（画像出典：ウィキペディア そらみみ 加納町3丁目付近の北野坂）
この記事では神戸市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、神戸市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）神戸市東灘区魚崎浜町３６番２ | 青木（1600） | 29.2 | 8.1% | 28.3% |
| 公）神戸市東灘区深江浜町１３３番 | 深江（1100） | 37.3 | 7.6% | 28.0% |
| 公）神戸市東灘区住吉浜町１９番５ | 阪神住吉（1400） | 24.1 | 7.5% | 28.1% |
| 公）神戸市須磨区弥栄台３丁目１５番６ | 総合運動公園（750） | 26.4 | 7.4% | 26.0% |
| 公）神戸市西区室谷２丁目２番２ | 西神南（2100） | 17.4 | 7.1% | 23.7% |
| 公）神戸市東灘区深江浜町３０番内 | 深江（1900） | 30 | 7.1% | 27.3% |
| 公）神戸市中央区港島３丁目６番１ | 北埠頭（660） | 40.3 | 7.0% | 25.8% |
| 公）神戸市灘区烏帽子町２丁目２０番 | 新在家（450） | 105.3 | 6.3% | 30.2% |
| 公）神戸市西区伊川谷町潤和字西ノ口７５０番５ | 明石（3400） | 18.6 | 6.2% | 20.2% |
| 公）神戸市西区森友４丁目３４番 | 明石（3300） | 25.6 | 6.2% | 18.1% |
| 公）神戸市灘区楠丘町３丁目１０番１１ | 六甲（730） | 133.7 | 6.0% | 28.2% |
| 公）神戸市灘区下河原通３丁目５０番 | 大石（520） | 101 | 5.9% | 27.5% |
| 公）神戸市灘区徳井町４丁目１番３ | 石屋川（600） | 145.2 | 5.8% | |
| 公）神戸市灘区岩屋中町２丁目４番２１ | 岩屋（370） | 93.1 | 5.6% | 29.4% |
| 公）神戸市灘区深田町１丁目２番３外 | 六甲道（350） | 136 | 5.4% | 29.6% |
| 公）神戸市灘区中郷町４丁目２番１３ | 六甲道（670） | 129.7 | 5.4% | 31.9% |
| 公）神戸市灘区神ノ木通３丁目３番１０ | 大石（850） | 104 | 5.4% | 28.0% |
| 公）神戸市須磨区中落合２丁目９番外 | 名谷（180） | 78.2 | 5.3% | 15.0% |
| 公）神戸市灘区記田町３丁目１番１ | 石屋川（290） | 112.2 | 5.3% | 27.3% |
| 公）神戸市西区上新地３丁目９番５ | 大久保（4300） | 13.4 | 5.2% | 14.1% |
| 公）神戸市垂水区五色山１丁目１２８４番４ | 垂水（400） | 69.3 | 5.0% | 14.8% |
| 公）神戸市灘区灘北通８丁目３番９ | 王子公園（350） | 114.5 | 4.8% | 32.4% |
| 公）神戸市灘区水道筋３丁目９番５ | 王子公園（500） | 136.3 | 4.6% | 13.2% |
| 公）神戸市垂水区舞子台３丁目１５番７ | 舞子（850） | 61.7 | 4.5% | 12.0% |
| 公）神戸市垂水区狩口台７丁目９番１０外 | 朝霧（450） | 62 | 4.4% | 8.0% |
| 公）神戸市垂水区東舞子町１８３０番２ | 舞子（300） | 62.4 | 4.4% | 11.8% |
| 公）神戸市垂水区坂上１丁目２８番１ | 垂水（500） | 64.4 | 4.3% | 11.4% |
| 公）神戸市東灘区本山中町３丁目１４４番 | 摂津本山（620） | 153.5 | 4.3% | 15.7% |
| 公）神戸市須磨区大田町４丁目２４番１０ | 板宿（450） | 73.9 | 4.2% | 7.7% |
| 公）神戸市中央区宮本通２丁目３７８番 | 灘（580） | 100.3 | 4.1% | 16.9% |
| 公）神戸市須磨区大田町４丁目４９番２ | 板宿（400） | 75.6 | 4.1% | 8.5% |
| 公）神戸市垂水区多聞町字小束山８６８番８８４内 | 学園都市（1900） | 42.2 | 4.1% | 20.8% |
| 公）神戸市垂水区霞ケ丘５丁目１５８６番１０ | 垂水（1200） | 67.7 | 4.1% | 13.3% |
| 公）神戸市東灘区住吉本町１丁目３１６番２ | 住吉（500） | 169.6 | 4.0% | 18.7% |
| 公）神戸市中央区熊内橋通３丁目３３２番 | 阪急春日野道（500） | 84.8 | 4.0% | 8.9% |
| 公）神戸市灘区友田町３丁目２番６ | 新在家（80） | 144.2 | 4.0% | 20.1% |
| 公）神戸市東灘区御影郡家２丁目３０５番６ | 阪急御影（330） | 187.1 | 4.0% | 16.2% |
| 公）神戸市東灘区本山南町５丁目１５番４ | 青木（410） | 119.8 | 4.0% | 13.8% |
| 公）神戸市垂水区小束台８６８番９６５ | 学園都市（1300） | 34.3 | 4.0% | 11.9% |
| 公）神戸市北区有野中町３丁目２１番１ | 田尾寺（550） | 43.2 | 4.0% | 17.0% |
| 公）神戸市東灘区御影石町４丁目８８番３ | 石屋川（730） | 113.2 | 3.9% | 18.7% |
| 公）神戸市須磨区行幸町２丁目３８番 | 須磨海浜公園（600） | 79.2 | 3.9% | 7.1% |
| 公）神戸市垂水区高丸２丁目２２４５番１７４外 | 垂水（950） | 53.8 | 3.8% | 5.8% |
| 公）神戸市東灘区魚崎南町３丁目１０７９番８ | 魚崎（1000） | 54.5 | 3.8% | 14.6% |
| 公）神戸市須磨区戎町６丁目５番３ | 東須磨（400） | 73.6 | 3.7% | 8.3% |
| 公）神戸市灘区赤坂通１丁目９番２１ | 王子公園（1000） | 110.6 | 3.7% | 13.2% |
| 公）神戸市須磨区磯馴町２丁目２５番外 | 須磨海浜公園（350） | 73.9 | 3.7% | 9.3% |
| 公）神戸市中央区中町通３丁目１番１１ | 高速神戸（200） | 157.4 | 3.7% | 8.7% |
| 公）神戸市須磨区南町２丁目３番１４ | 須磨海浜公園（220） | 74.3 | 3.7% | 6.6% |
| 公）神戸市西区王塚台５丁目１２０番２ | 西明石（1900） | 31.6 | 3.7% | 5.9% |
| 公）神戸市灘区大石南町３丁目６７番 | 大石（600） | 56.1 | 3.7% | 22.3% |
| 公）神戸市灘区灘南通３丁目１７番３ | 摩耶（220） | 103 | 3.7% | 22.4% |
