東大和市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

東大和市東京都

(画像出典:ウィキペディア Suikotei, いなげやina21玉川上水駅前店)

 

この記事では東大和市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、東大和市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)東大和市立野3丁目580番1外桜街道(900)50.21.3%2.7%
公)東大和市芋窪6丁目1070番6上北台(600)52.11.3%1.3%
公)東大和市新堀2丁目1481番8外東大和市(1500)54.51.2%1.2%
公)東大和市仲原3丁目4番17東大和市(1900)54.51.2%1.2%
公)東大和市清水6丁目1257番12武蔵大和(1200)54.81.2%-0.6%
公)東大和市清水3丁目784番12武蔵大和(400)55.41.2%1.2%
公)東大和市中央1丁目537番15東大和市(1500)56.11.2%1.2%
公)東大和市仲原1丁目7番32東大和市(1700)56.81.2%1.2%
公)東大和市桜が丘4丁目318番31桜街道(440)56.81.2%1.8%
公)東大和市立野1丁目1020番25上北台(700)59.11.1%1.1%
公)東大和市上北台3丁目445番11桜街道(500)60.71.1%1.1%
公)東大和市仲原4丁目11番11東大和市(1300)621.1%1.6%
公)東大和市向原2丁目778番13東大和市(1200)621.1%1.6%
公)東大和市南街5丁目95番6東大和市(270)96.41.0%1.4%
公)東大和市向原5丁目1129番11東大和市(800)66.71.0%2.0%
公)東大和市南街1丁目37番2東大和市(850)701.0%1.4%
公)東大和市南街3丁目41番7東大和市(1000)710.9%1.9%
公)東大和市南街5丁目73番2東大和市(330)75.60.9%2.2%
公)東大和市奈良橋1丁目362番9上北台(1700)40.60.8%-3.1%
公)東大和市芋窪3丁目1682番4上北台(1100)42.90.8%0.8%
公)東大和市奈良橋4丁目669番13上北台(1300)44.20.8%
公)東大和市芋窪2丁目2053番2外上北台(1400)44.60.7%-0.7%
公)東大和市高木3丁目347番24東大和市(2000)46.90.7%0.0%
公)東大和市高木3丁目268番9武蔵大和(1300)47.50.7%0.0%
公)東大和市湖畔3丁目972番13武蔵大和(1200)41.90.0%-3.1%
公)東大和市清水4丁目968番34武蔵大和(900)51.8
基)東大和市上北台三丁目459番3桜街道(130)69.31.0%1.0%
基)東大和市狭山五丁目1614番19武蔵大和(1200)45.50.7%0.0%
基)東大和市芋窪四丁目1482番5上北台(1100)46.20.7%0.0%
基)東大和市中央四丁目965番187上北台(1200)57.10.6%-1.7%
基)東大和市上北台一丁目886番4上北台(550)63.70.5%0.5%
基)東大和市南街六丁目64番7東大和市(600)690.5%0.5%
基)東大和市南街一丁目37番2東大和市(850)69.30.5%0.0%
基)東大和市蔵敷二丁目361番5上北台(1200)45.20.0%-2.1%
基)東大和市清水六丁目1184番3武蔵大和(1300)48.20.0%-1.4%
基)東大和市南街一丁目11番14東大和市(1100)67.30.0%-1.0%
基)東大和市湖畔二丁目1044番82武蔵大和(1800)27.4-3.5%-17.0%
基)東大和市狭山三丁目1311番4武蔵大和(500)54.8

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、東大和市の土地価格の動き

東大和市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+1.0%、商業地も+1.0%と、上昇しました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+0.8%。商業地で変わらずの0%でした。

 

東大和市の公示地価

(出典:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

多摩湖の周辺での下落が目立ちますね。

それ以外は、駅近エリアで2〜3%の上昇、駅から遠いところで1%前後の上昇となっていました。

 

なぜ東大和市では、あまり上昇していないのか?

