（画像出典：wikimedia commons 名古屋太郎 八木札の辻から下ツ道の北方面をみる）
この記事では橿原市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、橿原市の公示地価、基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）橿原市内膳町５丁目７７番２ | 大和八木（150） | 73.9 | 8.2% | 20.4% |
| 公）橿原市内膳町１丁目１７８番８ | 大和八木（80） | 108.2 | 2.2% | 6.8% |
| 公）橿原市久米町６６４番１ | 橿原神宮前（80） | 56.1 | 1.2% | 2.4% |
| 公）橿原市石川町４５０番１０ | 橿原神宮前（600） | 34.7 | 1.0% | 5.5% |
| 公）橿原市新賀町２７５番１２ | 大和八木（750） | 35 | 1.0% | |
| 公）橿原市城殿町２５４番７ | 畝傍御陵前（250） | 35 | 1.0% | 5.0% |
| 公）橿原市久米町７２０番４ | 橿原神宮前（600） | 40.6 | 0.8% | |
| 公）橿原市醍醐町３６０番３外 | 耳成（880） | 26.9 | 0.6% | 0.9% |
| 公）橿原市山之坊町８１番２６ | 耳成（800） | 26.4 | 0.4% | 0.4% |
| 公）橿原市新口町７３番２５ | 新ノ口（500） | 29.7 | 0.3% | -3.2% |
| 公）橿原市木原町２１番７ | 大和八木（1200） | 27.5 | 0.2% | 2.2% |
| 公）橿原市地黄町２９０番３４ | 大和八木（750） | 34.7 | 0.0% | 1.9% |
| 公）橿原市曲川町７丁目５４２番１６ | 金橋（500） | 22.3 | 0.0% | -0.4% |
| 公）橿原市田中町６９番６ | 橿原神宮前（1500） | 22.8 | 0.0% | -1.0% |
| 公）橿原市曽我町９２０番４２ | 真菅（350） | 27 | 0.0% | 0.0% |
| 公）橿原市縄手町１２番１７ | 畝傍（800） | 22.9 | 0.0% | -1.1% |
| 公）橿原市小綱町３７１番９ | 大和八木（600） | 36.6 | 0.0% | 1.8% |
| 公）橿原市白橿町１丁目１１１５番５ | 橿原神宮前（650） | 43.9 | 0.0% | 2.3% |
| 公）橿原市今井町４丁目４２８番 | 大和八木（1200） | 24.5 | 0.0% | 0.0% |
| 公）橿原市土橋町１４６番１２ | 真菅（800） | 26.2 | 0.0% | -0.9% |
| 公）橿原市石原田町２３２番３ | 耳成（350） | 30.2 | 0.0% | -0.5% |
| 公）橿原市土橋町１９７番１ | 真菅（800） | 28.9 | 0.0% | 0.7% |
| 公）橿原市中曽司町１９４番１５ | 真菅（140） | 33.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）橿原市白橿町２丁目２１２８番１ | 橿原神宮前（1300） | 38.9 | 0.0% | -3.3% |
| 公）橿原市曲川町４丁目１６２番１ | 金橋（600） | 13.6 | 0.0% | -1.9% |
| 公）橿原市大久保町４３５番３外 | 畝傍御陵前（150） | 28.7 | -0.1% | -3.8% |
| 公）橿原市菖蒲町１丁目６２３番１２５ | 橿原神宮前（1500） | 26.6 | -0.1% | -1.0% |
| 公）橿原市四分町１３８番６ | 畝傍御陵前（1000） | 24.5 | -0.1% | -0.9% |
| 公）橿原市古川町３５３番１０ | 坊城（770） | 20.6 | -0.3% | -1.6% |
| 公）橿原市曲川町１丁目７８９番２０ | 真菅（1200） | 20.6 | -0.5% | -2.3% |
| 公）橿原市中町２００番８５ | 新ノ口（1600） | 22.5 | -0.7% | -6.3% |
| 公）橿原市五井町１８７番５ | 金橋（1400） | 28.6 | -1.5% | -6.2% |
| 基）橿原市北八木町２丁目３６番１３ | 大和八木（520） | 29.3 | 1.0% | |
| 基）橿原市久米町５７１番２ | 橿原神宮前（70） | 43.9 | 0.8% | 2.3% |
| 基）橿原市石川町１００番１ | 橿原神宮前（250） | 46.9 | 0.7% | 2.9% |
| 基）橿原市新口町７３番２５ | 新ノ口（500） | 29.7 | 0.3% | -2.7% |
| 基）橿原市内膳町１丁目１７８番８ | 大和八木（80） | 106.6 | 0.3% | 2.5% |
| 基）橿原市東坊城町２２番１０ | 坊城（600） | 21.1 | 0.0% | -3.0% |
| 基）橿原市久米町７２０番４ | 橿原神宮前（600） | 40.3 | 0.0% | 0.8% |
| 基）橿原市山之坊町５４１番 | 耳成（700） | 29.4 | 0.0% | 0.5% |
| 基）橿原市西池尻町１７番６ | 橿原神宮西口（680） | 23.4 | 0.0% | -1.9% |
