（画像出典：ウィキペディア そらみみ 加納町3丁目付近の北野坂）
この記事では姫路市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
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１、姫路市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）姫路市北条口３丁目３３番 | 姫路（850） | 68 | 3.0% | 23.4% |
| 公）姫路市飾磨区細江字浜万歳１２８８番 | 飾磨（2900） | 10.1 | 2.7% | 12.1% |
| 公）姫路市白浜町字常盤新開甲８４１番３４ | 白浜の宮（1300） | 14.5 | 2.3% | 8.6% |
| 公）姫路市北条口３丁目１７番２ | 姫路（880） | 45.5 | 2.2% | |
| 公）姫路市亀山２丁目２２０番４ | 亀山（300） | 36.3 | 1.9% | 10.0% |
| 公）姫路市広畑区小坂字丁田１０８番６ | はりま勝原（760） | 37 | 1.8% | |
| 公）姫路市市之郷町３丁目１番１３ | 姫路（2100） | 38 | 1.8% | |
| 公）姫路市網干区興浜字西沖２１１３番７ | 山陽網干（3400） | 9.6 | 1.7% | |
| 公）姫路市総社本町１６番 | 姫路（1300） | 38.6 | 1.7% | |
| 公）姫路市神田町４丁目１１番５ | 姫路（1500） | 39.3 | 1.7% | |
| 公）姫路市豊沢町１２９番 | 姫路（300） | 79.2 | 1.7% | 7.1% |
| 公）姫路市阿保字戸ノ本乙３５５番１１ | 姫路（2100） | 30.5 | 1.6% | 8.8% |
| 公）姫路市三左衛門堀西の町９６番外 | 姫路（1100） | 41.9 | 1.6% | |
| 公）姫路市東延末１丁目４番 | 姫路（450） | 170.6 | 1.4% | 17.8% |
| 公）姫路市定元町４番２ | 姫路（1400） | 23 | 1.3% | 6.3% |
| 公）姫路市飾磨区構字西飯田新田１１２１番１外 | 西飾磨（1500） | 12.5 | 1.1% | 2.2% |
| 公）姫路市東今宿５丁目１２３１番１ | 姫路（3200） | 31.4 | 1.1% | 1.2% |
| 公）姫路市北条永良町１９８番２ | 姫路（1500） | 32.8 | 1.0% | 4.7% |
| 公）姫路市日出町１丁目１７番５ | 姫路（2200） | 33.7 | 1.0% | 2.5% |
| 公）姫路市宮西町２丁目１６番１ | 姫路（1800） | 33.7 | 1.0% | 4.5% |
| 公）姫路市飾磨区矢倉町１丁目９２番 | 英賀保（850） | 27.3 | 1.0% | 5.5% |
| 公）姫路市飾磨区上野田６丁目４４番 | 亀山（1400） | 27.4 | 1.0% | 1.3% |
| 公）姫路市土山１丁目７２番外 | 姫路（1700） | 34.3 | 1.0% | 4.0% |
| 公）姫路市延末１丁目１００番 | 姫路（1000） | 34.7 | 1.0% | 5.8% |
| 公）姫路市玉手３丁目５８８番１ | 英賀保（1600） | 26.6 | 0.9% | 2.8% |
| 公）姫路市飾磨区構１丁目４９番 | 飾磨（1300） | 27.3 | 0.9% | 0.9% |
| 公）姫路市飾磨区中島字庄助新田３４２９番２ | 飾磨（2100） | 15.7 | 0.8% | 6.3% |
| 公）姫路市花影町２丁目５番１ | 姫路（1200） | 48.2 | 0.7% | 2.8% |
| 公）姫路市栗山町１４９番 | 姫路（1600） | 49.2 | 0.7% | 4.9% |
| 公）姫路市飾磨区英賀保駅前町６４番３ | 英賀保（150） | 30.6 | 0.7% | 1.1% |
| 公）姫路市保城字上野田６６３番４ | 姫路（5000） | 26.1 | 0.6% | 0.1% |
| 公）姫路市飾磨区今在家６丁目１９０番２ | 西飾磨（800） | 28.2 | 0.6% | 2.0% |
| 公）姫路市花田町小川字東戸手４９番１外 | 御着（3200） | 29.4 | 0.6% | 3.0% |
| 公）姫路市網干区高田字前田７２９番 | 網干（550） | 24.6 | 0.5% | 0.5% |
| 公）姫路市辻井１丁目７９７番１ | 姫路（3300） | 31.8 | 0.5% | 1.4% |
| 公）姫路市幸町９７番１ | 姫路（1900） | 32.2 | 0.5% | 0.5% |
| 公）姫路市四郷町見野字岸ノ上５１１番３外 | 御着（2100） | 19.3 | 0.5% | -2.7% |
| 公）姫路市広畑区大町２丁目２２番２ | 広畑（600） | 14.6 | 0.5% | 0.5% |
| 公）姫路市飾磨区阿成渡場１０８３番７ | 妻鹿（500） | 23.7 | 0.4% | 0.7% |
| 公）姫路市別所町別所２丁目７７番 | ひめじ別所（500） | 24.1 | 0.4% | 4.7% |
| 公）姫路市大津区大津町３丁目４３番６４ | はりま勝原（1300） | 32.4 | 0.4% | 4.2% |
