姫路市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

姫路市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

姫路市 兵庫県

(画像出典:ウィキペディア そらみみ 加納町3丁目付近の北野坂

 

この記事では姫路市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、姫路市の土地価格

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
姫路市北条口3丁目33番姫路(850)70.63.9%20.2%
姫路市忍町88番外姫路(550)92.43.7%7.3%
姫路市白浜町字常盤新開甲841番34白浜の宮(1300)153.6%10.7%
姫路市飾磨区中島字庄助新田3429番2飾磨(2100)16.33.6%7.6%
姫路市飾磨区細江字浜万歳1288番飾磨(2900)10.43.3%13.3%
姫路市飾磨区構字西飯田新田1121番1外西飾磨(1500)12.93.2%5.4%
姫路市亀山2丁目220番4亀山(300)37.32.7%11.9%
姫路市阿保字戸ノ本乙355番11姫路(2100)31.42.7%9.8%
姫路市総社本町16番姫路(1300)39.62.6%
姫路市北条口3丁目17番2姫路(880)46.52.2%12.8%
姫路市東延末1丁目4番姫路(450)174.22.1%8.9%
姫路市辻井1-9-15姫路(3300)32.52.1%3.5%
姫路市網干区興浜字西沖2113番7山陽網干(3400)9.82.1%6.4%
姫路市花影町2丁目5番1姫路(1200)49.22.1%4.2%
姫路市日出町1丁目17番5姫路(2200)34.32.0%4.0%
姫路市土山1-6-12姫路(1700)351.9%5.0%
姫路市延末1丁目100番姫路(1000)35.31.9%5.9%
姫路市飯田字堂後717番亀山(700)291.9%4.5%
姫路市市之郷町3丁目1番13姫路(2100)38.61.7%11.4%
姫路市定元町4番2姫路(1400)23.31.4%6.3%
姫路市西新在家2-11-18姫路(3300)31.41.4%0.0%
姫路市広畑区大町2丁目22番2広畑(600)14.81.4%2.3%
姫路市栗山町149番姫路(1600)49.81.3%5.6%
姫路市保城字上野田663番4姫路(5000)26.41.3%1.9%
姫路市駅前町252番姫路(200)531.31.3%7.3%
姫路市豊沢町129番姫路(300)80.21.3%6.1%
姫路市飾磨区矢倉町1丁目92番英賀保(850)27.71.2%5.0%
姫路市玉手3丁目588番1英賀保(1600)26.91.1%2.9%
姫路市宮西町2丁目16番1姫路(1800)341.0%5.0%
姫路市坊主町66番3姫路(2600)341.0%2.0%
姫路市嵐山町字イカ土5番3姫路(2000)341.0%1.0%
姫路市土山5-4-20姫路(2400)241.0%-3.8%
姫路市飾磨区英賀保駅前町64番3英賀保(150)30.91.0%2.1%
姫路市飾磨区玉地1丁目89番外飾磨(250)35.30.9%
姫路市飯田2丁目307番14亀山(600)28.30.9%-0.2%
姫路市飾磨区構1丁目49番飾磨(1300)27.60.8%1.7%
姫路市飾磨区上野田6丁目44番亀山(1400)27.60.8%2.2%
姫路市神田町4丁目11番5姫路(1500)39.60.8%
姫路市幸町97番1姫路(1700)32.40.8%1.3%
姫路市三左衛門堀西の町96番外姫路(1100)42.20.8%
姫路市白浜町宇佐崎中1丁目64番八家(550)22.30.7%0.4%
姫路市呉服町32番姫路(550)136.30.7%-3.3%
姫路市北条永良町198番2姫路(1500)330.7%4.7%
姫路市白浜町寺家1丁目194番白浜の宮(650)24.30.7%2.1%
姫路市網干区高田字前田729番網干(550)24.80.7%1.2%
姫路市網干区和久字平ゲ294番1網干(100)25.70.6%-1.0%
姫路市伊伝居字馬場崎39番17姫路(2700)27.20.6%0.5%
姫路市飾磨区都倉1丁目503番5亀山(400)29.40.6%0.6%
姫路市花田町小川字東戸手49番1外御着(3200)29.50.6%3.1%
姫路市東今宿5-2-3姫路(3200)31.50.5%1.7%
姫路市勝原区熊見字箱山317番25はりま勝原(400)31.50.5%
姫路市四郷町見野字岸ノ上511番3外御着(2100)19.40.5%-0.8%
姫路市大津区大津町3丁目43番64はりま勝原(1300)32.60.5%3.8%
姫路市広畑区北野町2丁目9番英賀保(1400)26.20.5%0.6%
姫路市飾磨区阿成渡場1083番7妻鹿(500)23.80.4%1.5%
姫路市飾磨区今在家6丁目190番2西飾磨(700)28.30.4%2.0%
姫路市別所町別所2丁目77番ひめじ別所(500)24.20.3%2.8%
姫路市広畑区長町2丁目141番外夢前川(700)26.70.2%0.4%
姫路市西二階町22番姫路(700)50.20.0%4.1%
姫路市南今宿3-21姫路(2400)320.0%3.7%
姫路市新在家中の町10-5姫路(2800)45.20.0%0.7%
