(画像出典:ウィキペディア Mti 兵庫県宝塚市中山寺2丁目)
この記事では宝塚市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか?
の3点について解説しています。
(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)
1、宝塚市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK
*公:公示地価(2023.1.1現在)2023年3月 更新
*基:基準地価(2022.7.1現在)
*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合
所在地及び地番 | 最寄駅(m) | 坪単価(万円) | 前年比 | 2018年比 |
---|---|---|---|---|
公)宝塚市栄町1丁目324番3 | 阪急宝塚(200) | 126.1 | 4.7% | 30.4% |
公)宝塚市逆瀬川1丁目40番2外 | 逆瀬川(80) | 151.1 | 4.1% | 32.0% |
公)宝塚市中野町50番 | 小林(300) | 68.6 | 3.0% | |
公)宝塚市湯本町32番1 | 阪急宝塚(400) | 100.7 | 2.7% | 23.5% |
公)宝塚市山本南1丁目124番19 | 山本(1200) | 53.1 | 2.5% | 8.1% |
公)宝塚市山本中2丁目91番3 | 山本(580) | 53.5 | 2.5% | 8.0% |
公)宝塚市川面5丁目100番 | 宝塚(200) | 73.6 | 2.3% | 9.9% |
公)宝塚市南口2丁目438番2 | 宝塚南口(150) | 89.8 | 2.3% | 9.2% |
公)宝塚市御殿山3丁目30番2 | 宝塚(770) | 62.4 | 2.2% | 6.8% |
公)宝塚市大成町25番13 | 小林(630) | 48.5 | 2.1% | 3.5% |
公)宝塚市安倉西3丁目475番2 | 逆瀬川(3100) | 32.3 | 2.1% | 3.2% |
公)宝塚市中筋5丁目258番 | 中山寺(300) | 65 | 2.1% | 7.7% |
公)宝塚市光明町150番60 | 小林(750) | 52.8 | 1.9% | 3.9% |
公)宝塚市平井5丁目95番8 | 山本(500) | 53.5 | 1.9% | 3.8% |
公)宝塚市仁川高台1丁目106番1外 | 仁川(300) | 71.9 | 1.9% | 5.8% |
公)宝塚市東洋町1番74 | 逆瀬川(1700) | 54.1 | 1.9% | |
公)宝塚市鹿塩1丁目81番3 | 仁川(700) | 55.4 | 1.8% | 3.1% |
公)宝塚市安倉北2丁目1917番2 | 中山寺(2000) | 39.3 | 1.7% | 2.6% |
公)宝塚市野上2丁目310番3 | 逆瀬川(250) | 79.9 | 1.7% | 5.2% |
公)宝塚市伊孑志3丁目255番8 | 逆瀬川(800) | 62 | 1.6% | 4.4% |
公)宝塚市末成町235番4 | 小林(1400) | 43.9 | 1.5% | 2.3% |
公)宝塚市大吹町216番 | 仁川(1200) | 44.9 | 1.5% | 3.0% |
公)宝塚市山本台1丁目80番 | 山本(900) | 45.9 | 1.5% | 1.5% |
公)宝塚市寿町191番2 | 売布神社(1100) | 46.9 | 1.4% | 3.6% |
公)宝塚市米谷1丁目291番3 | 売布神社(800) | 47.9 | 1.4% | 2.1% |
公)宝塚市寿楽荘349番外 | 宝塚南口(400) | 71.9 | 1.4% | 5.3% |
公)宝塚市逆瀬川2丁目136番2 | 逆瀬川(600) | 71.9 | 1.4% | 4.8% |
公)宝塚市清荒神2丁目133番14 | 清荒神(350) | 49.5 | 1.4% | 4.2% |
公)宝塚市口谷東1丁目32番4外 | 山本(1100) | 50.5 | 1.3% | 2.0% |
公)宝塚市小浜2丁目5番75 | 逆瀬川(1600) | 50.5 | 1.3% | |
公)宝塚市中筋山手1丁目130番外 | 中山観音(350) | 51.8 | 1.3% | 3.3% |
公)宝塚市中州2丁目336番258 | 逆瀬川(650) | 80.5 | 1.2% | 5.2% |
公)宝塚市清荒神1丁目110番2 | 清荒神(110) | 54.1 | 1.2% | 1.9% |
公)宝塚市旭町2丁目51番1 | 清荒神(700) | 55.4 | 1.2% | 3.7% |
公)宝塚市野上3丁目344番14 | 逆瀬川(1100) | 61.1 | 1.1% | 5.1% |
公)宝塚市仁川北3丁目222番 | 仁川(0) | 92.4 | 1.1% | 6.1% |
公)宝塚市伊孑志2丁目221番6 | 逆瀬川(650) | 62.4 | 1.1% | 4.4% |
公)宝塚市千種1丁目91番2 | 小林(390) | 68 | 1.0% | 5.1% |
公)宝塚市雲雀丘3丁目49番 | 雲雀丘花屋敷(400) | 69 | 1.0% | 3.5% |
