福山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

福山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

福山市 広島県

(画像出典:ウィキペディア Nagono, 3 Chome-1 Irifunechō, Fukuyama-shi

 

この記事の内容は以下の3点です。

  1. 福山市の公示地価、基準地価を簡単に調べられるようにまとめました
  2. 福山市のこの6年間の土地価格の動きについて分析しました
  3. 福山市の土地価格の見通しについて、重要なポイントをまとめました

 

1、福山市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2019.1.1現在)

*基):基準地価(2018.7.1現在)

 

 

住所用途区分坪単価(万円)前年比変化率5年間変化率
基)福山市霞町1-2-3福山(600)62.43.8%-3.1%
基)福山市光南町1-6-31福山(1100)373.7%10.9%
基)福山市北吉津町3-20-14福山(1300)27.63.7%7.1%
公)福山市霞町2-5-3福山(700)56.83.6%1.2%
公)福山市御門町3-9-23福山(1900)38.33.6%3.6%
基)福山市明治町14-24福山(1200)37.63.6%5.6%
公)福山市船町1-25福山(550)39.33.5%4.4%
公)福山市三之丸町7-21福山(380)61.43.3%-10.1%
公)福山市笠岡町1-3福山(600)55.43.1%-2.3%
公)福山市大門町2-12-30大門(620)15.63.1%5.6%
公)福山市東川口町3-9-48福山(3100)21.93.1%5.2%
公)福山市伏見町4-38福山(150)1653.1%-6.4%
公)福山市駅家町大字法成寺1613番7駅家(2900)72.9%2.9%
基)福山市西町2-12-32福山(700)352.9%1.9%
公)福山市西町3-10-30福山(800)35.62.9%5.9%
基)福山市多治米町4-30-8福山(3100)25.62.9%
公)福山市沖野上町4-21-33福山(2500)36.62.8%0.0%
公)福山市光南町2-3-23福山(1400)36.32.8%7.8%
基)福山市船町1-25福山(550)38.62.6%1.7%
基)福山市草戸町4-20-3福山(2200)25.92.6%5.2%
基)福山市坪生町2-8-20大門(4200)13.12.6%-0.3%
基)福山市木之庄町1-13-18福山(1400)26.92.5%5.2%
公)福山市王子町2-14-31福山(2100)32.82.4%
公)福山市沖野上町5-25-23福山(2300)24.82.4%3.9%
基)福山市御船町1-2-17福山(800)42.22.4%1.6%
基)福山市御門町3-10-8福山(1900)30.52.4%2.8%
公)福山市新涯町1-11-19福山(4300)24.12.4%5.0%
基)福山市東桜町3-3福山(400)114.22.4%-7.0%
公)福山市本庄町中2-8-14福山(1400)24.32.4%2.1%
公)福山市引野町北3-13-22東福山(1800)20.62.3%1.3%
公)福山市新涯町4-9-31福山(5700)20.82.3%4.1%
基)福山市西新涯町2-4-6福山(3900)23.12.3%1.7%
公)福山市東川口町1-5-5福山(3500)14.62.3%-1.6%
基)福山市引野町1-14-32東福山(200)26.42.2%
公)福山市引野町4-9-38東福山(500)28.12.2%0.6%
公)福山市霞町4-5-21福山(900)31.32.2%-0.7%
基)福山市胡町4-14福山(800)33.32.2%1.8%
公)福山市御幸町大字上岩成字稲月856番1万能倉(1000)24.52.2%-1.7%
公)福山市港町2-4-12福山(2300)26.62.2%3.5%
公)福山市三吉町南1-14-17福山(1500)27.12.2%5.3%
公)福山市若松町2-12福山(1000)32.52.2%0.5%
公)福山市新涯町2-19-15福山(5900)13.92.2%-1.2%
公)福山市箕島町字南丘7399番17福山(8000)7.62.2%2.2%
公)福山市今津町2-2-10松永(300)23.82.1%0.6%
公)福山市南松永町3-7-37松永(3000)9.72.1%0.0%
公)福山市南蔵王町2-12-36東福山(2000)25.72.0%3.7%
公)福山市箕沖町36番3福山(7200)102.0%1.0%
基)福山市神辺町大字十九軒屋字兼近2番4道上(850)26.42.0%-0.7%
公)福山市引野町3-35-33東福山(1000)21.31.9%2.4%
公)福山市引野町4-11-23東福山(850)21.51.9%2.2%
公)福山市松永町5-11-18松永(800)28.61.9%-5.4%
公)福山市東手城町1-34-3-10東福山(1600)21.21.9%2.1%
公)福山市城見町1丁目130番福山(500)371.8%1.8%
基)福山市日吉台2-3-26東福山(2500)18.51.8%-1.2%
