福山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

福山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

福山市広島県

(画像出典:ウィキペディア Nagono, 3 Chome-1 Irifunechō, Fukuyama-shi

 

この記事では福山市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、福山市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅福山市光南町2-3-23福山(1400)380.0%11.7%
公/住宅福山市西町3-10-30福山(800)370.0%8.7%
公/住宅福山市東川口町3-9-48福山(3100)22.70.0%6.7%
公/住宅福山市新涯町1-11-19福山(4300)24.70.0%6.1%
公/住宅福山市新涯町4-9-31福山(5700)21.50.0%5.7%
公/住宅福山市沖野上町5-25-23福山(2300)25.60.0%5.4%
公/工業福山市駅家町大字法成寺1613番7駅家(2900)7.30.0%4.8%
公/住宅福山市南蔵王町6-21-6東福山(700)26.10.0%3.9%
公/工業福山市南松永町3-7-37松永(3000)100.0%0.3%
公/工業福山市新涯町2-19-15福山(5900)14.20.0%-1.1%
公/工業福山市東川口町1-5-5福山(3500)15.10.0%-1.9%
公/住宅福山市高西町南102番2東尾道(1200)14.90.0%-3.2%
公/住宅福山市柳津町字市場沖2280番45松永(2300)11.60.0%-12.9%
公/商業福山市王子町2-14-31福山(2100)340.0%
公/工業福山市御幸町大字中津原字六町九反1783番3横尾(1800)12.40.0%
公/住宅福山市南松永町1-12-10松永(1500)18.6-0.2%-0.7%
公/住宅福山市柳津町2-10-10松永(1500)17-0.2%-6.5%
公/住宅福山市御幸町大字上岩成字分ケ出415番4万能倉(900)15.9-0.2%-3.6%
公/住宅福山市御幸町大字森脇字中ノ町590番3横尾(2300)15.5-0.2%-2.7%
公/商業福山市曙町5-13-13福山(4100)30.9-0.2%
公/住宅福山市瀬戸町大字山北字楢ノ木371番10備後赤坂(1400)15.2-0.2%0.0%
公/商業福山市西新涯町1-18-17福山(4200)28.1-0.2%3.1%
公/住宅福山市港町2-4-12福山(2300)27.2-0.2%4.7%
公/住宅福山市南蔵王町2-12-36東福山(2000)26.2-0.3%5.4%
公/住宅福山市加茂町字中野1丁目80番3道上(3200)12-0.3%-6.9%
公/住宅福山市南手城町3-7-13東福山(2000)24.1-0.3%
公/住宅福山市松永町4-26-8松永(660)16.5-0.4%-3.5%
公/住宅福山市大門町2-12-30大門(620)15.9-0.4%7.5%
公/住宅福山市北美台8-4福山(1700)15.9-0.4%-9.3%
公/住宅福山市久松台1-24-13福山(2000)22.9-0.4%-3.3%
公/住宅福山市引野町3-35-33東福山(1000)21.7-0.5%3.0%
公/住宅福山市東手城町1-34-3-10東福山(1600)21.5-0.5%2.7%
公/住宅福山市三吉町南1-14-17福山(1500)27.6-0.5%7.0%
公/住宅福山市神辺町大字新湯野字2丁目34番4湯野(950)13.6-0.5%-4.6%
公/住宅福山市本庄町中2-8-14福山(1400)24.7-0.5%2.4%
公/住宅福山市加茂町字八軒屋字三反田94番7万能倉(1400)11.6-0.6%
