（画像出典：ウィキペディア DVMG, Kakogawacho Awazu）
この記事では加古川市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、加古川市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）加古川市別府町朝日町１４番 | 別府（120） | 57.4 | 3.6% | |
| 公）加古川市尾上町養田字養田開拓１６５９番１ | 尾上の松（1600） | 15.6 | 2.8% | 6.5% |
| 公）加古川市平岡町つつじ野１番２５２ | 東加古川（700） | 38.3 | 2.7% | 8.4% |
| 公）加古川市野口町野口字駅ノ池１１９番５外 | 東加古川（1500） | 38.3 | 2.7% | 6.4% |
| 公）加古川市野口町水足字新辻５６０番１外 | 加古川（2100） | 11.5 | 2.7% | 8.1% |
| 公）加古川市加古川町北在家２３４２番外 | 加古川（1400） | 39.6 | 2.6% | 7.1% |
| 公）加古川市加古川町篠原町字三ツ升２３番１ | 加古川（80） | 111.2 | 1.5% | |
| 公）加古川市平岡町西谷字南割２０６番２ | 東加古川（930） | 29.5 | 1.1% | 1.1% |
| 公）加古川市加古川町溝之口７００番 | 加古川（170） | 89.1 | 1.1% | 5.1% |
| 公）加古川市加古川町本町字前田４６番１１ | 加古川（1200） | 36.3 | 0.9% | |
| 公）加古川市加古川町粟津字中在家７３１番４ | 加古川（850） | 40.6 | 0.8% | 3.4% |
| 公）加古川市加古川町粟津字宮ノ下４３７番１ | 加古川（750） | 41.6 | 0.8% | 5.9% |
| 公）加古川市加古川町寺家町字南五反田５１番１３外 | 加古川（350） | 61.1 | 0.5% | 5.7% |
| 公）加古川市平岡町新在家字弐丁目２７３番５ | 東加古川（110） | 61.7 | 0.5% | 4.5% |
| 公）加古川市平岡町二俣字北畑８８９番６ | 東加古川（1100） | 23.3 | 0.1% | 0.3% |
| 公）加古川市野口町長砂字東池ノ向９７番２０ | 東加古川（2500） | 23.4 | 0.1% | 0.3% |
| 公）加古川市別府町別府字せいろ９８１番１６ | 別府（380） | 23.5 | 0.1% | 0.3% |
| 公）加古川市加古川町美乃利字壹反長１１１番１０ | 加古川（950） | 29.1 | 0.1% | 0.8% |
| 公）加古川市新神野６丁目１６番４３ | 神野（810） | 22.6 | 0.0% | -0.6% |
| 公）加古川市野口町良野１６４７番９ | 加古川（1200） | 39.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）加古川市平岡町新在家字弐丁目２６５番２ | 東加古川（130） | 40.9 | 0.0% | 0.8% |
| 公）加古川市東神吉町西井ノ口字二十田６３４番７ | 宝殿（700） | 23.2 | -0.1% | -1.1% |
| 公）加古川市米田町平津字向嶋７３２番８４ | 宝殿（1900） | 21.8 | -0.2% | -1.2% |
| 公）加古川市平岡町土山字ケ市５７８番６ | 土山（1300） | 21.5 | -0.2% | -0.8% |
| 公）加古川市加古川町稲屋字春日前２１４番８ | 尾上の松（1200） | 21.2 | -0.2% | -0.8% |
| 公）加古川市平岡町土山字北畑４２１番８７ | 土山（1300） | 21 | -0.2% | -0.8% |
| 公）加古川市別府町元町８４番２ | 別府（1000） | 17.5 | -0.2% | -0.9% |
| 公）加古川市西神吉町大国字北川７６０番１２６ | 宝殿（1600） | 16.9 | -0.2% | -1.0% |
| 公）加古川市尾上町長田字尾上林５１８番４２ | 尾上の松（950） | 20.4 | -0.3% | -1.7% |
| 公）加古川市東神吉町神吉字諸崎６５１番１４２ | 宝殿（1500） | 24 | -0.4% | -3.3% |
| 公）加古川市八幡町船町字西開キ１９２番２ | 厄神（360） | 5.5 | -0.6% | |
| 公）加古川市志方町志方町字八反田１１６６番６ | 宝殿（4200） | 8.8 | -0.7% | |
| 公）加古川市上荘町小野字助谷７１２番１２ | 厄神（3200） | 8.6 | -0.8% | -4.7% |
| 公）加古川市志方町細工所字中ノ垣内４４６番１ | 宝殿（6600） | 5.2 | -1.2% | -6.5% |
| 公）加古川市平岡町二俣字旭７６９番１ | 東加古川（750） | 40.9 | ||
| 基）加古川市加古川町寺家町字西ノ町３４０番２ | ＪＲ加古川（500） | 41.9 | 3.3% | 11.4% |
| 基）加古川市平岡町高畑字辻ケ内３３１番６ | ＪＲ東加古川（1400） | 16.3 | 3.1% | 5.8% |
| 基）加古川市加古川町溝之口字九之坪２９７番外 | ＪＲ加古川（200） | 79.5 | 2.1% | |
| 基）加古川市別府町港町８番 | 山陽電鉄別府（1200） | 10.4 | 1.6% | 2.3% |
| 基）加古川市米田町平津字道堂４５６番９ | ＪＲ宝殿（100） | 31 | 1.1% | 1.1% |
| 基）加古川市平岡町新在家字鶴池ノ内１１９２番１１８ | ＪＲ東加古川（1100） | 34.3 | 1.0% | 1.0% |
| 基）加古川市加古川町粟津字中在家７３１番４ | ＪＲ加古川（850） | 40.3 | 0.8% | 1.7% |
| 基）加古川市加古川町溝之口字九之坪２６１番９ | ＪＲ加古川（500） | 51.2 | 0.6% | 4.0% |
| 基）加古川市加古川町木村字宮ノ西６６９番２４ | ＪＲ加古川（2400） | 29.6 | 0.0% | -0.3% |
| 基）加古川市平岡町一色西２丁目７８番５外 | 山陽電鉄別府（1300） | 27.8 | 0.0% | 0.0% |
| 基）加古川市平岡町西谷字北側１０６番６ | ＪＲ東加古川（710） | 26.1 | 0.0% | 0.0% |
| 基）加古川市平岡町新在家字鶴鉢２０６６番２５ | ＪＲ東加古川（1500） | 25.2 | 0.0% | -0.3% |
| 基）加古川市野口町野口字駅ノ池１１９番９０ | ＪＲ東加古川（1400） | 32.3 | 0.0% | 0.0% |
| 基）加古川市野口町長砂字壱丁田９４３番 | 山陽電鉄浜の宮（1000） | 9.7 | 0.0% | 0.0% |
