（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア そらみみ, 五条小橋藍染川）
この記事では太宰府市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、太宰府市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2020.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 公）太宰府市宰府３－１－２４ | 太宰府（70） | 100.3 | 8.2% | 45.5% |
| 公）太宰府市都府楼南４－５－３ | 都府楼南（400） | 31.5 | 9.8% | 33.6% |
| 公）太宰府市通古賀５－１８－７ | 西鉄二日市（600） | 30.9 | 9.0% | 30.0% |
| 基）太宰府市通古賀３－９－７ | 都府楼前（150） | 49.8 | 5.6% | 29.1% |
| 公）太宰府市水城１－４－１０ | 都府楼前（1700） | 37.6 | 9.6% | 28.8% |
| 公）太宰府市観世音寺１－１６－８ | 西鉄五条（1000） | 36.6 | 5.7% | 28.3% |
| 基）太宰府市朱雀６－１３－１６ | 西鉄二日市（900） | 26.2 | 4.6% | 28.2% |
| 基）太宰府市五条１－１３－５８ | 西鉄五条（600） | 27.7 | 3.1% | 27.3% |
| 基）太宰府市観世音寺１－１６－８ | 西鉄五条（1000） | 36.3 | 1.9% | 26.4% |
| 公）太宰府市大佐野６－８－１２ | 下大利（3200） | 24.4 | 8.5% | 24.9% |
| 公）太宰府市高雄５－３１－７ | 紫（2300） | 18 | 6.9% | 23.3% |
| 基）太宰府市長浦台１－４－１０ | 水城（1700） | 24.1 | 3.5% | 22.3% |
| 基）太宰府市国分３－５－３２ | 都府楼前（900） | 22 | 3.9% | 20.2% |
| 公）太宰府市国分４－１０－８ | 都府楼前（1200） | 19.6 | 8.6% | 19.2% |
| 基）太宰府市梅ケ丘１－７－１８ | 二日市（2300） | 17 | 2.8% | 18.1% |
| 公）太宰府市石坂１－１２－１０ | 西鉄五条（600） | 24.2 | 4.7% | 16.9% |
| 公）太宰府市青山３－８－１９ | 西鉄五条（1300） | 20.2 | 4.3% | 15.9% |
| 公）太宰府市水城４－３－１５ | 下大利（2000） | 18.1 | 6.4% | 11.2% |
| 公）太宰府市五条５－１７－３ | 西鉄五条（520） | 24.1 | 4.1% | 6.6% |
| 基）太宰府市石坂４－４－１０ | 太宰府（680） | 16.8 | 1.0% | 1.8% |
| 基）太宰府市五条２－６－３０ | 西鉄五条（110） | 39.3 | 2.6% | 1.7% |
| 公）太宰府市連歌屋２－２１－２６ | 太宰府（500） | 19.5 | 2.3% | 1.5% |
| 基）太宰府市大字吉松字日焼１７番２０ | 水城（1000） | 16.2 | 0.6% | 1.0% |
| 基）太宰府市国分５－２７－３０ | 都府楼前（1600） | 13.2 | 0.0% | -1.5% |
| 公）太宰府市御笠５－８－２７ | 太宰府（3000） | 10.3 | 0.0% | -4.9% |
| 基）太宰府市大字北谷字宮ノ下５１７番 | 太宰府（4600） | 5.9 | -3.2% | -14.3% |
| 公）太宰府市吉松１－１８－３ | 水城（450） | 23 | 5.8% | |
| 公）太宰府市宰府６－５－６ | 太宰府（1600） | 11.8 | -0.8% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測できるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
の参考になる情報が、すごく少ないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
このサイトでは、４７都道府県・５００以上の市区町村について、５万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。
そのため、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の太宰府市の土地価格の動き
この７年間で太宰府市の土地価格を見ると、福岡県の平均が４.７％上昇したのに対して、プラス８.８％とかなり大きく上昇していました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
太宰府駅、都府楼南駅の周辺では３０％以上の上昇をしているところもあります。
また、駅から近いほど高く、離れるほど低くなる傾向にありますね。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
福岡市の景気好調も追い風に
それに加えて、福岡市の景気の良さも追い風となってきました。
2013年9月に東京でオリンピックが開催されることに決定したことで、福岡県でも３倍以上に外国人観光客数が増えていますからね。
その中でも、クルーズ船の寄港地である福岡市は、韓国や中国からの旅行者が多く、商業地もかなりのにぎわいになっています。
そのため、観光地として雇用が増えて、周辺に家を建てる人が増えているのです。
その恩恵を太宰府市も受けているんですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
福岡県内の住宅地でも、これから影響が広がっていく
2021年に入って、新型コロナの感染者数がさらに拡大しており、福岡県は２月７日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。
具体的には、
- 飲食店に対する営業時間の短縮
- 外出、イベントなどの制限
- テレワークの推奨、２０時以降の勤務抑制
などの要請が出されています。
昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が広がりましたが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。
