（画像出典：ウィキペディア そらみみ, 宮島口駅前の国道2号）
この記事では廿日市市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、廿日市市の公示地価、基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）廿日市市宮島口１丁目２６０９番９ | 宮島口（100） | 52.8 | 4.6% | 11.1% |
| 公）廿日市市串戸１丁目４９３１番１外 | 宮内串戸（700） | 28.1 | 3.5% | 14.7% |
| 公）廿日市市大野原２丁目５９２０番１ | 大野浦（650） | 20.1 | 3.4% | 11.3% |
| 公）廿日市市串戸４丁目２５４番１０ | 宮内串戸（200） | 51.5 | 3.3% | 22.8% |
| 公）廿日市市宮島町字中之町５２０番１ | 宮島桟橋（500） | 63 | 3.2% | 10.4% |
| 公）廿日市市佐方３丁目４３０番１ | 廿日市（1300） | 24.8 | 3.2% | 15.9% |
| 公）廿日市市新宮２丁目２６７番８ | 廿日市（1300） | 36.6 | 2.8% | 19.2% |
| 公）廿日市市宮内字的場２０８２番２ | 宮内串戸（2000） | 25.9 | 2.7% | 14.1% |
| 公）廿日市市住吉２丁目７７８番３ | 廿日市（1100） | 38 | 2.7% | 24.2% |
| 公）廿日市市大野字水口８０９番５ | 前空（1600） | 15.4 | 2.4% | 5.9% |
| 公）廿日市市地御前３丁目７９２番１６ | 宮内串戸（1200） | 31.1 | 2.3% | 16.0% |
| 公）廿日市市桜尾本町１８５番１３ | 廿日市（800） | 47.9 | 2.1% | 19.8% |
| 公）廿日市市阿品３丁目２７２１番 | 阿品（600） | 31 | 2.1% | 16.2% |
| 公）廿日市市上平良字郡塚１３３５番２外 | 廿日市（1900） | 23.2 | 2.0% | 19.2% |
| 公）廿日市市深江１丁目３１０３番１８ | 宮島口（1200） | 20.7 | 2.0% | 4.2% |
| 公）廿日市市阿品台２丁目３０４２番４ | 阿品（1200） | 26.2 | 1.9% | 9.1% |
| 公）廿日市市地御前１丁目１１００番２１ | 宮内串戸（1000） | 45.9 | 1.5% | 17.8% |
| 公）廿日市市新宮１丁目１３１６番１９８外 | 宮内串戸（800） | 73.3 | 1.4% | 15.0% |
| 公）廿日市市宮内１丁目８４５番１外 | 宮内串戸（850） | 64.4 | 1.0% | 5.4% |
| 公）廿日市市大野字早時３２８９番７ | 前空（500） | 17.3 | 1.0% | 3.6% |
| 公）廿日市市四季が丘５丁目９番１０ | 宮内串戸（4400） | 20.2 | 0.5% | 13.5% |
| 公）廿日市市沖塩屋１丁目７３１７番２ | 大野浦（450） | 19 | 0.2% | 0.0% |
| 公）廿日市市原字矢之崎７８１番２ | 廿日市（4000） | 8.7 | 0.0% | -3.3% |
| 公）廿日市市宮島町字北之町５５３番２３ | 宮島桟橋（350） | 29.9 | 0.0% | 0.3% |
| 公）廿日市市宮島町字杉ノ浦１００８番２外 | 宮島桟橋（1600） | 10.2 | -0.6% | -6.7% |
| 公）廿日市市宮内字東谷１０５７２番３ | 宮内串戸（6500） | 5.2 | -2.5% | -16.4% |
| 公）廿日市市津田字東河本３７４５番３外 | 宮内串戸（17000） | 2.7 | -2.9% | -16.5% |
| 公）廿日市市津田字東横矢１９８３番３ | 宮内串戸（16000） | 7.8 | -3.7% | -17.4% |
| 公）廿日市市友田字里地１００２４番９０ | 宮内串戸（12000） | 4.3 | -3.7% | -19.9% |
| 基）廿日市市木材港北１０６９番１４ | 廿日市（1500） | 27.1 | 4.7% | 14.2% |
| 基）廿日市市串戸２丁目１６５番２ | 宮内串戸（500） | 42.2 | 3.2% | 16.4% |
| 基）廿日市市阿品２丁目２１３６番７ | 阿品（370） | 27.5 | 2.2% | 8.9% |
| 基）廿日市市桜尾本町１８５番１３ | 廿日市（800） | 47.2 | 2.1% | 15.3% |
| 基）廿日市市地御前１丁目１０８１番６５ | 宮内串戸（750） | 53.5 | 1.9% | 9.5% |
| 基）廿日市市前空４丁目９０８番２８４ | 前空（550） | 19.3 | 1.7% | 6.4% |
| 基）廿日市市宮島町字大町４０５番 | 宮島桟橋（750） | 40.6 | 1.7% | |
| 基）廿日市市本町５１５番２ | 廿日市（800） | 47.2 | 1.4% | 13.5% |
| 基）廿日市市宮内字北山１０７０番１ | 宮内串戸（1400） | 50.5 | 1.3% | 4.8% |
| 基）廿日市市六本松２丁目８８４番２３３ | 宮内串戸（2300） | 14.5 | 1.1% | 3.8% |
| 基）廿日市市宮園５丁目５番６ | 宮内串戸（2800） | 23.3 | 0.4% | 9.3% |
| 基）廿日市市宮島町字大西町２９番 | 宮島桟橋（1200） | 23.1 | 0.0% | -0.6% |
| 基）廿日市市宮島町字西連町７０９番 | 宮島桟橋（300） | 25.9 | 0.0% | -0.6% |
