福山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

福山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

福山市広島県

(画像出典:ウィキペディア Nagono, 3 Chome-1 Irifunechō, Fukuyama-shi

 

この記事では福山市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、福山市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅福山市光南町2-3-23福山(1400)380.0%11.7%
公/住宅福山市西町3-10-30福山(800)370.0%8.7%
公/住宅福山市東川口町3-9-48福山(3100)22.70.0%6.7%
公/住宅福山市新涯町1-11-19福山(4300)24.70.0%6.1%
公/住宅福山市新涯町4-9-31福山(5700)21.50.0%5.7%
公/住宅福山市沖野上町5-25-23福山(2300)25.60.0%5.4%
公/工業福山市駅家町大字法成寺1613番7駅家(2900)7.30.0%4.8%
公/住宅福山市南蔵王町6-21-6東福山(700)26.10.0%3.9%
公/工業福山市南松永町3-7-37松永(3000)100.0%0.3%
公/工業福山市新涯町2-19-15福山(5900)14.20.0%-1.1%
公/工業福山市東川口町1-5-5福山(3500)15.10.0%-1.9%
公/住宅福山市高西町南102番2東尾道(1200)14.90.0%-3.2%
公/住宅福山市柳津町字市場沖2280番45松永(2300)11.60.0%-12.9%
公/商業福山市王子町2-14-31福山(2100)340.0%
公/工業福山市御幸町大字中津原字六町九反1783番3横尾(1800)12.40.0%
公/住宅福山市南松永町1-12-10松永(1500)18.6-0.2%-0.7%
公/住宅福山市柳津町2-10-10松永(1500)17-0.2%-6.5%
公/住宅福山市御幸町大字上岩成字分ケ出415番4万能倉(900)15.9-0.2%-3.6%
公/住宅福山市御幸町大字森脇字中ノ町590番3横尾(2300)15.5-0.2%-2.7%
公/商業福山市曙町5-13-13福山(4100)30.9-0.2%
公/住宅福山市瀬戸町大字山北字楢ノ木371番10備後赤坂(1400)15.2-0.2%0.0%
公/商業福山市西新涯町1-18-17福山(4200)28.1-0.2%3.1%
公/住宅福山市港町2-4-12福山(2300)27.2-0.2%4.7%
公/住宅福山市南蔵王町2-12-36東福山(2000)26.2-0.3%5.4%
公/住宅福山市加茂町字中野1丁目80番3道上(3200)12-0.3%-6.9%
公/住宅福山市南手城町3-7-13東福山(2000)24.1-0.3%
公/住宅福山市松永町4-26-8松永(660)16.5-0.4%-3.5%
公/住宅福山市大門町2-12-30大門(620)15.9-0.4%7.5%
公/住宅福山市北美台8-4福山(1700)15.9-0.4%-9.3%
公/住宅福山市久松台1-24-13福山(2000)22.9-0.4%-3.3%
公/住宅福山市引野町3-35-33東福山(1000)21.7-0.5%3.0%
公/住宅福山市東手城町1-34-3-10東福山(1600)21.5-0.5%2.7%
公/住宅福山市三吉町南1-14-17福山(1500)27.6-0.5%7.0%
公/住宅福山市神辺町大字新湯野字2丁目34番4湯野(950)13.6-0.5%-4.6%
公/住宅福山市本庄町中2-8-14福山(1400)24.7-0.5%2.4%
公/住宅福山市加茂町字八軒屋字三反田94番7万能倉(1400)11.6-0.6%
