（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア そらみみ 大野城駅の東口駅前風景。）
この記事では大野城市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、大野城市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）大野城市下大利１丁目３３１番１６外 | 下大利（200） | 101 | 12.5% | 69.1% |
| 公）大野城市栄町３丁目３８番 | 春日原（500） | 77.6 | 11.9% | 54.6% |
| 公）大野城市御笠川６丁目５番４外 | 白木原（1100） | 39.9 | 11.0% | 53.2% |
| 公）大野城市瑞穂町２丁目２４番外 | 春日原（700） | 63.4 | 11.0% | 53.6% |
| 公）大野城市上大利２丁目１９８番６ | 下大利（700） | 51.2 | 10.7% | 55.2% |
| 公）大野城市瓦田２丁目８１３番１１ | 白木原（400） | 65 | 10.7% | 52.7% |
| 公）大野城市川久保３丁目１６番２ | 春日原（2200） | 29.9 | 9.7% | 34.1% |
| 公）大野城市筒井１丁目４７１番５ | 春日原（800） | 57.8 | 9.4% | 53.5% |
| 公）大野城市平野台２丁目３番１９ | 下大利（4300） | 21 | 8.9% | 37.3% |
| 公）大野城市仲畑４丁目２００番 | 雑餉隈（1200） | 42.6 | 7.5% | 34.5% |
| 公）大野城市乙金台１丁目７番１１ | 白木原（1800） | 28.7 | 6.6% | 31.7% |
| 公）大野城市乙金３丁目１０１６番 | 春日原（3000） | 33 | 6.4% | |
| 公）大野城市月の浦３丁目３１１番 | 下大利（5400） | 27.1 | 5.3% | 22.4% |
| 公）大野城市乙金東１丁目１０８３番１３ | 春日原（3400） | 18.1 | 4.6% | 21.6% |
| 公）大野城市若草４丁目２３番外 | 大野城（3000） | 46.9 | 3.6% | 20.3% |
| 公）大野城市瓦田５丁目１１７番１外 | 春日原（950） | 104.9 | ||
| 基）大野城市下大利１丁目３３１番１６外 | 下大利（200） | 96.4 | 11.0% | 49.7% |
| 基）大野城市白木原１丁目２３３番２２ | 白木原（200） | 98.3 | 10.4% | 50.5% |
| 基）大野城市大城２丁目１１０番８３ | 白木原（1800） | 23.4 | 10.1% | 29.1% |
| 基）大野城市御笠川２丁目５番３外 | 春日原（1700） | 53.1 | 9.5% | 30.9% |
| 基）大野城市錦町４丁目７番３１ | 春日原（650） | 92.4 | 9.4% | 51.4% |
| 基）大野城市大池１丁目１５番２ | 春日原（2000） | 29.4 | 8.5% | 21.9% |
| 基）大野城市中央１丁目３２５番５ | 大野城（520） | 63 | 8.5% | 46.9% |
| 基）大野城市若草２丁目１７６８番２９ | 下大利（3900） | 24.8 | 6.8% | 21.0% |
| 基）大野城市つつじヶ丘４丁目８４６番３７ | 下大利（3500） | 23.4 | 6.8% | 19.3% |
| 基）大野城市山田１丁目５０６番３５ | 雑餉隈（1200） | 47.2 | 5.9% | 37.5% |
| 基）大野城市南ヶ丘６丁目２９番 | 下大利（3000） | 25.2 | 5.8% | 17.7% |
| 基）大野城市下大利５丁目７６２番２５ | 水城（660） | 39.6 | 2.6% | 22.4% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）大野城市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、大野城市の土地価格は、すべての地点において、過去５年間で今年が最高値だったのです（15地点中15地点、100%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、大野城市の土地価格の動き
大野城市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+8.6％、商業地で+8.1％と、かなり大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+39.2％。商業地で+43.3％と、新型コロナの影響を感じさせない、勢いがありますね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
中心部の市街地ほど、大きく上昇していますね。
駅から遠いエリアでは、上昇率が小さいものの、それでも１０％以上の上昇をしているところがほとんどですね。
なぜ、これほど大きく上昇しているのか？
その理由は、福岡市の不動産価格の上昇の波が、大野城市にまで広がっているからです。
福岡市の土地価格は、５年間で、住宅地で30%以上、商業地では70%近くも上昇しているのです。
そのため、福岡市への通勤圏で、なおかつ土地価格が安い太宰府市に引っ越してくる人が増えており、通勤しやすい駅周辺を中心に、土地価格が大きく上昇しているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、大野城市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから大野城市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大野城市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約2,000人増加するそうです。
大野城市はこれから10年で人口が約2,000人増える
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ところが、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約2,000人減る見通しです。
大野城市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約2,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、駅から近いエリアでは、影響はなさそうですが、郊外では、買い手がつきにくくなる日が来るかもしれません。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、大野城市の土地価格は、
- 福岡市への人口一極集中が続いているため、不動産価格が大きく上昇した結果、大野城市に引っ越す人が増えて、土地価格の上昇につながっている
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
大野城市の土地価格は、福岡市の不動産価格が上がり過ぎた結果、割安な家を求めて引っ越す人が増えて、現在の土地価格となっています。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますので、さらに住宅購入のハードルが上がって来ます。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、大野城市内に「筒井（つつい）」という、春日原駅の北東側、御笠川周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：49万円／坪
- 実際の取引価格：34〜63万円／坪
なんと、公示地価の約0.7〜1.3倍で取引されていました。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや５〜１０階建ぐらいのマンションが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
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（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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