広島県の土地価格の今後の見通し | イエ&ライフ

広島県の土地価格の今後の見通し

広島県の土地価格の今後の見通し広島県

新型コロナでこれからどうなるのか?

 

おそらく多くの人が、現在の不動産市場に対して、

「新型コロナで下がるんじゃないか?」

と気になっているのではないでしょうか?

 

都内での感染者数もどんどん拡大していますし、いつロックダウン(封鎖)されるか分からないほどに、緊迫していますよね。

 

そこで、この記事では、これまで広島県の土地価格が上昇してきた理由と、今回のコロナウイルスの影響を念頭におきながら、これからの広島県内の土地価格について解説していきたいと思います。

 

それでは参りましょう。

 

1、過去7年間の広島県の不動産の上がり方の特徴とは?

まずはじめに、この7年間で広島県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

 

この7年間の広島県の公示地価を調べてみると、住宅地は0.4%の下落をしていました。

全国平均に比べると劣りますが、近隣県の岡山と山口と比べると、比較的安定していました。

 

広島県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

なんで「不動産バブル」って言われてるのに、むしろ下がっているんだろう?

 

そう思っちゃいますよね。

そこで、今度は市区町村別に、この7年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

 

広島県で住宅地が上昇しているのは、広島市周辺

広島県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように、市区町村単位で見ると、広島市とその周辺しか上昇しておらず、東側では10%以上も下落している市も多くあります。

 

そもそも、今回の「不動産バブル」は、何が理由なのか?

そもそも、今回の「不動産バブル」は、2013年4月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

 

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として1万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

 

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい!」

とやってしまったのです。

 

異次元緩和

 

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この5年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金(設備資金と言います)は、なんとその8割近くが不動産関連だったのです。

 

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

異次元緩和後の設備資金の増加業種

(参考:日銀 貸出先別貸出金)

 

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているんですね。

 

低金利によって、買い手の購買力が上がった

それに加えて、住宅地でも大きな追い風がありました。

それが金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約1%下がったのです。

 

国債とフラット35の金利推移

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は1.4万円も減りました。

 

異次元緩和前後のフラット35の返済額

*融資手数料:2.16%として計算

①緩和前

(2013年3月)

②緩和後

(2019年1月現在)

②ー①
フラット35の金利

(団信込み)

2.27%1.33%-0.94%
月々の支払額103,500円89,400円-14,100円
総支払額4,415万円3,819万円-596万円

 

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

 

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

異次元緩和の値上がり効果

 

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

 

2、なぜ、これほど下落している地域が多いのか?

理由は2つあります。

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つ目は、公共事業の減少です。

広島県の住宅地のピークは、1991〜92年ごろになりますが、本格的な下落は2000年ごろからでした。

 

その理由は、公共事業の予算があまり減らなかったからです。

県内で仕事がたくさんあったので、働く人の給料もその当時まではあまり下がらなかったんですね。

 

広島県の公共事業は、この20年でほぼ半分に

広島県の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

しかし、「不良債権」という言葉が話題になり始めた2001年ぐらいから、公共事業がどんどん減っていきました。

そのため、地方ではどんどん仕事がなくなってしまい、給料が減り、そして土地価格が下落していったのです。

 

②人口が減って、家を買う人が減った

2つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代の人口は、2008年ごろがピークでした。

広島県では、すでにこの10年間で10万人以上減少しているのです。

 

広島県の30代人口の推移

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

家を買う年代が減れば、家を建てる人は減りますから、この5年間でも着工件数は増えていません。

しかも、多くの人は郊外の新しいエリアに家を建てるため、駅近のエリアしか土地価格が上がらなくなってしまったんですね。

 

上昇している地域の特徴とは?

では、なぜ広島市の周辺だけが上がっているのでしょうか?

