この記事では茨木市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、茨木市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）茨木市丑寅１丁目２００番４ | 南茨木（1000） | 51.8 | 6.1% | 17.2% |
| 公）茨木市藤の里１丁目１８２番１ | 茨木（3800） | 47.2 | 5.9% | 12.6% |
| 公）茨木市双葉町３８１番４ | 茨木市（100） | 210.5 | 4.9% | 26.3% |
| 公）茨木市西駅前町１０６番１外 | 茨木（150） | 202.3 | 4.8% | 27.7% |
| 公）茨木市松ヶ本町５６番１ | 茨木（350） | 113.9 | 4.5% | 20.6% |
| 公）茨木市永代町２９０番４ | 茨木市（250） | 127.7 | 3.8% | 18.7% |
| 公）茨木市沢良宜西１丁目５０番２外 | 南茨木（360） | 64 | 3.7% | 11.5% |
| 公）茨木市横江２丁目２０４４番 | 摂津（750） | 46.2 | 3.7% | 8.5% |
| 公）茨木市稲葉町５８３番６ | 茨木市（540） | 89.8 | 3.4% | 11.5% |
| 公）茨木市上泉町１２１１番２ | 茨木市（850） | 83.8 | 3.3% | 10.4% |
| 公）茨木市東奈良１丁目６７９番１０ | 南茨木（800） | 63.7 | 3.2% | 3.8% |
| 公）茨木市新中条町６０３番１５ | 茨木（1000） | 90.1 | 3.0% | 11.9% |
| 公）茨木市鮎川１丁目１９５番１９ | 茨木市（1600） | 53.5 | 2.5% | 3.8% |
| 公）茨木市駅前１丁目３０４番６ | 茨木（330） | 122.1 | 2.5% | 20.1% |
| 公）茨木市竹橋町１９９番７ | 茨木市（450） | 95 | 2.5% | 8.3% |
| 公）茨木市中津町８５８番１７ | 茨木市（700） | 83.2 | 2.0% | 4.6% |
| 公）茨木市穂積台８１番５８ | 宇野辺（850） | 54.8 | 1.8% | 2.5% |
| 公）茨木市駅前４丁目１２９番６ | 茨木（700） | 92.4 | 1.8% | 12.0% |
| 公）茨木市上穂積４丁目５２１番４ | 茨木（1800） | 43.6 | 1.5% | 1.5% |
| 公）茨木市太田３丁目１８４番２２ | ＪＲ総持寺（1900） | 45.2 | 1.5% | 3.0% |
| 公）茨木市西太田町６３３番８ | ＪＲ総持寺（1700） | 49.2 | 1.4% | 2.1% |
| 公）茨木市新和町２７５番１１ | 南茨木（1500） | 53.1 | 1.3% | 1.9% |
| 公）茨木市庄１丁目３１番１１ | ＪＲ総持寺（340） | 67 | 1.0% | 9.7% |
| 公）茨木市西河原２丁目１０９番１１ | ＪＲ総持寺（450） | 67.3 | 1.0% | 14.6% |
| 公）茨木市中穂積１丁目１６３番１０ | 茨木（620） | 80.9 | 0.8% | 7.5% |
| 公）茨木市彩都あさぎ５丁目１５５番 | 彩都西（1000） | 43.9 | 0.8% | 1.5% |
| 公）茨木市沢良宜浜２丁目１２０番４６ | 沢良宜（650） | 54.8 | 0.6% | 1.2% |
| 公）茨木市星見町８５番５ | 茨木市（2000） | 56.4 | 0.6% | 1.2% |
| 公）茨木市東太田１丁目２６番１外 | 摂津富田（1200） | 57.4 | 0.6% | 0.6% |
| 公）茨木市蔵垣内２丁目８３番３ | 千里丘（900） | 57.8 | 0.6% | 1.2% |
| 公）茨木市上穂積２丁目２０３番５ | 茨木（1400） | 62.7 | 0.5% | 4.4% |
| 公）茨木市大池２丁目９５９番 | 茨木市（1500） | 70.6 | 0.5% | 2.9% |
| 公）茨木市並木町１１０番７０ | 茨木市（1000） | 77.2 | 0.4% | 0.9% |
| 公）茨木市南春日丘２丁目４９番１６ | 茨木（2000） | 51.8 | 0.0% | -1.3% |
| 公）茨木市平田２丁目１９２番９ | 茨木市（2400） | 48.5 | 0.0% | 0.0% |
| 公）茨木市総持寺１丁目７２５番２ | 総持寺（500） | 55.1 | 0.0% | 2.5% |
| 公）茨木市橋の内３丁目２６３番２２ | 総持寺（800） | 59.4 | 0.0% | 0.0% |
| 公）茨木市西福井２丁目８７５番２９ | 茨木（3900） | 43.2 | 0.0% | -1.5% |
| 公）茨木市耳原３丁目５４２番２ | 茨木市（3000） | 43.6 | 0.0% | |
| 公）茨木市郡５丁目３１０番３ | 茨木（2500） | 43.9 | 0.0% | -0.7% |
