東大阪市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

東大阪市 大阪府

この記事では東大阪市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

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1、東大阪市の土地価格

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
東大阪市小阪1-10-35河内小阪(270)107.34.8%15.7%
東大阪市新庄東5-5荒本(1300)46.94.4%18.3%
東大阪市高井田中3-12-7高井田(500)62.74.4%29.3%
東大阪市中石切町6-3-66新石切(1600)39.64.3%18.8%
東大阪市楠根3-6-3長田(1400)48.54.3%22.5%
東大阪市加納4-10-28吉田(2000)41.33.3%21.4%
東大阪市菱江3-2-30荒本(800)52.53.2%16.1%
東大阪市西石切町1-5-49新石切(300)56.13.0%6.3%
東大阪市東鴻池町1-7-65住道(2000)382.7%13.9%
東大阪市加納5-12-7住道(1800)40.62.5%17.1%
東大阪市水走1-8-13吉田(1300)41.92.4%17.6%
東大阪市長田西4-2-38長田(700)64.42.1%14.7%
東大阪市柏田西3-9-10JR長瀬(830)39.31.7%7.2%
東大阪市吉田本町3-6-10吉田(60)80.51.7%7.5%
東大阪市小阪2-11-18八戸ノ里(250)981.4%14.2%
東大阪市布市町4-2-48新石切(2200)28.71.2%6.0%
東大阪市永和3-10-16俊徳道(550)67.71.0%1.0%
東大阪市鴻池徳庵町3-56徳庵(880)41.90.8%
東大阪市寿町3-15-9JR長瀬(650)44.20.8%5.5%
東大阪市長田中1-4-35長田(0)92.70.7%6.0%
東大阪市御幸町16-15瓢箪山(900)53.80.6%1.2%
東大阪市高井田元町2-25-14河内永和(500)59.40.6%1.1%
東大阪市横沼町2-4-14俊徳道(550)60.40.5%1.7%
東大阪市昭和町12-18瓢箪山(450)60.70.5%1.1%
東大阪市御厨南3-4-9八戸ノ里(600)61.10.5%2.2%
東大阪市森河内西1丁目4番28高井田(750)61.10.5%1.1%
東大阪市荒川2-24-13俊徳道(120)630.5%1.1%
東大阪市中小阪5-8-7八戸ノ里(500)64.40.5%0.5%
東大阪市上小阪1-6-14長瀬(700)64.70.5%0.5%
東大阪市下小阪1-5-7河内小阪(150)81.20.0%3.8%
東大阪市衣摺5-14-18衣摺加美北(400)47.90.0%2.1%
東大阪市岩田町3-2-28若江岩田(240)68.30.0%1.0%
東大阪市新家西町13-7長田(620)48.20.0%0.7%
東大阪市森河内西1-30-13放出(500)54.80.0%0.6%
東大阪市東上小阪9-15八戸ノ里(1500)50.80.0%0.0%
東大阪市稲田本町3-12-12徳庵(600)52.50.0%0.0%
東大阪市吉田1-12-24河内花園(450)52.50.0%0.0%
東大阪市松原1-10-13吉田(1000)44.60.0%0.0%
東大阪市花園東町1-7-4河内花園(750)54.50.0%0.0%
東大阪市東石切町4-7-1石切(500)47.20.0%0.0%
東大阪市新池島町2-15-5東花園(850)47.20.0%0.0%
東大阪市宝持2-9-6八戸ノ里(1200)59.70.0%0.0%
東大阪市中新開1-14-4吉田(750)53.10.0%0.0%
東大阪市中野2-4-4荒本(850)50.20.0%0.0%
東大阪市吉田本町3-2-32吉田(500)47.50.0%0.0%
東大阪市森河内東2-17-7高井田(650)51.50.0%0.0%
東大阪市御幸町9-18瓢箪山(720)46.90.0%0.0%
東大阪市小若江1-12-3長瀬(350)49.50.0%0.0%
東大阪市吉田4-8-37東花園(1000)51.50.0%0.0%
東大阪市鴻池町1-22-27鴻池新田(900)56.40.0%0.0%
東大阪市川田2-16-14吉田(1600)41.60.0%0.0%
東大阪市新庄1-6-12鴻池新田(1500)370.0%0.0%
東大阪市若江北町2-2-11若江岩田(900)46.90.0%0.0%
東大阪市菱屋東1-13-8若江岩田(500)47.50.0%0.0%
東大阪市南鴻池町2-12-15鴻池新田(1000)53.50.0%0.0%
東大阪市四条町1-17瓢箪山(250)660.0%0.0%
東大阪市吉松2-1-14長瀬(150)60.10.0%0.0%
東大阪市荒川1-15-16布施(750)59.40.0%0.0%
東大阪市西石切町7-2-16新石切(600)45.90.0%0.0%
東大阪市鴻池元町10-2鴻池新田(300)72.30.0%-0.5%
東大阪市花園本町1-2-11河内花園(290)64.70.0%-0.5%
東大阪市太平寺1-4-12俊徳道(650)55.10.0%-0.6%
東大阪市友井3-7-19弥刀(110)53.50.0%-0.6%
東大阪市若江東町5-2-40若江岩田(1500)310.0%-0.7%
東大阪市下六万寺町3-3-39瓢箪山(1000)39.60.0%-0.8%
東大阪市若江南町2-10-23若江岩田(1400)39.30.0%-0.8%
東大阪市加納8-2-12住道(1300)38.60.0%-0.8%
東大阪市足代1-13-8布施(120)108.90.0%-1.5%
東大阪市足代1-11-10布施(130)98.70.0%-2.0%
東大阪市柏田東町8-2長瀬(630)48.20.0%-3.3%
東大阪市金岡3-27-7弥刀(700)53.50.0%-3.6%
東大阪市中小阪1-8-18河内小阪(960)62.40.0%
東大阪市玉串元町2-8-3河内花園(1600)32.8-0.5%-1.5%
東大阪市池島町1-5-10瓢箪山(1900)30.6-0.5%-2.5%
東大阪市箱殿町5-2新石切(800)50.5-0.6%-4.4%
東大阪市足代新町4-12布施(250)94.1-0.7%-2.7%
東大阪市大蓮東3-4-9弥刀(600)44.2-0.7%-5.0%
東大阪市柏田本町4-14JR長瀬(400)38.9-0.8%-13.2%
東大阪市客坊町5-10瓢箪山(700)36.6-0.9%-4.3%
東大阪市日下町3-3-29新石切(1500)35-0.9%-4.5%
東大阪市喜里川町15-8枚岡(350)35-0.9%-4.5%
東大阪市善根寺町1-1-49新石切(2500)29.7-1.1%-5.3%
東大阪市横小路町2-2-10瓢箪山(1900)29.5-1.2%-6.7%
東大阪市友井2-32-46弥刀(550)46.2-1.4%-6.7%
東大阪市上四条町13-7瓢箪山(1200)30.6-1.8%-7.2%
東大阪市豊浦町13-21枚岡(400)31.8-2.5%-12.3%
東大阪市五条町10-11枚岡(650)16.9-2.8%-13.1%
東大阪市六万寺町1-22-47瓢箪山(2200)22.5-3.9%-20.5%
東大阪市西鴻池町1-12-17鴻池新田(450)54.1