公)宝塚市花屋敷つつじガ丘23番1 | 雲雀丘花屋敷(1100) | 37 | 0.9% | -0.9% |
公)宝塚市逆瀬台3丁目3番443 | 逆瀬川(2100) | 37.3 | 0.9% | 0.9% |
公)宝塚市売布ガ丘172番 | 売布神社(650) | 38.6 | 0.9% | 0.9% |
公)宝塚市安倉中5丁目97番2 | 中山寺(2000) | 45.2 | 0.7% | 2.2% |
公)宝塚市宝梅2丁目50番2 | 逆瀬川(1300) | 46.9 | 0.7% | 2.2% |
公)宝塚市安倉南1丁目1303番31 | 逆瀬川(3100) | 46.9 | 0.7% | 2.2% |
公)宝塚市安倉中5丁目11番1 | 中山寺(2000) | 49.8 | 0.7% | |
公)宝塚市泉ガ丘181番 | 売布神社(930) | 26.8 | 0.6% | -2.0% |
公)宝塚市中山台1丁目132番 | 中山観音(1200) | 29.4 | 0.6% | -1.7% |
公)宝塚市武庫山2丁目138番70 | 宝塚南口(750) | 64.4 | 0.0% | 2.1% |
公)宝塚市雲雀丘2丁目168番 | 雲雀丘花屋敷(750) | 53.8 | 0.0% | 0.6% |
公)宝塚市仁川高丸3丁目9番28 | 仁川(1900) | 35.3 | 0.0% | -5.3% |
公)宝塚市中山五月台4丁目8番17 | 中山観音(2500) | 28.4 | 0.0% | -3.4% |
公)宝塚市月見山1丁目766番491 | 阪急宝塚(1200) | 26.7 | 0.0% | -3.0% |
公)宝塚市花屋敷松ガ丘118番外 | 川西能勢口(1700) | 29.2 | 0.0% | -4.9% |
公)宝塚市御殿山4丁目105番915 | 宝塚(1700) | 27.9 | 0.0% | -2.9% |
公)宝塚市長寿ガ丘761番461 | 阪急宝塚(1200) | 20.8 | -0.3% | -6.9% |
公)宝塚市長尾台2丁目5番420 | 雲雀丘花屋敷(2100) | 20.3 | -0.5% | -5.4% |
公)宝塚市大原野字森谷29番12外 | 武田尾(7000) | 5 | -2.0% | -11.2% |
公)宝塚市中筋5丁目217番 | 中山寺(200) | 75.2 | ||
基)宝塚市逆瀬川1丁目40番2外 | 阪急逆瀬川(80) | 148.5 | 4.7% | 28.6% |
基)宝塚市武庫川町170番20 | 阪急宝塚南口(800) | 108.9 | 3.1% | 13.8% |
基)宝塚市山本南1丁目124番19 | 阪急山本(1200) | 52.5 | 2.6% | 6.7% |
基)宝塚市安倉中6丁目43番1 | 阪急逆瀬川(3500) | 44.6 | 2.3% | 3.1% |
基)宝塚市御殿山3丁目30番2 | JR宝塚(770) | 61.7 | 2.2% | 5.1% |
基)宝塚市小浜5丁目240番 | 阪急売布神社(980) | 46.5 | 2.2% | 2.2% |
基)宝塚市星の荘72番 | 阪急売布神社(550) | 51.5 | 2.0% | 4.0% |
基)宝塚市南口1丁目333番 | 阪急宝塚南口(170) | 83.2 | 1.6% | 5.9% |
基)宝塚市仁川北2丁目340番1 | 阪急仁川(270) | 85.1 | 1.6% | 6.2% |
基)宝塚市亀井町113番1外 | 阪急小林(1400) | 43.2 | 1.6% | 1.6% |
基)宝塚市千種1丁目91番2 | 阪急小林(390) | 67.7 | 1.5% | 4.1% |
基)宝塚市寿楽荘254番2 | 阪急宝塚南口(750) | 60.1 | 1.1% | 3.4% |
基)宝塚市小林2丁目170番2 | 阪急小林(400) | 60.4 | 1.1% | 2.2% |
基)宝塚市仁川台20番 | 阪急仁川(900) | 64 | 1.0% | 2.6% |
基)宝塚市大吹町13番2 | 阪急小林(900) | 68.3 | 1.0% | |
基)宝塚市中州2丁目336番258 | 阪急逆瀬川(650) | 79.9 | 0.8% | 3.9% |
基)宝塚市平井1丁目143番6 | 阪急山本(500) | 44.9 | 0.7% | 0.7% |
基)宝塚市雲雀丘2丁目52番 | 阪急雲雀丘花屋敷(80) | 90.4 | 0.7% | 6.6% |
基)宝塚市桜ガ丘380番 | JR宝塚(900) | 48.5 | 0.7% | 2.8% |
基)宝塚市野上4丁目1番20 | 阪急逆瀬川(1200) | 55.1 | 0.6% | 1.2% |
基)宝塚市中山寺1丁目266番3外 | 阪急中山観音(160) | 85.5 | 0.4% | 3.2% |
基)宝塚市売布きよしガ丘12番889 | 阪急売布神社(900) | 31.4 | 0.0% | -2.1% |
基)宝塚市光ガ丘2丁目14番311 | 阪急逆瀬川(2000) | 25.1 | -1.3% | -6.2% |
基)宝塚市玉瀬字西古野1番17外 | JR武田尾(4100) | 4.8 | -1.4% | -7.0% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの(気になっている)宝塚市の土地価格が、これからどうなるのか?
