鎌倉市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

鎌倉市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

鎌倉市 神奈川県

この記事では鎌倉市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、鎌倉市の土地価格

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
鎌倉市小町2-12-30鎌倉(400)259.112.1%
鎌倉市七里ガ浜2-9-18鎌倉高校前(600)126.710.0%27.6%
鎌倉市御成町129番7鎌倉(80)248.29.0%19.6%
鎌倉市長谷2-13-46長谷(250)127.77.8%13.2%
鎌倉市由比ガ浜2-24-8鎌倉(1000)139.36.6%16.3%
鎌倉市大船1-25-2大船(100)271.95.9%13.7%
鎌倉市扇ガ谷1-1-5鎌倉(300)159.45.7%20.1%
鎌倉市小町1-11-14鎌倉(400)147.85.7%
鎌倉市佐助1-1-11鎌倉(700)126.45.5%18.2%
鎌倉市大船2-16-48大船(250)128.75.4%16.1%
鎌倉市大船3-12-24大船(850)115.85.4%15.8%
鎌倉市大船5-14-24大船(1100)92.15.3%15.8%
鎌倉市材木座6-12-27鎌倉(1900)79.95.2%12.0%
鎌倉市坂ノ下28-2長谷(600)73.95.2%
鎌倉市材木座4-1-6鎌倉(1300)82.55.0%11.6%
鎌倉市長谷1-11-41鎌倉(1500)110.25.0%16.8%
鎌倉市大船2-7-26大船(450)124.75.0%14.9%
鎌倉市常盤字上耕地318番2湘南深沢(800)49.54.9%3.4%
鎌倉市大船1-16-4大船(300)143.64.8%7.9%
鎌倉市大町3-16-3鎌倉(1300)89.14.7%12.0%
鎌倉市腰越1-8-6鎌倉高校前(400)61.14.5%3.9%
鎌倉市稲村ガ崎4-6-18稲村ヶ崎(250)63.74.3%3.2%
鎌倉市台字西ノ台1432番4北鎌倉(800)72.64.3%7.3%
鎌倉市大船字宮之前2101番3外大船(1600)64.74.3%8.3%
鎌倉市長谷5-8-10鎌倉(1400)984.2%11.7%
鎌倉市稲村ガ崎5-35-2稲村ヶ崎(1000)59.74.0%1.7%
鎌倉市大町4-1-42鎌倉(1200)85.84.0%7.0%
鎌倉市手広4-36-20西鎌倉(1200)52.13.9%2.6%
鎌倉市岩瀬字内耕地789番大船(2000)52.53.9%6.0%
鎌倉市津西1-22-2片瀬山(350)53.53.8%-1.2%
鎌倉市梶原2-5-4湘南深沢(1100)47.23.6%-0.7%
鎌倉市笛田4-8-12湘南深沢(1200)50.83.4%0.7%
鎌倉市常盤字下耕地58番3湘南深沢(100)78.53.0%3.9%
鎌倉市台4-12-28富士見町(750)68.33.0%6.2%
鎌倉市雪ノ下5-4-11鎌倉(1800)68.33.0%4.0%
鎌倉市植木字植谷戸156番3大船(1600)48.52.8%2.1%
鎌倉市腰越字猫池ヶ谷1330番33西鎌倉(950)54.82.5%-3.5%
鎌倉市鎌倉山3-16-24湘南深沢(1200)56.12.4%-1.2%
鎌倉市城廻字中村423番128大船(2900)44.22.3%-0.7%
鎌倉市二階堂字西ヶ谷267番151鎌倉(2800)45.22.2%
鎌倉市上町屋字山ノ根603番3湘南町屋(900)46.92.2%0.7%
鎌倉市大船字谷之前1806番52大船(1600)632.1%3.8%
鎌倉市今泉台1-21-2大船(3500)36.61.8%-5.1%
鎌倉市浄明寺4-12-12鎌倉(2900)44.61.5%-6.3%
鎌倉市常盤字仲ノ坂937番168鎌倉(1800)49.81.3%-1.3%
鎌倉市大町7丁目1541番44鎌倉(2100)49.81.3%-1.9%
鎌倉市十二所字鑪谷665番9鎌倉(3700)380.9%-7.3%
鎌倉市関谷字石原谷戸898番53大船(2600)42.20.8%-4.5%
鎌倉市関谷字中道1175番7大船(3500)29.20.0%0.0%
鎌倉市高野27番32北鎌倉(1200)45.9

