福山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

福山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

福山市広島県

(画像出典:ウィキペディア Nagono, 3 Chome-1 Irifunechō, Fukuyama-shi

 

この記事の内容は以下の3点です。

  1. 福山市の公示地価、基準地価を簡単に調べられるようにまとめました
  2. 福山市のこの6年間の土地価格の動きについて分析しました
  3. 福山市の土地価格の見通しについて、重要なポイントをまとめました

 

1、福山市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2019.1.1現在)

*基):基準地価(2019.7.1現在)

 

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)福山市光南町1-6-31福山(1100)38.33.6%14.9%
基)福山市明治町14-24福山(1200)38.93.5%9.3%
基)福山市北吉津町3-20-14福山(1300)28.11.8%9.0%
基)福山市草戸町4-20-3福山(2200)26.62.7%8.0%
基)福山市木之庄町1-13-18福山(1400)27.62.5%7.7%
公)福山市光南町2-3-23福山(1400)36.32.8%6.8%
基)福山市御門町3-10-8福山(1900)31.43.0%5.9%
基)福山市西町2-12-32福山(700)36.33.8%5.8%
基)福山市船町1-25福山(550)39.93.4%5.2%
公)福山市西町3-10-30福山(800)35.62.9%4.9%
基)福山市胡町4-14福山(800)34.33.0%4.8%
基)福山市御船町1-2-17福山(800)43.63.1%4.8%
公)福山市大門町2-12-30大門(620)15.63.1%4.7%
基)福山市西新涯町2-4-6福山(3900)23.82.9%4.7%
公)福山市三吉町南1-14-17福山(1500)27.12.2%4.6%
基)福山市東深津町3-10-21東福山(1300)26.61.9%4.5%
基)福山市春日町6-10-23東福山(2000)24.32.1%4.3%
公)福山市新涯町1-11-19福山(4300)24.12.4%3.4%
公)福山市南蔵王町2-12-36東福山(2000)25.72.0%3.2%
公)福山市東川口町3-9-48福山(3100)21.93.1%3.1%
基)福山市西深津町4-7-17福山(2600)24.81.6%3.0%
基)福山市手城町3-5-13東福山(1500)24.22.1%2.9%
公)福山市船町1-25福山(550)39.33.5%2.6%
公)福山市沖野上町5-25-23福山(2300)24.82.4%2.4%
公)福山市南蔵王町6-21-6東福山(700)25.71.7%2.4%
公)福山市新涯町4-9-31福山(5700)20.82.3%2.3%
基)福山市坪生町2-8-20大門(4200)13.42.5%2.3%
公)福山市港町2-4-12福山(2300)26.62.2%2.2%
基)福山市神辺町大字十九軒屋字兼近2番4道上(850)27.22.7%2.0%
公)福山市駅家町大字法成寺1613番7駅家(2900)72.9%1.4%
公)福山市大門町7-5-8大門(1600)11.91.7%1.4%
基)福山市日吉台2-3-26東福山(2500)18.92.3%1.1%
公)福山市御門町3-9-23福山(1900)38.33.6%0.9%
基)福山市沖野上町6-8-7福山(2300)31.52.7%0.7%
基)福山市大門町1-36-8大門(400)19.11.4%0.7%
基)福山市明王台3-9-30福山(3700)19.32.5%0.7%
公)福山市東手城町1-34-3-10東福山(1600)21.21.9%0.6%
公)福山市引野町3-35-33東福山(1000)21.31.9%0.6%
公)福山市引野町4-11-23東福山(850)21.51.9%0.6%
基)福山市霞町1-2-3福山(600)64.73.7%0.5%
公)福山市西新涯町1-18-17福山(4200)27.51.6%0.5%
公)福山市箕島町字南丘7399番17福山(8000)7.62.2%0.4%
基)福山市城興ケ丘21-31大門(1400)12.51.1%0.3%
公)福山市城見町1丁目130番福山(500)371.8%0.0%
公)福山市本庄町中2-8-14福山(1400)24.32.4%0.0%
基)福山市大門町大字大門字古新涯110番2外大門(350)12.91.0%0.0%
基)福山市大門町4-19-34大門(1200)10.22.3%-0.3%
公)福山市箕沖町36番3福山(7200)102.0%-0.3%
基)福山市瀬戸町大字地頭分字立屋坂804番6備後赤坂(2200)13.62.0%-0.5%
公)福山市引野町4-9-38東福山(500)28.12.2%-0.6%
公)福山市引野町北3-13-22東福山(1800)20.62.3%-0.6%
基)福山市曙町4-8-2東福山(3500)17.31.9%-0.8%
