（画像出典：ウィキペディア 小石川人晃, 茨城県道262号那珂湊港線）
この記事ではひたちなか市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、ひたちなか市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）ひたちなか市表町１番７ | 勝田（250） | 19.1 | 1.8% | 3.6% |
| 公）ひたちなか市勝田本町１６番１０ | 勝田（600） | 16.7 | 1.6% | 6.5% |
| 公）ひたちなか市高場３丁目１０番５ | 佐和（950） | 13.1 | 1.3% | 4.2% |
| 公）ひたちなか市大字稲田字カチ内１０９６番３４外 | 佐和（2100） | 7 | 0.9% | -0.5% |
| 公）ひたちなか市大字田彦字西原６３番３９ | 勝田（2400） | 12 | 0.8% | 2.0% |
| 公）ひたちなか市大字武田字久保４５９番１９ | 勝田（1400） | 16.2 | 0.8% | 4.7% |
| 公）ひたちなか市東大島４丁目４番２外 | 勝田（1300） | 16.2 | 0.8% | 4.0% |
| 公）ひたちなか市大字稲田字円明３９番４ | 佐和（1100） | 10.6 | 0.6% | 2.2% |
| 公）ひたちなか市大字東石川字堂端３５７０番３ | 勝田（2400） | 11.3 | 0.6% | 1.8% |
| 公）ひたちなか市大字市毛字上坪１２２０番１２ | 勝田（2700） | 11.9 | 0.6% | 0.6% |
| 公）ひたちなか市外野２丁目１０番７ | 勝田（1800） | 15.3 | 0.4% | 1.3% |
| 公）ひたちなか市西大島３丁目９番１５ | 勝田（1600） | 15 | 0.2% | 2.2% |
| 公）ひたちなか市大字市毛字下坪４０４番１４６ | 勝田（1800） | 11.5 | 0.0% | 0.0% |
| 公）ひたちなか市大字稲田字今鹿島１４５５番９ | 佐和（2800） | 8 | 0.0% | 0.0% |
| 公）ひたちなか市長堀町３丁目１１番６ | 勝田（2400） | 17.2 | 0.0% | 0.0% |
| 公）ひたちなか市平磯遠原町２７番１５ | 平磯（650） | 7.1 | 0.0% | -1.8% |
| 公）ひたちなか市大字勝倉字大房地２６３４番２０ | 勝田（2700） | 8.5 | 0.0% | -0.4% |
| 公）ひたちなか市大字足崎字舟橋１３０２番６４ | 佐和（2900） | 9.1 | 0.0% | 0.0% |
| 公）ひたちなか市大字馬渡字向野２９２０番１７７ | 勝田（4400） | 10.5 | 0.0% | -1.2% |
| 公）ひたちなか市大字中根字富士山３３３７番１４６ | 勝田（3000） | 11.2 | 0.0% | 0.0% |
| 公）ひたちなか市小砂町１丁目８番１５ | 勝田（2700） | 12.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）ひたちなか市西十三奉行１１４６６番３ | 平磯（1700） | 5.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）ひたちなか市大字馬渡字西谷津２５２５番１７９ | 勝田（3700） | 9.9 | 0.0% | -3.9% |
| 公）ひたちなか市大字高場字庚塚１６０８番８９ | 佐和（2100） | 11 | 0.0% | 0.0% |
| 公）ひたちなか市大字足崎字深谷津１４６９番４９ | 勝田（3100） | 9.4 | 0.0% | 0.0% |
| 公）ひたちなか市笹野町３丁目２番１９ | 勝田（2000） | 17.9 | 0.0% | -0.7% |
| 公）ひたちなか市東大島１丁目１８番１１ | 勝田（900） | 16.4 | 0.0% | 0.0% |
| 公）ひたちなか市大字市毛字上坪１２４３番２外 | 勝田（2400） | 12.8 | 0.0% | -0.8% |
| 公）ひたちなか市山崎１７０番 | 勝田（5700） | 5.5 | 0.0% | -2.9% |
| 公）ひたちなか市牛久保２丁目１２７１番 | 殿山（250） | 6.6 | -0.5% | -3.4% |
| 公）ひたちなか市八幡町７１２９番５外 | 那珂湊（450） | 6.4 | -0.5% | -3.0% |
| 公）ひたちなか市田中後４５番８ | 那珂湊（600） | 11 | -0.6% | -4.3% |
| 公）ひたちなか市阿字ケ浦町字南平１００１番４ | 阿字ヶ浦（560） | 5.2 | -0.6% | -3.7% |
| 公）ひたちなか市大字足崎字北根６６８番１ | 佐和（3400） | 4 | -0.8% | -7.0% |
| 公）ひたちなか市湊泉町５３１０番２ | 那珂湊（700） | 6.6 | -1.0% | -5.2% |