公)福山市大門町7-5-8大門(1600)11.91.7%2.0%
基)福山市東深津町3-10-21東福山(1300)26.11.7%2.6%
公)福山市南手城町3-7-13東福山(2000)23.71.7%
公)福山市南松永町1-12-10松永(1500)18.31.7%-0.7%
公)福山市南蔵王町6-21-6東福山(700)25.71.7%3.5%
基)福山市沖野上町6-8-7福山(2300)30.71.6%-1.9%
基)福山市手城町3-5-13東福山(1500)23.71.6%0.8%
公)福山市西新涯町1-18-17福山(4200)27.51.6%2.0%
公)福山市日吉台3-23-13東福山(2500)19.11.6%-0.5%
公)福山市昭和町9-24福山(1100)32.81.5%-1.5%
基)福山市松永町3-14-18松永(550)20.71.5%-4.8%
公)福山市西深津町1-12-18福山(2000)22.61.5%0.6%
公)福山市高西町南102番2東尾道(1200)14.51.4%-3.3%
基)福山市春日町6-10-23東福山(2000)23.81.4%2.1%
基)福山市西深津町4-7-17福山(2600)24.41.4%1.4%
基)福山市大門町1-36-8大門(400)18.81.4%-0.7%
公)福山市今津町3-5-27松永(580)17.71.3%-4.5%
公)福山市今津町6-8-9松永(1400)14.91.3%-0.4%
公)福山市瀬戸町大字山北字楢ノ木371番10備後赤坂(1400)151.3%1.6%
基)福山市大門町4-19-34大門(1200)101.3%-2.6%
公)福山市春日池2-10東福山(3800)14.41.2%-3.3%
基)福山市曙町4-8-2東福山(3500)171.2%-2.6%
公)福山市蔵王町4-13-6東福山(2800)16.51.2%
基)福山市明王台3-9-30福山(3700)18.81.2%-1.7%
公)福山市伊勢丘8-10-18東福山(3300)14.71.1%-1.3%
基)福山市南本庄1-4-13福山(1300)32.21.1%-5.3%
公)福山市松永町4-26-8松永(660)16.41.0%-2.5%
公)福山市坪生町南1-3-20大門(3400)12.71.0%-3.7%
基)福山市箕沖町127番5福山(8800)6.91.0%-2.8%
公)福山市柳津町2-10-10松永(1500)16.91.0%-4.3%
公)福山市久松台1-24-13福山(2000)22.60.9%-2.1%
公)福山市清水ケ丘11-27福山(2700)15.30.9%-4.1%
公)福山市南蔵王町5-17-41東福山(1400)36.30.9%
基)福山市大門町大字大門字古新涯110番2外大門(350)12.70.8%-1.0%
基)福山市南松永町1-23-8松永(1800)21.30.8%-4.9%
公)福山市北美台8-4福山(1700)15.80.8%-5.9%
基)福山市宮前町2-4-24松永(550)22.80.7%-6.5%
基)福山市高西町川尻字築出3876番5東尾道(1600)140.7%-5.8%
基)福山市瀬戸町大字地頭分字立屋坂804番6備後赤坂(2200)13.40.7%-2.4%
基)福山市明神町2-3-26東福山(950)19.80.7%
基)福山市松永町2-27-20松永(1900)16.10.6%-7.6%
基)福山市城興ケ丘21-31大門(1400)12.40.5%-0.8%
基)福山市赤坂町大字赤坂字馬場1489番3備後赤坂(850)13.10.3%-6.8%
基)福山市本郷町字天神前2856番1外松永(1600)9.50.3%-8.6%
公)福山市曙町5-13-13福山(4100)30.20.2%
基)福山市横尾町2-13-6横尾(600)15.80.0%-3.2%
公)福山市加茂町字八軒屋字三反田94番7万能倉(1400)11.60.0%
公)福山市御幸町大字上岩成字分ケ出415番4万能倉(900)15.80.0%-2.8%
公)福山市御幸町大字森脇字中ノ町590番3横尾(2300)15.50.0%-1.9%
基)福山市御幸町大字中津原字片山1625番5横尾(1300)15.70.0%-6.7%
公)福山市松永町4-9-2松永(110)31.10.0%
公)福山市青葉台1-2-16東福山(3500)19.70.0%
公)福山市千田町1-22-10横尾(1100)14.20.0%-9.3%
公)福山市千田町2-11-2横尾(900)17.40.0%-2.8%
公)福山市蔵王町字大谷7160番42東福山(3300)11.90.0%-6.2%
基)福山市藤江町字四番浜6397番14松永(4300)10.30.0%-6.3%
公)福山市奈良津町3-11-20福山(2600)15.20.0%-4.2%
公)福山市神村町字石井谷3259番外松永(1400)11.30.0%-8.8%
公)福山市神辺町大字新湯野字2丁目34番4湯野(950)13.60.0%-3.1%
公)福山市神辺町大字徳田字大塚760番4湯田村(400)10.90.0%-4.6%
公)福山市新市町大字新市1151番5新市(600)11.9-0.3%-7.2%
基)福山市神辺町大字川北字小屋180番8神辺(650)13-0.3%-7.9%
公)福山市加茂町字中野1丁目80番3道上(3200)12.1-0.5%-4.7%