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
東大阪市西石切町1-5-49近鉄新石切( 300)56.43.0%6.2%
東大阪市荒本北2-1-7近鉄荒本( 1)81.22.1%8.4%
東大阪市吉田7-1-9近鉄東花園( 140)82.52.0%13.6%
東大阪市西石切町6-4-42近鉄新石切( 950)381.8%12.7%
東大阪市川俣1-16-15OsakaMetro高井田( 600)47.51.4%6.7%
東大阪市菱屋西3-5-7近鉄河内小阪( 350)84.21.2%8.5%
東大阪市永和3-10-16近鉄俊徳道( 550)681.0%1.5%
東大阪市川中6-17近鉄吉田( 750)42.90.8%11.1%
東大阪市小阪2-11-18近鉄八戸ノ里( 250)98.30.7%11.2%
東大阪市小阪1-2-22近鉄河内小阪( 140)990.7%8.7%
東大阪市源氏ケ丘3-8近鉄長瀬( 500)59.40.6%0.6%
東大阪市下小阪2-8-25近鉄八戸ノ里( 450)61.40.5%1.6%
東大阪市長栄寺16-24近鉄河内永和( 520)650.5%1.0%
東大阪市永和1-25-12近鉄俊徳道( 100)78.90.4%3.5%
東大阪市菱屋西1-19-24近鉄長瀬( 80)82.50.4%0.0%
東大阪市高井田28-11OsakaMetro高井田( 1)85.10.4%5.3%
東大阪市長田中5-4-28OsakaMetro長田( 600)60.40.0%5.2%
東大阪市金物町3-10近鉄弥刀( 1100)40.60.0%2.5%
東大阪市西石切町1-11-14近鉄新石切( 110)700.0%1.0%
東大阪市玉串町東3-5-37近鉄東花園( 1400)29.40.0%0.6%
東大阪市荒本2-7-30近鉄荒本( 550)42.20.0%0.0%
東大阪市吉田4-8-37近鉄東花園( 1000)51.50.0%0.0%
東大阪市花園西町1-20-10近鉄河内花園( 560)53.50.0%0.0%
東大阪市三島3-15-8JR鴻池新田( 700)38.90.0%0.0%
東大阪市吉田下島9-10近鉄吉田( 1000)52.50.0%0.0%
東大阪市宝持4-8-16近鉄八戸ノ里( 1100)58.70.0%0.0%
東大阪市桜町2-14近鉄瓢箪山( 900)49.50.0%0.0%
東大阪市旭町3-6近鉄瓢箪山( 400)64.70.0%0.0%
東大阪市新家3-5-24OsakaMetro長田( 1000)60.70.0%0.0%
東大阪市徳庵本町2-1JR徳庵( 1)74.60.0%0.0%
東大阪市金岡1-8-16近鉄弥刀( 300)55.10.0%-1.2%
東大阪市東山町13-29近鉄新石切( 600)38.90.0%-1.7%
東大阪市菱江5-6-7近鉄荒本( 1000)39.90.0%
東大阪市横小路町4-2-17近鉄瓢箪山( 1700)30.9-0.5%-4.6%
東大阪市中石切町4-7-5近鉄新石切( 1300)39.6-0.8%-2.4%
東大阪市柏田本町4-14JR長瀬( 400)38.9-0.8%-11.3%
東大阪市大蓮南3-6-25近鉄弥刀( 1400)36-0.9%-13.5%
東大阪市日下町5-6-16近鉄新石切( 2200)32-1.0%-4.9%
東大阪市善根寺町1-1-49近鉄新石切( 2500)29.5-1.1%-5.3%

