秦野市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

秦野市神奈川県

この記事では秦野市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、秦野市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)秦野市堀山下字東中道119番9外渋沢(1800)18.73.3%8.8%
公)秦野市曽屋字配畑568番1秦野(2900)17.92.7%8.4%
公)秦野市曽屋字曽屋原93番2外渋沢(2200)20.62.1%7.8%
公)秦野市清水町941番36秦野(1200)35.60.0%-4.4%
公)秦野市南が丘5丁目3番26秦野(2700)30.60.0%-3.0%
公)秦野市鶴巻南2丁目1558番30鶴巻温泉(800)33.70.0%-6.4%
公)秦野市桜町1丁目1470番19秦野(850)350.0%
公)秦野市今泉字峯ノ台944番11秦野(1400)29.70.0%-6.3%
公)秦野市室町1075番27秦野(1100)33.30.0%-3.8%
公)秦野市西大竹字宮ノ前6番1外秦野(1200)38.30.0%-3.3%
公)秦野市弥生町449番9渋沢(1100)26.7-0.2%-5.6%
公)秦野市富士見町1358番17秦野(1600)32.3-0.3%-5.0%
公)秦野市堀西字船道72番2渋沢(700)29.4-0.4%-4.9%
公)秦野市鈴張町684番11秦野(2200)29.2-0.4%-7.1%
公)秦野市南矢名1丁目2317番3東海大学前(100)70.3-0.5%-5.3%
公)秦野市尾尻931番7外秦野(0)65-0.5%-2.5%
公)秦野市曽屋字六間810番35秦野(2200)28.2-0.6%-4.0%
公)秦野市曽屋字下加茂3511番1秦野(2000)32.8-0.6%-4.5%
公)秦野市鶴巻南3丁目604番31鶴巻温泉(1200)28.5-0.7%-7.1%
公)秦野市沼代新町523番1外渋沢(1100)27.2-0.7%-9.4%
公)秦野市蓑毛字餅畑765番3外秦野(6200)0.4-0.7%-4.3%
公)秦野市南矢名5丁目2066番9東海大学前(850)30.6-0.8%-7.2%
公)秦野市菩提字北石原428番3外渋沢(3700)13-0.8%-7.7%
公)秦野市新町573番24秦野(2500)28.3-0.8%-6.8%
公)秦野市曽屋字祇園下3278番3秦野(1200)28.3-0.8%-6.3%
公)秦野市菖蒲字中開戸1138番14外渋沢(2300)19.4-0.8%-8.3%
公)秦野市柳町1丁目120番11渋沢(400)35.3-0.9%-7.8%
公)秦野市尾尻字八幡山450番74秦野(1200)28.2-0.9%-10.2%
公)秦野市千村2丁目7番17外渋沢(1000)24.1-0.9%-9.8%
公)秦野市羽根字葛和渕32番14秦野(3700)20.5-1.0%-16.1%
公)秦野市平沢字同明1112番4秦野(1400)27.1-1.0%-8.3%
公)秦野市下落合9番20秦野(1600)30.3-1.0%-10.1%
公)秦野市名古木字中瀬原388番11秦野(2300)22.9-1.1%-9.9%
公)秦野市北矢名字北太夫窪197番4外東海大学前(700)30-1.2%-7.1%
公)秦野市戸川字ソン佛松747番3渋沢(2400)21.5-1.2%-10.2%
公)秦野市渋沢2丁目609番128渋沢(1100)25.3-1.3%-13.9%
公)秦野市平沢字下開戸1734番6秦野(2000)22.4-1.3%-11.3%
公)秦野市本町1丁目2607番39秦野(450)49.5-1.3%-8.5%
公)秦野市南矢名字宮田1857番30東海大学前(1600)22.9-1.4%-14.7%
公)秦野市南矢名字宿379番14東海大学前(1700)27.2-1.4%-10.5%
公)秦野市三屋字出口43番19渋沢(2400)23.7-1.5%-10.0%
公)秦野市西大竹字下田243番7秦野(1500)23.5-1.5%-13.2%
公)秦野市下大槻字峯ノ上68番5東海大学前(2400)22.9-1.6%-12.0%
公)秦野市名古木字若宮154番3秦野(2700)19.4-1.8%-13.8%
公)秦野市東田原字くずは台200番312秦野(2800)21.4-2.1%-13.8%
基)秦野市堀山下字荒井ヶ谷戸320番2外渋沢(950)19.13.4%10.5%
基)秦野市鶴巻北3丁目1959番10鶴巻温泉(470)34.30.0%-2.8%
基)秦野市今泉字諏訪下478番7秦野(800)37.30.0%-4.2%
基)秦野市清水町941番36秦野(1200)35.60.0%-3.6%
基)秦野市元町2929番69秦野(900)35.30.0%
基)秦野市水神町1630番4秦野(1100)340.0%-3.7%
基)秦野市曽屋2丁目1965番20秦野(1200)340.0%-2.8%
基)秦野市千村字下モ田869番1渋沢(1700)7.9-0.4%-4.4%
基)秦野市曽屋字淨屋683番9外秦野(2300)25.8-0.5%-8.0%
基)秦野市上大槻字中里650番4秦野(2300)11.1-0.6%-6.4%
基)秦野市寺山字外清水490番1内秦野(3500)9.7-0.7%-6.4%
基)秦野市鶴巻南5丁目592番6鶴巻温泉(570)31.4-0.8%-4.0%
基)秦野市沼代新町523番1外渋沢(1100)27.3-1.0%-7.7%
基)秦野市柳町2丁目14番15渋沢(550)31.8-1.0%-6.3%
基)秦野市曽屋字上加茂3603番18秦野(1800)25-1.0%-8.9%
基)秦野市南矢名5丁目2066番9東海大学前(850)30.6-1.2%-5.3%
基)秦野市渋沢字下開戸1109番7外渋沢(1100)21.8-1.2%-11.1%
基)秦野市本町1丁目2607番39秦野(450)49.8-1.3%-6.8%
基)秦野市本町2丁目2672番30秦野(200)63.7-1.5%-10.2%
基)秦野市柳町1丁目114番6渋沢(150)41.3-1.6%-6.7%
基)秦野市西田原字仲原166番3秦野(2900)20.1-1.6%-12.5%
基)秦野市鶴巻北2丁目1176番1鶴巻温泉(0)59.4-1.6%-5.3%
基)秦野市北矢名字おおね台666番143東海大学前(1300)21.5-2.4%-14.8%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、秦野市の土地価格の動き