| 公）姫路市忍町８８番外 | 姫路（550） | 89.1 | 0.4% | 4.2% |
| 公）姫路市広畑区長町２丁目１４１番外 | 夢前川（700） | 26.7 | 0.2% | -0.1% |
| 公）姫路市広畑区北野町２丁目９番 | 英賀保（1400） | 26 | 0.1% | 0.1% |
| 公）姫路市白浜町寺家１丁目１９４番 | 白浜の宮（650） | 24.1 | 0.0% | 3.4% |
| 公）姫路市飾磨区都倉１丁目５０３番５ | 亀山（400） | 29.2 | 0.0% | -0.3% |
| 公）姫路市五軒邸３丁目５１番 | 姫路（2000） | 32.8 | 0.0% | 0.3% |
| 公）姫路市網干区北新在家１５０番 | 山陽網干（750） | 22.8 | 0.0% | -0.4% |
| 公）姫路市飯田２丁目３０７番１４ | 亀山（600） | 28.1 | 0.0% | -1.8% |
| 公）姫路市青山３丁目８８４番１１ | 播磨高岡（2000） | 23.2 | 0.0% | -0.1% |
| 公）姫路市坊主町６６番３ | 姫路（2600） | 33.7 | 0.0% | 2.0% |
| 公）姫路市広畑区小坂字細長１６１番１１ | はりま勝原（950） | 26.6 | 0.0% | -2.1% |
| 公）姫路市別所町別所４丁目９６番 | ひめじ別所（1200） | 21.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）姫路市香寺町犬飼字堂ノ前４４２番２外 | 香呂（1000） | 10.9 | 0.0% | -6.0% |
| 公）姫路市西今宿６丁目２６５番１７ | 姫路（4600） | 22.1 | 0.0% | -2.5% |
| 公）姫路市東今宿６丁目２１７５番外 | 姫路（3500） | 20.4 | 0.0% | -0.2% |
| 公）姫路市嵐山町字イカ土５番３ | 姫路（2000） | 33.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）姫路市北新在家１丁目６番８ | 姫路（3600） | 30.7 | 0.0% | -1.8% |
| 公）姫路市野里字長塚４６３番１２ | 姫路（2800） | 20.7 | 0.0% | -3.7% |
| 公）姫路市飾磨区清水２丁目９８番 | 飾磨（600） | 30.6 | 0.0% | -0.3% |
| 公）姫路市御国野町御着字北代１０６８番３５ | 御着（1000） | 19.1 | 0.0% | -0.3% |
| 公）姫路市中地字早瀬５２６番４ | 姫路（3300） | 25.2 | 0.0% | -1.0% |
| 公）姫路市飾磨区英賀東町２丁目４９番２ | 英賀保（1300） | 23 | 0.0% | -0.4% |
| 公）姫路市白浜町宇佐崎中１丁目６４番 | 八家（550） | 22.1 | 0.0% | -0.3% |
| 公）姫路市土山５丁目４９１番９ | 姫路（2400） | 23.7 | 0.0% | -6.5% |
| 公）姫路市飾磨区三和町２３番１０ | 飾磨（900） | 24.3 | 0.0% | -0.7% |
| 公）姫路市御国野町国分寺字水田２番７ | 御着（1300） | 18.6 | 0.0% | -2.8% |
| 公）姫路市大津区勘兵衛町２丁目２３５番１３ | 山陽天満（1300） | 16.8 | 0.0% | -4.0% |
| 公）姫路市楠町９９番８ | 姫路（2700） | 26 | 0.0% | 0.0% |
| 公）姫路市西新在家２丁目５９８番４５６ | 姫路（3300） | 30.9 | 0.0% | -2.7% |
| 公）姫路市飯田字堂後７１７番 | 亀山（700） | 28.4 | 0.0% | 2.6% |
| 公）姫路市飾磨区玉地１丁目８９番外 | 飾磨（280） | 35 | 0.0% | |
| 公）姫路市西二階町２２番 | 姫路（700） | 50.2 | 0.0% | 7.8% |
| 公）姫路市網干区和久字平ゲ２９４番１ | 網干（100） | 25.6 | 0.0% | -2.9% |
| 公）姫路市南今宿１５２２番１０３ | 姫路（2400） | 32 | 0.0% | 6.0% |
| 公）姫路市伊伝居字馬場崎３９番１７ | 姫路（2700） | 27.1 | 0.0% | -0.1% |
| 公）姫路市駅前町２５２番 | 姫路（200） | 524.7 | 0.0% | 32.5% |
| 公）姫路市飾磨区中野田２丁目１０３番 | 亀山（650） | 36.3 | 0.0% | |
| 公）姫路市飾磨区中島字新町３０９１番４ | 飾磨（1300） | 22.1 | -0.1% | -0.7% |
| 公）姫路市網干区田井字豆田１８番４外 | はりま勝原（2000） | 23 | -0.3% | 0.0% |
| 公）姫路市田寺東３丁目８４８番２ | 姫路（4700） | 31.9 | -0.3% | -2.3% |
| 公）姫路市飾磨区妻鹿字中河原１５８番２ | 妻鹿（400） | 19.6 | -0.3% | -0.7% |
| 公）姫路市城北新町１丁目８０６番９２８ | 姫路（3700） | 25.4 | -0.4% | -3.1% |
| 公）姫路市別所町佐土字竹ノ下８８１番外 | 御着（800） | 14.4 | -0.5% | -7.2% |