基)福山市箕沖町127番5福山(8800)71.9%-0.9%
公)福山市西深津町1-12-18福山(2000)22.61.5%-1.3%
公)福山市瀬戸町大字山北字楢ノ木371番10備後赤坂(1400)151.3%-1.3%
公)福山市今津町2-2-10松永(300)23.82.1%-1.4%
公)福山市今津町6-8-9松永(1400)14.91.3%-2.0%
公)福山市霞町2-5-3福山(700)56.83.6%-2.3%
公)福山市南松永町1-12-10松永(1500)18.31.7%-2.5%
公)福山市若松町2-12福山(1000)32.52.2%-2.5%
公)福山市沖野上町4-21-33福山(2500)36.62.8%-2.6%
公)福山市南松永町3-7-37松永(3000)9.72.1%-2.6%
基)福山市東桜町3-3福山(400)119.54.6%-2.7%
公)福山市日吉台3-23-13東福山(2500)19.11.6%-2.7%
公)福山市御幸町大字森脇字中ノ町590番3横尾(2300)15.50.0%-2.7%
基)福山市南本庄1-4-13福山(1300)332.6%-2.9%
基)福山市松永町3-14-18松永(550)21.11.9%-3.0%
公)福山市伊勢丘8-10-18東福山(3300)14.71.1%-3.0%
基)福山市南松永町1-23-8松永(1800)21.71.9%-3.1%
公)福山市霞町4-5-21福山(900)31.32.2%-3.2%
基)福山市横尾町2-13-6横尾(600)15.80.0%-3.2%
公)福山市昭和町9-24福山(1100)32.81.5%-3.4%
公)福山市新涯町2-19-15福山(5900)13.92.2%-3.4%
公)福山市御幸町大字上岩成字分ケ出415番4万能倉(900)15.80.0%-4.0%
公)福山市千田町2-11-2横尾(900)17.40.0%-4.0%
基)福山市高西町川尻字築出3876番5東尾道(1600)14.31.6%-4.2%
公)福山市御幸町大字上岩成字稲月856番1万能倉(1000)24.52.2%-4.3%
公)福山市松永町4-26-8松永(660)16.41.0%-4.4%
公)福山市大門町大字野々浜字桐木492番大門(900)7.2-0.9%-4.8%
公)福山市久松台1-24-13福山(2000)22.60.9%-4.9%
基)福山市宮前町2-4-24松永(550)23.21.7%-4.9%
公)福山市神辺町大字新湯野字2丁目34番4湯野(950)13.60.0%-5.1%
公)福山市東川口町1-5-5福山(3500)14.62.3%-5.3%
公)福山市高西町南102番2東尾道(1200)14.51.4%-5.4%
公)福山市春日池2-10東福山(3800)14.41.2%-5.4%
公)福山市坪生町南1-3-20大門(3400)12.71.0%-5.9%
基)福山市赤坂町大字赤坂字馬場1489番3備後赤坂(850)13.21.0%-5.9%
基)福山市松永町2-27-20松永(1900)16.31.6%-6.1%
基)福山市藤江町字四番浜6397番14松永(4300)10.30.0%-6.3%
公)福山市加茂町字中野1丁目80番3道上(3200)12.1-0.5%-6.4%
公)福山市笠岡町1-3福山(600)55.43.1%-6.7%
基)福山市御幸町大字中津原字片山1625番5横尾(1300)15.70.0%-6.7%
公)福山市神辺町大字徳田字大塚760番4湯田村(400)10.90.0%-7.0%
基)福山市本郷町字天神前2856番1外松永(1600)9.61.4%-7.3%
公)福山市柳津町2-10-10松永(1500)16.91.0%-7.4%
公)福山市駅家町大字近田194番3近田(800)14.3-0.7%-7.5%
基)福山市駅家町大字弥生ケ丘10番510近田(1100)12-1.4%-7.6%
公)福山市清水ケ丘11-27福山(2700)15.30.9%-7.8%
公)福山市今津町3-5-27松永(580)17.71.3%-7.8%
公)福山市奈良津町3-11-20福山(2600)15.20.0%-7.8%
公)福山市神辺町大字新徳田字3丁目570番道上(1100)17.1-4.4%-7.8%
公)福山市加茂町字上加茂字加茂が丘7063番163道上(3200)10.7-1.2%-7.9%
基)福山市郷分町字境1468番1福山(5200)8.3-2.0%-9.1%
基)福山市神辺町大字川北字小屋180番8神辺(650)12.8-1.3%-9.1%
公)福山市蔵王町字大谷7160番42東福山(3300)11.90.0%-9.5%
基)福山市加茂町大字下加茂字古川239番9外万能倉(1800)14.5-0.9%-9.7%
公)福山市松永町5-11-18松永(800)28.61.9%-9.8%
基)福山市坪生町字仁井前437番17大門(5700)8.3-2.7%-10.0%
公)福山市駅家町大字坊寺23番1駅家(2100)11.1-0.6%-10.2%
公)福山市津之郷町大字津之郷字サヤ412番58備後赤坂(1500)12.4-0.5%-10.3%
公)福山市北美台8-4福山(1700)15.80.8%-10.5%
公)福山市駅家町大字万能倉1406番7外駅家(500)14.9-0.9%-10.7%
