（画像出典：ウィキペディア Nagono, 3 Chome-1 Irifunechō, Fukuyama-shi）
この記事では福山市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
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１、福山市の公示地価、基準地価
（１）公示地価（2024.1.1現在）NEW!
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 福山市伏見町４－３８ | 福山（150） | 195.7 | 7.6% | 18.6% |
| 福山市笠岡町１－３ | 福山（600） | 64 | 6.6% | 15.5% |
| 福山市霞町２－５－３ | 福山（700） | 65 | 6.5% | 14.5% |
| 福山市三之丸町７－２１ | 福山（380） | 71 | 6.4% | 15.6% |
| 福山市船町１－２５ | 福山（550） | 44.2 | 6.3% | 12.6% |
| 福山市西町３－１０－３０ | 福山（800） | 41.9 | 5.8% | 17.6% |
| 福山市光南町２－３－２３ | 福山（1400） | 41.9 | 5.8% | 15.5% |
| 福山市大黒町１－８ | 福山（530） | 41.9 | 5.8% | |
| 福山市昭和町９－２４ | 福山（1100） | 36 | 5.8% | 9.5% |
| 福山市若松町２－１２ | 福山（1000） | 36.6 | 5.7% | 12.7% |
| 福山市沖野上町４－２１－３３ | 福山（2500） | 41.3 | 5.0% | 12.6% |
| 福山市霞町４－５－２１ | 福山（900） | 34.7 | 5.0% | 10.6% |
| 福山市沖野上町５－２５－２３ | 福山（2300） | 28.1 | 4.9% | 12.9% |
| 福山市御門町３－９－２３ | 福山（1900） | 42.2 | 4.9% | 10.3% |
| 福山市曙町５－１３－１３ | 福山（4100） | 33.7 | 4.7% | 11.5% |
| 福山市王子町２－１４－３１ | 福山（2100） | 37.3 | 4.6% | 13.8% |
| 福山市野上町１－９－６ | 福山（1200） | 33.3 | 4.3% | |
| 福山市南蔵王町５－１７－４１ | 東福山（1400） | 40.3 | 4.3% | 10.9% |
| 福山市西新涯町１－１８－１７ | 福山（4200） | 30.4 | 4.0% | 10.4% |
| 福山市本庄町中２－８－１４ | 福山（1400） | 26.6 | 3.9% | 9.5% |
| 福山市新涯町１－１１－１９ | 福山（4300） | 26.8 | 3.8% | 11.2% |
| 福山市新涯町４－９－３１ | 福山（5700） | 23.3 | 3.8% | 12.2% |
| 福山市東川口町３－９－４８ | 福山（3100） | 24.6 | 3.8% | 12.0% |
| 福山市松永町４－９－２ | 松永（110） | 32.8 | 3.5% | 5.4% |
| 福山市南松永町１－１２－１０ | 松永（1500） | 19.5 | 3.5% | 6.5% |
| 福山市南蔵王町６－２１－６ | 東福山（700） | 27.8 | 3.4% | 8.2% |
| 福山市南蔵王町２－１２－３６ | 東福山（2000） | 27.8 | 3.4% | 8.1% |
| 福山市三吉町南１－１４－１７ | 福山（1500） | 29.1 | 3.4% | 7.6% |
| 福山市港町２－４－１２ | 福山（2300） | 28.7 | 3.3% | 7.8% |
| 福山市久松台１－２４－１３ | 福山（2000） | 23.9 | 3.3% | 5.5% |
| 福山市今津町２－２－１０ | 松永（300） | 25.1 | 3.3% | 5.8% |
| 福山市高西町南１０２番２ | 東尾道（1200） | 15.6 | 3.0% | 7.7% |
| 福山市西深津町１－１２－１８ | 福山（2000） | 23.9 | 3.0% | 5.4% |
| 福山市松永町５－１１－１８ | 松永（800） | 29.9 | 3.0% | 4.6% |
