この記事では秦野市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、秦野市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 秦野市堀山下字東中道１１９番９外 | 渋沢（1800） | 19.6 | 5.1% | 13.5% |
| 秦野市曽屋字配畑５６８番１ | 秦野（2900） | 18.6 | 4.2% | 11.9% |
| 秦野市曽屋字曽屋原９３番２外 | 渋沢（2200） | 21.3 | 3.0% | 9.7% |
| 秦野市鶴巻南２－１３－１０ | 鶴巻温泉（800） | 34.3 | 2.0% | -2.8% |
| 秦野市清水町２－２７－８ | 秦野（1200） | 36.3 | 1.9% | -0.9% |
| 秦野市鶴巻南３－２３－２ | 鶴巻温泉（1200） | 29 | 1.6% | -3.4% |
| 秦野市南矢名５－４－６ | 東海大学前（850） | 31 | 1.3% | -4.1% |
| 秦野市北矢名字北太夫窪１９７番４外 | 東海大学前（700） | 30.4 | 1.1% | -4.2% |
| 秦野市桜町１－２－１３ | 秦野（850） | 35.3 | 0.9% | -1.8% |
| 秦野市西大竹字宮ノ前６番１外 | 秦野（1200） | 38.6 | 0.9% | -1.7% |
| 秦野市南が丘５丁目３番２６ | 秦野（2700） | 30.8 | 0.6% | -1.1% |
| 秦野市弥生町６－３９ | 渋沢（1100） | 26.9 | 0.6% | -3.0% |
| 秦野市南矢名字宿３７９番１４ | 東海大学前（1700） | 27.3 | 0.6% | -8.0% |
| 秦野市今泉字峯ノ台９４４番１１ | 秦野（1400） | 29.9 | 0.6% | -3.7% |
| 秦野市堀西字船道７２番２ | 渋沢（700） | 29.5 | 0.3% | -2.7% |
| 秦野市沼代新町７－２２ | 渋沢（1100） | 27.2 | 0.2% | -6.8% |
| 秦野市鈴張町６－２１ | 秦野（2200） | 29.3 | 0.2% | -4.9% |
| 秦野市尾尻９３１番７外 | 秦野（0） | 65 | 0.0% | -2.0% |
| 秦野市室町８－３４－４３ | 秦野（1100） | 33.3 | 0.0% | -2.9% |
| 秦野市曽屋字六間８１０番３５ | 秦野（2200） | 28.2 | 0.0% | -3.1% |
| 秦野市富士見町２－４９ | 秦野（1600） | 32.3 | 0.0% | -3.2% |
| 秦野市南矢名１－１４－１０ | 東海大学前（100） | 70.3 | 0.0% | -3.2% |
| 秦野市曽屋字下加茂３５１１番１ | 秦野（2000） | 32.8 | 0.0% | -3.6% |
| 秦野市蓑毛字餅畑７６５番３外 | 秦野（6200） | 0.4 | 0.0% | -3.6% |
| 秦野市新町１０－２６ | 秦野（2500） | 28.3 | 0.0% | -5.1% |
| 秦野市柳町１－１０－２２ | 渋沢（400） | 35.3 | 0.0% | -6.1% |
| 秦野市本町１－４－１０ | 秦野（450） | 49.5 | 0.0% | -6.3% |
| 秦野市平沢字同明１１１２番４ | 秦野（1400） | 27.1 | 0.0% | -6.8% |
| 秦野市千村２－５－１５ | 渋沢（1000） | 24.1 | 0.0% | -7.1% |
| 秦野市戸川字ソン佛松７４７番３ | 渋沢（2400） | 21.5 | 0.0% | -7.8% |
| 秦野市尾尻字八幡山４５０番７４ | 秦野（1200） | 28.2 | 0.0% | -8.4% |
| 秦野市下大槻字峯ノ上６８番５ | 東海大学前（2400） | 22.9 | 0.0% | -9.4% |
| 秦野市渋沢２－３２－２２ | 渋沢（1100） | 25.3 | 0.0% | -10.3% |
| 秦野市西大竹字下田２４３番７ | 秦野（1500） | 23.5 | 0.0% | -10.3% |
| 秦野市南矢名字宮田１８５７番３０ | 東海大学前（1600） | 22.9 | 0.0% | -10.9% |
| 秦野市三屋字出口４３番１９ | 渋沢（2400） | 23.6 | -0.1% | -8.2% |
| 秦野市菖蒲字中開戸１１３８番１４外 | 渋沢（2300） | 19.3 | -0.2% | -6.7% |
