この記事では葛飾区の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動き
- 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、葛飾区の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2019.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 公）葛飾区亀有５－４４－１１ | 亀有（220） | 206.3 | 8.9% | 51.7% |
| 公）葛飾区亀有３－１８－３ | 亀有（230） | 223.7 | 7.6% | 41.3% |
| 基）葛飾区新小岩２－７－３ | 新小岩（190） | 244.2 | 9.5% | 34.5% |
| 基）葛飾区亀有３－１８－３ | 亀有（230） | 214.5 | 8.3% | 33.5% |
| 公）葛飾区立石１－１９－７ | 京成立石（60） | 218.8 | 7.8% | 33.4% |
| 公）葛飾区西新小岩１－７－１ | 新小岩（190） | 212.9 | 9.3% | 32.7% |
| 公）葛飾区小菅４－１１－６ | 綾瀬（90） | 238.3 | 6.0% | 31.8% |
| 公）葛飾区新小岩１－４８－３ | 新小岩（140） | 511.5 | 5.4% | 31.4% |
| 基）葛飾区東金町１－１０－１０ | 金町（250） | 210.5 | 7.2% | 28.9% |
| 公）葛飾区亀有２－３４－４ | 亀有（620） | 127.7 | 7.2% | 28.1% |
| 基）葛飾区立石１－１９－７ | 京成立石（60） | 208.9 | 13.4% | 27.4% |
| 基）葛飾区亀有５－３９－２ | 亀有（240） | 165 | 8.7% | 26.3% |
| 公）葛飾区高砂５－３６－１１ | 京成高砂（80） | 165.7 | 5.0% | 24.3% |
| 基）葛飾区青戸３－３４－５ | 青砥（180） | 176.6 | 7.0% | 23.0% |
| 公）葛飾区東金町２－６－１８ | 金町（550） | 120.5 | 2.5% | 21.7% |
| 公）葛飾区小菅４－５－１１ | 綾瀬（350） | 156.8 | 4.9% | 21.2% |
| 公）葛飾区青戸７－３－５ | 青砥（1100） | 116.2 | 3.5% | 21.0% |
| 基）葛飾区西亀有２－６－２ | 綾瀬（600） | 132 | 5.3% | 18.3% |
| 公）葛飾区堀切４－１１－４ | 堀切菖蒲園（100） | 155.8 | 4.0% | 18.3% |
| 公）葛飾区東新小岩４－２５－２３ | 新小岩（1300） | 122.8 | 3.6% | 18.1% |
| 公）葛飾区新小岩３－５－１ | 新小岩（630） | 143.9 | 3.6% | 17.5% |
| 公）葛飾区西亀有１－２－１ | お花茶屋（1300） | 104.3 | 2.9% | 16.6% |
| 公）葛飾区青戸１－５－４ | 青砥（350） | 134.3 | 3.3% | 16.0% |
| 基）葛飾区西新小岩４－２０－９ | 新小岩（790） | 120.1 | 3.4% | 15.9% |
| 公）葛飾区立石４－１４－７ | 京成立石（450） | 108.6 | 3.5% | 15.8% |
| 公）葛飾区亀有２－１８－７ | 亀有（930） | 111.2 | 2.7% | 15.4% |
| 公）葛飾区東新小岩５－９－７ | 新小岩（640） | 124.7 | 3.0% | 15.2% |
| 公）葛飾区柴又１－２９－１５ | 柴又（450） | 103.6 | 3.0% | 15.0% |
| 公）葛飾区青戸５－１８－３ | 青砥（360） | 128.7 | 3.7% | 14.7% |
| 公）葛飾区堀切８－４－１６ | 綾瀬（1000） | 116.8 | 2.3% | 14.6% |
| 公）葛飾区柴又５－１－３ | 新柴又（70） | 120.1 | 3.1% | 14.5% |
| 公）葛飾区立石５－２３－２ | 京成立石（850） | 113.2 | 3.3% | 14.0% |
| 基）葛飾区柴又７－７－１ | 柴又（170） | 122.1 | 4.8% | 13.8% |
| 公）葛飾区お花茶屋３－２３－６ | お花茶屋（700） | 109.6 | 2.8% | 13.7% |
| 公）葛飾区東立石４－２６－１０ | 京成立石（550） | 105.9 | 2.9% | 13.4% |
| 公）葛飾区堀切４－４８－１０ | 堀切菖蒲園（310） | 103.6 | 2.3% | 13.4% |
| 基）葛飾区青戸１－５－４ | 青砥（350） | 132 | 3.9% | 13.3% |
| 公）葛飾区南水元４－２７－１３ | 金町（1500） | 98.7 | 3.5% | 13.3% |
| 公）葛飾区鎌倉１－２９－１４ | 京成小岩（600） | 104.9 | 2.6% | 13.2% |
| 公）葛飾区宝町１－２１－２５ | お花茶屋（700） | 94.4 | 2.1% | 13.0% |
| 公）葛飾区新宿５－２２－１１ | 金町（900） | 92.4 | 2.6% | 12.9% |