基)福山市新市町大字宮内1770番3外新市(3000)6.6-0.5%-17.6%
公)福山市津之郷町大字津之郷字サヤ412番58備後赤坂(1500)12.4-0.5%-7.4%
公)福山市田尻町字沖新涯2330番19福山(9000)12.5-0.5%-8.0%
公)福山市駅家町大字坊寺23番1駅家(2100)11.1-0.6%-7.2%
基)福山市御幸町大字下岩成字川落1333番1万能倉(1900)5.3-0.6%-11.1%
公)福山市春日町大字宇山字中間503番1東福山(4500)5.3-0.6%-8.6%
公)福山市新市町大字下安井112番4新市(2300)10.3-0.6%-8.5%
公)福山市新市町大字戸手2272番1戸手(450)11.9-0.6%-10.0%
公)福山市新市町大字戸手55番2上戸手(300)15.9-0.6%-10.1%
公)福山市駅家町大字近田194番3近田(800)14.3-0.7%-5.9%
基)福山市新市町大字戸手667番6外上戸手(800)14-0.7%-11.9%
公)福山市鞆町鞆字石井町421番1福山(13000)18.9-0.7%-12.1%
基)福山市新市町大字相方374番3新市(1600)8.1-0.8%-9.9%
公)福山市柳津町字市場沖2280番45松永(2300)11.6-0.8%-10.0%
公)福山市駅家町大字万能倉1406番7外駅家(500)14.9-0.9%-8.9%
基)福山市沼隈町大字草深字金堀1927番2浜組バス停(130)13.9-0.9%-12.4%
公)福山市沼隈町大字草深字中筋2042番8福山(15000)10.9-0.9%-8.1%
公)福山市大門町大字野々浜字桐木492番大門(900)7.2-0.9%-4.0%
公)福山市新市町大字新市655番新市(220)15.9-1.0%-11.7%
公)福山市沼隈町大字常石字西ノ谷771番1外福山(16000)6.1-1.1%-10.7%
基)福山市鞆町後地字中島492番3鞆車庫前バス停(320)11.7-1.1%-11.9%
公)福山市神辺町大字川南字一ノ丁180番11神辺(670)11.8-1.1%-7.7%
公)福山市加茂町字上加茂字加茂が丘7063番163道上(3200)10.7-1.2%-6.6%
基)福山市郷分町字境1468番1福山(5200)8.4-1.2%-7.3%
基)福山市加茂町大字下加茂字古川239番9外万能倉(1800)14.6-1.3%-8.9%
基)福山市水呑町字日之出丘4899番1福山(7300)12.9-1.5%-11.3%
基)福山市坪生町字仁井前437番17大門(5700)8.5-1.5%-7.5%
基)福山市駅家町大字弥生ケ丘10番510近田(1100)12.2-1.6%-6.3%
基)福山市加茂町字芦原字尾中533番4万能倉(4500)6-1.6%-10.3%
基)福山市水呑町字皆口北甲1907番1福山(6700)10.2-1.6%-13.9%
公)福山市神辺町大字川南字七ノ丁956番3神辺(980)11.8-1.6%
公)福山市水呑向丘127番福山(7500)11.3-1.7%-14.7%
基)福山市沼隈町大字常石字敷名中2722番1外千年橋バス停(800)6.7-1.9%-15.1%
公)福山市本郷町字原3111番3外松永(2800)6.1-2.1%-16.7%
公)福山市神辺町大字平野字古市28番34神辺(1800)12.4-2.1%-9.4%
公)福山市熊野町字井ノ向乙379番福山(8500)5.5-2.3%-10.7%
公)福山市田尻町字中ノ北1525番1福山(8600)5.4-2.4%-18.7%
公)福山市神辺町大字西中条字馬場2393番4湯田村(2800)6.8-2.4%-14.1%
公)福山市芦田町大字福田739番3戸手(2500)6.5-2.5%-14.3%
基)福山市沼隈町大字中山南字イナキ3037番1中学校入口バス停(250)3.9-2.5%-15.7%
公)福山市鞆町後地字久保1786番1外福山(15000)9.1-2.5%-14.8%
公)福山市金江町藁江字ウヘ1307番外松永(4700)5-2.6%-13.2%
基)福山市駅家町大字服部永谷271番3駅家(3600)4.8-2.7%-11.1%
公)福山市沼隈町大字能登原字立河内西側7415番35福山(17000)7.2-2.7%-13.1%
基)福山市内海町字町ロ2659番1外町バス停(160)5.6-2.9%-13.8%
公)福山市水呑町字洗谷妙見道東7024番66福山(3400)9.9-3.2%-20.6%
公)福山市神辺町大字下竹田字亀田41番3御領(2100)6.9-3.2%-16.0%
公)福山市加茂町字芦原字妙言100番39道上(5000)6.6-3.4%-18.0%
基)福山市内海町字内ノ浦イ1788番1内浦バス停(200)3.7-3.4%-17.6%
公)福山市山手町2-15-30福山(3300)13.3-4.0%-9.4%
公)福山市山手町4-22-21福山(3600)13.5-4.2%-11.8%
公)福山市神辺町大字新徳田字3丁目570番道上(1100)17.1-4.4%-6.3%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・400以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去6年間の福山市の土地価格の動き