姫路市五軒邸3丁目51番姫路(2000)32.80.0%0.1%
姫路市別所町別所4丁目96番ひめじ別所(1200)21.30.0%0.0%
姫路市東今宿6-10-15姫路(3500)20.40.0%0.0%
姫路市御国野町御着字北代1068番35御着(1000)19.10.0%0.0%
姫路市飾磨区英賀東町2丁目49番2英賀保(1300)230.0%0.0%
姫路市楠町99番8姫路(2700)260.0%0.0%
姫路市飾磨区清水2丁目98番飾磨(600)30.60.0%-0.1%
姫路市青山3-21-3播磨高岡(2000)23.20.0%-0.1%
姫路市網干区田井字豆田18番4外はりま勝原(2000)230.0%-0.1%
姫路市網干区北新在家150番山陽網干(750)22.80.0%-0.1%
姫路市飾磨区三和町23番10飾磨(900)24.30.0%-0.3%
姫路市中地字早瀬526番4姫路(3300)25.20.0%-0.4%
姫路市飾磨区妻鹿字中河原158番2妻鹿(400)19.60.0%-0.7%
姫路市北新在家1-5-16姫路(3600)30.70.0%-1.0%
姫路市御国野町国分寺字水田2番7御着(1300)18.60.0%-1.1%
姫路市大津区勘兵衛町2丁目235番13山陽天満(1300)16.80.0%-1.5%
姫路市広畑区小坂字細長161番11はりま勝原(950)26.60.0%-1.7%
姫路市広畑区蒲田3丁目70番英賀保(2500)20.90.0%-1.7%
姫路市西今宿6-9-7姫路(4600)22.10.0%-2.2%
姫路市野里字長塚463番12姫路(2800)20.70.0%-2.6%
姫路市城北新町1-5-32姫路(3700)25.40.0%-2.8%
姫路市北夢前台1丁目35番姫路(5400)25.70.0%-4.8%
姫路市飾磨区中野田2丁目103番亀山(650)36.30.0%
姫路市田寺東3-8-15姫路(4700)31.9-0.1%-1.7%
姫路市飾磨区中島字新町3091番4飾磨(1300)22.1-0.1%-0.4%
姫路市飾西字万燈山下678番5余部(550)17.7-0.2%-4.5%
姫路市勝原区下太田字小川227番3はりま勝原(2800)17.5-0.2%-4.5%
姫路市砥堀字東垣内937番1砥堀(900)13-0.3%-7.1%
姫路市的形町的形字松五良浜1686番20的形(250)11.8-0.3%-8.9%
姫路市花田町小川字山中859番御着(3500)11.8-0.3%-7.3%
姫路市広畑区長町2丁目48番夢前川(550)21.1-0.3%-5.9%
姫路市大塩町字大歳80番5大塩(600)18.7-0.4%-7.6%
姫路市網干区坂上字町田356番15山陽網干(1500)18.6-0.4%
姫路市書写台3丁目93番余部(1700)18.2-0.4%-5.1%
姫路市花田町勅旨字宮ノ前135番50御着(2700)18.2-0.4%-7.7%
姫路市網干区浜田字濱田19番4外山陽網干(1100)17-0.4%-1.9%
姫路市飾西字薮ノ内332番外余部(900)15.6-0.4%-4.8%
姫路市白浜町字塩辛町甲336番11外白浜の宮(60)29-0.5%-2.1%
姫路市別所町佐土字竹ノ下881番外御着(800)14.3-0.5%-5.3%
姫路市飾磨区構字東津田新田1049番32外飾磨(1800)20.5-0.5%-8.1%
姫路市広畑区才字宮ノ下277番7英賀保(1600)19.7-0.5%-4.2%
姫路市網干区興浜字亀甲440番7外山陽網干(1300)12.8-0.5%-8.3%
姫路市保城字上野田593番11姫路(5000)19-0.5%-4.0%
姫路市広畑区東新町1丁目34番広畑(400)30.2-0.5%-3.9%
姫路市仁豊野字宮ノ下南町175番10仁豊野(430)15.5-0.6%-6.9%
姫路市白国1-18-5姫路(4400)21.9-0.7%-7.0%
姫路市林田町新町字古道1121番外東觜崎(3900)8.1-0.8%-10.6%
姫路市広畑区西蒲田字下西垣内272番23英賀保(3700)19.3-0.8%-5.3%
姫路市四郷町山脇字二反田524番3御着(1500)10.1-1.0%-9.7%
姫路市岡田字七反長392番姫路(2800)18.2-1.1%-10.1%
姫路市木場字東1261番2外八家(1100)13.5-1.2%-6.6%
姫路市船津町字下糠塚2487番1外溝口(1800)4.7-1.4%-12.3%
姫路市余部区上川原字久保173番1網干(2600)11.2-1.5%-10.1%
姫路市飾東町豊国字南居垣内350番1御着(3500)8.7-1.5%-9.9%
姫路市豊富町豊富字古苗代3120番1外仁豊野(1600)6.3-1.5%-15.8%
姫路市網干区新在家字三ツ石1406番7山陽網干(220)20.7-2.0%-14.1%
姫路市四郷町中鈴字下柏81番1外御着(1400)5.8-2.2%-20.1%
姫路市上手野字南畑223番1姫路(5500)9.6-2.7%-13.7%
姫路市大寿台1-10-6姫路(5900)15.5-2.7%-14.2%
姫路市香寺町相坂字柏尾357番4香呂(950)6.8-2.8%-17.5%
姫路市西脇字構ノ内437番太市(300)5.7-2.8%-18.1%
姫路市林田町口佐見字北岸ノ上127番4東觜崎(4600)4.5-3.6%-16.7%
姫路市香寺町土師字高室1141番溝口(750)13.4
姫路市広畑区小坂字丁田95番1外はりま勝原(640)38

