この記事では東大阪市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、東大阪市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）東大阪市小阪１丁目２１７番３ | 河内小阪（270） | 107.3 | 4.8% | 15.7% |
| 公）東大阪市新庄東２６番 | 荒本（1300） | 46.9 | 4.4% | 18.3% |
| 公）東大阪市高井田中３丁目７番１４ | 高井田（500） | 62.7 | 4.4% | 29.3% |
| 公）東大阪市中石切町６丁目２９４８番１ | 新石切（1600） | 39.6 | 4.3% | 18.8% |
| 公）東大阪市楠根３丁目６４番２外 | 長田（1400） | 48.5 | 4.3% | 22.5% |
| 公）東大阪市加納４丁目１０番５ | 吉田（2000） | 41.3 | 3.3% | 21.4% |
| 公）東大阪市菱江３丁目２番２ | 荒本（800） | 52.5 | 3.2% | 16.1% |
| 公）東大阪市西石切町１丁目２７番４ | 新石切（300） | 56.1 | 3.0% | 6.3% |
| 公）東大阪市東鴻池町１丁目２６４番１外 | 住道（2000） | 38 | 2.7% | 13.9% |
| 公）東大阪市加納５丁目１２番１６ | 住道（1800） | 40.6 | 2.5% | 17.1% |
| 公）東大阪市水走１丁目３０２番３ | 吉田（1300） | 41.9 | 2.4% | 17.6% |
| 公）東大阪市長田西４丁目３６番外 | 長田（700） | 64.4 | 2.1% | 14.7% |
| 公）東大阪市柏田西３丁目１８７番３ | ＪＲ長瀬（830） | 39.3 | 1.7% | 7.2% |
| 公）東大阪市吉田本町３丁目６番１ | 吉田（60） | 80.5 | 1.7% | 7.5% |
| 公）東大阪市小阪２丁目１４５番４ | 八戸ノ里（250） | 98 | 1.4% | 14.2% |
| 公）東大阪市布市町４丁目３４９番１外 | 新石切（2200） | 28.7 | 1.2% | 6.0% |
| 公）東大阪市永和３丁目４９番７外 | 俊徳道（550） | 67.7 | 1.0% | 1.0% |
| 公）東大阪市鴻池徳庵町１２３９番５ | 徳庵（880） | 41.9 | 0.8% | |
| 公）東大阪市寿町３丁目１０番７ | ＪＲ長瀬（650） | 44.2 | 0.8% | 5.5% |
| 公）東大阪市長田中１丁目６２番 | 長田（0） | 92.7 | 0.7% | 6.0% |
| 公）東大阪市御幸町６９６番６ | 瓢箪山（900） | 53.8 | 0.6% | 1.2% |
| 公）東大阪市高井田元町２丁目１４８３番４ | 河内永和（500） | 59.4 | 0.6% | 1.1% |
| 公）東大阪市横沼町２丁目４０番２１ | 俊徳道（550） | 60.4 | 0.5% | 1.7% |
| 公）東大阪市昭和町８００番２１ | 瓢箪山（450） | 60.7 | 0.5% | 1.1% |
| 公）東大阪市御厨南３丁目５４８番４１ | 八戸ノ里（600） | 61.1 | 0.5% | 2.2% |
| 公）東大阪市森河内西１丁目４番２８ | 高井田（750） | 61.1 | 0.5% | 1.1% |
| 公）東大阪市荒川２丁目６１番４外 | 俊徳道（120） | 63 | 0.5% | 1.1% |
| 公）東大阪市中小阪５丁目３６９番４５ | 八戸ノ里（500） | 64.4 | 0.5% | 0.5% |
| 公）東大阪市上小阪１丁目３３番２外 | 長瀬（700） | 64.7 | 0.5% | 0.5% |
| 公）東大阪市若江南町２丁目４８番９ | 若江岩田（1400） | 39.3 | 0.0% | -0.8% |
| 公）東大阪市東上小阪６０５番２外 | 八戸ノ里（1500） | 50.8 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市稲田本町３丁目７８６番８ | 徳庵（600） | 52.5 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市吉田１丁目９５２番６ | 河内花園（450） | 52.5 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市松原１丁目４５８番２２ | 吉田（1000） | 44.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市森河内西１丁目１８８番２ | 放出（500） | 54.8 | 0.0% | 0.6% |
| 公）東大阪市花園東町１丁目９３１番４８ | 河内花園（750） | 54.5 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市東石切町４丁目１６４１番１３ | 石切（500） | 47.2 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市下六万寺町３丁目１１５３番２外 | 瓢箪山（1000） | 39.6 | 0.0% | -0.8% |
| 公）東大阪市新池島町２丁目１３７７番１７ | 東花園（850） | 47.2 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市衣摺５丁目１６５番１０ | 衣摺加美北（400） | 47.9 | 0.0% | 2.1% |
| 公）東大阪市宝持２丁目３００番６０ | 八戸ノ里（1200） | 59.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市中新開１丁目１４番３３ | 吉田（750） | 53.1 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市中野２丁目２１番１２２ | 荒本（850） | 50.2 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市加納８丁目４２０番１２ | 住道（1300） | 38.6 | 0.0% | -0.8% |
| 公）東大阪市吉田本町３丁目２番１３ | 吉田（500） | 47.5 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市金岡３丁目２８番３４外 | 弥刀（700） | 53.5 | 0.0% | -3.6% |