| 秦野市下落合９番２０ | 秦野（1600） | 30.2 | -0.2% | -8.5% |
| 秦野市曽屋字祇園下３２７８番３ | 秦野（1200） | 28.2 | -0.2% | -5.0% |
| 秦野市菩提字北石原４２８番３外 | 渋沢（3700） | 13 | -0.3% | -6.0% |
| 秦野市羽根字葛和渕３２番１４ | 秦野（3700） | 20.5 | -0.3% | -12.1% |
| 秦野市平沢字下開戸１７３４番６ | 秦野（2000） | 22.3 | -0.4% | -9.1% |
| 秦野市名古木字若宮１５４番３ | 秦野（2700） | 19.3 | -0.5% | -11.1% |
| 秦野市名古木字中瀬原３８８番１１ | 秦野（2300） | 22.7 | -0.6% | -7.9% |
| 秦野市東田原字くずは台２００番３１２ | 秦野（2800） | 21.2 | -0.8% | -11.3% |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 秦野市堀山下字荒井ヶ谷戸３２０番２外 | 渋沢(950) | 21.5 | 7.8% | 20.8% |
| 秦野市南矢名５－４－６ | 東海大学前(850) | 31.4 | 2.2% | -1.9% |
| 秦野市鶴巻南５－５－５ | 鶴巻温泉(570) | 32.1 | 2.1% | -0.6% |
| 秦野市鶴巻北３－２－２３ | 鶴巻温泉(470) | 35.3 | 1.9% | 0.9% |
| 秦野市清水町２－２７－８ | 秦野(1200) | 36.6 | 1.8% | 0.9% |
| 秦野市鶴巻北２－２－１ | 鶴巻温泉(0) | 60.1 | 1.1% | -3.2% |
| 秦野市水神町２－１２ | 秦野(1100) | 34.3 | 1.0% | -1.9% |
| 秦野市曽屋２－４－３ | 秦野(1200) | 34.7 | 1.0% | -0.9% |
| 秦野市元町４－１０ | 秦野(900) | 35.6 | 0.9% | -1.8% |
| 秦野市今泉字諏訪下４７８番７ | 秦野(800) | 37.6 | 0.9% | -1.7% |
| 秦野市柳町２－８－５ | 渋沢(550) | 31.9 | 0.3% | -3.2% |
| 秦野市沼代新町７－２２ | 渋沢(1100) | 27.3 | 0.2% | -5.1% |
| 秦野市千村字下モ田８６９番１ | 渋沢(1700) | 7.9 | 0.0% | -3.6% |
| 秦野市渋沢字下山１６９７番３ | 渋沢(2400) | 399.3 | 0.0% | -4.0% |
| 秦野市上大槻字中里６５０番４ | 秦野(2300) | 11.0 | 0.0% | -4.6% |
| 秦野市寺山字外清水４９０番１内 | 秦野(3500) | 9.6 | 0.0% | -4.6% |
| 秦野市柳町１－４－７ | 渋沢(150) | 40.9 | 0.0% | -5.3% |
| 秦野市曽屋字淨屋６８３番９外 | 秦野(2300) | 25.7 | 0.0% | -5.5% |
| 秦野市本町１－４－１０ | 秦野(450) | 49.5 | 0.0% | -5.7% |
| 秦野市曽屋字上加茂３６０３番１８ | 秦野(1800) | 24.8 | 0.0% | -6.6% |
| 秦野市渋沢字下開戸１１０９番７外 | 渋沢(1100) | 21.7 | 0.0% | -7.8% |
| 秦野市本町２－１－３２ | 秦野(200) | 63.4 | 0.0% | -8.6% |
| 秦野市北矢名字おおね台６６６番１４３ | 東海大学前(1300) | 21.2 | 0.0% | -11.7% |
| 秦野市西田原字仲原１６６番３ | 秦野(2900) | 19.9 | -0.3% | -10.0% |
２、秦野市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「秦野市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
秦野市の土地価格は、この１年間で、住宅地で-0.8％、商業地で-0.6％と、下落が続いていました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-8.7％。商業地で-5.5％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
- 小幅な下落エリア：秦野駅の周辺