| 公）神戸市中央区下山手通７丁目２番６ | 花隈（400） | 103.3 | 3.6% | 8.7% |
| 公）神戸市垂水区学が丘４丁目２０番１３ | 学園都市（3000） | 37.6 | 3.6% | 3.6% |
| 公）神戸市東灘区住吉本町１丁目３２３番５外 | 住吉（240） | 170.9 | 3.6% | 20.7% |
| 公）神戸市垂水区舞子台５丁目１５７２番３ | 舞子（750） | 47.9 | 3.6% | 9.8% |
| 公）神戸市東灘区深江北町３丁目２０番 | 深江（150） | 124.7 | 3.6% | 16.7% |
| 公）神戸市垂水区舞多聞西７丁目５番２０ | 学園都市（2700） | 38.6 | 3.5% | 11.4% |
| 公）神戸市中央区熊内町７丁目４番４外 | 地下鉄新神戸（260） | 177.5 | 3.5% | 11.4% |
| 公）神戸市西区枝吉１丁目１０４番３ | 明石（2700） | 30 | 3.4% | 6.4% |
| 公）神戸市須磨区若木町１丁目１３５番 | 東須磨（250） | 80.2 | 3.4% | 6.1% |
| 公）神戸市垂水区霞ケ丘７丁目２２４１番２７３ | 垂水（1500） | 61.4 | 3.3% | 11.4% |
| 公）神戸市兵庫区水木通１丁目４番３７ | 新開地（0） | 174.9 | 3.3% | 15.2% |
| 公）神戸市西区中野２丁目２番４ | 西明石（2400） | 29.9 | 3.3% | 4.0% |
| 公）神戸市兵庫区御崎本町４丁目２番７ | 地下鉄和田岬（700） | 41.6 | 3.3% | |
| 公）神戸市垂水区清水通２１番４外 | 垂水（750） | 62.7 | 3.3% | 10.5% |
| 公）神戸市兵庫区羽坂通２丁目１番２８外 | 兵庫（400） | 128 | 3.2% | 14.8% |
| 公）神戸市中央区中山手通６丁目４番２４ | 県庁前（400） | 151.5 | 3.1% | 11.4% |
| 公）神戸市東灘区深江北町１丁目５４番１ | 阪神芦屋（690） | 119.5 | 3.1% | 13.1% |
| 公）神戸市須磨区月見山本町１丁目９７番２ | 月見山（160） | 108.9 | 3.1% | 9.6% |
| 公）神戸市西区伊川谷町有瀬字バリバリ南９２６番１２ | 明石（3500） | 30.6 | 3.1% | 4.0% |
| 公）神戸市須磨区天神町３丁目１７番５ | 須磨寺（300） | 54.8 | 3.1% | 5.7% |
| 公）神戸市中央区山本通１丁目６番１７ | 三ノ宮（800） | 187.1 | 3.1% | 11.8% |
| 公）神戸市東灘区住吉宮町３丁目３５番 | 住吉（270） | 110.6 | 3.1% | 13.9% |
| 公）神戸市垂水区旭が丘１丁目９９２番１９ | 垂水（450） | 55.8 | 3.0% | 8.3% |
| 公）神戸市須磨区中島町２丁目３６番 | 東須磨（500） | 67 | 3.0% | 4.6% |
| 公）神戸市東灘区本山北町６丁目２８９番５６ | 岡本（210） | 156.4 | 3.0% | 8.5% |
| 公）神戸市中央区元町通３丁目９番４ | 元町（180） | 339.9 | 3.0% | 13.4% |
| 公）神戸市垂水区桃山台５丁目１４番１２ | 垂水（5400） | 34 | 3.0% | 3.0% |
| 公）神戸市東灘区御影郡家１丁目３０８番２７ | 住吉（530） | 137 | 3.0% | 10.7% |
| 公）神戸市中央区楠町１丁目１９番２外 | 大倉山（150） | 91.4 | 3.0% | 8.2% |
| 公）神戸市西区伊川谷町潤和字石塚１５１４番５ | 明石（2000） | 26.5 | 2.9% | 4.7% |
| 公）神戸市西区竜が岡１丁目９番１１外 | 大久保（3500） | 20.9 | 2.9% | 3.8% |
| 公）神戸市垂水区狩口台２丁目２８番 | 朝霧（1300） | 46.5 | 2.9% | 6.0% |
| 公）神戸市西区大津和３丁目４番７外 | 伊川谷（3000） | 26.8 | 2.9% | 11.1% |
| 公）神戸市中央区脇浜町３丁目４２９番 | 阪神春日野道（300） | 116.5 | 2.9% | 26.1% |
| 公）神戸市東灘区御影本町４丁目６５４番 | 阪神御影（90） | 174.9 | 2.9% | 16.0% |
| 公）神戸市灘区森後町２丁目２番２外 | 六甲道（300） | 224.1 | 2.9% | 22.3% |
| 公）神戸市灘区八幡町４丁目３９番 | 六甲（200） | 154.4 | 2.9% | 23.5% |
| 公）神戸市東灘区本庄町２丁目６０番 | 甲南山手（450） | 107.3 | 2.8% | 8.7% |
| 公）神戸市須磨区離宮西町１丁目２番２ | 須磨寺（550） | 60.1 | 2.8% | 2.8% |
| 公）神戸市西区枝吉４丁目１３８番 | 明石（3500） | 27.7 | 2.8% | 5.7% |
| 公）神戸市須磨区権現町２丁目１２番 | 東須磨（350） | 72.6 | 2.8% | 6.3% |
| 公）神戸市西区池上３丁目６番１４外 | 伊川谷（2500） | 29 | 2.8% | 3.5% |
| 公）神戸市垂水区小束山６丁目１４番１８ | 学園都市（1800） | 36.6 | 2.8% | 3.7% |
| 公）神戸市西区枝吉２丁目１１４番２外 | 明石（2900） | 36.6 | 2.8% | 3.7% |
| 公）神戸市東灘区甲南町３丁目３２０番４外 | 摂津本山（700） | 172.3 | 2.8% | 12.5% |
| 公）神戸市垂水区小束山本町３丁目８６８番７６２ | 学園都市（3400） | 37 | 2.8% | 2.8% |
| 公）神戸市西区学園西町２丁目５番２３ | 学園都市（700） | 49.5 | 2.7% | 4.9% |
| 公）神戸市中央区山本通４丁目９７番１５ | 県庁前（690） | 127.1 | 2.7% | 18.5% |
| 公）神戸市西区伊川谷町有瀬字一ノ谷３０２番３ | 朝霧（3500） | 29.5 | 2.6% | 3.6% |
| 公）神戸市東灘区深江南町１丁目３８番２ | 阪神芦屋（1000） | 77.2 | 2.6% | 8.3% |
| 公）神戸市須磨区離宮前町１丁目３６番６ | 月見山（270） | 64.7 | 2.6% | 3.7% |
| 公）神戸市中央区北長狭通３丁目１番１８外 | 元町（250） | 389.4 | 2.6% | 12.4% |
| 公）神戸市東灘区御影塚町２丁目３００番 | 石屋川（330） | 78.2 | 2.6% | 10.7% |
| 公）神戸市垂水区歌敷山４丁目１０６４番１９４０ | 舞子（600） | 53.1 | 2.5% | 8.8% |