| 公）姫路市広畑区蒲田３丁目７０番 | 英賀保（2500） | 20.9 | -0.5% | -2.0% |
| 公）姫路市呉服町３２番 | 姫路（550） | 135.3 | -0.5% | -3.8% |
| 公）姫路市北夢前台１丁目３５番 | 姫路（5400） | 25.7 | -0.5% | -6.1% |
| 公）姫路市大塩町字大歳８０番５ | 大塩（600） | 18.8 | -0.5% | -9.5% |
| 公）姫路市飾西字万燈山下６７８番５ | 余部（550） | 17.7 | -0.6% | -5.8% |
| 公）姫路市勝原区下太田字小川２２７番３ | はりま勝原（2800） | 17.5 | -0.6% | -6.0% |
| 公）姫路市白浜町字塩辛町甲３３６番１１外 | 白浜の宮（60） | 29.2 | -0.6% | -3.4% |
| 公）姫路市網干区浜田字濱田１９番４外 | 山陽網干（1100） | 17.1 | -0.6% | -1.7% |
| 公）姫路市広畑区才字宮ノ下２７７番７ | 英賀保（1600） | 19.8 | -0.7% | -4.6% |
| 公）姫路市保城字上野田５９３番１１ | 姫路（5000） | 19.1 | -0.7% | -4.0% |
| 公）姫路市新在家中の町３３５番６ | 姫路（2800） | 45.2 | -0.7% | 3.8% |
| 公）姫路市花田町小川字山中８５９番 | 御着（3500） | 11.8 | -0.8% | -10.5% |
| 公）姫路市広畑区西蒲田字下西垣内２７２番２３ | 英賀保（3700） | 19.5 | -0.8% | -6.6% |
| 公）姫路市書写台３丁目９３番 | 余部（1700） | 18.3 | -0.9% | -5.9% |
| 公）姫路市砥堀字東垣内９３７番１ | 砥堀（900） | 13.1 | -1.0% | -9.4% |
| 公）姫路市飾西字薮ノ内３３２番外 | 余部（900） | 15.7 | -1.0% | -5.2% |
| 公）姫路市広畑区東新町１丁目３４番 | 広畑（400） | 30.4 | -1.1% | -4.0% |
| 公）姫路市広畑区長町２丁目４８番 | 夢前川（550） | 21.1 | -1.1% | -7.5% |
| 公）姫路市的形町的形字松五良浜１６８６番２０ | 的形（250） | 11.9 | -1.1% | -11.8% |
| 公）姫路市木場字東１２６１番２外 | 八家（1100） | 13.7 | -1.2% | -7.0% |
| 公）姫路市仁豊野字宮ノ下南町１７５番１０ | 仁豊野（430） | 15.6 | -1.3% | -8.5% |
| 公）姫路市網干区興浜字亀甲４４０番７外 | 山陽網干（1300） | 12.9 | -1.3% | -10.1% |
| 公）姫路市船津町字下糠塚２４８７番１外 | 溝口（1800） | 4.8 | -1.4% | -14.3% |
| 公）姫路市飾磨区構字東津田新田１０４９番３２外 | 飾磨（1800） | 20.6 | -1.4% | -9.7% |
| 公）姫路市岡田字七反長３９２番 | 姫路（2800） | 18.4 | -1.6% | -10.8% |
| 公）姫路市四郷町山脇字二反田５２４番３ | 御着（1500） | 10.2 | -1.6% | -11.4% |
| 公）姫路市白国１丁目１５４番４ | 姫路（4400） | 22.1 | -1.6% | -7.6% |
| 公）姫路市花田町勅旨字宮ノ前１３５番５０ | 御着（2700） | 18.3 | -1.8% | -9.5% |
| 公）姫路市飾東町豊国字南居垣内３５０番１ | 御着（3500） | 8.8 | -1.8% | -11.0% |
| 公）姫路市余部区上川原字久保１７３番１ | 網干（2600） | 11.3 | -2.3% | -11.1% |
| 公）姫路市林田町新町字古道１１２１番外 | 東觜崎（3900） | 8.1 | -2.4% | -11.8% |
| 公）姫路市豊富町豊富字古苗代３１２０番１外 | 仁豊野（1600） | 6.4 | -2.5% | -18.1% |
| 公）姫路市上手野字南畑２２３番１ | 姫路（5500） | 9.8 | -2.6% | -14.4% |
| 公）姫路市網干区新在家字三ツ石１４０６番７ | 山陽網干（220） | 21.1 | -3.0% | -15.8% |
| 公）姫路市大寿台１丁目５１０番１１９ | 姫路（5900） | 15.9 | -3.4% | -14.2% |
| 公）姫路市林田町口佐見字北岸ノ上１２７番４ | 東觜崎（4600） | 4.6 | -3.4% | -17.2% |
| 公）姫路市香寺町相坂字柏尾３５７番４ | 香呂（950） | 7 | -3.6% | -18.7% |
| 公）姫路市西脇字構ノ内４３７番 | 太市（300） | 5.8 | -3.8% | -19.2% |
| 公）姫路市四郷町中鈴字下柏８１番１外 | 御着（1400） | 5.9 | -4.3% | -22.5% |
| 公）姫路市網干区坂上字町田３５６番１５ | 山陽網干（1500） | 18.7 | ||
