（画像出典：ウィキペディア そらみみ 春日原駅西側・福岡銀行春日原支店付近のストリートビュー）
この記事では春日市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、春日市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）春日市春日原北町３丁目５５番外 | 春日原（0） | 155.4 | 13.2% | 69.4% |
| 公）春日市日の出町５丁目６番 | 南福岡（1200） | 63.4 | 9.7% | 53.6% |
| 公）春日市光町２丁目１３７番 | 春日（600） | 66 | 8.7% | 58.7% |
| 公）春日市須玖北９丁目１６５番 | 井尻（1300） | 39.3 | 8.2% | 47.3% |
| 公）春日市白水ヶ丘６丁目４７番 | 博多南（850） | 37.3 | 7.6% | 46.8% |
| 公）春日市松ケ丘３丁目１２２番 | 博多南（2900） | 32.2 | 7.4% | 34.1% |
| 公）春日市若葉台西４丁目５７番 | 春日（1200） | 44.6 | 7.1% | 44.4% |
| 公）春日市春日原北町５丁目１０８番 | 春日原（450） | 85.1 | 7.1% | |
| 公）春日市平田台３丁目９３番 | 大野城（2000） | 40.9 | 6.9% | 41.6% |
| 公）春日市星見ヶ丘５丁目２番外 | 博多南（2500） | 44.9 | 6.3% | 23.6% |
| 公）春日市春日４丁目９２番 | 大野城（1900） | 66 | 5.8% | 30.7% |
| 公）春日市下白水北２丁目３８番 | 博多南（1600） | 38 | 5.5% | 33.9% |
| 公）春日市一の谷３丁目１４３番２ | 博多南（1900） | 38.6 | 5.4% | 31.5% |
| 公）春日市惣利４丁目５７番 | 大野城（2400） | 38.6 | 5.4% | 37.6% |
| 公）春日市紅葉ケ丘東７丁目１８０番 | 春日（2600） | 38.9 | 5.4% | 27.6% |
| 公）春日市星見ヶ丘３丁目６５番 | 博多南（2900） | 32.5 | 5.0% | 28.3% |
| 公）春日市春日２丁目８４番 | 大野城（1300） | 38 | 4.5% | 32.5% |
| 公）春日市春日公園２丁目１２番６ | 大野城（600） | 69.3 | 4.5% | 37.3% |
| 基）春日市光町２丁目１３７番 | 春日（600） | 64 | 9.0% | 47.0% |
| 基）春日市宝町３丁目１１番８ | 南福岡（1100） | 64.4 | 8.9% | 43.4% |
| 基）春日市春日原東町３丁目２２番 | 春日原（200） | 98.3 | 8.4% | 44.0% |
| 基）春日市桜ヶ丘４丁目２３番 | 井尻（1200） | 74.6 | 7.6% | 36.1% |
| 基）春日市塚原台２丁目７番 | 大野城（3000） | 26.8 | 6.6% | 26.5% |
| 基）春日市小倉６丁目１１７番 | 南福岡（1400） | 35.3 | 5.9% | 25.9% |
| 基）春日市下白水南１丁目１０４番 | 博多南（1400） | 36.6 | 5.7% | 27.6% |
| 基）春日市若葉台東４丁目３０番 | 春日（1500） | 44.9 | 5.4% | 33.3% |
| 基）春日市須玖南１丁目１１３番 | 井尻（1400） | 46.2 | 5.3% | 14.8% |
| 基）春日市白水池２丁目１０番 | 博多南（2000） | 33.3 | 5.2% | 25.5% |
| 基）春日市紅葉ケ丘西６丁目１０５番 | 春日（2300） | 41.6 | 5.0% | 26.0% |
| 基）春日市春日９丁目６０番外 | 大野城（2200） | 42.9 | 4.8% | 26.2% |
| 基）春日市須玖南５丁目３９番２外 | 井尻（2000） | 37.6 | 4.6% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）春日市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、春日市の土地価格は、ほぼすべての地点において、過去５年間で今年が最高値だったのです（18地点中18地点、100%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、春日市の土地価格の動き
春日市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+6.6％、商業地で+8.4％と、かなり大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+39.6％。商業地で+40.3％と、新型コロナの影響を感じさせない、勢いがありますね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
中心部の市街地ほど、大きく上昇していますね。
駅から遠いエリアでは、上昇率が小さいものの、それでも１０％以上の上昇をしているところがほとんどですね。
なぜ、これほど大きく上昇しているのか？
その理由は、福岡市の不動産価格の上昇の波が、春日市にまで広がっているからです。
新型コロナ以前は、外国人観光客が増えたことにより、土地価格が上昇しました。しかし、新型コロナ以降も、人口増加の傾向は変わらず、よって、不動産価格の上昇も続いているのです。
（参考：総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
そのため、福岡市への通勤圏で、なおかつ土地価格が安い春日市に引っ越してくる人が増えており、通勤しやすい駅周辺を中心に、土地価格が大きく上昇しているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、春日市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから春日市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した春日市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約1,000人減少するそうです。
春日市はこれから10年で人口が約1,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約3,000人減る見通しです。
春日市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約3,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ただし、新型コロナ以降は特に、市外から引っ越してくる人が増えているため、人口減少の心配は、もう少し先になりそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、春日市の土地価格は、
- 福岡市への人口一極集中が続いているため、不動産価格が大きく上昇した結果、隣の春日市も、土地価格が大きく上昇している
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
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売るなら：低金利の今がチャンス
春日市の土地価格は、福岡市の不動産価格が上がり過ぎた結果、割安な家を求めて引っ越す人が増えて、現在の土地価格となっています。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますので、さらに住宅購入のハードルが上がって来ます。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、春日市内に「桜ヶ丘（さくらがおか）」という、井尻駅から500mほど南に位置する住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：65万円／坪
- 実際の取引価格：30〜70万円／坪
と、公示地価の約0.5〜1.1倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約2.3倍です。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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