大牟田市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

大牟田市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

大牟田市福岡県

(アイキャッチ画像出典:ウィキペディア そらみみ 大牟田駅東口前の景色(NTT西日本大牟田ビル方面)

 

この記事では大牟田市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、大牟田市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)大牟田市岩本新町1丁目5番4外新大牟田(250)13.70.5%2.2%
基)大牟田市正山町66番1大牟田(1200)14.80.4%2.1%
基)大牟田市小浜町36番8大牟田(700)10.60.0%0.6%
公)大牟田市白金町94番2大牟田(1300)12.50.5%-0.3%
基)大牟田市四山町80番79荒尾(3600)30.0%-1.1%
公)大牟田市新港町6番17外大牟田(3800)1.90.0%-1.7%
公)大牟田市北磯町6番2外新栄町(1200)2.90.9%-3.0%
基)大牟田市不知火町2丁目7番5大牟田(450)17-0.4%-3.2%
基)大牟田市中白川町3丁目260番2新栄町(1800)9.1-0.4%-3.8%
公)大牟田市不知火町2丁目7番5大牟田(450)17.10.0%-3.9%
公)大牟田市大字草木字蓮輪919番2銀水(800)8.2-0.4%-5.4%
基)大牟田市長溝町23番14外新栄町(1800)9.8-0.7%-5.7%
基)大牟田市大字田隈字平松73番13銀水(1400)8.5-0.4%-5.9%
公)大牟田市長溝町23番14外新栄町(1800)9.8-0.3%-6.6%
基)大牟田市上町2丁目4番11大牟田(700)14.9-0.9%-6.8%
基)大牟田市天領町3丁目7番19大牟田(2500)7.6-0.4%-6.9%
公)大牟田市大字田隈字白金915番7東甘木(400)9.20.0%-7.3%
公)大牟田市大字手鎌字栗ノ内1300番119西鉄銀水(1100)8-0.4%-7.6%
基)大牟田市大字手鎌字高柳1289番1西鉄銀水(1100)7.8-0.8%-7.8%
基)大牟田市諏訪町2丁目123番大牟田(2100)8.4-0.8%-7.9%
公)大牟田市新地町2番1外大牟田(750)10.5-0.3%-8.3%
公)大牟田市大黒町3丁目25番7外新栄町(950)9.7-0.7%-8.4%
基)大牟田市宮原町2丁目66番38大牟田(1800)8.6-0.8%-8.7%
公)大牟田市延命寺町237番4大牟田(1600)9.9-0.3%-8.8%
公)大牟田市有明町2丁目2番17外大牟田(300)20.1-0.5%-9.0%
公)大牟田市大字吉野字冠田1874番5外倉永(300)7.8-0.8%-9.2%
公)大牟田市大字吉野字立野1350番16吉野(300)6.9-1.4%-11.1%
公)大牟田市中町2丁目10番4新栄町(800)9-0.4%-11.3%
公)大牟田市椿黒町62番7新栄町(1100)7.5-0.4%-12.3%
基)大牟田市宮坂町20番4大牟田(1300)7.1-0.9%-12.6%
公)大牟田市大字久福木字後田484番5外銀水(2400)6.6-0.5%-13.1%
基)大牟田市大字歴木字平野山1807番983新栄町(2600)7.6-1.3%-13.2%
公)大牟田市大字手鎌字新川1012番西鉄銀水(1900)4.30.0%-13.3%
公)大牟田市新地町17番5大牟田(450)11.4-0.3%-13.6%
公)大牟田市大字歴木字平野山1807番597新栄町(4300)5.7-0.6%-13.9%
公)大牟田市八本町8番77新栄町(1400)8.9-2.5%-14.0%
基)大牟田市大字歴木字東内畑284番3新栄町(3100)7-1.4%-14.5%
基)大牟田市大字田隈字大坪825番1銀水(700)13.2-1.7%-14.7%
公)大牟田市大字倉永字火渡3341番1外西鉄渡瀬(400)6-2.7%-15.0%
基)大牟田市大字手鎌字南角平968番1新栄町(1900)8.9-1.5%-15.4%
基)大牟田市白金町174番大牟田(1200)12.2-1.3%-16.1%
公)大牟田市大字橘字上ノ畑740番16外東甘木(1700)7.1-1.4%-16.3%
基)大牟田市日出町1丁目1番3新栄町(550)13.4-1.9%-16.4%
基)大牟田市大字歴木字大水口365番6新栄町(3300)9.6-1.4%-17.7%
公)大牟田市通町2丁目21番4外新栄町(1300)11.1-1.5%-17.9%
基)大牟田市大字岬字江端1番銀水(3100)6.1-1.6%-18.8%
基)大牟田市大字今山字南本村2688番新栄町(4400)3.9-2.5%-19.2%
公)大牟田市大字吉野字茶屋ヶ浦877番11吉野(1900)8.1-0.8%-19.6%
公)大牟田市浪花町128番1大牟田(3400)5.5-1.2%-21.3%
公)大牟田市大字岩本字山下1111番1東甘木(3600)4-2.4%-21.9%
公)大牟田市東萩尾町435番68大牟田(4600)4.9-2.0%-22.2%
基)大牟田市新勝立町4丁目7番11大牟田(3800)6.4-3.5%-22.8%
基)大牟田市神田町143番1大牟田(3700)5.3-4.2%-24.9%
公)大牟田市七浦町70番大牟田(1700)5.9-3.2%-25.4%
公)大牟田市姫島町38番5外大牟田(2600)9.4-2.1%-26.5%
公)大牟田市一部町43番3大牟田(2300)6.1-2.1%
公)大牟田市沖田町344番3大牟田(3200)5.9-2.7%
公)大牟田市新栄町20番2新栄町(120)12.4-3.3%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報がすごく少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

