この記事では神戸市北区の
- 公示地価、基準地価
- この８年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、神戸市北区の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2021.1.1現在）New!
*基：基準地価（2020.7.1現在）
＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています
| 区分 | 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | R2比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公／住宅 | 神戸市北区谷上南町１７－３ | 谷上（800） | 25.6 | 0.9% | |
| 公／住宅 | 神戸市北区有馬町字峠堂１３８番３ | 有馬温泉（650） | 15.4 | 0.9% | -3.7% |
| 公／住宅 | 神戸市北区有野中町３－１４－８ | 田尾寺（390） | 20.8 | 0.8% | 4.5% |
| 公／住宅 | 神戸市北区北五葉１－３－３１ | 西鈴蘭台（230） | 31.4 | 0.0% | -0.5% |
| 公／住宅 | 神戸市北区西山１丁目２６番４ | 田尾寺（1200） | 17.1 | 0.0% | -0.6% |
| 公／住宅 | 神戸市北区桂木２丁目２３番１８ | 山の街（1200） | 24.9 | 0.0% | -2.3% |
| 公／住宅 | 神戸市北区山田町下谷上字小橋５番９ | 箕谷（630） | 15.4 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市北区藤原台中町４－９－１３ | 岡場（1000） | 23.8 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市北区八多町中字上ヨサ田１２４３番 | 道場南口（950） | 19.1 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市北区松が枝町２丁目３番１１ | 箕谷（450） | 22.9 | -0.1% | -1.3% |
| 公／住宅 | 神戸市北区筑紫が丘５丁目１５番２外 | 北鈴蘭台（1300） | 19 | -0.2% | -2.9% |
| 公／住宅 | 神戸市北区小倉台３丁目３番１４ | 谷上（2400） | 18.8 | -0.2% | -4.8% |
| 公／住宅 | 神戸市北区鈴蘭台南町６－６－７ | 鈴蘭台（300） | 23.5 | -0.4% | -2.3% |
| 公／住宅 | 神戸市北区若葉台４－７－１９ | 北鈴蘭台（150） | 30 | -0.4% | -1.4% |
| 公／住宅 | 神戸市北区東有野台４丁目８番１１ | 五社（2200） | 10.5 | -0.6% | -8.0% |
| 公／住宅 | 神戸市北区松宮台１丁目１２番１３ | 北鈴蘭台（850） | 28.1 | -0.7% | -2.5% |
| 公／住宅 | 神戸市北区鈴蘭台西町５－７－３ | 鈴蘭台（730） | 22.3 | -0.7% | -4.2% |
| 公／住宅 | 神戸市北区鈴蘭台東町４－９－３０ | 鈴蘭台（500） | 21.8 | -0.8% | |
| 公／住宅 | 神戸市北区緑町２－１５－１８ | 山の街（600） | 20.8 | -0.8% | -3.8% |
| 公／住宅 | 神戸市北区星和台６丁目１６番２ | 西鈴蘭台（1500） | 23.1 | -0.8% | -7.7% |
| 公／住宅 | 神戸市北区有野町有野字家ノ下３０５番１ | 五社（870） | 11.3 | -0.9% | -11.3% |
| 公／住宅 | 神戸市北区道場町日下部字町裡１２７番 | 道場南口（1000） | 11.3 | -0.9% | |
| 公／住宅 | 神戸市北区ひよどり台南町２丁目３番５８ | 高速長田（4400） | 22.3 | -0.9% | -2.7% |
| 公／住宅 | 神戸市北区惣山町３丁目５番８ | 北鈴蘭台（900） | 23.8 | -1.0% | -2.8% |
| 公／住宅 | 神戸市北区鈴蘭台南町４－４－２１－２ | 鈴蘭台西口（490） | 23.3 | -1.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市北区淡河町野瀬字一ノ坪１８５８番 | 五社（8000） | 3.3 | -1.0% | |
| 公／住宅 | 神戸市北区泉台５丁目６番１９ | 北鈴蘭台（1900） | 19.2 | -1.0% | -5.6% |
| 公／住宅 | 神戸市北区花山台２－３０ | 花山（100） | 14.5 | -1.1% | -11.4% |
| 公／住宅 | 神戸市北区八多町附物字五月田３０９番１外 | 五社（3000） | 5.7 | -1.1% | -10.8% |
| 公／住宅 | 神戸市北区南五葉３－７－１８ | 西鈴蘭台（800） | 25.3 | -1.2% | -5.5% |
| 公／住宅 | 神戸市北区道場町塩田字西塚１２２２番外 | 神鉄道場（1300） | 5.5 | -1.2% | -9.2% |
