大牟田市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア　そらみみ　大牟田駅東口前の景色(NTT西日本大牟田ビル方面)）

この記事では大牟田市の

の３点について解説しています。

１、大牟田市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

２、過去８年間の大牟田市の土地価格の動き

大牟田市の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で１４.６％下落しました。

今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比１.４%のマイナス、商業地では１.５%のマイナスと、大きく下落していました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

大牟田駅と新大牟田駅の周辺で、上昇している地点が一部ありますが、ほとんどのエリアで１０％以上の下落をしていました。

なぜ大牟田市では、駅周辺しか上昇していないのか？

最初に結論をまとめておきます。

と言えます。

では、これから１つずつ詳しく解説していきます。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

②大牟田市では、人口が減少している

ところが、大牟田市では人口が減少しています。2013→20年の７年間で約9,500人も減っているのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

特に、家を購入する若い世代の人口は、この７年間で約2,000人減りました。これは、この世代の人口の１割近く減っていることを示しています。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

そのため、住宅に対する需要が、年々減っているわけです。

ですが、駅周辺だけは土地価格が上昇していますよね。

そこで、地区別に人口がどれだけ増えたのか、減ったのかを調べてみました。

大牟田市の地区別の人口変化（2013.10〜2020.10）

増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）

（参考：大牟田市　「人口統計」）

新栄町駅の周辺や新大牟田駅で、人口が増えているエリアがありますね。

また、大牟田駅の南西側でも、500人以上増えている地区があります。

これらの増加している地区を詳しくみてみたところ、新しくマンションができていたり、大きな新興住宅地が作られていました。

特に、新栄町駅周辺で増加していた東新町地区と山上町地区は、国道208号線沿いにあり、買い物にも便利なエリアとなっています。

つまり、大牟田市の土地価格は、

ということで、全体的に下落傾向にあったわけですね。

新型コロナ後も、下げ方は変わらず

新型コロナの感染拡大によって、今年は全国的に土地価格が下落しました。

大牟田市の住宅地は、前年比１.４％の下落をしていましたが、コロナ以前から同じぐらい下落しており、影響は少なかったようです。

特に、駅に近いエリアほど下落率は小さく、駅から郊外エリアほど２〜３％台の下落をしており、コロナ以前と傾向は変わっていないようです。

３、これからどうなるのか？

ここからは、大牟田市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

２０１８年６月に、ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

つまり、２０２０〜２０２１年ごろと考える専門家が半数以上もいたのです。

「日銀の低金利政策はいつ頃まで続きますか？（２０１８年６月）」

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

ちなみに、長く続かないと考えられている理由は、

あたりでしょう。

金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、価格は確実に下がります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）新型コロナが長期化するとどうなる？

新型コロナ以降の、千葉県の住宅地の動向を見てみると、都心に近い市川市や船橋市、千葉市だけでなく、君津市や木更津市などのアクアライン周辺のエリアでも大きく上昇していました。

中心部ほど、君津市、木更津市の周辺で大きく上昇

（参考：国土交通省　地価公示）

今回のコロナで大きく影響を受けているのは、飲食店や観光業などのため、製造業が中心の内房エリアや、都心への通勤圏の市では、住宅地に対する需要がそれほど衰えていないようです。

ただし、今後も収束までに時間がかかるのであれば、さらに買い手は減っていきますので、これまで下落傾向にあった人気の低いエリアほど、影響が広がりそうです。

（３）これから大牟田市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大牟田市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6,000人減少するそうです。

この７年間で人口が減り続けていた大牟田市ですが、今後はさらにその減り方が加速しそうです。

大牟田市はこれから10年で約14,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約5,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で２割近くも減ることになります。

大牟田市の30〜４0代人口は、2020→30年で約5,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、全体的に土地価格は下落傾向になりそうです。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、大牟田市の土地価格は、

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

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売るなら：金利が上昇する前に準備を

土地価格が上昇した地点、下落した地点のどちらにおいても、これまでの金利低下は土地価格の追い風となっていました。

ですが、金利はこれ以上は下がりようがありません。

逆に金利が１％上がれば、ローン負担は１５〜２０％増えるので、不動産価格は確実に下がることになります。

そのため、よほど人気のエリア以外では、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、大牟田市内に「草木（くさぎ）」という、西鉄銀水〜銀水駅に広がる住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

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