| 公）姫路市勝原区熊見字箱山３１７番２５ | はりま勝原（400） | 31.4 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）姫路市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、姫路市の土地価格は、約３割の地点が、過去５年間で今年が最高値だったのです（118地点中37地点、約31%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、姫路市の土地価格の動き
姫路市の土地価格は、この１年間で、住宅地で-0.4％、商業地で+0.4％と、商業地での見上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-3.5％。商業地で+3.2％と、こちらも商業地での上昇が目立ちますね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
姫路駅を中心に、大きく上昇しているエリアが集中していますが、それ以外のエリアでは、下落しているところが多いですね。
なぜ、姫路駅の周辺でしか上昇していないのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、兵庫県内の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で、中古戸建てで17.8%、中古マンションでは、なんと20.4%も上昇しているのです。
駅周辺の商業地ほど、土地価格の上昇率が高いのは、多くの高層マンションが立地しているためです。
そのため、オフィスや商業施設だけのエリアは、上昇率が低めです。例えば、姫路駅北口側の商店街では、１０％も上がっていません。
農地の宅地化で、郊外の古い住宅地の人気が低下
また、駅から離れた郊外では、下落しているところも多く見られますが、その理由は、農地の宅地化が進んでいるためです。
兵庫県では、2010〜20年の１０年間で、農地が約7,000ha（ヘクタール）も減っています。１ha＝約3,000坪ですので、30坪の戸建てで約70万戸分の農地が、戸建てや工場、店舗などに変わっているわけです。
姫路市でも、中心部から少し離れると、農地がけっこう残っていますよね。
それらの農地が、新しい住宅地へと変わってきたことで、古い住宅地の人気が下がり、土地価格の下落につながっているわけです。
３、これからどうなるのか？
ここからは、姫路市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから姫路市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した姫路市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約2.7万人減少するそうです。
姫路市はこれから10年で人口が約2.7万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約1.1万人減る見通しです。
姫路市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約1.1万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、駅周辺などの人気エリアでは、影響は小さそうですが、駅から離れた戸建てエリアでは、さらに買い手がつきにくくなっていきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、姫路市の土地価格は、
- 建築費の上昇によって、中心部のマンションが立地するエリアでは大きく上昇しているものの、郊外では農地の宅地化が進んでいるため、下落している
- 今後は、３０〜４０代人口がさらに減っていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が下がる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
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売るなら：低金利の今がチャンス
姫路市の不動産は、姫路駅の周辺のような、中心部では比較的安定していますが、それ以外のエリアでは農地の宅地化、人口の減少などもあって、下落が進んでいます。
さらに、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層による相続税対策のマンション購入も見込めなくなります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「阿保（あほ）」という、東姫路駅の南側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：30万円／坪
- 実際の取引価格：28〜45万円／坪
と、公示地価の約0.9〜1.5倍で取引されていました。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並び、５〜１０階建のマンションが点在するエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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