神戸市北区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

神戸市北区兵庫県

(画像出典:ウィキペディア DVMG, 西鈴蘭台)

 

この記事では神戸市北区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、神戸市北区の公示地価、基準地価の一覧

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
神戸市北区有野中町3-21-31田尾寺(550)43.24.0%17.0%
神戸市北区若葉台4-7-19北鈴蘭台(150)30.72.4%1.5%
神戸市北区谷上東町11-16谷上(300)28.72.2%
神戸市北区小倉台3丁目3番14谷上(2400)19.42.1%1.0%
神戸市北区鈴蘭台東町4-5-29鈴蘭台(120)53.11.9%5.9%
神戸市北区八多町中字上ヨサ田1243番道場南口(950)19.61.9%2.4%
神戸市北区桂木2丁目23番18山の街(1200)25.51.8%1.4%
神戸市北区藤原台中町4-9-13岡場(1000)24.41.8%5.4%
神戸市北区有野中町3-14-8田尾寺(390)21.31.6%7.0%
神戸市北区筑紫が丘5丁目15番2外北鈴蘭台(1300)19.41.6%0.3%
神戸市北区谷上南町17-3谷上(800)26.31.5%4.3%
神戸市北区惣山町3丁目5番8北鈴蘭台(900)24.11.4%-1.2%
神戸市北区北五葉1-3-31西鈴蘭台(230)32.11.4%2.4%
神戸市北区南五葉3-7-18西鈴蘭台(800)25.61.3%-2.5%
神戸市北区鹿の子台北町4-14-9道場南口(850)19.61.2%
神戸市北区西山1丁目26番4田尾寺(1200)17.41.2%1.5%
神戸市北区星和台6丁目16番2西鈴蘭台(1500)23.31.1%-2.6%
神戸市北区東大池3-25-17大池(690)11.91.1%
神戸市北区唐櫃台4-6-3唐櫃台(850)12.21.1%-5.6%
神戸市北区道場町日下部字町裡127番道場南口(1000)11.40.9%-2.8%
神戸市北区ひよどり台南町2丁目3番58高速長田(4400)22.40.7%-1.6%
神戸市北区松宮台1丁目12番13北鈴蘭台(850)28.30.7%-1.3%
神戸市北区鈴蘭台南町6-6-7鈴蘭台(300)23.60.7%-0.3%
神戸市北区北五葉1-1-17西鈴蘭台(70)56.80.6%0.6%
神戸市北区北五葉5-5-6西鈴蘭台(1100)22.30.4%-3.6%
神戸市北区山田町下谷上字小橋5番9箕谷(630)15.50.4%0.4%
神戸市北区東有野台4丁目8番11五社(2200)10.50.3%-1.9%
神戸市北区鈴蘭台東町7-4-21鈴蘭台(950)19.30.2%-5.3%
神戸市北区鈴蘭台西町5-7-3鈴蘭台(730)22.20.1%-2.7%
神戸市北区有馬町字峠堂138番3有馬温泉(650)15.40.0%2.0%
神戸市北区松が枝町2丁目3番11箕谷(450)22.80.0%-0.7%
神戸市北区鈴蘭台東町4-9-30鈴蘭台(500)21.80.0%-2.2%
神戸市北区緑町2-15-18山の街(600)20.70.0%-2.6%
神戸市北区泉台5丁目6番19北鈴蘭台(1900)19.10.0%-3.3%
神戸市北区有野町有野字家ノ下305番1五社(870)11.30.0%-3.9%
神戸市北区鈴蘭台北町9-20-11鈴蘭台(1600)21.20.0%-4.6%
神戸市北区道場町塩田字西塚1222番外神鉄道場(1300)5.40.0%-4.7%
神戸市北区長尾町宅原字内垣508番1横山(1200)7.70.0%-4.9%
神戸市北区八多町附物字五月田309番1外五社(3000)5.60.0%-5.6%
神戸市北区大池見山台14番135花山(1000)10.50.0%-7.0%
神戸市北区有野町唐櫃字水ナシ2番12有馬口(550)9.3-0.4%-6.3%
神戸市北区山田町藍那字下手11番外藍那(350)6.5-0.5%-5.7%
神戸市北区有野町二郎字三隅691番4外二郎(800)10.3-0.6%-8.2%
神戸市北区幸陽町2丁目9番5花山(620)13.1-0.7%-7.5%
神戸市北区大沢町日西原字小屋かち2106番1横山(6500)4.4-0.8%-5.7%
神戸市北区淡河町行原字沢ノ垣111番五社(11000)3.8-0.9%-8.0%
神戸市北区君影町4-8-15鈴蘭台(1400)17.9-0.9%-8.0%
神戸市北区中里町2丁目16番7鈴蘭台(2200)16-1.0%-6.7%
神戸市北区淡河町野瀬字一ノ坪1858番五社(8000)3.2-1.0%-6.7%
神戸市北区山田町下谷上字猪ころび4番73山の街(500)11.7-1.1%-9.4%
神戸市北区花山台2-30花山(100)13.9-1.4%-9.3%
神戸市北区青葉台39-2箕谷(1500)11-2.6%-11.7%
神戸市北区鈴蘭台南町4-4-21-2鈴蘭台西口(490)23.5