- 今が買いなのか?売りなのか?もう少し待った方がいいのか?
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか?
「なんで今、これほど上がっているのだろうか?」
新型コロナから3年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか?
ところが、宝塚市の土地価格は、約7割の地点において、過去5年間で今年が最高値だったのです(57地点中44地点、約77%)。
一体、何が起こっているのでしょうか?
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠(データ)を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
2、宝塚市の土地価格の動き
宝塚市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+1.1%、商業地で+2.4%と、商業地での上昇が目立ちました。
また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+2.4%。商業地で+11.1%と、こちらも商業地の上昇が目立ちますね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか?
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
5年間の変化率(2018→2023年)
変化率:赤紫(+10%以上)>ピンク色(+5〜9.9%)>オレンジ色(0〜 +4.9%)>緑色(-0.1〜 -4.9%)>青色(-5〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)
宝塚駅や逆瀬川駅などの、駅周辺ほど上昇率が高く、逆に駅から遠いほど、上昇率が鈍くなる傾向にあります。
特に、山際の坂の多い住宅地では、下落していました。
なぜ、駅周辺しか上昇していないのか?
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が2〜3割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、兵庫県内の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で、中古戸建てで17.8%、中古マンションでは、なんと20.4%も上昇しているのです。
駅周辺の商業地ほど、土地価格の上昇率が高いのは、多くの高層マンションが立地しているためです。
逆に、駅から離れたエリアでは、戸建てがほとんどなため、上昇率は低めになりがちです。
宝塚市に、子育て世帯が引っ越して来ている
宝塚市の転入超過数(引っ越してきた人 ー 出て行った人)を見てみると、15〜29歳(青色の線)は減少しているものの、0〜14歳は増加しており、子育て世帯が市外から引っ越して来ていることが分かります。
市外から引っ越して来ているということは、大阪市や神戸市などの、他のエリアに通勤している可能性が高く、駅周辺に人気が集中しやすくなり、土地価格の上昇につながってしまうわけですね。
3、これからどうなるのか?
ここからは、宝塚市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
(1)金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。
(参考:財務省)
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間35年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか?
「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)
実は、宝塚市にも、75ヘクタールの生産緑地があります。
30坪の土地で約7,500戸分にもなります。
兵庫の生産緑地の分布図:宝塚市は75ヘクタール
(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
また、川西市、尼崎市、伊丹市などの近隣でも生産緑地が結構残っています。
「大阪方面へ通勤しているけど、戸建てが欲しい」という世帯は、これらのエリアと競合することになります。
そのため、郊外のエリアでは、今以上に土地価格が緩んでくるでしょう。
(3)これから宝塚市の人口はどうなるの?
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した宝塚市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約1.4万人減少するそうです。
宝塚市はこれから10年で人口が約1.4万人減る
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
さらに、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約6,000人減る見通しです。
宝塚市の30〜40代人口は、これから10年で約6,000人減る
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
そのため、特に郊外では、買い手がさらにつきにくくなりそうです。
結論:買うなら?売るなら?
以上のことから、宝塚市の土地価格は、
- 宝塚駅の周辺を中心に土地価格の上昇が見られる一方で、駅から離れるほどに低下する二極化が進んでいる
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、若い世代の人口がさらに減っていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が下がる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら:安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件=安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか?
売るなら:低金利の今がチャンス
宝塚市の不動産は、建築費の上昇によって、人気が集中しやすい駅周辺では上昇、坂の多い郊外では下落する二極化が進んできました。
ですが、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層による相続税対策のマンション購入も見込めなくなります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする?
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「伊孑志(いそし)」という、逆瀬川駅の東側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価:61万円/坪
- 実際の取引価格:65〜86万円/坪
と、公示地価の約1.1〜1.4倍で取引されていました。
どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並び、5〜10階建ぐらいのマンションが点在するエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか?
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか?
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?
を知ることができます。
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