公)福山市新市町大字新市1151番5新市(600)11.9-0.3%-10.9%
公)福山市春日町大字宇山字中間503番1東福山(4500)5.3-0.6%-11.1%
基)福山市新市町大字相方374番3新市(1600)8-1.6%-11.4%
公)福山市神辺町大字平野字古市28番34神辺(1800)12.4-2.1%-11.8%
基)福山市加茂町字芦原字尾中533番4万能倉(4500)5.9-1.6%-11.8%
基)福山市水呑町字日之出丘4899番1福山(7300)12.9-0.5%-11.8%
公)福山市神村町字石井谷3259番外松永(1400)11.30.0%-11.9%
公)福山市田尻町字沖新涯2330番19福山(9000)12.5-0.5%-12.1%
公)福山市伏見町4-38福山(150)1653.1%-12.1%
基)福山市御幸町大字下岩成字川落1333番1万能倉(1900)5.2-1.3%-12.2%
基)福山市新市町大字戸手667番6外上戸手(800)13.9-0.5%-12.3%
基)福山市駅家町大字服部永谷271番3駅家(3600)4.7-1.4%-12.3%
公)福山市山手町2-15-30福山(3300)13.3-4.0%-12.4%
基)福山市鞆町後地字中島492番3鞆車庫前バス停(320)11.6-0.6%-12.4%
基)福山市沼隈町大字草深字金堀1927番2浜組バス停(130)13.9-0.2%-12.7%
公)福山市柳津町字市場沖2280番45松永(2300)11.6-0.8%-12.7%
公)福山市新市町大字下安井112番4新市(2300)10.3-0.6%-13.1%
公)福山市新市町大字戸手2272番1戸手(450)11.9-0.6%-13.5%
公)福山市熊野町字井ノ向乙379番福山(8500)5.5-2.3%-13.5%
公)福山市新市町大字戸手55番2上戸手(300)15.9-0.6%-13.8%
公)福山市千田町1-22-10横尾(1100)14.20.0%-13.9%
公)福山市沼隈町大字常石字西ノ谷771番1外福山(16000)6.1-1.1%-14.4%
公)福山市山手町4-22-21福山(3600)13.5-4.2%-14.6%
基)福山市水呑町字皆口北甲1907番1福山(6700)10.1-1.6%-15.3%
公)福山市三之丸町7-21福山(380)61.43.3%-15.5%
公)福山市鞆町鞆字石井町421番1福山(13000)18.9-0.7%-15.6%
公)福山市新市町大字新市655番新市(220)15.9-1.0%-15.7%
公)福山市沼隈町大字能登原字立河内西側7415番35福山(17000)7.2-2.7%-15.8%
公)福山市金江町藁江字ウヘ1307番外松永(4700)5-2.6%-16.1%
公)福山市神辺町大字西中条字馬場2393番4湯田村(2800)6.8-2.4%-16.2%
基)福山市沼隈町大字常石字敷名中2722番1外千年橋バス停(800)6.6-1.5%-16.3%
基)福山市内海町字町ロ2659番1外町バス停(160)5.4-3.0%-16.3%
公)福山市芦田町大字福田739番3戸手(2500)6.5-2.5%-17.9%
公)福山市神辺町大字下竹田字亀田41番3御領(2100)6.9-3.2%-18.0%
基)福山市新市町大字宮内1770番3外新市(3000)6.6-0.5%-18.0%
公)福山市鞆町後地字久保1786番1外福山(15000)9.1-2.5%-18.3%
公)福山市水呑向丘127番福山(7500)11.3-1.7%-19.0%
基)福山市内海町字内ノ浦イ1788番1内浦バス停(200)3.6-2.7%-19.9%
公)福山市本郷町字原3111番3外松永(2800)6.1-2.1%-20.0%
公)福山市加茂町字芦原字妙言100番39道上(5000)6.6-3.4%-20.9%
公)福山市田尻町字中ノ北1525番1福山(8600)5.4-2.4%-22.5%
公)福山市水呑町字洗谷妙見道東7024番66福山(3400)9.9-3.2%-25.0%
公)福山市王子町2-14-31福山(2100)32.82.4%
公)福山市加茂町字八軒屋字三反田94番7万能倉(1400)11.60.0%
公)福山市曙町5-13-13福山(4100)30.20.2%
公)福山市松永町4-9-2松永(110)31.10.0%
公)福山市沼隈町大字草深字中筋2042番8福山(15000)10.9-0.9%
公)福山市青葉台1-2-16東福山(3500)19.70.0%
公)福山市蔵王町4-13-6東福山(2800)16.51.2%
公)福山市南手城町3-7-13東福山(2000)23.71.7%
公)福山市南蔵王町5-17-41東福山(1400)36.30.9%
公)福山市神辺町大字川南字一ノ丁180番11神辺(670)11.8-1.1%
公)福山市神辺町大字川南字七ノ丁956番3神辺(980)11.8-1.6%
基)福山市引野町1-14-32東福山(200)27.23.0%
基)福山市沼隈町大字上山南字稲木1066番1外中学校入口バス停(300)4.9
基)福山市多治米町4-30-8福山(3100)26.63.6%
基)福山市明神町2-3-26東福山(950)20.11.7%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去6年間の福山市の土地価格の動き