| 福山市今津町３－５－２７ | 松永（580） | 18.5 | 2.9% | 4.7% |
| 福山市引野町４－９－３８ | 東福山（500） | 29.5 | 2.9% | 5.3% |
| 福山市柳津町字市場沖２２８０番４５ | 松永（2300） | 11.9 | 2.9% | 2.6% |
| 福山市北美台８－４ | 福山（1700） | 16.8 | 2.8% | 6.3% |
| 福山市引野町３－３５－３３ | 東福山（1000） | 22.5 | 2.7% | 5.7% |
| 福山市柳津町２－１０－１０ | 松永（1500） | 17.6 | 2.7% | 4.3% |
| 福山市引野町４－１１－２３ | 東福山（850） | 22.7 | 2.7% | 5.5% |
| 福山市南手城町３－７－１３ | 東福山（2000） | 25.2 | 2.7% | 6.7% |
| 福山市今津町６－８－９ | 松永（1400） | 15.3 | 2.6% | 3.1% |
| 福山市大門町２－１２－３０ | 大門（620） | 16.7 | 2.6% | 7.0% |
| 福山市駅家町大字法成寺１６１３番７ | 駅家（2900） | 7.8 | 2.6% | 10.8% |
| 福山市東手城町１－３４－３－１０ | 東福山（1600） | 22.3 | 2.6% | 5.6% |
| 福山市箕島町字南丘７３９９番１７ | 福山（8000） | 8.2 | 2.5% | 8.3% |
| 福山市松永町４－２６－８ | 松永（660） | 17 | 2.4% | 3.8% |
| 福山市瀬戸町大字山北字楢ノ木３７１番１０ | 備後赤坂（1400） | 15.8 | 2.3% | 5.3% |
| 福山市南松永町３－７－３７ | 松永（3000） | 10.5 | 2.3% | 7.5% |
| 福山市東川口町１－５－５ | 福山（3500） | 15.9 | 2.1% | 8.8% |
| 福山市新涯町２－１９－１５ | 福山（5900） | 15 | 2.0% | 8.3% |
| 福山市山手町４－２２－２１ | 福山（3600） | 13.5 | 2.0% | -0.5% |
| 福山市箕沖町３６番３ | 福山（7200） | 10.6 | 1.9% | 6.6% |
| 福山市引野町北３－１３－２２ | 東福山（1800） | 21.6 | 1.7% | 5.0% |
| 福山市加茂町字八軒屋字三反田９４番７ | 万能倉（1400） | 11.9 | 1.7% | 2.8% |
| 福山市日吉台３－２３－１３ | 東福山（2500） | 19.5 | 1.4% | 1.9% |
| 福山市山手町２－１５－３０ | 福山（3300） | 13.2 | 1.3% | -0.7% |
| 福山市神村町字石井谷３２５９番外 | 松永（1400） | 11.4 | 1.2% | 1.2% |
| 福山市神辺町大字川南字一ノ丁１８０番１１ | 神辺（670） | 11.8 | 1.1% | 0.0% |
| 福山市奈良津町３－１１－２０ | 福山（2600） | 15.4 | 1.1% | 1.5% |
| 福山市御幸町大字上岩成字稲月８５６番１ | 万能倉（1000） | 25 | 1.1% | 2.2% |
| 福山市御幸町大字森脇字中ノ町５９０番３ | 横尾（2300） | 15.9 | 1.0% | 2.6% |
| 福山市御幸町大字上岩成字分ケ出４１５番４ | 万能倉（900） | 16.3 | 1.0% | 2.7% |
| 福山市蔵王町４－１３－６ | 東福山（2800） | 16.7 | 1.0% | 1.6% |
| 福山市神辺町大字新湯野字二丁目３４番４ | 湯野（950） | 13.8 | 1.0% | 1.9% |
| 福山市伊勢丘８－１０－１８ | 東福山（3300） | 14.9 | 0.9% | 1.3% |
| 福山市清水ケ丘１１－２７ | 福山（2700） | 15.6 | 0.9% | 1.7% |
| 福山市大門町７－５－８ | 大門（1600） | 12 | 0.8% | 0.6% |
| 福山市神辺町大字新徳田字三丁目５７０番 | 道上（1100） | 17 | 0.8% | -0.8% |
| 福山市駅家町大字近田１９４番３ | 近田（800） | 14.2 | 0.7% | -0.9% |
