丁目２番４ | 藤沢（250） | 139.9 | 1.4% | 3.7% |
| 公）藤沢市亀井野字渋沢３２１０番９ | 善行（1300） | 54.1 | 1.2% | 0.0% |
| 公）藤沢市立石１丁目３２５７番１２ | 善行（1100） | 54.1 | 1.2% | 0.0% |
| 公）藤沢市天神町１丁目１７番２０ | 六会日大前（1600） | 56.1 | 1.2% | 0.0% |
| 公）藤沢市白旗２丁目２２３１番２６ | 藤沢本町（1200） | 56.8 | 1.2% | 0.0% |
| 公）藤沢市本藤沢２丁目６０３９番１５ | 藤沢本町（1100） | 57.1 | 1.2% | 0.0% |
| 公）藤沢市片瀬山１丁目６５０番２６ | 片瀬山（1400） | 57.4 | 1.2% | -9.4% |
| 公）藤沢市円行字滝之沢８２６番１６ | 六会日大前（950） | 58.4 | 1.1% | 0.0% |
| 公）藤沢市石川６丁目１８番４５ | 湘南台（2500） | 58.4 | 1.1% | 1.1% |
| 公）藤沢市本藤沢７丁目４４６２番３ | 藤沢本町（1100） | 60.7 | 1.1% | 0.0% |
| 公）藤沢市羽鳥５丁目６９１番４９外 | 藤沢本町（1300） | 61.1 | 1.1% | 0.0% |
| 公）藤沢市渡内４丁目７０５番１７外 | 藤沢（2700） | 43.9 | 0.8% | -0.7% |
| 公）藤沢市下土棚字新屋敷５３８番１８ | 長後（600） | 45.5 | 0.7% | -0.7% |
| 公）藤沢市大庭字小ケ谷５３３５番３ | 辻堂（3400） | 45.9 | 0.7% | -0.7% |
| 公）藤沢市高倉字中丸２１８２番１７ | 長後（1100） | 46.5 | 0.7% | -0.7% |
| 公）藤沢市長後字宿中分９０４番１０ | 長後（750） | 48.5 | 0.7% | -0.7% |
| 公）藤沢市遠藤字菖蒲沢境３６３４番１３ | 湘南台（2700） | 48.8 | 0.7% | -0.7% |
| 公）藤沢市石川３丁目８番１５外 | 湘南台（3500） | 49.8 | 0.7% | -0.7% |
| 公）藤沢市西富字西原５７９番１３ | 藤沢（2000） | 50.2 | 0.7% | -0.7% |
| 公）藤沢市川名字通町５９２番２外 | 藤沢（1600） | 50.2 | 0.7% | -0.7% |
| 公）藤沢市村岡東４丁目１３番３ | 藤沢（2600） | 52.1 | 0.6% | 0.0% |
| 公）藤沢市石川５丁目２５番３５外 | 湘南台（2600） | 53.8 | 0.6% | -0.6% |
| 公）藤沢市大鋸３丁目８２０番２８ | 藤沢（1600） | 55.1 | 0.6% | -0.6% |
| 公）藤沢市下土棚字新屋敷４６８番９ | 長後（70） | 77.9 | 0.4% | -0.4% |
| 公）藤沢市打戻字上ノ原１８６０番５ | 長後（4700） | 38.6 | 0.0% | -2.5% |
| 公）藤沢市西俣野字北窪６２番６ | 六会日大前（1400） | 48.2 | 0.0% | -2.0% |
| 公）藤沢市大庭字聖ヶ谷７９０２番２外 | 善行（1500） | 28.1 | 0.0% | 0.0% |
| 公）藤沢市今田字殿窪８０３番１ | 六会日大前（1400） | 15.3 | 0.0% | -0.9% |
| 公）藤沢市葛原字下滝谷１６７４番 | 長後（4100） | 1.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）藤沢市辻堂元町２丁目２９９５番２ | 辻堂（1000） | 80.9 | ||
| 公）藤沢市羽鳥４丁目９３１番２３ | 辻堂（1800） | 74.6 | ||
| 公）藤沢市大庭字小糸５１１２番１７ | 辻堂（2700） | 49.2 | ||
| 公）藤沢市弥勒寺３丁目１０６番１１ | 藤沢（1300） | 66 | ||
| 公）藤沢市湘南台６丁目２４番９ | 湘南台（1100） | 89.1 | ||
| 基）藤沢市鵠沼桜が岡１丁目２４７２番３９ | 本鵠沼（700） | 86.8 | 4.0% | 4.4% |
| 基）藤沢市羽鳥１丁目１２９番３１ | 辻堂（950） | 78.5 | 3.9% | 9.7% |
| 基）藤沢市鵠沼海岸１丁目６６５０番１４ | 鵠沼海岸（450） | 81.8 | 3.8% | 3.3% |
| 基）藤沢市辻堂３丁目６３５３番１７外 | 辻堂（750） | 92.4 | 3.7% | 6.1% |
| 基）藤沢市湘南台５丁目３番９ | 湘南台（350） | 93.1 | 3.7% | 9.3% |
| 基）藤沢市鵠沼松が岡２丁目６７１１番１０１ | 鵠沼（550） | 84.2 | 3.7% | 3.2% |
| 基）藤沢市湘南台４丁目２番１７ | 湘南台（300） | 95.4 | 3.6% | 9.1% |
| 基）藤沢市鵠沼海岸５丁目４３４７番１９ | 鵠沼海岸（650） | 76.6 | 3.6% | |
| 基）藤沢市本鵠沼１丁目２７５９番８ | 本鵠沼（800） | 76.6 | 3.6% | 4.0% |
| 基）藤沢市湘南台７丁目２２番１９ | 湘南台（900） | 87.8 | 3.5% | 9.0% |