| 公／住宅 | 神戸市北区鈴蘭台北町９－２０－１１ | 鈴蘭台（1600） | 21.5 | -1.2% | |
| 公／住宅 | 神戸市北区長尾町宅原字内垣５０８番１ | 横山（1200） | 7.7 | -1.3% | -8.1% |
| 公／住宅 | 神戸市北区北五葉５－５－６ | 西鈴蘭台（1100） | 22.3 | -1.3% | |
| 公／住宅 | 神戸市北区有野町唐櫃字水ナシ２番１２ | 有馬口（550） | 9.4 | -1.4% | -14.2% |
| 公／住宅 | 神戸市北区幸陽町２丁目９番５ | 花山（620） | 13.5 | -1.4% | |
| 公／住宅 | 神戸市北区大沢町日西原字小屋かち２１０６番１ | 横山（6500） | 4.4 | -1.5% | -9.3% |
| 公／住宅 | 神戸市北区山田町藍那字下手１１番外 | 藍那（350） | 6.6 | -1.5% | |
| 公／住宅 | 神戸市北区大池見山台１４番１３５ | 花山（1000） | 10.7 | -1.5% | |
| 公／住宅 | 神戸市北区鈴蘭台東町７－４－２１ | 鈴蘭台（950） | 19.4 | -1.7% | -6.3% |
| 公／住宅 | 神戸市北区淡河町行原字沢ノ垣１１１番 | 五社（11000） | 3.9 | -1.7% | -11.9% |
| 公／住宅 | 神戸市北区中里町２丁目１６番７ | 鈴蘭台（2200） | 16.5 | -1.8% | -5.6% |
| 公／住宅 | 神戸市北区唐櫃台４－６－３ | 唐櫃台（850） | 12.1 | -1.9% | -12.4% |
| 公／住宅 | 神戸市北区君影町４－８－１５ | 鈴蘭台（1400） | 18.4 | -1.9% | -7.8% |
| 公／住宅 | 神戸市北区山田町下谷上字猪ころび４番７３ | 山の街（500） | 12.1 | -2.1% | |
| 公／住宅 | 神戸市北区有野町二郎字三隅６９１番４外 | 二郎（800） | 10.6 | -2.1% | -10.4% |
| 公／住宅 | 神戸市北区青葉台３９－２ | 箕谷（1500） | 11.5 | -2.5% | -14.0% |
| 公／商業 | 神戸市北区有野中町３－２１－３１ | 田尾寺（550） | 39.6 | 10.1% | |
| 基／商業 | 神戸市北区星和台１丁目３４番８ | 神戸電鉄西鈴蘭台（1300） | 34.3 | 1.0% | |
| 基／商業 | 神戸市北区鈴蘭台東町４－５－２９ | 神戸電鉄鈴蘭台（120） | 51.2 | 0.6% | |
| 公／商業 | 神戸市北区北五葉１－１－１７ | 西鈴蘭台（70） | 56.4 | -0.6% | |
| 公／商業 | 神戸市北区鈴蘭台東町４－５－２９ | 鈴蘭台（120） | 50.8 | -0.6% | |
| 基／住宅 | 神戸市北区日の峰３丁目２２番４ | 神戸電鉄箕谷（1500） | 26.5 | -0.9% | |
| 基／住宅 | 神戸市北区若葉台４－７－１９ | 神戸電鉄北鈴蘭台（150） | 30 | -1.6% | |
| 基／住宅 | 神戸市北区南五葉３－７－１８ | 神戸電鉄西鈴蘭台（800） | 25.4 | -6.1% | |
| 基／住宅 | 神戸市北区鳴子１丁目９番１６ | 神戸電鉄西鈴蘭台（900） | 24.1 | -6.2% | |
| 基／住宅 | 神戸市北区若葉台２－１５－１０ | 神戸電鉄北鈴蘭台（700） | 24.3 | -6.4% | |
| 基／住宅 | 神戸市北区ひよどり台１丁目１１番４ | 神戸電鉄西鈴蘭台（4700） | 18.6 | -6.5% | |
| 基／住宅 | 神戸市北区山田町小部字南山２番５９８ | 神戸電鉄鈴蘭台（850） | 16.3 | -8.0% | |
| 基／住宅 | 神戸市北区山田町上谷上字畑開地７９番 | 神戸電鉄谷上（970） | 11.6 | -8.6% | |
| 基／住宅 | 神戸市北区有野台６丁目１７番１０ | 神戸電鉄五社（1700） | 11.6 | -8.6% | |
| 基／住宅 | 神戸市北区山田町小部字大平６番１２外 | 神戸電鉄鈴蘭台（1800） | 12.9 | -9.5% | |
| 基／住宅 | 神戸市北区星和台２丁目１３番９ | 神戸電鉄西鈴蘭台（1500） | 22.6 | -9.9% | |
| 基／住宅 | 神戸市北区唐櫃台１－４－１０ | 神戸電鉄唐櫃台（480） | 13.2 | -10.9% | |
| 基／住宅 | 神戸市北区有馬町字石倉４５７番１ | 神戸電鉄有馬温泉（800） | 11.7 | -11.5% | |
| 基／住宅 | 神戸市北区有野町唐櫃字平垣２２１８番１ | 神戸電鉄神鉄六甲（420） | 11.1 | -14.9% | |
| 基／住宅 | 神戸市北区山田町上谷上字ヤンゲン７番６３ | 神戸電鉄大池（600） | 11.2 | -15.3% | |
| 基／住宅 | 神戸市北区山田町東下字東所５９番１外 | 神戸電鉄箕谷（3800） | 6.5 | -16.6% | |
| 基／住宅 | 神戸市北区藤原台中町４－９－１３ | 神戸電鉄岡場（1000） | 23.8 | ||
| 基／住宅 | 神戸市北区東大池３－２５－１７ | 神戸電鉄大池（690） | 12 | ||