| 基）橿原市八木町１丁目５２５番１８ | 大和八木（400） | 76.2 | 0.0% | 0.4% |
| 基）橿原市新賀町１５７番２ | 大和八木（930） | 37.6 | 0.0% | 0.0% |
| 基）橿原市葛本町２１８番６ | 新ノ口（200） | 29.9 | 0.0% | -2.6% |
| 基）橿原市五条野町１００番１０６ | 岡寺（600） | 25.6 | -0.4% | -2.1% |
| 基）橿原市中曽司町７２０番外 | 真菅（980） | 15.3 | -0.4% | -3.3% |
| 基）橿原市大谷町８２番８ | 橿原神宮西口（800） | 18.2 | -0.9% | -4.2% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、橿原市の土地価格の動き
橿原市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で０.６％上昇しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.１%のプラス、商業地は０.３%のマイナスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
大和八木駅、橿原神宮前駅など駅周辺で上昇していますね。
特急駅以外の駅や、駅から遠いエリアでは下落している地点が目立ちます。
なぜ、一部のエリアしか上昇していないのか？
その理由は、大きく３つあります。
①金利が低下した
まず、そもそもこの期間で、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利が低下したことが大きいです。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
②家を建てる年代の人口が減っている
しかし、橿原市ではそれほど土地価格が上昇していませんね。
その理由は、人口の減少です。
2013〜20年の７年間で、橿原市の人口は約3,600人も減少しているのです。
そのため、買い手が増えておらず、土地価格も上がりにくくなっているわけですね。
③公共事業の減少
３つ目が公共事業の減少です。
奈良県の土地価格は、バブル期を除いて、２０００年ぐらいまでは横ばいが続いていましたが、この頃から公共事業がどんどん減り始め、奈良県内の景気が全体的に悪くなってきたのです。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少
また、９０年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。
そのため、郊外にショッピングセンターが多く建つようになり、通勤などで駅近を求める人以外は、郊外の新しい住宅地を選ぶようになってしまったのです。
このような理由から、安定した需要のある近鉄沿線が上昇し、それ以外のエリアでは下落する二極化が進んでいるんですね。
３、これからどうなるのか？
橿原市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから橿原市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した橿原市の人口の見通しによると、2025年までに6,000人減少するだそうです。
橿原市の人口は、2025年までに6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代であ２０〜４０代は、2025年までに7,000人減る見通しです。
家の買い手が今よりも１割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。
橿原市の30代人口は、2025年までに約7,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、橿原市の土地価格は、
- 人口減少、公共事業の減少によって、近鉄沿線の周辺しか上昇しない二極化が進んでいる
- 新型コロナ以降、企業の業績も二極化しており、好調企業の社員による住宅需要は安定しているため、住宅地への影響は小さい
- 家を建てる年代は減っていくので、ますます郊外は人気が減り、駅周辺に集中する二極化が進む
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、橿原市内に「土橋町（つちはしちょう）」と呼ばれる住宅地があります。
この土橋町地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：２６万円／坪
- 実際の取引価格：３１〜４４万円／坪
と、公示地価の約１.２〜１.７倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.５倍の価格差があります。
【橿原市土橋町の土地取引（過去２年間）】
- 真菅駅から徒歩６〜１４分のエリアで、３１〜４４万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種中高層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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