（画像出典：ウィキペディア Miyuki Meinaka, 茨城県つくば市中心市街地、土浦学園線。）
この記事ではつくば市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、つくば市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）つくば市島名字白合２１４８番５ | 万博記念公園（500） | 27.8 | 9.5% | |
| 公）つくば市みどりの２丁目１３番５ | みどりの（1100） | 22.7 | 9.2% | |
| 公）つくば市春日２丁目１５番５ | つくば（1200） | 42.2 | 8.5% | 15.3% |
| 公）つくば市竹園１丁目６番１ | つくば（300） | 105.6 | 5.6% | 22.6% |
| 公）つくば市学園南３丁目３８番１４ | 研究学園（1600） | 34 | 5.1% | |
| 公）つくば市竹園１丁目８番２ | つくば（600） | 76.2 | 5.0% | 21.6% |
| 公）つくば市春日３丁目５番１９ | つくば（1900） | 31 | 4.9% | 4.9% |
| 公）つくば市東新井２４番３外 | つくば（700） | 61.7 | 4.5% | 14.7% |
| 公）つくば市竹園２丁目１３番１９ | つくば（1300） | 62 | 4.4% | |
| 公）つくば市谷田部字陣場２３６１番１２外 | みどりの（2300） | 18.3 | 4.3% | |
| 公）つくば市千現１丁目１８番１ | つくば（2100） | 42.9 | 2.4% | 4.8% |
| 公）つくば市稲荷前２４番８ | つくば（4200） | 26.7 | 0.0% | -0.6% |
| 公）つくば市倉掛字新田１２０５番１２ | つくば（2500） | 13.2 | 0.0% | -0.2% |
| 公）つくば市東光台３丁目６番７ | 研究学園（2700） | 14.5 | 0.0% | 0.0% |
| 公）つくば市天久保３丁目１３番５ | つくば（3000） | 27.4 | 0.0% | -0.4% |
| 公）つくば市天久保１丁目８番１２ | つくば（1400） | 32.8 | 0.0% | -2.5% |
| 公）つくば市春日３丁目１２番５ | つくば（1900） | 30.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）つくば市小野崎字千駄苅２９２番３外 | つくば（1300） | 26.4 | 0.0% | 0.4% |
| 公）つくば市桜２丁目１４番４ | つくば（3800） | 27.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）つくば市並木２丁目１番３ | つくば（3700） | 28 | -0.1% | -2.0% |
| 公）つくば市桜２丁目３２番８ | つくば（4200） | 24 | -0.1% | -2.2% |
| 公）つくば市筑穂２丁目１番５外 | 研究学園（6600） | 18.9 | -0.2% | -0.9% |
| 公）つくば市花畑３丁目８番２８ | つくば（5800） | 14.2 | -0.2% | -1.6% |
| 公）つくば市高野台３丁目１２番２０外 | ひたち野うしく（4600） | 12.9 | -0.3% | -1.8% |
| 公）つくば市牧園８番８ | ひたち野うしく（3900） | 11.9 | -0.3% | -2.2% |
| 公）つくば市観音台１丁目３４番１９ | みどりの（5400） | 11.6 | -0.3% | -1.7% |
| 公）つくば市若葉６番３ | みどりの（5700） | 10.5 | -0.3% | -1.5% |
| 公）つくば市高見原４丁目６番９外 | 牛久（2300） | 9.2 | -0.4% | -1.8% |
| 公）つくば市大曽根字宿西２９９９番１ | つくば（7700） | 9.1 | -0.4% | -1.8% |
| 公）つくば市谷田部字ダイ町６２８６番１外 | みどりの（3400） | 8.9 | -0.4% | -2.5% |
| 公）つくば市神郡字上町９８番１ | つくば（15000） | 3.1 | -0.5% | -2.4% |
| 公）つくば市小田字荒宿３０３５番２ | つくば（11000） | 5.4 | -0.6% | -3.0% |
| 公）つくば市今鹿島字下屋敷東２４９８番１外 | 研究学園（7600） | 5.2 | -0.6% | -5.4% |
| 公）つくば市古来字屋敷４４５番１ | つくば（3500） | 4.7 | -0.7% | -4.7% |
| 公）つくば市上境字屋敷上３８３番 | つくば（5300） | 4.1 | -0.8% | -3.9% |
| 公）つくば市谷田部字駒形４０３２番３外 | みどりの（2400） | 7.4 | -0.9% | -4.3% |
| 公）つくば市国松字馬場８３番２ | つくば（16000） | 3.5 | -0.9% | -4.5% |
| 公）つくば市高須賀字谷口５０番１ | 万博記念公園（4900） | 3.4 | -1.0% | -4.7% |
| 公）つくば市境松字北ノ前３３２番２ | みどりの（4100） | 4.1 | -1.6% | -7.5% |
| 基）つくば市研究学園４丁目１３番７ | 研究学園（1000） | 41.9 | 10.4% | 18.7% |