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
姫路市大津区勘兵衛町3丁目2番1山電 山陽天満( 910)9.23.7%9.0%
姫路市白銀町43番外JR姫路( 450)201.33.4%18.4%
姫路市東延末3丁目26番2外JR姫路( 750)75.63.2%
姫路市東延末1丁目89番2JR姫路( 650)43.62.3%8.2%
姫路市忍町88番外JR姫路( 550)90.82.2%
姫路市魚町35番JR姫路( 850)62.72.2%-5.0%
姫路市紺屋町6番外JR姫路( 600)81.21.7%11.8%
姫路市砥堀字國包685番13JR砥堀( 460)21.81.5%
姫路市綿町148番外JR姫路( 850)65.31.5%
姫路市駅前町267番JR姫路( 220)455.41.5%
姫路市御国野町御着字深見181番22外JR御着( 600)13.71.5%5.6%
姫路市東山字神田251番1山電 白浜の宮( 1700)301.1%1.7%
姫路市広畑区小松町1丁目63番36山電 広畑( 700)25.90.9%2.6%
姫路市下寺町114番JR姫路( 1800)39.90.8%0.8%
姫路市琴岡町288番8内JR姫路( 1900)43.20.8%2.3%
姫路市青山西1-9-9JR余部( 2700)24.80.7%
姫路市網干区和久字岩ヶ坪423番52JR網干( 220)26.80.6%1.4%
姫路市南条字前田528番外JR姫路( 2100)32.70.6%0.6%
姫路市手柄1丁目81番5JR姫路( 1900)31.80.3%0.8%
姫路市北今宿1-5-9JR姫路( 3500)31.10.2%2.2%
姫路市花田町一本松字正年36番1外JR御着( 1400)31.20.2%0.7%
姫路市白浜町寺家1丁目194番山電 白浜の宮( 650)24.10.0%3.0%
姫路市増位新町2丁目25番JR姫路( 3900)44.90.0%0.7%
姫路市南条1丁目56番JR姫路( 2500)24.10.0%0.0%
姫路市下手野2-11-8JR姫路( 4500)19.30.0%0.0%
姫路市西夢前台1丁目67番JR余部( 680)21.40.0%0.0%
姫路市勝原区大谷字内田174番3外JR網干( 1300)13.70.0%0.0%
姫路市勝原区熊見字三反長68番6外JRはりま勝原( 150)44.60.0%0.0%
姫路市大塩町汐咲1丁目21番外山電 大塩( 200)21.70.0%0.0%
姫路市西中島字高町300番10JR姫路( 4400)25.50.0%-0.5%
姫路市市川台1丁目70番JR姫路( 2800)27.10.0%-0.7%
姫路市飾磨区天神字天神町29番山電 飾磨( 1200)23.40.0%-0.8%
姫路市大津区恵美酒町1丁目58番2山電 山陽天満( 750)23.50.0%-1.0%
姫路市八代字富士才730番7JR姫路( 2600)28.50.0%-1.1%
姫路市飾磨区阿成植木524番1山電 妻鹿( 1100)18.20.0%-2.3%
姫路市町坪字釋迦屋敷93番4JR姫路( 3500)21.60.0%-2.7%