その理由は、ここ数年の不動産価格の上昇が、マンション価格の上昇による者だからです。

2013年以降、株価の上昇、為替の円安、低金利などの理由から、富裕層や外国人投資家による都心部のマンション購入が活発化したのです。

 

2023年の不動産が上昇したカラクリ

 

その結果、23区の不動産価格があまりに上がりすぎたため、市部へ引っ越す子育て世代が増えました。

 

実際、多摩地区(東京の市部)のマンション価格も大きく上昇しました。

都心部にマンションを買えない人が引っ越して来て、玉突き現象的に、マンション価格が上昇したのです。特に昨年は、円安がさらに進んだため、外国人による投資が増え、大きく上昇しています。

 

多摩地区のマンション価格とドル円相場

(参考:東日本不動産流通機構yahoo finance

 

東大和市は、駅前のエリアでも、ほとんどが戸建てか低層階のマンションの街並みです。

高層階の新しいマンションも出来にくい状況のため、土地に対する需要が盛り上がらず、土地価格も横ばいが続いているのでしょう。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、東大和市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)金利はこれからも上がるのか?

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。

この水準は、6年ぶりの高水準になります。

 

2022年から金利が本格的に上昇中

20年国債とふらっと35の金利

(参考:財務省ARUHI

 

もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。

新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。

例えば、アメリカでは、政策金利(FF金利)をこの1年間で、なんと5%近くも引き上げているのです。

 

そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。

 

金利が1%上がると、支払いは15〜20%増える

なお、1%金利が上がれば、35年の住宅ローンで15〜20%も返済額が増えます。

多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。

 

金利上昇で下落

 

そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。

 

逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。

 

(2)2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、この生産緑地は、東京が1番多いのです。

その面積は、約3,200ヘクタール、30坪の土地で約32万戸分にもなります。

 

東京の生産緑地の分布図:東大和市は45ヘクタール

東京都の生産緑地の分布図

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。

お隣の小平市、東村山市にも100ha以上も残っており、特に立川市では200ha以上も残っています。

 

東大和市との境目にあるあたりにも、かなり広い農地が残っていますが、これらの農地が宅地かされてくる可能性が高いのです。

周辺の戸建て、賃貸需要を取り合う形となるため、土地価格・家賃の下落は避けられないでしょう。

 

(3)これから東大和市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した東大和市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1,500人減少するそうです。

 

東大和市はこれから10年で約1,500人減少

東大和市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を建てる中心年代の30〜40代人口も、2025→35年の10年間で約1,500人も減る見通しです。

 

東大和市の30〜40代人口は、これから10年で約1,500人減る

東大和市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、土地に対する需要はさらに減っていくでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、東大和市の今後の土地価格は、

  • 戸建てエリアが多く、駅近エリアに新しいマンションもできにくいため、土地へのニーズが盛り上がらない
  • 生産緑地が解禁され、人口の減少も進むため、郊外のエリアほど、買い手がつきにくくなっていきそう

と言えるでしょう。

 

売るなら:高く売るには、時間がかかりそう

現在起こっていることは、都心に近いマンション一辺倒だった住宅需要が、郊外にまで広がっている、ということです。

 

特に、23区の土地・マンション価格の上昇は、かなり異常なレベルにまでなっていますから、そこから見れば、東大和市の土地は、かなり安いと見られてはいるはずです。

 

ただし、戸建てに対するニーズは、あまり盛り上がってはいないため、高く売るためには、じっくりと時間をかける必要があるでしょう。

 

不動産会社選びを間違えると損する?

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類(戸建て・マンション)が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、東大和市内に「上北台(かみきただい)」という地区があります。

上北台駅の西側に広がる住宅地です。

 

ここの公示地価と実際の取引を調べてみたところ、

  • 公示地価:63万円/坪
  • 実際の取引価格:57〜77万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.2倍で取引されていました。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【東大和市上北台の公示地価】

東大和市の公示地価

  • 上北台駅から550mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 192,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =63万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【東大和市上北台の土地取引(令和2年)】

東大和市の土地取引

  • 上北台駅から徒歩4〜7分のエリアで、57〜77万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

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本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

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