公/住宅福山市西深津町1-12-18福山(2000)22.8-0.6%0.1%
公/住宅福山市引野町4-11-23東福山(850)21.9-0.6%2.9%
公/住宅福山市沼隈町大字草深字中筋2042番8福山(15000)10.8-0.6%
公/住宅福山市引野町北3-13-22東福山(1800)21-0.6%1.8%
公/住宅福山市春日町大字宇山字中間503番1東福山(4500)5.2-0.6%-11.7%
公/工業福山市山手町2-15-30福山(3300)13.1-0.7%-13.0%
公/住宅福山市津之郷町大字津之郷字サヤ412番58備後赤坂(1500)12.2-0.8%-10.5%
公/住宅福山市神辺町大字川南字一ノ丁180番11神辺(670)11.7-0.8%
公/工業福山市箕島町字南丘7399番17福山(8000)7.7-0.9%3.1%
公/住宅福山市奈良津町3-11-20福山(2600)15.2-0.9%-7.0%
公/商業福山市沖野上町4-21-33福山(2500)37.6-0.9%0.9%
公/住宅福山市神村町字石井谷3259番外松永(1400)11.3-0.9%-11.3%
公/商業福山市南蔵王町5-17-41東福山(1400)37-0.9%
公/住宅福山市駅家町大字万能倉1406番7外駅家(500)14.7-0.9%-10.7%
公/住宅福山市神辺町大字徳田字大塚760番4湯田村(400)10.7-0.9%-7.9%
公/住宅福山市今津町3-5-27松永(580)17.8-0.9%-6.2%
公/住宅福山市加茂町字上加茂字加茂が丘7063番163道上(3200)10.5-0.9%-9.1%
公/商業福山市今津町2-2-10松永(300)24.2-0.9%1.2%
公/住宅福山市新市町大字下安井112番4新市(2300)10.2-1.0%-13.3%
公/工業福山市箕沖町36番3福山(7200)10.1-1.0%2.3%
公/住宅福山市蔵王町4-13-6東福山(2800)16.5-1.0%
公/商業福山市松永町5-11-18松永(800)28.8-1.0%-8.1%
公/住宅福山市日吉台3-23-13東福山(2500)19.1-1.0%-1.5%
公/住宅福山市坪生町南1-3-20大門(3400)12.7-1.0%-4.9%
公/商業福山市引野町4-9-38東福山(500)28.4-1.0%1.8%
公/商業福山市新市町大字新市655番新市(220)15.7-1.0%-16.1%
公/商業福山市松永町4-9-2松永(110)31.4-1.0%
公/住宅福山市田尻町字沖新涯2330番19福山(9000)12.3-1.1%-12.3%
公/住宅福山市大門町7-5-8大門(1600)11.9-1.1%2.8%
公/住宅福山市今津町6-8-9松永(1400)14.9-1.1%-0.7%
公/住宅福山市蔵王町字大谷7160番42東福山(3300)11.8-1.1%-9.8%
公/住宅福山市伊勢丘8-10-18東福山(3300)14.7-1.1%-2.2%
公/住宅福山市新市町大字新市1151番5新市(600)11.7-1.1%-11.1%
公/住宅福山市千田町2-11-2横尾(900)17.2-1.1%-4.0%
公/住宅福山市春日池2-10東福山(3800)14.4-1.1%-4.3%
公/住宅福山市千田町1-22-10横尾(1100)14-1.2%-13.9%
公/商業福山市青葉台1-2-16東福山(3500)19.5-1.2%
公/住宅福山市熊野町字井ノ向乙379番福山(8500)5.4-1.2%-14.5%
公/住宅福山市山手町4-22-21福山(3600)13.2-1.2%-15.6%
公/住宅福山市清水ケ丘11-27福山(2700)15.3-1.3%-6.6%
公/住宅福山市神辺町大字平野字古市28番34神辺(1800)12-1.4%-13.4%
公/住宅福山市神辺町大字新徳田字3丁目570番道上(1100)16.7-1.4%-8.7%
