【2024年版】大田区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

【2024年版】大田区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

大田区 東京都

この記事では大田区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、大田区の公示地価・基準地価

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
大田区城南島2-9-15流通センター(3300)110.99.8%33.9%
大田区大森北1-15-15大森(380)537.99.4%34.7%
大田区西蒲田8-16-2蒲田(530)189.88.7%18.1%
大田区大森北3-4-5大森(650)349.88.2%
大田区南蒲田1-1-18京急蒲田(150)369.67.7%18.9%
大田区下丸子2-11-11武蔵新田(800)182.27.4%14.8%
大田区南雪谷2-2-4雪が谷大塚(190)272.37.0%18.7%
大田区東糀谷3-6-12大鳥居(100)274.96.9%17.7%
大田区多摩川1-2-14矢口渡(320)219.16.9%21.6%
大田区蒲田本町2-2-2蒲田(650)304.66.8%21.1%
大田区中馬込1-12-5馬込(560)176.66.8%15.1%
大田区東馬込1-11-15馬込(230)172.66.7%16.2%
大田区大森北1-30-2大森(300)366.36.7%15.7%
大田区中馬込1-18-18馬込(840)204.96.7%19.7%
大田区久が原2-21-22西馬込(1100)211.26.7%16.4%
大田区西糀谷2-11-5大鳥居(830)218.16.6%18.9%
大田区大森西5-9-3大森町(200)218.16.6%18.0%
大田区北馬込1-25-5荏原町(500)193.16.6%15.8%
大田区南千束3-25-5洗足池(510)209.26.6%15.1%
大田区蒲田5-18-5蒲田(170)867.96.5%20.6%
大田区大森南3-22-9梅屋敷(1600)108.96.5%13.8%
大田区東矢口2-17-18矢口渡(300)202.66.4%17.0%
大田区南蒲田3-3-6糀谷(150)269.96.4%19.8%
大田区池上5-18-3池上(520)166.36.3%14.0%
大田区北千束2-25-5北千束(150)222.46.3%17.4%
大田区南千束2-8-2北千束(270)222.46.3%14.0%
大田区西馬込2-25-13西馬込(380)178.26.3%13.9%
大田区大森北5-9-11平和島(750)2036.2%15.8%
大田区蒲田4-15-8京急蒲田(0)508.26.2%17.6%
大田区上池台1-45-2長原(300)244.26.2%20.3%
大田区仲池上1-23-13西馬込(1000)160.46.1%12.8%
大田区西蒲田7-51-11蒲田(430)310.96.1%18.8%
大田区西糀谷4-14-14糀谷(70)236.36.1%15.1%
大田区西蒲田7-66-10蒲田(0)1501.56.1%18.5%
大田区山王2-17-8大森(350)253.85.9%15.5%
大田区多摩川1-26-27矢口渡(130)221.15.8%17.8%
大田区南六郷2-8-12雑色(700)143.65.8%14.5%
大田区大森西3-18-22大森町(270)167.65.8%14.9%
大田区上池台1-35-5長原(300)174.25.8%10.9%
大田区大森北4-21-5大森(720)176.95.7%17.8%
大田区大森中3-29-4梅屋敷(590)153.55.7%15.4%
大田区大森西2-15-6平和島(500)153.85.7%15.9%
大田区南馬込4-13-18西馬込(700)172.35.7%12.3%
大田区山王2-25-20大森(540)227.75.7%14.0%
大田区西糀谷4-19-9糀谷(300)155.15.6%16.0%
大田区大森北3-18-8大森海岸(500)1685.6%15.4%
大田区仲六郷2-30-3雑色(130)193.15.6%
大田区東六郷1-5-12雑色(770)143.65.6%14.8%
大田区大森北6-14-11平和島(110)194.45.6%13.7%
大田区仲六郷2-14-3雑色(80)239.35.5%14.0%
大田区東糀谷2-2-22大鳥居(660)144.95.5%14.9%
大田区仲六郷3-13-2雑色(400)145.25.5%13.4%
大田区久が原3-41-5久が原(400)209.65.5%11.8%
大田区新蒲田1-14-18蒲田(840)172.95.4%12.7%
大田区中央6-20-2池上(1200)1675.4%12.7%
大田区東雪谷1-32-16洗足池(500)188.15.4%12.4%
大田区久が原4-42-4千鳥町(750)194.75.4%11.3%
大田区南雪谷1-18-6石川台(400)189.45.3%13.4%
大田区東雪谷5-3-18石川台(960)170.35.3%11.9%
大田区山王2-5-10大森(180)722.75.3%16.5%
大田区南雪谷3-16-19雪が谷大塚(540)191.15.3%11.1%
大田区西蒲田4-31-12蒲田(720)171.65.3%14.8%
大田区久が原1-34-5久が原(750)184.85.3%11.6%
大田区千鳥2-13-13武蔵新田(450)172.65.2%11.5%
大田区新蒲田2-23-15蓮沼(700)160.15.2%13.6%
大田区東糀谷6-2-16穴守稲荷(1400)126.75.2%29.3%
大田区蒲田本町1-12-15蒲田(900)153.55.2%14.0%
大田区西蒲田7-48-3蒲田(170)739.25.2%17.3%
大田区田園調布南5-13鵜の木(750)162.75.1%12.6%
大田区下丸子4-5-8下丸子(250)1655.0%
大田区下丸子2-21-4武蔵新田(700)145.25.0%11.7%
大田区東糀谷2-14-19大鳥居(290)1665.0%11.8%
大田区南六郷3-16-17雑色(920)138.65.0%14.1%
大田区蒲田4-36-9蒲田(660)188.15.0%14.0%
大田区上池台3-45-3西馬込(1100)217.84.9%16.0%
大田区上池台2-40-2洗足池(430)183.24.9%10.6%
大田区東嶺町34-14久が原(150)177.54.9%11.4%
大田区東矢口1-7-19蓮沼(430)173.64.8%10.0%
大田区南馬込5-39-7西馬込(150)209.94.8%12.6%
大田区池上7-19-4池上(620)182.84.7%12.6%
大田区矢口2-12-10武蔵新田(650)168.64.7%11.6%
大田区羽田3-3-13穴守稲荷(270)177.54.7%16.7%
大田区大森東2-18-2大森町(400)141.64.6%11.7%
大田区南雪谷2-12-10雪が谷大塚(0)271.64.6%17.4%
大田区雪谷大塚町13-9雪が谷大塚(430)190.44.5%10.5%
大田区田園調布2-51-8田園調布(90)382.84.5%10.5%
大田区山王3-34-3大森(420)237.64.5%12.5%
大田区南馬込3-14-6大森(1100)161.44.5%10.1%
大田区田園調布2-5-1田園調布(700)230.74.5%12.2%
大田区東雪谷2-17-2石川台(350)230.34.3%12.6%
大田区千鳥1-16-2千鳥町(160)224.14.3%12.2%
大田区中央3-5-6大森(1600)188.44.2%9.8%
大田区久が原3-37-6久が原(240)247.54.0%12.3%
大田区田園調布南19-3沼部(400)191.73.9%11.5%
大田区東海2-1-2流通センター(500)251.53.0%22.9%
大田区田園調布3-23-15田園調布(280)372.92.7%4.6%
大田区田園調布4-27-8田園調布(780)226.11.9%1.9%
大田区田園調布3-44-3田園調布(730)247.8

