この記事では神戸市北区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、神戸市北区の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 神戸市北区有野中町３－２１－３１ | 田尾寺（550） | 43.2 | 4.0% | 17.0% |
| 神戸市北区若葉台４－７－１９ | 北鈴蘭台（150） | 30.7 | 2.4% | 1.5% |
| 神戸市北区谷上東町１１－１６ | 谷上（300） | 28.7 | 2.2% | |
| 神戸市北区小倉台３丁目３番１４ | 谷上（2400） | 19.4 | 2.1% | 1.0% |
| 神戸市北区鈴蘭台東町４－５－２９ | 鈴蘭台（120） | 53.1 | 1.9% | 5.9% |
| 神戸市北区八多町中字上ヨサ田１２４３番 | 道場南口（950） | 19.6 | 1.9% | 2.4% |
| 神戸市北区桂木２丁目２３番１８ | 山の街（1200） | 25.5 | 1.8% | 1.4% |
| 神戸市北区藤原台中町４－９－１３ | 岡場（1000） | 24.4 | 1.8% | 5.4% |
| 神戸市北区有野中町３－１４－８ | 田尾寺（390） | 21.3 | 1.6% | 7.0% |
| 神戸市北区筑紫が丘５丁目１５番２外 | 北鈴蘭台（1300） | 19.4 | 1.6% | 0.3% |
| 神戸市北区谷上南町１７－３ | 谷上（800） | 26.3 | 1.5% | 4.3% |
| 神戸市北区惣山町３丁目５番８ | 北鈴蘭台（900） | 24.1 | 1.4% | -1.2% |
| 神戸市北区北五葉１－３－３１ | 西鈴蘭台（230） | 32.1 | 1.4% | 2.4% |
| 神戸市北区南五葉３－７－１８ | 西鈴蘭台（800） | 25.6 | 1.3% | -2.5% |
| 神戸市北区鹿の子台北町４－１４－９ | 道場南口（850） | 19.6 | 1.2% | |
| 神戸市北区西山１丁目２６番４ | 田尾寺（1200） | 17.4 | 1.2% | 1.5% |
| 神戸市北区星和台６丁目１６番２ | 西鈴蘭台（1500） | 23.3 | 1.1% | -2.6% |
| 神戸市北区東大池３－２５－１７ | 大池（690） | 11.9 | 1.1% | |
| 神戸市北区唐櫃台４－６－３ | 唐櫃台（850） | 12.2 | 1.1% | -5.6% |
| 神戸市北区道場町日下部字町裡１２７番 | 道場南口（1000） | 11.4 | 0.9% | -2.8% |
| 神戸市北区ひよどり台南町２丁目３番５８ | 高速長田（4400） | 22.4 | 0.7% | -1.6% |
| 神戸市北区松宮台１丁目１２番１３ | 北鈴蘭台（850） | 28.3 | 0.7% | -1.3% |
| 神戸市北区鈴蘭台南町６－６－７ | 鈴蘭台（300） | 23.6 | 0.7% | -0.3% |
| 神戸市北区北五葉１－１－１７ | 西鈴蘭台（70） | 56.8 | 0.6% | 0.6% |
| 神戸市北区北五葉５－５－６ | 西鈴蘭台（1100） | 22.3 | 0.4% | -3.6% |
| 神戸市北区山田町下谷上字小橋５番９ | 箕谷（630） | 15.5 | 0.4% | 0.4% |
| 神戸市北区東有野台４丁目８番１１ | 五社（2200） | 10.5 | 0.3% | -1.9% |
| 神戸市北区鈴蘭台東町７－４－２１ | 鈴蘭台（950） | 19.3 | 0.2% | -5.3% |
| 神戸市北区鈴蘭台西町５－７－３ | 鈴蘭台（730） | 22.2 | 0.1% | -2.7% |
| 神戸市北区有馬町字峠堂１３８番３ | 有馬温泉（650） | 15.4 | 0.0% | 2.0% |
| 神戸市北区松が枝町２丁目３番１１ | 箕谷（450） | 22.8 | 0.0% | -0.7% |
| 神戸市北区鈴蘭台東町４－９－３０ | 鈴蘭台（500） | 21.8 | 0.0% | -2.2% |
| 神戸市北区緑町２－１５－１８ | 山の街（600） | 20.7 | 0.0% | -2.6% |
| 神戸市北区泉台５丁目６番１９ | 北鈴蘭台（1900） | 19.1 | 0.0% | -3.3% |
| 神戸市北区有野町有野字家ノ下３０５番１ | 五社（870） | 11.3 | 0.0% | -3.9% |
| 神戸市北区鈴蘭台北町９－２０－１１ | 鈴蘭台（1600） | 21.2 | 0.0% | -4.6% |
| 神戸市北区道場町塩田字西塚１２２２番外 | 神鉄道場（1300） | 5.4 | 0.0% | -4.7% |
| 神戸市北区長尾町宅原字内垣５０８番１ | 横山（1200） | 7.7 | 0.0% | -4.9% |
| 神戸市北区八多町附物字五月田３０９番１外 | 五社（3000） | 5.6 | 0.0% | -5.6% |
| 神戸市北区大池見山台１４番１３５ | 花山（1000） | 10.5 | 0.0% | -7.0% |
| 神戸市北区有野町唐櫃字水ナシ２番１２ | 有馬口（550） | 9.3 | -0.4% | -6.3% |
