大牟田市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア　そらみみ　大牟田駅東口前の景色(NTT西日本大牟田ビル方面)）

この記事では大牟田市の

公示地価、基準地価
この７年間の土地価格の動き
新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

１、大牟田市の公示地価、基準地価の一覧
- 途中ですが、この記事の説明を。
２、過去７年間の大牟田市の土地価格の動き
３、新型コロナの影響はどうなのか？
- 福岡県では、特に福岡市周辺が危ない
４、その他のリスク
- （１）この低金利はいつまで続くのか？
- （２）これから大牟田市の人口はどうなるの？
結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

１、大牟田市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2020.1.1現在）

*基）：基準地価（2020.7.1現在）

住居表示	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比変化率	H25比変化率
基）大牟田市岩本新町１丁目５番４外	新大牟田（250）	13.7	0.5%	2.2%
基）大牟田市正山町６６番１	大牟田（1200）	14.8	0.4%	2.1%
基）大牟田市小浜町３６番８	大牟田（700）	10.6	0.0%	0.6%
公）大牟田市白金町９４番２	大牟田（1300）	12.5	0.5%	-0.3%
基）大牟田市四山町８０番７９	荒尾（3600）	3	0.0%	-1.1%
公）大牟田市新港町６番１７外	大牟田（3800）	1.9	0.0%	-1.7%
公）大牟田市北磯町６番２外	新栄町（1200）	2.9	0.9%	-3.0%
基）大牟田市不知火町２丁目７番５	大牟田（450）	17	-0.4%	-3.2%
基）大牟田市中白川町３丁目２６０番２	新栄町（1800）	9.1	-0.4%	-3.8%
公）大牟田市不知火町２丁目７番５	大牟田（450）	17.1	0.0%	-3.9%
公）大牟田市大字草木字蓮輪９１９番２	銀水（800）	8.2	-0.4%	-5.4%
基）大牟田市長溝町２３番１４外	新栄町（1800）	9.8	-0.7%	-5.7%
基）大牟田市大字田隈字平松７３番１３	銀水（1400）	8.5	-0.4%	-5.9%
公）大牟田市長溝町２３番１４外	新栄町（1800）	9.8	-0.3%	-6.6%
基）大牟田市上町２丁目４番１１	大牟田（700）	14.9	-0.9%	-6.8%
基）大牟田市天領町３丁目７番１９	大牟田（2500）	7.6	-0.4%	-6.9%
公）大牟田市大字田隈字白金９１５番７	東甘木（400）	9.2	0.0%	-7.3%
公）大牟田市大字手鎌字栗ノ内１３００番１１９	西鉄銀水（1100）	8	-0.4%	-7.6%
基）大牟田市大字手鎌字高柳１２８９番１	西鉄銀水（1100）	7.8	-0.8%	-7.8%
基）大牟田市諏訪町２丁目１２３番	大牟田（2100）	8.4	-0.8%	-7.9%
公）大牟田市新地町２番１外	大牟田（750）	10.5	-0.3%	-8.3%
公）大牟田市大黒町３丁目２５番７外	新栄町（950）	9.7	-0.7%	-8.4%
基）大牟田市宮原町２丁目６６番３８	大牟田（1800）	8.6	-0.8%	-8.7%
公）大牟田市延命寺町２３７番４	大牟田（1600）	9.9	-0.3%	-8.8%
公）大牟田市有明町２丁目２番１７外	大牟田（300）	20.1	-0.5%	-9.0%
公）大牟田市大字吉野字冠田１８７４番５外	倉永（300）	7.8	-0.8%	-9.2%
公）大牟田市大字吉野字立野１３５０番１６	吉野（300）	6.9	-1.4%	-11.1%
公）大牟田市中町２丁目１０番４	新栄町（800）	9	-0.4%	-11.3%
公）大牟田市椿黒町６２番７	新栄町（1100）	7.5	-0.4%	-12.3%
基）大牟田市宮坂町２０番４	大牟田（1300）	7.1	-0.9%	-12.6%
公）大牟田市大字久福木字後田４８４番５外	銀水（2400）	6.6	-0.5%	-13.1%
