この記事では岸和田市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、岸和田市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）岸和田市野田町１丁目１８番１外 | 岸和田（100） | 77.9 | 1.3% | |
| 公）岸和田市西之内町２０３２番１７ | 和泉大宮（750） | 33.7 | 1.0% | |
| 公）岸和田市土生町２丁目３３４７番 | 東岸和田（900） | 34.3 | 1.0% | 3.0% |
| 公）岸和田市加守町３丁目９７８番４１ | 春木（600） | 34.7 | 1.0% | 0.0% |
| 公）岸和田市上町８５番２ | 岸和田（900） | 35 | 1.0% | 0.0% |
| 公）岸和田市土生町９丁目１３６１番１８ | 東岸和田（570） | 35 | 1.0% | 2.9% |
| 公）岸和田市南上町２丁目１５９番１４ | 蛸地蔵（550） | 36.6 | 0.9% | 0.0% |
| 公）岸和田市上野町東８番１１ | 和泉大宮（470） | 37.3 | 0.9% | 0.0% |
| 公）岸和田市宮前町８番１３ | 和泉大宮（600） | 37.3 | 0.9% | 0.0% |
| 公）岸和田市大町４６６番３ | 久米田（100） | 37.6 | 0.9% | 0.0% |
| 公）岸和田市春木旭町２３４番７１ | 春木（400） | 38.3 | 0.9% | 0.0% |
| 公）岸和田市小松里町２４０８番外 | 久米田（900） | 38.6 | 0.9% | 0.0% |
| 公）岸和田市新港町６番６ | 春木（1600） | 19.6 | 0.9% | 2.6% |
| 公）岸和田市野田町２丁目１１０番２ | 岸和田（550） | 41.9 | 0.8% | 3.3% |
| 公）岸和田市野田町１丁目２９５番２ | 岸和田（400） | 44.6 | 0.7% | 1.5% |
| 公）岸和田市土生町３丁目４０６４番外 | 東岸和田（360） | 44.9 | 0.7% | 3.8% |
| 公）岸和田市野田町３丁目１０４９番 | 岸和田（700） | 45.2 | 0.7% | 0.7% |
| 公）岸和田市上野町東３２番２ | 和泉大宮（100） | 49.8 | 0.7% | |
| 公）岸和田市八阪町３丁目４６３番６ | 下松（510） | 31.9 | 0.3% | 0.4% |
| 公）岸和田市春木本町１１３番３ | 春木（780） | 32.3 | 0.0% | -3.1% |
| 公）岸和田市吉井町３丁目２５２番８ | 忠岡（710） | 32.9 | 0.0% | -1.2% |
| 公）岸和田市小松里町３１０番８ | 久米田（850） | 31 | 0.0% | -1.1% |
| 公）岸和田市下池田町２丁目３３７番 | 久米田（830） | 32.8 | 0.0% | -0.6% |
| 公）岸和田市畑町４丁目６４番８ | 東岸和田（1300） | 26.4 | 0.0% | -0.6% |
| 公）岸和田市池尻町８４６番４ | 久米田（1200） | 26.6 | 0.0% | -1.2% |
| 公）岸和田市西大路町５４番１７ | 久米田（1000） | 24.8 | 0.0% | -0.9% |
| 公）岸和田市土生町６丁目１５３０番２１ | 東岸和田（900） | 32 | 0.0% | 0.0% |
| 公）岸和田市中北町６９１番１９ | 岸和田（1100） | 30 | 0.0% | -1.7% |
| 公）岸和田市磯上町５丁目８２６番１０ | 忠岡（1100） | 28.4 | 0.0% | -2.0% |
| 公）岸和田市上松町６４１番１１外 | 下松（1300） | 25.9 | 0.0% | -0.5% |
| 公）岸和田市並松町３３０番９ | 岸和田（1000） | 30.3 | 0.0% | -1.9% |
| 公）岸和田市荒木町２丁目１６１番１０ | 春木（1200） | 32.2 | 0.0% | -0.6% |
| 公）岸和田市下野町２丁目７８７番７ | 和泉大宮（950） | 30.2 | 0.0% | -2.0% |
| 公）岸和田市小松里町１番１３ | 下松（600） | 29.9 | 0.0% | -0.2% |
| 公）岸和田市行遇町１番２２２ | 東岸和田（1500） | 27.7 | 0.0% | -0.9% |
| 公）岸和田市池尻町４２８番６ | 久米田（1200） | 22.5 | 0.0% | -1.0% |
| 公）岸和田市上野町東１０１番１ | 和泉大宮（500） | 37.6 | 0.0% | 0.9% |
| 公）岸和田市南町１６０番４２ | 蛸地蔵（860） | 29.3 | -0.1% | -1.4% |
| 公）岸和田市戎町１１４２番１０ | 春木（1000） | 29.8 | -0.2% | -2.4% |
| 公）岸和田市畑町１丁目３４７番２３外 | 東岸和田（1100） | 28 | -0.2% | -0.8% |
| 公）岸和田市天神山町２丁目７３番１９９ | 東岸和田（3000） | 21.9 | -0.3% | -3.2% |