公/住宅福山市西深津町1-12-18福山(2000)22.8-0.6%0.1%
公/住宅福山市引野町4-11-23東福山(850)21.9-0.6%2.9%
公/住宅福山市沼隈町大字草深字中筋2042番8福山(15000)10.8-0.6%
公/住宅福山市引野町北3-13-22東福山(1800)21-0.6%1.8%
公/住宅福山市春日町大字宇山字中間503番1東福山(4500)5.2-0.6%-11.7%
公/工業福山市山手町2-15-30福山(3300)13.1-0.7%-13.0%
公/住宅福山市津之郷町大字津之郷字サヤ412番58備後赤坂(1500)12.2-0.8%-10.5%
公/住宅福山市神辺町大字川南字一ノ丁180番11神辺(670)11.7-0.8%
公/工業福山市箕島町字南丘7399番17福山(8000)7.7-0.9%3.1%
公/住宅福山市奈良津町3-11-20福山(2600)15.2-0.9%-7.0%
公/商業福山市沖野上町4-21-33福山(2500)37.6-0.9%0.9%
公/住宅福山市神村町字石井谷3259番外松永(1400)11.3-0.9%-11.3%
公/商業福山市南蔵王町5-17-41東福山(1400)37-0.9%
公/住宅福山市駅家町大字万能倉1406番7外駅家(500)14.7-0.9%-10.7%
公/住宅福山市神辺町大字徳田字大塚760番4湯田村(400)10.7-0.9%-7.9%
公/住宅福山市今津町3-5-27松永(580)17.8-0.9%-6.2%
公/住宅福山市加茂町字上加茂字加茂が丘7063番163道上(3200)10.5-0.9%-9.1%
公/商業福山市今津町2-2-10松永(300)24.2-0.9%1.2%
公/住宅福山市新市町大字下安井112番4新市(2300)10.2-1.0%-13.3%
公/工業福山市箕沖町36番3福山(7200)10.1-1.0%2.3%
公/住宅福山市蔵王町4-13-6東福山(2800)16.5-1.0%
公/商業福山市松永町5-11-18松永(800)28.8-1.0%-8.1%
公/住宅福山市日吉台3-23-13東福山(2500)19.1-1.0%-1.5%
公/住宅福山市坪生町南1-3-20大門(3400)12.7-1.0%-4.9%
公/商業福山市引野町4-9-38東福山(500)28.4-1.0%1.8%
公/商業福山市新市町大字新市655番新市(220)15.7-1.0%-16.1%
公/商業福山市松永町4-9-2松永(110)31.4-1.0%
公/住宅福山市田尻町字沖新涯2330番19福山(9000)12.3-1.1%-12.3%
公/住宅福山市大門町7-5-8大門(1600)11.9-1.1%2.8%
公/住宅福山市今津町6-8-9松永(1400)14.9-1.1%-0.7%
公/住宅福山市蔵王町字大谷7160番42東福山(3300)11.8-1.1%-9.8%
公/住宅福山市伊勢丘8-10-18東福山(3300)14.7-1.1%-2.2%
公/住宅福山市新市町大字新市1151番5新市(600)11.7-1.1%-11.1%
公/住宅福山市千田町2-11-2横尾(900)17.2-1.1%-4.0%
公/住宅福山市春日池2-10東福山(3800)14.4-1.1%-4.3%
公/住宅福山市千田町1-22-10横尾(1100)14-1.2%-13.9%
公/商業福山市青葉台1-2-16東福山(3500)19.5-1.2%
公/住宅福山市熊野町字井ノ向乙379番福山(8500)5.4-1.2%-14.5%
公/住宅福山市山手町4-22-21福山(3600)13.2-1.2%-15.6%
公/住宅福山市清水ケ丘11-27福山(2700)15.3-1.3%-6.6%
公/住宅福山市神辺町大字平野字古市28番34神辺(1800)12-1.4%-13.4%
公/住宅福山市神辺町大字新徳田字3丁目570番道上(1100)16.7-1.4%-8.7%