| 公）神戸市西区岩岡町岩岡字新地６１６番８５ | 大久保（4200） | 17.4 | 2.5% | 3.1% |
| 公）神戸市須磨区前池町６丁目２番３７外 | 板宿（540） | 67.3 | 2.5% | |
| 公）神戸市中央区山本通２丁目１３番２５ | 三ノ宮（760） | 122.1 | 2.5% | 14.9% |
| 公）神戸市東灘区田中町２丁目１３６番３ | 摂津本山（180） | 136.3 | 2.5% | 11.9% |
| 公）神戸市兵庫区高松町１２番１７ | 御崎公園（600） | 22.1 | 2.4% | 2.3% |
| 公）神戸市西区南別府３丁目６番１５ | 明石（3800） | 27.9 | 2.4% | 5.0% |
| 公）神戸市北区若葉台４丁目２２番５６ | 北鈴蘭台（150） | 30.7 | 2.4% | 1.5% |
| 公）神戸市中央区筒井町３丁目３２１番 | 阪神春日野道（140） | 83.8 | 2.4% | 4.1% |
| 公）神戸市中央区明石町４７番 | 元町（400） | 1141.8 | 2.4% | 45.4% |
| 公）神戸市東灘区魚崎北町８丁目１８０番１ | 魚崎（650） | 114.2 | 2.4% | 8.5% |
| 公）神戸市東灘区住吉山手３丁目１５３１番４ | 住吉（1000） | 100.7 | 2.3% | 11.3% |
| 公）神戸市須磨区大田町７丁目１０番 | 東須磨（540） | 72.3 | 2.3% | 4.8% |
| 公）神戸市中央区海岸通４丁目３番１３ | 花隈（330） | 130.4 | 2.3% | 6.8% |
| 公）神戸市中央区熊内町４丁目４０７番 | 地下鉄新神戸（360） | 116.2 | 2.3% | 10.7% |
| 公）神戸市中央区再度筋町３８番１外 | 県庁前（900） | 87.5 | 2.3% | 7.3% |
| 公）神戸市中央区生田町２丁目３２９番 | 地下鉄新神戸（330） | 150.5 | 2.2% | 12.6% |
| 公）神戸市北区谷上東町１４番８ | 谷上（300） | 28.7 | 2.2% | |
| 公）神戸市西区伊川谷町潤和字山ノ上１３０６番９ | 明石（2200） | 31.9 | 2.2% | 2.7% |
| 公）神戸市東灘区御影本町２丁目７１６番 | 阪神御影（200） | 109.6 | 2.2% | 7.1% |
| 公）神戸市兵庫区門口町４番６ | 兵庫（600） | 62.7 | 2.2% | 6.7% |
| 公）神戸市東灘区魚崎南町３丁目６３２番 | 魚崎（730） | 63.4 | 2.1% | 6.7% |
| 公）神戸市中央区三宮町１丁目７番３５ | 三ノ宮（170） | 2062.5 | 2.1% | 27.6% |
| 公）神戸市北区小倉台３丁目３番１４ | 谷上（2400） | 19.4 | 2.1% | 1.0% |
| 公）神戸市西区竹の台４丁目１７番１７ | 西神中央（1200） | 48.5 | 2.1% | 2.8% |
| 公）神戸市須磨区竜が台７丁目１２番５ | 名谷（650） | 48.8 | 2.1% | 4.2% |
| 公）神戸市中央区下山手通５丁目１２番１１ | 県庁前（110） | 313.5 | 2.0% | 27.5% |
| 公）神戸市東灘区深江本町４丁目１８番３ | 深江（350） | 84.2 | 2.0% | 6.3% |
| 公）神戸市西区今寺１８番３ | 伊川谷（3500） | 28.9 | 2.0% | 2.3% |
| 公）神戸市長田区水笠通６丁目１０６番４ | 新長田（570） | 68.6 | 2.0% | 12.4% |
| 公）神戸市西区伊川谷町有瀬字尾崎２３８番１０ | 明石（5500） | 26.2 | 1.9% | 3.7% |
| 公）神戸市垂水区山手２丁目５番１ | 東垂水（400） | 52.8 | 1.9% | 4.6% |
| 公）神戸市北区鈴蘭台東町４丁目５番１１ | 鈴蘭台（120） | 53.1 | 1.9% | 5.9% |
| 公）神戸市北区八多町中字上ヨサ田１２４３番 | 道場南口（950） | 19.6 | 1.9% | 2.4% |
| 公）神戸市北区桂木２丁目２３番１８ | 山の街（1200） | 25.5 | 1.8% | 1.4% |
| 公）神戸市垂水区中道５丁目１０番１ | 垂水（1000） | 55.4 | 1.8% | 3.7% |
| 公）神戸市須磨区衣掛町５丁目１２番外 | 須磨海浜公園（350） | 93.1 | 1.8% | 7.6% |
| 公）神戸市須磨区友が丘８丁目３３番 | 名谷（1300） | 37.3 | 1.8% | 1.8% |
| 公）神戸市須磨区飛松町１丁目３番３ | 板宿（210） | 74.9 | 1.8% | 3.7% |
| 公）神戸市北区藤原台中町４丁目９番１３ | 岡場（1000） | 24.4 | 1.8% | 5.4% |
| 公）神戸市垂水区北舞子１丁目１０６４番２１４１ | 舞子（1600） | 38.3 | 1.8% | 1.8% |
| 公）神戸市須磨区菅の台３丁目４番４ | 名谷（1300） | 38.9 | 1.7% | 1.7% |
| 公）神戸市須磨区東落合３丁目３０番２４ | 名谷（1700） | 38.9 | 1.7% | 1.7% |
| 公）神戸市兵庫区塚本通８丁目１番２０ | 兵庫（400） | 78.9 | 1.7% | 6.2% |
| 公）神戸市東灘区御影本町３丁目８３番 | 阪神御影（730） | 60.7 | 1.7% | 7.0% |
| 公）神戸市須磨区南落合３丁目２番４ | 名谷（1100） | 41.6 | 1.6% | 1.6% |
| 公）神戸市北区有野中町３丁目１４番２ | 田尾寺（390） | 21.3 | 1.6% | 7.0% |
| 公）神戸市兵庫区御崎本町３丁目３番１ | 地下鉄和田岬（500） | 64 | 1.6% | |
| 公）神戸市長田区御船通４丁目４番５ | 西代（500） | 64.4 | 1.6% | 6.6% |
| 公）神戸市長田区庄山町４丁目５番１外 | 板宿（470） | 64.4 | 1.6% | 2.1% |
| 公）神戸市北区筑紫が丘５丁目１５番２外 | 北鈴蘭台（1300） | 19.4 | 1.6% | 0.3% |
| 公）神戸市兵庫区上沢通７丁目１０２番６ | 上沢（100） | 87.5 | 1.5% | 6.9% |
| 公）神戸市北区谷上南町１７番１３ | 谷上（800） | 26.3 | 1.5% | 4.3% |
| 公）神戸市中央区山本通３丁目１２０番６３ | 県庁前（940） | 66 | 1.5% | 1.0% |
| 公）神戸市東灘区御影石町２丁目３８２番４ | 石屋川（450） | 88.4 | 1.5% | 7.6% |