| 基）藤沢市鵠沼海岸６丁目４２０８番１６ | 鵠沼海岸（1000） | 70.3 | 3.4% | 2.9% |
| 基）藤沢市鵠沼花沢町１８００番３２ | 藤沢（500） | 104 | 3.3% | 8.2% |
| 基）藤沢市辻堂東海岸４丁目１１番９ | 鵠沼海岸（1500） | 74.6 | 3.2% | 2.7% |
| 基）藤沢市辻堂太平台２丁目５０６８番２２ | 藤沢（2200） | 77.6 | 3.1% | 3.1% |
| 基）藤沢市辻堂神台１丁目７番１外 | 辻堂（350） | 229.4 | 3.0% | |
| 基）藤沢市川名１丁目１６８番３ | 藤沢（850） | 75.6 | 2.2% | 6.5% |
| 基）藤沢市亀井野字西谷１０６５番１６ | 六会日大前（180） | 66 | 2.0% | 2.6% |
| 基）藤沢市本町２丁目１１４５番６ | 藤沢本町（700） | 67 | 2.0% | 4.1% |
| 基）藤沢市亀井野３丁目１５番１１ | 六会日大前（800） | 60.7 | 1.7% | 1.1% |
| 基）藤沢市弥勒寺４丁目６８１番１７ | 藤沢（1800） | 64.7 | 1.6% | 2.1% |
| 基）藤沢市菖蒲沢字大上９６番１外 | 長後（3800） | 23.3 | 1.4% | 2.6% |
| 基）藤沢市藤沢１丁目７３８番１外 | 藤沢（900） | 76.2 | 1.3% | 1.3% |
| 基）藤沢市善行２丁目１２番１４ | 善行（650） | 63.7 | 1.0% | 1.0% |
| 基）藤沢市鵠沼海岸２丁目６５９９番４１外 | 鵠沼海岸（90） | 99.7 | 1.0% | 0.0% |
| 基）藤沢市片瀬海岸１丁目２８７８番１１外 | 片瀬江ノ島（200） | 107.6 | 0.9% | 3.5% |
| 基）藤沢市亀井野２丁目３番２ | 六会日大前（250） | 87.8 | 0.8% | 0.0% |
| 基）藤沢市みその台５２９８番２７ | 藤沢本町（950） | 54.1 | 0.6% | -0.6% |
| 基）藤沢市善行坂１丁目３９３４番５６ | 善行（1100） | 56.8 | 0.6% | -0.6% |
| 基）藤沢市西富２丁目１９７番２５ | 藤沢（1400） | 58.1 | 0.6% | -0.6% |
| 基）藤沢市片瀬海岸３丁目２９３２番７４４外 | 片瀬江ノ島（550） | 117.2 | 0.6% | 0.0% |
| 基）藤沢市本藤沢７丁目４４６２番３ | 藤沢本町（1100） | 60.4 | 0.5% | -0.5% |
| 基）藤沢市片瀬１丁目７７１番３ | 藤沢（2100） | 60.7 | 0.5% | 0.0% |
| 基）藤沢市鵠沼橘１丁目２番４ | 藤沢（250） | 138.6 | 0.5% | 2.7% |
| 基）藤沢市鵠沼石上１丁目７番５外 | 藤沢（350） | 209.6 | 0.5% | 1.9% |
| 基）藤沢市長後字天神添１４１６番２ | 長後（1000） | 47.9 | 0.0% | |
| 基）藤沢市遠藤字南原８２１番１２ | 湘南台（3900） | 46.2 | 0.0% | -1.4% |
| 基）藤沢市高倉字上原８９２番１６ | 長後（600） | 47.9 | 0.0% | -1.4% |
| 基）藤沢市石川５丁目３番６ | 湘南台（2000） | 53.1 | 0.0% | -1.2% |
| 基）藤沢市渡内２丁目３１２番５ | 藤沢（2600） | 54.5 | 0.0% | -1.2% |
| 基）藤沢市葛原字下滝谷１６１３番３ | 長後（4100） | 24.8 | 0.0% | 0.0% |
| 基）藤沢市善行１丁目５番９ | 善行（150） | 76.2 | 0.0% | -0.9% |
| 基）藤沢市遠藤字北原２０１０番３ | 湘南台（3300） | 33.3 | 0.0% | 0.0% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、藤沢市の土地価格の動き
藤沢市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+2.2％、商業地で+2.6％と、特に商業地で大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+3.6％。商業地で+2.5％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
- 上昇エリア：藤沢駅、湘南台駅、辻堂駅などの駅周辺で大きく上昇
- 下落エリア：駅から離れたエリア（特に坂の多い住宅地）
という傾向が見られました。
なぜ、駅周辺ほど上昇しているのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。
神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。
仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。
周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。
その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。