| 公）茨木市水尾２丁目２０９番７ | 茨木市（1400） | 60.4 | 0.0% | 0.5% |
| 公）茨木市郡山２丁目２０番１外 | 茨木（3200） | 39.3 | 0.0% | -0.8% |
| 公）茨木市山手台３丁目４０７番３０９ | 茨木（7000） | 23.6 | -0.7% | -3.2% |
| 公）茨木市清水１丁目９４番 | 豊川（700） | 19.8 | -0.8% | -3.7% |
| 公）茨木市大字大岩５５９番 | 茨木（8200） | 10.3 | -1.0% | -5.5% |
| 公）茨木市安威１丁目１２９１番１３ | 茨木（5000） | 20.3 | -1.0% | -6.5% |
| 公）茨木市大字粟生岩阪５６７番１ | 茨木（8500） | 0.6 | -1.1% | -6.4% |
| 基）茨木市双葉町３８１番４ | 阪急茨木市（100） | 204.6 | 3.3% | 19.2% |
| 基）茨木市竹橋町１９９番７ | 阪急茨木市（450） | 93.4 | 2.2% | 4.8% |
| 基）茨木市西中条町１３７番１ | ＪＲ茨木（600） | 99.7 | 2.0% | 11.0% |
| 基）茨木市稲葉町６２２番９ | 阪急茨木市（650） | 89.1 | 1.9% | |
| 基）茨木市駅前３丁目３７３番４ | ＪＲ茨木（550） | 129 | 1.8% | 8.6% |
| 基）茨木市春日３丁目９８番４ | ＪＲ茨木（900） | 75.2 | 1.8% | 8.1% |
| 基）茨木市五日市１丁目１６７番３外 | 阪急茨木市（2400） | 38 | 1.8% | 2.7% |
| 基）茨木市舟木町４０３番１１ | 阪急茨木市（400） | 118.8 | 1.7% | 6.2% |
| 基）茨木市沢良宜西１丁目５１３番２ | 阪急南茨木（600） | 64 | 1.6% | 3.2% |
| 基）茨木市桑田町１０１番２１ | 阪急茨木市（1200） | 68.6 | 1.5% | 1.5% |
| 基）茨木市見付山１丁目３６８番６ | ＪＲ茨木（1100） | 74.6 | 1.3% | 7.6% |
| 基）茨木市沢良宜東町１４７番５外 | 阪急南茨木（1200） | 56.8 | 1.2% | 1.2% |
| 基）茨木市三島丘２丁目２３８番２７８ | ＪＲ総持寺（970） | 66.7 | 1.0% | 12.2% |
| 基）茨木市上穂積１丁目１４７番４外 | ＪＲ茨木（890） | 70.3 | 0.9% | 5.4% |
| 基）茨木市玉水町８３２番１２ | 阪急南茨木（1100） | 60.7 | 0.5% | 0.5% |
| 基）茨木市玉瀬町２１７番４ | 阪急茨木市（1600） | 62.7 | 0.0% | 0.0% |
| 基）茨木市新堂３丁目４６５番３０ | 阪急茨木市（2400） | 49.5 | 0.0% | -2.0% |
| 基）茨木市南春日丘２丁目４９番１６ | ＪＲ茨木（2000） | 51.8 | 0.0% | -0.6% |
| 基）茨木市上野町１２１番 | ＪＲ茨木（2800） | 35.3 | 0.0% | -0.9% |
| 基）茨木市白川２丁目６００番１６２ | 阪急茨木市（2500） | 54.5 | 0.0% | 0.6% |
| 基）茨木市中総持寺町４８２番２外 | 阪急総持寺（260） | 73.3 | 0.0% | 0.5% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、茨木市の土地価格の動き
茨木市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+1.0％、商業地で+2.7％と、特に商業地で大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+3.1％。商業地で+14％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
茨木駅、茨木市駅の周辺を中心に上昇していますね。
全体的に、駅から遠いほど、上昇率が鈍り、特に名神高速道路より北側では下落しているところが多くありました。
なぜ、駅周辺を中心に上昇しているのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築、中古ともに、住宅価格が上昇しています。
例えば、大阪府の中古マンションでは約38%、中古戸建てでも約17%上昇しているのです。
仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。
周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。
その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。
③茨木市では、世帯数が増えている
建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、