基）大牟田市大字歴木字平野山１８０７番９８３	新栄町（2600）	7.6	-1.3%	-13.2%
公）大牟田市大字手鎌字新川１０１２番	西鉄銀水（1900）	4.3	0.0%	-13.3%
公）大牟田市新地町１７番５	大牟田（450）	11.4	-0.3%	-13.6%
公）大牟田市大字歴木字平野山１８０７番５９７	新栄町（4300）	5.7	-0.6%	-13.9%
公）大牟田市八本町８番７７	新栄町（1400）	8.9	-2.5%	-14.0%
基）大牟田市大字歴木字東内畑２８４番３	新栄町（3100）	7	-1.4%	-14.5%
基）大牟田市大字田隈字大坪８２５番１	銀水（700）	13.2	-1.7%	-14.7%
公）大牟田市大字倉永字火渡３３４１番１外	西鉄渡瀬（400）	6	-2.7%	-15.0%
基）大牟田市大字手鎌字南角平９６８番１	新栄町（1900）	8.9	-1.5%	-15.4%
基）大牟田市白金町１７４番	大牟田（1200）	12.2	-1.3%	-16.1%
公）大牟田市大字橘字上ノ畑７４０番１６外	東甘木（1700）	7.1	-1.4%	-16.3%
基）大牟田市日出町１丁目１番３	新栄町（550）	13.4	-1.9%	-16.4%
基）大牟田市大字歴木字大水口３６５番６	新栄町（3300）	9.6	-1.4%	-17.7%
公）大牟田市通町２丁目２１番４外	新栄町（1300）	11.1	-1.5%	-17.9%
基）大牟田市大字岬字江端１番	銀水（3100）	6.1	-1.6%	-18.8%
基）大牟田市大字今山字南本村２６８８番	新栄町（4400）	3.9	-2.5%	-19.2%
公）大牟田市大字吉野字茶屋ヶ浦８７７番１１	吉野（1900）	8.1	-0.8%	-19.6%
公）大牟田市浪花町１２８番１	大牟田（3400）	5.5	-1.2%	-21.3%
公）大牟田市大字岩本字山下１１１１番１	東甘木（3600）	4	-2.4%	-21.9%
公）大牟田市東萩尾町４３５番６８	大牟田（4600）	4.9	-2.0%	-22.2%
基）大牟田市新勝立町４丁目７番１１	大牟田（3800）	6.4	-3.5%	-22.8%
基）大牟田市神田町１４３番１	大牟田（3700）	5.3	-4.2%	-24.9%
公）大牟田市七浦町７０番	大牟田（1700）	5.9	-3.2%	-25.4%
公）大牟田市姫島町３８番５外	大牟田（2600）	9.4	-2.1%	-26.5%
公）大牟田市一部町４３番３	大牟田（2300）	6.1	-2.1%
公）大牟田市沖田町３４４番３	大牟田（3200）	5.9	-2.7%
公）大牟田市新栄町２０番２	新栄町（120）	12.4	-3.3%

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

買う・売るタイミングはいつがいいのか？
この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

買う、または売るタイミングがわかる
どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の大牟田市の土地価格の動き

この７年間で大牟田市の土地価格を見ると、福岡県の平均が４.７％上昇したのに対して、マイナス１５.５％とかなり大きく下げていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

ほぼ全域で下落しています。

かなり厳しいと言わざるを得ません。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

なぜ、大牟田市では軒並み下落しているのか？

その理由は、買い手が減っているからです。

買い手が減っている理由は、３つあります。

①公共事業の減少で土地価格が下落した

１つは、公共事業の減少です。

福岡県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

福岡県の公共事業は、この２０年で２分の１に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この３０年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

