この記事では広島県の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、広島県の土地価格の動き
広島県の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.6％、商業地で+1.7％と、特に商業地において、大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+2.6％、商業地で+8.3％と、やはり商業地において、上昇が続いていますね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは市区町村別に、上昇しているエリア（住宅地）を確認してみましょう。
中区、西区、南区、安佐南区などの中心部で１０％以上の上昇をしているのに対して、安佐北区、安芸区では、５％未満の上昇率でした。
他の市町村を見ても、広島市を中心に上昇していることがわかりますね。
その理由は大きく２つあります。
①建築費が上昇
１つ目の理由は、建築費の上昇です。
新型コロナ以降に、建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、広島県内の中古マンションの価格も上昇しています。
2018〜23年で見ると、中古マンションで+14%、戸建てで+8.1と、大きく上昇していました。
特に中古マンションの多くは、広島市などの大都市の駅周辺に集中しているため、中心部ほど土地価格が上昇したわけです。
②広島市周辺への一極集中で、他のエリアでは買い手が減っている
しかし、価格を引き上げたとしても、実際に買い手がつかなければ、上昇したとは言えません。
そこでポイントとなるのが、他市町村からのの引越しの状況です。
各市町村の転入超過数（引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、広島市中区と佐伯区、東広島市、廿日市市、府中市などで増加しているものの、それ以外のエリアでは、減少していました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
広島駅周辺の再開発で、商業施設やマンションの建設が活発なため、中区に引っ越してくる人が増えているのでしょう。
また、土地価格が高い広島市や福山市よりも、安く家が持ちたいという子育て世帯が、近隣の廿日市市や東広島市、府中市に引っ越してきているようです。
全国の地方県で共通してみられるのが、県庁所在地とその周辺への人口集中です。
少子高齢化や、公共事業の減少によって、地元での条件の良い仕事がどんどん減っているため、広島市のような県庁所在地に仕事を求める人が増えているのです。
そして、その結果、それ以外の地方都市では、人口減少・土地価格の下落が進んでいるわけです。
２、これからどうなるのか？
広島県の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから広島県の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した広島県の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約14.9万人減少するそうです。
広島県では、これから10年で約14.9万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を買う中心年代である30〜40代も、2030年までに6.7万人減る見通しです。
広島県の30〜40代人口は、2030年までに6.7万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
家の買い手が今よりも１割近く減るので、これまで通りの上昇は見込めなくなるかもしれません。
結論：売るなら？買うなら？
というわけで、広島県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。
- 建築費の上昇によって、中古住宅の価格が上がったことで、買い手がつきやすい広島市を中心に、土地価格が上昇してきた
- 今後は若い世代の人口が減っていくため、人気の低い住宅地では注意が必要
と言えそうです。
買うなら：低金利の今が買い
広島県の土地価格は、若い世代の人口減少や、経済の広島市への一極集中によって、広島市周辺とそれ以外とで、土地価格の二極化が進んできました。
広島市の中心部はさすがに高いですが、高齢化が進んでいることもあって、相続で家を手放す人も出てきていますので、やり方によっては、安く購入することも可能でしょう。
また、現在は低金利でもあるため、住宅ローンの負担も低いので、チャンスと言えるでしょう。
あまり価格が上がっていないメーカーもある
日本の住宅は、海外からの輸入材が８割以上を占めているため、輸入材を使っているメーカーほど、価格が上昇している傾向にあります。
一方で、国産材は円安の影響を受けないため、それほど値上がりしていませんので、国産材を得意とするメーカーを利用すれば、費用を抑えて家を建てることが可能です。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：金利が上昇してきているので、早めの準備を
ウクライナ侵攻やイスラエル・ハマスの紛争など、世界的に戦争の波が広がってきていることもあって、物価上昇の波は、止まりそうにありません。
そのため、今後も金利は上昇する可能性が高く、買い手がつかないエリアも年々ふえていくものと考えられます。
住宅ローン金利も、固定金利はじりじり上がってきているので、早めの売却の準備をお勧めします。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、広島市西区に「井口（いのくち）」という、新井口駅の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：30万円／坪
- 実際の取引価格：32〜64万円／坪
と、公示地価の約1.1〜2.1倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ住宅地です。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
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（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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