（画像出典：ウィキペディア Suikotei, いなげやina21玉川上水駅前店）
この記事では東大和市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、東大和市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）東大和市立野３丁目５８０番１外 | 桜街道（900） | 50.2 | 1.3% | 2.7% |
| 公）東大和市芋窪６丁目１０７０番６ | 上北台（600） | 52.1 | 1.3% | 1.3% |
| 公）東大和市新堀２丁目１４８１番８外 | 東大和市（1500） | 54.5 | 1.2% | 1.2% |
| 公）東大和市仲原３丁目４番１７ | 東大和市（1900） | 54.5 | 1.2% | 1.2% |
| 公）東大和市清水６丁目１２５７番１２ | 武蔵大和（1200） | 54.8 | 1.2% | -0.6% |
| 公）東大和市清水３丁目７８４番１２ | 武蔵大和（400） | 55.4 | 1.2% | 1.2% |
| 公）東大和市中央１丁目５３７番１５ | 東大和市（1500） | 56.1 | 1.2% | 1.2% |
| 公）東大和市仲原１丁目７番３２ | 東大和市（1700） | 56.8 | 1.2% | 1.2% |
| 公）東大和市桜が丘４丁目３１８番３１ | 桜街道（440） | 56.8 | 1.2% | 1.8% |
| 公）東大和市立野１丁目１０２０番２５ | 上北台（700） | 59.1 | 1.1% | 1.1% |
| 公）東大和市上北台３丁目４４５番１１ | 桜街道（500） | 60.7 | 1.1% | 1.1% |
| 公）東大和市仲原４丁目１１番１１ | 東大和市（1300） | 62 | 1.1% | 1.6% |
| 公）東大和市向原２丁目７７８番１３ | 東大和市（1200） | 62 | 1.1% | 1.6% |
| 公）東大和市南街５丁目９５番６ | 東大和市（270） | 96.4 | 1.0% | 1.4% |
| 公）東大和市向原５丁目１１２９番１１ | 東大和市（800） | 66.7 | 1.0% | 2.0% |
| 公）東大和市南街１丁目３７番２ | 東大和市（850） | 70 | 1.0% | 1.4% |
| 公）東大和市南街３丁目４１番７ | 東大和市（1000） | 71 | 0.9% | 1.9% |
| 公）東大和市南街５丁目７３番２ | 東大和市（330） | 75.6 | 0.9% | 2.2% |
| 公）東大和市奈良橋１丁目３６２番９ | 上北台（1700） | 40.6 | 0.8% | -3.1% |
| 公）東大和市芋窪３丁目１６８２番４ | 上北台（1100） | 42.9 | 0.8% | 0.8% |
| 公）東大和市奈良橋４丁目６６９番１３ | 上北台（1300） | 44.2 | 0.8% | |
| 公）東大和市芋窪２丁目２０５３番２外 | 上北台（1400） | 44.6 | 0.7% | -0.7% |
| 公）東大和市高木３丁目３４７番２４ | 東大和市（2000） | 46.9 | 0.7% | 0.0% |
| 公）東大和市高木３丁目２６８番９ | 武蔵大和（1300） | 47.5 | 0.7% | 0.0% |
| 公）東大和市湖畔３丁目９７２番１３ | 武蔵大和（1200） | 41.9 | 0.0% | -3.1% |
| 公）東大和市清水４丁目９６８番３４ | 武蔵大和（900） | 51.8 | ||
| 基）東大和市上北台三丁目４５９番３ | 桜街道（130） | 69.3 | 1.0% | 1.0% |
| 基）東大和市狭山五丁目１６１４番１９ | 武蔵大和（1200） | 45.5 | 0.7% | 0.0% |
| 基）東大和市芋窪四丁目１４８２番５ | 上北台（1100） | 46.2 | 0.7% | 0.0% |
| 基）東大和市中央四丁目９６５番１８７ | 上北台（1200） | 57.1 | 0.6% | -1.7% |
| 基）東大和市上北台一丁目８８６番４ | 上北台（550） | 63.7 | 0.5% | 0.5% |
| 基）東大和市南街六丁目６４番７ | 東大和市（600） | 69 | 0.5% | 0.5% |
| 基）東大和市南街一丁目３７番２ | 東大和市（850） | 69.3 | 0.5% | 0.0% |
| 基）東大和市蔵敷二丁目３６１番５ | 上北台（1200） | 45.2 | 0.0% | -2.1% |
| 基）東大和市清水六丁目１１８４番３ | 武蔵大和（1300） | 48.2 | 0.0% | -1.4% |
| 基）東大和市南街一丁目１１番１４ | 東大和市（1100） | 67.3 | 0.0% | -1.0% |
| 基）東大和市湖畔二丁目１０４４番８２ | 武蔵大和（1800） | 27.4 | -3.5% | -17.0% |
| 基）東大和市狭山三丁目１３１１番４ | 武蔵大和（500） | 54.8 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、東大和市の土地価格の動き