- 下落が大きいエリア：駅から離れたエリア
という傾向が見られました。
なぜ、秦野駅の周辺だけが、あまり下がっていないのか？
理由は大きく３つあります。
①都心部の不動産価格が上がりすぎたため、移住者が増えている
秦野駅周辺の下落率が小さいのは、移住者が増えているためです。
秦野市の転入超過数（区外から引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、2021年ごろから、子育て世帯や50代以上の増加が目立つようになってきました。
都心部の不動産価格の上昇や、リモートワーク（在宅勤務）の普及によって、毎日通勤する必要がなくなった人が、増えているのでしょう。
都心や横浜方面が勤務先の方が多いため、駅周辺ほど、人気が高くなり、土地価格が下がりにくくなっているわけです。
②農地の宅地化が進んでいる
移住者が増えているのであれば、土地価格も上がっても良さそうなものですが、ほぼ全域で下落が続いている理由は、農地の宅地化が止まらないためです。
秦野市の農地は、この１０年間で１割以上も減っています。その面積は、約140ヘクタールもあり、これは30坪の戸建てにすると、1.4万戸分にもなります。
また、秦野市では、農地が市街地の至る所にも点在しています。
そのため、駅周辺のような農地がないエリアを除いて、新興住宅地ができると、周辺の古い住宅地の人気が下がり、土地価格が下がりやすくなるのです。
（薄緑・水色のエリア）市内に多くの農地が点在している
ちょっと分かりにくいかもしれませんが、うっすらと緑または青色がかったエリアが田んぼや畑です。市街地のあらゆるエリアに点在していることが分かりますね。
これらの農地が、次々と宅地になっているため、古くからある住宅地の需要が下がり、土地価格の下落に歯止めがかからないわけです。
３、これからどうなるのか？
秦野市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）これから秦野市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した秦野市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1.5万人減少するそうです。
秦野市はこれから10年で約1.5万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約8,000人減る見通しです。
秦野市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約8,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手となる世代が、これから１０年で２割以上も減るのです。そのため、特に駅から離れた郊外では、買い手がつきにくくなるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、秦野市の土地価格は、
- 都心の不動産価格が上昇していることから、移住者が増えている
- しかし、市内に点在している農地が次から次へと宅地化されているため、古くからある住宅地の価値が落ち、土地価格の下落が続いている
- 今後は、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく
と言えるでしょう。
買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に
秦野市の土地価格は、農地の宅地化によって、下がりやすくなっているため、今がチャンスと言えます。
ただし、今後は金利・建築費の上昇が予想されるため、限度額ギリギリで、しかも変動金利で住宅ローンを組むのはリスクが高いです。
物件選びや資金計画は、慎重にすべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今が、高く売れる最後のチャンス
秦野市の不動産価格は、これまで下落傾向にありましたが、それでも、これまでの低金利は、土地価格にとって追い風でした。
しかし、今後、変動金利の引き上げが行われれば、さらに買い手の環境が厳しくなるため、土地価格の下落は加速するかもしれません。
そのため、売却を検討している人は、変動金利が上がる前に、検討をした方がいいでしょう。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？
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