公/住宅福山市駅家町大字近田194番3近田(800)14.1-1.4%-7.5%
公/住宅福山市大門町大字野々浜字桐木492番大門(900)7-1.4%-5.7%
公/商業福山市鞆町鞆字石井町421番1福山(13000)18.6-1.4%-16.0%
公/商業福山市霞町4-5-21福山(900)31.8-1.4%-0.2%
公/住宅福山市駅家町大字坊寺23番1駅家(2100)10.9-1.5%-10.7%
公/住宅福山市沼隈町大字常石字西ノ谷771番1外福山(16000)5.9-1.6%-15.3%
公/住宅福山市本郷町字原3111番3外松永(2800)5.9-1.7%-21.3%
公/商業福山市御門町3-9-23福山(1900)38.9-1.7%4.3%
公/住宅福山市新市町大字戸手2272番1戸手(450)11.6-1.7%-13.7%
公/商業福山市大黒町1-8福山(530)38-1.7%
公/住宅福山市水呑向丘127番福山(7500)10.9-1.8%-20.1%
公/住宅福山市新市町大字戸手55番2上戸手(300)15.5-1.9%-14.0%
公/商業福山市伏見町4-38福山(150)171.6-1.9%-6.9%
公/商業福山市若松町2-12福山(1000)33.3-1.9%2.0%
公/商業福山市昭和町9-24福山(1100)33-2.0%-1.0%
公/住宅福山市金江町藁江字ウヘ1307番外松永(4700)4.8-2.0%-17.8%
公/商業福山市三之丸町7-21福山(380)63.4-2.0%-10.9%
公/住宅福山市加茂町字芦原字妙言100番39道上(5000)6.3-2.1%-23.2%
公/住宅福山市芦田町大字福田739番3戸手(2500)6.2-2.1%-20.0%
公/商業福山市御幸町大字上岩成字稲月856番1万能倉(1000)24.6-2.1%-1.8%
公/商業福山市霞町2-5-3福山(700)58.1-2.2%2.3%
公/商業福山市笠岡町1-3福山(600)57.1-2.3%-1.7%
公/住宅福山市沼隈町大字能登原字立河内西側7415番35福山(17000)6.9-2.3%-17.7%
公/住宅福山市田尻町字中ノ北1525番1福山(8600)5.2-2.5%-23.9%
公/住宅福山市水呑町字洗谷妙見道東7024番66福山(3400)9.4-2.7%-27.0%
公/住宅福山市神辺町大字下竹田字亀田41番3御領(2100)6.5-3.0%-20.7%
公/住宅福山市鞆町後地字久保1786番1外福山(15000)8.6-3.0%-20.4%
公/住宅福山市神辺町大字西中条字馬場2393番4湯田村(2800)6.4-3.0%-19.0%
公/商業福山市船町1-25福山(550)39.9-3.2%7.8%
基/商業福山市光南町1-6-31福山(1100)38.916.8%
基/商業福山市明治町14-24福山(1200)39.310.2%
基/住宅福山市北吉津町3-20-14福山(1300)28.19.0%
基/住宅福山市草戸町4-20-3福山(2200)26.88.7%
基/住宅福山市木之庄町1-13-18福山(1400)27.67.7%
基/商業福山市御門町3-10-8福山(1900)31.87.0%
基/住宅福山市西新涯町2-4-6福山(3900)24.16.1%
基/商業福山市西町2-12-32福山(700)36.35.8%
基/住宅福山市東深津町3-10-21東福山(1300)26.85.5%
基/商業福山市胡町4-14福山(800)34.34.8%
基/住宅福山市春日町6-10-23東福山(2000)24.44.7%
基/商業福山市船町1-25福山(550)39.64.3%
基/商業福山市御船町1-2-17福山(800)43.24.0%
基/住宅福山市手城町3-5-13東福山(1500)24.43.9%
基/住宅福山市西深津町4-7-17福山(2600)253.8%
基/住宅福山市坪生町2-8-20大門(4200)13.52.8%
