小田原市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

この記事では小田原市の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

 

 

１、小田原市の公示地価、基準地価の一覧

（１）公示地価（2024.1.1現在）

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
小田原市成田字宗沢９４６番外	鴨宮（3600）	21	4.3%	11.6%
小田原市栄町２－１－２９	小田原（150）	247.8	4.0%	7.3%
小田原市栄町１－１３－１８	小田原（540）	74.6	3.7%	5.6%
小田原市飯泉字下河原１００７番５外	鴨宮（1300）	22.5	3.0%	4.9%
小田原市扇町４－４－１０	小田原（2100）	20.8	2.9%	6.8%
小田原市栄町２－１２－４	小田原（450）	76.6	2.7%	-0.4%
小田原市栄町２－１５－２２	小田原（550）	55.4	2.4%	1.2%
小田原市城山１－２７－７	小田原（550）	60.1	2.2%	2.8%
小田原市城山３－５－２１	小田原（550）	62.7	2.2%	3.3%
小田原市久野字川端１８９番３	足柄（550）	42.9	1.6%	0.0%
小田原市扇町１－３３－２６	小田原（1200）	43.6	1.5%	1.5%
小田原市南町２－４－２８	小田原（1800）	44.6	1.5%	0.0%
小田原市城山１－１４－１	小田原（150）	68.6	1.5%	2.5%
小田原市南町１－９－２６	小田原（1400）	46.2	1.4%	-3.4%
小田原市南鴨宮２－３１－７	鴨宮（500）	49.8	1.3%	-3.8%
小田原市中里字反町２８７番３	鴨宮（1400）	52.5	1.3%	0.0%
小田原市鴨宮字前耕地２６２番３外	鴨宮（550）	60.4	1.1%	-1.1%
小田原市酒匂５－１１－２３	鴨宮（1700）	33.3	1.0%	-3.8%
小田原市国府津字三ツ寄２７７４番４	国府津（1700）	33.7	1.0%	-1.9%
小田原市国府津字下辻川１８２０番３６	国府津（1200）	33.7	1.0%	-1.9%
小田原市小八幡３－６－４８	国府津（1400）	34.3	1.0%	-3.7%
小田原市蓮正寺字杉田２３番８	螢田（850）	36.6	0.9%	-1.8%
小田原市扇町５－１４－１２－２３１	五百羅漢（420）	36.6	0.9%	-1.8%
小田原市栢山字土手庭２８５７番７外	栢山（450）	37	0.9%	-3.4%
小田原市久野字兎河原８５０番９	足柄（1500）	37	0.9%	-3.4%
小田原市蓮正寺字鶴野４７０番１９７	螢田（500）	37.3	0.9%	-1.7%
小田原市成田字八反田４７５番７	蛍田（1800）	39.3	0.8%	-1.7%
小田原市鴨宮字稲荷森８５０番４	鴨宮（800）	39.6	0.8%	-1.6%
小田原市浜町４－１－１０	小田原（1100）	42.6	0.8%	-4.4%
小田原市南鴨宮３－４４－３８	鴨宮（130）	58.4	0.6%	-1.7%
小田原市新屋字川久保１６番６外	富水（750）	31.2	0.3%	-5.0%
小田原市矢作字福寿１４７番２４	鴨宮（1300）	32.2	0.3%	-5.2%
小田原市飯田岡字下河原３６７番１５	飯田岡（800）	31.8	0.2%	-4.6%
小田原市成田字土井ノ下５２番９	鴨宮（2200）	32.1	0.0%	-2.6%
小田原市栢山字大丸２６８５番５	栢山（70）	45.5	0.0%	-2.8%
小田原市成田字中ノ町７０６番９	鴨宮（3000）	33	0.0%	-4.8%
小田原市久野字家路戸石４４０８番	小田原（4700）	0.4	0.0%	-4.9%
小田原市東町１－４－１６	小田原（1600）	34.3	0.0%	-5.5%
小田原市曽我原字神戸５６０番８	下曽我（50）	33.3	0.0%	-5.6%
小田原市飯泉字丹花前５８５番２６	鴨宮（1700）	27.8	0.0%	-5.7%
小田原市穴部字仲ノ町１５３番５	穴部（260）	28.4	0.0%	-6.3%
小田原市東町１－３０－２５	小田原（1600）	37.6	0.0%	-6.6%
小田原市北ノ窪字立畑２９８番８	相模沼田（300）	27.2	0.0%	-7.9%
小田原市酒匂４－１１－１３	鴨宮（1900）	28.7	0.0%	-9.2%
小田原市早川３丁目１８番１６	箱根板橋（680）	26.9	0.0%	-10.5%
小田原市板橋字堂屋敷７３０番１３	箱根板橋（500）	48.2	0.0%
小田原市前川字町屋窪６８７番１６	国府津（2200）	25.4	-0.3%
小田原市千代字東町２６７番４	下曽我（600）	24.2	-0.3%	-8.3%
小田原市田島字尾崎７４０番２外	下曽我（2200）	11.8	-0.3%	-10.3%
小田原市久野字南舟原二３３０３番ロ外	足柄（4300）	10.4	-0.3%	-12.5%
小田原市国府津５－１１－１５	国府津（1200）	28.2	-0.3%	-11.3%
小田原市永塚字長森２３３番６外	下曽我（900）	23.5	-0.4%	-6.4%
小田原市小船字永福８８番２２外	国府津（4000）	17.4	-0.6%	-13.6%
小田原市風祭字中瀬２３５番	風祭（110）	22.7	-0.6%	-14.6%
小田原市根府川字平戸５１９番６外	根府川（300）	11.1	-0.6%	-6.9%
小田原市栄町２－８－２４	小田原（400）	161.7