| 公）ひたちなか市湊中央２丁目５６６１番 | 那珂湊（300） | 8.6 | -1.5% | -8.5% |
| 公）ひたちなか市平磯町字宮下１７９０番１ | 平磯（900） | 5.6 | -1.7% | -9.6% |
| 公）ひたちなか市大字枝川字鳴戸内１２７９番 | 水戸（2500） | 4.7 | -2.8% | -15.1% |
| 公）ひたちなか市笹野町３丁目７番７ | 勝田（2200） | 15.8 | ||
| 基）ひたちなか市高場４丁目６番７ | 佐和（700） | 13.3 | 1.5% | 4.7% |
| 基）ひたちなか市東大島４丁目４番２外 | 勝田（1300） | 16.1 | 1.0% | 3.6% |
| 基）ひたちなか市大字高野字栗河野２１２番１３３ | 佐和（1300） | 10.6 | 0.6% | 1.9% |
| 基）ひたちなか市大字中根字深谷津３３２２番８ | 勝田（3100） | 12.9 | 0.5% | 2.1% |
| 基）ひたちなか市大成町３２番１４ | 勝田（1800） | 15.1 | 0.2% | 1.8% |
| 基）ひたちなか市東石川２丁目１４６９番９ | 勝田（1300） | 15.6 | 0.2% | 0.2% |
| 基）ひたちなか市大字足崎字西原１４５７番３２３ | 佐和（3200） | 9.5 | 0.0% | 0.0% |
| 基）ひたちなか市大字田彦字後原１３０７番２ | 勝田（2900） | 11.6 | 0.0% | 0.3% |
| 基）ひたちなか市大字東石川字堂端２４５０番４１ | 勝田（2100） | 12.9 | 0.0% | 0.0% |
| 基）ひたちなか市大字市毛字原坪８２１番３４ | 勝田（2500） | 11.6 | 0.0% | 0.0% |
| 基）ひたちなか市大平１丁目１１番１１ | 勝田（2200） | 13.5 | 0.0% | 0.2% |
| 基）ひたちなか市はしかべ１丁目９番１９ | 勝田（2600） | 14.2 | 0.0% | 0.0% |
| 基）ひたちなか市大字三反田字金上境岡田３６３９番４ | 勝田（3500） | 7 | 0.0% | -0.9% |
| 基）ひたちなか市松戸町３丁目５番４ | 勝田（2300） | 16.1 | 0.0% | 0.4% |
| 基）ひたちなか市東石川３丁目６番１５ | 勝田（1200） | 19.1 | 0.0% | 1.6% |
| 基）ひたちなか市津田東１丁目６番７ | 勝田（3400） | 11.2 | 0.0% | 0.0% |
| 基）ひたちなか市相金町１０番５ | 高田の鉄橋（600） | 8.7 | 0.0% | 0.0% |
| 基）ひたちなか市北神敷台８番１１ | 殿山（1400） | 10 | 0.0% | 0.0% |
| 基）ひたちなか市勝田中央３番５ | 勝田（0） | 34 | 0.0% | 1.0% |
| 基）ひたちなか市笹野町３丁目２番１９ | 勝田（2000） | 17.9 | 0.0% | -0.6% |
| 基）ひたちなか市西光地２丁目１７番６ | 佐和（1900） | 14.3 | 0.0% | 0.0% |
| 基）ひたちなか市大字武田字下屋敷１２５５番２３外 | 勝田（800） | 15.4 | 0.0% | -1.1% |
| 基）ひたちなか市大字市毛字上坪１１０１番１ | 勝田（2300） | 13.7 | 0.0% | -0.7% |
| 基）ひたちなか市大字高野字向小山１４８番２７ | 東水戸道路ひたちなかＩＣ（8100） | 5.5 | 0.0% | -2.9% |
| 基）ひたちなか市大字中根字城之内４９９５番２外 | 勝田（3700） | 5 | -0.6% | -2.5% |
| 基）ひたちなか市磯崎町字磯合４５６７番５ | 磯崎（650） | 4.9 | -0.7% | -3.9% |
| 基）ひたちなか市赤坂２４７５番３ | 殿山（1000） | 7.3 | -0.9% | -4.3% |
| 基）ひたちなか市大字津田字片岡２０３１番３１９ | 勝田（3500） | 6.6 | -1.0% | -2.9% |
| 基）ひたちなか市湊本町５２６０番１ | 那珂湊（650） | 9.1 | -1.4% | -7.7% |
| 基）ひたちなか市栄町１丁目６３１２番１外 | 那珂湊（600） | 5.8 | -1.7% | -7.8% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、ひたちなか市の土地価格の動き
ひたちなか市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で９.４%下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.１％のマイナス、商業地も０.１%のマイナスとなっていました。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。