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
鎌倉市小町1-6-20鎌倉( 0)646.810.1%24.8%
鎌倉市御成町5-39鎌倉( 250)145.98.9%16.6%
鎌倉市長谷2-2-32鎌倉( 1500)95.45.9%10.7%
鎌倉市笹目町7-18鎌倉( 1100)114.25.5%16.5%
鎌倉市長谷1-11-41鎌倉( 1500)107.65.2%15.6%
鎌倉市雪ノ下3-10-20鎌倉( 1500)105.64.9%14.3%
鎌倉市大船1-25-2大船( 100)264.34.7%11.6%
鎌倉市大船5-14-24大船( 1100)89.84.6%14.8%
鎌倉市腰越3-19-17江ノ島( 500)57.14.2%4.8%
鎌倉市七里ガ浜東4-13-11七里ヶ浜( 950)60.14.0%-1.1%
鎌倉市玉縄1丁目3番11大船( 950)79.93.9%9.0%
鎌倉市西鎌倉2-11-22西鎌倉( 650)57.83.6%-4.4%
鎌倉市岩瀬字下土腐1120番1大船( 2000)39.63.4%14.3%
鎌倉市山ノ内字宮下小路753番6北鎌倉( 200)85.83.2%4.0%
鎌倉市台5-7-3富士見町( 750)683.0%5.1%
鎌倉市山崎字前田1170番2富士見町( 500)66.32.6%4.7%
鎌倉市山ノ内字東瓜ケ谷1183番32外北鎌倉( 1100)44.92.3%-3.5%
鎌倉市梶原2-5-4湘南深沢( 1100)46.22.2%-3.4%
鎌倉市津字丹後ヶ谷602番44西鎌倉( 850)52.11.9%-6.5%
鎌倉市今泉台6-5-8大船( 4400)35.31.9%-7.8%
鎌倉市津字蟹田谷1050番126西鎌倉( 400)53.81.9%-6.3%
鎌倉市腰越字猫池ヶ谷1330番33西鎌倉( 950)54.11.9%-6.3%
鎌倉市玉縄5丁目28番6大船( 1600)57.81.7%0.0%
鎌倉市城廻字打越140番30大船( 2100)44.61.5%-2.2%
鎌倉市鎌倉山1-20-6鎌倉( 3700)37.60.9%0.9%

 

2、鎌倉市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「鎌倉市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

鎌倉市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+2.5%、商業地で+3.2%と、大きく上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+1.7%。商業地で+8.2%でした。

 

鎌倉市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+10%以上)>ピンク色(+5〜9.9%)>オレンジ色(0〜 +4.9%)>緑色(-0.1〜 -4.9%)>青色(-5〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

  • 上昇エリア:鎌倉駅、由比ヶ浜駅、大船駅などの駅周辺で大きく上昇
  • 下落エリア:駅から離れたエリア(坂の多い住宅地に多い)

という傾向が見られました。

 

なぜ、鎌倉駅、大船駅の周辺だけ、大きく上昇しているのか?

理由は大きく3つあります。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。

 

住宅ローンの金利推移

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに7割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

変動金利の利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(ふらっと35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるか?

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

特に、マンション価格の上昇が続いているのは、富裕層や高所得層だけでなく、共働き世帯による購入もした支えしているのでしょう。

 

②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった

2つ目が、建築費の上昇です。

新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が2〜3割も上がっているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。

神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。

 

神奈川県の中古マンションと中古戸建ての価格

(参考:東日本不動産流通機構)

 

仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円(+20%)になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。

周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。

 

その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。

 

③鎌倉市では、世帯数が増加している

建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、

鎌倉市では、この5年間で人口は横ばいなものの、世帯数は約3,000世帯も増えているのです。

 

鎌倉市の人口・世帯数

(参考:神奈川県 住民基本台帳)

 

特に、世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。

 

では、どんな人が増えているのか?

鎌倉市の転入超過数(区外から引っ越して来た人 ー 出て行った人)を見てみると、ほぼ全ての年代で増加していました。

 

鎌倉市の年代別の転入超過数

(参考:神奈川県 住民基本台帳)

 

特に働き盛りの30〜40代と、0〜14歳が増えているため、子育て世帯の移住が、毎年安定して増えているようです。

 

ただし、鎌倉市外から移住してきている世帯は、横浜や都心方面に勤務している人が多く、通勤に便利な駅周辺に人気が集中しがちです。

そのため、郊外では、買い手がつきにくく、土地価格の下落が始まっているわけです。

 

というわけで、鎌倉市の不動産価格は、

  1. 建築費が上がって、新築・中古価格が上がった
  2. そのため、金利の低い変動金利を選んで買う人が増えた
  3. さらに、市外からの人口流入が増えており、特に通勤しやすい駅近エリアに人気が集中している
  4. 一方で、買い手がつきにくい郊外では、土地価格の下落が始まっている

という、二極化が始まっていると言えます。

 

3、これからどうなるのか?

鎌倉市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)これから鎌倉市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した鎌倉市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1万人減少するそうです。

 

鎌倉市はこれから10年で約1万人減少

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約5,000人減る見通しです。

 

鎌倉市の30〜40代人口は、これから10年で約5,000人減る

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、特に駅から離れた郊外では、買い手がつきにくくなるでしょう。

 

結論

というわけで、鎌倉市の土地価格は、

  • ①変動金利の利用者の増加、②建築費の上昇→中古物件の価格上昇、③子育て世帯の人口流入、といった理由から、鎌倉駅と大船駅周辺を中心に、土地価格の上昇が続いている
  • 人口流入も続いているため、今後も当分は、駅周辺の住宅需要は増え続ける
  • ただし、郊外での空き家は増えており、駅から離れたエリアでは、買い手がつきにくくなりそう

と言えそうです。

 

買うなら:購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

鎌倉市の土地価格は、移住者が増えており、さらに金利と建築費の上昇が進むため、購入コストは上がっていきます。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今が、高く売れる最後のチャンス

鎌倉市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、移住者の増加を追い風に、上昇を続けてきました。

ですが、変動金利の利用率が8割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

 

そのため、低金利の今が、高く売れる最後のチャンスかもしれません。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ(だって税法上の耐用年数が22年だから)」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

  1. ホームインスペクション(住宅の状態を診断すること)をするかどうかを選べること
  2. そして、行った場合には必ず説明をすること

の2点が義務付けられました。

 

ホームインスペクション

(参考:国土交通省 建物状況調査をしませんか?)

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか?

 

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