基/商業福山市神辺町大字十九軒屋字兼近2番4道上(850)27.22.0%
基/住宅福山市日吉台2-3-26東福山(2500)191.6%
基/商業福山市沖野上町6-8-7福山(2300)31.71.3%
基/住宅福山市明王台3-9-30福山(3700)19.41.2%
基/商業福山市大門町1-36-8大門(400)19.11.0%
基/工業福山市大門町4-19-34大門(1200)10.30.6%
基/住宅福山市城興ケ丘21-31大門(1400)12.50.3%
基/工業福山市曙町4-8-2東福山(3500)17.50.2%
基/住宅福山市大門町大字大門字古新涯110番2外大門(350)12.90.0%
基/商業福山市霞町1-2-3福山(600)64.40.0%
基/工業福山市箕沖町127番5福山(8800)7.10.0%
基/住宅福山市瀬戸町大字地頭分字立屋坂804番6備後赤坂(2200)13.6-0.5%
基/商業福山市東桜町3-3福山(400)120.5-1.9%
基/商業福山市南本庄1-4-13福山(1300)33-2.9%
基/住宅福山市松永町3-14-18松永(550)21.1-3.0%
基/商業福山市南松永町1-23-8松永(1800)21.7-3.1%
基/住宅福山市高西町川尻字築出3876番5東尾道(1600)14.3-4.2%
基/住宅福山市横尾町2-13-6横尾(600)15.7-4.2%
基/商業福山市宮前町2-4-24松永(550)23.1-5.1%
基/住宅福山市赤坂町大字赤坂字馬場1489番3備後赤坂(850)13.2-5.9%
基/住宅福山市松永町2-27-20松永(1900)16.3-6.1%
基/住宅福山市藤江町字四番浜6397番14松永(4300)10.3-6.3%
基/住宅福山市本郷町字天神前2856番1外松永(1600)9.6-7.3%
基/住宅福山市御幸町大字中津原字片山1625番5横尾(1300)15.5-7.7%
基/住宅福山市駅家町大字弥生ケ丘10番510近田(1100)11.8-9.4%
基/住宅福山市神辺町大字川北字小屋180番8神辺(650)12.7-9.8%
基/住宅福山市加茂町大字下加茂字古川239番9外万能倉(1800)14.3-10.5%
基/住宅福山市郷分町字境1468番1福山(5200)8.1-10.9%
基/住宅福山市坪生町字仁井前437番17大門(5700)8.1-12.1%
基/住宅福山市水呑町字日之出丘4899番1福山(7300)12.8-12.2%
基/住宅福山市加茂町字芦原字尾中533番4万能倉(4500)5.9-12.7%
基/住宅福山市新市町大字相方374番3新市(1600)7.9-12.8%
基/商業福山市沼隈町大字草深字金堀1927番2浜組バス停(130)13.9-12.9%
基/住宅福山市鞆町後地字中島492番3鞆車庫前バス停(320)11.6-12.9%
基/住宅福山市新市町大字戸手667番6外上戸手(800)13.6-14.0%
基/住宅福山市御幸町大字下岩成字川落1333番1万能倉(1900)5.1-14.4%
基/住宅福山市駅家町大字服部永谷271番3駅家(3600)4.6-14.8%
基/住宅福山市水呑町字皆口北甲1907番1福山(6700)9.9-16.7%
基/住宅福山市沼隈町大字常石字敷名中2722番1外千年橋バス停(800)6.5-17.6%
基/住宅福山市新市町大字宮内1770番3外新市(3000)6.5-18.9%
基/住宅福山市内海町字町ロ2659番1外町バス停(160)5.2-18.9%
基/住宅福山市内海町字内ノ浦イ1788番1内浦バス停(200)3.5-22.1%
基/住宅福山市多治米町4-30-8福山(3100)27
基/住宅福山市沼隈町大字上山南字稲木1066番1外中学校入口バス停(300)4.8
基/商業福山市引野町1-14-32東福山(200)27.2
基/工業福山市明神町2-3-26東福山(950)20.3

