（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア そらみみ 大牟田駅東口前の景色(NTT西日本大牟田ビル方面)）
この記事では大牟田市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、大牟田市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2020.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 基）大牟田市岩本新町１丁目５番４外 | 新大牟田（250） | 13.7 | 0.5% | 2.2% |
| 基）大牟田市正山町６６番１ | 大牟田（1200） | 14.8 | 0.4% | 2.1% |
| 基）大牟田市小浜町３６番８ | 大牟田（700） | 10.6 | 0.0% | 0.6% |
| 公）大牟田市白金町９４番２ | 大牟田（1300） | 12.5 | 0.5% | -0.3% |
| 基）大牟田市四山町８０番７９ | 荒尾（3600） | 3 | 0.0% | -1.1% |
| 公）大牟田市新港町６番１７外 | 大牟田（3800） | 1.9 | 0.0% | -1.7% |
| 公）大牟田市北磯町６番２外 | 新栄町（1200） | 2.9 | 0.9% | -3.0% |
| 基）大牟田市不知火町２丁目７番５ | 大牟田（450） | 17 | -0.4% | -3.2% |
| 基）大牟田市中白川町３丁目２６０番２ | 新栄町（1800） | 9.1 | -0.4% | -3.8% |
| 公）大牟田市不知火町２丁目７番５ | 大牟田（450） | 17.1 | 0.0% | -3.9% |
| 公）大牟田市大字草木字蓮輪９１９番２ | 銀水（800） | 8.2 | -0.4% | -5.4% |
| 基）大牟田市長溝町２３番１４外 | 新栄町（1800） | 9.8 | -0.7% | -5.7% |
| 基）大牟田市大字田隈字平松７３番１３ | 銀水（1400） | 8.5 | -0.4% | -5.9% |
| 公）大牟田市長溝町２３番１４外 | 新栄町（1800） | 9.8 | -0.3% | -6.6% |
| 基）大牟田市上町２丁目４番１１ | 大牟田（700） | 14.9 | -0.9% | -6.8% |
| 基）大牟田市天領町３丁目７番１９ | 大牟田（2500） | 7.6 | -0.4% | -6.9% |
| 公）大牟田市大字田隈字白金９１５番７ | 東甘木（400） | 9.2 | 0.0% | -7.3% |
| 公）大牟田市大字手鎌字栗ノ内１３００番１１９ | 西鉄銀水（1100） | 8 | -0.4% | -7.6% |
| 基）大牟田市大字手鎌字高柳１２８９番１ | 西鉄銀水（1100） | 7.8 | -0.8% | -7.8% |
| 基）大牟田市諏訪町２丁目１２３番 | 大牟田（2100） | 8.4 | -0.8% | -7.9% |
| 公）大牟田市新地町２番１外 | 大牟田（750） | 10.5 | -0.3% | -8.3% |
| 公）大牟田市大黒町３丁目２５番７外 | 新栄町（950） | 9.7 | -0.7% | -8.4% |
| 基）大牟田市宮原町２丁目６６番３８ | 大牟田（1800） | 8.6 | -0.8% | -8.7% |
| 公）大牟田市延命寺町２３７番４ | 大牟田（1600） | 9.9 | -0.3% | -8.8% |
| 公）大牟田市有明町２丁目２番１７外 | 大牟田（300） | 20.1 | -0.5% | -9.0% |
| 公）大牟田市大字吉野字冠田１８７４番５外 | 倉永（300） | 7.8 | -0.8% | -9.2% |
| 公）大牟田市大字吉野字立野１３５０番１６ | 吉野（300） | 6.9 | -1.4% | -11.1% |
| 公）大牟田市中町２丁目１０番４ | 新栄町（800） | 9 | -0.4% | -11.3% |
| 公）大牟田市椿黒町６２番７ | 新栄町（1100） | 7.5 | -0.4% | -12.3% |
| 基）大牟田市宮坂町２０番４ | 大牟田（1300） | 7.1 | -0.9% | -12.6% |
| 公）大牟田市大字久福木字後田４８４番５外 | 銀水（2400） | 6.6 | -0.5% | -13.1% |
| 基）大牟田市大字歴木字平野山１８０７番９８３ | 新栄町（2600） | 7.6 | -1.3% | -13.2% |
| 公）大牟田市大字手鎌字新川１０１２番 | 西鉄銀水（1900） | 4.3 | 0.0% | -13.3% |
| 公）大牟田市新地町１７番５ | 大牟田（450） | 11.4 | -0.3% | -13.6% |
| 公）大牟田市大字歴木字平野山１８０７番５９７ | 新栄町（4300） | 5.7 | -0.6% | -13.9% |
| 公）大牟田市八本町８番７７ | 新栄町（1400） | 8.9 | -2.5% | -14.0% |
| 基）大牟田市大字歴木字東内畑２８４番３ | 新栄町（3100） | 7 | -1.4% | -14.5% |
| 基）大牟田市大字田隈字大坪８２５番１ | 銀水（700） | 13.2 | -1.7% | -14.7% |
| 公）大牟田市大字倉永字火渡３３４１番１外 | 西鉄渡瀬（400） | 6 | -2.7% | -15.0% |
| 基）大牟田市大字手鎌字南角平９６８番１ | 新栄町（1900） | 8.9 | -1.5% | -15.4% |
| 基）大牟田市白金町１７４番 | 大牟田（1200） | 12.2 | -1.3% | -16.1% |