| 基）つくば市研究学園２丁目６番８ | 研究学園（1000） | 39.6 | 10.1% | 16.5% |
| 基）つくば市みどりの１丁目２２番４ | みどりの（350） | 29.4 | 9.9% | 11.3% |
| 基）つくば市みどりの東３９番９ | みどりの（2900） | 14.9 | 9.4% | 7.6% |
| 基）つくば市研究学園５丁目１２番４外 | 研究学園（0） | 87.5 | 9.1% | |
| 基）つくば市春日２丁目１５番５ | つくば（1200） | 41.6 | 8.6% | 13.5% |
| 基）つくば市吾妻３丁目８番７ | つくば（900） | 50.2 | 8.6% | 13.4% |
| 基）つくば市研究学園１丁目２番３外 | 研究学園（850） | 56.1 | 6.9% | 18.9% |
| 基）つくば市学園の森２丁目２９番３ | 研究学園（2300） | 31.2 | 5.0% | 8.6% |
| 基）つくば市竹園３丁目１６番４１ | つくば（1600） | 57.1 | 4.8% | |
| 基）つくば市春日２丁目２４番３ | つくば（1400） | 42.9 | 4.8% | 6.6% |
| 基）つくば市東新井３３番１８ | つくば（1100） | 51.5 | 4.7% | 8.3% |
| 基）つくば市東光台５丁目２番３外 | 圏央道つくば中央ＩＣ（4000） | 8.9 | 4.7% | 12.5% |
| 基）つくば市東新井２４番３外 | つくば（700） | 60.4 | 4.6% | 11.6% |
| 基）つくば市吾妻１丁目１６番２４ | つくば（700） | 62 | 4.4% | 9.3% |
| 基）つくば市学園南３丁目１９番４ | 研究学園（1200） | 39.3 | 4.4% | 8.2% |
| 基）つくば市吾妻１丁目１４番２外 | つくば（300） | 87.5 | 4.3% | 15.7% |
| 基）つくば市二の宮１丁目１２番２３ | つくば（1800） | 41.3 | 3.3% | 5.0% |
| 基）つくば市花園１７番６ | つくば（1300） | 37.6 | 2.7% | 4.6% |
| 基）つくば市緑ケ原１丁目１番１ | 圏央道常総ＩＣ（7300） | 6.5 | 2.1% | 5.3% |
| 基）つくば市並木３丁目２２番３ | つくば（5400） | 23.8 | 1.8% | 1.4% |
| 基）つくば市二の宮２丁目６番９ | つくば（2500） | 38.3 | 1.8% | 1.8% |
| 基）つくば市天久保４丁目７番２０ | つくば（3300） | 24.7 | 0.0% | -0.1% |
| 基）つくば市小野川８番２１ | つくば（4600） | 16.8 | 0.0% | -1.4% |
| 基）つくば市松代４丁目６番２３ | つくば（2500） | 32.7 | 0.0% | 0.0% |
| 基）つくば市谷田部字漆１１４４番３１５外 | 万博記念公園（2200） | 9.1 | 0.0% | -3.5% |
| 基）つくば市花畑１丁目９番１９外 | つくば（6500） | 12.6 | 0.0% | -1.3% |
| 基）つくば市松代１丁目２２番１５ | つくば（2800） | 29.6 | 0.0% | 0.0% |
| 基）つくば市西大橋字辻向７１番 | 研究学園（1800） | 8.5 | 0.0% | 0.0% |
| 基）つくば市東２丁目１０番１４外 | つくば（5500） | 38.6 | 0.0% | 0.0% |
| 基）つくば市春日４丁目４番１６ | つくば（2200） | 24.5 | -0.1% | -0.5% |
| 基）つくば市筑穂１丁目１０番２３外 | 研究学園（7000） | 15 | -0.2% | -1.1% |
| 基）つくば市梅園２丁目１８番１９ | つくば（4900） | 29.5 | -0.2% | -0.9% |
| 基）つくば市松栄字松栄１４６番４ | つくば（5400） | 7.4 | -0.4% | -1.8% |
| 基）つくば市作谷字八耕地１１４５番 | つくば（15000） | 3.1 | -0.5% | -3.3% |
| 基）つくば市金田字竹ノ内１５６番１ | つくば（4200） | 6.1 | -0.5% | -1.6% |
| 基）つくば市大曽根字滝西２７４１番外 | つくば（6800） | 2.8 | -0.6% | -3.9% |
| 基）つくば市台町１丁目４番６ | みどりの（2900） | 11 | -0.6% | -2.6% |
| 基）つくば市西栗山字門山１４２番１外 | みどりの（1300） | 4.9 | -0.7% | -2.6% |
| 基）つくば市赤塚字東山６０９番８６ | つくば（5200） | 9.8 | -0.7% | -2.3% |
| 基）つくば市高見原２丁目６番４８ | 牛久（2800） | 9.5 | -0.7% | -3.0% |
| 基）つくば市若栗字下坪１０１４番外 | みどりの（6000） | 3.9 | -0.8% | -3.3% |
| 基）つくば市谷田部字駒形４０３２番３外 | みどりの（2400） | 7.4 | -0.9% | -3.4% |
| 基）つくば市吉沼字白畑１０２０番１ | 研究学園（13000） | 6.2 | -1.0% | -4.1% |
| 基）つくば市北条字中台１３７２番１ | つくば（13000） | 5.5 | -1.2% | -6.7% |