2013年に始まったアベノミクス、日銀の異次元緩和以降の6年間で、福山市の土地価格は7.4%の下落をしていました。

 

福山市の公示地価 H25-H31

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の6年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-19年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

福山駅の周辺で上昇しているエリアがチラホラありますが、福山駅に近い商業地では大きく下落しています。

商業地が賑わっているわけではなく、利便性の良い駅の近くに住みたいという需要によって上昇しているのです。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

 

国債とフラット35の金利推移

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

 

 

なぜ福山市はこれほど下げているのか?

その理由は、大きく3つあります。

  • 公共事業の減少
  • 人口の減少
  • 広島市への一極集中

の3つです。

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つは、公共事業の減少です。

 

広島県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

 

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

 

広島県の公共事業は、この20年で2分の1に減少

広島県の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この30年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

 

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

 

 

②人口が減って、家を買う人が減った

2つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、広島県ではこの10年間で10万人以上減少しています。

 

広島県の30代人口の推移

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

それに加えて、広島県でも空き家が上昇しています。

2013年現在で空き家率は15.9%。221,000戸も空き家があるのです。

すでに家は十分に余っている状況なんですね。

 

広島県の空き家率

(出典:国土交通省 住宅・土地統計調査)

 

③広島市への一極集中が進んでしまっている

市区町村別にこの5年間の土地価格(住宅地)の動きを見ると、広島市への一極集中が進んでいることがわかります。

 

6年間の上昇率:広島市を中心に上昇

広島県の公示地価の変化率図 H25-H31

(参考:国土交通省 地価公示)

 

なぜ広島市に一極集中してしまっている理由は、2点あります。

  • マツダなどの製造業が好調
  • 外国人観光客が増えて、広島市の景気がいい

からです。

 

そのため、雇用が広島市の周辺に集中してしまっているのです。

これはトヨタのある愛知県でも同様で、トヨタ本社のある西三河地区と名古屋は好調ですが、それ以外のエリアでは下落が進んでいます。

 

このような状況が重なってしまい、福山市のほとんどのエリアで土地価格が下落してしまっているんですね。

 

3、これからどうなる?気になる2つのポイント

では、ここからは、「今後の福山市の土地価格に影響を与えるかも?」と気になる2つのポイントについて検証していきましょう。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2〜3年後ということは、オリンピック前後ということになります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

 

 

(2)これから福山市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した福山市の人口の見通しによると、2020年ごろがピークだそうです。

 

福山市の人口は、2020年がピーク

福山市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そう考えると、なぜこれほど下がっているのか不思議な気もしますが、家を買う中心年代である30代はすでに減り始めており、2025年までに7,700人減る見通しです。

 

福山市の30代人口は、2025年までに約7,700人減少

福山市の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

家の買い手が今よりもさらに1割以上減るので、駅の周辺以外では下げ続ける傾向は変わらないでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、福山市の土地価格は、

  • 製造業が好調な広島市に雇用が流れてしまい、福山駅の周辺以外では土地価格の下落が止まらない
  • 今後は、30代人口が減っていくので、これまでの流れはさらに加速する可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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「間取りプラン」「資金計画書」「土地情報」を教えてもらえます。

 

タウンライフ家づくり

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた福山市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、消費税が10%に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、福山市内に「沖野上町(おきのがみちょう)」という、福山駅から2kmほど南に位置する住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:24万円/坪
  • 実際の取引価格:6.9〜34万円/坪

と、公示地価の約0.3〜1.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、4.9倍の価格差があります。

 

【福山市沖野上町の公示地価】

福山市沖野上町の公示地価

  • 福山駅から2,300mの距離、徒歩約29分(1分=80m)
  • 73,500円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =24万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【福山市沖野上町の土地取引(過去2年間)】

福山市沖野上町の土地取引

  • 福山駅から徒歩24〜28分のエリアで、6.9〜34万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*47都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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