坂戸市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

坂戸市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

坂戸市 埼玉県

(画像出典:ウィキペディア fum3670045, 聖天宮

 

この記事では坂戸市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、坂戸市の公示地価、基準地価の一覧

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
坂戸市千代田3-6-17若葉(700)43.63.1%5.6%
坂戸市南町10-12坂戸(400)44.23.1%4.7%
坂戸市三光町46番2坂戸(750)34.71.9%1.9%
坂戸市千代田2-19-14若葉(1700)351.9%1.0%
坂戸市浅羽野3丁目4番2坂戸(1600)28.11.9%0.8%
坂戸市にっさい花みず木3丁目20番5外北坂戸(2900)30.41.1%1.9%
坂戸市泉町28番7坂戸(1000)31.81.0%-0.1%
坂戸市仲町23番4坂戸(1000)341.0%0.0%
坂戸市日の出町21-4坂戸(100)71.30.9%0.5%
坂戸市大字塚越字宿西1226番4若葉(2300)7.60.0%-0.4%
坂戸市大字北浅羽字地家199番1北坂戸(3800)6.30.0%-0.5%
坂戸市芦山町18番17北坂戸(500)36.30.0%-1.8%
坂戸市末広町16番4北坂戸(800)34.30.0%-1.9%
坂戸市伊豆の山町17番36北坂戸(900)31-0.2%-2.6%
坂戸市大字片柳字馬場先1645番12北坂戸(1200)22.7-0.4%-2.1%
坂戸市末広町3番10北坂戸(170)52.1-0.6%-2.5%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
坂戸市にっさい花みず木7丁目3番2北坂戸( 3600)193.6%17.8%
坂戸市千代田5-4-34若葉( 1900)18.82.9%13.1%
坂戸市関間2-9-11坂戸( 1100)33.72.4%2.5%
坂戸市緑町4-4坂戸( 250)59.70.6%0.0%
坂戸市にっさい花みず木5丁目2番3北坂戸( 3600)23.80.0%0.0%
坂戸市大字中小坂字金山484番1鶴ケ島( 3000)8.90.0%-0.4%
坂戸市鶴舞3-13-7一本松( 950)17.90.0%-0.9%
坂戸市清水町30-15北坂戸( 1400)29.2-0.1%-1.2%
坂戸市元町71番10北坂戸( 700)32.3-0.4%-1.8%
坂戸市西坂戸2-6-10川角( 1800)10.1-1.9%-6.4%

 

2、坂戸市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「坂戸市の土地価格があまり変化していない理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

坂戸市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+0.1%、商業地で+0.1%と、ほぼ横ばいでした。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-0.3%。商業地で-0.5%でした。

 

坂戸市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤色(+10%以上)>オレンジ色(+5〜9.9%)>緑色(0〜 +4.9%)>青色(-0.1〜 -4.9%)>紺色(-5〜 -9.9%)>紫色(-10%以下)

 

坂戸駅の周辺では上昇しているものの、駅から離れたところでは下落、という二極化が進んでいました。

 

なぜ、駅周辺でだけ上昇しているのか?

その最も大きな理由は、物価の上昇(インフレ)です。

新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、20〜30%の上昇をしているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。

ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。

 

このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。

 

埼玉県の中古マンション、中古戸建ての価格

(参考:東日本不動産流通機構

 

特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。

 

また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。

「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。

 

 

一方で、駅から離れたエリアでは、農地が多く残っており、宅地化も進んでいますので、土地が余っています。しかも、買い手は減っていますので、価格が下落しやすいわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、坂戸市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)これから坂戸市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した坂戸市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約8,000人減るそうです。

 

坂戸市はこれから10年で約8,000人減少

坂戸市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約4,000人減る見通しです。

 

坂戸市の30〜40代人口は、これから10年で約4,000人減る

坂戸市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、郊外ではさらに買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、坂戸市の土地価格は、

  • 物価上昇によって、坂戸駅の周辺では横ばいなものの、農地の宅地化が進んでいるため、郊外では下落している傾向
  • 今後は、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく

と言えるでしょう。

 

買うなら:建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に

坂戸市の不動産価格は、全体的に横ばいが続いており、購入しやすい環境にあります。

 

ただし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。

そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:一部のエリアを除いて、下落は進む

坂戸市の不動産は、あまり変化しませんでしたが、それでもこれまで金利が低下してきたことは、買い手にとって追い風でした。

 

ですが、今後は金利の上昇が予想されますので、今の水準で買える人は確実に減ります。

さらに、建築費の上昇も続くため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ(だって税法上の耐用年数が22年だから)」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

  1. ホームインスペクション(住宅の状態を診断すること)をするかどうかを選べること
  2. そして、行った場合には必ず説明をすること

の2点が義務付けられました。

 

ホームインスペクション

(参考:国土交通省 建物状況調査をしませんか?)

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか?

 

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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

不動産価格の動きの理解や今後の予想は、金融マーケットの知識があると理解しやすいため、読者のお役に立てるのではないかと、サイトを運営しています。

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