| 福山市青葉台１－２－１６ | 東福山（3500） | 19.7 | 0.7% | 0.0% |
| 福山市水呑向丘１２７番 | 福山（7500） | 10.8 | 0.6% | -4.7% |
| 福山市千田町２－１１－２ | 横尾（900） | 17.5 | 0.6% | 0.6% |
| 福山市御幸町大字中津原字六町九反１７８３番３ | 横尾（1800） | 12.6 | 0.5% | |
| 福山市春日池２－１０ | 東福山（3800） | 14.5 | 0.5% | 0.9% |
| 福山市水呑町字洗谷妙見道東７０２４番６６ | 福山（3400） | 9.3 | 0.4% | -6.0% |
| 福山市神辺町大字徳田字大塚７６０番４ | 湯田村（400） | 10.7 | 0.3% | -1.5% |
| 福山市神辺町大字平野字古市２８番３４ | 神辺（1800） | 11.9 | 0.3% | -3.7% |
| 福山市加茂町字中野１丁目８０番３ | 道上（3200） | 12 | 0.0% | -0.8% |
| 福山市駅家町大字万能倉１４０６番７外 | 駅家（500） | 14.7 | 0.0% | -0.9% |
| 福山市新市町大字新市１１５１番５ | 新市（600） | 11.7 | 0.0% | -1.9% |
| 福山市田尻町字沖新涯２３３０番１９ | 福山（9000） | 12.2 | 0.0% | -2.1% |
| 福山市蔵王町字大谷７１６０番４２ | 東福山（3300） | 11.7 | 0.0% | -2.2% |
| 福山市新市町大字下安井１１２番４ | 新市（2300） | 10.1 | 0.0% | -2.2% |
| 福山市新市町大字新市６５５番 | 新市（220） | 15.5 | 0.0% | -2.7% |
| 福山市新市町大字戸手５５番２ | 上戸手（300） | 15.4 | 0.0% | -2.9% |
| 福山市駅家町大字坊寺２３番１外 | 駅家（2100） | 10.8 | 0.0% | -3.0% |
| 福山市加茂町字上加茂字加茂が丘７０６３番１６３ | 道上（3200） | 10.4 | 0.0% | -3.1% |
| 福山市鞆町鞆字石井町４２１番１ | 福山（13000） | 18.2 | 0.0% | -4.2% |
| 福山市新市町大字戸手２２７２番１ | 戸手（450） | 11.5 | -0.3% | -3.1% |
| 福山市沼隈町大字草深字中筋２０４２番８ | 福山（15000） | 10.7 | -0.3% | -2.4% |
| 福山市春日町大字宇山字中間５０３番１ | 東福山（4500） | 5.1 | -0.6% | -3.1% |
| 福山市大門町大字野々浜字桐木４９２番 | 大門（900） | 6.7 | -1.0% | -6.0% |
| 福山市本郷町字原３１１１番３外 | 松永（2800） | 5.6 | -1.2% | -7.1% |
| 福山市沼隈町大字常石字西ノ谷７７１番１外 | 福山（16000） | 5.6 | -1.2% | -7.1% |
| 福山市熊野町字井ノ向乙３７９番 | 福山（8500） | 5.2 | -1.3% | -6.0% |
| 福山市田尻町字中ノ北１５２５番１ | 福山（8600） | 5 | -1.3% | -8.5% |
| 福山市金江町藁江字ウヘ１３０７番外 | 松永（4700） | 4.6 | -1.4% | -8.6% |
| 福山市神辺町大字下竹田字亀田４１番３ | 御領（2100） | 6.1 | -1.6% | -11.4% |
| 福山市神辺町大字西中条字馬場２３９３番４ | 湯田村（2800） | 6 | -1.6% | -11.6% |
| 福山市芦田町大字福田７３９番３ | 戸手（2500） | 5.9 | -1.6% | -9.1% |
| 福山市沼隈町大字能登原字立河内西側７４１５番３５ | 福山（17000） | 6.5 | -2.0% | -10.5% |
| 福山市鞆町後地字久保１７８６番１外 | 福山（15000） | 8 | -2.0% | -12.0% |
| 福山市加茂町字芦原字妙言１００番３９ | 道上（5000） | 6 | -2.1% | -9.0% |
| 福山市津之郷町大字津之郷字犬丸４８０番１２ | 備後赤坂（1800） | 13.2 | ||
