栗東市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

栗東市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

栗東市滋賀県

(画像出典:wikimedia commons Rock.jazz.cafe, 栗東駅東口マスク

 

この記事では栗東市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、栗東市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)栗東市小柿9-10-35草津(1300)32.30.5%16.7%
基)栗東市綣3-10-22栗東(0)57.80.6%16.7%
公)栗東市小柿10-4-25草津(1400)30.81.6%13.8%
基)栗東市林字八反田428番外手原(2400)151.3%13.5%
基)栗東市出庭字町駒井570番外手原(1800)14.21.2%13.2%
公)栗東市下鈎字富寿959番15栗東(1100)11.62.6%12.5%
公)栗東市綣6-2-5栗東(350)43.60.8%11.9%
公)栗東市上鈎字口井関333番外手原(1400)25.72.6%10.3%
公)栗東市霊仙寺2-8-17栗東(1100)33.72.5%9.1%
基)栗東市坊袋字西浦132番手原(2200)8.72.3%8.2%
公)栗東市坊袋字杉ノ木176番10手原(2300)26.21.0%7.0%
公)栗東市霊仙寺2-1-32栗東(900)35.61.9%6.9%
公)栗東市御園字大平田991番1手原(4800)18.60.0%5.8%
基)栗東市中沢2-7-21草津(1000)360.9%4.8%
公)栗東市下鈎字小松寺1195番65栗東(1200)31.80.7%4.7%
公)栗東市高野字一橋468番25手原(2200)22.20.3%3.1%
公)栗東市大橋4-5-21手原(1100)24.30.4%2.6%
公)栗東市安養寺2-11-19手原(900)26.30.0%2.6%
基)栗東市安養寺2-11-19手原(900)26.30.0%2.6%
基)栗東市小平井4-2-22栗東(1600)26.70.1%1.4%
基)栗東市安養寺2-5-4手原(800)29.60.0%0.3%
基)栗東市大橋1-2-26手原(600)15.40.0%0.2%
基)栗東市荒張字正林谷996番240手原(7100)14.8-0.2%-0.4%
基)栗東市出庭字大和海道876番守山(2000)7.90.0%-2.9%
公)栗東市安養寺6-9-60手原(800)26.8-0.2%-3.2%
基)栗東市林字東出39番手原(2600)10.2-1.3%-4.9%
基)栗東市小野字山畑224番14手原(2100)17-1.3%-5.8%
公)栗東市御園字奥谷1653番外手原(5900)6.4-2.0%-7.2%
基)栗東市下戸山字宮ヶ谷1092番38手原(3800)15.1-3.0%-11.4%
公)栗東市御園字向出814番1手原(4300)19.60.0%
基)栗東市川辺字東浦439番手原(1600)17.40.0%
基)栗東市手原3-7-23手原(400)29.90.0%
基)栗東市小柿4-6-8草津(1300)39.30.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を整理してご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という、あなたにとって大事なことが書かれている記事が少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

普通の人が住んでいる、または買おうと思っている住宅地の話は、ほとんど見当たらないじゃないですか。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の

  • 満足できる取引ができた、という「自信」
  • 金銭的な「余裕」

にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の栗東市の土地価格の動き

この7年間で栗東市の土地価格を見ると、滋賀県の平均が4.0%下落したのに対して、プラス5.1%とむしろ逆に上昇していました。

 

栗東市の公示地価の推移

 

2019年

2020年

2013比

栗東市

0.4%

0.5%

5.1%

滋賀県

-0.6%

-0.8%

-4.0%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

草津駅〜栗東駅の周辺で、大きく上昇しているところが目立ちますね。

一方で、駅から離れたエリアでも上昇している地点もありますが、そのほとんどが工業地域で、商業地・住宅地では下落傾向にありました。

 

なぜ栗東市では、これほど上昇しているのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. さらに、製造業の業績が好調なこともあって、栗東市では、人口が増加傾向にあるため、中心部ほど土地価格が上昇傾向にある
  3. その一方で、郊外では、農地の宅地化によって、新興住宅地が次々と作られており、古くからある住宅地では土地価格が下落傾向にある

と言えます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

なので、そもそも栗東市もこの数年間は、土地価格が上がりやすい条件にあったのです。

 

②人口増加が追い風に

さらに人口の増加も追い風となりました。2013年〜20年までの7年間で、栗東市の人口が約3,700人ほど増えたのです。

 

栗東市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

この7年間は、大企業を中心に業績が好調でした。日清食品や積水化学などの大企業の工場も含め、多くの工場が市内にある栗東市には、仕事を求めて移り住む人も多く、人口が増えてきたわけですね。

 

では、具体的にどのあたりが増えているのか?