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
大田区蒲田4-22-2蒲田( 400)567.66.8%36.5%
大田区北千束1-39-7大岡山( 350)236.36.5%11.9%
大田区上池台1-32-3長原( 1)243.96.0%16.4%
大田区久が原4-42-4千鳥町( 750)189.15.9%9.4%
大田区西嶺町138番23外久が原( 550)171.95.9%11.3%
大田区北千束3-28-13大岡山( 1)376.25.6%17.5%
大田区蒲田本町2-2-2蒲田( 650)293.75.3%20.3%
大田区南雪谷2-19-1雪が谷大塚( 330)242.95.3%16.3%
大田区田園調布1-16-18多摩川( 740)1985.3%10.1%
大田区大森西5-9-3大森町( 200)210.55.1%17.5%
大田区山王1-35-5大森( 870)211.55.1%13.7%
大田区大森西6-15-18梅屋敷( 90)260.45.1%16.5%
大田区西蒲田7-51-11蒲田( 430)300.35.0%17.9%
大田区池上6-3-8池上( 1)359.74.8%16.8%
大田区下丸子3-8-14下丸子( 100)230.34.8%15.0%
大田区矢口1-15-13武蔵新田( 100)224.14.8%13.0%
大田区南馬込5-30-6西馬込( 70)250.54.4%13.1%
大田区山王3-30-8大森( 400)298.74.3%14.6%
大田区大森西7-2-5梅屋敷( 800)140.94.1%12.4%
大田区京浜島2-7-16昭和島( 1900)109.64.1%19.4%
大田区大森南2-7-2大鳥居( 1600)139.33.9%11.6%
大田区大森東1-11-7平和島( 480)155.13.8%15.5%
大田区西六郷2-27-15雑色( 800)1373.8%11.0%
大田区平和島3-1-11流通センター( 540)174.93.7%20.7%
大田区大森南1-19-11大鳥居( 1300)1303.7%12.3%
大田区蒲田3-3-14蒲田( 600)163.43.6%11.0%
大田区萩中2-11-11糀谷( 600)145.23.5%10.8%
大田区新蒲田2-23-15蓮沼( 700)155.13.5%13.0%
大田区下丸子1-9-21武蔵新田( 410)156.13.5%12.4%
大田区多摩川2-18-6矢口渡( 650)136.63.5%9.5%
大田区南馬込1-48-8馬込( 870)167.33.5%11.2%
大田区大森中3-29-4梅屋敷( 590)148.23.5%13.7%
大田区西馬込2-25-13西馬込( 380)170.63.4%11.2%
大田区大森東5-32-4大森町( 1300)130.73.4%10.3%
大田区羽田5-25-16穴守稲荷( 500)141.23.4%15.4%
大田区上池台4-25-4長原( 600)183.23.4%7.8%
大田区仲六郷1-34-8雑色( 550)142.93.3%12.8%
大田区東六郷3-14-5六郷土手( 650)135.33.3%12.9%
大田区上池台2-37-2洗足池( 200)209.63.1%8.5%
大田区北馬込2-48-11馬込( 430)221.13.1%9.7%
大田区池上2-19-9池上( 700)160.43.0%7.8%
大田区久が原3-37-6久が原( 240)240.93.0%11.5%
大田区田園調布5-53-15田園調布( 1100)141.92.4%2.1%
大田区東海2-1-2流通センター( 500)246.82.2%
大田区田園調布4-27-8田園調布( 780)223.11.2%1.2%

