茨木市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

大阪府

この記事では茨木市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、茨木市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)茨木市丑寅1丁目200番4南茨木(1000)51.86.1%17.2%
公)茨木市藤の里1丁目182番1茨木(3800)47.25.9%12.6%
公)茨木市双葉町381番4茨木市(100)210.54.9%26.3%
公)茨木市西駅前町106番1外茨木(150)202.34.8%27.7%
公)茨木市松ヶ本町56番1茨木(350)113.94.5%20.6%
公)茨木市永代町290番4茨木市(250)127.73.8%18.7%
公)茨木市沢良宜西1丁目50番2外南茨木(360)643.7%11.5%
公)茨木市横江2丁目2044番摂津(750)46.23.7%8.5%
公)茨木市稲葉町583番6茨木市(540)89.83.4%11.5%
公)茨木市上泉町1211番2茨木市(850)83.83.3%10.4%
公)茨木市東奈良1丁目679番10南茨木(800)63.73.2%3.8%
公)茨木市新中条町603番15茨木(1000)90.13.0%11.9%
公)茨木市鮎川1丁目195番19茨木市(1600)53.52.5%3.8%
公)茨木市駅前1丁目304番6茨木(330)122.12.5%20.1%
公)茨木市竹橋町199番7茨木市(450)952.5%8.3%
公)茨木市中津町858番17茨木市(700)83.22.0%4.6%
公)茨木市穂積台81番58宇野辺(850)54.81.8%2.5%
公)茨木市駅前4丁目129番6茨木(700)92.41.8%12.0%
公)茨木市上穂積4丁目521番4茨木(1800)43.61.5%1.5%
公)茨木市太田3丁目184番22JR総持寺(1900)45.21.5%3.0%
公)茨木市西太田町633番8JR総持寺(1700)49.21.4%2.1%
公)茨木市新和町275番11南茨木(1500)53.11.3%1.9%
公)茨木市庄1丁目31番11JR総持寺(340)671.0%9.7%
公)茨木市西河原2丁目109番11JR総持寺(450)67.31.0%14.6%
公)茨木市中穂積1丁目163番10茨木(620)80.90.8%7.5%
公)茨木市彩都あさぎ5丁目155番彩都西(1000)43.90.8%1.5%
公)茨木市沢良宜浜2丁目120番46沢良宜(650)54.80.6%1.2%
公)茨木市星見町85番5茨木市(2000)56.40.6%1.2%
公)茨木市東太田1丁目26番1外摂津富田(1200)57.40.6%0.6%
公)茨木市蔵垣内2丁目83番3千里丘(900)57.80.6%1.2%
公)茨木市上穂積2丁目203番5茨木(1400)62.70.5%4.4%
公)茨木市大池2丁目959番茨木市(1500)70.60.5%2.9%
公)茨木市並木町110番70茨木市(1000)77.20.4%0.9%
公)茨木市南春日丘2丁目49番16茨木(2000)51.80.0%-1.3%
公)茨木市平田2丁目192番9茨木市(2400)48.50.0%0.0%
公)茨木市総持寺1丁目725番2総持寺(500)55.10.0%2.5%
公)茨木市橋の内3丁目263番22総持寺(800)59.40.0%0.0%
公)茨木市西福井2丁目875番29茨木(3900)43.20.0%-1.5%
公)茨木市耳原3丁目542番2茨木市(3000)43.60.0%
公)茨木市郡5丁目310番3茨木(2500)43.90.0%-0.7%
公)茨木市水尾2丁目209番7茨木市(1400)60.40.0%0.5%
公)茨木市郡山2丁目20番1外茨木(3200)39.30.0%-0.8%
公)茨木市山手台3丁目407番309茨木(7000)23.6-0.7%-3.2%
公)茨木市清水1丁目94番豊川(700)19.8-0.8%-3.7%
公)茨木市大字大岩559番茨木(8200)10.3-1.0%-5.5%
公)茨木市安威1丁目1291番13茨木(5000)20.3-1.0%-6.5%
公)茨木市大字粟生岩阪567番1茨木(8500)0.6-1.1%-6.4%
基)茨木市双葉町381番4阪急茨木市(100)204.63.3%19.2%
基)茨木市竹橋町199番7阪急茨木市(450)93.42.2%4.8%
基)茨木市西中条町137番1JR茨木(600)99.72.0%11.0%
基)茨木市稲葉町622番9阪急茨木市(650)89.11.9%
基)茨木市駅前3丁目373番4JR茨木(550)1291.8%8.6%
基)茨木市春日3丁目98番4JR茨木(900)75.21.8%8.1%
基)茨木市五日市1丁目167番3外阪急茨木市(2400)381.8%2.7%
基)茨木市舟木町403番11阪急茨木市(400)118.81.7%6.2%
基)茨木市沢良宜西1丁目513番2阪急南茨木(600)641.6%3.2%
基)茨木市桑田町101番21阪急茨木市(1200)68.61.5%1.5%
基)茨木市見付山1丁目368番6JR茨木(1100)74.61.3%7.6%
基)茨木市沢良宜東町147番5外阪急南茨木(1200)56.81.2%1.2%
基)茨木市三島丘2丁目238番278JR総持寺(970)66.71.0%12.2%
基)茨木市上穂積1丁目147番4外JR茨木(890)70.30.9%5.4%
基)茨木市玉水町832番12阪急南茨木(1100)60.70.5%0.5%
基)茨木市玉瀬町217番4阪急茨木市(1600)62.70.0%0.0%
基)茨木市新堂3丁目465番30阪急茨木市(2400)49.50.0%-2.0%
基)茨木市南春日丘2丁目49番16JR茨木(2000)51.80.0%-0.6%
基)茨木市上野町121番JR茨木(2800)35.30.0%-0.9%
基)茨木市白川2丁目600番162阪急茨木市(2500)54.50.0%0.6%
基)茨木市中総持寺町482番2外阪急総持寺(260)73.30.0%0.5%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、茨木市の土地価格の動き