| 基）つくば市高野台２丁目１２番８ | ひたち野うしく（5000） | 11.2 | -2.0% | -9.1% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、つくば市の土地価格の動き
つくば市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で４%下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.１％のプラス、商業地は１.３%のプラスとなっていました。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。
コロナ前：2013-20年の変化率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、つくば駅、研究学園駅を中心に上昇率が高く、離れるほどに１割以上下げている地点もチラホラ増えていきます。
研究学園駅の周辺の地点は、７年前は公示地価がなかった地域のため、表示されていませんが、坪30〜35万円程度と周辺に比べてもかなり坪単価が高く、安定しています。
ちなみに、2013〜20年の７年間で、人口が100人以上の減少、または増加している地区を調べてみた結果がこちらです。
つくば市の地区別の人口変化（2013.10〜2020.10）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
ご覧の通り、つくば駅や研究学園駅だけでなく、みどりの駅、万博記念公園駅などの他の駅の周辺でも、増加している地区が目立ちますね。
なお、みどりの駅や万博記念公園駅の周辺は、農地が多く残っており、農地の宅地化によって人口が増えているエリアです。
つまり、新型コロナ以前は、
- 金利が約１％低下（月10.4万円の35年返済で、3,000万→3,500万円の物件が購入可能に）
- 人口は増加（８年で約２.５万人増加）
- 農地の宅地化が進行
といったことにより、住宅ローンが組みやすくなったものの、古くからある住宅地の買い手が減ってしまい、一部のエリアでしか土地価格が上がらなかったと考えられます。
コロナ後：2020-22年の変化率
変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）
新型コロナ以降も傾向は変わっていません。
つくば駅の周辺では上昇していますが、農地が多く残っている郊外では、買い手がつきにくこともあって下落が続いています。
３、これからどうなるのか？
つくば市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これからつくば市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表したつくば市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１.６万人増加するそうです。
つくば市では、これから10年で約１.６万人増える
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、30〜40代人口でも、2020→30年の10年間で約6,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口は、そろそろピークに近づいているのかもしれません。
つくば市の30〜４0代人口は、2020→30年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、特に郊外の住宅地では、買い手がさらにつきにくくなるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、つくば市の土地価格は、
- 新型コロナ以降も人口は増えているものの、農地の宅地化が進んでいるため、つくば駅〜研究学園駅では上昇しているものの、それ以外が下落する二極化が進んでいる
- 今後は、金利が上昇し始めていることと、農地の宅地化がさらに進むことから、郊外では買い手がつきにくくなりそう
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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こちらの「タウンライフ家づくり」に登録すると、全国８５０社以上の住宅メーカーや工務店が、あなたの条件に予算に合わせて、間取りプランや、自社で持っている土地情報を教えてくれます。
土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「春日（かすが）」という、つくば駅の北西方面に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：38万円／坪
- 実際の取引価格：41〜51万円／坪
なんと、公示地価の約1.1〜1.3倍で取引されていました。
どちらも「第二種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てや５〜１０階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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