| 公）東大阪市森河内東２丁目４０番 | 高井田（650） | 51.5 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市御幸町７１５番７ | 瓢箪山（720） | 46.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市小若江１丁目８２番１０外 | 長瀬（350） | 49.5 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市吉田４丁目９０番１６ | 東花園（1000） | 51.5 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市鴻池町１丁目７６６番２５ | 鴻池新田（900） | 56.4 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市川田２丁目１５４番１ | 吉田（1600） | 41.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市太平寺１丁目６０番１０ | 俊徳道（650） | 55.1 | 0.0% | -0.6% |
| 公）東大阪市新家西町４１番８７ | 長田（620） | 48.2 | 0.0% | 0.7% |
| 公）東大阪市新庄１丁目７６０番２ | 鴻池新田（1500） | 37 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市若江北町２丁目４８番１４ | 若江岩田（900） | 46.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市菱屋東１丁目５２０番３０ | 若江岩田（500） | 47.5 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市柏田東町１０５０番４ | 長瀬（630） | 48.2 | 0.0% | -3.3% |
| 公）東大阪市南鴻池町２丁目１９８５番１５３ | 鴻池新田（1000） | 53.5 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市足代１丁目４７番５ | 布施（130） | 98.7 | 0.0% | -2.0% |
| 公）東大阪市岩田町３丁目４８２番４外 | 若江岩田（240） | 68.3 | 0.0% | 1.0% |
| 公）東大阪市下小阪１丁目６０８番１０ | 河内小阪（150） | 81.2 | 0.0% | 3.8% |
| 公）東大阪市四条町６０２番３ | 瓢箪山（250） | 66 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市吉松２丁目３２番５５外 | 長瀬（150） | 60.1 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市鴻池元町６５０番２ | 鴻池新田（300） | 72.3 | 0.0% | -0.5% |
| 公）東大阪市花園本町１丁目１０９３番３２ | 河内花園（290） | 64.7 | 0.0% | -0.5% |
| 公）東大阪市足代１丁目８４番１０外 | 布施（120） | 108.9 | 0.0% | -1.5% |
| 公）東大阪市荒川１丁目４７番７外 | 布施（750） | 59.4 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市友井３丁目４２０番５ | 弥刀（110） | 53.5 | 0.0% | -0.6% |
| 公）東大阪市中小阪１丁目３６番３ | 河内小阪（960） | 62.4 | 0.0% | |
| 公）東大阪市西石切町７丁目１９２番１４外 | 新石切（600） | 45.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）東大阪市若江東町５丁目９１４番５ | 若江岩田（1500） | 31 | 0.0% | -0.7% |
| 公）東大阪市玉串元町２丁目７１番１外 | 河内花園（1600） | 32.8 | -0.5% | -1.5% |
| 公）東大阪市池島町１丁目２０５７番１１ | 瓢箪山（1900） | 30.6 | -0.5% | -2.5% |
| 公）東大阪市箱殿町４５８番８外 | 新石切（800） | 50.5 | -0.6% | -4.4% |
| 公）東大阪市足代新町４５番３ | 布施（250） | 94.1 | -0.7% | -2.7% |
| 公）東大阪市大蓮東３丁目１７１５番８９ | 弥刀（600） | 44.2 | -0.7% | -5.0% |
| 公）東大阪市柏田本町８２９番４ | ＪＲ長瀬（400） | 38.9 | -0.8% | -13.2% |
| 公）東大阪市客坊町９８５番６ | 瓢箪山（700） | 36.6 | -0.9% | -4.3% |
| 公）東大阪市日下町３丁目１４１３番４８外 | 新石切（1500） | 35 | -0.9% | -4.5% |
| 公）東大阪市喜里川町１１１番２９ | 枚岡（350） | 35 | -0.9% | -4.5% |
| 公）東大阪市善根寺町１丁目５９２番４２ | 新石切（2500） | 29.7 | -1.1% | -5.3% |
| 公）東大阪市横小路町２丁目５１７番７外 | 瓢箪山（1900） | 29.5 | -1.2% | -6.7% |
| 公）東大阪市友井２丁目２５０番４５ | 弥刀（550） | 46.2 | -1.4% | -6.7% |
| 公）東大阪市上四条町１２９０番１４ | 瓢箪山（1200） | 30.6 | -1.8% | -7.2% |
| 公）東大阪市豊浦町６５８番４ | 枚岡（400） | 31.8 | -2.5% | -12.3% |
| 公）東大阪市五条町１４５７番４ | 枚岡（650） | 16.9 | -2.8% | -13.1% |
| 公）東大阪市六万寺町１丁目８３８番１８ | 瓢箪山（2200） | 22.5 | -3.9% | -20.5% |
| 公）東大阪市西鴻池町１丁目１０１７番７８ | 鴻池新田（450） | 54.1 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、東大阪市の土地価格の動き
東大阪市の土地価格は、この１年間で、住宅地で-0.1％、商業地で+0.2％と、特に商業地で大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-1.5％。商業地で+1.3％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