2013年に始まったアベノミクス、日銀の異次元緩和以降の6年間で、福山市の土地価格は7.4%の下落をしていました。

 

福山市の公示地価 H25-H31

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:H25~H30の上昇率

*上昇率:赤色(10%以上)>オレンジ(5〜9.9%)>緑色(0〜4.9%)>青色(-10〜0%)>紫色(-10%未満)

 

福山駅の周辺で上昇しているエリアがチラホラありますが、福山駅に近い商業地では大きく下落しています。

商業地が賑わっているわけではなく、利便性の良い駅の近くに住みたいという需要によって上昇しているのです。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

 

国債とフラット35の金利推移

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

 

 

なぜ福山市はこれほど下げているのか?

その理由は、大きく3つあります。

  • 公共事業の減少
  • 人口の減少
  • 広島市への一極集中

の3つです。

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つは、公共事業の減少です。

 

広島県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

 

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

 

広島県の公共事業は、この20年で2分の1に減少

広島県の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この30年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

 

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

 

 

②人口が減って、家を買う人が減った

2つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、広島県ではこの10年間で10万人以上減少しています。

 

広島県の30代人口の推移

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

それに加えて、広島県でも空き家が上昇しています。

2013年現在で空き家率は15.9%。221,000戸も空き家があるのです。

すでに家は十分に余っている状況なんですね。

 

広島県の空き家率

(出典:国土交通省 住宅・土地統計調査)

 

③広島市への一極集中が進んでしまっている

市区町村別にこの5年間の土地価格(住宅地)の動きを見ると、広島市への一極集中が進んでいることがわかります。

 

6年間の上昇率:広島市を中心に上昇

広島県の公示地価の変化率図 H25-H31

(参考:国土交通省 地価公示)

 

なぜ広島市に一極集中してしまっている理由は、2点あります。

  • マツダなどの製造業が好調
  • 外国人観光客が増えて、広島市の景気がいい

からです。

 

そのため、雇用が広島市の周辺に集中してしまっているのです。

これはトヨタのある愛知県でも同様で、トヨタ本社のある西三河地区と名古屋は好調ですが、それ以外のエリアでは下落が進んでいます。

 

