この記事では東久留米市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、東久留米市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）東久留米市本町１丁目６０５番７ | 東久留米（300） | 96.4 | 2.5% | 7.0% |
| 公）東久留米市新川町１丁目９４番１９ | 東久留米（400） | 91.1 | 2.2% | 6.6% |
| 公）東久留米市神宝町１丁目８４番１ | 東久留米（1200） | 66.3 | 2.0% | |
| 公）東久留米市幸町１丁目７９７番１３外 | 東久留米（950） | 74.3 | 1.8% | 3.7% |
| 公）東久留米市中央町１丁目１１１９番６６外 | 東久留米（1000） | 75.9 | 1.8% | 4.5% |
| 公）東久留米市下里３丁目８０８番２５ | 小平（2200） | 57.1 | 1.8% | 2.4% |
| 公）東久留米市南町４丁目１８２８番１５ | 東久留米（2400） | 57.8 | 1.7% | 2.9% |
| 公）東久留米市前沢３丁目１０７６番５ | 花小金井（2400） | 57.8 | 1.7% | 2.9% |
| 公）東久留米市柳窪２丁目２４５番４ | 小平（1500） | 58.1 | 1.7% | 2.9% |
| 公）東久留米市浅間町３丁目３番１１ | ひばりヶ丘（450） | 105.3 | 1.6% | 5.3% |
| 公）東久留米市中央町４丁目１６５８番６ | ひばりヶ丘（2300） | 63.7 | 1.6% | 2.7% |
| 公）東久留米市滝山７丁目１６番２４ | 花小金井（3100） | 64 | 1.6% | 1.6% |
| 公）東久留米市前沢５丁目２９番２ | 花小金井（2000） | 64.4 | 1.6% | 2.1% |
| 公）東久留米市八幡町１丁目１２６５番１２外 | 清瀬（2100） | 65 | 1.5% | 1.5% |
| 公）東久留米市滝山５丁目１５番６ | 小平（1900） | 66.7 | 1.5% | 2.0% |
| 公）東久留米市中央町５丁目４５８番９ | 東久留米（2200） | 66.7 | 1.5% | 2.0% |
| 公）東久留米市南沢５丁目１７８９番８ | ひばりヶ丘（1900） | 68.3 | 1.5% | 3.0% |
| 公）東久留米市学園町２丁目２６番９外 | ひばりヶ丘（800） | 114.8 | 1.5% | 4.2% |
| 公）東久留米市本町３丁目８番１外 | 東久留米（450） | 116.5 | 1.4% | 2.3% |
| 公）東久留米市南沢２丁目２９７番１９ | ひばりヶ丘（1300） | 71.3 | 1.4% | 2.4% |
| 公）東久留米市小山５丁目１００３番８ | 清瀬（1300） | 71.3 | 1.4% | 2.9% |
| 公）東久留米市小山３丁目５５４番１１ | 清瀬（800） | 73.9 | 1.4% | 3.2% |
| 公）東久留米市氷川台２丁目３８２番２７ | 東久留米（1000） | 75.9 | 1.3% | 2.2% |
| 公）東久留米市下里６丁目１５１２番９０ | 清瀬（2800） | 50.8 | 1.3% | 0.0% |
| 公）東久留米市東本町６５５番１６ | 東久留米（160） | 124.4 | 1.1% | 1.3% |
| 公）東久留米市八幡町２丁目１６３番１７ | 東久留米（2200） | 62.7 | 1.1% | 1.6% |
| 公）東久留米市南沢５丁目１７５５番５３ | ひばりヶ丘（1800） | 71.6 | 0.9% | |
| 基）東久留米市新川町一丁目９４番１９ | 東久留米（400） | 89.8 | 1.9% | 4.6% |
| 基）東久留米市下里二丁目１０１３番１９ | 清瀬（2400） | 54.5 | 1.2% | 0.6% |
| 基）東久留米市中央町三丁目１５３９番２１ | 東久留米（2100） | 57.4 | 1.2% | 1.2% |
| 基）東久留米市柳窪二丁目１２５番８ | 小平（1600） | 57.8 | 1.2% | 0.6% |
| 基）東久留米市野火止三丁目１４７７番９５ | 清瀬（1800） | 59.1 | 1.1% | 0.6% |
| 基）東久留米市前沢一丁目９４０番１５ | 花小金井（2700） | 59.4 | 1.1% | 1.7% |
| 基）東久留米市金山町二丁目５７６番２０ | 東久留米（1500） | 60.4 | 1.1% | 1.7% |
| 基）東久留米市南沢三丁目１９０番７外 | 東久留米（1400） | 62.7 | 1.1% | 1.1% |
| 基）東久留米市前沢五丁目２９番２ | 花小金井（2000） | 64 | 1.0% | 1.0% |
| 基）東久留米市中央町二丁目１３３０番２３ | 東久留米（1500） | 66.7 | 1.0% | 1.5% |
| 基）東久留米市小山一丁目１０８番３外 | 東久留米（730） | 72.6 | 0.9% | 0.9% |
| 基）東久留米市本町一丁目４番６ | 東久留米（0） | 168 | 0.4% | 0.6% |
| 基）東久留米市幸町三丁目１１６４番１１ | 東久留米（1200） | 78.2 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、東久留米市の土地価格の動き
