飯塚市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

飯塚市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

飯塚市福岡県

(アイキャッチ画像出典:ウィキペディア STA3816 飯塚バスターミナル、福岡県飯塚市

 

この記事では飯塚市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、飯塚市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)飯塚市下三緒字八本松35番715新飯塚(2500)8.2-0.4%-3.9%
基)飯塚市弁分字古ノ首258番78飯塚(3700)7.1-0.5%-4.4%
基)飯塚市有安字鳥羽958番9新飯塚(3200)21.2%-4.8%
公)飯塚市若菜字油田185番25飯塚(2700)7.2-0.5%-5.2%
公)飯塚市立岩字アブシリ1245番15新飯塚(900)10.80.6%-5.5%
基)飯塚市綱分字池部689番17筑前庄内(3000)60.0%-6.2%
基)飯塚市勢田字向春2503番25小竹(2200)3-0.6%-6.8%
基)飯塚市横田字後牟田669番72外新飯塚(3000)2.50.4%-7.0%
基)飯塚市鯰田字市ノ間2525番130浦田(620)9.8-0.7%-8.6%
基)飯塚市菰田東1-3-37飯塚(650)8.2-1.2%-8.8%
基)飯塚市枝国字井田浦406番36飯塚(3500)7.5-0.9%-8.9%
公)飯塚市有井字笠松357番48新飯塚(2800)6.30.0%-9.0%
公)飯塚市鯰田字内牟田2070番15浦田(1000)6.6-1.0%-9.0%
基)飯塚市天道字宇度413番2天道(310)8.7-1.5%-9.6%
基)飯塚市伊岐須字大坪842番36新飯塚(3500)8.2-0.8%-9.9%
公)飯塚市枝国字井田浦406番36飯塚(3500)7.5-0.4%-9.9%
基)飯塚市堀池字神田283番3飯塚(800)8.7-0.8%-9.9%
基)飯塚市片島3-10-32新飯塚(1500)11.9-0.8%-10.0%
公)飯塚市佐與字北ノ浦1596番3鯰田(1700)2.8-1.1%-10.1%
基)飯塚市幸袋字昆砂門537番30新飯塚(2700)8.7-0.7%-10.2%
公)飯塚市宮町11-5新飯塚(1400)12.20.5%-10.4%
基)飯塚市柏の森字丁ノ坪634番35新飯塚(700)12.2-0.5%-10.4%
基)飯塚市筒野字安ノ坂435番1外筑前庄内(1800)1.9-1.7%-10.9%
公)飯塚市菰田西2-2-3飯塚(120)14.2-0.2%-11.0%
公)飯塚市新立岩12-9新飯塚(500)18.92.3%-12.3%
基)飯塚市太郎丸字長福寺405番24天道(1400)5.9-0.6%-12.3%
公)飯塚市枝国字水ケ浦218番1外飯塚(2800)14.2-0.7%-12.6%
基)飯塚市勢田字小谷996番7小竹(3000)3.6-2.7%-13.5%
基)飯塚市長尾字岩野1247番2上穂波(300)5.7-1.1%-13.5%
基)飯塚市内野字下町3336番筑前内野(250)2.6-2.5%-14.3%
基)飯塚市川津字上深町404番3外新飯塚(2000)12.8-0.5%-14.5%
公)飯塚市伊岐須字沼ケ谷661番1新飯塚(4000)7.4-1.3%-15.2%
基)飯塚市新飯塚6-23新飯塚(100)17.6-1.1%-16.2%
基)飯塚市長尾字過ノ元22番96桂川(920)4.3-1.5%-17.1%
公)飯塚市赤坂字山伏松847番16下鴨生(700)4.2-1.5%-17.4%
基)飯塚市山口字前田330番3外上穂波(2700)2-3.2%-20.0%
公)飯塚市柏の森字盲女ヶ池62番4外新飯塚(1000)13.7-1.0%-20.8%
公)飯塚市有安字上土取676番1外新飯塚(3600)9.9-2.0%-20.8%
基)飯塚市有井字鳥羽334番12新飯塚(2700)10.9-2.4%-24.8%
公)飯塚市本町15-2新飯塚(1200)16.4-5.3%-25.7%
基)飯塚市長尾字谷1050番1上穂波(1100)3.9-4.8%-28.5%
公)飯塚市吉原町12-1新飯塚(1000)22.80.0%
基)飯塚市八木山字本村1076番城戸南蔵院前(5700)1.8
基)飯塚市仁保字日焼232番9新飯塚(4200)5.8-0.6%
基)飯塚市口原字前牟田341番1小竹(2200)8.1-2.4%
基)飯塚市平恒字源知435番74外天道(2500)2.20.3%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の飯塚市の土地価格の動き