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の福山市の土地価格の動き

この7年間で福山市の土地価格を見ると、広島県の平均が0.4%下落したのに対して、マイナス7.0%とかなり大きく下げていました。

 

福山市の公示地価の推移(令和2年)

 

2019年

2020年

2013比

福山市

0.1%

0.4%

-7.0%

広島県

0.9%

1.3%

-0.4%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

福山駅の周辺で上昇しているエリアがチラホラありますが、福山駅に近い商業地では大きく下落しています。

商業地が賑わっているわけではなく、利便性の良い駅の近くに住みたいという需要によって上昇しているのです。

 

なぜ福山市では、中心部しか上がらないのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. しかも、製造業の業績が好調なため、駅の周辺で人口が増加傾向にあり、土地価格の上昇も進んでいる
  3. ところが、福山市では農地の宅地化が進んでいるため、郊外では土地価格が下がりやすくなっている

という土地価格の二極化が進んでいました。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②JFEの業績が好調だった

また、アベノミクスによって、円安が進んだため、海外に輸出する製造業の業績が回復しました。

鋼管町に工場があるJFEもその恩恵を受けて、業績・雇用が回復してきたのです。

 

JFEの決算

(参考:JFE 主要財務データ)

 

そのため、通勤に便利な駅近エリアや、工場に近いエリアでの住宅地への需要が上がり、中心部や駅周辺で土地価格が上昇してきたわけですね。

 

③農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下

しかし、その一方で、郊外では下落している地点が多くあります。その理由は、農地の宅地化です。

実は、この10年で、広島県内の農地は、約7,200ヘクタール(ha)も減っているのです。

 

広島県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約72万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

この点について確認するために、約7年間で100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。

 

福山市の地区別の人口変化(2013.12〜2020.12)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

(参考:福山市 「町別人口一覧」)

 

ご覧の通り、福山駅周辺の中心部と、そこから北に向かうJR線の沿線のエリアで人口が増加している地区が多い一方で、芦田川より西側のエリアや山間部に近い住宅地では減少していました。

 

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地の宅地化

 

福山市内には、多くの農地が残っているため、その農地が宅地化されることで、数十戸単位のキレイな住宅地がいくつもできています。

その結果、古くからある住宅地に対する需要が減り、土地価格が下落している地区が多く見られるわけですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

福山市の住宅地は、影響が少ない

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格です。

そして、一部の土地については、1月と7月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

広島県内の1月→7月の土地価格の変化

変化率:赤色(+0.1〜1%)>緑色(変化なし)>青色の↙️(-0.1〜0.9%)>紫色の↙️(-1.0〜1.9%)>黒色の↙️(-2%以上)

 

ご覧の通り、福山市の住宅地で比較可能な地点はありませんでしたが、近隣の府中市や尾道市の住宅地では、下落をしていました。

ただし、これらの地区は、もともと下落傾向にあったため、この半年間でも下落が続いているだけで、広島市の状況を見ても、コロナによって住宅地に大きな影響が出ているようには見えません。

 

外国人観光客がいなくなったことで、観光業や飲食店を中心に厳しい状況が続いていますが、製造業が盛んな福山市周辺では、あまり影響がないのが現状です。

 

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、2.9%とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で5.5%まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

 

失業率の推移

(参考:総務省統計局 労働力調査)

 

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の1年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに2兆7,658億円と、4倍以上も使われているのです。

(参考:東洋経済「日本に「隠れ失業者」が山ほどいるという大問題」)

 

助成金の予算は、昨年6月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の6月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

 

 従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

 厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

(参考:テレ朝ニュース 2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」)

 

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)JFEの高炉休止で、雇用が減少する?

コロナの長期化によって、世界経済が停滞する中、鉄鋼に対する需要も減少しています。そのため、JFEも2023年には川崎市にある高炉を休止する予定です。

(参考:ニュースイッチ「100年以上の歴史に幕…JFE「京浜高炉」の火が消える」)

 

福山市にある高炉は、コロナの影響で1基停止していましたが、中国経済の回復もあって10月に再開していますので、市内の景気が一気に冷え込むことはなさそうですが、今後の情勢によっては、まだ不安定な状況が続きそうです。

 

(3)これから福山市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した福山市の人口の見通しによると、2020→30年までに約8,000人減少するそうです。

 

福山市の人口は、2020→30年までに約8,000人減る

福山市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である30〜40代は、2020→30年までに約16,000人減る見通しです。

 

福山市の30〜40代人口は、2020→30年までに約16,000人減少

福山市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、家の買い手が今よりも2割近く減るのです。そのため、すでに下落傾向にある人気の低い地区では、土地価格の下落が加速しそうですね。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、福山市の土地価格は、