 

(3)大田区の土地価格と公示地価の比較

*期間:2022年7月~2023年6月までの1年間、公示地価は2023年1月1日現在

*比較内容:最寄駅から徒歩10分以内の、同じ地区名の公示地価と実際に取引された土地価格を比較

*倍率:「実際の取引価格が、公示地価の何倍か?」を表す

*単位:万円/坪

地区名最寄駅最高価格最低価格公示地価倍率
北馬込荏原町510441810.2〜2.8倍
大森北平和島5001101840.6〜2.7倍
新蒲田蒲田40001642.4倍
下丸子武蔵新田3302001381.4〜2.4倍
大森中梅屋敷3402001451.4〜2.3倍
南千束北千束47002092.2倍
山王大森41002271.8倍
東六郷雑色2402101361.5〜1.8倍
東矢口蓮沼2901901661.1〜1.8倍
大森西大森町2701401580.9〜1.7倍
南雪谷雪が谷大塚3101601820.9〜1.7倍
下丸子下丸子26001571.7倍
山王大森3902602401.1〜1.6倍
矢口武蔵新田26001611.6倍
千鳥武蔵新田26001641.6倍
池上池上26001751.5倍
久が原千鳥町2702601851.4〜1.5倍
東馬込馬込23001621.4倍
南六郷雑色1901501361.1〜1.4倍
仲六郷雑色19001381.4倍
南馬込西馬込2202101631.3〜1.3倍
蒲田蒲田24001791.3倍
南蒲田糀谷340282540.1〜1.3倍
北千束北千束27002091.3倍
田園調布南鵜の木20001551.3倍
池上池上18001561.2倍
久が原久が原2001301760.7〜1.1倍
田園調布田園調布3601403630.4〜1倍
大森北大森16001671倍
山王大森2001402150.6〜0.9倍
西蒲田蒲田14001630.9倍
蒲田蒲田47008150.6倍
西蒲田蒲田350014160.2倍

 

この記事の活用方法

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。

 

この記事は、

「なぜ、東京23区の不動産は、これほど上昇しているのか?」

「これから不動産市場に影響を与えそうなポイント」

をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。

 

とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。

特に「これから不動産市場に影響が与えそうなポイント」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。

なので、記事自体はけっこう長めになっています。

 

そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。

それでは参りましょう。

 

2、大田区の土地価格の動き

大田区の土地価格は、この1年間で、住宅地で+5.6%(前年は+3.3%)、商業地で+5.7%(同+3.5%)と、大きく上昇しました。

また、2019→2024年の5年間で見ると、住宅地で+13.6%。商業地で+16%でした。

 

東京都大田区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2019→2024年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>紫色(-10%以下)

 

ほとんどのエリアがオレンジ色(+10〜29.9%)となっていますが、大森駅近くのマンションエリアでは、+30%以上の上昇をなっています(ピンク色のマーク)。

一方で、緑色のマーク(0〜 +9.9%)を見ると、駅から離れたエリア(中央3丁目)や、田園調布駅の周辺の戸建てエリアで見られました。

 

田園調布地区は、大きめの土地でしか家を持てない(小分けにして取引できない)ため、家を持つためのハードルが高く、さらに最近は高級マンションが増えていることもあって、あまり上がっていないようです。

 

なぜ、昨年から今年にかけて、これほど上昇しているのか?

1年間で6〜7%の上昇をしているところが多く見られる大田区ですが、その理由は、マンション価格の上昇です。

アベノミクスが始まって以降の11年間、ずっと株高が続いているため、国内外の富裕層・投資家の資産が増えて、その一部が不動産市場に流れているのです。

 

実際、城南地区(品川、大田、目黒、世田谷)のマンション価格と株価は、かなり似たような動きをしています。

 

城南地区の中古マンション価格

(参考:東日本不動産流通機構yahoo finance

 

国内外の投資家の投資対象となるのは、都心3区が中心でしたが、価格上昇の波が、大田区にまで広がってきているわけです。

 

ただし、経済状況は、決してコロナ前まで回復していないため、商業施設やオフィスの売り上げはあまり良くありません。

そのため、高層マンションが建っているエリアでは上昇率が高いものの、オフィス街や商業エリアでは、あまり上がっていないわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここまで見てみると、大田区の土地価格は、まだまだ上がりそうな気がしますよね。特に株高が続いている状況を考えると、マンション価格はさらに上がりそうな感じです。

では、本当にこのまま上がり続けるのでしょうか?

今後、価格に影響を与えるであろう、4つのポイントを確認していきましょう。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット35などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

2024年2月現在、経済関係のメディアを見てみると、だいたい今年の4月前後ではないか?という予想が多いですね。

 

経済メディアの予想では、2024年3〜4月ごろが多い

メディア名 時期・利上げ幅などの内容 リンク先
ブルームバーグ 3月にマイナス金利解除。年内に+0.25%へ 参考記事
野村総合研究所 4月か10月か 参考記事
東京財団政策研究所 4月 参考記事
日経新聞 3〜4月 参考記事
ロイター 4月は早すぎる 参考記事

 

今後、新聞やメディアで「マイナス金利が解除」というニュースが出てきたら、ネット銀行を中心に、変動金利の条件も引き上がってくるでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)2024年の株式市場はどうなる?

2024年4月現在、日経平均は1989年の最高値を更新し、4万円台をつけています。

これをバブルと心配される方も多いと思いますが、株価は今後も上がり続けるのでしょうか?

ポイントは2つあります。

 

①2024年はアメリカ大統領選挙

1つ目は、アメリカの大統領選挙です。

日本の株式市場は、外国人投資家の投資比率が3割を超えているため、海外、特にアメリカの株式市場の影響を強く受けます。

 

2001年以降の、大統領選挙までの1年間のアメリカの株式指数の上昇率を見てみると、リーマンショックがあった2008年を除いて、5〜15%の上昇をしていました。

 

S&P500と大統領選1年間の株価上昇率

(参考:yahoo finance US)

 

特に、現職の大統領が2期目を狙う場合、選挙対策に経済政策を打ち出す傾向にあり、株式市場も上がりやすかったようです。

(ブッシュ1期、オバマ1期、トランプ1期は、いずれも10%以上の上昇)

 

そのため、2024年のアメリカの株式市場は、リーマンショックのような混乱がなければ、上昇する可能性が高く、日本の株式市場も堅調に動くでしょう。

 