| 福山市千田町１－２２－１０ | 横尾（1100） | 14 |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 福山市東桜町３－３ | 福山（ 400） | 132.3 | 5.5% | 15.9% |
| 福山市霞町１－２－３ | 福山（ 600） | 70 | 5.5% | 12.2% |
| 福山市御船町１－２－１７ | 福山（ 800） | 46.9 | 5.2% | 10.9% |
| 福山市船町１－２５ | 福山（ 550） | 42.9 | 4.8% | 11.1% |
| 福山市胡町４－１４ | 福山（ 800） | 36.6 | 4.7% | 9.9% |
| 福山市西町２－１２－３２ | 福山（ 700） | 38.9 | 4.4% | 11.3% |
| 福山市光南町１－６－３１ | 福山（ 1100） | 41.6 | 4.1% | 12.5% |
| 福山市明治町１４－２４ | 福山（ 1200） | 41.9 | 4.1% | 11.4% |
| 福山市南本庄１－４－１３ | 福山（ 1300） | 35 | 3.9% | 8.7% |
| 福山市多治米町４－３０－８ | 福山（ 3100） | 28.7 | 3.8% | 12.0% |
| 福山市西新涯町２－４－６ | 福山（ 3900） | 25.5 | 3.8% | 10.4% |
| 福山市沖野上町６－８－７ | 福山（ 2300） | 33.3 | 3.7% | 8.6% |
| 福山市草戸町４－２０－３ | 福山（ 2200） | 28 | 3.7% | 8.0% |
| 福山市木之庄町１－１３－１８ | 福山（ 1400） | 29 | 3.5% | 8.0% |
| 福山市御門町３－１０－８ | 福山（ 1900） | 33.3 | 3.4% | 9.2% |
| 福山市北吉津町３－２０－１４ | 福山（ 1300） | 29.4 | 3.2% | 6.6% |
| 福山市松永町３－１４－１８ | 松永（ 550） | 22 | 3.1% | 6.4% |
| 福山市引野町１－１４－３２ | 東福山（ 200） | 28.2 | 3.0% | 6.9% |
| 福山市大門町１－３６－８ | 大門（ 400） | 19.8 | 2.9% | 5.3% |
| 福山市東深津町３－１０－２１ | 東福山（ 1300） | 27.8 | 2.8% | 6.6% |
| 福山市西深津町４－７－１７ | 福山（ 2600） | 25.7 | 2.1% | 5.4% |
| 福山市大門町大字大門字古新涯１１０番２外 | 大門（ 350） | 13.2 | 2.0% | 3.6% |
| 福山市手城町３－５－１３ | 東福山（ 1500） | 25.1 | 2.0% | 6.0% |
| 福山市春日町６－１０－２３ | 東福山（ 2000） | 25.1 | 2.0% | 5.7% |
| 福山市明神町２－３－２６ | 東福山（ 950） | 20.9 | 1.9% | 5.5% |
| 福山市曙町４－８－２ | 東福山（ 3500） | 18 | 1.9% | 6.0% |
| 福山市箕沖町１２７番５ | 福山（ 8800） | 7.5 | 1.8% | 8.7% |
| 福山市瀬戸町大字地頭分字立屋坂８０４番６ | 備後赤坂（ 2200） | 14.1 | 1.7% | 5.2% |
| 福山市南松永町１－２３－８ | 松永（ 1800） | 22.1 | 1.5% | 3.9% |
| 福山市明王台３－９－３０ | 福山（ 3700） | 19.8 | 1.4% | 5.1% |
| 福山市大門町４－１９－３４ | 大門（ 1200） | 10.6 | 1.3% | 6.0% |
| 福山市神辺町大字十九軒屋字兼近２番４ | 道上（ 850） | 27.6 | 1.2% | 4.2% |
| 福山市松永町２－２７－２０ | 松永（ 1900） | 16.6 | 1.2% | 3.3% |
| 福山市高西町川尻字築出３８７６番５ | 東尾道（ 1600） | 14.4 | 1.2% | 2.8% |
| 福山市日吉台２－３－２６ | 東福山（ 2500） | 19.3 | 1.0% | 4.5% |
| 福山市宮前町２－４－２４ | 松永（ 550） | 23.4 | 0.9% | 2.6% |
| 福山市坪生町２－８－２０ | 大門（ 4200） | 13.6 | 0.5% | 4.0% |