 

 

 

 

2、東大阪市の土地価格の動き

東大阪市の土地価格は、この1年間で、住宅地で-0.1%、商業地で+0.2%と、特に商業地で大きく上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-1.5%。商業地で+1.3%と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。

 

東大阪市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

河内小阪駅や八戸ノ里駅の周辺で、特に大きく上昇(オレンジ色のマーク)していますね。全体的に、駅から近いエリアほど、上昇傾向にあります。

一方で、駅から離れたエリアや、特に市の東側で、大きく下落していました。

 

なぜ、中心部でしか上昇していないのか?

理由は大きく3つあります。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。

 

住宅ローンの金利推移

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに7割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

変動金利の利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(ふらっと35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるか?

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

特に、マンション価格の上昇が続いているのは、富裕層や高所得層だけでなく、共働き世帯による購入もした支えしているのでしょう。

 

②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった

2つ目が、建築費の上昇です。

 

新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、世界的にモノ不足が広がった結果、物価上昇が続いています。

日本の建築費も例外ではなく、特に新型コロナ以降は、マンション、戸建てそれぞれ2〜3割も上がっている状況なのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

そのため、戸建てやマンション価格も大きく上昇しています。

特に大阪市内の新築マンションの平均価格は、2021年以降、マンション単価が90万円/㎡前後にまで上昇しています。この3年ぐらいで10%以上も上昇しています。

 

大阪府の新築マンション価格(平方メートルあたり)の推移

(参考:不動産経済研究所)

 

もちろん中古価格も上昇中です。

2018年から比べて、中古マンションでは約38%、中古戸建てでも約17%も上昇しています。

 

大阪市の中古マンション、戸建ての価格

(参考:近畿不動産流通機構)

 

このように住宅価格が上昇した結果、周辺の土地価格も連れ高しているわけです。

 

 

③東大阪市では、世帯数が減っている

建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、

しかし、東大阪市では、この5年間で人口は約5,000人の減少、世帯数は約1,000世帯減っていました。

 

東大阪市の人口推移

(参考:東大阪市 住民基本台帳)

 

世帯数が減っていると言うことは、住宅に対する需要も減っていると言うことになります。

 

現在は、大阪市への経済の一極集中も進んでいるため、大阪方面への通勤需要のある、駅近エリアに人気が集中しがちです。

そのため、駅から離れたエリアでは、さらに買い手が減ってしまい、土地価格の下落が進んでいるのでしょう。

 

3、これからどうなるのか?