| 公）神戸市垂水区西舞子１丁目２０７４番２外 | 舞子（480） | 44.9 | 1.5% | 3.8% |
| 公）神戸市垂水区星陵台２丁目１０６４番１０５６ | 垂水（1700） | 45.9 | 1.5% | 3.0% |
| 公）神戸市西区伊川谷町有瀬字土橋６６３番１３外 | 明石（3900） | 18.4 | 1.5% | 6.3% |
| 公）神戸市長田区浜添通６丁目９番 | 苅藻（80） | 27.6 | 1.5% | 2.7% |
| 公）神戸市須磨区北落合２丁目６番４ | 名谷（1000） | 46.5 | 1.4% | 1.4% |
| 公）神戸市灘区桜ケ丘町５５番 | 六甲（1000） | 70 | 1.4% | 6.0% |
| 公）神戸市北区惣山町３丁目５番８ | 北鈴蘭台（900） | 24.1 | 1.4% | -1.2% |
| 公）神戸市西区天王山１９番９ | 明石（4600） | 24.1 | 1.4% | 2.2% |
| 公）神戸市須磨区鷹取町３丁目４１番 | 鷹取（550） | 48.5 | 1.4% | 2.8% |
| 公）神戸市北区北五葉１丁目３番１４ | 西鈴蘭台（230） | 32.1 | 1.4% | 2.4% |
| 公）神戸市兵庫区東出町３丁目５６番 | 神戸（930） | 49.5 | 1.4% | 4.9% |
| 公）神戸市北区南五葉３丁目７番６ | 西鈴蘭台（800） | 25.6 | 1.3% | -2.5% |
| 公）神戸市長田区野田町６丁目１１番 | 鷹取（950） | 51.5 | 1.3% | 5.4% |
| 公）神戸市兵庫区矢部町５８番外 | 大倉山（750） | 53.1 | 1.3% | 1.9% |
| 公）神戸市中央区下山手通３丁目６番７外 | 元町（250） | 300 | 1.2% | 11.1% |
| 公）神戸市北区鹿の子台北町４丁目１４番１０ | 道場南口（850） | 19.6 | 1.2% | |
| 公）神戸市北区西山１丁目２６番４ | 田尾寺（1200） | 17.4 | 1.2% | 1.5% |
| 公）神戸市北区星和台６丁目１６番２ | 西鈴蘭台（1500） | 23.3 | 1.1% | -2.6% |
| 公）神戸市長田区大塚町２丁目１番１０外 | 高速長田（400） | 88.4 | 1.1% | 1.9% |
| 公）神戸市北区東大池３丁目４２３９番２８ | 大池（690） | 11.9 | 1.1% | |
| 公）神戸市中央区磯上通８丁目３２９番 | 三ノ宮（340） | 1204.5 | 1.1% | 35.2% |
| 公）神戸市北区唐櫃台４丁目６番３ | 唐櫃台（850） | 12.2 | 1.1% | -5.6% |
| 公）神戸市灘区国玉通４丁目２番２ | 王子公園（940） | 92.7 | 1.1% | 4.5% |
| 公）神戸市中央区元町通６丁目１番８ | 西元町（200） | 221.8 | 1.1% | 11.1% |
| 公）神戸市灘区六甲台町４番７ | 六甲（870） | 63.4 | 1.1% | 2.1% |
| 公）神戸市垂水区神陵台５丁目１２３番 | 朝霧（2400） | 31.7 | 1.1% | -0.3% |
| 公）神戸市兵庫区須佐野通３丁目１番２０外 | 兵庫（500） | 64 | 1.0% | 8.4% |
| 公）神戸市長田区四番町７丁目２１番 | 高速長田（0） | 97 | 1.0% | -0.7% |
| 公）神戸市東灘区岡本１丁目６４番３ | 岡本（150） | 259.4 | 1.0% | 9.5% |
| 公）神戸市東灘区岡本２丁目１８番１ | 岡本（380） | 195 | 1.0% | 6.3% |
| 公）神戸市東灘区西岡本５丁目２０番３ | 住吉（1300） | 134 | 1.0% | 5.7% |
| 公）神戸市須磨区飛松町３丁目６番１ | 板宿（60） | 168.3 | 1.0% | 3.0% |
| 公）神戸市中央区神仙寺通２丁目１４番８ | 王子公園（1400） | 67.3 | 1.0% | -0.5% |
| 公）神戸市兵庫区会下山町２丁目２０３番２４ | 湊川公園（800） | 67.7 | 1.0% | 7.9% |
| 公）神戸市兵庫区兵庫町２丁目１番２２ | 新開地（750） | 67.7 | 1.0% | 5.7% |
| 公）神戸市垂水区桃山台１丁目８番３ | 垂水（4300） | 34 | 1.0% | 1.0% |
| 公）神戸市垂水区本多聞１丁目１０番１ | 舞子（2900） | 34.3 | 1.0% | -1.9% |
| 公）神戸市中央区八幡通３丁目３０８番 | 三ノ宮（580） | 274.9 | 1.0% | 22.0% |
| 公）神戸市中央区下山手通５丁目７番４外 | 元町（400） | 171.9 | 1.0% | |
| 公）神戸市灘区箕岡通２丁目６番４ | 王子公園（1400） | 69.3 | 1.0% | 1.0% |
| 公）神戸市垂水区北舞子４丁目１１４９番６ | 舞子（1800） | 35 | 1.0% | 1.0% |
| 公）神戸市垂水区南多聞台１丁目１５番２ | 朝霧（1900） | 35 | 1.0% | 0.0% |
| 公）神戸市西区大津和２丁目９番１８ | 伊川谷（3000） | 31.5 | 1.0% | 2.5% |
| 公）神戸市長田区菅原通５丁目６０番 | 高速長田（460） | 71 | 0.9% | 0.9% |
| 公）神戸市垂水区南多聞台８丁目７３番 | 朝霧（1900） | 35.6 | 0.9% | 0.9% |
| 公）神戸市長田区松野通１丁目１０３番６外 | 新長田（130） | 107.9 | 0.9% | 4.5% |
| 公）神戸市垂水区学が丘１丁目１１番６ | 学園都市（3600） | 36 | 0.9% | 0.9% |
| 公）神戸市垂水区本多聞６丁目１０番１５ | 舞子（3500） | 36 | 0.9% | -1.8% |
| 公）神戸市垂水区本多聞２丁目２６番１１ | 舞子（3700） | 36.6 | 0.9% | |
| 公）神戸市中央区磯上通４丁目３３６番 | 三ノ宮（800） | 147.2 | 0.9% | 11.2% |
| 公）神戸市兵庫区下祇園町４番５外 | 大倉山（1000） | 73.6 | 0.9% | 6.2% |
| 公）神戸市須磨区外浜町２丁目１２６番 | 鷹取（1100） | 37 | 0.9% | 0.9% |
| 公）神戸市垂水区高丸７丁目２２５２番１７２６ | 垂水（1600） | 37 | 0.9% | 0.9% |
| 公）神戸市長田区駒ヶ林南町４番１９ | 駒ヶ林（890） | 22.4 | 0.9% | 0.7% |
| 公）神戸市東灘区鴨子ケ原１丁目８番２２ | 阪急御影（620） | 75.6 | 0.9% | 2.7% |
| 公）神戸市須磨区神の谷５丁目７番１３ | 名谷（1600） | 38 | 0.9% | 0.9% |
