大野城市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

大野城市福岡県

(アイキャッチ画像出典:ウィキペディア そらみみ 大野城駅の東口駅前風景。

 

この記事では大野城市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、大野城市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)大野城市下大利1丁目331番16外下大利(200)10112.5%69.1%
公)大野城市栄町3丁目38番春日原(500)77.611.9%54.6%
公)大野城市御笠川6丁目5番4外白木原(1100)39.911.0%53.2%
公)大野城市瑞穂町2丁目24番外春日原(700)63.411.0%53.6%
公)大野城市上大利2丁目198番6下大利(700)51.210.7%55.2%
公)大野城市瓦田2丁目813番11白木原(400)6510.7%52.7%
公)大野城市川久保3丁目16番2春日原(2200)29.99.7%34.1%
公)大野城市筒井1丁目471番5春日原(800)57.89.4%53.5%
公)大野城市平野台2丁目3番19下大利(4300)218.9%37.3%
公)大野城市仲畑4丁目200番雑餉隈(1200)42.67.5%34.5%
公)大野城市乙金台1丁目7番11白木原(1800)28.76.6%31.7%
公)大野城市乙金3丁目1016番春日原(3000)336.4%
公)大野城市月の浦3丁目311番下大利(5400)27.15.3%22.4%
公)大野城市乙金東1丁目1083番13春日原(3400)18.14.6%21.6%
公)大野城市若草4丁目23番外大野城(3000)46.93.6%20.3%
公)大野城市瓦田5丁目117番1外春日原(950)104.9
基)大野城市下大利1丁目331番16外下大利(200)96.411.0%49.7%
基)大野城市白木原1丁目233番22白木原(200)98.310.4%50.5%
基)大野城市大城2丁目110番83白木原(1800)23.410.1%29.1%
基)大野城市御笠川2丁目5番3外春日原(1700)53.19.5%30.9%
基)大野城市錦町4丁目7番31春日原(650)92.49.4%51.4%
基)大野城市大池1丁目15番2春日原(2000)29.48.5%21.9%
基)大野城市中央1丁目325番5大野城(520)638.5%46.9%
基)大野城市若草2丁目1768番29下大利(3900)24.86.8%21.0%
基)大野城市つつじヶ丘4丁目846番37下大利(3500)23.46.8%19.3%
基)大野城市山田1丁目506番35雑餉隈(1200)47.25.9%37.5%
基)大野城市南ヶ丘6丁目29番下大利(3000)25.25.8%17.7%
基)大野城市下大利5丁目762番25水城(660)39.62.6%22.4%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。

この記事では、

  • あなたの(気になっている)大野城市の土地価格が、これからどうなるのか?
  • 今が買いなのか?売りなのか?もう少し待った方がいいのか?

を判断ができるように、解説をしていきます。

 

この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか?

「なんで今、これほど上がっているのだろうか?」

 

新型コロナから3年が経ちました。

ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか?

 

ところが、大野城市の土地価格は、すべての地点において、過去5年間で今年が最高値だったのです(15地点中15地点、100%)。

一体、何が起こっているのでしょうか?

 

この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠(データ)を集めて解説しています。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

2、大野城市の土地価格の動き

大野城市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+8.6%、商業地で+8.1%と、かなり大きく上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+39.2%。商業地で+43.3%と、新型コロナの影響を感じさせない、勢いがありますね。

 

大野城市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

中心部の市街地ほど、大きく上昇していますね。

駅から遠いエリアでは、上昇率が小さいものの、それでも10%以上の上昇をしているところがほとんどですね。

 

なぜ、これほど大きく上昇しているのか?

その理由は、福岡市の不動産価格の上昇の波が、大野城市にまで広がっているからです。

福岡市の土地価格は、5年間で、住宅地で30%以上、商業地では70%近くも上昇しているのです。

 

福岡市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

そのため、福岡市への通勤圏で、なおかつ土地価格が安い太宰府市に引っ越してくる人が増えており、通勤しやすい駅周辺を中心に、土地価格が大きく上昇しているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、大野城市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)金利の上昇リスク

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。

例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。

 

日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。

 

ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落

住宅ローン金利の推移 202306

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。

銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。

 

そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。

 

不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加

利用した金利タイプ

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。

 

変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
  金利月の返済額総返済額
①ふらっと35固定金利1.76%95,723円約4,020万円
②SBI新生銀行変動金利0.32%75,512円約3,172万円
①ー②  20,211円約848万円

*期間35年、ローン諸費用は除く

(参考:住宅保証機構 「住宅ローンシミュレーション」)

 

大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。

では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。

 

アンケート 金利上昇時の対応

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。

 

つまり、

  • 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
  • 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある

と言う状況なのです。

 

今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。

 

ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。

そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。

 

 

(2)これから大野城市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大野城市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約2,000人増加するそうです。

 

大野城市はこれから10年で人口が約2,000人増える

大野城市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ところが、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約2,000人減る見通しです。

 

大野城市の30〜40代人口は、これから10年で約2,000人減る

大野城市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、駅から近いエリアでは、影響はなさそうですが、郊外では、買い手がつきにくくなる日が来るかもしれません。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、大野城市の土地価格は、

  • 福岡市への人口一極集中が続いているため、不動産価格が大きく上昇した結果、大野城市に引っ越す人が増えて、土地価格の上昇につながっている
  • インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:安く買うには工夫が必要

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。

変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。

 

非公開物件=安い物件

また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今がチャンス

大野城市の土地価格は、福岡市の不動産価格が上がり過ぎた結果、割安な家を求めて引っ越す人が増えて、現在の土地価格となっています。

 

しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますので、さらに住宅購入のハードルが上がって来ます。

そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、大野城市内に「筒井(つつい)」という、春日原駅の北東側、御笠川周辺に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:49万円/坪
  • 実際の取引価格:34〜63万円/坪

なんと、公示地価の約0.7〜1.3倍で取引されていました。

 

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや5〜10階建ぐらいのマンションが立ち並ぶエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【大野城市筒井の公示地価】

大野城市の公示地価

  • 春日原駅から800mの距離、徒歩約10分(1分=80m)
  • 149,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 49万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【大野城市筒井の土地取引(令和元年〜2年)】

大野城市の土地取引

  • 春日原駅から徒歩9〜10分のエリアで、34〜63万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

 

 

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