| 基）廿日市市林が原２丁目７５５７番１ | 大野浦（750） | 16.3 | -0.4% | -0.4% |
| 基）廿日市市吉和字花原道山１５５２番１ | 花原バス停（1） | 2 | -0.5% | -3.0% |
| 基）廿日市市吉和字大向細里１０２７番１ | 中津谷バス停（250） | 1.1 | -0.6% | |
| 基）廿日市市宮内字東畑口２２８１番 | 宮内串戸（3300） | 10.5 | -0.9% | -3.9% |
| 基）廿日市市友田字橋桁４２９番２外 | 友和公民館前バス停（100） | 8.9 | -2.9% | -12.0% |
| 基）廿日市市友田字乙丸１５５２番外 | 玖波分れバス停（1500） | 2.7 | -3.0% | -14.7% |
| 基）廿日市市玖島字楢原４３８０番４ | 玖島バス停（150） | 2.7 | -3.3% | -16.7% |
| 基）廿日市市城内２丁目２０５１番 | 廿日市（400） | 54.1 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、廿日市市の土地価格の動き
廿日市市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+1.2％、商業地で+1.3％と、上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+7.1％、商業地で+4.6％と、こちらも順調に上昇を続けていますね。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
- 上昇エリア：廿日市駅などの中心市街地、宮島港など
- 下落エリア：山間部（廿日市ー佐伯線方面）
という傾向が見られました。
なぜ、これほど上昇しているのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。
広島県の中古マンションでは約14%、中古戸建てでも約8.1%上昇しているのです。
そのため、特にマンションが立っているようなエリアでは、土地価格の上昇が目立つようになっているのです。
③廿日市市では、人口・世帯数ともに増加
このように、不動産価格が上がりやすい環境にあったわけですが、買い手がつかなければ、価格も上がりません。
しかし、この５年間で廿日市市の世帯数の変化を見てみると、山間地では減少しているものの、市街地ではかなり広範囲で、世帯数の増加が見られました。
増減数：濃い赤色（+100世帯以上）＞オレンジ色（+50〜99世帯）＞緑色（+10〜 49世帯）＞青色の↙️（-10〜 -49世帯）＞紫色の↙️（-50世帯以下）
市街地で世帯数が増えている理由は、お隣の広島市の土地価格が上がりすぎていることもあるでしょう。
実際、転入超過数（引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、0〜14才の人口流入（ピンク色の線）が増えていました。つまり、子育て世帯が、廿日市市に引っ越して来ているわけです。
そのため、住宅の需要が増えて、土地価格も上がっていると考えられます。
３、これからどうなるのか？
廿日市市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから廿日市市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した廿日市市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約3,300人減少するそうです。
廿日市市では、これから10年で約3,300人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかし、ここ数年は、子育て世帯が引っ越して来ています。
広島市の不動産価格が今後も高いままであれば、まだまだ住宅の需要は増え続けそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、廿日市市の土地価格は、
- 廿日市市では、子育て世帯が引っ越して来ているため、住宅需要が増えており、低金利や中古住宅の価格上昇も追い風となって、かなり広範囲で土地価格の上昇が見られる
- 広島市の不動産価格が高いため、子育て世帯が引っ越してくる流れは、当分の間続きそうなので、広島方面への通勤に便利な駅近エリアでは、土地価格は安定しそう
- 一方で、山間地では買い手がつきにくく、下落が進みそう
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
廿日市市の土地価格は、低金利や建築費の上昇などによる、土地価格への追い風もありますし、子育て世帯の増加もあって、住宅需要はさらに増え続けそうです。
ただし、今後も物価上昇が続くのであれば、金利の引き上げが予想されますので、そうなると、現在の水準で購入したいという人も減っていきます。
特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「串戸（くしど）」という、宮内串戸駅の周辺に位置する住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：40万円／坪
- 実際の取引価格：18〜63万円／坪
と、公示地価の約0.4〜1.6倍で取引されていました。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや５〜１０階建ぐらいのマンションが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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