| 公）神戸市北区道場町日下部字町裡１２７番 | 道場南口（1000） | 11.4 | 0.9% | -2.8% |
| 公）神戸市西区宮下１丁目２番５ | 明石（5800） | 19.1 | 0.9% | 4.7% |
| 公）神戸市兵庫区松本通７丁目１０４番４ | 上沢（250） | 77.2 | 0.9% | 6.4% |
| 公）神戸市垂水区星が丘２丁目２２４８番１５４ | 垂水（1500） | 39.3 | 0.8% | 0.8% |
| 公）神戸市東灘区魚崎南町７丁目５３番 | 魚崎（530） | 79.5 | 0.8% | 1.7% |
| 公）神戸市西区井吹台西町５丁目１番４６ | 西神南（1300） | 40.6 | 0.8% | 3.4% |
| 公）神戸市兵庫区中道通４丁目１番２６ | 大開（450） | 83.5 | 0.8% | 8.6% |
| 公）神戸市長田区浜添通３丁目５番３４ | 苅藻（270） | 42.9 | 0.8% | 4.8% |
| 公）神戸市垂水区多聞台５丁目５３番 | 舞子（4300） | 26 | 0.8% | -0.4% |
| 公）神戸市西区長畑町４番１８ | 明石（6300） | 21.9 | 0.8% | 0.8% |
| 公）神戸市長田区神楽町２丁目１１番外 | 新長田（550） | 43.9 | 0.8% | 0.8% |
| 公）神戸市北区ひよどり台南町２丁目３番５８ | 高速長田（4400） | 22.4 | 0.7% | -1.6% |
| 公）神戸市垂水区向陽３丁目２番１ | 垂水（2200） | 46.5 | 0.7% | 0.7% |
| 公）神戸市北区松宮台１丁目１２番１３ | 北鈴蘭台（850） | 28.3 | 0.7% | -1.3% |
| 公）神戸市北区鈴蘭台南町６丁目２０番３ | 鈴蘭台（300） | 23.6 | 0.7% | -0.3% |
| 公）神戸市垂水区多聞台２丁目１０４番３外 | 舞子（3600） | 29.3 | 0.7% | -4.4% |
| 公）神戸市東灘区岡本６丁目２３番２ | 岡本（410） | 153.8 | 0.6% | 3.8% |
| 公）神戸市兵庫区菊水町７丁目３番４外 | 湊川公園（1100） | 51.5 | 0.6% | -3.1% |
| 公）神戸市東灘区深江南町３丁目８番５ | 深江（530） | 51.8 | 0.6% | 1.3% |
| 公）神戸市須磨区潮見台町４丁目８番１３ | 須磨（700） | 52.1 | 0.6% | 1.3% |
| 公）神戸市兵庫区大同町４丁目９番４ | 湊川公園（1200） | 54.8 | 0.6% | -2.4% |
| 公）神戸市西区丸塚２丁目１２１番１０ | 明石（5000） | 22.2 | 0.6% | 0.9% |
| 公）神戸市兵庫区今出在家町１丁目７番３ | 中央市場前（450） | 56.1 | 0.6% | 6.9% |
| 公）神戸市長田区御蔵通３丁目２０１番１３ | 高速長田（580） | 56.8 | 0.6% | 8.2% |
| 公）神戸市北区北五葉１丁目１番１内 | 西鈴蘭台（70） | 56.8 | 0.6% | 0.6% |
| 公）神戸市兵庫区浜山通２丁目２番２ | 地下鉄和田岬（480） | 58.4 | 0.6% | 6.6% |
| 公）神戸市兵庫区上祇園町４３番５ | 大倉山（1100） | 58.7 | 0.6% | 4.1% |
| 公）神戸市長田区久保町３丁目６番５外 | 駒ヶ林（340） | 64.4 | 0.5% | 3.7% |
| 公）神戸市長田区戸崎通２丁目１１番２ | 板宿（400） | 64.7 | 0.5% | 3.2% |
| 公）神戸市中央区御幸通５丁目３１６番 | 三ノ宮（470） | 270.3 | 0.5% | 31.3% |
| 公）神戸市須磨区堀池町２丁目１９番 | 東須磨（90） | 72.6 | 0.5% | 1.4% |
| 公）神戸市北区北五葉５丁目５番４ | 西鈴蘭台（1100） | 22.3 | 0.4% | -3.6% |
| 公）神戸市灘区曾和町２丁目６番２ | 六甲（400） | 150.8 | 0.4% | 6.3% |
| 公）神戸市兵庫区荒田町２丁目１番８ | 湊川公園（500） | 76.6 | 0.4% | 4.0% |
| 公）神戸市北区山田町下谷上字小橋５番９ | 箕谷（630） | 15.5 | 0.4% | 0.4% |
| 公）神戸市東灘区本山北町１丁目４２０番８ | 摂津本山（800） | 100.7 | 0.3% | 2.0% |
| 公）神戸市北区東有野台４丁目８番１１ | 五社（2200） | 10.5 | 0.3% | -1.9% |
| 公）神戸市垂水区神陵台８丁目５０番 | 朝霧（3000） | 32 | 0.2% | -0.8% |
| 公）神戸市中央区海岸通１丁目２番２４ | 元町（430） | 189.4 | 0.2% | 12.5% |
| 公）神戸市北区鈴蘭台東町７丁目４番１１ | 鈴蘭台（950） | 19.3 | 0.2% | -5.3% |
| 公）神戸市北区鈴蘭台西町５丁目６番３ | 鈴蘭台（730） | 22.2 | 0.1% | -2.7% |
| 公）神戸市中央区京町７９番 | 三ノ宮（650） | 881.1 | 0.0% | 32.2% |
| 公）神戸市中央区加納町４丁目８番１８外 | 三ノ宮（450） | 287.1 | 0.0% | 10.8% |
| 公）神戸市中央区中山手通２丁目１番２１外 | 三ノ宮（550） | 326 | 0.0% | 8.0% |
| 公）神戸市中央区中山手通１丁目４番１６ | 三ノ宮（350） | 366.3 | 0.0% | 6.7% |
| 公）神戸市中央区下山手通２丁目１２番２９外 | 三ノ宮（630） | 183.2 | 0.0% | 6.1% |
| 公）神戸市長田区西山町２丁目３９番１ | 高速長田（740） | 49.5 | 0.0% | 2.7% |
| 公）神戸市長田区宮川町７丁目３番２２ | 高速長田（860） | 50.5 | 0.0% | 2.7% |
| 公）神戸市灘区篠原北町３丁目２０番４外 | 六甲（850） | 130 | 0.0% | 2.3% |
| 公）神戸市北区有馬町字峠堂１３８番３ | 有馬温泉（650） | 15.4 | 0.0% | 2.0% |
| 公）神戸市垂水区塩屋町５丁目３３４番２ | 塩屋（500） | 41.3 | 0.0% | 1.6% |