このような状況が重なってしまい、福山市のほとんどのエリアで土地価格が下落してしまっているんですね。

 

3、これからどうなる?気になる2つのポイント

では、ここからは、「今後の福山市の土地価格に影響を与えるかも?」と気になる2つのポイントについて検証していきましょう。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2〜3年後ということは、オリンピック前後ということになります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

 

 

(2)これから福山市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した福山市の人口の見通しによると、2020年ごろがピークだそうです。

 

福山市の人口は、2020年がピーク

福山市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そう考えると、なぜこれほど下がっているのか不思議な気もしますが、家を買う中心年代である30代はすでに減り始めており、2025年までに7,700人減る見通しです。

 

福山市の30代人口は、2025年までに約7,700人減少

福山市の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

家の買い手が今よりもさらに1割以上減るので、駅の周辺以外では下げ続ける傾向は変わらないでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、福山市の土地価格は、

  • 製造業が好調な広島市に雇用が流れてしまい、福山駅の周辺以外では土地価格の下落が止まらない
  • 今後は、30代人口が減っていくので、これまでの流れはさらに加速する可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた福山市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、今年の10月には消費税が上がりますから、一部のエリアを除いて、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、福山市内に「沖野上町(おきのがみちょう)」という、福山駅から2kmほど南に位置する住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:24万円/坪
  • 実際の取引価格:6.9〜34万円/坪

と、公示地価の約0.3〜1.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、4.9倍の価格差があります。

 

【福山市沖野上町の公示地価】

福山市沖野上町の公示地価

  • 福山駅から2,300mの距離、徒歩約29分(1分=80m)
  • 73,500円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =24万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【福山市沖野上町の土地取引(過去2年間)】