秦野市の土地価格は、この1年間で、住宅地で-0.8%、商業地で-0.6%と、下落が続いていました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-8.7%。商業地で-5.5%でした。

 

秦野市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+10%以上)>ピンク色(+5〜9.9%)>オレンジ色(0〜 +4.9%)>緑色(-0.1〜 -4.9%)>青色(-5〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

  • 小幅な下落エリア:秦野駅の周辺
  • 下落が大きいエリア:駅から離れたエリア

という傾向が見られました。

 

なぜ、秦野駅の周辺だけが、あまり下がっていないのか?

理由は大きく3つあります。

 

①都心部の不動産価格が上がりすぎたため、移住者が増えている

秦野駅周辺の下落率が小さいのは、移住者が増えているためです。

 

秦野市の転入超過数(区外から引っ越して来た人 ー 出て行った人)を見てみると、50代以上だけでなく、0〜14歳も増えていました。

 

秦野市の年代別の転入超過数

(参考:神奈川県 住民基本台帳)

 

つまり、子育て世帯が、秦野市に引っ越して来ているのです。

都心部の不動産価格の上昇や、リモートワーク(在宅勤務)の普及によって、毎日通勤する必要がなくなった人が、増えているのでしょう。

 

都心や横浜方面が勤務先の方が多いため、駅周辺ほど、人気が高くなり、土地価格が下がりにくくなっているわけです。

 

②秦野市では、空き家が増加中

移住者が増えているのであれば、もう少し不動産価格が上がっても良さそうなものですが、秦野市では、空き家が増えています。

2018年時点で、約1万戸もあるのです。

 

秦野市の空き家率

(参考:国土交通省 住宅・土地統計調査)

 

空き家が増えているということは、住宅の売りものが増えているということですから、なかなか買い手がつかないエリアでは、土地価格が下がりやすくなってしまいます。

 

③農地の宅地化が進んでいる

また、秦野市では、農地の宅地がされていることも、下落しやすい理由となっています。

秦野市では、市街地の中にも多くの農地が点在しており、その農地が次々と宅地化されているため、中古住宅や古くからある住宅地の買い手がつきにくくなっているのです。

 

(薄緑・水色のエリア)市内に多くの農地が点在している

秦野市の農地分布

(参考:秦野市 立地適正化計画 *PDFファイル)

 

ちょっと分かりにくいかもしれませんが、うっすらと緑または青色がかったエリアが田んぼや畑です。市街地のあらゆるエリアに点在していることが分かりますね。

これらの農地が、次々と宅地になっているため、古くからある住宅地の需要が下がり、土地価格の下落に歯止めがかからないわけです。

 

3、これからどうなるのか?

秦野市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)これから秦野市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した秦野市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1.5万人減少するそうです。

 

秦野市はこれから10年で約1.5万人減少

秦野市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約8,000人減る見通しです。

 

秦野市の30〜40代人口は、これから10年で約8,000人減る

秦野市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、買い手となる世代が、これから10年で2割以上も減るのです。そのため、特に駅から離れた郊外では、買い手がつきにくくなるでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、秦野市の土地価格は、

  • 都心の不動産価格が上昇していることから、移住者が増えている
  • しかし、市内に点在している農地が次から次へと宅地化されているため、古くからある住宅地の価値が落ち、土地価格の下落が続いている
  • 今後は、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく

と言えるでしょう。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今がチャンス

秦野市の土地価格は、人口流入が続いており、秦野駅周辺では、今のところ、住宅の需要があります。

 

ですが、今後さらに高齢化が進んでいけば、人口減少から空き家も増えますし、農地の宅地化も進みます。

そのため、特に駅から離れたエリアでは、買い手がさらにつきにくくなるでしょう。

 

こんなに違うの?公示地価と実勢価格

この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。

 

例えば、「渋沢(しぶさわ)」という地区があります。

渋沢駅の南側に広がる住宅地です。

 

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:26万円/坪
  • 実際の取引価格:2.3〜31万円/坪

なんと、公示地価の約0.1〜1.2倍で取引されていました。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【秦野市渋沢の公示地価】

秦野市の公示地価

  • 渋沢駅から1,100mの距離、徒歩約14分(1分=80m)
  • 79,700円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 26万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【秦野市渋沢の土地取引(令和元年〜2年)】

秦野市の土地取引

  • 渋沢駅から徒歩10〜16分のエリアで、2.3〜31万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

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それぞれ、「すまいバリュー(運営元 三井不動産リアルティ株式会社)」「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

 

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