| 公）神戸市須磨区白川台３丁目６９番１７ | 名谷（1700） | 36.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市須磨区永楽町１丁目３６番２外 | 板宿（900） | 43.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市須磨区須磨浦通５丁目３５番１ | 須磨（260） | 40.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市須磨区横尾２丁目８番１６ | 妙法寺（750） | 38.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市須磨区横尾９丁目３番５６ | 妙法寺（1000） | 36 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市垂水区福田３丁目１９番１ | 垂水（2200） | 38.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市垂水区千鳥が丘３丁目２２５２番１３１９ | 垂水（2000） | 40.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市垂水区名谷町字奥之坊２０８８番１ | 名谷（3600） | 15.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市垂水区塩屋北町２丁目２２番７ | 須磨（4500） | 25.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市垂水区旭が丘１丁目２２４４番３１９外 | 垂水（1000） | 34.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市西区玉津町高津橋字上大谷９９７番２ | 明石（3600） | 19.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市西区玉津町高津橋字岡ノ下２７８番１２ | 明石（3200） | 22.5 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市長田区平和台町２丁目２番５ | 板宿（950） | 40.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市東灘区森北町６丁目３０番３７ | 甲南山手（710） | 77.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市東灘区御影山手６丁目１番２１７ | 阪急御影（1400） | 75.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）神戸市垂水区東垂水３丁目９９８番３８ | 滝の茶屋（1100） | 27.1 | 0.0% | -0.2% |
| 公）神戸市北区松が枝町２丁目３番１１ | 箕谷（450） | 22.8 | 0.0% | -0.7% |
| 公）神戸市垂水区朝谷町１６番１１ | 須磨（3600） | 19.5 | 0.0% | -1.0% |
| 公）神戸市須磨区多井畑東町１２番５ | 妙法寺（1600） | 31.2 | 0.0% | -2.1% |
| 公）神戸市北区鈴蘭台東町４丁目９番３３ | 鈴蘭台（500） | 21.8 | 0.0% | -2.2% |
| 公）神戸市北区緑町２丁目１５番９外 | 山の街（600） | 20.7 | 0.0% | -2.6% |
| 公）神戸市北区泉台５丁目６番１９ | 北鈴蘭台（1900） | 19.1 | 0.0% | -3.3% |
| 公）神戸市東灘区西岡本７丁目１２０３番３８ | 住吉（1800） | 52.8 | 0.0% | -3.6% |
| 公）神戸市北区有野町有野字家ノ下３０５番１ | 五社（870） | 11.3 | 0.0% | -3.9% |
| 公）神戸市北区鈴蘭台北町９丁目２０番１１ | 鈴蘭台（1600） | 21.2 | 0.0% | -4.6% |
| 公）神戸市垂水区青山台１丁目１９番５ | 垂水（3300） | 34 | 0.0% | -4.6% |
| 公）神戸市北区道場町塩田字西塚１２２２番外 | 神鉄道場（1300） | 5.4 | 0.0% | -4.7% |
| 公）神戸市北区長尾町宅原字内垣５０８番１ | 横山（1200） | 7.7 | 0.0% | -4.9% |
| 公）神戸市須磨区若草町３丁目８番４ | 妙法寺（2200） | 18.3 | 0.0% | -5.0% |
| 公）神戸市須磨区白川台７丁目８番５ | 名谷（2300） | 32.2 | 0.0% | -5.1% |
| 公）神戸市北区八多町附物字五月田３０９番１外 | 五社（3000） | 5.6 | 0.0% | -5.6% |
| 公）神戸市須磨区高倉台７丁目１２番５ | 須磨（3400） | 31.9 | 0.0% | -6.0% |
| 公）神戸市北区大池見山台１４番１３５ | 花山（1000） | 10.5 | 0.0% | -7.0% |
| 公）神戸市西区桜が丘東町４丁目２０番４ | 栄（1600） | 15 | 0.0% | -7.1% |
| 公）神戸市須磨区緑が丘２丁目８７２番１２９ | 妙法寺（1300） | 21.1 | 0.0% | -7.2% |
| 公）神戸市垂水区泉が丘１丁目１６１６番１７ | 東垂水（400） | 37 | 0.0% | |
| 公）神戸市長田区片山町１丁目８番１８４ | 高速長田（570） | 55.1 | 0.0% | |
| 公）神戸市須磨区東白川台３丁目４番１０ | 名谷（2600） | 28.1 | -0.1% | -6.6% |
| 公）神戸市西区玉津町西河原字村中１４５番１外 | 明石（2500） | 16.9 | -0.2% | -3.6% |
| 公）神戸市西区玉津町新方字大東１４番３７ | 明石（1800） | 21.2 | -0.3% | -5.9% |
| 公）神戸市垂水区つつじが丘２丁目１１番１２ | 垂水（4500） | 30.5 | -0.3% | -3.1% |
| 公）神戸市垂水区塩屋町３丁目９４２番２４外 | 塩屋（300） | 30.1 | -0.3% | -0.4% |
| 公）神戸市北区有野町唐櫃字水ナシ２番１２ | 有馬口（550） | 9.3 | -0.4% | -6.3% |
| 公）神戸市垂水区塩屋町８丁目６００番３６ | 塩屋（850） | 21.5 | -0.5% | -2.7% |
| 公）神戸市西区美穂が丘２丁目３番１３ | 押部谷（700） | 13.5 | -0.5% | -6.0% |
| 公）神戸市北区山田町藍那字下手１１番外 | 藍那（350） | 6.5 | -0.5% | -5.7% |
| 公）神戸市西区北山台３丁目５６６番１５２７ | 緑が丘（820） | 12.8 | -0.5% | -5.6% |
| 公）神戸市西区櫨谷町福谷字口縁谷２６８番外 | 西神中央（2700） | 6.3 | -0.5% | -5.9% |
| 公）神戸市東灘区鴨子ケ原３丁目４５番１４ | 阪急御影（1400） | 57.4 | -0.6% | -2.2% |
