この記事では東久留米市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、東久留米市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 東久留米市本町３－８－１１ | 東久留米（450） | 120.1 | 3.1% | 4.3% |
| 東久留米市八幡町１－３－２２ | 清瀬（2100） | 67 | 3.0% | 4.1% |
| 東久留米市東本町５－１ | 東久留米（160） | 128 | 2.9% | 3.2% |
| 東久留米市本町１－１３－１６ | 東久留米（300） | 99 | 2.7% | 7.9% |
| 東久留米市中央町１－１２－７ | 東久留米（1000） | 77.9 | 2.6% | 6.3% |
| 東久留米市学園町２－１５－１９ | ひばりヶ丘（800） | 117.8 | 2.6% | 5.9% |
| 東久留米市滝山７－１６－５ | 花小金井（3100） | 65.7 | 2.6% | 3.1% |
| 東久留米市前沢５－２９－２１ | 花小金井（2000） | 66 | 2.6% | 3.6% |
| 東久留米市浅間町３－２６－１１ | ひばりヶ丘（450） | 107.9 | 2.5% | 6.5% |
| 東久留米市中央町５－１３－２８ | 東久留米（2200） | 68.3 | 2.5% | 3.5% |
| 東久留米市南沢５－１３－２ | ひばりヶ丘（1900） | 70 | 2.4% | 4.4% |
| 東久留米市小山５－１－３７ | 清瀬（1300） | 72.9 | 2.3% | 4.2% |
| 東久留米市南沢２－７－４ | ひばりヶ丘（1300） | 72.9 | 2.3% | 3.8% |
| 東久留米市下里３－７－１８ | 小平（2200） | 58.4 | 2.3% | 4.1% |
| 東久留米市南沢５－３－９ | ひばりヶ丘（1800） | 73.3 | 2.3% | |
| 東久留米市南町４－６－３ | 東久留米（2400） | 59.1 | 2.3% | 4.1% |
| 東久留米市前沢３－１－１７ | 花小金井（2400） | 59.1 | 2.3% | 4.1% |
| 東久留米市柳窪２－１１－２３ | 小平（1500） | 59.4 | 2.3% | 4.7% |
| 東久留米市小山３－１０－２４ | 清瀬（800） | 75.6 | 2.2% | 4.6% |
| 東久留米市幸町１－５－１５ | 東久留米（950） | 75.9 | 2.2% | 5.0% |
| 東久留米市新川町１－１２－３ | 東久留米（400） | 93.1 | 2.2% | 6.8% |
| 東久留米市氷川台２－２４－１１ | 東久留米（1000） | 77.6 | 2.2% | 3.5% |
| 東久留米市八幡町２－１１－５９ | 東久留米（2200） | 64 | 2.1% | 2.6% |
| 東久留米市中央町４－５－６ | ひばりヶ丘（2300） | 65 | 2.1% | 3.7% |
| 東久留米市神宝町１－１１－２１ | 東久留米（1200） | 67.7 | 2.0% | 5.1% |
| 東久留米市滝山５－１５－５ | 小平（1900） | 68 | 2.0% | 3.0% |
| 東久留米市下里６－５－３２ | 清瀬（2800） | 51.8 | 1.9% | 1.9% |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 東久留米市中央町２－１１－２２ | 東久留米(1500) | 70.0 | 2.9% | 5.5% |
| 東久留米市中央町３－２３－１６ | 東久留米(2100) | 60.1 | 2.8% | 4.6% |
| 東久留米市前沢１－４－４２ | 花小金井(2700) | 62.4 | 2.7% | 5.6% |
| 東久留米市本町１－４－１ | 東久留米(0) | 176.9 | 2.7% | 4.9% |
| 東久留米市小山１－７－８ | 東久留米(730) | 75.9 | 2.7% | 4.5% |
| 東久留米市金山町２－１８－７ | 東久留米(1500) | 63.4 | 2.7% | 5.5% |
| 東久留米市前沢５－２９－２１ | 花小金井(2000) | 67.0 | 2.5% | 4.6% |
| 東久留米市新川町１－１２－３ | 東久留米(400) | 94.4 | 2.5% | 7.5% |
| 東久留米市幸町３－４－４ | 東久留米(1200) | 82.2 | 2.5% | |
| 東久留米市下里２－１１－３ | 清瀬(2400) | 56.8 | 2.4% | 4.2% |
| 東久留米市柳窪２－１５－２３ | 小平(1600) | 60.1 | 2.2% | 4.0% |
| 東久留米市野火止３－２０－１４ | 清瀬(1800) | 61.7 | 2.2% | 4.5% |
| 東久留米市南沢３－１３－１０ | 東久留米(1400) | 65.3 | 2.1% | 4.2% |
２、東久留米市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「東久留米市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
東久留米市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋1.6％、商業地で＋1.2％と、大きく上昇しました。
また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの１０年間で見ると、住宅地で＋8.8％、商業地で＋6.7％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
10年間の変化率（2013→2023年）
変化率：赤紫（+100%以上）＞ピンク色（+50〜99.9%）＞オレンジ色（+10〜49.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