河内小阪駅や八戸ノ里駅の周辺で、特に大きく上昇（オレンジ色のマーク）していますね。全体的に、駅から近いエリアほど、じょうしょうけいこうにあります。
一方で、駅から離れたエリアや、特に市の東側で、大きく下落していました。
なぜ、中心部でしか上昇していないのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築、中古ともに、住宅価格が上昇しています。
例えば、大阪府の中古マンションでは約38%、中古戸建てでも約17%上昇しているのです。
仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。
周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。
その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。
③東大阪市では、世帯数が減っている
建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、
しかし、東大阪市では、この５年間で人口は約5,000人の減少、世帯数は約1,000世帯減っていました。
（参考：東大阪市 住民基本台帳）
世帯数が減っていると言うことは、住宅に対する需要も減っていると言うことになります。
現在は、大阪市への経済の一極集中も進んでいるため、大阪方面への通勤需要のある、駅近エリアに人気が集中しがちです。
そのため、駅から離れたエリアでは、さらに買い手が減ってしまい、土地価格の下落が進んでいるのでしょう。
３、これからどうなるのか？
東大阪市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）202２年に生産緑地が解禁
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、大阪府は２番目に多いのです。その面積は、約2,000ヘクタール、３０坪の土地で約20万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
大阪府の生産緑地の分布図：東大阪市は116ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
周辺の市でいうと、八尾市も140ha以上もありますので、影響が大きそうですね。
116haということは、30坪の戸建てに換算すると、約1.2万戸分になります。その全てが宅地になるわけではありませんが、2022年以降には、多くの農地が宅地化されていくでしょう。
特に郊外のエリアに多い傾向にあるため、郊外の戸建て・土地価格に大きな影響を与えるでしょう。
（３）これから大阪市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した東大阪市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約3.8万人減少するそうです。
東大阪市はこれから10年で約3.8万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約2.5万人減る見通しです。
東大阪市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約2.5万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
すでに世帯数が減って、住宅需要は減少傾向にありますが、これからさらに若い世代の人口減少が進むため、今以上に買い手がつきにくくなるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、東大阪市の土地価格は、
- ①金利低下、②建築費の上昇、③世帯数の増加によって、河内小阪駅などの通勤に便利な駅を中心に、土地価格が大きく上昇した
- 今後は若い世代がさらに減っていくため、駅から離れたエリアでは、買い手がつきにくくなっていく
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今がチャンス
東大阪市の土地価格は、大阪方面への通勤需要から、駅周辺を中心に上昇していますが、駅から離れた周辺部では下落、という二極化が進んでいます。
また、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、そうすると、現在の上がりすぎているマンションを購入できる世帯も減りますので、土地価格の下落にもつながります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
不動産会社選びを失敗すると、数百万円単位で損をする理由
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「南鴻池町（みなみ こうのいけちょう）」と呼ばれる、鴻池新田駅から南側、寺嶋公園の南側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：53万円／坪
- 実際の取引価格：27〜58万円／坪
と、公示地価の約0.6〜1.2倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、２.１倍の価格差があります。
どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てやマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【東大阪市南鴻池町の土地取引】
- 鴻池新田駅から徒歩10〜15分のエリアで、64〜120万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
【PR】すまいバリュー（大手に依頼したいなら）
こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。
そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
【PR】イエウール（地域密着企業に依頼したいなら）
すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。
それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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