| 公）神戸市垂水区乙木２丁目８３８番７３ | 垂水（2500） | 26.4 | -0.6% | -5.0% |
| 公）神戸市灘区鶴甲４丁目１２番１６ | 六甲（2100） | 51.8 | -0.6% | -2.5% |
| 公）神戸市北区有野町二郎字三隅６９１番４外 | 二郎（800） | 10.3 | -0.6% | -8.2% |
| 公）神戸市垂水区塩屋町字大谷６７１番２００ | 塩屋（1300） | 31.3 | -0.7% | -2.9% |
| 公）神戸市兵庫区氷室町２丁目３５番８ | 湊川公園（1500） | 30.9 | -0.7% | -9.2% |
| 公）神戸市垂水区清水が丘１丁目１７９番１７７ | 垂水（3000） | 26.3 | -0.7% | -5.3% |
| 公）神戸市北区幸陽町２丁目９番５ | 花山（620） | 13.1 | -0.7% | -7.5% |
| 公）神戸市灘区大月台１番６９ | 六甲（2100） | 43.6 | -0.8% | -5.0% |
| 公）神戸市北区大沢町日西原字小屋かち２１０６番１ | 横山（6500） | 4.4 | -0.8% | -5.7% |
| 公）神戸市東灘区住吉台１８７４番２１４内 | 阪急御影（2200） | 38.3 | -0.9% | -7.9% |
| 公）神戸市北区淡河町行原字沢ノ垣１１１番 | 五社（11000） | 3.8 | -0.9% | -8.0% |
| 公）神戸市長田区大丸町１丁目１６番３ | 神鉄長田（760） | 36.3 | -0.9% | -1.8% |
| 公）神戸市垂水区美山台３丁目７６２番７９４ | 垂水（2700） | 36.3 | -0.9% | -4.3% |
| 公）神戸市北区君影町４丁目８番３ | 鈴蘭台（1400） | 17.9 | -0.9% | -8.0% |
| 公）神戸市西区伊川谷町前開字矢ノ崎７６５番外 | 学園都市（1600） | 7 | -0.9% | -7.4% |
| 公）神戸市西区押部谷町栄字北垣内５６番 | 栄（500） | 7 | -0.9% | -8.3% |
| 公）神戸市長田区大谷町２丁目４１番２０ | 西代（900） | 34.7 | -0.9% | -1.9% |
| 公）神戸市須磨区妙法寺字竹向イ１番１４ | 妙法寺（700） | 27.1 | -1.0% | -4.7% |
| 公）神戸市須磨区高尾台２丁目１番１１２ | 月見山（1300） | 20.1 | -1.0% | -9.1% |
| 公）神戸市灘区城の下通２丁目８３３番８７ | 王子公園（1000） | 66.7 | -1.0% | -5.2% |
| 公）神戸市北区中里町２丁目１６番７ | 鈴蘭台（2200） | 16 | -1.0% | -6.7% |
| 公）神戸市北区淡河町野瀬字一ノ坪１８５８番 | 五社（8000） | 3.2 | -1.0% | -6.7% |
| 公）神戸市東灘区住吉山手９丁目１５６４番４ | 阪急御影（2600） | 32 | -1.0% | -11.8% |
| 公）神戸市北区山田町下谷上字猪ころび４番７３ | 山の街（500） | 11.7 | -1.1% | -9.4% |
| 公）神戸市西区神出町田井字上ノ祢宜２０６番１ | 西神中央（6000） | 5.7 | -1.1% | -8.9% |
| 公）神戸市須磨区妙法寺字池ノ谷１番１０ | 妙法寺（1400） | 18 | -1.3% | -10.5% |
| 公）神戸市北区花山台１３番１４ | 花山（100） | 13.9 | -1.4% | -9.3% |
| 公）神戸市長田区長田天神町２丁目１番４６ | 神鉄長田（200） | 24.8 | -1.4% | -11.4% |
| 公）神戸市東灘区森北町７丁目７４４番２０５ | 甲南山手（1300） | 44.6 | -1.5% | -10.6% |
| 公）神戸市西区平野町芝崎字樋ノ口２７６番外 | 明石（6400） | 8.3 | -1.6% | -9.4% |
| 公）神戸市垂水区塩屋台２丁目７２２番１４ | 塩屋（1400） | 19.8 | -1.6% | -7.7% |
| 公）神戸市西区岩岡町岩岡字中筋１５６１番１外 | 大久保（5800） | 5.9 | -1.7% | -10.6% |
| 公）神戸市長田区滝谷町２丁目７０番１０４ | 丸山（400） | 22.9 | -1.8% | -8.0% |
| 公）神戸市垂水区清水が丘３丁目９２番９ | 舞子（2400） | 27.6 | -1.9% | -8.0% |
| 公）神戸市須磨区一ノ谷町２丁目７５番６７ | 須磨浦公園（750） | 22 | -1.9% | -10.1% |
| 公）神戸市垂水区塩屋町９丁目７９０番５ | 塩屋（800） | 24.6 | -2.0% | -7.7% |
| 公）神戸市西区押部谷町細田字前田６４３番１８ | 押部谷（1900） | 0.3 | -2.0% | -15.5% |
| 公）神戸市須磨区妙法寺字円満林２番６７ | 板宿（1900） | 14.5 | -2.2% | -15.4% |
| 公）神戸市須磨区多井畑字東所３番１３ | 妙法寺（2400） | 14.5 | -2.2% | -8.8% |
| 公）神戸市中央区熊内町８丁目５１番 | 地下鉄新神戸（800） | 57.8 | -2.2% | -9.3% |
| 公）神戸市西区平野町印路字上四ツ塚８３５番９ | 明石（11000） | 0.3 | -2.4% | -16.5% |
| 公）神戸市垂水区舞子坂３丁目５６６番５ | 舞子（1700） | 28.1 | -2.6% | -11.3% |
| 公）神戸市北区青葉台５番１４５ | 箕谷（1500） | 11 | -2.6% | -11.7% |
| 公）神戸市西区高雄台５６６番６９７ | 緑が丘（850） | 10.1 | -2.9% | -15.0% |
| 公）神戸市西区伊川谷町長坂字菰谷９８３番２４ | 伊川谷（1700） | 0.4 | -3.3% | |
| 公）神戸市西区押部谷町木津字北平山１５２９番１８ | 木津（710） | 0.4 | -3.3% | |
| 公）神戸市長田区西山町４丁目７番 | 高速長田（1500） | 18.8 | -3.5% | -19.0% |
| 公）神戸市長田区鹿松町３丁目６番１１ | 丸山（1500） | 12.6 | -3.8% | -18.5% |
| 公）神戸市長田区大日丘町１丁目５７番４ | 鵯越（880） | 16.4 | -3.9% | -19.3% |
| 公）神戸市須磨区道正台１丁目２番３ | 妙法寺（400） | 32 | ||
| 公）神戸市垂水区西舞子３丁目２番１ | 西舞子（310） | 49.5 | ||
| 公）神戸市西区福吉台２丁目４番３ | 大久保（5200） | 16.5 | ||
| 公）神戸市中央区二宮町４丁目３１０番 | 三ノ宮（470） | 120.5 | ||
