広島県の土地価格の今後の見通し

オリンピック後は下がるのか？

「今、不動産がバブルです。」

新聞やニュースでそう言われても、実感できる人はあまりいないのではないでしょうか？

ましてや、

「不動産バブルが、オリンピック後に崩壊する。」

と言われても、「そもそも上がっている実感がないのに、下がるとはどういうこと？」と思う人もいるでしょう。関係ないだろう、と決めてかかる人もいると思います。

ですが、これは決して他人事ではないのです。

というのも、今回の土地価格の上昇は「金利の低下」が１番の理由だからです。

本題に入る前に、ちょっと自己紹介を

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

このサイトでは、約５万地点の公示地価・基準地価を調べた上で、４７都道府県・４００以上の市区の土地価格の動きについて解説しています。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

そこで、この記事では、「これまで上がってきた理由」と、雑誌やネット上で語られる「暴落する理由」について、１つ１つ詳しく調べて検討していきたいと思います。

それでは参りましょう。

１、過去６年間の広島県の不動産の上がり方の特徴とは？

まずはじめに、この６年間で広島県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

この６年間の広島県の公示地価を調べてみると、住宅地は１.７％の下落をしていました。

全国平均に比べると劣りますが、近隣県の岡山と山口と比べると、比較的安定していました。

（参考：国土交通省　地価公示）

なんで「不動産バブル」って言われてるのに、むしろ下がっているんだろう？

そう思っちゃいますよね。

そこで、今度は市区町村別に、この６年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

広島県で住宅地が上昇しているのは、広島市周辺

（参考：国土交通省　地価公示）

ご覧のように、市区町村単位で見ると、広島市とその周辺しか上昇しておらず、東側では１０％以上も下落している市も多くあります。

そもそも、今回の「不動産バブル」は、何が理由なのか？

そもそも、今回の「不動産バブル」は、2013年４月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として１万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい！」

とやってしまったのです。

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この５年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金（設備資金と言います）は、なんとその８割近くが不動産関連だったのです。

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

（参考：日銀　貸出先別貸出金）

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているんですね。

低金利によって、買い手の購買力が上がった

それに加えて、住宅地でも大きな追い風がありました。

それが金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約１％下がったのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は１.４万円も減りました。

異次元緩和前後のフラット３５の返済額

*融資手数料：2.16%として計算

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

２、なぜ、これほど下落している地域が多いのか？

理由は２つあります。

①公共事業の減少で土地価格が下落した

１つ目は、公共事業の減少です。

広島県の住宅地のピークは、１９９１〜９２年ごろになりますが、本格的な下落は２０００年ごろからでした。

その理由は、公共事業の予算があまり減らなかったからです。

県内で仕事がたくさんあったので、働く人の給料もその当時まではあまり下がらなかったんですね。

広島県の公共事業は、この２０年でほぼ半分に

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

しかし、「不良債権」という言葉が話題になり始めた2001年ぐらいから、公共事業がどんどん減っていきました。

そのため、地方ではどんどん仕事がなくなってしまい、給料が減り、そして土地価格が下落していったのです。

②人口が減って、家を買う人が減った

２つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代の人口は、2008年ごろがピークでした。

広島県では、すでにこの１０年間で１０万人以上減少しているのです。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