| 福山市横尾町２－１３－６ | 横尾（ 600） | 15.7 | 0.4% | -0.6% |
| 福山市本郷町字天神前２８５６番１外 | 松永（ 1600） | 9.7 | 0.3% | 1.7% |
| 福山市赤坂町大字赤坂字馬場１４８９番３ | 備後赤坂（ 850） | 13.3 | 0.2% | 1.5% |
| 福山市城興ケ丘２１－３１ | 大門（ 1400） | 12.5 | 0.0% | 1.1% |
| 福山市藤江町字四番浜６３９７番１４ | 松永（ 4300） | 10.3 | 0.0% | 0.0% |
| 福山市神辺町大字川北字小屋１８０番８ | 神辺（ 650） | 12.6 | 0.0% | -2.8% |
| 福山市加茂町大字下加茂字古川２３９番９外 | 万能倉（ 1800） | 14.2 | 0.0% | -2.9% |
| 福山市新市町大字戸手６６７番６外 | 上戸手（ 800） | 13.5 | 0.0% | -3.1% |
| 福山市御幸町大字中津原字片山１６２５番６ | 横尾（ 1300） | 15.5 | 0.0% | |
| 福山市沼隈町大字草深字金堀１９２７番２ | 浜組バス停（ 130） | 13.6 | -0.2% | -2.1% |
| 福山市駅家町大字弥生ケ丘１０番５１０ | 近田（ 1100） | 11.5 | -0.3% | -5.7% |
| 福山市新市町大字宮内１７７０番３外 | 新市（ 3000） | 6.4 | -0.5% | -3.0% |
| 福山市水呑町字日之出丘４８９９番１ | 福山（ 7300） | 12.6 | -0.5% | -2.3% |
| 福山市新市町大字相方３７４番３ | 新市（ 1600） | 7.6 | -0.9% | -6.5% |
| 福山市鞆町後地字中島４９２番３ | 鞆車庫前バス停（ 320） | 11.2 | -0.9% | -4.8% |
| 福山市加茂町字芦原字尾中５３３番４ | 万能倉（ 4500） | 5.7 | -1.1% | -6.0% |
| 福山市郷分町字境１４６８番１ | 福山（ 5200） | 7.8 | -1.3% | -7.5% |
| 福山市坪生町字仁井前４３７番１７ | 大門（ 5700） | 7.8 | -1.3% | -8.9% |
| 福山市御幸町大字下岩成字川落１３３３番１ | 万能倉（ 1900） | 4.8 | -1.4% | -9.4% |
| 福山市水呑町字皆口北甲１９０７番１ | 福山（ 6200） | 9.4 | -1.4% | -7.7% |
| 福山市沼隈町大字上山南字稲木１０６６番１外 | 中学校入口バス停（ 300） | 4.5 | -2.2% | |
| 福山市駅家町大字服部永谷２７１番３ | 駅家（ 3600） | 4.3 | -2.3% | -10.4% |
| 福山市沼隈町大字常石字敷名中２７２２番１外 | 千年橋バス停（ 800） | 6 | -2.7% | -10.3% |
| 福山市内海町字町ロ２６５９番１外 | 町バス停（ 160） | 4.8 | -3.4% | -14.8% |
| 福山市内海町字内ノ浦イ１７８８番１ | 天満バス停（ 2900） | 3.2 | -3.9% | -13.3% |
この記事の活用方法
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。
この記事は、
「なぜ、土地価格が上がっているのか？（下がっているのか？）」
「これからどうなるのか」
をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。
とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。
特に「これからどうなるのか」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。
なので、記事自体はけっこう長めになっています。
そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。
それでは参りましょう。
２、福山市の土地価格の動き
福山市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.5％、商業地で+2.1％と、特に商業地で大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-0.2％。商業地で+6.4％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