| 公）神戸市兵庫区新開地５丁目１番８ | 新開地（450） | 105.6 | ||
| 公）神戸市北区鈴蘭台南町４丁目４番２２ | 鈴蘭台西口（490） | 23.5 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）神戸市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、神戸市の土地価格は、約６割の地点が、過去５年間で今年が最高値だったのです（347地点中203地点、約59%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、神戸市の土地価格の動き
神戸市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+1.2％、商業地で+2.0％と、大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+2％。商業地で+12.3％と、商業地での上昇が目立ちますね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
三宮駅より東側の、特に鉄道沿線の周辺で大きく上昇しているエリアが多いですね。また、西側では、垂水駅などのJR神戸線の沿線で、大きく上昇していました。
全体的には、駅から離れたところほど、上昇率が鈍くなっていく傾向にあります。
なぜ、駅周辺でしか上昇していないのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、神戸市内の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で、中古戸建てで10.4%、中古マンションでは、なんと17%も上昇しているのです。
駅周辺の商業地ほど、土地価格の上昇率が高いのは、多くの高層マンションが立地しているためです。
そのため、オフィスや商業施設だけのエリアは、上昇率が低めです。例えば、三宮駅北口側の商業地では、１０％も上がっていません。
神戸市から子育て世帯が出て行っている
また、駅から離れた郊外では、下落しているところも多く見られますが、その理由は、子育て世帯が神戸市から出て行っているためです。
神戸市の転入超過数（引っ越して来た人 ー 出て行った人）を調べてみると、家を建てる中心年代である30〜40代（赤い線）が、昨年2022年はさらにマイナス（出て行った人の方が多い）状況なのです。
特に出て行っている区は、中央区と垂水区です。
中央区は、不動産価格が上がりすぎたためでしょうし、垂水区は、お隣の明石市が子育て世帯への優遇をしていることで人気だからでしょう。
このような結果、人気が集中しやすい駅周辺では上昇するものの、それ以外の郊外では、買い手がつきにくく、下落するという二極化が進んでいるわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、神戸市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、神戸市にも、１０６ヘクタールの生産緑地があります。
３０坪の土地で約１万戸分にもなります。
兵庫の生産緑地の分布図：神戸市は１０６ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
特に西区と北区の内陸部には、多くの農地が残っており、すでに農地から宅地へと変わっているエリアがたくさんあります。
このような動きがさらに加速すると考えていいでしょう。
そのため、西区と北区の内陸部では、2022年以降、土地価格の下落が加速しそうです。
（３）これから神戸市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した神戸市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約8.8万人減少するそうです。
神戸市はこれから10年で人口が約8.8万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約4.7万人減る見通しです。
神戸市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約4.7万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、駅周辺などの人気エリアでは、影響はなさそうですが、駅から離れた戸建てエリアでは、すこしずつ買い手がつきにくくなっていきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、神戸市の土地価格は、
- 物価上昇の波に乗って、多くのマンションが立地する駅周辺の商業地ほど、土地価格が大きく上昇してきたが、子育て世帯が市外へ引っ越しているため、郊外では下落する二極化が進んでいる
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、30〜40代人口がさらに減っていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が下がる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ家づくり
こちらの「タウンライフ家づくり」に登録すると、全国８５０社以上の住宅メーカーや工務店が、あなたの条件に予算に合わせて、間取りプランや、自社で持っている土地情報を教えてくれます。
土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
神戸市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされていますが、これは富裕層や海外投資家、一般世帯の買い手がついているからこそ、成り立っている状況です。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層や投資家による購入も見込めなくなります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、東灘区に「深江本町（ふかえほんまち）」という、深江駅の南側に広がる住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：81万円／坪
- 実際の取引価格：80〜100万円／坪
と、公示地価の約1.0〜1.25倍で取引されていました。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てと５〜１０階建ぐらいのマンションが半々ぐらいの住宅地です。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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