姫路市飾磨区富士見ケ丘町10番5JR英賀保( 500)190.0%-7.6%
姫路市田寺山手町6-23JR姫路( 4100)27.5-0.2%-3.9%
姫路市北夢前台1丁目35番JR姫路( 5400)25.7-0.3%-5.3%
姫路市御国野町国分寺字細田734番1JR御着( 980)12-0.3%-7.6%
姫路市香寺町香呂字口戸33番4外JR香呂( 1)19.5-0.3%
姫路市飾磨区高町1丁目118番5JR英賀保( 800)25.3-0.4%-0.6%
姫路市西庄字上柳甲56番18JR姫路( 2600)24.4-0.4%-4.5%
姫路市書写字土屋ノ段879番143JR余部( 3500)22.3-0.4%-7.5%
姫路市飾東町庄字二反田135番12JR御着( 3300)18.5-0.5%-6.0%
姫路市書写字大道326番1JR余部( 2100)17.1-0.6%-3.4%
姫路市御立中7-9-3JR姫路( 6000)25.1-0.7%-6.8%
姫路市新在家中の町10-5JR姫路( 2800)45.2-0.7%1.5%
姫路市四郷町東阿保字下戸明507番59JR姫路( 3700)13.3-0.7%-5.2%
姫路市香寺町溝口字東屋敷1247番JR溝口( 500)11.3-0.9%-9.0%
姫路市広畑区東新町1丁目34番山電 広畑( 400)30.2-1.0%-4.1%
姫路市白浜町字村中丙351番外山電 白浜の宮( 700)15.6-1.0%-7.5%
姫路市北平野南の町18-64JR姫路( 4700)22.6-1.2%-9.0%
姫路市香寺町中仁野字柿ノ木元196番5JR香呂( 750)18-1.4%-5.4%
姫路市安富町安志字龍宮1127番4外JR東觜崎( 13000)8.6-1.5%-10.3%
姫路市夢前町宮置字北山396番71JR姫路( 12000)8.3-1.6%-9.4%
姫路市飾磨区加茂東755番2山電 飾磨( 1300)20.6-1.6%-5.2%
姫路市網干区新在家字戌亥576番山電 山陽網干( 850)16.3-1.6%-8.0%
姫路市夢前町寺字反田152番45JR余部( 7500)8.2-1.6%-10.2%
姫路市夢前町前之庄字下新田1173番1JR姫路( 17000)9.6-1.7%-9.9%
姫路市四郷町見野字門ノ坪249番5外JR御着( 1800)8.7-1.9%-8.7%
姫路市夢前町前之庄字椋ヶ本1122番5JR姫路( 17000)5.2-1.9%-21.5%
姫路市家島町真浦字小川1259番2高速いえしま真浦港( 500)8.5-2.3%-19.1%
姫路市夢前町莇野字四辻332番4JR余部( 14000)4.1-2.3%-21.9%
姫路市安富町植木野字中川原308番4JR東觜崎( 10000)2.7-2.4%-17.0%
姫路市大塩町字浜側665番2山電 大塩( 500)14.1-2.7%-18.9%
姫路市城見台2丁目1111番272JR野里( 2800)14.7-3.0%-13.4%
姫路市花田町高木字西中川原530番3JR姫路( 4000)5-3.2%-18.9%
姫路市安富町安志字弥ノ谷600番225JR東觜崎( 14000)6.4-3.5%-17.0%
姫路市勝原区熊見字箱山317番25JRはりま勝原( 400)31.4