| 基／住宅 | 神戸市北区上津台３－６－２１ | 神戸電鉄神鉄道場（3200） | 17.2 | ||
| 基／商業 | 神戸市北区谷上東町８－２３ | 神戸電鉄谷上（260） | 41.9 | ||
| 公／住宅 | 神戸市北区東大池３－２５－１７ | 大池（690） | 11.9 | ||
| 公／住宅 | 神戸市北区鹿の子台北町４－１４－９ | 道場南口（850） | 19.2 | ||
| 公／住宅 | 神戸市北区谷上東町１１－１６ | 谷上（300） | 27.8 |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、重要な情報をまとめて解説しています。
すごく不思議に思うのですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
について、納得できる情報が少ないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
なので、そんな人の参考になればと、このような記事を作っています。
このサイトを始めて約４年。土地価格や、人口の動きなどのデータを分析しながら、約５００の市区町村の記事を更新し続けてきました。なので、おそらく他のサイトでは知ることができない発見もあると思います。
そして、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の神戸市北区の土地価格の動き
この７年間で神戸市北区の土地価格を見ると、兵庫県の平均が２.１％下落したのに対して、マイナス６.５％とさらに下落していました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、ほぼ全域でマイナスとなっていました。
唯一、田尾寺駅周辺で上昇していたようです。
なぜ北区では、これほど下落しているのか？
最初に結論をまとめます。
- 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
- ところが、北区では人口が減少しており、買い手となる若い世代が減っている
- さらに農地の宅地化によって、三田市に近い中央部〜北部に新興住宅地がたくさんできており、人気が集中している
といったことから、古くからある住宅地に対する人気が減り、土地価格の下落が止まらないようです。
では、もう少し詳しく見ていきましょう。
①人口が減少している
１つ目の理由は、人口の減少です。
北区の人口は、2013〜20年の7年間で約１.２万人も減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口も、７年間で約8,500人も減っていました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
人口が減れば、買い手も減りますので、土地価格も下がりやすくなりますよね。
②農地の宅地化が進んでいる
２つ目の理由が、農地の宅地化です。
この10年で、兵庫県内の農地は、約7,000ha（ヘクタール）も減っているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約７０万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
神戸市北区でも、多くの農地が残っており、それらの農地が宅地化されているため、古くからある住宅地の買い手がつかなくなっているのです。
この点について確認するために、町丁ごとの人口の変化を調べてみました。
神戸市北区の地区別の人口変化（2013.11〜2020.11）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
ご覧の通り、北区全体で人口は１万人以上減っているにもかかわらず、北区の中央部から三田市に近い北部にかけて、いくつもの地区で増加している地区がありました。
例えば、道場南口駅の近くでは、鹿の子台という新興住宅地が作られており、多くの農地が大規模な住宅地へと変わってきています。
この辺りで人口が１００人以上増えている地区が多いのは、このような農地の区画整理が進んでいるからなんですね。
このように、北区の土地価格は、全体的な人口減少と、農地の宅地化による新興住宅地へ人気が集中していることによって、古くからある住宅地の買い手がなくなってしまったため、土地価格の下落が止まらないんですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
業界によって、明暗が分かれている
新型コロナの感染拡大によって、日本の景気は一気に落ち込みました。
特に昨年4月に出された緊急事態宣言によって、飲食店やイベント、観光業、航空業界などに大きな影響が出ており、回復の兆しは見えません。
しかし、それは日本の中でも、一部の業界であって、中国への輸出が好調な自動車や電子部品、通販、株高の恩恵を受けている証券、保険などの業界では、業績が好調です。
つまり、業界によって明暗が分かれているのが、新型コロナ後の日本経済の現状なのです。
神戸市北区は、住宅地は安定、商業地は上昇
では、神戸市北区ではどうなのか？
同じ住所で公示地価（1月の価格）と基準地価（7月の価格）の両方の価格が出ている地点が４地点ありましたので、実際に確認してみましょう。
神戸市北区の新型コロナの影響（単位：万円／坪）