福山市沖野上町の土地取引

  • 福山駅から徒歩24〜28分のエリアで、6.9〜34万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区文京区千石241万円85〜350万円0.35〜1.45倍
東京都23区台東区池之端227万円170〜300万円0.75〜1.32倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都23区江東区永代179万円300〜390万円1.68〜2.18倍
東京都23区品川区東五反田330万円350〜520万円1.06〜1.58倍
東京都23区目黒区下目黒229万円200〜370万円0.87〜1.62倍
東京都23区大田区久ヶ原173万円110〜220万円0.64〜1.27倍
東京都23区世田谷区代沢228万円200〜310万円0.88〜1.36倍
東京都23区中野区東中野187万円220〜310万円1.18〜1.66倍
東京都23区杉並区松庵170万円200〜270万円1.18〜1.59倍
東京都23区豊島区千川195万円210〜290万円1.08〜1.49倍
東京都23区北区西ヶ原151万円48〜300万円0.32〜1.99倍
東京都23区荒川区西日暮里190万円220〜360万円1.16〜1.89倍
東京都23区板橋区高島平108万円96〜140万円0.89〜1.3倍
東京都23区練馬区石神井町132万円94〜160万円0.71〜1.21倍
東京都23区足立区谷中99万円140〜170万円1.41〜1.72倍
東京都23区葛飾区西亀有125万円74〜280万円0.59〜2.24倍
東京都23区江戸川区北葛西111万円95〜170万円0.86〜1.53倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
東京都三鷹市牟礼111万円90〜150万円0.81〜1.35倍
東京都調布市上石原92万円70〜120万円0.76〜1.3倍
東京都府中市多磨町80万円85〜120万円1.06〜1.5倍
東京都小金井市中町116万円76〜160万円0.66〜1.38倍
東京都青梅市東青梅58万円34〜71万円0.59〜1.22倍
東京都西東京市芝久保町82万円50〜130万円0.61〜1.59倍
東京都町田市相原町37万円36〜61万円0.97〜1.65倍
東京都小平市仲町77万円53〜92万円0.69〜1.19倍
東京都日野市東豊田71万円47〜88万円0.66〜1.24倍
東京都東村山市秋津町62万円35〜120万円0.56〜1.94倍
東京都国分寺市東恋ヶ窪90万円170万円1.89倍
東京都東久留米市中央町73万円110万円1.51倍
東京都多摩市永山69万円110万円1.59倍
神奈川県横浜市鶴見区豊岡町115万円200〜210万円1.74〜1.83倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
神奈川県藤沢市本鵠沼70万円58〜96万円0.83〜1.37倍
神奈川県茅ヶ崎市小和田68万円38〜120万円0.56〜1.76倍
神奈川県平塚市北金目29万円18〜35万円0.62〜1.21倍
神奈川県大和市中央林間85万円12〜130万円0.14〜1.53倍
神奈川県厚木市恩名58万円30〜100万円0.52〜1.72倍
神奈川県小田原市飯泉30万円24〜37万円0.8〜1.23倍
神奈川県鎌倉市材木座71万円4.6〜92万円0.06〜1.3倍
神奈川県秦野市南矢名27万円5.3〜31万円0.2〜1.15倍
千葉県千葉市花見川区検見川町54万円26〜68万円0.48〜1.26倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県松戸市秋山33万円30〜46万円0.91〜1.39倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
千葉県市川市新田96万円93〜120万円0.97〜1.25倍
千葉県習志野市鷺沼48万円52〜78万円1.08〜1.63倍
千葉県流山市西初石6丁目56万円49〜81万円0.88〜1.45倍
千葉県市原市古市場17万円3.6〜28万円0.21〜1.65倍
千葉県八千代市大和田新田40万円17〜54万円0.43〜1.35倍
千葉県浦安市堀江96万円36〜130万円0.38〜1.35倍
千葉県佐倉市王子台21万円17〜38万円0.81〜1.81倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県川越市石原町37万円33〜47万円0.89〜1.27倍
埼玉県上尾市上町52万円71〜75万円1.37〜1.44倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
埼玉県鴻巣市氷川町27万円21〜33万円0.78〜1.22倍
埼玉県草加市高砂64万円79〜110万円1.23〜1.72倍
埼玉県朝霞市岡55万円32〜89万円0.58〜1.62倍
埼玉県新座市新堀66万円39〜78万円0.59〜1.18倍
埼玉県富士見市鶴馬73万円52〜89万円0.71〜1.22倍
埼玉県戸田市上戸田83万円77〜110万円0.93〜1.33倍
埼玉県和光市白子69万円62〜100万円0.9〜1.45倍
埼玉県越谷市東越谷40万円39〜60万円0.98〜1.5倍
埼玉県春日部市備後東33万円16〜47万円0.48〜1.42倍
埼玉県熊谷市中央26万円24〜34万円0.92〜1.31倍
埼玉県入間市扇台37万円18〜47万円0.49〜1.27倍
埼玉県久喜市吉羽28万円24〜85万円0.86〜3.04倍
埼玉県三郷市中央49万円36〜70万円0.73〜1.43倍
埼玉県狭山市富士見44万円22〜57万円0.5〜1.3倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道函館市柏木町20万円15〜21万円0.75〜1.05倍
北海道帯広市白樺16条9万円7〜12万円0.78〜1.33倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
北海道千歳市北陽9万円7.8〜11万円0.87〜1.22倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
福島県会津若松市山鹿町20万円20〜28万円1〜1.4倍
福島県須賀川市森宿10万円10〜14万円1〜1.4倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県太田市八幡町17万円8.1〜20万円0.48〜1.18倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県栃木市平柳町11万円7.4〜14万円0.67〜1.27倍
栃木県佐野市堀米町11万円8〜13万円0.73〜1.18倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
