鎌倉市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

この記事では鎌倉市の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

 

 

１、鎌倉市の土地価格

（１）公示地価（2024.1.1現在）

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
鎌倉市小町２－１２－３０	鎌倉（400）	259.1	12.1%
鎌倉市七里ガ浜２－９－１８	鎌倉高校前（600）	126.7	10.0%	27.6%
鎌倉市御成町１２９番７	鎌倉（80）	248.2	9.0%	19.6%
鎌倉市長谷２－１３－４６	長谷（250）	127.7	7.8%	13.2%
鎌倉市由比ガ浜２－２４－８	鎌倉（1000）	139.3	6.6%	16.3%
鎌倉市大船１－２５－２	大船（100）	271.9	5.9%	13.7%
鎌倉市扇ガ谷１－１－５	鎌倉（300）	159.4	5.7%	20.1%
鎌倉市小町１－１１－１４	鎌倉（400）	147.8	5.7%
鎌倉市佐助１－１－１１	鎌倉（700）	126.4	5.5%	18.2%
鎌倉市大船２－１６－４８	大船（250）	128.7	5.4%	16.1%
鎌倉市大船３－１２－２４	大船（850）	115.8	5.4%	15.8%
鎌倉市大船５－１４－２４	大船（1100）	92.1	5.3%	15.8%
鎌倉市材木座６－１２－２７	鎌倉（1900）	79.9	5.2%	12.0%
鎌倉市坂ノ下２８－２	長谷（600）	73.9	5.2%
鎌倉市材木座４－１－６	鎌倉（1300）	82.5	5.0%	11.6%
鎌倉市長谷１－１１－４１	鎌倉（1500）	110.2	5.0%	16.8%
鎌倉市大船２－７－２６	大船（450）	124.7	5.0%	14.9%
鎌倉市常盤字上耕地３１８番２	湘南深沢（800）	49.5	4.9%	3.4%
鎌倉市大船１－１６－４	大船（300）	143.6	4.8%	7.9%
鎌倉市大町３－１６－３	鎌倉（1300）	89.1	4.7%	12.0%
鎌倉市腰越１－８－６	鎌倉高校前（400）	61.1	4.5%	3.9%
鎌倉市稲村ガ崎４－６－１８	稲村ヶ崎（250）	63.7	4.3%	3.2%
鎌倉市台字西ノ台１４３２番４	北鎌倉（800）	72.6	4.3%	7.3%
鎌倉市大船字宮之前２１０１番３外	大船（1600）	64.7	4.3%	8.3%
鎌倉市長谷５－８－１０	鎌倉（1400）	98	4.2%	11.7%
鎌倉市稲村ガ崎５－３５－２	稲村ヶ崎（1000）	59.7	4.0%	1.7%
鎌倉市大町４－１－４２	鎌倉（1200）	85.8	4.0%	7.0%
鎌倉市手広４－３６－２０	西鎌倉（1200）	52.1	3.9%	2.6%
鎌倉市岩瀬字内耕地７８９番	大船（2000）	52.5	3.9%	6.0%
鎌倉市津西１－２２－２	片瀬山（350）	53.5	3.8%	-1.2%
鎌倉市梶原２－５－４	湘南深沢（1100）	47.2	3.6%	-0.7%
鎌倉市笛田４－８－１２	湘南深沢（1200）	50.8	3.4%	0.7%
鎌倉市常盤字下耕地５８番３	湘南深沢（100）	78.5	3.0%	3.9%
鎌倉市台４－１２－２８	富士見町（750）	68.3	3.0%	6.2%
鎌倉市雪ノ下５－４－１１	鎌倉（1800）	68.3	3.0%	4.0%
鎌倉市植木字植谷戸１５６番３	大船（1600）	48.5	2.8%	2.1%
鎌倉市腰越字猫池ヶ谷１３３０番３３	西鎌倉（950）	54.8	2.5%	-3.5%
鎌倉市鎌倉山３－１６－２４	湘南深沢（1200）	56.1	2.4%	-1.2%
鎌倉市城廻字中村４２３番１２８	大船（2900）	44.2	2.3%	-0.7%
鎌倉市二階堂字西ヶ谷２６７番１５１	鎌倉（2800）	45.2	2.2%
鎌倉市上町屋字山ノ根６０３番３	湘南町屋（900）	46.9	2.2%	0.7%
鎌倉市大船字谷之前１８０６番５２	大船（1600）	63	2.1%	3.8%
鎌倉市今泉台１－２１－２	大船（3500）	36.6	1.8%	-5.1%
鎌倉市浄明寺４－１２－１２	鎌倉（2900）	44.6	1.5%	-6.3%
鎌倉市常盤字仲ノ坂９３７番１６８	鎌倉（1800）	49.8	1.3%	-1.3%
鎌倉市大町７丁目１５４１番４４	鎌倉（2100）	49.8	1.3%	-1.9%
鎌倉市十二所字鑪谷６６５番９	鎌倉（3700）	38	0.9%	-7.3%
鎌倉市関谷字石原谷戸８９８番５３	大船（2600）	42.2	0.8%	-4.5%
鎌倉市関谷字中道１１７５番７	大船（3500）	29.2	0.0%	0.0%
鎌倉市高野２７番３２	北鎌倉（1200）	45.9

 