 

そのため、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の大牟田市の土地価格の動き

この7年間で大牟田市の土地価格を見ると、福岡県の平均が9.6%上昇したのに対して、マイナス13.4%とかなり大きく下げていました。

 

大牟田市の公示地価

 

2019年

2020年

2013比

大牟田市

-1.3%

-1.2%

-13.4%

福岡県

2.6%

3.5%

9.6%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

大牟田駅と新大牟田駅の周辺で、上昇している地点が一部ありますが、ほとんどのエリアで10%以上の下落をしていました。

 

なぜ大牟田市では、駅周辺しか上昇していないのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. しかし、若い世代の人口が減っているため、駅近エリアや、新興住宅地に人気が集中している
  3. そのため、人気エリアとそうでない郊外エリアとで、土地価格の二極化が進んでいる

と言えます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

②大牟田市では、人口が減少している

ところが、大牟田市では人口が減少しています。2013→20年の7年間で約9,500人も減っているのです。

 

大牟田市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

特に、家を購入する若い世代の人口は、この7年間で約2,000人減りました。これは、この世代の人口の1割近く減っていることを示しています。

 

大牟田市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

そのため、住宅に対する需要が、年々減っているわけです。

 

ですが、駅周辺だけは土地価格が上昇していますよね。

そこで、地区別に人口がどれだけ増えたのか、減ったのかを調べてみました。

 

大牟田市の地区別の人口変化(2013.10〜2020.10)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

(参考:大牟田市 「人口統計」)

 

新栄町駅の周辺や新大牟田駅で、人口が増えているエリアがありますね。

また、大牟田駅の南西側でも、500人以上増えている地区があります。

 

これらの増加している地区を詳しくみてみたところ、新しくマンションができていたり、大きな新興住宅地が作られていました。

特に、新栄町駅周辺で増加していた東新町地区と山上町地区は、国道208号線沿いにあり、買い物にも便利なエリアとなっています。

 

つまり、大牟田市の土地価格は、

  • 旧市街地の商店街が、国道沿いの大きな店舗にお客さんを取られ、土地価格が大きく下がった
  • 国道沿いや新しくできた大規模な住宅地に家を購入する世帯が集中してしまったため、それ以外の郊外エリアでも人口減少、土地価格の下落が進んでいた

ということで、全体的に下落傾向にあったわけですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

大牟田市の住宅地は、あまり影響を受けていない

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格です。

そして、一部の土地については、1月と7月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

大牟田市の新型コロナの影響(単位:万円/坪)

*住所の番地は省略

住所区分①公示地価②基準地価変化率(②÷①)
長溝町23番住宅地9.89.77-0.3%
不知火町2丁目商業地17.117-0.4%

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

大牟田市内では、比較可能な地点が2地点ありました。

どちらも下落していましたが、どちらも下落傾向にあったエリアなため、コロナの影響とは言うほどではないでしょう。

 

福岡県内の他の市でも、特に住宅地ではあまり影響はありませんでした。飲食店や観光業では影響はあるものの、その影響は一部にとどまるため、土地価格にまで反映されずに済んでいるようです。

 

ただし、緊急事態宣言によって、今後さらに多くの企業が倒産してくれば、買い手も減ってくる可能性があるので注意が必要ではあります。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから大牟田市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大牟田市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6,000人減少するそうです。

この7年間で人口が減り続けていた大牟田市ですが、今後はさらにその減り方が加速しそうです。

 

大牟田市はこれから10年で約14,000人減る

大牟田市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約5,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で2割近くも減ることになります。

 

大牟田市の30〜40代人口は、2020→30年で約5,000人減る

大牟田市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、全体的に土地価格は下落傾向になりそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、大牟田市の土地価格は、

  • 人口の減少が止まらず、駅周辺や国道沿いの一部を除き、全体的に人口も減少、土地価格も下落傾向にある
  • 今後、若い世代がさらに減っていくため、人気エリア以外では、さらに下落が加速していきそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた大牟田市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、大牟田市内に「草木(くさぎ)」という、西鉄銀水〜銀水駅に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:8万円/坪
  • 実際の取引価格:5.6〜12万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約2.1倍です。

 

【大牟田市大字草木の公示地価】

大牟田市大字草木の公示地価

  • 銀水駅から800mの距離、徒歩約10分(1分=80m)
  • 24,900円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =8万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【大牟田市大字草木の土地取引(過去2年間)】

大牟田市大字草木の土地取引

  • 徒歩7〜14分のエリアで、5.6〜12万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
福岡県飯塚市伊岐須7.6万円11万円1.45倍
福岡県大牟田市大字草木8万円5.6〜12万円0.7〜1.5倍
福岡県筑紫野市二日市西25万円12〜33万円0.48〜1.32倍
福岡県大野城市瓦田43万円22〜79万円0.51〜1.84倍
福岡県春日市春日原南町56万円58〜76万円1.04〜1.36倍
福岡県宗像市田久11万円8.7〜12万円0.79〜1.09倍
福岡県糸島市志摩師吉8.5万円4.7〜12万円0.55〜1.41倍
福岡県行橋市西宮市17万円19〜22万円1.12〜1.29倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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