公/住宅福山市駅家町大字近田194番3近田(800)14.1-1.4%-7.5%
公/住宅福山市大門町大字野々浜字桐木492番大門(900)7-1.4%-5.7%
公/商業福山市鞆町鞆字石井町421番1福山(13000)18.6-1.4%-16.0%
公/商業福山市霞町4-5-21福山(900)31.8-1.4%-0.2%
公/住宅福山市駅家町大字坊寺23番1駅家(2100)10.9-1.5%-10.7%
公/住宅福山市沼隈町大字常石字西ノ谷771番1外福山(16000)5.9-1.6%-15.3%
公/住宅福山市本郷町字原3111番3外松永(2800)5.9-1.7%-21.3%
公/商業福山市御門町3-9-23福山(1900)38.9-1.7%4.3%
公/住宅福山市新市町大字戸手2272番1戸手(450)11.6-1.7%-13.7%
公/商業福山市大黒町1-8福山(530)38-1.7%
公/住宅福山市水呑向丘127番福山(7500)10.9-1.8%-20.1%
公/住宅福山市新市町大字戸手55番2上戸手(300)15.5-1.9%-14.0%
公/商業福山市伏見町4-38福山(150)171.6-1.9%-6.9%
公/商業福山市若松町2-12福山(1000)33.3-1.9%2.0%
公/商業福山市昭和町9-24福山(1100)33-2.0%-1.0%
公/住宅福山市金江町藁江字ウヘ1307番外松永(4700)4.8-2.0%-17.8%
公/商業福山市三之丸町7-21福山(380)63.4-2.0%-10.9%
公/住宅福山市加茂町字芦原字妙言100番39道上(5000)6.3-2.1%-23.2%
公/住宅福山市芦田町大字福田739番3戸手(2500)6.2-2.1%-20.0%
公/商業福山市御幸町大字上岩成字稲月856番1万能倉(1000)24.6-2.1%-1.8%
公/商業福山市霞町2-5-3福山(700)58.1-2.2%2.3%
公/商業福山市笠岡町1-3福山(600)57.1-2.3%-1.7%
公/住宅福山市沼隈町大字能登原字立河内西側7415番35福山(17000)6.9-2.3%-17.7%
公/住宅福山市田尻町字中ノ北1525番1福山(8600)5.2-2.5%-23.9%
公/住宅福山市水呑町字洗谷妙見道東7024番66福山(3400)9.4-2.7%-27.0%
公/住宅福山市神辺町大字下竹田字亀田41番3御領(2100)6.5-3.0%-20.7%
公/住宅福山市鞆町後地字久保1786番1外福山(15000)8.6-3.0%-20.4%
公/住宅福山市神辺町大字西中条字馬場2393番4湯田村(2800)6.4-3.0%-19.0%
公/商業福山市船町1-25福山(550)39.9-3.2%7.8%
基/商業福山市光南町1-6-31福山(1100)38.916.8%
基/商業福山市明治町14-24福山(1200)39.310.2%
基/住宅福山市北吉津町3-20-14福山(1300)28.19.0%
基/住宅福山市草戸町4-20-3福山(2200)26.88.7%
基/住宅福山市木之庄町1-13-18福山(1400)27.67.7%
基/商業福山市御門町3-10-8福山(1900)31.87.0%
基/住宅福山市西新涯町2-4-6福山(3900)24.16.1%
基/商業福山市西町2-12-32福山(700)36.35.8%
基/住宅福山市東深津町3-10-21東福山(1300)26.85.5%
基/商業福山市胡町4-14福山(800)34.34.8%
基/住宅福山市春日町6-10-23東福山(2000)24.44.7%
基/商業福山市船町1-25福山(550)39.64.3%
基/商業福山市御船町1-2-17福山(800)43.24.0%
基/住宅福山市手城町3-5-13東福山(1500)24.43.9%
基/住宅福山市西深津町4-7-17福山(2600)253.8%
基/住宅福山市坪生町2-8-20大門(4200)13.52.8%