- 上昇エリア：特に大きく上昇しているのは、福山駅の周辺。それ以外でも駅周辺に多い
- 下落エリア：駅から離れたエリア、井原鉄道の周辺など
という傾向が見られました。
なぜ、駅の周辺ほど上昇しているのか？
理由は大きく２つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
特に、マンション価格の上昇が続いているのは、富裕層や高所得層だけでなく、共働き世帯による購入もした支えしているのでしょう。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。
広島県の中古マンションでは約14%、中古戸建てでも約8.1%上昇しているのです。
福山市では、特に福山駅の周辺ほど上昇していますが、多くの高層マンションが立地しています。
つまり、中古マンション価格の上昇によって、土地価格が上昇しているわけです。
一方で、郊外では下落しているエリアも多く見られますが、特に北側では農地が多く残っており、それらの農地が宅地化されているため、中古住宅の需要が盛り上がらないのです。
３、これからどうなるのか？
広島市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）これから福山市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した福山市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.3万人減少するそうです。
福山市では、これから10年で約1.3万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、転入超過数（福山市に引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、50代以上（黄色の点線）以外は、市外に出て行っていました。
50代以上（黄色い線）以外は、市外に出て行っている
つまり、子育て世帯や若い単身世帯が、市外に出て行っているのです。
そのため、住宅の需要はさらに減っていく可能性が高く、人口減少もあって、買い手がつきにくくなっていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、福山市の土地価格は、
- 建築費の上昇や、変動金利を選ぶ人が増えることで、高層マンションが立地する駅周辺を中心に、土地価格が上昇した
- 一方で、農地が多く残っている郊外では、古い住宅地の需要が減っており、土地価格の下落が進んでいる
- すでに若い世代や子育て世帯は、市外に出て行っているため、今後はさらに買い手がつきにくくなっていきそう
と言えるでしょう。
買うなら
ここでは、掘り出し物件を探すコツをご紹介します。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら
ここからは、高く売るコツをご紹介します。
公示地価よりも高く売れるカラクリ
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、福山市内に「西町（にしまち）」という、福山駅の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：37万円／坪
- 実際の取引価格：30〜50万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。
どちらも「第二種住居地域」と呼ばれる、同じような街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
つまり、あなたの不動産が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。
では、どうすれば、それがわかるのか？
答えは、不動産の一括査定です。
不動産は、その地域、または物件を多く手がける会社かどうかで、評価額が変わります。なので、多くの不動産会社が参加している一括査定を使うことで、評価額が高いかどうかがわかるんですね。
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