茨木市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+1.0%、商業地で+2.7%と、特に商業地で大きく上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+3.1%。商業地で+14%と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。

 

茨木市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

茨木駅、茨木市駅の周辺を中心に上昇していますね。

全体的に、駅から遠いほど、上昇率が鈍り、特に名神高速道路より北側では下落しているところが多くありました。

 

なぜ、駅周辺を中心に上昇しているのか?

理由は大きく3つあります。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。

 

住宅ローンの金利推移

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに7割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

変動金利の利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(ふらっと35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるか?

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

東京23区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。

 

②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった

2つ目が、建築費の上昇です。

新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が2〜3割も上がっているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

その結果、新築、中古ともに、住宅価格が上昇しています。

例えば、大阪府の中古マンションでは約38%、中古戸建てでも約17%上昇しているのです。

 

大阪市の中古マンション、戸建ての価格

(参考:近畿不動産流通機構)

 

仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円(+20%)になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。

周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。

 

その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。

 

③茨木市では、世帯数が増えている

建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、

しかし、茨木市では、この5年間で人口は約3,000人の増加、世帯数は約7,000世帯も増えているのです。

 

茨木市の人口推移

(参考:茨木市 住民基本台帳)

 

世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要も増えていると言うことになります。

 

また、現在は大阪市への経済の一極集中も進んでいるため、大阪方面への通勤需要のある、駅近エリアに人気が集中しがちです。

そのため、駅から離れたエリアでは、買い手がつきにくく、土地価格の下落が進んでいるのでしょう。

 

3、これからどうなるのか?

茨木市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

 

変動金利が上がる可能性は?

今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

 

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

 

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

(2)2022年に生産緑地が宅地になると?

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、この生産緑地は、大阪府は2番目に多いのです。その面積は、約2,000ヘクタール、30坪の土地で約20万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

 

大阪府の生産緑地の分布図:茨木市は50ヘクタール

大阪府の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

50haということは、30坪の戸建てに換算すると、約5,000戸分になります。

その全てが宅地になるわけではありませんが、2022年以降には、多くの農地が宅地化されていくでしょう。

彩都西駅や山手台新町でも、住宅地の開発は続けられているため、土地はさらに余っていくことになります。

 

(3)これから茨木市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した茨木市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約2,000人減少するそうです。

 

茨木市はこれから10年で約2,000人減少

茨木市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

あまり影響がないように見えますが、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約1.4万人減る見通しです。

 

茨木市の30〜40代人口は、これから10年で約1.4万人減る

茨木市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、買い手となる世代が、これから10年で2割近くも減るのです。

そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだまだ人気が続くでしょうが、郊外ではさらに買い手が減っていきそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、茨木市の土地価格は、

  • ①金利低下、②建築費の上昇、③世帯数の増加によって、茨木市駅などの通勤に便利な駅を中心に、土地価格が大きく上昇した
  • 今後は若い世代がさらに減っていくため、駅から離れたエリアでは、買い手がつきにくくなっていく

と言えるでしょう。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今がチャンス

茨木市の土地価格は、大阪方面への通勤需要から、駅周辺を中心に上昇していますが、駅から離れた周辺部では下落、という二極化が進んでいます。

 

また、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、そうすると、現在の上がりすぎているマンションを購入できる世帯も減りますので、土地価格の下落にもつながります。

そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。

 

不動産会社選びを失敗すると、数百万円単位で損をする理由

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「稲葉町(いなばちょう)」という、茨木市駅から南へ300mほど離れたところの住宅地があります。

 

この稲葉町の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:85万円/坪
  • 実際の取引価格:110〜130万円/坪

と、公示地価の約1.2〜1.5倍で取引されていました。

 

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、同じような街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【茨木市稲葉町の公示地価】

茨木市の公示地価

  • 茨木市駅から540mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 258,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 85万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【茨木市稲葉町の土地取引(令和元年〜2年)】

茨木市の土地取引

  • 茨木市駅から徒歩8〜10分のエリアで、110〜130万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

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