しかし、茨木市では、この５年間で人口は約3,000人の増加、世帯数は約7,000世帯も増えているのです。
（参考：茨木市 住民基本台帳）
世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要も増えていると言うことになります。
また、現在は大阪市への経済の一極集中も進んでいるため、大阪方面への通勤需要のある、駅近エリアに人気が集中しがちです。
そのため、駅から離れたエリアでは、買い手がつきにくく、土地価格の下落が進んでいるのでしょう。
３、これからどうなるのか？
茨木市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）202２年に生産緑地が宅地になると？
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、大阪府は２番目に多いのです。その面積は、約2,000ヘクタール、３０坪の土地で約20万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
大阪府の生産緑地の分布図：茨木市は50ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
50haということは、30坪の戸建てに換算すると、約5,000戸分になります。
その全てが宅地になるわけではありませんが、2022年以降には、多くの農地が宅地化されていくでしょう。
彩都西駅や山手台新町でも、住宅地の開発は続けられているため、土地はさらに余っていくことになります。
（３）これから茨木市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した茨木市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約2,000人減少するそうです。
茨木市はこれから10年で約2,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
あまり影響がないように見えますが、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約1.4万人減る見通しです。
茨木市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約1.4万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手となる世代が、これから１０年で２割近くも減るのです。
そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだまだ人気が続くでしょうが、郊外ではさらに買い手が減っていきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、茨木市の土地価格は、
- ①金利低下、②建築費の上昇、③世帯数の増加によって、茨木市駅などの通勤に便利な駅を中心に、土地価格が大きく上昇した
- 今後は若い世代がさらに減っていくため、駅から離れたエリアでは、買い手がつきにくくなっていく
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
茨木市の土地価格は、大阪方面への通勤需要から、駅周辺を中心に上昇していますが、駅から離れた周辺部では下落、という二極化が進んでいます。
また、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、そうすると、現在の上がりすぎているマンションを購入できる世帯も減りますので、土地価格の下落にもつながります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
不動産会社選びを失敗すると、数百万円単位で損をする理由
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「稲葉町（いなばちょう）」という、茨木市駅から南へ３００mほど離れたところの住宅地があります。
この稲葉町の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：８５万円／坪
- 実際の取引価格：110〜130万円／坪
と、公示地価の約1.2〜1.5倍で取引されていました。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、同じような街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【茨木市稲葉町の土地取引（令和元年〜２年）】
- 茨木市駅から徒歩8〜10分のエリアで、110〜130万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
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