（画像出典：ウィキペディア Shiro-wanko, 国道407号東松山バイパス）
この記事では東松山市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、東松山市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 東松山市大字新郷４９３番１外 | 東松山ＩＣ（2700） | 16.4 | 2.9% | 13.4% |
| 東松山市箭弓町１－１９－５ | 東松山（350） | 38 | 1.8% | 7.5% |
| 東松山市あずま町１丁目１１番１３ | 高坂（1100） | 27.6 | 1.7% | 5.2% |
| 東松山市元宿２丁目２９番４ | 高坂（410） | 26.6 | 1.0% | 2.0% |
| 東松山市加美町６－１５ | 東松山（1600） | 18.7 | 0.5% | 1.4% |
| 東松山市六軒町１５番９ | 東松山（1500） | 18.4 | 0.4% | 1.8% |
| 東松山市松山町１－３－２２ | 東松山（1400） | 20.9 | 0.3% | 1.0% |
| 東松山市松葉町４－７－１０ | 東松山（1800） | 19.9 | 0.0% | 0.0% |
| 東松山市沢口町１２番１９ | 東松山（3200） | 15.5 | 0.0% | 0.0% |
| 東松山市新宿町１３番９ | 東松山（2300） | 14.9 | 0.0% | 0.0% |
| 東松山市箭弓町１－４－１５ | 東松山（250） | 54.1 | 0.0% | 0.0% |
| 東松山市箭弓町２－３－２ | 東松山（70） | 38.9 | 0.0% | 0.0% |
| 東松山市小松原町１４番３ | 東松山（1700） | 20.4 | 0.0% | -0.2% |
| 東松山市和泉町６－３９ | 東松山（1200） | 21.5 | 0.0% | -0.3% |
| 東松山市元宿１丁目１３番７外 | 高坂（160） | 34.7 | 0.0% | -0.9% |
| 東松山市白山台５番５ | 高坂（2000） | 18.8 | 0.0% | -2.2% |
| 東松山市大字下青鳥字寺海道１９番２ | 東松山（1900） | 8.5 | -0.4% | -2.3% |
| 東松山市大字下野本字上川入７７６番３ | 東松山（2600） | 8 | -0.4% | -2.0% |
| 東松山市大字東平字末田７５７番１ | 東松山（3500） | 6.1 | -0.5% | -3.6% |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 東松山市大字新郷８８番８ | 東松山ＩＣ(2600) | 15.0 | 1.8% | 8.1% |
| 東松山市大字高坂字弐番町８５８番 | 高坂(600) | 32.2 | 1.0% | 13.4% |
| 東松山市箭弓町１－１９－５ | 東松山(350) | 38.0 | 0.9% | 6.5% |
| 東松山市幸町１２－４０ | 東松山(600) | 23.2 | 0.3% | 7.2% |
| 東松山市若松町１－９－１７ | 東松山(1000) | 22.6 | 0.0% | 3.0% |
| 東松山市松本町１－８－１７ | 東松山(950) | 21.5 | 0.0% | 0.0% |
| 東松山市松葉町２－１６－３８ | 東松山(1700) | 20.0 | 0.0% | -0.5% |
| 東松山市殿山町１９番３０ | 東松山(3500) | 15.0 | 0.0% | -4.0% |
| 東松山市箭弓町１－４－１５ | 東松山(250) | 54.1 | 0.0% | 0.0% |
| 東松山市松葉町３－７－１６ | 東松山(1000) | 22.0 | 0.0% | -0.7% |
| 東松山市大字上唐子字東原１２７７番 | つきのわ(1300) | 8.1 | -0.4% | -2.0% |
| 東松山市大字岩殿字火上場３２５番４ | 高坂(2100) | 7.5 | -0.4% | -4.2% |
２、東松山市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「東松山市の土地価格が二極化している理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
東松山市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.3％、商業地で0％と、かなり大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+0.7％。商業地で-0.3％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）
東松山駅の周辺では、上昇しているエリアが多いですね。
特に、2021年に105戸の大規模マンション「ハイムスイート東松山」ができた箭弓町一丁目では、７％以上の上昇をしていました。
また、ショッピングモール のアピタ（ピオニウォーク）の周辺でも、大きく上昇していました。
その一方で、それ以外のエリアでは下落しています。
なぜ一部のエリアだけ、上昇しているのか？
新しいマンションができた箭弓町ならば、上昇している理由も納得がいくでしょうが、アピタができたのは2010年ですから、今ごろ大きく上昇しているのを不思議に思う人もいるでしょう。
まず、そもそも東松山市の不動産価格が上昇してきた最も大きな理由は、金利の低下・変動金利の利用の増加が大きいです。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。
具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット３５は、約3,478万円借りることができました。
