（画像出典：ウィキペディア クリオネサラダ, 天覧山から見下ろす飯能市）
この記事では飯能市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、飯能市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2024.1.1現在）NEW!
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 飯能市東町２５－８ | 飯能（650） | 38.6 | 1.7% | 1.7% |
| 飯能市緑町１４番３６ | 東飯能（650） | 39.6 | 1.7% | 3.4% |
| 飯能市稲荷町５－１６ | 飯能（400） | 40.3 | 1.7% | 3.4% |
| 飯能市大字川寺字桐ケ窪５７２番４ | 飯能（1100） | 28.2 | 1.2% | 1.2% |
| 飯能市大字川寺字六道２７７番５ | 飯能（1000） | 29.2 | 1.1% | 2.9% |
| 飯能市美杉台４丁目１８番８ | 飯能（2000） | 26.8 | 1.1% | -0.1% |
| 飯能市大字岩沢字松原８６９番２ | 元加治（500） | 27.1 | 1.1% | 0.6% |
| 飯能市八幡町７－１８ | 飯能（600） | 34.7 | 1.0% | 1.0% |
| 飯能市本町９－１９ | 飯能（900） | 35 | 1.0% | 1.0% |
| 飯能市新町２８－１２ | 飯能（1100） | 36.3 | 0.9% | 0.9% |
| 飯能市栄町１５番３ | 東飯能（250） | 45.5 | 0.7% | -2.1% |
| 飯能市大字双柳字六道７５７番４ | 東飯能（1200） | 32.3 | 0.7% | -2.1% |
| 飯能市柳町６－１７ | 東飯能（290） | 46.5 | 0.7% | -2.8% |
| 飯能市大字双柳字台４０３番２０ | 東飯能（900） | 28.7 | 0.7% | 0.3% |
| 飯能市大字双柳字浅間１１４８番２０ | 東飯能（1800） | 24.6 | 0.5% | -0.3% |
| 飯能市仲町１０－３ | 飯能（80） | 80.2 | 0.4% | -4.0% |
| 飯能市大字平松字猪野４４２番１ | 東飯能（3400） | 9.1 | -0.4% | -4.2% |
| 飯能市大字久須美字川端１６１番１３外 | 飯能（5000） | 8.9 | -0.4% | -4.2% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 飯能市緑町１４番３６ | 東飯能（ 650） | 39.6 | 1.7% | 3.4% |
| 飯能市大字双柳字東原１０１４番７外 | 東飯能（ 1200） | 26.1 | 1.3% | 1.9% |
| 飯能市永田台１丁目１７番１４ | 飯能（ 4800） | 13 | 1.0% | 1.6% |
| 飯能市山手町２３－７ | 飯能（ 1400） | 30 | 0.8% | 1.1% |
| 飯能市大字中山字下町４４５番１８ | 飯能（ 1500） | 24.3 | 0.7% | 0.0% |
| 飯能市大字岩沢字三ヶ谷戸３３５番２外 | 元加治（ 750） | 25.3 | 0.7% | -0.3% |
| 飯能市大字矢颪字前原２７９番１ | 飯能（ 900） | 26.6 | 0.6% | 0.6% |
| 飯能市仲町１０－３ | 飯能（ 80） | 79.9 | 0.0% | -5.1% |
| 飯能市仲町７－２４ | 飯能（ 300） | 41.9 | 0.0% | |
| 飯能市大字下赤工字宮ノ脇４５１番６ | 飯能（ 7900） | 8.6 | -0.4% | -3.3% |
| 飯能市大字平戸字西ノ窪１３３番１１ | 東吾野（ 400） | 8.5 | -0.4% | -1.9% |
| 飯能市大字吾野字番場３６９番６ | 西吾野（ 1200） | 7.3 | -0.5% | -3.1% |
| 飯能市大字赤沢字中赤沢５４３番４ | 飯能（ 12000） | 7 | -0.5% | -2.3% |
| 飯能市大字下名栗字和田４２４番２ | 飯能（ 16000） | 6.6 | -0.5% | -2.4% |
| 飯能市大字阿須字三王塚４４１番３８ | 飯能（ 2700） | 11.9 | -0.6% | -6.5% |
２、飯能市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「飯能市の土地価格が二極化している理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
飯能市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.6％、商業地で0％と、住宅地だけが上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-0.5％。商業地で-4.0％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）
飯能駅、東飯能駅の周辺の商業地では下落しているものの、住宅地の方は、駅に近いエリアほど上昇している傾向にありました。
なぜ、住宅地では、駅に近いエリアほど、大きく上昇しているのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
一方で、商業地では、新型コロナの影響で店舗の閉店などもあって、まだ回復し切れていないのでしょう。
また、駅周辺にはマンションもあまりないため、マンション価格の上昇の恩恵も少ないため、土地価格の上昇につながらなかったと考えられます。
３、これからどうなるのか？
ここからは、飯能市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）これから飯能市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した飯能市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約9,000人減少するそうです。
飯能市はこれから10年で約9,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
一方で、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約4,000人減る見通しです。
飯能市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、郊外では買い手がつきにくくなっていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、飯能市の土地価格は、
- 中心部の商業地、郊外の住宅地が下落し、中心部の住宅地だけが上昇する二極化が進んでいる
- 若い世代がこれから減っていくこと、農地の宅地化がさらに進みそうなことから、郊外エリアでの下落がさらに進みそう
と言えるでしょう。
買うなら：建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に
飯能市の不動産価格は、中心部では安定しているものの、下落しているところも多く、安く購入することが可能になっています。
ただし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。
そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国２５０社以上の不動産会社が、非公開物件や、値下げ情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利のうちなら、高く売れる
飯能市の不動産は、下落しているところも多いですが、それでも、これまでの金利低下は、買い手にとって追い風でした。
ですが、今後は金利の上昇が予想されますので、今の水準で買える人は確実に減ります。
さらに、建築費の上昇も続くため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？
おすすめは、不動産の一括査定です。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、どれぐらいで売れるのか？を知ることができますし、得意な会社も探せます。利用は無料です。
査定サービスはいくつもありますが、参加企業がどこかで、大きく２つに分かれます。ここでは、代表的な２つのサービスをご紹介します。
【PR】すまいValue（大手に依頼したいなら）
こちらの「すまいValue（バリュー）」は、国内の取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。
三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル、野村の仲介の４社は、こちらのサービスにだけ参加しています。
そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
【PR】イエウール（地元企業も参加）
特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
コメント