基/商業福山市神辺町大字十九軒屋字兼近2番4道上(850)27.22.0%
基/住宅福山市日吉台2-3-26東福山(2500)191.6%
基/商業福山市沖野上町6-8-7福山(2300)31.71.3%
基/住宅福山市明王台3-9-30福山(3700)19.41.2%
基/商業福山市大門町1-36-8大門(400)19.11.0%
基/工業福山市大門町4-19-34大門(1200)10.30.6%
基/住宅福山市城興ケ丘21-31大門(1400)12.50.3%
基/工業福山市曙町4-8-2東福山(3500)17.50.2%
基/住宅福山市大門町大字大門字古新涯110番2外大門(350)12.90.0%
基/商業福山市霞町1-2-3福山(600)64.40.0%
基/工業福山市箕沖町127番5福山(8800)7.10.0%
基/住宅福山市瀬戸町大字地頭分字立屋坂804番6備後赤坂(2200)13.6-0.5%
基/商業福山市東桜町3-3福山(400)120.5-1.9%
基/商業福山市南本庄1-4-13福山(1300)33-2.9%
基/住宅福山市松永町3-14-18松永(550)21.1-3.0%
基/商業福山市南松永町1-23-8松永(1800)21.7-3.1%
基/住宅福山市高西町川尻字築出3876番5東尾道(1600)14.3-4.2%
基/住宅福山市横尾町2-13-6横尾(600)15.7-4.2%
基/商業福山市宮前町2-4-24松永(550)23.1-5.1%
基/住宅福山市赤坂町大字赤坂字馬場1489番3備後赤坂(850)13.2-5.9%
基/住宅福山市松永町2-27-20松永(1900)16.3-6.1%
基/住宅福山市藤江町字四番浜6397番14松永(4300)10.3-6.3%
基/住宅福山市本郷町字天神前2856番1外松永(1600)9.6-7.3%
基/住宅福山市御幸町大字中津原字片山1625番5横尾(1300)15.5-7.7%
基/住宅福山市駅家町大字弥生ケ丘10番510近田(1100)11.8-9.4%
基/住宅福山市神辺町大字川北字小屋180番8神辺(650)12.7-9.8%
基/住宅福山市加茂町大字下加茂字古川239番9外万能倉(1800)14.3-10.5%
基/住宅福山市郷分町字境1468番1福山(5200)8.1-10.9%
基/住宅福山市坪生町字仁井前437番17大門(5700)8.1-12.1%
基/住宅福山市水呑町字日之出丘4899番1福山(7300)12.8-12.2%
基/住宅福山市加茂町字芦原字尾中533番4万能倉(4500)5.9-12.7%
基/住宅福山市新市町大字相方374番3新市(1600)7.9-12.8%
基/商業福山市沼隈町大字草深字金堀1927番2浜組バス停(130)13.9-12.9%
基/住宅福山市鞆町後地字中島492番3鞆車庫前バス停(320)11.6-12.9%
基/住宅福山市新市町大字戸手667番6外上戸手(800)13.6-14.0%
基/住宅福山市御幸町大字下岩成字川落1333番1万能倉(1900)5.1-14.4%
基/住宅福山市駅家町大字服部永谷271番3駅家(3600)4.6-14.8%
基/住宅福山市水呑町字皆口北甲1907番1福山(6700)9.9-16.7%
基/住宅福山市沼隈町大字常石字敷名中2722番1外千年橋バス停(800)6.5-17.6%
基/住宅福山市新市町大字宮内1770番3外新市(3000)6.5-18.9%
基/住宅福山市内海町字町ロ2659番1外町バス停(160)5.2-18.9%
基/住宅福山市内海町字内ノ浦イ1788番1内浦バス停(200)3.5-22.1%
基/住宅福山市多治米町4-30-8福山(3100)27
基/住宅福山市沼隈町大字上山南字稲木1066番1外中学校入口バス停(300)4.8
基/商業福山市引野町1-14-32東福山(200)27.2
基/工業福山市明神町2-3-26東福山(950)20.3

