東大和市の公示地価|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

東大和市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

東大和市 東京都

(画像出典:ウィキペディア Suikotei, いなげやina21玉川上水駅前店)

 

この記事では東大和市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、東大和市の土地価格

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
東大和市立野3丁目580番1外桜街道(900)51.52.6%4.7%
東大和市南街5丁目73番2東大和市(330)77.62.6%4.0%
東大和市新堀2丁目1481番8外東大和市(1500)55.82.4%3.0%
東大和市清水3丁目784番12武蔵大和(400)56.82.4%3.0%
東大和市南街1丁目37番2東大和市(850)71.62.4%3.3%
東大和市南街3丁目41番7東大和市(1000)72.62.3%3.3%
東大和市桜が丘4丁目318番31桜街道(440)58.12.3%2.9%
東大和市上北台3丁目445番11桜街道(500)622.2%2.7%
東大和市仲原4丁目11番11東大和市(1300)63.42.1%2.7%
東大和市向原2丁目778番13東大和市(1200)63.42.1%2.7%
東大和市高木3丁目347番24東大和市(2000)47.92.1%1.4%
東大和市南街5丁目95番6東大和市(270)98.32.1%2.8%
東大和市向原5丁目1129番11東大和市(800)682.0%3.0%
東大和市清水4丁目968番34武蔵大和(900)52.81.9%
東大和市芋窪6丁目1070番6上北台(600)53.11.9%2.5%
東大和市仲原3丁目4番17東大和市(1900)55.41.8%2.4%
東大和市清水6丁目1257番12武蔵大和(1200)55.81.8%1.2%
東大和市中央1丁目537番15東大和市(1500)57.11.8%2.4%
東大和市仲原1丁目7番32東大和市(1700)57.81.7%2.3%
東大和市立野1丁目1020番25上北台(700)60.11.7%2.2%
東大和市奈良橋1丁目362番9上北台(1700)41.31.6%-1.6%
東大和市湖畔3丁目972番13武蔵大和(1200)42.61.6%-1.5%
東大和市芋窪3丁目1682番4上北台(1100)43.61.5%1.5%
東大和市奈良橋4丁目669番13上北台(1300)44.91.5%
東大和市芋窪2丁目2053番2外上北台(1400)45.21.5%0.7%
東大和市高木3丁目268番9武蔵大和(1300)48.21.4%0.7%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
東大和市芋窪四丁目1482番5上北台( 1100)47.22.1%2.1%
東大和市南街六丁目64番7東大和市( 600)70.31.9%2.4%
東大和市上北台三丁目459番3桜街道( 130)70.61.9%2.9%
東大和市南街一丁目37番2東大和市( 850)70.61.9%1.9%
東大和市中央四丁目965番187上北台( 1200)58.11.7%0.0%
東大和市上北台一丁目886番4上北台( 550)64.71.6%2.1%
東大和市南街一丁目11番14東大和市( 1100)68.31.5%0.5%
東大和市蔵敷二丁目361番5上北台( 1200)45.91.5%-0.7%
東大和市狭山五丁目1614番19武蔵大和( 1200)46.21.4%1.4%
東大和市清水六丁目1184番3武蔵大和( 1300)48.81.4%0.0%
東大和市狭山三丁目1311番4武蔵大和( 500)55.41.2%
東大和市湖畔二丁目1044番82武蔵大和( 1800)27.40.0%-17.0%

 

2、東大和市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「東大和市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

東大和市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+1.0%、商業地で+1.0%と、上昇しました。

また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの10年間で見ると、住宅地で+4.6%、商業地で+3.3%でした。

 

東大和市の公示地価

(出典:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

10年間の変化率(2013→2023年)

変化率:赤紫(+100%以上)>ピンク色(+50〜99.9%)>オレンジ色(+10〜49.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

東大和市駅や桜街道駅の周辺では、他の地区よりも少し上昇率が高いですが、全体的には、5%前後の上昇となっています。

また、多摩湖畔の周辺では、下落している地区がいくつか見られますが、この辺りは土砂災害警戒区域に指定されたことの影響でしょう。

 

なぜ、広範囲でこれほど上がっているのか?

広範囲で上昇している理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット35は、約3,478万円借りることができました。

2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。

 

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済での、借入可能額

*変動金利①:住信SBIネット新生銀行、変動金利②:SBI新生銀行

(参考:ARUHISBI新生銀行

 

ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。

反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。

フラット35と比べると、その差は約1,000万円にもなります。

 

このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは4割前後だったのが、現在は7割以上に増加しているのです。

 

変動金利の利用率 2012年〜23年

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買える状況なのです。

このように、少ない返済額で高額のローンを組めるようになったことで、土地価格が上がりやすくなったわけですね

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、東大和市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)これから東大和市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した東大和市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1,000人減少するそうです。

 

東大和市はこれから10年で約1,000人減少

東大和市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 令和5年度人口推計)

 

また、家を購入する中心年代である30〜40代の人口も、これから10年で約1,000人減る見通しです。

 

東大和市の30〜40代は、これから10年で約1,000人減少

東大和市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 令和5年度人口推計)

 

そのため、住宅需要が極端に減ることはなく、当分の間は安定するでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

というわけで、昭島市の土地価格は、

  • 【駅近マンションエリア】リモートワークが広がっていることから、都心からの移住者の人気が集中しやすく、価格は上昇または安定しそう
  • 【南山地区などの開発区域】大規模な新興住宅地のニーズは高く、人口流入も見込めるので、土地価格は上がりやすい
  • 【その他の戸建てエリア】新興住宅地に需要を取られる上、建築費の上昇に加えて、変動金利の上昇によって、住宅の取得コストはさらに上がる。そのため、今が1番の高値のエリアは多いだろう
  • 【ゴルフ場の周辺】土砂災害警戒区域の指定により、場所によっては、買い手がつきにくくなりそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

東大和市の土地価格は、緩やかに上昇してきましたが、今後は金利上昇が予想されるため、ここから大きく上がることはなさそうですし、下落するにしても、時間がかかるでしょう。

そのため、待っている間の家賃の方が高くつく可能性が高いです。迷っている方は、今のうちから物件探しをしたほうがいいかもしれません。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今が、高く売れるチャンス

東大和市の不動産価格は、金利低下・変動金利の利用者増加によって、かなり広範囲で上昇してきました。

ですが、変動金利の利用率が8割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

そのため、今が1番の高値の地区は多そうです。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ(だって税法上の耐用年数が22年だから)」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

  1. ホームインスペクション(住宅の状態を診断すること)をするかどうかを選べること
  2. そして、行った場合には必ず説明をすること

の2点が義務付けられました。

 

ホームインスペクション

(参考:国土交通省 建物状況調査をしませんか?)

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか?

 

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