（画像出典：ウィキペディア Mti 兵庫県宝塚市中山寺2丁目）
この記事では宝塚市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、宝塚市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）宝塚市栄町１丁目３２４番３ | 阪急宝塚（200） | 126.1 | 4.7% | 30.4% |
| 公）宝塚市逆瀬川１丁目４０番２外 | 逆瀬川（80） | 151.1 | 4.1% | 32.0% |
| 公）宝塚市中野町５０番 | 小林（300） | 68.6 | 3.0% | |
| 公）宝塚市湯本町３２番１ | 阪急宝塚（400） | 100.7 | 2.7% | 23.5% |
| 公）宝塚市山本南１丁目１２４番１９ | 山本（1200） | 53.1 | 2.5% | 8.1% |
| 公）宝塚市山本中２丁目９１番３ | 山本（580） | 53.5 | 2.5% | 8.0% |
| 公）宝塚市川面５丁目１００番 | 宝塚（200） | 73.6 | 2.3% | 9.9% |
| 公）宝塚市南口２丁目４３８番２ | 宝塚南口（150） | 89.8 | 2.3% | 9.2% |
| 公）宝塚市御殿山３丁目３０番２ | 宝塚（770） | 62.4 | 2.2% | 6.8% |
| 公）宝塚市大成町２５番１３ | 小林（630） | 48.5 | 2.1% | 3.5% |
| 公）宝塚市安倉西３丁目４７５番２ | 逆瀬川（3100） | 32.3 | 2.1% | 3.2% |
| 公）宝塚市中筋５丁目２５８番 | 中山寺（300） | 65 | 2.1% | 7.7% |
| 公）宝塚市光明町１５０番６０ | 小林（750） | 52.8 | 1.9% | 3.9% |
| 公）宝塚市平井５丁目９５番８ | 山本（500） | 53.5 | 1.9% | 3.8% |
| 公）宝塚市仁川高台１丁目１０６番１外 | 仁川（300） | 71.9 | 1.9% | 5.8% |
| 公）宝塚市東洋町１番７４ | 逆瀬川（1700） | 54.1 | 1.9% | |
| 公）宝塚市鹿塩１丁目８１番３ | 仁川（700） | 55.4 | 1.8% | 3.1% |
| 公）宝塚市安倉北２丁目１９１７番２ | 中山寺（2000） | 39.3 | 1.7% | 2.6% |
| 公）宝塚市野上２丁目３１０番３ | 逆瀬川（250） | 79.9 | 1.7% | 5.2% |
| 公）宝塚市伊孑志３丁目２５５番８ | 逆瀬川（800） | 62 | 1.6% | 4.4% |
| 公）宝塚市末成町２３５番４ | 小林（1400） | 43.9 | 1.5% | 2.3% |
| 公）宝塚市大吹町２１６番 | 仁川（1200） | 44.9 | 1.5% | 3.0% |
| 公）宝塚市山本台１丁目８０番 | 山本（900） | 45.9 | 1.5% | 1.5% |
| 公）宝塚市寿町１９１番２ | 売布神社（1100） | 46.9 | 1.4% | 3.6% |
| 公）宝塚市米谷１丁目２９１番３ | 売布神社（800） | 47.9 | 1.4% | 2.1% |
| 公）宝塚市寿楽荘３４９番外 | 宝塚南口（400） | 71.9 | 1.4% | 5.3% |
| 公）宝塚市逆瀬川２丁目１３６番２ | 逆瀬川（600） | 71.9 | 1.4% | 4.8% |
| 公）宝塚市清荒神２丁目１３３番１４ | 清荒神（350） | 49.5 | 1.4% | 4.2% |
| 公）宝塚市口谷東１丁目３２番４外 | 山本（1100） | 50.5 | 1.3% | 2.0% |
| 公）宝塚市小浜２丁目５番７５ | 逆瀬川（1600） | 50.5 | 1.3% | |
| 公）宝塚市中筋山手１丁目１３０番外 | 中山観音（350） | 51.8 | 1.3% | 3.3% |
| 公）宝塚市中州２丁目３３６番２５８ | 逆瀬川（650） | 80.5 | 1.2% | 5.2% |
| 公）宝塚市清荒神１丁目１１０番２ | 清荒神（110） | 54.1 | 1.2% | 1.9% |
| 公）宝塚市旭町２丁目５１番１ | 清荒神（700） | 55.4 | 1.2% | 3.7% |
| 公）宝塚市野上３丁目３４４番１４ | 逆瀬川（1100） | 61.1 | 1.1% | 5.1% |
| 公）宝塚市仁川北３丁目２２２番 | 仁川（0） | 92.4 | 1.1% | 6.1% |
| 公）宝塚市伊孑志２丁目２２１番６ | 逆瀬川（650） | 62.4 | 1.1% | 4.4% |
| 公）宝塚市千種１丁目９１番２ | 小林（390） | 68 | 1.0% | 5.1% |
| 公）宝塚市雲雀丘３丁目４９番 | 雲雀丘花屋敷（400） | 69 | 1.0% | 3.5% |
| 公）宝塚市花屋敷つつじガ丘２３番１ | 雲雀丘花屋敷（1100） | 37 | 0.9% | -0.9% |
| 公）宝塚市逆瀬台３丁目３番４４３ | 逆瀬川（2100） | 37.3 | 0.9% | 0.9% |
| 公）宝塚市売布ガ丘１７２番 | 売布神社（650） | 38.6 | 0.9% | 0.9% |
| 公）宝塚市安倉中５丁目９７番２ | 中山寺（2000） | 45.2 | 0.7% | 2.2% |