| 公）大牟田市大字橘字上ノ畑７４０番１６外 | 東甘木（1700） | 7.1 | -1.4% | -16.3% |
| 基）大牟田市日出町１丁目１番３ | 新栄町（550） | 13.4 | -1.9% | -16.4% |
| 基）大牟田市大字歴木字大水口３６５番６ | 新栄町（3300） | 9.6 | -1.4% | -17.7% |
| 公）大牟田市通町２丁目２１番４外 | 新栄町（1300） | 11.1 | -1.5% | -17.9% |
| 基）大牟田市大字岬字江端１番 | 銀水（3100） | 6.1 | -1.6% | -18.8% |
| 基）大牟田市大字今山字南本村２６８８番 | 新栄町（4400） | 3.9 | -2.5% | -19.2% |
| 公）大牟田市大字吉野字茶屋ヶ浦８７７番１１ | 吉野（1900） | 8.1 | -0.8% | -19.6% |
| 公）大牟田市浪花町１２８番１ | 大牟田（3400） | 5.5 | -1.2% | -21.3% |
| 公）大牟田市大字岩本字山下１１１１番１ | 東甘木（3600） | 4 | -2.4% | -21.9% |
| 公）大牟田市東萩尾町４３５番６８ | 大牟田（4600） | 4.9 | -2.0% | -22.2% |
| 基）大牟田市新勝立町４丁目７番１１ | 大牟田（3800） | 6.4 | -3.5% | -22.8% |
| 基）大牟田市神田町１４３番１ | 大牟田（3700） | 5.3 | -4.2% | -24.9% |
| 公）大牟田市七浦町７０番 | 大牟田（1700） | 5.9 | -3.2% | -25.4% |
| 公）大牟田市姫島町３８番５外 | 大牟田（2600） | 9.4 | -2.1% | -26.5% |
| 公）大牟田市一部町４３番３ | 大牟田（2300） | 6.1 | -2.1% | |
| 公）大牟田市沖田町３４４番３ | 大牟田（3200） | 5.9 | -2.7% | |
| 公）大牟田市新栄町２０番２ | 新栄町（120） | 12.4 | -3.3% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報がすごく少ないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
このサイトでは、４７都道府県・５００以上の市区町村について、５万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。
そのため、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の大牟田市の土地価格の動き
この７年間で大牟田市の土地価格を見ると、福岡県の平均が９.６％上昇したのに対して、マイナス１３.４％とかなり大きく下げていました。
2019年 | 2020年 | 2013比 | |
大牟田市 | -1.3% | -1.2% | -13.4% |
福岡県 | 2.6% | 3.5% | 9.6% |
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
大牟田駅と新大牟田駅の周辺で、上昇している地点が一部ありますが、ほとんどのエリアで１０％以上の下落をしていました。
なぜ大牟田市では、駅周辺しか上昇していないのか？
最初に結論をまとめておきます。
- 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
- しかし、若い世代の人口が減っているため、駅近エリアや、新興住宅地に人気が集中している
- そのため、人気エリアとそうでない郊外エリアとで、土地価格の二極化が進んでいる
と言えます。
では、これから１つずつ詳しく解説していきます。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。
②大牟田市では、人口が減少している
ところが、大牟田市では人口が減少しています。2013→20年の７年間で約9,500人も減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
特に、家を購入する若い世代の人口は、この７年間で約2,000人減りました。これは、この世代の人口の１割近く減っていることを示しています。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
そのため、住宅に対する需要が、年々減っているわけです。
ですが、駅周辺だけは土地価格が上昇していますよね。
そこで、地区別に人口がどれだけ増えたのか、減ったのかを調べてみました。
大牟田市の地区別の人口変化（2013.10〜2020.10）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）
新栄町駅の周辺や新大牟田駅で、人口が増えているエリアがありますね。
また、大牟田駅の南西側でも、500人以上増えている地区があります。
これらの増加している地区を詳しくみてみたところ、新しくマンションができていたり、大きな新興住宅地が作られていました。
特に、新栄町駅周辺で増加していた東新町地区と山上町地区は、国道208号線沿いにあり、買い物にも便利なエリアとなっています。
つまり、大牟田市の土地価格は、
- 旧市街地の商店街が、国道沿いの大きな店舗にお客さんを取られ、土地価格が大きく下がった
- 国道沿いや新しくできた大規模な住宅地に家を購入する世帯が集中してしまったため、それ以外の郊外エリアでも人口減少、土地価格の下落が進んでいた
ということで、全体的に下落傾向にあったわけですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
大牟田市の住宅地は、あまり影響を受けていない