東大阪市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット35などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行)

 

なぜ金利が上がってきているのか?、というと、物価が上がってきているからです。

戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。

 

日本の消費者物価指数と政策金利

(参考:財務省総務省統計局

 

この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。

そのため、日銀は、まず10年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット35などの固定金利のローンが影響を受けています。

ですが、物価上昇は止まらず、前年比で3%前後の上昇を続けています。

 

そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。

昨年12月に日銀で行われた会議では、マイナス金利の解除について話し合われています。

 

複数の委員は、マイナス金利の解除やイールドカーブコントロール(長短金利操作、YCC)政策の枠組みを解除後も「当面は大幅な金融緩和を継続していく可能性が高い」と言及。

(参考:ブルームバーグ「正常化見据え議論開始、マイナス金利後も緩和継続-12月日銀会合」)

 

上の記事の中で、「マイナス金利政策の解除」という言葉が出ていますが、これによって、変動金利の住宅ローンも上がることになります。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の7〜8割が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、今後数年かけて、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

(2)2022年に生産緑地が解禁

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、この生産緑地は、大阪府は2番目に多いのです。その面積は、約2,000ヘクタール、30坪の土地で約20万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

 

大阪府の生産緑地の分布図:東大阪市は116ヘクタール

大阪府の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

周辺の市でいうと、八尾市も140ha以上もありますので、影響が大きそうですね。

116haということは、30坪の戸建てに換算すると、約1.2万戸分になります。その全てが宅地になるわけではありませんが、2022年以降には、多くの農地が宅地化されていくでしょう。

特に郊外のエリアに多い傾向にあるため、郊外の戸建て・土地価格に大きな影響を与えるでしょう。

 

(3)これから大阪市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した東大阪市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約3.8万人減少するそうです。

 

東大阪市はこれから10年で約3.8万人減少

東大阪市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約2.5万人減る見通しです。

 

東大阪市の30〜40代人口は、これから10年で約2.5万人減る

東大阪市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

すでに世帯数が減って、住宅需要は減少傾向にありますが、これからさらに若い世代の人口減少が進むため、今以上に買い手がつきにくくなるでしょう。

 

結論

以上のことから、東大阪市の土地価格は、

  • ①金利低下、②建築費の上昇、③世帯数の増加によって、河内小阪駅などの通勤に便利な駅を中心に、土地価格が大きく上昇した
  • 今後は若い世代がさらに減っていくため、駅から離れたエリアでは、買い手がつきにくくなっていく

と言えるでしょう。

 

4、こんなに違うの?公示地価と実際の価格

ここまで、公示地価の動きを中心に解説してきましたが、公示地価はそのエリアの平均的な価格なため、実際の取引と比べてみると、想像以上に違ってきます。

 

例えば、「南鴻池町(みなみ こうのいけちょう)」と呼ばれる、鴻池新田駅から南側、寺嶋公園の南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:53万円/坪
  • 実際の取引価格:27〜58万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.2倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2.1倍の価格差があります。

 

どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てやマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【東大阪市南鴻池町の公示地価】

東大阪市の公示地価

  • 鴻池新田駅から1,000mの距離、徒歩約12分(1分=80m)
  • 162,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =53万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【東大阪市南鴻池町の土地取引】

東大阪市の土地取引

  • 鴻池新田駅から徒歩10〜15分のエリアで、64〜120万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、選ぶ不動産会社によって、もっと高く売れたり、もっと安く買うことができるんですね。

 

なぜ、これほど取引価格と違うのか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報が違うからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報が分かる仕組みがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、そのエリアに対する不動産会社の相場(評価額・取引価格)が変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・取引価格が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

そのため、

  • そのエリアの取引情報を多く持っている
  • 買い手・売り手の相談が多い

といった会社を探すことが重要なんですね。

 

買うなら:非公開物件の探し方

では、物件を探すなら、どういう工夫が必要なのでしょうか?

根気よくネットや不動産会社に行って探す方法もありますが、こういうサービスもあります↓

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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タウンライフ

 

無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか?

 

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売るなら:取引実績の多い会社の探し方

不動産会社によって、エリアや物件(戸建て・マンション)の強みが違います。

例えば、マンション販売をしている企業であれば、取引のほぼ10割がマンション、ということも珍しくありません。

 

また、取引実績をHP上で開示している企業も少ないため、どこに頼めばいいのか迷われることも多いでしょう。

そこで、当サイトでは、取引実績を調べて、東大阪市の不動産会社ランキングを作成しました。

 

東大阪市の不動産会社ランキング|売却実績・強い物件種類(土地・戸建て or マンション)
東大阪市の不動産会社6社を成約実績でランキングしました。物件ごとの成約件数から、強みの物件種(土地・戸建て or マンション)の割合もわかります。

 

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売るかどうか迷われていて、「評価額が高ければ売りたい」という人もいるでしょう。

 

そんな人にとって、便利なサービスが「一括査定」です。

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査定は、過去の取引情報に基づいて、各社が評価額を出してくるため、査定内容から、そのエリア・物件に強みのある会社を探すこともできます。

査定サービスはいくつもありますが、参加企業がどこかで、大きく2つに分かれます。ここでは、代表的な2つのサービスをご紹介します。

 

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