| 公）宝塚市宝梅２丁目５０番２ | 逆瀬川（1300） | 46.9 | 0.7% | 2.2% |
| 公）宝塚市安倉南１丁目１３０３番３１ | 逆瀬川（3100） | 46.9 | 0.7% | 2.2% |
| 公）宝塚市安倉中５丁目１１番１ | 中山寺（2000） | 49.8 | 0.7% | |
| 公）宝塚市泉ガ丘１８１番 | 売布神社（930） | 26.8 | 0.6% | -2.0% |
| 公）宝塚市中山台１丁目１３２番 | 中山観音（1200） | 29.4 | 0.6% | -1.7% |
| 公）宝塚市武庫山２丁目１３８番７０ | 宝塚南口（750） | 64.4 | 0.0% | 2.1% |
| 公）宝塚市雲雀丘２丁目１６８番 | 雲雀丘花屋敷（750） | 53.8 | 0.0% | 0.6% |
| 公）宝塚市仁川高丸３丁目９番２８ | 仁川（1900） | 35.3 | 0.0% | -5.3% |
| 公）宝塚市中山五月台４丁目８番１７ | 中山観音（2500） | 28.4 | 0.0% | -3.4% |
| 公）宝塚市月見山１丁目７６６番４９１ | 阪急宝塚（1200） | 26.7 | 0.0% | -3.0% |
| 公）宝塚市花屋敷松ガ丘１１８番外 | 川西能勢口（1700） | 29.2 | 0.0% | -4.9% |
| 公）宝塚市御殿山４丁目１０５番９１５ | 宝塚（1700） | 27.9 | 0.0% | -2.9% |
| 公）宝塚市長寿ガ丘７６１番４６１ | 阪急宝塚（1200） | 20.8 | -0.3% | -6.9% |
| 公）宝塚市長尾台２丁目５番４２０ | 雲雀丘花屋敷（2100） | 20.3 | -0.5% | -5.4% |
| 公）宝塚市大原野字森谷２９番１２外 | 武田尾（7000） | 5 | -2.0% | -11.2% |
| 公）宝塚市中筋５丁目２１７番 | 中山寺（200） | 75.2 | ||
| 基）宝塚市逆瀬川１丁目４０番２外 | 阪急逆瀬川（80） | 148.5 | 4.7% | 28.6% |
| 基）宝塚市武庫川町１７０番２０ | 阪急宝塚南口（800） | 108.9 | 3.1% | 13.8% |
| 基）宝塚市山本南１丁目１２４番１９ | 阪急山本（1200） | 52.5 | 2.6% | 6.7% |
| 基）宝塚市安倉中６丁目４３番１ | 阪急逆瀬川（3500） | 44.6 | 2.3% | 3.1% |
| 基）宝塚市御殿山３丁目３０番２ | ＪＲ宝塚（770） | 61.7 | 2.2% | 5.1% |
| 基）宝塚市小浜５丁目２４０番 | 阪急売布神社（980） | 46.5 | 2.2% | 2.2% |
| 基）宝塚市星の荘７２番 | 阪急売布神社（550） | 51.5 | 2.0% | 4.0% |
| 基）宝塚市南口１丁目３３３番 | 阪急宝塚南口（170） | 83.2 | 1.6% | 5.9% |
| 基）宝塚市仁川北２丁目３４０番１ | 阪急仁川（270） | 85.1 | 1.6% | 6.2% |
| 基）宝塚市亀井町１１３番１外 | 阪急小林（1400） | 43.2 | 1.6% | 1.6% |
| 基）宝塚市千種１丁目９１番２ | 阪急小林（390） | 67.7 | 1.5% | 4.1% |
| 基）宝塚市寿楽荘２５４番２ | 阪急宝塚南口（750） | 60.1 | 1.1% | 3.4% |
| 基）宝塚市小林２丁目１７０番２ | 阪急小林（400） | 60.4 | 1.1% | 2.2% |
| 基）宝塚市仁川台２０番 | 阪急仁川（900） | 64 | 1.0% | 2.6% |
| 基）宝塚市大吹町１３番２ | 阪急小林（900） | 68.3 | 1.0% | |
| 基）宝塚市中州２丁目３３６番２５８ | 阪急逆瀬川（650） | 79.9 | 0.8% | 3.9% |
| 基）宝塚市平井１丁目１４３番６ | 阪急山本（500） | 44.9 | 0.7% | 0.7% |
| 基）宝塚市雲雀丘２丁目５２番 | 阪急雲雀丘花屋敷（80） | 90.4 | 0.7% | 6.6% |
| 基）宝塚市桜ガ丘３８０番 | ＪＲ宝塚（900） | 48.5 | 0.7% | 2.8% |
| 基）宝塚市野上４丁目１番２０ | 阪急逆瀬川（1200） | 55.1 | 0.6% | 1.2% |
| 基）宝塚市中山寺１丁目２６６番３外 | 阪急中山観音（160） | 85.5 | 0.4% | 3.2% |
| 基）宝塚市売布きよしガ丘１２番８８９ | 阪急売布神社（900） | 31.4 | 0.0% | -2.1% |
| 基）宝塚市光ガ丘２丁目１４番３１１ | 阪急逆瀬川（2000） | 25.1 | -1.3% | -6.2% |
| 基）宝塚市玉瀬字西古野１番１７外 | ＪＲ武田尾（4100） | 4.8 | -1.4% | -7.0% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）宝塚市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、宝塚市の土地価格は、約７割の地点において、過去５年間で今年が最高値だったのです（57地点中44地点、約77%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、宝塚市の土地価格の動き