ワクチン接種に時間がかかる
というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。
今年の６月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。
実際、「コロナワクチンを接種したいか？」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は１割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。
（参考：「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」）
ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。
イギリスでは、新種ウイルスも出てきた
現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、３度目のロックダウンに入っています。
今回のロックダウンは、当初は４月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。
（参考：ブルームバーグ「ジョンソン首相、３度目の英ロックダウンは夏まで継続も－罰則を強化」）
しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。
すでに赤字の企業はリストラモードへ
このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。
（参考：「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」）
このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。
倒産した銀行に預けている預金は、１千万円までしか保護されないため（ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました）、大混乱となります。
そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。
９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇します（高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる）ので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。
（２）これから太宰府市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した太宰府市の人口の見通しによると、2025年ごろがピークそうです。
太宰府市の人口は、2025年ごろがピーク
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかし、家を買う中心年代である２０〜４０代はすでに減り始めており、2020→30年の１０年間で約4,000人減る見通しです。
家の買い手が今よりも１割以上減るのです。
太宰府市の20〜40代人口は、2020→30年までに約4,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
すでに駅から離れた郊外エリアでは、下落している地点も出てきていますので、通勤に便利なエリア以外では、さらに買い手が減っていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、太宰府市の土地価格は、
- 福岡市への一極集中により、近隣に位置する太宰府市にも通勤需要で家を建てる人が増え、土地価格が上昇している
- 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで上昇を続けてきた太宰府市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、太宰府市内に「五条」という住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：２８万円／坪
- 実際の取引価格：22〜58万円／坪
なんと、公示地価の約0.8〜2.1倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約２.６倍です。
【太宰府市五条の土地取引（過去２年間）】
- 西鉄五条駅から徒歩4〜12分のエリアで、２２〜５８万円／坪で取引されている
- 公示地価も取引も、ともに「一種住居地域」と呼ばれる似たような街並みのエリア
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 福岡県 | 飯塚市伊岐須 | 7.6万円 | 11万円 | 1.45倍 |
| 福岡県 | 大牟田市大字草木 | 8万円 | 5.6〜12万円 | 0.7〜1.5倍 |
| 福岡県 | 筑紫野市二日市西 | 25万円 | 12〜33万円 | 0.48〜1.32倍 |
| 福岡県 | 大野城市瓦田 | 43万円 | 22〜79万円 | 0.51〜1.84倍 |
| 福岡県 | 春日市春日原南町 | 56万円 | 58〜76万円 | 1.04〜1.36倍 |
| 福岡県 | 宗像市田久 | 11万円 | 8.7〜12万円 | 0.79〜1.09倍 |
| 福岡県 | 糸島市志摩師吉 | 8.5万円 | 4.7〜12万円 | 0.55〜1.41倍 |
| 福岡県 | 行橋市西宮市 | 17万円 | 19〜22万円 | 1.12〜1.29倍 |
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「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」
という人も大丈夫。
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訪問査定の案内を２回「いいえ」で回答する
新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。
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