この点について確認するために、この7年間で100人以上増えている地区、減っている地区について調べてみました。

 

栗東市の地区別の人口変化(2014.1〜2021.1)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

(参考:栗東市 「統計情報」)

 

ご覧の通り、鉄道沿線のある中心部だけでなく、高速道路沿いの郊外のエリアでも、大きく増えている地区が点在していました。

 

③農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下

例えば、高速道路沿いにある川辺地区や小野地区では、農地の宅地化が進んでおり、大規模な住宅地が作られ、分譲されていました。

実は、この10年で、滋賀県内の農地は、約0.2万ヘクタール(ha)も減っているのです。

 

滋賀県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約20万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地の宅地化

 

そのため、郊外のエリアに住みたい人は、新しくできた住宅地に人気が集中するため、それ以外の郊外エリアの住宅地に対する需要が減り、土地価格の下落が起きているわけですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

栗東市の住宅地は、あまり影響がない

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格です。

そして、一部の土地については、1月と7月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

滋賀県内の1月→7月の土地価格の変化

変化率:赤色(+0.1〜1%)>緑色(変化なし)>青色の↙️(-0.1〜0.9%)>紫色の↙️(-1.0〜1.9%)>黒色の↙️(-2%以上)

 

栗東市で比較可能な住宅地は1地点だけでしたが、お隣の野洲市や守山市の住宅地と同様に、コロナの影響はありませんでした。

 

外国人観光客がいなくなったことで、観光業や飲食店を中心に厳しい状況が続いていますが、それ以外の業態ではあまり影響のないものも多いのが現状です。

 

滋賀県内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

滋賀県では出ていませんが、京都府や大阪府では、3月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されています。

具体的には、

  • 飲食店に対する営業時間の短縮
  • 外出、イベントなどの制限
  • テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制

などの要請が出されています。

(参考:京都府)

 

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地や、それまで人気のなかった郊外の住宅地において、土地価格に影響が広がっていました。

ですが、今後はさらにその影響が広がっていくものと予想されます。

 

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

 

今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

 

ワクチン接種のアンケート

(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)

 

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

 

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)

 

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから栗東市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した栗東市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約2,000人増加するそうです。

 

栗東市では、これから10年で約2,000人増える

栗東市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

その一方で、30〜40代人口では、2020→30年の10年間で約3,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で1割以上も減ることになります。

 

栗東市の30〜40代人口は、2020→30年で約3,000人減る

栗東市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

郊外エリアを中心に、農地の宅地化は今後も進みそうですので、郊外のエリアほど、土地価格が弱くなっていきそうですね。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、栗東市の土地価格は、

  • 駅周辺の市街地では人気が上がる一方で、郊外では農地の宅地化が進んでいるため下落する二極化が進んでいる
  • 今後は若い世代の人口減少が進むため、今弱いエリアはさらに厳しくなっていきそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた栗東市ですが、この低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、栗東市内に「小平井(こびらい)」という地区があります。

 

この地区の公示地価(基準地価)と実際の取引価格は、

  • 公示地価:27万円/坪
  • 実際の取引価格:20〜40万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.6で取引されていました。

 

【栗東市小平井の公示地価】

栗東市の公示地価

  • 栗東駅から1,600mの距離、徒歩約20分(1分=80m)
  • 80,900円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =27万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【栗東市小平井の土地取引(過去2年間)】

栗東市の土地取引

  • 栗東駅から徒歩15〜24分のエリアで、20〜40万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第2種中高層住居専用地域」で、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
滋賀県守山市守山37万円35〜53万円0.95〜1.43倍
滋賀県東近江市佐野町20万円23〜25万円1.15〜1.25倍
滋賀県彦根市外町23万円17〜31万円0.74〜1.35倍
滋賀県甲賀市水口町貴生川12万円8.4〜26万円0.7〜2.17倍
滋賀県近江八幡市堀上町29万円26〜66万円0.9〜2.28倍
京都府京都市深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府亀岡市大井町並河29万円9.9〜33万円0.34〜1.14倍
京都府舞鶴市伊佐津21万円19〜23万円0.9〜1.1倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
京都府長岡京市今里60万円47〜73万円0.78〜1.22倍
京都府福知山市篠尾新町22万円20〜23万円0.91〜1.05倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

栗東市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積()最寄駅駅距離(分)都市計画
安養寺16650135手原10近隣商業
安養寺331500150手原121種住居
安養寺221100165手原181種住居
20950155草津(滋賀)211種住居
下鈎351700160草津(滋賀)231中住専
下戸山8.51000390手原30-60分1中住専
下戸山1343001100手原30-60分工業
笠川361900175栗東152中住専
御園251800230手原60-90分1中住専
御園251800230手原60-90分2中住専
御園18700125手原60-90分2中住専
高野2243065手原241中住専
高野153900870手原251中住専
高野153400770手原251中住専
手原332300220手原3近隣商業
手原373700330手原6近隣商業
十里8.71800690栗東25その他
出庭241400195守山(滋賀)23工業
小柿432100160草津(滋賀)201種住居
小平井23120001600栗東152中住専
小平井401300110栗東152中住専
小平井20110001800栗東162中住専
小平井331700170栗東202低住専
小平井392900250栗東211種住居
小野2194001500手原11その他
小野261400180手原211低住専
小野4.322001700手原24その他
小野12840220手原30-60分その他
上鈎241200160手原14第2種住居
上鈎13870220手原18準工業
川辺1489002000以上手原131種住居
川辺153200710手原141種住居
川辺2685001100手原211種住居
川辺153000670手原212中住専
中沢451400100草津(滋賀)131種住居
23100001500手原241種住居
東坂1.3250640石部30-60分その他
東坂1.47501700石部30-60分その他
東坂4.515001100石部30-60分工業
坊袋8.1740300手原23第2種住居
目川211800280草津(滋賀)281種住居
目川141200270草津(滋賀)282中住専
目川151400310草津(滋賀)282中住専
目川13600155草津(滋賀)282中住専
霊仙寺521900125栗東92中住専
442000150栗東92中住専
441500110栗東162低住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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