（２）基準地価（2024.7.1現在）更新

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	2019年比
鎌倉市小町１－６－２０	鎌倉(0)	759.0	17.3%	36.9%
鎌倉市御成町５－３９	鎌倉(250)	157.7	8.1%	21.9%
鎌倉市腰越３－１９－１７	江ノ島(500)	61.4	7.5%	13.4%
鎌倉市七里ガ浜東４－１３－１１	七里ヶ浜(950)	64.0	6.6%	8.4%
鎌倉市長谷２－２－３２	鎌倉(1500)	101.6	6.6%	18.0%
鎌倉市笹目町７－１８	鎌倉(1100)	121.4	6.4%	20.3%
鎌倉市西鎌倉２－１１－２２	西鎌倉(650)	61.4	6.3%	4.5%
鎌倉市大船１－２５－２	大船(100)	280.2	6.0%	15.2%
鎌倉市岩瀬字下土腐１１２０番１	大船(2000)	41.9	5.8%	17.6%
鎌倉市玉縄１丁目３番１１	大船(950)	84.5	5.8%	13.8%
鎌倉市山ノ内字宮下小路７５３番６	北鎌倉(200)	90.8	5.8%	10.0%
鎌倉市雪ノ下３－１０－２０	鎌倉(1500)	111.5	5.6%	18.2%
鎌倉市長谷１－１１－４１	鎌倉(1500)	113.5	5.5%	18.2%
鎌倉市大船５－１４－２４	大船(1100)	94.4	5.1%	16.7%
鎌倉市梶原２－５－４	湘南深沢(1100)	48.5	5.0%	2.8%
鎌倉市山崎字前田１１７０番２	富士見町(500)	69.6	5.0%	9.9%
鎌倉市津字蟹田谷１０５０番１２６	西鎌倉(400)	56.4	4.9%	1.2%
鎌倉市台５－７－３	富士見町(750)	71.3	4.9%	10.2%
鎌倉市山ノ内字東瓜ケ谷１１８３番３２外	北鎌倉(1100)	46.9	4.4%	2.2%
鎌倉市玉縄５丁目２８番６	大船(1600)	59.7	3.4%	3.4%
鎌倉市津字丹後ヶ谷６０２番４４	西鎌倉(850)	53.8	3.2%	-0.6%
鎌倉市腰越字猫池ヶ谷１３３０番３３	西鎌倉(950)	55.8	3.0%	-0.6%
鎌倉市城廻字打越１４０番３０	大船(2100)	45.9	3.0%	0.7%
鎌倉市今泉台６－５－８	大船(4400)	36.0	1.9%	-2.7%
鎌倉市鎌倉山１－２０－６	鎌倉(3700)	38.0	0.9%	1.8%
鎌倉市材木座５－８－４	鎌倉(1400)	90.8

 

２、鎌倉市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「鎌倉市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

鎌倉市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+2.5％、商業地で+3.2％と、大きく上昇していました。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+1.7％。商業地で+8.2％でした。

 

（参考：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

 

という傾向が見られました。

 

なぜ、鎌倉駅、大船駅の周辺だけ、大きく上昇しているのか？

理由は大きく３つあります。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。

 

（参考：財務省、ARUHI、SBI新生銀行）

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

特に、マンション価格の上昇が続いているのは、富裕層や高所得層だけでなく、共働き世帯による購入もした支えしているのでしょう。

 

②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった

２つ目が、建築費の上昇です。

新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。

 

マンションの建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

木造戸建ての建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。

神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。

 

（参考：東日本不動産流通機構）

 

仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。

周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。

 

その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。

 

③鎌倉市では、世帯数が増加している

建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、

鎌倉市では、この５年間で人口は横ばいなものの、世帯数は約3,000世帯も増えているのです。

 

（参考：神奈川県　住民基本台帳）

 

特に、世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。

 

では、どんな人が増えているのか？

鎌倉市の転入超過数（区外から引っ越して来た人　ー　出て行った人）を見てみると、ほぼ全ての年代で増加していました。

 

（参考：神奈川県　住民基本台帳）

 

特に働き盛りの30〜40代と、0〜14歳が増えているため、子育て世帯の移住が、毎年安定して増えているようです。

 

ただし、鎌倉市外から移住してきている世帯は、横浜や都心方面に勤務している人が多く、通勤に便利な駅周辺に人気が集中しがちです。

そのため、郊外では、買い手がつきにくく、土地価格の下落が始まっているわけです。

 

というわけで、鎌倉市の不動産価格は、

という、二極化が始まっていると言えます。

 

３、これからどうなるのか？

鎌倉市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

（２）これから鎌倉市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した鎌倉市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1万人減少するそうです。

 

鎌倉市はこれから10年で約1万人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約5,000人減る見通しです。

 

鎌倉市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約5,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

そのため、特に駅から離れた郊外では、買い手がつきにくくなるでしょう。

 

結論

というわけで、鎌倉市の土地価格は、

と言えそうです。

 

買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

鎌倉市の土地価格は、移住者が増えており、さらに金利と建築費の上昇が進むため、購入コストは上がっていきます。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら：低金利の今が、高く売れる最後のチャンス

鎌倉市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、移住者の増加を追い風に、上昇を続けてきました。

ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

 

そのため、低金利の今が、高く売れる最後のチャンスかもしれません。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

の２点が義務付けられました。

 

（参考：国土交通省　建物状況調査をしませんか？）

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？

 

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