 

（２）基準地価（2024.7.1現在）更新

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	2019年比
小田原市栄町１－６－２７	小田原(200)	138.6	5.3%	9.1%
小田原市本町２－１０－２４	小田原(900)	54.1	4.5%	0.6%
小田原市栄町２－１２－４	小田原(450)	78.5	4.4%	2.6%
小田原市高田字柳町３２８番１外	鴨宮(2200)	22.5	3.8%	11.8%
小田原市中町１－８－２	小田原(830)	48.2	2.1%	0.7%
小田原市中里字桜屋１１０番８	鴨宮(1100)	39.6	1.7%	-0.8%
小田原市鴨宮字前耕地２６２番３外	鴨宮(550)	61.1	1.6%	0.0%
小田原市荻窪字飛海道５３７番１０	小田原(1100)	42.9	1.6%	0.0%
小田原市久野字川端１８９番３	足柄(550)	43.2	1.6%	0.8%
小田原市南鴨宮３－２８－８	鴨宮(650)	47.9	1.4%	-1.4%
小田原市曽比字桑木畑２４５６番２	栢山(800)	34.3	1.0%	-2.8%
小田原市小八幡３－６－４８	国府津(1400)	34.3	1.0%	-2.8%
小田原市酒匂５－５－２８	鴨宮(1900)	36.6	0.9%	-3.5%
小田原市栢山字中新田２４０１番１６	栢山(600)	37.0	0.9%	-3.4%
小田原市堀之内字薊田１７番５外	富水(350)	37.3	0.9%	-1.7%
小田原市西酒匂３－７－２４	鴨宮(520)	49.2	0.7%	-2.6%
小田原市東町４－３－２６	小田原(2200)	29.5	0.4%	-6.1%
小田原市早川字六郎石１４１６番８	根府川(5500)	231.0	0.0%	-2.1%
小田原市国府津３－７－１２	国府津(170)	42.2	0.0%	-3.0%
小田原市鴨宮字下耕地２５番６	鴨宮(80)	61.7	0.0%	-4.6%
小田原市板橋字中瀬１８０番７	箱根板橋(150)	41.9	0.0%	-5.2%
小田原市西大友字栄４６０番１外	下曽我(1800)	13.4	0.0%	-7.1%
小田原市小竹字西下川原３５１番１	二宮(4300)	10.3	0.0%	-7.9%
小田原市曽比字上屋敷２８０８番	栢山(1200)	15.0	0.0%	-9.0%
小田原市小竹字神福５８６番１４	二宮(3500)	19.5	0.0%	-12.6%
小田原市板橋字入谷津５番１０	箱根板橋(1000)	31.8	0.0%
小田原市久野字北側下８８１番７	足柄(950)	37.0
小田原市城山１－２７－７	小田原(550)	61.1

 

２、小田原市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「小田原市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

小田原市の土地価格は、この１年間で、住宅地で-0.5％、商業地で+0.1％と、特に住宅地では下落が続いていました。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-7.2％。商業地で-2.6％でした。

 

（参考：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

 

という傾向が見られました。

 

なぜ、中心部だけ上昇しているのか？

理由は大きく３つあります。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。

 

（参考：財務省、ARUHI、SBI新生銀行）

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

特に、マンション価格の上昇が続いているのは、富裕層や高所得層だけでなく、共働き世帯による購入もした支えしているのでしょう。

 

②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった

２つ目が、建築費の上昇です。

新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。

 

マンションの建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

木造戸建ての建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。

神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。

 

（参考：東日本不動産流通機構）

 

仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。

周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。

 

その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。

 

③小田原市では、世帯数が増加している

建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、

小田原市では、この５年間で人口は約5,000人の減少をしているものの、世帯数は約4,000世帯も増えているのです。

 

（参考：神奈川県　住民基本台帳）

 

特に、世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。

 

では、どんな人が増えているのか？

小田原市の転入超過数（区外から引っ越して来た人　ー　出て行った人）を見てみると、若い世代は減少しているものの、2020年ごろから、子育て世帯やシニア世代は増加していました。

 

（参考：神奈川県　住民基本台帳）

 

都心部や横浜の不動産価格が上昇しすぎたことと、リモートワークの普及によって、小田原市へ移住する世帯が増えているようです。

ただし、市外からの移住者は、横浜や都心方面が職場の人が多いため、通勤しやすい小田原駅周辺に人気が集中しやすくなります。

そのため、郊外では買い手がつきにくい状況は変わっておらず、下落が進む地域も結構あるわけですね。

 

というわけで、小田原市の不動産価格は、

という、二極化が始まっていると言えます。

 

３、これからどうなるのか？

小田原市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

（２）これから小田原市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した小田原市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1.7万人減少するそうです。

 

小田原市はこれから10年で約1.7万人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約6,000人減る見通しです。

 

小田原市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約6,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

そのため、駅から離れた郊外では、買い手がつきにくくなるでしょう。

 

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、小田原市の土地価格は、

と言えるでしょう。

 

買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

小田原市の土地価格は、移住者が増えているため、住宅の需要も増え続けるものの、金利と建築費の上昇が進むため、購入コストは上がっていきます。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら：低金利の今が、高く売れる最後のチャンス

小田原市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、移住者の増加を追い風に、駅周辺を中心に上昇を続けてきました。

ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

 

そのため、低金利の今が、高く売れる最後のチャンスかもしれません。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

の２点が義務付けられました。

 

（参考：国土交通省　建物状況調査をしませんか？）

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？

 

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