家を買う年代が減れば、家を建てる人は減りますから、この５年間でも着工件数は増えていません。

しかも、多くの人は郊外の新しいエリアに家を建てるため、駅近のエリアしか土地価格が上がらなくなってしまったんですね。

上昇している地域の特徴とは？

では、なぜ広島市の周辺だけが上がっているのでしょうか？

理由は２つあります。

①マツダなどの製造業が円安で好調

１つは、マツダなどの製造業の好調さです。

この５年間は日銀の異次元緩和によって、円ドル相場が110〜120円台の円安が続いてきました。

この円安によって、輸出する製造業の業績が回復し、雇用が増えているのです。

異次元緩和が始まった2013年からマツダの業績が急回復

（参考：マツダ　決算資料）

雇用が増え、給料が増えれば、家を買う人も増えます。

共働き世帯も増えていますし、通勤しやすい「職住近接」のマンションや戸建てが人気となり、駅周辺の土地価格が上昇しているのです。

②外国人観光客数が増加

そしてもう１つが、外国人観光客数の増加です。

円安になったことで外国人にとって旅行しやすくなっていますし、オリンピック開催決定によって日本に注目が集まっていますからね。

そのため、広島県内でも外国人観光客数が、この５年間で５０万人から１５０万人にまで膨らんでいます。

外国人観光客が増えると、宿泊や買い物で充実している広島市にお金が落ちますから、商業地が潤います。

そのため、雇用も増えて近くに家を買ったり、賃貸アパートが建ったりして、土地価格が上昇しているのです。

３、気になる暴落リスクを検証

ここからは、広島県の不動産に関係する、今後起こるリスクについて１つずつ検証していきましょう。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

（２）立地適正化計画で、「住んで欲しくない地域」の線引きが始まる

立地適正化計画とは、ぶっちゃけて言うと、

「このエリアの中に住んでください」

という線引きを自治体が行う計画のことです。

立地適正化計画のイメージ

なんでこんなことをしているのかと言うと、国も自治体もお金がないからです。

「2025年問題」って言葉、聞いたことありませんか？

「2025年に団塊の世代が７５歳以上になるから、社会保障費が今よりも20〜30兆円増えるので、行政サービスも首が回らなくなる、、、」

ということが起こるのです。

そうすると、今ある行政サービスもどうにかして削らなければいけませんよね。

その削る判断基準として、「エリア内」「エリア外」を分けている可能性があるのです。

「可能性」と書いたのは、誰もそんなことを明文化していないからですが、間違いなくそうなると思います。

というのも、「住んで欲しいエリア」には、人がたくさん住んでるからです。

例えば、１００万円の税金が使えるとして、

①１０００人を満足させられるエリア

②１０人しか満足させられないエリア

があったら、①を選ぶしかないじゃないですか？

ちなみに、2018年8月末現在で、広島県内では、

• 竹原市
• 三原市
• 府中市
• 東広島市
• 廿日市市

の５市が本格的に進めています。

青線のエリア：東広島市の「住んで欲しいエリア」

今後は、このエリアの外に住んでいると、学校や老人ホーム、体育館などの行政サービスが他と統合されたりして、少しずつ不便になっていきます。

当然、エリア外では新しく住みたいという人は減ります。

わざわざ幼稚園からも学校からも遠い場所に家を建てたいとは思いませんからね。

土地価格は下がるでしょうし、最悪の場合には、「売るに売れなくなる可能性」も十分にあります。

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、広島県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪単価が高いエリアで購入を予定しているのであれば、「下がるまで待つ」という選択肢もあり得ますが、それ以外のエリアでは「今が買い」という選択肢もあり得ます。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく可能性

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,000万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして100万円ぐらいしか安くなりませんから、１〜２年分の家賃でペイできてしまいますよね。

現在の家賃と買いたい場所の土地価格を比べてみれば、買ってもいいという判断は十分に成り立つと思います。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

現在の低金利は、日銀の異次元緩和政策が続いているからなので、この政策が終われば金利は上がります。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：金利が上がる前に売った方がいい

売ろうか迷っている人も１番気をつけなければいけないことは「金利」です。

金利とは金融機関の取り分なわけですから、この金利が低い時の方が、買い手も高い価格で買ってくれるので、売り手にとってもいい時期だからです。

異次元緩和はいつまでも続くわけではありません。

アメリカもEUも同じ政策をしていましたが、すでにやめていますからね。

日本でもオリンピック以降は注意が必要です。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、福山市内に「沖野上町（おきのがみちょう）」という、福山駅から2kmほど南に位置する住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

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「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

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