理由は2つあります。

 

①マツダなどの製造業が円安で好調

1つは、マツダなどの製造業の好調さです。

この5年間は日銀の異次元緩和によって、円ドル相場が110〜120円台の円安が続いてきました。

 

この円安によって、輸出する製造業の業績が回復し、雇用が増えているのです。

 

異次元緩和が始まった2013年からマツダの業績が急回復

為替相場とマツダの決算

(参考:マツダ 決算資料)

 

雇用が増え、給料が増えれば、家を買う人も増えます。

共働き世帯も増えていますし、通勤しやすい「職住近接」のマンションや戸建てが人気となり、駅周辺の土地価格が上昇しているのです。

 

②外国人観光客数が増加

そしてもう1つが、外国人観光客数の増加です。

円安になったことで外国人にとって旅行しやすくなっていますし、オリンピック開催決定によって日本に注目が集まっていますからね。

 

そのため、広島県内でも外国人観光客数が、この5年間で50万人から150万人にまで膨らんでいます。

 

広島県の観光客数の推移

 

外国人観光客が増えると、宿泊や買い物で充実している広島市にお金が落ちますから、商業地が潤います。

そのため、雇用も増えて近くに家を買ったり、賃貸アパートが建ったりして、土地価格が上昇しているのです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出ています。

 

オリンピックの延期が決まった3月24日の翌日から日本では緊急事態宣言が出され、5月25日の解除宣言までの2ヶ月間は、飲食店やホテル、交通機関の利用がかなり減少しました。

解除された6月以降も、本格的な回復までは程遠い状況です。

 

このような状況を受けて専門家の間では、「この4〜6月のGDP(国内総生産)は、年率にして23%ほど減少したのではないか?」という見通しが出ています。

(参考:日経新聞「実質GDP、4~6月23%減 民間予測」)

 

ほとんどの業界では、売り上げが1割減れば、利益がほぼ吹っ飛びますので、平均23%の売り上げが減ったということであれば、赤字の企業が続出していることになります。

 

そして、これから先の景気についても、まだまだ予断を許しません。

例えば、これまで業績が絶好調だったユニクロは、すでに今年に入って3回目の業績の下方修正をしました。

(参考:サンケイBIZ「ファストリ通期予想、3回目の下方修正 海外ユニクロ赤字が影響」)

 

日本だけでなく、世界的に売り上げの回復が思っている以上に鈍いため、このような状況になっているのです。

これはユニクロに限った話ではなく、自動車や電機など、幅広い業界で起こっている状況です。

 

また、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

広島では、自動車産業への影響に注意

広島県内で特に気になるのが、自動車産業の今後の動向です。

新型コロナが世界中に感染拡大したことで、アメリカ・ヨーロッパといった先進国で3月からロックダウン(封鎖)が本格化しました。

これによって、自動車の販売もかなり落ち込んでいます。

 

3月の前年同月比実績(中国のみ2月)

日本アメリカその他
トヨタ-2.6%-38.0%-25.5%(中国)
ホンダ-17.2%-48.0%-24.1%(中国)
日産-32.7%-48.5%-36.8%(中国)
マツダ+1.9%-41.8%-32.0%(中国)
スバル-18.1%-47.1%
三菱-49.6%-52.1%
スズキ-8.2%-46.4%(インド)

(参考:MARKLINES「各国のモデル別最新情報」)

 

特にアメリカの3月はほぼ半減しています。ロックダウンは4月以降も続きますので、マツダでも3月24日に本社工場、防府工場を3/28〜4/30までの間で、13日間の工場停止を発表しています。

(参考:マツダ「新型コロナウイルスの感染拡大に伴う生産調整について」)

 

新型コロナが長期化すれば、関連企業でも仕事が減るため、所得の減少や最悪の場合には失業者の増加の可能性もあります。

 

これまでは、マツダの業績好調を追い風に、広島市周辺で土地価格の上昇が起こりましたが、所得が厳しくなれば、住宅購入を控える動きが出てきますので、土地価格の下落へとつながっていくでしょう。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がるため、海外の投資家が国債の売却をする可能性もあります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

 

(2)立地適正化計画で、「住んで欲しくない地域」の線引きが始まる

立地適正化計画とは、ぶっちゃけて言うと、

「このエリアの中に住んでください」

という線引きを自治体が行う計画のことです。

 

立地適正化計画のイメージ

立地適正化計画のイメージ

 

なんでこんなことをしているのかと言うと、国も自治体もお金がないからです。

「2025年問題」って言葉、聞いたことありませんか?