この7年間で飯塚市の土地価格を見ると、福岡県の平均が4.7%上昇したのに対して、マイナス12.5%とかなり大きく下げていました。

 

飯塚市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ほぼ全域で下落しています。

特に駅周辺の商業地の下落が大きいですね。

かなり厳しいと言わざるを得ません。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

なぜ、飯塚市では軒並み下落しているのか?

その理由は、買い手が減っているからです。

買い手が減っている理由は、3つあります。

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つは、公共事業の減少です。

 

福岡県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

 

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

 

福岡県の公共事業は、この20年で2分の1に減少

福岡県の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この30年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

 

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

 

②人口が減って、家を買う人が減った

2つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、福岡県ではこの10年間で10万人近く減少しています。

 

福岡県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

③福岡市に外国人観光客が増えて、雇用がそちらに移った

2013年9月に東京でオリンピックが開催されることになり、博多港のある福岡市には、韓国人を中心に外国人観光客数がかなり増えました。

これによって、福岡市での雇用が増え、周辺の都市から移り住む人が増えています。

 

福岡県の外国人観光客数の推移

 

北九州市でも、2013年以降は転入者よりも転出者の方が増え、毎年2,000以上も市外へと出ている状況です。

飯塚市は地理的にも福岡市よりも北九州市と経済的に関係が深いですから、北九州市が厳しい現在、その影響を大きく受けているのです。

 

 

このように、

  • 公共事業が減って、福岡市だけに仕事がある
  • 家を建てる30代人口が減っている
  • 福岡市に若い人が移っている

という状況のため、買い手が大きく減少し、土地価格が下げ止まらないんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

福岡県では、特に福岡市周辺が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、特にこれまで大きく上昇してきた福岡市周辺の影響が大きいようです。

外国人観光客に人気だった商業地と、安定した雇用のおかげで周辺の駅近エリアでマンション開発が活発だったところで、今回のコロナが冷や水を浴びせた格好になっています。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

福岡県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから飯塚市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した飯塚市の人口の見通しによると、2025年までに7,000人減少するそうです。

 

飯塚市の人口は、2025年までに7,000人減少

飯塚市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である30代はすでに減り始めており、2025年までに3,500人減る見通しです。

家の買い手が今よりも2割以上減るのです。

 

飯塚市の30代人口は、2025年までに約3,500人減少

飯塚市の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後はこの動きにさらに拍車がかかるでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、飯塚市の土地価格は、

  • 福岡市への一極集中により、北九州市や飯塚市の買い手が減り、土地価格の下落が止まらない
  • 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地がさらに下がる可能性あり

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた飯塚市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、飯塚市内に「伊岐須(いぎす)」という、高宮八幡宮の周辺に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:7.6万円/坪
  • 実際の取引価格:11万円/坪

と、公示地価の約1.4倍で取引されていました。

 

【飯塚市伊岐須の公示地価】

飯塚市伊岐須の公示地価

  • 新飯塚駅から4,000mの距離、徒歩約50分(1分=80m)
  • 23,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =7.6万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【飯塚市伊岐須の土地取引(過去2年間)】

飯塚市伊岐須の土地取引

  • 徒歩30〜60分のエリアで、11万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
福岡県飯塚市伊岐須7.6万円11万円1.45倍
福岡県大牟田市大字草木8万円5.6〜12万円0.7〜1.5倍
福岡県筑紫野市二日市西25万円12〜33万円0.48〜1.32倍
福岡県大野城市瓦田43万円22〜79万円0.51〜1.84倍
福岡県春日市春日原南町56万円58〜76万円1.04〜1.36倍
福岡県宗像市田久11万円8.7〜12万円0.79〜1.09倍
福岡県糸島市志摩師吉8.5万円4.7〜12万円0.55〜1.41倍
福岡県行橋市西宮市17万円19〜22万円1.12〜1.29倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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