②人口が減って、家を買う人が減った

２つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、福岡県ではこの１０年間で１０万人近く減少しています。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

③福岡市に外国人観光客が増えて、雇用がそちらに移った

2013年９月に東京でオリンピックが開催されることになり、博多港のある福岡市には、韓国人を中心に外国人観光客数がかなり増えました。

これによって、福岡市での雇用が増え、福岡市への一極集中が進んでしまいました。

実際、この５年間の住宅地の上昇率を見ると、福岡市の周辺で上昇している以外は、１００万人都市の北九州市でさえマイナスです。

（参考：国土交通省　地価公示）

このように、

公共事業が減って、福岡市だけに仕事がある
家を建てる３０代人口が減っている
福岡市に若い人が移っている

という状況のため、大牟田市で家を買う人が大きく減少し、土地価格が下げ止まらないんですね。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

産業	企業名	４〜６月売上（前年同期比）	損益（億円）
航空	全日空	-75.7%	-1,088
鉄道	JR東	-55.2%	-1,553
百貨店	三越伊勢丹HD	-53.3%	-305
飲食	ワタミ	-44.3%	-45
自動車	トヨタ	-40.4%	1,494
電機	日立	-21.6%	2,264

（参考：各社の決算発表資料より）

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
（参考：ニッセイ基礎研究所　「新型コロナ急がれる医薬品開発－抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」）

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

福岡県では、特に福岡市周辺が危ない

９月２９日に発表された基準地価を見ると、特にこれまで大きく上昇してきた福岡市周辺の影響が大きいようです。

外国人観光客に人気だった商業地と、安定した雇用のおかげで周辺の駅近エリアでマンション開発が活発だったところで、今回のコロナが冷や水を浴びせた格好になっています。

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに３〜６ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から６ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。
（参考：心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」）

６月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に７月に解約を申し出たとしても１０月〜１月までは借り続けることになります。

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
（参考：毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示　超低金利受け地銀7割が赤字・減益」）

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）これから大牟田市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した大牟田市の人口の見通しによると、2025年までに13,500人減少するそうです。

大牟田市の人口は、2025年までに13,500人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

しかも、家を買う中心年代である３０代はすでに減り始めており、2025年までに3,000人減る見通しです。

家の買い手が今よりも２割以上減るのです。

大牟田市の30代人口は、2025年までに約3,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、今後はこの動きにさらに拍車がかかるでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、大牟田市の土地価格は、

福岡市への一極集中により、大牟田市の買い手が減り、土地価格の下落が止まらない
新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地がさらに下がる可能性あり

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

好条件の土地を探すならこちら

売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた大牟田市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、大牟田市内に「草木（くさぎ）」という、西鉄銀水〜銀水駅に広がる住宅地があります。

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

公示地価：8万円／坪
実際の取引価格：5.6〜12万円／坪

と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約２.１倍です。

【大牟田市大字草木の公示地価】

銀水駅から800mの距離、徒歩約10分（1分＝８０m）
24,900円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝8万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【大牟田市大字草木の土地取引（過去２年間）】

徒歩7〜14分のエリアで、5.6〜12万円／坪で取引されている

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
福岡県	飯塚市伊岐須	7.6万円	11万円	1.45倍
福岡県	大牟田市大字草木	8万円	5.6〜12万円	0.7〜1.5倍
福岡県	筑紫野市二日市西	25万円	12〜33万円	0.48〜1.32倍
福岡県	大野城市瓦田	43万円	22〜79万円	0.51〜1.84倍
福岡県	春日市春日原南町	56万円	58〜76万円	1.04〜1.36倍
福岡県	宗像市田久	11万円	8.7〜12万円	0.79〜1.09倍
福岡県	糸島市志摩師吉	8.5万円	4.7〜12万円	0.55〜1.41倍
福岡県	行橋市西宮市	17万円	19〜22万円	1.12〜1.29倍