コロナ前：2013-20年の変化率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、佐和駅の周辺で一部堅調な地域がありますが、それ以外のエリアでは軒並み下落しています。
特に沿岸部のほとんどのエリアでは、１割以上下落しており、震災後の沿岸部の人気の低下が反映されています。
また、中心部の勝田駅周辺でも１割以上下落している地点がチラホラあり、全体的に不動産に対する需要がかなり低くなっていました。
ちなみに、2013〜20年の７年間で、人口が100人以上の減少、または増加している地区を調べてみた結果がこちらです。
ひたちなか市の地区別の人口変化（2013.12〜2020.12）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
ご覧の通り、佐和駅から勝田駅にかけての、中心部で人口が増えていますが、そこから離れると減少している地区が増えていきます。
特に沿岸部では、減少しているエリアが多い印象ですね。
中心部で人口が増えているにもかかわらず、土地価格が下落しているのは、農地から宅地への転用が多いからでしょう。
実際、この７年間で人口が600人以上増えている東石川地区は、市役所のある市の中心部に位置していますが、googleマップで航空地図を確認すると、かなりの農地が残っていますし、数十戸単位で新興住宅地ができていました。
つまり、新型コロナ以前は、
- 金利が約１％低下（月10.4万円の35年返済で、3,000万→3,500万円の物件が購入可能に）
- 人口は減少（８年で約1,500人）
- 農地の宅地化が進行
といったことにより、住宅ローンが組みやすくなったものの、古くからある住宅地の買い手が減ってしまい、一部のエリアでしか土地価格が上がらなかったと考えられます。
コロナ後：2020-22年の変化率
変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）
新型コロナ以降は、沿岸部での下落は続いているものの、佐和駅〜勝田駅にかけての中心部の住宅地では安定していました。
新型コロナで県外への移住が難しくなったこともあって、地元に残る人が増えているのでしょう。
３、これからどうなるのか？
ひたちなか市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これからひたちなか市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表したひたちなか市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約7,000人減少するそうです。
ひたちなか市では、これから10年で約7,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、30〜40代人口でも、2020→30年の10年間で約１万人減る見通しです。これから10年で、買い手がさらに２割以上も減るのです。
ひたちなか市の30〜４0代人口は、2020→30年で約１万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
今後も農地の宅地化は進むでしょうから、さらに今ある住宅地では、買い手がつきにくくなるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、ひたちなか市の土地価格は、
- 新型コロナ以降は、内陸部の駅周辺では土地価格が安定してきた
- 今後は、金利が上昇し始めていることもあって、住宅ローンの金利負担が厳しくなるため、家を建てる人が減っていきそう
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
未公開物件＝安い物件の可能性大
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１５０以上の不動産会社が、あなたの条件にあった非公開の物件情報を教えてくれます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安の物件情報を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「笹野町（ささのちょう）」という、勝田駅の東側、1〜2kmほど離れたところに広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：14万円／坪
- 実際の取引価格：9.1〜22万円／坪
と、公示地価の約0.6〜1.6倍で取引されていました。
どちらも「第二種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てや店舗、５〜１０階建ぐらいのマンションが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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