| 公）岸和田市田治米町３５９番２ | 久米田（2500） | 21.5 | -0.3% | -4.1% |
| 公）岸和田市三田町１７２１番３ | 久米田（2900） | 18.8 | -0.4% | -2.9% |
| 公）岸和田市尾生町３丁目３４４３番 | 下松（1400） | 26 | -0.4% | -2.4% |
| 公）岸和田市岡山町２８３番８外 | 久米田（2600） | 20.8 | -0.5% | -3.7% |
| 公）岸和田市岡山町８１０番９５ | 久米田（2700） | 19.8 | -1.0% | -6.1% |
| 公）岸和田市八田町２９４番１外 | 東岸和田（2800） | 11 | -1.2% | -8.2% |
| 公）岸和田市松風町１１７３番１５９ | 春木（1300） | 29 | -1.3% | -9.5% |
| 公）岸和田市東ケ丘町８０８番６１０ | 和泉中央（2400） | 20.5 | -1.6% | -8.8% |
| 公）岸和田市尾生町２３３９番１ | 下松（3300） | 10.2 | -1.6% | -8.6% |
| 基）岸和田市春木旭町８５２番３ | 南海春木（450） | 34 | 1.0% | 0.0% |
| 基）岸和田市藤井町３丁目２７６番２ | 南海和泉大宮（630） | 35.6 | 0.9% | 0.0% |
| 基）岸和田市上野町東８番１１ | 南海和泉大宮（470） | 37.3 | 0.9% | 0.0% |
| 基）岸和田市木材町６番３外 | 南海春木（2000） | 20.5 | 0.8% | 0.0% |
| 基）岸和田市下松町１１５２番１４ | ＪＲ下松（1000） | 30 | 0.0% | -1.0% |
| 基）岸和田市中井町２丁目４１２番２４外 | 南海忠岡（1300） | 30.1 | 0.0% | -1.2% |
| 基）岸和田市土生町６丁目１５３０番２１ | ＪＲ東岸和田（900） | 32 | 0.0% | -0.5% |
| 基）岸和田市東大路町１６番６外 | ＪＲ久米田（1600） | 24.2 | 0.0% | -1.2% |
| 基）岸和田市五軒屋町２８１番１ | 南海岸和田（370） | 48.2 | 0.0% | -0.7% |
| 基）岸和田市上野町東３２番２ | 南海和泉大宮（100） | 49.5 | 0.0% | |
| 基）岸和田市春木旭町２３４番３１ | 南海春木（350） | 39.3 | 0.0% | -1.7% |
| 基）岸和田市上松町５１１番１６ | ＪＲ下松（1700） | 26.2 | -0.1% | -0.6% |
| 基）岸和田市南町１４５番１３ | 南海蛸地蔵（750） | 29 | -0.2% | -1.9% |
| 基）岸和田市大町４丁目１７６番１ | ＪＲ久米田（580） | 28 | -0.2% | -0.8% |
| 基）岸和田市極楽寺町２０３番１４ | ＪＲ東岸和田（1900） | 22.4 | -0.3% | -1.9% |
| 基）岸和田市磯上町４丁目２９５番６２ | 南海忠岡（340） | 31.1 | -0.3% | -1.8% |
| 基）岸和田市下野町５丁目９５４番２ | 南海和泉大宮（750） | 31.1 | -0.3% | -2.0% |
| 基）岸和田市箕土路町２丁目２２８番５１ | ＪＲ久米田（1300） | 29.2 | -0.4% | -1.4% |
| 基）岸和田市岡山町５２１番４ | ＪＲ久米田（2100） | 20.9 | -0.5% | -1.9% |
| 基）岸和田市春木北浜町１５１７番１外 | 南海春木（1100） | 28.7 | -0.6% | -1.6% |
| 基）岸和田市土生町３４０番２ | ＪＲ東岸和田（2300） | 10.9 | -0.9% | -3.5% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、岸和田市の土地価格の動き
岸和田市の土地価格は、この１年間で、住宅地で0％、商業地で+0.7％と、商業地で回復が見られました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-1.7％。商業地で+1.1％と、こちらも商業地の方が安定しているようです。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
南海線とJR阪和線の間では安定しているものの、湾岸部や鉄道から離れた内陸部では下落していますね。
なぜ、鉄道沿線だけで上昇しているのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築、中古ともに、住宅価格が上昇しています。
例えば、大阪府の中古マンションでは約38%、中古戸建てでも約17%上昇しているのです。
仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。
周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。
