（画像出典：ウィキペディア Suikotei, いなげやina21玉川上水駅前店）
この記事では東大和市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、東大和市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 東大和市立野３丁目５８０番１外 | 桜街道（900） | 51.5 | 2.6% | 4.7% |
| 東大和市南街５丁目７３番２ | 東大和市（330） | 77.6 | 2.6% | 4.0% |
| 東大和市新堀２丁目１４８１番８外 | 東大和市（1500） | 55.8 | 2.4% | 3.0% |
| 東大和市清水３丁目７８４番１２ | 武蔵大和（400） | 56.8 | 2.4% | 3.0% |
| 東大和市南街１丁目３７番２ | 東大和市（850） | 71.6 | 2.4% | 3.3% |
| 東大和市南街３丁目４１番７ | 東大和市（1000） | 72.6 | 2.3% | 3.3% |
| 東大和市桜が丘４丁目３１８番３１ | 桜街道（440） | 58.1 | 2.3% | 2.9% |
| 東大和市上北台３丁目４４５番１１ | 桜街道（500） | 62 | 2.2% | 2.7% |
| 東大和市仲原４丁目１１番１１ | 東大和市（1300） | 63.4 | 2.1% | 2.7% |
| 東大和市向原２丁目７７８番１３ | 東大和市（1200） | 63.4 | 2.1% | 2.7% |
| 東大和市高木３丁目３４７番２４ | 東大和市（2000） | 47.9 | 2.1% | 1.4% |
| 東大和市南街５丁目９５番６ | 東大和市（270） | 98.3 | 2.1% | 2.8% |
| 東大和市向原５丁目１１２９番１１ | 東大和市（800） | 68 | 2.0% | 3.0% |
| 東大和市清水４丁目９６８番３４ | 武蔵大和（900） | 52.8 | 1.9% | |
| 東大和市芋窪６丁目１０７０番６ | 上北台（600） | 53.1 | 1.9% | 2.5% |
| 東大和市仲原３丁目４番１７ | 東大和市（1900） | 55.4 | 1.8% | 2.4% |
| 東大和市清水６丁目１２５７番１２ | 武蔵大和（1200） | 55.8 | 1.8% | 1.2% |
| 東大和市中央１丁目５３７番１５ | 東大和市（1500） | 57.1 | 1.8% | 2.4% |
| 東大和市仲原１丁目７番３２ | 東大和市（1700） | 57.8 | 1.7% | 2.3% |
| 東大和市立野１丁目１０２０番２５ | 上北台（700） | 60.1 | 1.7% | 2.2% |
| 東大和市奈良橋１丁目３６２番９ | 上北台（1700） | 41.3 | 1.6% | -1.6% |
| 東大和市湖畔３丁目９７２番１３ | 武蔵大和（1200） | 42.6 | 1.6% | -1.5% |
| 東大和市芋窪３丁目１６８２番４ | 上北台（1100） | 43.6 | 1.5% | 1.5% |
| 東大和市奈良橋４丁目６６９番１３ | 上北台（1300） | 44.9 | 1.5% | |
| 東大和市芋窪２丁目２０５３番２外 | 上北台（1400） | 45.2 | 1.5% | 0.7% |
| 東大和市高木３丁目２６８番９ | 武蔵大和（1300） | 48.2 | 1.4% | 0.7% |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 東大和市南街六丁目６４番７ | 東大和市(600) | 71.9 | 2.3% | 4.3% |
| 東大和市上北台三丁目４５９番３ | 桜街道(130) | 72.3 | 2.3% | 4.3% |
| 東大和市南街一丁目３７番２ | 東大和市(850) | 72.3 | 2.3% | 3.8% |
| 東大和市中央四丁目９６５番１８７ | 上北台(1200) | 59.4 | 2.3% | 2.3% |
| 東大和市蔵敷二丁目３６１番５ | 上北台(1200) | 46.9 | 2.2% | 1.4% |
| 東大和市狭山五丁目１６１４番１９ | 武蔵大和(1200) | 47.2 | 2.1% | 2.9% |
| 東大和市芋窪四丁目１４８２番５ | 上北台(1100) | 48.2 | 2.1% | 3.5% |
| 東大和市上北台一丁目８８６番４ | 上北台(550) | 66.0 | 2.0% | 3.6% |
| 東大和市清水六丁目１１８４番３ | 武蔵大和(1300) | 49.8 | 2.0% | 2.0% |
| 東大和市湖畔二丁目１０４４番８２ | 武蔵大和(1800) | 27.7 | 1.2% | -14.3% |
| 東大和市狭山三丁目１３１１番４ | 武蔵大和(500) | 56.1 | 1.2% | |
| 東大和市南街二丁目１番６ | 東大和市(1100) | 68.6 |
２、東大和市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「東大和市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
東大和市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋1.0％、商業地で＋1.0％と、上昇しました。
また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの１０年間で見ると、住宅地で＋4.6％、商業地で＋3.3％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
10年間の変化率（2013→2023年）
変化率：赤紫（+100%以上）＞ピンク色（+50〜99.9%）＞オレンジ色（+10〜49.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
東大和市駅や桜街道駅の周辺では、他の地区よりも少し上昇率が高いですが、全体的には、５％前後の上昇となっています。
また、多摩湖畔の周辺では、下落している地区がいくつか見られますが、この辺りは土砂災害警戒区域に指定されたことの影響でしょう。
なぜ、広範囲でこれほど上がっているのか？
広範囲で上昇している理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。
具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット３５は、約3,478万円借りることができました。
2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。
月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
*変動金利①：住信SBIネット新生銀行、変動金利②：SBI新生銀行
ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。
反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。
フラット３５と比べると、その差は約1,000万円にもなります。
このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは４割前後だったのが、現在は７割以上に増加しているのです。
共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買える状況なのです。
このように、少ない返済額で高額のローンを組めるようになったことで、土地価格が上がりやすくなったわけですね
３、これからどうなるのか？
ここからは、東大和市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）これから東大和市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した東大和市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1,000人減少するそうです。
東大和市はこれから10年で約1,000人減少
また、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口も、これから１０年で約1,000人減る見通しです。
東大和市の３０〜４０代は、これから10年で約1,000人減少
そのため、住宅需要が極端に減ることはなく、当分の間は安定するでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、昭島市の土地価格は、
- 【駅近マンションエリア】リモートワークが広がっていることから、都心からの移住者の人気が集中しやすく、価格は上昇または安定しそう
- 【南山地区などの開発区域】大規模な新興住宅地のニーズは高く、人口流入も見込めるので、土地価格は上がりやすい
- 【その他の戸建てエリア】新興住宅地に需要を取られる上、建築費の上昇に加えて、変動金利の上昇によって、住宅の取得コストはさらに上がる。そのため、今が１番の高値のエリアは多いだろう
- 【ゴルフ場の周辺】土砂災害警戒区域の指定により、場所によっては、買い手がつきにくくなりそう
と言えるでしょう。
買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に
東大和市の土地価格は、緩やかに上昇してきましたが、今後は金利上昇が予想されるため、ここから大きく上がることはなさそうですし、下落するにしても、時間がかかるでしょう。
そのため、待っている間の家賃の方が高くつく可能性が高いです。迷っている方は、今のうちから物件探しをしたほうがいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
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当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今が、高く売れるチャンス
東大和市の不動産価格は、金利低下・変動金利の利用者増加によって、かなり広範囲で上昇してきました。
ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。
そのため、今が１番の高値の地区は多そうです。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？
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