| 神戸市北区山田町藍那字下手１１番外 | 藍那（350） | 6.5 | -0.5% | -5.7% |
| 神戸市北区有野町二郎字三隅６９１番４外 | 二郎（800） | 10.3 | -0.6% | -8.2% |
| 神戸市北区幸陽町２丁目９番５ | 花山（620） | 13.1 | -0.7% | -7.5% |
| 神戸市北区大沢町日西原字小屋かち２１０６番１ | 横山（6500） | 4.4 | -0.8% | -5.7% |
| 神戸市北区淡河町行原字沢ノ垣１１１番 | 五社（11000） | 3.8 | -0.9% | -8.0% |
| 神戸市北区君影町４－８－１５ | 鈴蘭台（1400） | 17.9 | -0.9% | -8.0% |
| 神戸市北区中里町２丁目１６番７ | 鈴蘭台（2200） | 16 | -1.0% | -6.7% |
| 神戸市北区淡河町野瀬字一ノ坪１８５８番 | 五社（8000） | 3.2 | -1.0% | -6.7% |
| 神戸市北区山田町下谷上字猪ころび４番７３ | 山の街（500） | 11.7 | -1.1% | -9.4% |
| 神戸市北区花山台２－３０ | 花山（100） | 13.9 | -1.4% | -9.3% |
| 神戸市北区青葉台３９－２ | 箕谷（1500） | 11 | -2.6% | -11.7% |
| 神戸市北区鈴蘭台南町４－４－２１－２ | 鈴蘭台西口（490） | 23.5 |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 神戸市北区ひよどり台１丁目１１番４ | 神電 西鈴蘭台（ 4700） | 19.5 | 3.9% | 2.1% |
| 神戸市北区若葉台２－１５－１０ | 神電 北鈴蘭台（ 700） | 25.1 | 3.4% | 0.0% |
| 神戸市北区日の峰３丁目２２番４ | 神電 箕谷（ 1500） | 27.7 | 3.3% | 4.3% |
| 神戸市北区有野台６丁目１７番１０ | 神電 五社（ 1700） | 11.8 | 3.2% | -1.9% |
| 神戸市北区上津台３－６－２１ | 神電 神鉄道場（ 3200） | 18.5 | 3.1% | |
| 神戸市北区谷上東町８－２３ | 地下鉄 谷上（ 260） | 44.2 | 3.1% | |
| 神戸市北区唐櫃台１－４－１０ | 神電 唐櫃台（ 480） | 13.6 | 3.0% | 1.2% |
| 神戸市北区星和台２丁目１３番９ | 神電 西鈴蘭台（ 1500） | 23.1 | 2.9% | -2.0% |
| 神戸市北区有野町唐櫃字平垣２２１８番１ | 神電 神鉄六甲（ 420） | 11.1 | 2.7% | -3.2% |
| 神戸市北区鈴蘭台東町４－５－２９ | 神電 鈴蘭台（ 120） | 53.8 | 2.5% | 7.2% |
| 神戸市北区藤原台中町４－９－１３ | 神電 岡場（ 1000） | 24.7 | 2.5% | |
| 神戸市北区山田町小部字南山２番５９８ | 神電 鈴蘭台（ 850） | 16.6 | 2.4% | -1.6% |
| 神戸市北区星和台１丁目３４番８ | 神電 西鈴蘭台（ 1300） | 35.3 | 1.9% | 3.9% |
| 神戸市北区有馬町字石倉４５７番１ | 神電 有馬温泉（ 800） | 11.6 | 1.4% | -5.9% |
| 神戸市北区山田町上谷上字畑開地７９番 | 地下鉄 谷上（ 970） | 11.4 | 0.0% | -4.2% |
| 神戸市北区山田町東下字東所５９番１外 | 神電 箕谷（ 3800） | 6.2 | -1.1% | -6.9% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、神戸市北区の土地価格の動き
神戸市北区の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で７.８%下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.４%のマイナス、商業地は１.５%のプラスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、ほぼ全域でマイナスとなっていました。
唯一、田尾寺駅周辺で上昇していたようです。
なぜ北区では、これほど下落しているのか？
今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。
なので、その主な理由を２つ、最初に解説します。
①人口が減少している
１つ目の理由は、人口の減少です。
北区の人口は、2013〜20年の7年間で約１.２万人も減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口も、７年間で約8,500人も減っていました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
人口が減れば、買い手も減りますので、土地価格も下がりやすくなりますよね。
②農地の宅地化が進んでいる
２つ目の理由が、農地の宅地化です。