その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。
③岸和田市では、世帯数が増えている
建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、
しかし、岸和田市では、この５年間で人口は約7,000人の減少しているものの、世帯数は約3,000世帯も増えているのです。
世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要も増えていると言うことになります。
また、現在は大阪市への経済の一極集中も進んでいるため、大阪方面への通勤需要のある、駅近エリアに人気が集中しがちです。
そのため、駅から離れたエリアでは、買い手がつきにくく、土地価格の下落が進んでいるのでしょう。
３、これからどうなるのか？
岸和田市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）202２年に生産緑地が解禁
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、大阪府は２番目に多いのです。その面積は、約2,000ヘクタール、３０坪の土地で約20万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
大阪府の生産緑地の分布図：岸和田市は118ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
118haということは、30坪の戸建てに換算すると、約12,000戸分になります。
その全てが宅地になるわけではありませんが、2022年以降には、多くの農地が宅地化されていくでしょう。
生産緑地は、駅周辺よりも郊外のエリアに多いので、あまり人気のないところでさらに競争が激しくなります。郊外のエリアでは、土地価格の下落が進むのではないでしょうか？
（３）これから岸和田市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した岸和田市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1.6万人減少するそうです。
岸和田市はこれから10年で約1.6万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約9,000人減る見通しです。
岸和田市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約9,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手となる世代が、これから１０年で２割以上も減るのです。
そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだ安定しそうですが、郊外では買い手がさらに減っていきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、岸和田市の土地価格は、
- ①金利低下、②建築費の上昇、③世帯数の増加によって、通勤に便利な駅を中心に、土地価格が大きく上昇した
- 今後は若い世代がさらに減っていくため、駅から離れたエリアでは、買い手がつきにくくなっていく
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
岸和田市の土地価格は、大阪方面への通勤需要から、駅周辺を中心に上昇していますが、駅から離れた周辺部では下落、という二極化が進んでいます。
また、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、そうすると、現在の上がりすぎているマンションを購入できる世帯も減りますので、土地価格の下落にもつながります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
不動産会社選びを失敗すると、数百万円単位で損をする理由
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「上野町東（かみのちょう ひがし）」という、和泉大宮駅の西口側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：37万円／坪
- 実際の取引価格：29〜43万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.2倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.４倍の価格差があります。
どちらも「第二種中高層住居専用地域」と呼ばれる、マンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【岸和田市上野町東の土地取引】
- 和泉大宮駅から徒歩3〜4分のエリアで、29〜43万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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