②アメリカの銀行の連鎖破綻リスク

ですが、相場に絶対はありません。株価が暴落するとしたら、もっとも可能性が高いのが、銀行の連鎖破綻でしょう。

2023年3月〜5月にかけて、アメリカではシリコンバレー銀行、ファーストリパブリック銀行などの中堅銀行が破綻しました。

 

2023年3〜5月に破綻した主な銀行
  所在国 破綻日(2023年) 総資産(概算)
シルバーゲート銀行 アメリカ 3月8日 1.6兆円
シリコンバレー銀行 アメリカ 3月10日 28兆円
シグネチャー銀行 アメリカ 3月12日 14兆円
クレディ・スイス銀行  スイス 3月20日 80兆円
ファーストリパブリック銀行 アメリカ 5月1日 31兆円

 

これは、アメリカの銀行破綻で過去2番目、3番目の規模であり、リーマンショック級の金融危機がまたくるのか?と騒がれました。

しかし、その後にイエレン財務長官が、「預金者の預金を全額保護する」と宣言したことで、その後の銀行破綻はありませんでした。

 

ですが、これらの銀行が破綻した背景には、新型コロナ以降、リモートワークが普及したことで、オフィスビルや商業施設の空室率が上昇し、不動産事業者の破産・倒産が増えています。

 

今年に入って、あおぞら銀行が、アメリカの不動産投資で巨額の損失を出したことで、決算を下方修正し、株価も3割ほど下落しました。

その決算資料を見ると、ニューヨークやロサンゼルス、シカゴなどの大都市のオフィスの評価損が、のきなみ5〜6割にもなっていました。

 

あおぞら銀行の都市別のオフィスビルの評価損率

(参考:あおぞら銀行 決算関連資料 2024年3月期 第3四半期資料)

 

アメリカの銀行の方が、多くの不動産事業者に融資していますから、その影響は今後出てきます。

あおぞら銀行でこれほどの損失を出しているわけですから、アメリカの銀行の連鎖破綻のリスクは、それなりに高いでしょう。

 

ちなみに、リーマンショックの時には、城南地区のマンション価格も、1割以上、下がりました。投資目的で、大田区のマンションを保有している方は、株式市場の動向にも注意を払うべきでしょう。

 

(3)2024年問題で、さらに値上げが起こる

新型コロナ、ウッドショック、ウクライナ戦争、円安など、様々な理由から、建築費の上昇が続いています。

特にマンションの建築費は、2020年から比べて、約3割値上がりしています。

 

マンションの建設費用は、約3割値上がり

マンションの建築費

(参考:建築物価調査会)

 

このような状況に対して、さらに追い討ちをかけるのが、「2024年問題」です。

2024年4月から、運送業や建設業、そして医療関係の労働者に対する残業時間の規制が始まりました。

特に運送業や建設業への規制強化によって、例えば、大阪から東京までの輸送が、これまでは1人だったのが、2人必要となります。

 

長距離輸送の人手が2倍必要になる

2024年問題の運輸業への影響

(参考:国土交通省 「物流の2024年問題について」*PDFファイル)

 

そもそも運送業は、他の産業に比べて、労働時間が2割長く、賃金は5%〜1割安い業種です。

そのため、人手不足がひどく、求人倍率も他に比べて2倍の高さになっています。

 

運送業の労働環境

(参考:国土交通省 「2024年問題」解決に向けて *PDFファイル)

 

同じように、建設業も、いわゆる3K(きつい、きたない、きけん)業種と見られており、人手不足が深刻です。

 

今回の規制によって、運輸業・建設業では、値上げの動きが活発化しています。

値上げしなければ、労働者の収入が減りますから、人手不足がさらに深刻になりますからね。

 

そのため、建設コストはさらに上がりますので、特に新築マンションについては、今後も値上げが続くでしょう。

 

(4)これから大田区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した大田区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.8万人増加するそうです。

 

大田区の人口は、これから10年間で約1.8万人増える

大田区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかし、新型コロナがあった2020年以降は、15〜29歳の若い年代と外国人以外は、大田区外へと引っ越しが増えています。

リモートワーク(在宅勤務)が広がっていることと、不動産価格が上がりすぎたことで、子育て世帯を中心に、もっと安く家を持てるところに移住しているのです。

 

外国人による増加分がなければ、若い世代の流入よりも、それ以外の世代の流出が多い状況になってきています。

 

若い世代と外国人以外は、大田区外へと引っ越している

*転入超過数=引っ越して来た人 ー 出て行った人

大田区の年代別の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

そのため、大田区の不動産価格は、①富裕層・高収入世帯によるマンション需要、②学生や会社員などの単身世帯の賃貸需要によって支えられている状況となっています。

 

結論:売るなら?買うなら?