ひばりヶ丘駅や東久留米駅の周辺、市役所通りなどで、大きく上昇していました（オレンジ色のマーク）。
なぜ、広範囲で上昇しているのか？
最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。
具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット３５は、約3,478万円借りることができました。
2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。
月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
*変動金利①：住信SBIネット新生銀行、変動金利②：SBI新生銀行
ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。
反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。
フラット３５と比べると、その差は約1,000万円にもなります。
このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは４割前後だったのが、現在は７割以上に増加しているのです。
共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買える状況なのです。
このように、低い金利を利用することで、家を買うためにお金を出せる人が増えているため、広範囲で不動産価格が上昇しているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、東久留米市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）2022年問題は、その後どうなったのか？
「2022年問題」という言葉をご存知でしょうか？
「生産緑地」と呼ばれる、「農業を続けさえすれば、固定資産税や相続税が安くなる」という農地の優遇制度のことです。
これが2022年に期限が来たことで、「生産緑地が宅地に変わることで、不動産価格が下がるのではないか？」と心配されていたのです。
実際には、この制度は、その後の法改正によって、最長で３０年の延長が可能になり、９割近くの農家が、延長を申し出ています。
東久留米市の場合は、65haの生産緑地のうち、60haが延長を申請しました。
また、そもそも優遇税制を利用していない農地もあります。これらをまとめた結果が、このようになります。
東久留米市の農地の内訳
| 農地の面積（ヘクタール） | |
| 農地面積（合計） | 148 |
| うち特定生産緑地（優遇税制あり） | 65 |
| うち普通の農地（優遇税制なし） | 83 |
（参考：農林水産省 作物統計調査、特定生産緑地の指定状況）
約83ヘクタールの農地（１ヘクタール＝約3,000坪ですので、約8,300戸分の農地）が、いつでも宅地化される状況にあります。
東久留米駅から少し離れると、多くの農地が残っています。この辺りの土地価格があまり上がっていないのは、農地の宅地化の影響が大きいと考えられます。
また、東京都内の農家の平均年齢は、約65歳と高齢化が進んでおり、相続を機に、特定生産緑地を解除することもできます。
そのため、今後も農地の宅地化が進む可能性は高く、それに見合う人口増加がなければ、買い手がつきにくくなる地区が増えてくるかもしれません。
（３）これから東久留米市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した東久留米市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約4,000人減るそうです。
東久留米市はこれから10年で約4,000人減少
ただし、足元の転入超過数（引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、若い世代（15〜29歳）を除いて、増加しています。
特に、2018年以降は、0〜14歳の子供の移住者が増えており、子育て世帯の移住が増えていることがわかります。
そのため、住宅に対する需要が減ることはないでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、東久留米市の土地価格は、
- 【東久留米駅、ひばりヶ丘駅周辺のマンションエリア】株高で都心のマンション価格が高騰しており、多摩地区のマンションにも影響が広がっている。そのため、株式市場の動きに注意が必要
- 【戸建てエリア】建築費の上昇に加えて、変動金利の上昇によって、住宅の取得コストはさらに上がる。そのため、今が１番の高値のエリアは多いだろう
- 【農地の多いエリア】今後は農地の宅地化がさらに進むため、古い住宅地の人気は下がりそう
と言えるでしょう。
買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に
東久留米市の不動産購入で注意すべき点は、金利と建築費の上昇が始まるため、購入コストはさらに上がっていく点です。
そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
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当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今が、高く売れるチャンス
東久留米市の不動産価格は、変動金利の利用者増加によって、価格が上がりやすい環境にはありました。
ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。
また、農地の宅地化も進みますので、今が１番高い時期のエリアは多いでしょう。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？
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