  • JFEなどの製造業の業績が好調だったため、通勤に便利な駅近エリアや、工場に近いところの住宅地で人口が増加、土地価格の上昇が起こった
  • その一方で、農地の宅地化が進んでいるため、郊外では下落する二極化が進んでいる
  • 若い世代の人口減少や、コロナの長期化による雇用減少などの可能性もあるため、積極的に高値で購入する層は減っていくだろう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた福山市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、福山市内に「沖野上町(おきのがみちょう)」という、福山駅から2kmほど南に位置する住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:24万円/坪
  • 実際の取引価格:6.9〜34万円/坪

と、公示地価の約0.3〜1.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、4.9倍の価格差があります。

 

【福山市沖野上町の公示地価】

福山市沖野上町の公示地価

  • 福山駅から2,300mの距離、徒歩約29分(1分=80m)
  • 73,500円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =24万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【福山市沖野上町の土地取引(過去2年間)】

福山市沖野上町の土地取引

  • 福山駅から徒歩24〜28分のエリアで、6.9〜34万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
広島県尾道市高須町18万円18〜25万円1〜1.39倍
広島県東広島市西条町西条18万円5.3〜25万円0.29〜1.39倍
広島県廿日市市串戸42万円22〜53万円0.52〜1.26倍
広島県三原市皆実20万円16〜29万円0.8〜1.45倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
島根県出雲市塩冶町16万円12〜18万円0.75〜1.13倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
山口県周南市富田18万円17〜24万円0.94〜1.33倍
山口県岩国市今津町27万円22〜32万円0.81〜1.19倍
山口県防府市東仁井令町9.5万円8.5〜12万円0.89〜1.26倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

