小田原市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

小田原市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

小田原市 神奈川県

この記事では小田原市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、小田原市の公示地価、基準地価の一覧

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
小田原市成田字宗沢946番外鴨宮(3600)214.3%11.6%
小田原市栄町2-1-29小田原(150)247.84.0%7.3%
小田原市栄町1-13-18小田原(540)74.63.7%5.6%
小田原市飯泉字下河原1007番5外鴨宮(1300)22.53.0%4.9%
小田原市扇町4-4-10小田原(2100)20.82.9%6.8%
小田原市栄町2-12-4小田原(450)76.62.7%-0.4%
小田原市栄町2-15-22小田原(550)55.42.4%1.2%
小田原市城山1-27-7小田原(550)60.12.2%2.8%
小田原市城山3-5-21小田原(550)62.72.2%3.3%
小田原市久野字川端189番3足柄(550)42.91.6%0.0%
小田原市扇町1-33-26小田原(1200)43.61.5%1.5%
小田原市南町2-4-28小田原(1800)44.61.5%0.0%
小田原市城山1-14-1小田原(150)68.61.5%2.5%
小田原市南町1-9-26小田原(1400)46.21.4%-3.4%
小田原市南鴨宮2-31-7鴨宮(500)49.81.3%-3.8%
小田原市中里字反町287番3鴨宮(1400)52.51.3%0.0%
小田原市鴨宮字前耕地262番3外鴨宮(550)60.41.1%-1.1%
小田原市酒匂5-11-23鴨宮(1700)33.31.0%-3.8%
小田原市国府津字三ツ寄2774番4国府津(1700)33.71.0%-1.9%
小田原市国府津字下辻川1820番36国府津(1200)33.71.0%-1.9%
小田原市小八幡3-6-48国府津(1400)34.31.0%-3.7%
小田原市蓮正寺字杉田23番8螢田(850)36.60.9%-1.8%
小田原市扇町5-14-12-231五百羅漢(420)36.60.9%-1.8%
小田原市栢山字土手庭2857番7外栢山(450)370.9%-3.4%
小田原市久野字兎河原850番9足柄(1500)370.9%-3.4%
小田原市蓮正寺字鶴野470番197螢田(500)37.30.9%-1.7%
小田原市成田字八反田475番7蛍田(1800)39.30.8%-1.7%
小田原市鴨宮字稲荷森850番4鴨宮(800)39.60.8%-1.6%
小田原市浜町4-1-10小田原(1100)42.60.8%-4.4%
小田原市南鴨宮3-44-38鴨宮(130)58.40.6%-1.7%
小田原市新屋字川久保16番6外富水(750)31.20.3%-5.0%
小田原市矢作字福寿147番24鴨宮(1300)32.20.3%-5.2%
小田原市飯田岡字下河原367番15飯田岡(800)31.80.2%-4.6%
小田原市成田字土井ノ下52番9鴨宮(2200)32.10.0%-2.6%
小田原市栢山字大丸2685番5栢山(70)45.50.0%-2.8%
小田原市成田字中ノ町706番9鴨宮(3000)330.0%-4.8%
小田原市久野字家路戸石4408番小田原(4700)0.40.0%-4.9%
小田原市東町1-4-16小田原(1600)34.30.0%-5.5%
小田原市曽我原字神戸560番8下曽我(50)33.30.0%-5.6%
小田原市飯泉字丹花前585番26鴨宮(1700)27.80.0%-5.7%
小田原市穴部字仲ノ町153番5穴部(260)28.40.0%-6.3%
小田原市東町1-30-25小田原(1600)37.60.0%-6.6%
小田原市北ノ窪字立畑298番8相模沼田(300)27.20.0%-7.9%
小田原市酒匂4-11-13鴨宮(1900)28.70.0%-9.2%
小田原市早川3丁目18番16箱根板橋(680)26.90.0%-10.5%
小田原市板橋字堂屋敷730番13箱根板橋(500)48.20.0%
小田原市前川字町屋窪687番16国府津(2200)25.4-0.3%
小田原市千代字東町267番4下曽我(600)24.2-0.3%-8.3%
小田原市田島字尾崎740番2外下曽我(2200)11.8-0.3%-10.3%
小田原市久野字南舟原二3303番ロ外足柄(4300)10.4-0.3%-12.5%
小田原市国府津5-11-15国府津(1200)28.2-0.3%-11.3%
小田原市永塚字長森233番6外下曽我(900)23.5-0.4%-6.4%
小田原市小船字永福88番22外国府津(4000)17.4-0.6%-13.6%
小田原市風祭字中瀬235番風祭(110)22.7-0.6%-14.6%
小田原市根府川字平戸519番6外根府川(300)11.1-0.6%-6.9%
小田原市栄町2-8-24小田原(400)161.7