| 住所 | 区分 | ①1月 | ②7月 | 変化率（②÷①） |
| 若葉台４－７－１９ | 住宅地 | 30.1 | 30 | -0.1% |
| 藤原台中町４－９－１３ | 住宅地 | 23.8 | 23.8 | 0% |
| 南五葉３－７－１８ | 住宅地 | 25.6 | 25.4 | -0.6% |
| 鈴蘭台東町４－５－２９ | 商業地 | 50.8 | 51.2 | +0.6% |
ご覧の通り、多くの住宅地では横ばいで、商業地ではむしろ上昇していました。
実際、土地取引の件数を見てみると、その後に徐々に回復傾向にありますので、住宅に対する需要は安定しているようです。
（参考：国土交通省 「土地取引規制基礎調査概況調査結果（集計表）」）
これらのことからも、北区の住宅地においては、コロナよりもこれまでの人口減少や農地の宅地化の影響の方が大きいと言えます。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは低金利のままでも、地銀の経営状態も大丈夫と思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。
今は政府の支援があるので、企業の倒産もあまり増えていませんが、これから倒産が増えてくれば、そこに貸している銀行も大きな損失が出ますからね。
そんな状況にあるため、菅首相は就任した当日に、地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
そのため、銀行を助けるために、ある程度の金利引き上げも視野に入ってくる可能性があります。
金利が引き上げられると、住宅ローンの負担が増えるため、土地価格が下がりやすくなります。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、神戸市にも、１０６ヘクタールの生産緑地があります。
３０坪の土地で約１万戸分にもなります。
兵庫の生産緑地の分布図：神戸市は１０６ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
しかも、神戸市内で農地が残っているのは、ほぼ北区と西区なのです。特に北区では、すでに大規模な新興住宅地の開発が進んでいますが、今後はさらにこの動きが加速する可能性が高いのです。
そのため、今すでに買い手がつきにくい住宅地では、さらに厳しくなっていくでしょう。
（３）これから神戸市北区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した神戸市北区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約２.１万人減少するそうです。
神戸市北区はこれから10年で約２.１万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を購入する中心年代である30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約１.５万人減る見通しです。
神戸市北区の30〜４0代人口は、2020→30年で約１.５万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、今後は買い手となる若い世代が、３割近くも減るのです。そのため、今後は土地価格の下落がさらに加速しそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、神戸市北区の土地価格は、
- 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったものの、郊外エリアでは買い手が減っているため、今回の土地バブルの恩恵を受けにくい
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、若い世代の人口減少が加速するため、土地価格の下落がさらに進みそう
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。
例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。
仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。
異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
これまで土地価格が下落し続けてきた神戸市北区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、北区に「鈴蘭台南町（すずらんだいみなみまち）」という、鈴蘭台駅の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：24万円／坪
- 実際の取引価格：14〜41万円／坪
と、公示地価の約0.6〜1.7倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、２.９倍の価格差があります。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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