栃木県那須塩原市東原1.0〜39万円
栃木県鹿沼市貝島町11.5万円7.6〜13万円0.66〜1.13倍
栃木県日光市板橋0.1〜38万円
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県日立市鮎川町13万円20万円1.54倍
茨城県土浦市乙戸南10万円7.9〜13万円0.79〜1.3倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県取手市井野18万円20〜25万円1.11〜1.39倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
茨城県ひたちなか市勝田本町16万円18〜19万円1.13〜1.19倍
茨城県筑西市二木成10万円13〜16万円1.3〜1.6倍
茨城県牛久市上柏田11万円5.9〜18万円0.54〜1.64倍
茨城県神栖市土合本町5〜18万円
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県一宮市花池36万円23〜43万円0.64〜1.19倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
愛知県豊田市井上町34万円11〜43万円0.32〜1.26倍
愛知県春日井市小野町38万円29〜56万円0.76〜1.47倍
愛知県安城市安城町37万円22〜44万円0.59〜1.19倍
愛知県刈谷市板倉町51万円58〜60万円1.14〜1.18倍
愛知県西尾市今川町29万円20〜34万円0.69〜1.17倍
愛知県豊川市新青馬町28万円18〜33万円0.64〜1.18倍
愛知県小牧市小松寺26万円20〜39万円0.77〜1.5倍
愛知県瀬戸市石田町20万円7,3〜32万円0.37〜1.6倍
愛知県江南市高屋町24万円20〜29万円0.83〜1.21倍
愛知県日進市浅田町33万円29〜46万円0.88〜1.39倍
愛知県尾張旭市旭ヶ丘町27万円13〜35万円0.48〜1.3倍
愛知県半田市有楽町21万円9.3〜27万円0.44〜1.29倍
愛知県稲沢市祖父江町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県大府市柊山町44万円45〜59万円1.02〜1.34倍
愛知県北名古屋市沖村36万円30〜42万円0.83〜1.17倍
愛知県東海市荒尾町30万円16〜36万円0.53〜1.2倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県各務原市蘇原沢上町22万円20〜29万円0.91〜1.32倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
岐阜県可児市下恵土12.5万円3.2〜30万円0.26〜2.4倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
三重県伊勢市御薗町高向9万円11〜13万円1.22〜1.44倍
三重県松阪市嬉野中川町10万円8〜16万円0.8〜1.6倍
三重県鈴鹿市江島台17万円24〜28万円1.41〜1.65倍
三重県名張市桔梗が丘7.5〜14万円
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県富士市松岡24万円17〜32万円0.71〜1.33倍
静岡県富士宮市黒田15万円5〜18万円0.33〜1.2倍
静岡県沼津市東椎路27万円18〜31万円0.67〜1.15倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
静岡県磐田市国府台27万円27〜32万円1〜1.19倍
静岡県焼津市塩津20万円2.8〜22万円0.14〜1.1倍
静岡県掛川市中宿13〜21万円
静岡県藤枝市高岡25万円9.5〜29万円0.38〜1.16倍
静岡県袋井市高尾5〜18万円
大阪府大阪市東住吉区西今川80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府堺市北区新金岡町66万円50〜84万円0.76〜1.27倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
大阪府豊中市緑丘78万円54〜98万円0.69〜1.26倍
大阪府東大阪市衣摺47万円27〜58万円0.57〜1.23倍
大阪府枚方市楠葉並木79万円64〜120万円0.81〜1.52倍
大阪府八尾市東山本新町47万円35〜56万円0.74〜1.19倍
大阪府吹田市佐井寺62万円46〜120万円0.74〜1.94倍
大阪府寝屋川市豊野町58万円50〜85万円0.86〜1.47倍
大阪府岸和田市池尻町23万円16〜37万円0.7〜1.61倍
大阪府和泉市はつが野22万円16〜52万円0.73〜2.36倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
兵庫県西宮市仁川町83万円74〜99万円0.89〜1.19倍
兵庫県明石市朝霧町39万円30〜50万円0.77〜1.28倍
兵庫県加古川市尾上町21万円13〜31万円0.62〜1.48倍
兵庫県宝塚市伊孑志60万円51〜94万円0.85〜1.57倍
兵庫県伊丹市安堂寺町68万円45〜87万円0.66〜1.28倍
兵庫県川西市大和東18万円16〜24万円0.89〜1.33倍
兵庫県三田市天神20万円25〜38万円1.25〜1.9倍
兵庫県芦屋市岩園町101万円75〜130万円0.74〜1.29倍
兵庫県高砂市阿弥陀町20万円2.7〜65万円0.14〜3.25倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
広島県尾道市高須町18万円18〜25万円1〜1.39倍
広島県東広島市西条町西条18万円5.3〜25万円0.29〜1.39倍
広島県廿日市市串戸42万円22〜53万円0.52〜1.26倍
広島県三原市皆実20万円16〜29万円0.8〜1.45倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
福岡県飯塚市伊岐須7.6万円11万円1.45倍
福岡県大牟田市大字草木8万円5.6〜12万円0.7〜1.5倍
福岡県筑紫野市二日市西25万円12〜33万円0.48〜1.32倍
福岡県大野城市瓦田43万円22〜79万円0.51〜1.84倍
福岡県春日市春日原南町56万円58〜76万円1.04〜1.36倍
福岡県宗像市田久11万円8.7〜12万円0.79〜1.09倍
福岡県糸島市志摩師吉8.5万円4.7〜12万円0.55〜1.41倍
福岡県行橋市西宮市17万円19〜22万円1.12〜1.29倍

 

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