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
小田原市栄町1-6-27小田原( 200)131.73.1%6.1%
小田原市高田字柳町328番1外鴨宮( 2200)21.72.7%10.1%
小田原市荻窪字飛海道537番10小田原( 1100)42.21.6%-2.3%
小田原市久野字川端189番3足柄( 550)42.61.6%-0.8%
小田原市久野字北窪下880番4足柄( 1000)35.30.9%-2.7%
小田原市栄町2-12-4小田原( 450)75.20.9%-2.6%
小田原市中里字桜屋110番8鴨宮( 1100)38.90.9%-4.1%
小田原市中町1-8-2小田原( 830)47.20.7%-1.4%
小田原市鴨宮字前耕地262番3外鴨宮( 550)60.10.6%-1.6%
小田原市堀之内字薊田17番5外富水( 350)370.0%-3.4%
小田原市西酒匂3-7-24鴨宮( 520)48.80.0%-3.9%
小田原市本町2-10-24小田原( 900)51.80.0%-4.3%
小田原市曽比字桑木畑2456番2栢山( 800)340.0%-4.6%
小田原市南鴨宮3-28-8鴨宮( 650)47.20.0%-4.7%
小田原市栢山字中新田2401番16栢山( 600)36.60.0%-5.9%
小田原市酒匂5-5-28鴨宮( 1900)36.30.0%-6.0%
小田原市小八幡3-6-48国府津( 1400)340.0%-6.4%
小田原市東町4-3-26小田原( 2200)29.40.0%-9.6%
小田原市板橋字入谷津5番10箱根板橋( 1000)31.8-0.4%
小田原市曽比字上屋敷2808番栢山( 1200)15-0.4%-12.5%
小田原市鴨宮字下耕地25番6鴨宮( 80)61.7-0.5%-5.1%
小田原市小竹字西下川原351番1二宮( 4300)10.3-0.6%-11.1%
小田原市西大友字栄460番1外下曽我( 1800)13.4-0.7%-9.0%
小田原市国府津3-7-12国府津( 170)42.2-0.8%-3.8%
小田原市板橋字中瀬180番7箱根板橋( 150)41.9-0.8%-5.9%
小田原市小竹字神福586番14二宮( 3500)19.5-0.8%-16.9%

 

2、小田原市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「小田原市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

小田原市の土地価格は、この1年間で、住宅地で-0.5%、商業地で+0.1%と、特に住宅地では下落が続いていました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-7.2%。商業地で-2.6%でした。

 

小田原市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+10%以上)>ピンク色(+5〜9.9%)>オレンジ色(0〜 +4.9%)>緑色(-0.1〜 -4.9%)>青色(-5〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

  • 上昇エリア:小田原駅などの駅周辺で上昇
  • 下落エリア:駅から離れたエリア

という傾向が見られました。

 

なぜ、中心部だけ上昇しているのか?

理由は大きく3つあります。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。

 

住宅ローンの金利推移

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに7割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

変動金利の利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(ふらっと35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるか?

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

特に、マンション価格の上昇が続いているのは、富裕層や高所得層だけでなく、共働き世帯による購入もした支えしているのでしょう。

 

②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった

2つ目が、建築費の上昇です。

新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が2〜3割も上がっているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。

神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。

 

神奈川県の中古マンションと中古戸建ての価格

(参考:東日本不動産流通機構)

 

仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円(+20%)になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。

周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。

 

その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。

 

③小田原市では、世帯数が増加している

建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、

小田原市では、この5年間で人口は約5,000人の減少をしているものの、世帯数は約4,000世帯も増えているのです。

 

小田原市の人口推移

(参考:神奈川県 住民基本台帳)

 

特に、世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。

 

では、どんな人が増えているのか?

小田原市の転入超過数(区外から引っ越して来た人 ー 出て行った人)を見てみると、若い世代は減少しているものの、2020年ごろから、子育て世帯やシニア世代は増加していました。

 

小田原市の年代別の転入超過数

(参考:神奈川県 住民基本台帳)

 

都心部や横浜の不動産価格が上昇しすぎたことと、リモートワークの普及によって、小田原市へ移住する世帯が増えているようです。

ただし、市外からの移住者は、横浜や都心方面が職場の人が多いため、通勤しやすい小田原駅周辺に人気が集中しやすくなります。

そのため、郊外では買い手がつきにくい状況は変わっておらず、下落が進む地域も結構あるわけですね。

 

というわけで、小田原市の不動産価格は、

  1. 建築費が上がって、新築・中古価格が上がった
  2. そのため、金利の低い変動金利を選んで買う人が増えた
  3. さらに、市外からの人口流入が増えており、特に通勤しやすい駅近エリアに人気が集中している
  4. 一方で、買い手がつきにくい郊外では、空き家が増えて、土地価格の下落が始まっている

という、二極化が始まっていると言えます。

 

3、これからどうなるのか?

小田原市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)これから小田原市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した小田原市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1.7万人減少するそうです。

 

小田原市はこれから10年で約1.7万人減少

小田原市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約6,000人減る見通しです。

 

小田原市の30〜40代人口は、これから10年で約6,000人減る

小田原市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、駅から離れた郊外では、買い手がつきにくくなるでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、小田原市の土地価格は、

  • 物価上昇で、取引の多い小田原駅の周辺では、土地価格が上昇しているが、駅から離れた郊外では、買い手がつかないため、下落が止まらない
  • 今後は、金利や建築費の上昇によって、購入費用が上がるため、値上げについていけない人が増えそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

小田原市の土地価格は、移住者が増えているため、住宅の需要も増え続けるものの、金利と建築費の上昇が進むため、購入コストは上がっていきます。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今が、高く売れる最後のチャンス

小田原市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、移住者の増加を追い風に、駅周辺を中心に上昇を続けてきました。

ですが、変動金利の利用率が8割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

 

そのため、低金利の今が、高く売れる最後のチャンスかもしれません。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ(だって税法上の耐用年数が22年だから)」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

  1. ホームインスペクション(住宅の状態を診断すること)をするかどうかを選べること
  2. そして、行った場合には必ず説明をすること

の2点が義務付けられました。

 

ホームインスペクション

(参考:国土交通省 建物状況調査をしませんか?)

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか?

 

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