広島市安芸区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

広島市安芸区広島県

(画像出典:ウィキペディア そらみみ, 矢野駅北口前の足橋矢野道31号

 

この記事では広島市安芸区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、広島市安芸区の公示地価、基準地価

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
広島市安芸区畑賀2-6-40安芸中野(1600)18.20.0%-2.1%
広島市安芸区中野2-25-13安芸中野(250)300.0%3.3%
広島市安芸区矢野西1-28-10矢野(250)38.61.7%9.3%
広島市安芸区中野3-58-2中野東(1200)16.40.0%-2.9%
広島市安芸区船越南2-16-9海田市(800)49.82.7%17.1%
広島市安芸区船越6-2-4海田市(350)372.8%12.4%
広島市安芸区矢野東2-30-39矢野(700)47.52.9%15.2%
広島市安芸区矢野東3-5-16矢野(1400)23.40.7%2.9%
広島市安芸区船越1-48-8海田市(1800)44.92.3%17.2%
広島市安芸区矢野東6-20-9矢野(1500)19.70.0%-3.7%
広島市安芸区中野5-31-5中野東(600)31.91.1%7.8%
広島市安芸区中野7-54-26-6瀬野(1300)15.8-1.0%-5.1%
広島市安芸区中野東1-31-6安芸中野(1200)22.71.2%5.9%
広島市安芸区矢野西4-52-23矢野(600)372.8%12.6%
広島市安芸区上瀬野南1丁目1763番7瀬野(1300)12-0.5%-3.7%
広島市安芸区矢野東7-21-4矢野(2700)11.6-2.2%-16.4%
広島市安芸区上瀬野南1丁目1982番5外瀬野(2400)7-1.4%-7.0%
広島市安芸区矢野西1-31-8矢野(150)54.52.5%8.6%
広島市安芸区中野2-1-6安芸中野(80)41.3
広島市安芸区中野東1-21-29安芸中野(760)310.5%2.7%
広島市安芸区矢野新町1-2-4矢野(1100)23.81.0%7.6%
広島市安芸区中野1-8-3安芸中野(800)18.90.0%1.8%
広島市安芸区船越南4-10-32海田市(1000)271.0%4.5%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
広島市安芸区矢野東2-30-39矢野( 700)48.22.8%14.1%
広島市安芸区矢野西3-15-15矢野( 900)21.72.0%7.0%
広島市安芸区船越2-51-16海田市( 1600)31.51.5%9.2%
広島市安芸区中野東5-29-5中野東( 1000)16.61.2%5.0%
広島市安芸区中野東2-22-23-6安芸中野( 1100)16.40.8%4.2%
広島市安芸区瀬野3-11-9瀬野( 600)18.80.7%2.7%
広島市安芸区瀬野1-4-15瀬野( 50)25.90.3%-1.3%
広島市安芸区船越6-35-10海田市( 1000)15.9-1.6%-11.7%
広島市安芸区阿戸町字旭浦11606番22瀬野( 10000)4.9-2.0%-10.2%
広島市安芸区阿戸町字弓張松1927番1外瀬野( 10000)4.4-2.2%-11.3%
広島市安芸区阿戸町字長戸路2607番8瀬野( 9200)7-2.3%-12.8%
広島市安芸区畑賀町字植垣内筋1036番3外安芸中野( 3000)6.6-2.4%-11.8%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、広島市安芸区の土地価格の動き

広島市安芸区の住宅地は、アベノミクス以降の、この9年間で1.7%上昇しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で0.6%のプラス商業地は0.9%のプラスとなっていました。

 

広島市安芸区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-21年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

駅周辺ほど上昇率が高くなっています。

反面、駅から遠い郊外のエリアでは、下落する地点もチラホラありますね。

 

なぜ、安芸区では駅周辺しか上がっていないのか?

理由は大きく3つあります。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②人口が増えている

ところが、安芸区では人口が減っています。

この7年間で、人口が約900人減っていたのです。

 

広島市安芸区の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

900人というと、それほど影響がないように見えますが、地区ごとに見てみると、かなりの格差が出ていました。

この7年間で人口が100人以上、増えている、または減っている地域を調べた結果がこちらです。

 

安芸区の地区別の人口変化(2013.12〜2020.12)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

(参考:広島市 「人口,世帯数(町丁目別)」)

 

ご覧の通り、駅周辺で増加しているのは、湾岸部に近い海田市駅の周辺と、内陸部のみどり中央駅の周辺だけでした。

 

このことから、安芸区内の土地に対する需要は、駅近エリアや新興住宅地などの一部に限られていることが分かりますね。

 

③農地や山林の宅地化で、古い住宅地の人気が低下

内陸部のみどり中央駅、みどり中街駅の周辺に広がる瀬野地区は、山を切り開いて作られた大規模な住宅地です。

このような新しい住宅地が作られると、街並みが新しいこともあって人気が集中し、古い住宅地の買い手が減ってしまいます。

 

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地の宅地化

 

そのため、古い住宅地の人気が下がり、郊外のエリアほど影響を受けているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

安芸区の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

 

変動金利が上がる可能性は?

今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

 

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

 

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

 

 

(2)これから広島市安芸区の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した広島市安芸区の人口の見通しによると、2020→30年までに2,000人減少するそうです。

 

広島市安芸区の人口は、2020→30年までに2,000人減少

広島市安芸区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を買う中心年代である20〜40代はすでに減り始めており、2020→30年までに3,600人減る見通しです。

 

広島市安芸区の20〜40代人口は、2020→30年までに3,600人減少

広島市安芸区の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

家の買い手が今よりも 1割ぐらい減るので、買い手がつきにくいエリアでは、さらに下落が加速するのではないでしょうか?

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、広島市安芸区の土地価格は、

  • 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったことで、駅近エリアや新興住宅地に人気が集中している
  • 一方で、人口は減少しているため、古い住宅地の買い手がつきにくくなり、土地価格の二極化が進んでいる
  • これから10年間で、若い世代の人口が減少していくため、買い手が減っていく

と言えるでしょう。

 

買うなら:安く買うには工夫が必要

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。

変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。

 

非公開物件=安い物件

また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利のうちに売却を検討すべき

特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が1%上がると、組める住宅ローンが15〜20%程度減るためです。

 

今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。

 

不動産会社選びを間違えると損する?

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類(戸建て・マンション)が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

 

 

例えば、「矢野西(やのにし)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:35万円/坪
  • 実際の取引価格:50〜55万円/坪

と、公示地価の約1.4〜1.6倍で取引されていました。

 

【広島市安芸区矢野西の公示地価】

広島市安芸区の公示地価

  • 矢野駅から600mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 106,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =35万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【広島市安芸区矢野西の土地取引(過去2年間)】

広島市安芸区の土地取引

  • 矢野駅から徒歩4〜9分のエリアで、50〜55万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引ともに「第1種住居地域」という似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

 

 

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