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参考データ

福山市の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では1年間に約130万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、30万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので1割前後、地方では2割前後の取引価格が回収できています。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
伊勢丘151100230大門30-60分1低住専
引野町294800550東福山51種住居
引野町251500195東福山151種住居
引野町191100195東福山151種住居
引野町8.1470195東福山261種住居
引野町東111000300東福山30-60分1低住専
駅家町2.4320440駅家61種住居
駅家町12530140駅家61種住居
駅家町14810185駅家81種住居
駅家町4.7650450駅家81種住居
駅家町526001700駅家131種住居
駅家町17860170駅家141種住居
駅家町11790240駅家141種住居
駅家町15720160駅家151種住居
駅家町7.11800830近田61種住居
駅家町123000830近田161中住専
駅家町16800165近田161中住専
駅家町2.812001400万能倉41種住居
駅家町14990230万能倉111種住居
駅家町181800320万能倉131種住居
横尾町11820250横尾41種住居
横尾町18900165横尾71種住居
横尾町131100260横尾101種住居
沖野上町302200240福山30-60分1種住居
加茂町7860400道上30-60分1種住居
加茂町13770195道上30-60分1種住居
加茂町5.51400830道上30-60分1種住居
加茂町15800175万能倉151種住居
加茂町16860180万能倉151種住居
久松台221200180福山30-60分1中住専
古野上町1318045福山21第2種住居
御幸町937001400横尾111種住居
御幸町4.838002000以上横尾181種住居
御幸町3.6720650横尾241種住居
御幸町161100220横尾261種住居
向陽町151100240福山30-60分1中住専
港町275200640福山281種住居
高西町2057090松永251種住居
高西町152400540東尾道191種住居
高西町251400180東尾道141低住専
今津町61600910松永41種住居
今津町152700570松永9第2種住居
三吉町231800250福山18第2種住居
三吉町362200200福山23第2種住居
三吉町南381800155福山19第2種住居
山手町162000410福山30-60分1種住居
手城町251300170東福山261種住居
春日台161200240大門30-60分2低住専
春日町111000310東福山211種住居
春日町322000210東福山241種住居
春日町112300700東福山30-60分1種住居
春日町253400450東福山30-60分1種住居
春日町11740220東福山181中住専
春日町3859050東福山23第2種住居
春日町161300270東福山30-60分第2種住居
松永町235000700松永111種住居
松永町321600160松永10第2種住居
沼隈町111000290福山120分以上1種住居
沼隈町5.525001500福山120分以上1種住居
沼隈町3.3300300福山120分以上1種住居
城興ケ丘7.3400180大門151中住専
新涯町261000125福山60-90分1種住居
新涯町153300720福山60-90分1種住居
新涯町231800250福山60-90分1種住居
新涯町301300145福山60-90分1種住居
新涯町237000990福山30-60分1種住居
新涯町141000250福山30-60分1種住居
新涯町298800990福山30-60分1種住居
新市町8.7500190上戸手21種住居
新市町121200320上戸手81種住居
新市町12600165上戸手101種住居
新市町81000430上戸手5第2種住居
新市町17680135新市61種住居
新市町4.9260175新市151種住居
水呑町171300250福山60-90分1種住居
水呑町112000580福山60-90分1低住専
瀬戸町71900870備後赤坂251種住居
瀬戸町20990165備後赤坂261種住居
瀬戸町6.61800910備後赤坂281種住居
瀬戸町161600330備後赤坂30-60分1種住居
清水ケ丘141200280福山30-60分1中住専
西新涯町341800175福山30-60分1種住居
西新涯町18630115福山30-60分1種住居
西深津町361600145福山291種住居
西深津町1730060福山30-60分1中住専
西町505000330福山10第2種住居
赤坂町20950155備後赤坂91種住居
千田町9.61100380横尾231種住居
千田町181000185横尾161低住専
川口町2163001000福山30-60分1種住居
草戸町262700340福山281種住居
草戸町2363090福山30-60分1種住居
草戸町11500155福山30-60分1種住居
蔵王町16970200東福山281種住居
多治米町331400135福山30-60分1種住居
多治米町351800165福山30-60分1種住居
多治米町351500145福山30-60分1種住居
多治米町257200960福山30-60分1種住居
大門町181200210大門31種住居
大門町15930210大門41種住居
大門町11800240大門41種住居
大門町6.61500770大門71種住居
大門町133100760大門81種住居
大門町191300220大門91種住居
大門町103000990大門211種住居
大門町221100160大門171中住専
津之郷町3.25050備後赤坂101種住居
津之郷町22970145備後赤坂161種住居
坪生町8.3850340大門60-90分1種住居
坪生町161200260大門60-90分1種住居
坪生町132400630大門30-60分1種住居
坪生町131900500大門30-60分1種住居
田尻町12790220福山90-120分1種住居
田尻町141200290福山90-120分1種住居
田尻町13760185福山90-120分第2種住居
東手城町18850155東福山141種住居
東手城町202000330東福山181種住居
東深津町331600155東福山231種住居
東深津町102000650福山261種住居
東陽台191100185大門30-60分1中住専
南松永町251500200松永201種住居
南松永町271500190松永201種住居
南蔵王町344900470東尾道24第2種住居
日吉台14710170東福山30-60分1種住居
日吉台17840165東福山30-60分1種住居
平成台12800220大門261低住専
北吉津町6.214075福山11第2種住居
本庄町中294200480福山13第2種住居
本庄町中282200260福山20第2種住居
本庄町中182300430福山23第2種住居
本庄町中211000155福山23第2種住居
幕山台9.5540185大門30-60分2低住専
明王台191200210福山30-60分1低住専
木之庄町225900890福山161種住居
鞆町9600220福山120分以上1種住居
神村町211100175松永141種住居
神村町212100330松永161種住居
神村町4.5590430松永161種住居
神辺町11500145湯田村91種住居
神辺町7.71100480湯田村111種住居
神辺町8710290湯田村121種住居
神辺町10600200湯田村30-60分1種住居
神辺町10600200湯田村30-60分1種住居
神辺町111400440湯野81種住居
神辺町9.81300440湯野91種住居
神辺町8710290湯野131種住居
神辺町14680165道上51種住居
神辺町11880270道上51種住居
神辺町15730165道上71種住居
神辺町15830175道上81種住居
神辺町16950195道上81種住居
神辺町18910165道上81種住居
神辺町7.72200940道上121種住居
神辺町112200620道上131種住居
神辺町11680195神辺91種住居
神辺町532002000以上神辺121種住居
神辺町5.2490310神辺131種住居
神辺町13690175神辺151種住居

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が1〜2割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては1.5〜2倍以上に開いている地区もあります。

 

そのため、「もっと安く買えるのか?」「もっと高い評価額なのか?」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

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