公示地価は、１月１日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は７月１日現在の価格です。
そして、一部の土地については、１月と７月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。
大牟田市の新型コロナの影響（単位：万円／坪）
*住所の番地は省略
| 住所 | 区分 | ①公示地価 | ②基準地価 | 変化率（②÷①） |
| 長溝町２３番 | 住宅地 | 9.8 | 9.77 | -0.3% |
| 不知火町２丁目 | 商業地 | 17.1 | 17 | -0.4% |
大牟田市内では、比較可能な地点が２地点ありました。
どちらも下落していましたが、どちらも下落傾向にあったエリアなため、コロナの影響とは言うほどではないでしょう。
福岡県内の他の市でも、特に住宅地ではあまり影響はありませんでした。飲食店や観光業では影響はあるものの、その影響は一部にとどまるため、土地価格にまで反映されずに済んでいるようです。
ただし、緊急事態宣言によって、今後さらに多くの企業が倒産してくれば、買い手も減ってくる可能性があるので注意が必要ではあります。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。
倒産した銀行に預けている預金は、１千万円までしか保護されないため（ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました）、大混乱となります。
そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。
９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇します（高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる）ので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。
（２）これから大牟田市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大牟田市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6,000人減少するそうです。
この７年間で人口が減り続けていた大牟田市ですが、今後はさらにその減り方が加速しそうです。
大牟田市はこれから10年で約14,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約5,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で２割近くも減ることになります。
大牟田市の30〜４0代人口は、2020→30年で約5,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、全体的に土地価格は下落傾向になりそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、大牟田市の土地価格は、
- 人口の減少が止まらず、駅周辺や国道沿いの一部を除き、全体的に人口も減少、土地価格も下落傾向にある
- 今後、若い世代がさらに減っていくため、人気エリア以外では、さらに下落が加速していきそう
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで下落を続けてきた大牟田市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、大牟田市内に「草木（くさぎ）」という、西鉄銀水〜銀水駅に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：8万円／坪
- 実際の取引価格：5.6〜12万円／坪
と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約２.１倍です。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 福岡県 | 飯塚市伊岐須 | 7.6万円 | 11万円 | 1.45倍 |
| 福岡県 | 大牟田市大字草木 | 8万円 | 5.6〜12万円 | 0.7〜1.5倍 |
| 福岡県 | 筑紫野市二日市西 | 25万円 | 12〜33万円 | 0.48〜1.32倍 |
| 福岡県 | 大野城市瓦田 | 43万円 | 22〜79万円 | 0.51〜1.84倍 |
| 福岡県 | 春日市春日原南町 | 56万円 | 58〜76万円 | 1.04〜1.36倍 |
| 福岡県 | 宗像市田久 | 11万円 | 8.7〜12万円 | 0.79〜1.09倍 |
| 福岡県 | 糸島市志摩師吉 | 8.5万円 | 4.7〜12万円 | 0.55〜1.41倍 |
| 福岡県 | 行橋市西宮市 | 17万円 | 19〜22万円 | 1.12〜1.29倍 |
つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。
では、どうやってそれを調べられるのか？
答えは不動産の一括査定です。
というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。
特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」
という人も大丈夫。
机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。
訪問査定の案内を２回「いいえ」で回答する
新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
コメント