以上のことから、大田区の土地価格は、

  • 大田区の不動産は、①都心部のマンション価格上昇、②変動金利を選ぶ人が増加、③区外からの人口流入、によって上がっている
  • 一方で、2020年以降は、リモートワークが広がってきたことで、区外に引っ越す子育て世帯が増えてきた
  • 今後も若い世代の人口流入は増えそうなので、賃貸需要は安定しそうだが、変動金利が上がってくると、今の価格水準で買える一般世帯はさらに減る

と言えるでしょう。

 

買うなら:価格がかなり上がっているので、物件選びは慎重に

大田区の不動産価格は、物件や立地にもよりますが、マンションについては、投資家や富裕層も参戦しているため、株価が上がり続ける限り、マンション価格も、その周辺の土地価格も、上がっていきそうです。

 

では、戸建てエリアはどうかというと、建築費がさらに上がりますし、変動金利も上がってくるのであれば、支払い負担はさらに上がってきます。

そのため、不動産の購入コストは今後も上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:戸建てエリアは、需要が減っているので注意

大田区の不動産価格は、価格がかなり上がってしまい、子育て世帯の脱出が始まっています。

また、住宅ローン金利も建築費も上がってくるとなれば、さらに高値で売ることは難しくなるでしょう。

 

それと、あまり知られていませんが、戸建てについては、2013年には約2,000戸建てられていましたが、2023年には、1,500戸を割っており、3割近く減っています。

大田区は地価が高いので、最近の上昇によって、戸建ての需要が減っているのです。

 

大田区の新築着工住宅戸数

(参考:国土交通省 建設着工統計 第15表)

 

そのため、戸建ての売却については、思っている以上に時間がかかるかもしれません。

 

不動産会社によって、得意とする物件・エリアが違うので注意

問題となるのは、「どこの不動産会社に頼めば良いのか?」でしょう。

SUUMOで大田区の不動産会社の取引実績を調べてみると、土地や戸建てが得意な会社と、マンションが得意な会社とで、かなりハッキリと分かれていました。

 

お店単位の仲介件数ランキング

(参考:スーモ 2023年12月17日調べ)

 

社名住所販売実績(件)戸建て・土地マンション
オークラヤ住宅(株)五反田営業所品川区西五反田2-19-3 五反田第一生命ビルディング7階19110割
(株)長谷工リアルエステート蒲田店大田区蒲田5-40-3 TT蒲田駅前ビル1階140ほぼ10割
京急すまいるステーション 京急蒲田駅店大田区南蒲田1-20-32 ウィングキッチン京急蒲田東口1階1196割4割
ナイス(株)住まいるCafe蒲田大田区西蒲田7-46-9 月村ビル1階963割7割
センチュリー21(株)ランドスクエア品川区東五反田1-22-6 五反田さくらビル6階42ほぼ10割
ナイス(株)住まいるCafe大森大田区山王2-5-8 山王MOOK1階412割8割
三井住友トラスト不動産(株)自由が丘センター目黒区自由が丘2-10-20 トリニタ自由が丘4階316割4割
(株)リビングライフ蒲田支店大田区西蒲田8-11-11285割5割
(株)大京穴吹不動産蒲田店大田区蒲田5-15-8 蒲田月村ビル9階2110割
三井住友トラスト不動産(株)大森センター大田区山王2-1-1 三井住友信託銀行大森支店2階155割5割

(参考記事:「大田区の不動産会社ランキング」)

 

このように、不動産会社で得意とする物件が違うため、依頼する不動産会社を間違えると、数百〜数千万円単位で損をする可能性があります。

 

例えば、「北馬込」という、荏原町駅から南へ徒歩で数分で行ける住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:181万円/坪
  • 実際の取引価格:44〜510万円/坪

と、公示地価の約0.2〜2.8倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約12倍です。

 

どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。

 

【大田区北馬込の公示地価】

東京都大田区の公示地価 2023年

  • 荏原町駅から500mの距離、徒歩約6分(1分=80m)
  • 549,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =181万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【大田区北馬込の土地取引】

東京都大田区の土地取引 2023年

  • 荏原町駅から徒歩6〜7分のエリアで、44〜510万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

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