東久留米市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋1.6％、商業地で＋1.2％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋3.1％。商業地で＋1.8％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
緑色のマークばかりなので分かりにくいと思いますが、ひばりヶ丘駅や久留米駅などの駅周辺ほど高い傾向にありました。
なぜ2022年は上昇したのか？
2020年3月に新型コロナの感染拡大が起こり、この年は下落しましたが、翌年21年から回復し始め、昨年22年は大きく上昇しています。
最も大きな理由は、子育て世代の人口増加です。
都心の不動産価格が上昇しすぎたこと、リモートワークが広がって来たことから、都心から東久留米市に引っ越す人が増えたのです。
新型コロナ以降、外国人投資家によるマンション投資が増加しました。
特に昨年は、ドル円相場が115→150円にまで円安になったことで、海外投資家にとって割安になったため、投資がさらに増加、不動産価格の高騰が進みました。
その結果、多摩地区（東京の市部）のマンション価格も大きく上昇しました。
都心部にマンションを買えない人が引っ越して来て、玉突き現象的に、マンション価格が上昇しているのでしょう。
（参考：東日本不動産流通機構、yahoo finance）
東久留米市では、駅周辺にマンションが集中していますから、マンション価格の上昇とともに、不動産価格が上がりやすくなっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、東久留米市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
東京の生産緑地の分布図：東久留米市は146ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。
練馬区、西東京市、小平市など、東久留米市の周辺でも100ha単位の生産緑地が、至るところで宅地化されていくのです。
これまでも東久留米市では、農地の宅地化が進んできましたが、2022年以降はこの動きがさらに加速すると考えられます。
（３）これから東久留米市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した東久留米市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約4,500人減少するそうです。
東久留米市はこれから10年で約4,500人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口も、2025→35年の10年間で約2,700人も減る見通しです。
東久留米市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約2,300人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手となる年代がこの１０年で１割ほど減るのです。
今のところは、都心部から引っ越してくる人が増えていますが、通勤がしやすい駅周辺に人気が集中するため、駅から離れたエリアでは、買い手がつきにくくなるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、東久留米市の土地価格は、
- 新型コロナ以降、他市からの人口流入が増えていることもあって、特に駅周辺の住宅地では上昇している
- 長期的には、若い世代の人口減少や、2022年問題の影響も出てくるため、通勤目的で買われる駅近エリアは土地価格が安定するものの、特に農地が残っている市の西側のエリアでは、土地価格が下がりそう
と言えるでしょう。
売るなら：円安、株高、低金利のうちに準備を
新型コロナ以降、株高や円安など、景気に関係ない部分で不動産価格の上昇が続いており、東久留米市に引っ越す人が増え、土地価格の上昇につながっています。
逆を言えば、これらの条件が反転してくると、人口の流入も止まる可能性があります。
そのため、現在の低金利、株高、不動産高のうちに売却の準備を進めた方がいいでしょう。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「金山町（かなやまちょう）」という地区があります。
東久留米駅より北側、黒目川より北側に広がる住宅地です。
この地区の公示地価と取引を調べたところ、
- 公示地価：60万円／坪
- 実際の取引価格：45〜90万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.5倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の２.０倍です。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てを中心とした街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【東久留米市金山町の土地取引（令和２年）】
- 東久留米駅から徒歩１６〜１８分のエリアで、45〜90万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
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当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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