東大和市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋1.0％、商業地も＋1.0％と、上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+0.8％。商業地で変わらずの０％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
多摩湖の周辺での下落が目立ちますね。
それ以外は、駅近エリアで２〜３％の上昇、駅から遠いところで１％前後の上昇となっていました。
なぜ東大和市では、あまり上昇していないのか？
その理由は、ここ数年の不動産価格の上昇が、マンション価格の上昇による者だからです。
２０１３年以降、株価の上昇、為替の円安、低金利などの理由から、富裕層や外国人投資家による都心部のマンション購入が活発化したのです。
その結果、２３区の不動産価格があまりに上がりすぎたため、市部へ引っ越す子育て世代が増えました。
実際、多摩地区（東京の市部）のマンション価格も大きく上昇しました。
都心部にマンションを買えない人が引っ越して来て、玉突き現象的に、マンション価格が上昇したのです。特に昨年は、円安がさらに進んだため、外国人による投資が増え、大きく上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構、yahoo finance）
東大和市は、駅前のエリアでも、ほとんどが戸建てか低層階のマンションの街並みです。
高層階の新しいマンションも出来にくい状況のため、土地に対する需要が盛り上がらず、土地価格も横ばいが続いているのでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、東大和市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。
その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。
東京の生産緑地の分布図：東大和市は４５ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。
お隣の小平市、東村山市にも100ha以上も残っており、特に立川市では200ha以上も残っています。
東大和市との境目にあるあたりにも、かなり広い農地が残っていますが、これらの農地が宅地かされてくる可能性が高いのです。
周辺の戸建て、賃貸需要を取り合う形となるため、土地価格・家賃の下落は避けられないでしょう。
（３）これから東大和市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した東大和市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1,500人減少するそうです。
東大和市はこれから10年で約1,500人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口も、2025→35年の10年間で約1,500人も減る見通しです。
東大和市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約1,500人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、土地に対する需要はさらに減っていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、東大和市の今後の土地価格は、
- 戸建てエリアが多く、駅近エリアに新しいマンションもできにくいため、土地へのニーズが盛り上がらない
- 生産緑地が解禁され、人口の減少も進むため、郊外のエリアほど、買い手がつきにくくなっていきそう
と言えるでしょう。
売るなら：高く売るには、時間がかかりそう
現在起こっていることは、都心に近いマンション一辺倒だった住宅需要が、郊外にまで広がっている、ということです。
特に、２３区の土地・マンション価格の上昇は、かなり異常なレベルにまでなっていますから、そこから見れば、東大和市の土地は、かなり安いと見られてはいるはずです。
ただし、戸建てに対するニーズは、あまり盛り上がってはいないため、高く売るためには、じっくりと時間をかける必要があるでしょう。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、東大和市内に「上北台（かみきただい）」という地区があります。
上北台駅の西側に広がる住宅地です。
ここの公示地価と実際の取引を調べてみたところ、
- 公示地価：６３万円／坪
- 実際の取引価格：５７〜７７万円／坪
と、公示地価の約０.９〜１.２倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【東大和市上北台の土地取引（令和２年）】
- 上北台駅から徒歩４〜７分のエリアで、５７〜７７万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
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本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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