この10年で、兵庫県内の農地は、約7,000ha（ヘクタール）も減っているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約７０万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
神戸市北区でも、多くの農地が残っており、それらの農地が宅地化されているため、古くからある住宅地の買い手がつかなくなっているのです。
この点について確認するために、町丁ごとの人口の変化を調べてみました。
神戸市北区の地区別の人口変化（2013.11〜2020.11）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
ご覧の通り、北区全体で人口は１万人以上減っているにもかかわらず、北区の中央部から三田市に近い北部にかけて、いくつもの地区で増加している地区がありました。
例えば、道場南口駅の近くでは、鹿の子台という新興住宅地が作られており、多くの農地が大規模な住宅地へと変わってきています。
この辺りで人口が１００人以上増えている地区が多いのは、このような農地の区画整理が進んでいるからなんですね。
このように、北区の土地価格は、全体的な人口減少と、農地の宅地化による新興住宅地へ人気が集中していることによって、古くからある住宅地の買い手がなくなってしまったため、土地価格の下落が止まらないんですね。
３、これからどうなるのか？
神戸市北区の土地価格に影響がありそうなポイントをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、神戸市にも、１０６ヘクタールの生産緑地があります。
３０坪の土地で約１万戸分にもなります。
兵庫の生産緑地の分布図：神戸市は１０６ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
しかも、神戸市内で農地が残っているのは、ほぼ北区と西区なのです。特に北区では、すでに大規模な新興住宅地の開発が進んでいますが、今後はさらにこの動きが加速する可能性が高いのです。
そのため、今すでに買い手がつきにくい住宅地では、さらに厳しくなっていくでしょう。
（３）これから神戸市北区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した神戸市北区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約２.１万人減少するそうです。
神戸市北区はこれから10年で約２.１万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を購入する中心年代である30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約１.５万人減る見通しです。
神戸市北区の30〜４0代人口は、2020→30年で約１.５万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、今後は買い手となる若い世代が、３割近くも減るのです。そのため、今後は土地価格の下落がさらに加速しそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、神戸市北区の土地価格は、
- 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったものの、郊外エリアでは買い手が減っているため、今回の土地バブルの恩恵を受けにくい
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、若い世代の人口減少が加速するため、土地価格の下落がさらに進みそう
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。
例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。
仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。
異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
未公開物件＝安い物件の可能性大
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安の物件情報を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、北区に「北五葉（きたごよう）」という、西鈴蘭台駅の北側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：22万円／坪
- 実際の取引価格：8〜52万円／坪
と、公示地価の約0.4〜2.4倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ住宅地です。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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