宝塚市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+1.1％、商業地で+2.4％と、商業地での上昇が目立ちました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+2.4％。商業地で+11.1％と、こちらも商業地の上昇が目立ちますね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
宝塚駅や逆瀬川駅などの、駅周辺ほど上昇率が高く、逆に駅から遠いほど、上昇率が鈍くなる傾向にあります。
特に、山際の坂の多い住宅地では、下落していました。
なぜ、駅周辺しか上昇していないのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、兵庫県内の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で、中古戸建てで17.8%、中古マンションでは、なんと20.4%も上昇しているのです。
駅周辺の商業地ほど、土地価格の上昇率が高いのは、多くの高層マンションが立地しているためです。
逆に、駅から離れたエリアでは、戸建てがほとんどなため、上昇率は低めになりがちです。
宝塚市に、子育て世帯が引っ越して来ている
宝塚市の転入超過数（引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、15〜29歳（青色の線）は減少しているものの、0〜14歳は増加しており、子育て世帯が市外から引っ越して来ていることが分かります。
市外から引っ越して来ているということは、大阪市や神戸市などの、他のエリアに通勤している可能性が高く、駅周辺に人気が集中しやすくなり、土地価格の上昇につながってしまうわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、宝塚市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、宝塚市にも、７５ヘクタールの生産緑地があります。
３０坪の土地で約7,500戸分にもなります。
兵庫の生産緑地の分布図：宝塚市は７５ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
また、川西市、尼崎市、伊丹市などの近隣でも生産緑地が結構残っています。
「大阪方面へ通勤しているけど、戸建てが欲しい」という世帯は、これらのエリアと競合することになります。
そのため、郊外のエリアでは、今以上に土地価格が緩んでくるでしょう。
（３）これから宝塚市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した宝塚市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約1.4万人減少するそうです。
宝塚市はこれから10年で人口が約1.4万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約6,000人減る見通しです。
宝塚市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、特に郊外では、買い手がさらにつきにくくなりそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、宝塚市の土地価格は、
- 宝塚駅の周辺を中心に土地価格の上昇が見られる一方で、駅から離れるほどに低下する二極化が進んでいる
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、若い世代の人口がさらに減っていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が下がる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ家づくり
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
宝塚市の不動産は、建築費の上昇によって、人気が集中しやすい駅周辺では上昇、坂の多い郊外では下落する二極化が進んできました。
ですが、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層による相続税対策のマンション購入も見込めなくなります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「伊孑志（いそし）」という、逆瀬川駅の東側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：61万円／坪
- 実際の取引価格：65〜86万円／坪
と、公示地価の約1.1〜1.4倍で取引されていました。
どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並び、５〜１０階建ぐらいのマンションが点在するエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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