 

この記事の活用方法

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。

 

この記事は、

「なぜ、土地価格が上がっているのか?(下がっているのか?)」

「これからどうなるのか」

をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。

 

とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。

特に「これからどうなるのか」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。

なので、記事自体はけっこう長めになっています。

 

そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。

それでは参りましょう。

 

2、姫路市の土地価格の動き

姫路市の土地価格は、この1年間で、住宅地で-0.4%、商業地で+0.4%と、商業地での見上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-3.5%。商業地で+3.2%と、こちらも商業地での上昇が目立ちますね。

 

姫路市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+10%以上)>ピンク色(+5〜9.9%)>オレンジ色(0〜 +4.9%)>緑色(-0.1〜 -4.9%)>青色(-5〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

姫路駅を中心に、大きく上昇しているエリアが集中していますが、それ以外のエリアでは、下落しているところが多いですね。

 

なぜ、姫路駅の周辺でしか上昇していないのか?

その理由は、住宅価格の上昇です。

特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が2〜3割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、兵庫県内の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。

2018〜23年で、中古戸建てで17.8%、中古マンションでは、なんと20.4%も上昇しているのです。

 

兵庫県の中古マンション、中古戸建て価格

(参考:近畿圏不動産流通機構)

 

駅周辺の商業地ほど、土地価格の上昇率が高いのは、多くの高層マンションが立地しているためです。

そのため、オフィスや商業施設だけのエリアは、上昇率が低めです。例えば、姫路駅北口側の商店街では、10%も上がっていません。

 

農地の宅地化で、郊外の古い住宅地の人気が低下

兵庫県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

また、駅から離れた郊外では、下落しているところも多く見られますが、その理由は、農地の宅地化が進んでいるためです。

兵庫県では、2010〜20年の10年間で、農地が約7,000ha(ヘクタール)も減っています。1ha=約3,000坪ですので、30坪の戸建てで約70万戸分の農地が、戸建てや工場、店舗などに変わっているわけです。

 

姫路市でも、中心部から少し離れると、農地がけっこう残っていますよね。

それらの農地が、新しい住宅地へと変わってきたことで、古い住宅地の人気が下がり、土地価格の下落につながっているわけです。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、姫路市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

(2)これから姫路市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した姫路市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約2.7万人減少するそうです。

 

姫路市はこれから10年で人口が約2.7万人減る

姫路市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約1.1万人減る見通しです。

 

姫路市の30〜40代人口は、これから10年で約1.1万人減る

姫路市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、駅周辺などの人気エリアでは、影響は小さそうですが、駅から離れた戸建てエリアでは、さらに買い手がつきにくくなっていきそうです。

 

結論

以上のことから、姫路市の土地価格は、

  • 建築費の上昇によって、中心部のマンションが立地するエリアでは大きく上昇しているものの、郊外では農地の宅地化が進んでいるため、下落している
  • 今後は、30〜40代人口がさらに減っていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が下がる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

4、こんなに違うの?公示地価と実際の価格

ここまで、公示地価の動きを中心に解説してきましたが、公示地価はそのエリアの平均的な価格なため、実際の取引と比べてみると、想像以上に違ってきます。

 

例えば、「阿保(あほ)」という、東姫路駅の南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:30万円/坪
  • 実際の取引価格:28〜45万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.5倍で取引されていました。

 

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並び、5〜10階建のマンションが点在するエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【姫路市阿保の公示地価】

姫路市の公示地価

  • 姫路駅から2,100mの距離、徒歩約26分(1分=80m)
  • 89,500円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 30万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【姫路市阿保の土地取引(過去2年間)】

姫路市の土地取引

  • 姫路駅から徒歩24〜29分のエリアで、28〜45万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、選ぶ不動産会社によって、もっと高く売れたり、もっと安く買うことができるんですね。

 

なぜ、これほど取引価格と違うのか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報が違うからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報が分かる仕組みがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、そのエリアに対する不動産会社の相場(評価額・取引価格)が変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・取引価格が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

そのため、

  • そのエリアの取引情報を多く持っている
  • 買い手・売り手の相談が多い

といった会社を探すことが重要なんですね。

 

買うなら:非公開物件の探し方

では、物件を探すなら、どういう工夫が必要なのでしょうか?

根気よくネットや不動産会社に行って探す方法もありますが、こういうサービスもあります↓

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか?

 

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売るなら:取引実績の多い会社の探し方

不動産会社によって、エリアや物件(戸建て・マンション)の強みが違います。

例えば、マンション販売をしている企業であれば、取引のほぼ10割がマンション、ということも珍しくありません。

 

また、取引実績をHP上で開示している企業も少ないため、どこに頼めばいいのか迷われることも多いでしょう。

そこで、当サイトでは、取引実績を調べて、姫路市の不動産会社ランキングを作成しました。

 

姫路市の不動産会社ランキング|売却実績・強い物件種類(土地・戸建て or マンション)
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査定は、過去の取引情報に基づいて、各社が評価額を出してくるため、査定内容から、そのエリア・物件に強みのある会社を探すこともできます。

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