| 基）加古川市平岡町新在家字弐丁目２６５番２ | ＪＲ東加古川（130） | 40.9 | 0.0% | 0.0% |
| 基）加古川市別府町新野辺字蕨田筋３８６番１外 | 山陽電鉄浜の宮（1100） | 23.9 | 0.0% | 0.0% |
| 基）加古川市加古川町中津字北河原７６番７ | ＪＲ日岡（1100） | 24.8 | -0.1% | -0.8% |
| 基）加古川市加古川町友沢字川口４９６番６９ | ＪＲ加古川（3200） | 23 | -0.1% | -0.6% |
| 基）加古川市尾上町安田字大溝５７４番１１ | 山陽電鉄尾上の松（1100） | 23 | -0.1% | -0.4% |
| 基）加古川市尾上町旭１丁目３８番１ | 山陽電鉄尾上の松（80） | 22.7 | -0.1% | |
| 基）加古川市尾上町池田字吹上８９番５６ | 山陽電鉄浜の宮（1000） | 19.1 | -0.2% | |
| 基）加古川市野口町水足字村内１１９２番 | ＪＲ加古川（2300） | 16.5 | -0.2% | -1.6% |
| 基）加古川市神野町西条字トンノ内１０６８番 | ＪＲ神野（500） | 15.4 | -0.2% | -1.3% |
| 基）加古川市別府町新野辺北町６丁目１９番１ | 山陽電鉄別府（1200） | 24.1 | -0.3% | -1.1% |
| 基）加古川市別府町新野辺２５９２番 | 山陽電鉄別府（1300） | 20.9 | -0.3% | -1.2% |
| 基）加古川市尾上町長田字尾上林５１８番４２ | 山陽電鉄尾上の松（950） | 20.4 | -0.3% | -1.4% |
| 基）加古川市西神吉町宮前字管弦所１５３番１ | ＪＲ宝殿（3000） | 8.9 | -0.7% | -3.9% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）加古川市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、加古川市の土地価格は、約５割の地点において、過去５年間で今年が最高値だったのです（33地点中17地点、約51%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、加古川市の土地価格の動き
加古川市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.1％、商業地で+1.3％と、商業地での上昇が目立ちました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-0.5％。商業地で+4.8％と、こちらも商業地の上昇が目立ちますね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
加古川駅、東加古川駅の周辺で上昇していますが、駅から離れたエリアでは、下落傾向にありました。
なぜ、駅周辺しか上昇していないのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、兵庫県内の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で、中古戸建てで17.8%、中古マンションでは、なんと20.4%も上昇しているのです。
駅周辺の商業地ほど、土地価格の上昇率が高いのは、多くの高層マンションが立地しているためです。
逆に、駅から離れたエリアでは、戸建てがほとんどなため、上昇率は低めになりがちです。
加古川市から、若い世代が出て行っている
さらに、若い世代が市外に引っ越していることも、郊外の住宅価格が下落している理由でしょう。
加古川市の転入超過数（引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、15〜29歳（青色の線）、30〜40代（赤い線）が減少し続けているのです。
これらの年代は、家を購入する中心年代ですから、住宅の需要が減っているため、特に郊外の戸建てエリアに影響が出ているのでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、加古川市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから加古川市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した加古川市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約1.4万人減少するそうです。
加古川市はこれから10年で人口が約1.4万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約6,000人減る見通しです。
加古川市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、特に郊外では、買い手がさらにつきにくくなりそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、加古川市の土地価格は、
- 建築費の上昇によって、住宅価格・土地価格にも上昇の波が広がっているものの、若い世代が市外に出て行っているため、駅周辺では上昇、郊外では下落する二極化が進んでいる
- 今後は、若い世代の人口がさらに減っていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が下がる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
加古川市の不動産は、建築費の上昇によって、人気が集中しやすい駅周辺では上昇、郊外では下落する二極化が進んできました。
ですが、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層による相続税対策のマンション購入も見込めなくなります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「加古川町（かこがわちょう）」という、尾上の松駅と加古川駅の中間に位置する住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：21万円／坪
- 実際の取引価格：14〜33万円／坪
と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、２.４倍の価格差があります。
どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てや５階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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