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
神戸市北区ひよどり台1丁目11番4神電 西鈴蘭台( 4700)19.53.9%2.1%
神戸市北区若葉台2-15-10神電 北鈴蘭台( 700)25.13.4%0.0%
神戸市北区日の峰3丁目22番4神電 箕谷( 1500)27.73.3%4.3%
神戸市北区有野台6丁目17番10神電 五社( 1700)11.83.2%-1.9%
神戸市北区上津台3-6-21神電 神鉄道場( 3200)18.53.1%
神戸市北区谷上東町8-23地下鉄 谷上( 260)44.23.1%
神戸市北区唐櫃台1-4-10神電 唐櫃台( 480)13.63.0%1.2%
神戸市北区星和台2丁目13番9神電 西鈴蘭台( 1500)23.12.9%-2.0%
神戸市北区有野町唐櫃字平垣2218番1神電 神鉄六甲( 420)11.12.7%-3.2%
神戸市北区鈴蘭台東町4-5-29神電 鈴蘭台( 120)53.82.5%7.2%
神戸市北区藤原台中町4-9-13神電 岡場( 1000)24.72.5%
神戸市北区山田町小部字南山2番598神電 鈴蘭台( 850)16.62.4%-1.6%
神戸市北区星和台1丁目34番8神電 西鈴蘭台( 1300)35.31.9%3.9%
神戸市北区有馬町字石倉457番1神電 有馬温泉( 800)11.61.4%-5.9%
神戸市北区山田町上谷上字畑開地79番地下鉄 谷上( 970)11.40.0%-4.2%
神戸市北区山田町東下字東所59番1外神電 箕谷( 3800)6.2-1.1%-6.9%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、神戸市北区の土地価格の動き

神戸市北区の住宅地は、アベノミクス以降の、この9年間で7.8%下落しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で0.4%のマイナス商業地は1.5%のプラスとなっていました。

 

神戸市北区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-21年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧の通り、ほぼ全域でマイナスとなっていました。

唯一、田尾寺駅周辺で上昇していたようです。

 

なぜ北区では、これほど下落しているのか?

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、その主な理由を2つ、最初に解説します。

 

①人口が減少している

1つ目の理由は、人口の減少です。

北区の人口は、2013〜20年の7年間で約1.2万人も減っているのです。

 

神戸市北区の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代の人口も、7年間で約8,500人も減っていました。

 

神戸市北区の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

人口が減れば、買い手も減りますので、土地価格も下がりやすくなりますよね。

 

②農地の宅地化が進んでいる

2つ目の理由が、農地の宅地化です。

この10年で、兵庫県内の農地は、約7,000ha(ヘクタール)も減っているのです。

 

兵庫県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約70万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

神戸市北区でも、多くの農地が残っており、それらの農地が宅地化されているため、古くからある住宅地の買い手がつかなくなっているのです。

 

この点について確認するために、町丁ごとの人口の変化を調べてみました。

 

神戸市北区の地区別の人口変化(2013.11〜2020.11)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:神戸市 「住民基本台帳に基づく人口」)

 

ご覧の通り、北区全体で人口は1万人以上減っているにもかかわらず、北区の中央部から三田市に近い北部にかけて、いくつもの地区で増加している地区がありました。

 

例えば、道場南口駅の近くでは、鹿の子台という新興住宅地が作られており、多くの農地が大規模な住宅地へと変わってきています。

この辺りで人口が100人以上増えている地区が多いのは、このような農地の区画整理が進んでいるからなんですね。

 

このように、北区の土地価格は、全体的な人口減少と、農地の宅地化による新興住宅地へ人気が集中していることによって、古くからある住宅地の買い手がなくなってしまったため、土地価格の下落が止まらないんですね。

 

3、これからどうなるのか?

神戸市北区の土地価格に影響がありそうなポイントをまとめました。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

 

変動金利が上がる可能性は?

今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

 

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

 

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

 

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

 

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、神戸市にも、106ヘクタールの生産緑地があります。

30坪の土地で約1万戸分にもなります。

 

兵庫の生産緑地の分布図:神戸市は106ヘクタール

兵庫県の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

しかも、神戸市内で農地が残っているのは、ほぼ北区と西区なのです。特に北区では、すでに大規模な新興住宅地の開発が進んでいますが、今後はさらにこの動きが加速する可能性が高いのです。

 

そのため、今すでに買い手がつきにくい住宅地では、さらに厳しくなっていくでしょう。

 

(3)これから神戸市北区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した神戸市北区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約2.1万人減少するそうです。

 

神戸市北区はこれから10年で約2.1万人減る

神戸市北区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を購入する中心年代である30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約1.5万人減る見通しです。

 

神戸市北区の30〜40代人口は、2020→30年で約1.5万人減る

神戸市北区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、今後は買い手となる若い世代が、3割近くも減るのです。そのため、今後は土地価格の下落がさらに加速しそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、神戸市北区の土地価格は、

  • 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったものの、郊外エリアでは買い手が減っているため、今回の土地バブルの恩恵を受けにくい
  • 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、若い世代の人口減少が加速するため、土地価格の下落がさらに進みそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

 

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。

 

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

未公開物件=安い物件の可能性大

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

 

未公開物件

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利のうちに売却を検討すべき

特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が1%上がると、組める住宅ローンが15〜20%程度減るためです。

 

今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。

 

不動産会社選びを間違えると損する?

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類(戸建て・マンション)が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

 

 

例えば、北区に「北五葉(きたごよう)」という、西鈴蘭台駅の北側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:22万円/坪
  • 実際の取引価格:8〜52万円/坪

と、公示地価の約0.4〜2.4倍で取引されていました。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ住宅地です。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【神戸市北区北五葉の公示地価】

神戸市北区の公示地価

  • 西鈴蘭台駅から1,100mの距離、徒歩約14分(1分=80m)
  • 67,600円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 22万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【神戸市北区北五葉の土地取引(令和元年〜2年)】

神戸市北区の土地取引

  • 西鈴蘭台駅から徒歩4〜18分のエリアで、8〜52万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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