③藤沢市では、世帯数が増加している
建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、
しかし、藤沢市では、この５年間で人口は約1.4万人の増加。世帯数は約1.5万世帯も増えているのです。
特に、世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。
では、どんな人が増えているのか？
藤沢市の転入超過数（区外から引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、0〜14歳の子供世代が多いことがわかります（ピンク色の点線）。
つまり、子育て世帯が市外から引っ越して来ているのです。
都心部や横浜の不動産価格が上昇しすぎたことと、リモートワークの普及によって、湘南エリアへ移住する世帯が増えているようです。
藤沢市では、約１割が空き家
また、藤沢市には、2018年時点で空き家が約2.2万戸もあります。
人口増加ですこし空き家は減っていますが、市外から引っ越して来た世帯は、勤務先が都心方面が多いため、通勤に便利な駅周辺に人気が集まります。
そのため、駅から離れた郊外の戸建ての需要は少なく、特に坂の多い住宅地では、土地価格の下落が進んでいるわけですね。
というわけで、藤沢市の不動産価格は、
- 建築費が上がって、新築・中古価格が上がった
- そのため、金利の低い変動金利を選んで買う人が増えた
- さらに、市外からの人口流入が増えており、特に通勤しやすい駅近エリアに人気が集中している
- 一方で、駅から離れた郊外では買い手がつきにくく、土地価格の下落が進んでいる
という、土地価格の二極化が進んでいるのです。
３、これからどうなるのか？
藤沢市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、藤沢市にも98ヘクタールの生産緑地があります。３０坪の土地で約1万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
神奈川県の生産緑地の分布図：藤沢市に98ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
お隣の大和市で59ha、茅ヶ崎市でも59ha、横浜市で300haと、かなり広範囲に分布しているようです。
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
すでに駅から遠いエリアでは下落が始まっていますが、さらに影響が広がるでしょう。
（３）これから藤沢市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した藤沢市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約4,000人減少するそうです。
藤沢市はこれから10年で約4,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ですが、新型コロナ以降のリモートワークの普及による、都心から湘南エリアへの移住が増えていることを考えると、当分の間は、人口の増加が続くと考えられます。
ただし、勤務先が都心方面であることは変わらないため、駅から近いエリアに需要は集中しそうです。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、藤沢市の土地価格は、
- ①変動金利の利用者の増加、②建築費の上昇→中古物件の価格上昇、③人口の増加、といった理由から、駅周辺を中心に、土地価格の上昇が続いている
- 人口流入も続いているため、今後も当分は、住宅需要は増え続ける
- その一方で、農地の宅地化がさらに進むため、郊外の駅から離れたエリアでは、さらに買い手がつきにくくなりそう
- 金利が上昇し始めているため、高額の物件をギリギリでローンを組むのは危ないので、注意が必要
と言えそうです。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
藤沢市の土地価格は、低金利や建築費の上昇の追い風に、市外からの人口流入が重なって、駅周辺を中心に大きく上昇しています。
ただし、今後も物価上昇が続くのであれば、金利の引き上げが予想されますので、そうなると、高値の物件を購入できる人は減っていきます。
特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「辻堂元町（つじどう もとまち）」という地区。
辻堂駅の南東側に広がる住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：73万円／坪
- 実際の取引価格：33〜97万円／坪
なんと、公示地価の約0.5〜1.3倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約３倍です。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【藤沢市辻堂元町の土地取引】
- 辻堂駅から徒歩9〜13分のエリアで、33〜97万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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