2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。
月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
*変動金利①：住信SBIネット新生銀行、変動金利②：SBI新生銀行
ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。
反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。
フラット３５と比べると、その差は約1,000万円にもなります。
このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは４割前後だったのが、現在は７割以上に増加しているのです。
そのため、値上げがあっても、十分に応じられる人が多く、土地価格が上がりやすくなっていたわけです。
市外からの移住が増えている
さらに、東松山市では、市外からの移住が増えています。
年代別の転入超過数（引っ越してきた人 ー 出ていった人）を見てみると、若い世代（青色の部分）は進学や就職で出ていくものの、それ以外の年代は、引っ越してくる人の方が多いのです。
特に2021年以降は、若い世代の人口流出もなくなり、外国人の移住も増加しています。
東松山市は、関越自動車道に近い立地にあることから、東松山工業団地のほか、新しい工業団地ができており、企業の工場誘致が進んでおり、雇用が増えています。
そのため、他の市町村からの移住も増え、住宅の需要が増えているのでしょう。
一方で、東松山市では、車での移動が基本なため、中心部の住宅地に住む必要がありません。そのため、アピタなどの一部のエリアを除いて、土地価格が上がりにくくなっているのでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、東松山市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）これから東松山市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した東松山市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約4,000人減少するそうです。
東松山市はこれから10年で約4,000人減少
また、少子高齢化が進んでいることもあって、現在約30%の高齢化率（65歳以上）は、これから10年で約32.5%にまで上がります。
約３人に１人が高齢者となるのです。
東松山市の高齢化率は、10年後には約32.5%にまで上がる
そして、東松山市のいわゆる「未利用」の空き家の割合は、2018年時点で約1,700戸あり、4.0%（25軒に１軒）になっています。
高齢化がさらに進むということは、空き家もさらに増えると考えられます。
家を購入する中心年代である、30〜40代はこれから10年で約3,000人減り、高齢化がさらに進むため、空き家が増えていきます。
そのため、人気のない住宅地では、買い手がつきにくいところが増えていくでしょう。
（３）立地適正化計画で、エリア外での住宅購入が難しくなる
東松山市では、2022年に立地適正化計画を発表しました。
内容をザックリいうと、
「これから人口も税収も減少し、公共施設や水道、電気などの維持が難しくなってくるので、これからはここに住んでください」
というものです。
東松山市の居住誘導区域（青の網掛けのエリア）
白い○は、バス停です。周辺には多くの住宅があるはずですが、カバーされているのは、東松山駅や高坂駅などの、ごく一部のエリアとなっています。
この範囲外に住むことで不利益が出ることは、今のところありません。
ですが、例えば、業者が３戸以上の住宅建設を区域外で行う場合には、市への届出が必要になります。
つまり、業者による建売住宅や、新興住宅地の建設のハードルが上がるのです。
そのため、範囲外のエリアでは、業者による買取は難しくなります。
結論：売るなら？買うなら？
以上のことから、東松山市の土地価格は、
- 工業団地を増やして、企業誘致が成功していることから、市外からの移住者が増えている
- ただし、土地価格の上昇は、新築マンションやショッピングモール の周辺など、一部のエリアに限定されている
- 今後は金利や建築費の上昇が予想されるため、買い手の購入ハードルは高くなる
- 一方で郊外では、立地適正化計画によって新規建設が難しいところも増えており、さらに売却が難しくなりそう
と言えるでしょう。
買うなら：建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に
東松山市の不動産価格は、金利低下と移住者の増加が追い風となったものの、上昇しているのは、一部のエリアに限られています。
また、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。
そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
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当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：一部のエリアを除いて、下落は進む
東松山市の不動産は、ここまで上昇を続けてきましたが、その背景にあったのは、変動金利の利用者の増加です。
ですが、今後は金利の上昇が予想されますので、今の水準で買える人は確実に減ります。
さらに、建築費の上昇も続くため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
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