 

「2025年に団塊の世代が75歳以上になるから、社会保障費が今よりも20〜30兆円増えるので、行政サービスも首が回らなくなる、、、」

ということが起こるのです。

 

日本の社会保障費の推移

 

そうすると、今ある行政サービスもどうにかして削らなければいけませんよね。

その削る判断基準として、「エリア内」「エリア外」を分けている可能性があるのです。

 

「可能性」と書いたのは、誰もそんなことを明文化していないからですが、間違いなくそうなると思います。

 

というのも、「住んで欲しいエリア」には、人がたくさん住んでるからです。

 

例えば、100万円の税金が使えるとして、

①1000人を満足させられるエリア

②10人しか満足させられないエリア

があったら、①を選ぶしかないじゃないですか?

 

ちなみに、2018年8月末現在で、広島県内では、

  • 竹原市
  • 三原市
  • 府中市
  • 東広島市
  • 廿日市市

の5市が本格的に進めています。

 

青線のエリア:東広島市の「住んで欲しいエリア」

 

東広島市の居住誘導区域

 

今後は、このエリアの外に住んでいると、学校や老人ホーム、体育館などの行政サービスが他と統合されたりして、少しずつ不便になっていきます。

 

当然、エリア外では新しく住みたいという人は減ります。

わざわざ幼稚園からも学校からも遠い場所に家を建てたいとは思いませんからね。

土地価格は下がるでしょうし、最悪の場合には、「売るに売れなくなる可能性」も十分にあります。

 

結論:売るなら?買うなら?

 

というわけで、広島県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

  • 今回の土地価格の上昇は、日銀の異次元緩和がきっかけ
  • 広島県では人口の減少が進んでいるため、広島市の周辺を除いて、土地価格の下落がすでに始まっている
  • 新型コロナの影響によって、自動車関連産業の仕事が減り、家を買う人が減り、土地価格が下がる
  • これから気をつけたいのは「金利」。特に日銀の異次元緩和が終了すれば、金利上昇で土地価格はさらに下がる

と言えそうです。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪単価が高いエリアで購入を予定しているのであれば、「下がるまで待つ」という選択肢もあり得ますが、新型コロナでも安定した仕事についている方であれば、購入を検討して見てもいいと思います。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく可能性

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,000万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして100万円ぐらいしか安くなりませんから、1〜2年分の家賃でペイできてしまいますよね。

 

現在の家賃と買いたい場所の土地価格を比べてみれば、買ってもいいという判断は十分に成り立つと思います。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

 

現在の低金利は、日銀の異次元緩和政策が続いているからなので、この政策が終われば金利は上がります。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの7年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が1番のチャンスと言えます。

 

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、福山市内に「沖野上町(おきのがみちょう)」という、福山駅から2kmほど南に位置する住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:24万円/坪
  • 実際の取引価格:6.9〜34万円/坪

と、公示地価の約0.3〜1.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、4.9倍の価格差があります。

 

【福山市沖野上町の公示地価】

福山市沖野上町の公示地価

  • 福山駅から2,300mの距離、徒歩約29分(1分=80m)
  • 73,500円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =24万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【福山市沖野上町の土地取引(過去2年間)】

福山市沖野上町の土地取引

  • 福山駅から徒歩24〜28分のエリアで、6.9〜34万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*中国エリア5県の市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
広島県尾道市高須町18万円18〜25万円1〜1.39倍
広島県東広島市西条町西条18万円5.3〜25万円0.29〜1.39倍
広島県廿日市市串戸42万円22〜53万円0.52〜1.26倍
広島県三原市皆実20万円16〜29万円0.8〜1.45倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
島根県出雲市塩冶町16万円12〜18万円0.75〜1.13倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
山口県周南市富田18万円17〜24万円0.94〜1.33倍
山口県岩国市今津町27万円22〜32万円0.81〜1.19倍
山口県防府市東仁井令町9.5万円8.5〜12万円0.89〜1.26倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

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