 

 

 

 

2、過去8年間の福山市の土地価格の動き

福山市の住宅地は、アベノミクス以降の8年間で3.1%下落しました。

また、今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比1.0%のマイナス商業地では1.4%のマイナスでした。

特に商業地での下落が大きいですね。

 

福山市の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

福山駅の周辺で上昇しているエリアがチラホラありますが、福山駅に近い商業地では大きく下落しています。

商業地が賑わっているわけではなく、利便性の良い駅の近くに住みたいという需要によって上昇しているのです。

 

なぜ福山市では、中心部しか上がらないのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. しかも、製造業の業績が好調なため、駅の周辺で人口が増加傾向にあり、土地価格の上昇も進んでいる
  3. ところが、福山市では農地の宅地化が進んでいるため、郊外では土地価格が下がりやすくなっている

という土地価格の二極化が進んでいました。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②JFEの業績が好調だった

また、アベノミクスによって、円安が進んだため、海外に輸出する製造業の業績が回復しました。

鋼管町に工場があるJFEもその恩恵を受けて、業績・雇用が回復してきたのです。

 

JFEの決算

(参考:JFE 主要財務データ)

 

そのため、通勤に便利な駅近エリアや、工場に近いエリアでの住宅地への需要が上がり、中心部や駅周辺で土地価格が上昇してきたわけですね。

 

③農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下

しかし、その一方で、郊外では下落している地点が多くあります。その理由は、農地の宅地化です。

実は、この10年で、広島県内の農地は、約7,200ヘクタール(ha)も減っているのです。

 

広島県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約72万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

この点について確認するために、約7年間で100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。

 

福山市の地区別の人口変化(2013.12〜2020.12)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

(参考:福山市 「町別人口一覧」)

 

ご覧の通り、福山駅周辺の中心部と、そこから北に向かうJR線の沿線のエリアで人口が増加している地区が多い一方で、芦田川より西側のエリアや山間部に近い住宅地では減少していました。

 

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地の宅地化

 

福山市内には、多くの農地が残っているため、その農地が宅地化されることで、数十戸単位のキレイな住宅地がいくつもできています。

その結果、古くからある住宅地に対する需要が減り、土地価格が下落している地区が多く見られるわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

福山市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

 

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率2%で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

(参考:NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2%の物価目標 達成困難に」)

 

つまり、2013〜2023年の10年間で、

  • 株や不動産価格は上昇した
  • 当初の物価目標は達成できず
  • 副作用として、金融機関の赤字行が続出

という状況になっているわけです。

 

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃からすでに減らしてきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)JFEの高炉休止で、雇用が減少する?

コロナの長期化によって、世界経済が停滞する中、鉄鋼に対する需要も減少しています。そのため、JFEも2023年には川崎市にある高炉を休止する予定です。

(参考:ニュースイッチ「100年以上の歴史に幕…JFE「京浜高炉」の火が消える」)

 

福山市にある高炉は、コロナの影響で1基停止していましたが、中国経済の回復もあって10月に再開していますので、市内の景気が一気に冷え込むことはなさそうですが、今後の情勢によっては、まだ不安定な状況が続きそうです。

 

(3)これから福山市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した福山市の人口の見通しによると、2020→30年までに約8,000人減少するそうです。

 

福山市の人口は、2020→30年までに約8,000人減る

福山市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である30〜40代は、2020→30年までに約16,000人減る見通しです。

 

福山市の30〜40代人口は、2020→30年までに約16,000人減少

福山市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、家の買い手が今よりも2割近く減るのです。そのため、すでに下落傾向にある人気の低い地区では、土地価格の下落が加速しそうですね。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、福山市の土地価格は、

  • JFEなどの製造業の業績が好調だったため、通勤に便利な駅近エリアや、工場に近いところの住宅地で人口が増加、土地価格の上昇が起こった
  • その一方で、農地の宅地化が進んでいるため、郊外では下落する二極化が進んでいる
  • 若い世代の人口減少や、コロナの長期化による雇用減少などの可能性もあるため、積極的に高値で購入する層は減っていくだろう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

 

タウンライフ土地探し

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:異次元緩和が終了する前がチャンス

土地価格にとって、金利の低下や株価の上昇、好業績の企業の増加が追い風となってきました。

ですが、異次元緩和が終われば、これまで日銀が買い支えてきた金利も上昇、株価も調整する可能性が高いため、土地価格には逆回転になる可能性が高いです。

 

そのため、よほど人気のエリアでない限りは、異次元緩和が終わる前が高値になってくるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、福山市内に「西町(にしまち)」という、福山駅の西側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:37万円/坪
  • 実際の取引価格:30〜50万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。

 

どちらも「第二種住居地域」と呼ばれる、同じような街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【福山市西町の公示地価】

福山市の公示地価

  • 福山駅から800mの距離、徒歩約10分(1分=80m)
  • 112,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 37万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【福山市西町の土地取引(令和元年〜2年)】

福山市の土地取引

  • 福山駅から徒歩10〜14分のエリアで、30〜50万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

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