この記事では八潮市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、八潮市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2024.1.1現在）NEW!
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 八潮市大瀬１丁目２番４ | 八潮（0） | 132 | 5.0% | 9.6% |
| 八潮市大瀬３丁目４番４６ | 八潮（480） | 66 | 4.7% | 11.1% |
| 八潮市八潮４丁目２３番６ | 八潮（900） | 57.1 | 4.2% | 8.1% |
| 八潮市大字木曽根字上７９７番１ | 八潮（1900） | 34.7 | 4.0% | 18.9% |
| 八潮市大字浮塚８９０番２外 | 八潮（2000） | 36 | 3.8% | 17.8% |
| 八潮市大字西袋字川西２７９番７外 | 谷塚（1400） | 36.3 | 3.8% | 18.3% |
| 八潮市大字大曽根１２３９番 | 八潮（2200） | 38.6 | 3.5% | 17.0% |
| 八潮市大字大曽根７９５番４ | 八潮（1800） | 38.6 | 3.5% | 5.4% |
| 八潮市八潮２丁目７番１６ | 八潮（1400） | 49.8 | 3.4% | 5.6% |
| 八潮市大字伊勢野字根通６４番１９ | 八潮（1500） | 40.6 | 3.4% | 5.1% |
| 八潮市大字南後谷字屋敷７１９番２１ | 草加（1400） | 42.2 | 3.2% | 5.8% |
| 八潮市大字新町１６５番６ | 草加（2700） | 34.3 | 3.0% | 4.0% |
| 八潮市大字大瀬字根郷１４０７番４４ | 八潮（1900） | 34.7 | 2.9% | 4.0% |
| 八潮市中央１丁目２１番２３ | 八潮（2200） | 46.2 | 2.9% | 3.7% |
| 八潮市八潮７丁目１５番１４ | 八潮（1900） | 46.5 | 2.9% | 5.2% |
| 八潮市大字八條字幸ノ宮２４９７番１ | 草加（3700） | 30.8 | 2.8% | 3.3% |
| 八潮市緑町５丁目３３番２ | 草加（2500） | 39.9 | 2.5% | 3.4% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 八潮市八潮１丁目２８番１１ | 八潮（ 900） | 55.4 | 3.7% | 6.3% |
| 八潮市八潮４丁目２３番６ | 八潮（ 900） | 56.1 | 3.7% | 6.9% |
| 八潮市大字古新田字仕込３３０番１ | 八潮（ 1200） | 38.3 | 3.6% | 18.4% |
| 八潮市大字二丁目字若柳９８５番１外 | 八潮（ 1500） | 39.3 | 3.5% | 16.7% |
| 八潮市大字木曽根字下１２１６番５ | 八潮（ 1500） | 43.2 | 3.1% | 6.5% |
| 八潮市大字鶴ケ曽根字宮田１３８９番２５ | 八潮（ 2300） | 38 | 2.7% | 1.8% |
| 八潮市大字鶴ケ曽根字沖通８２２番２４ | 草加（ 3200） | 32 | 2.6% | 1.9% |
| 八潮市大瀬６丁目９番９ | 八潮（ 100） | 87.5 | 2.3% | 5.2% |
| 八潮市緑町１丁目１１番２ | 八潮（ 2700） | 38 | 1.8% | 1.8% |
| 八潮市大字木曽根字上９４２番３ | 八潮（ 2400） | 32.6 | 1.8% | 1.2% |
| 八潮市中央１丁目１５番４ | 八潮（ 1900） | 51.2 | 1.3% | -1.9% |
| 八潮市大字八條字幸ノ宮２６２２番３ | 草加（ 4000） | 13.4 | 0.5% | -0.5% |
２、八潮市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「八潮市の土地価格が上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
八潮市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+1.3％、商業地で+1.1％と、大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+2.8％。商業地で+7.4％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）
八潮市の外周に１０％以上の上昇をしている（赤紫色）地点がいくつかありますが、これらはすべて工業地です。
ネット通販の増加によって、物流施設がたくさん生まれているため、土地価格が大きく上昇しているわけです。
それ以外の住宅地、商業地では、八潮駅に近いエリアほど上昇率が高く、駅から離れるほど、あまり上がらない状況となっていました。
なぜ、駅に近いエリアほど、大きく上昇しているのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、八潮市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）これから八潮市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した八潮市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約3,000人減少するそうです。
八潮市はこれから10年で約3,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
一方で、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約3,000人減る見通しです。
八潮市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約3,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、駅から離れたエリアほど、上がりにくくなるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、八潮市の土地価格は、
- 物価上昇によって、中古マンション・戸建て市場が上昇しているため、駅周辺ほど大きく上昇している
- 今後は、若い世代の人口がさらに減っていくので、郊外を中心に買い手がつきにくくなりそう
と言えるでしょう。
買うなら：建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に
八潮市の不動産価格は、全体的に上昇傾向にありますが、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。
そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利のうちなら、高く売れる
八潮市の不動産は、上昇しているところが多いですが、今後は金利の上昇が予想されますので、今の水準で買える人は確実に減ります。
さらに、建築費の上昇も続くため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？
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