| 公）葛飾区東新小岩６－２－２ | 新小岩（890） | 122.8 | 3.3% | 12.7% |
| 公）葛飾区奥戸７－１４－１３ | 青砥（1600） | 102.3 | 3.0% | 12.7% |
| 基）葛飾区立石８－２４－１３ | 京成立石（600） | 114.8 | 3.6% | 12.6% |
| 公）葛飾区西亀有３－４１－２ | 亀有（1100） | 109.2 | 2.5% | 12.6% |
| 公）葛飾区南水元４－２３－４ | 金町（1200） | 88.8 | 1.9% | 12.6% |
| 公）葛飾区東新小岩２－４－１１ | 新小岩（1200） | 107.6 | 2.5% | 12.4% |
| 公）葛飾区小菅１－２３－１３ | 綾瀬（1200） | 82.5 | 2.5% | 12.1% |
| 公）葛飾区金町２－１８－３ | 金町（540） | 110.6 | 2.8% | 12.0% |
| 公）葛飾区奥戸６－１７－１５ | 小岩（1300） | 86.1 | 3.2% | 12.0% |
| 公）葛飾区東新小岩８－２１－５ | 新小岩（1400） | 99 | 2.7% | 11.9% |
| 公）葛飾区四つ木４－４－４ | 四ツ木（900） | 93.1 | 2.9% | 11.9% |
| 基）葛飾区立石６－１０－６ | 青砥（600） | 108.9 | 4.4% | 11.9% |
| 公）葛飾区東金町３－３０－１６ | 金町（400） | 128.4 | 2.4% | 11.8% |
| 公）葛飾区細田５－６－１２ | 小岩（1200） | 101.6 | 2.3% | 11.2% |
| 公）葛飾区新宿１－２１－１１ | 京成高砂（1400） | 92.1 | 1.8% | 11.2% |
| 基）葛飾区西亀有４－７－１８ | 亀有（850） | 112.5 | 2.7% | 10.4% |
| 基）葛飾区奥戸２－２８－７ | 京成立石（1200） | 96.7 | 3.5% | 10.2% |
| 基）葛飾区柴又４－１７－１０ | 新柴又（320） | 110.2 | 3.4% | 9.9% |
| 基）葛飾区小菅２－２８－２ | 堀切菖蒲園（600） | 100.7 | 3.4% | 9.7% |
| 公）葛飾区東金町３－３４－１ | 金町（600） | 123.8 | 2.2% | 9.6% |
| 基）葛飾区柴又６－２９－１ | 新柴又（300） | 101.6 | 3.0% | 9.6% |
| 公）葛飾区鎌倉４－３２－１１ | 京成小岩（400） | 99.7 | 2.0% | 9.4% |
| 基）葛飾区金町３－３９－８ | 金町（720） | 121.4 | 2.2% | 9.2% |
| 基）葛飾区東四つ木２－４－１６ | 京成立石（1200） | 73.3 | 2.8% | 8.8% |
| 基）葛飾区奥戸４－１７－２ | 新小岩（1600） | 97.7 | 2.4% | 8.4% |
| 基）葛飾区東金町３－３４－１ | 金町（600） | 122.4 | 2.2% | 8.2% |
| 基）葛飾区細田４－２０－３ | 京成小岩（1200） | 99.7 | 2.7% | 7.9% |
| 基）葛飾区高砂２－２８－５ | 京成高砂（500） | 105.6 | 2.6% | 7.4% |
| 基）葛飾区東水元２－１３－１８ | 金町（1200） | 87.8 | 2.3% | 6.8% |
| 公）葛飾区東金町５－４９－１１ | 金町（1600） | 80.5 | 1.2% | 6.1% |
| 公）葛飾区水元５－２－７ | 金町（2900） | 64 | 0.5% | 6.0% |
| 基）葛飾区柴又２－２１－８ | 柴又（800） | 104.9 | 1.3% | 5.6% |
| 基）葛飾区東水元５－４３－２ | 金町（3100） | 59.7 | 1.7% | 5.2% |
| 基）葛飾区水元３－１０－１３ | 金町（1800） | 74.9 | 1.3% | 5.1% |
| 公）葛飾区水元３－１０－１３ | 金町（1800） | 74.9 | 0.4% | 5.1% |
| 基）葛飾区西水元３－２０－９ | 亀有（3700） | 54.1 | 1.2% | |
| 基）葛飾区お花茶屋１－１３－１０ | お花茶屋（250） | 140.3 | ||
| 公）葛飾区高砂８－１９－５ | 京成高砂（600） | 107.9 | 3.5% | |
| 公）葛飾区新小岩４－５－５ | 新小岩（710） | 126.1 | 2.7% | |
| 公）葛飾区お花茶屋１－３－７ | お花茶屋（220） | 121.1 | 1.9% | |
| 公）葛飾区堀切２－３１－１２ | 堀切菖蒲園（460） | 98.3 | 3.1% | |
| 公）葛飾区立石２－５－１０ | 京成立石（900） | 110.9 | 2.8% | |
| 公）葛飾区西水元２－１１－２２ | 亀有（2700） | 62.4 | 0.5% | |
| 公）葛飾区新宿２－２８－２ | 亀有（1100） | 88.1 | 2.3% | |
| 公）葛飾区東金町６－２６－４ | 金町（1100） | 89.1 | 2.7% | |
| 公）葛飾区西亀有１－１９－４ | 亀有（1400） | 106.3 | 2.9% | |
| 公）葛飾区金町５－３３－４ | 金町（300） | 114.2 | 4.5% | |
| 公）葛飾区西新小岩５－３－１６ | 四ツ木（1500） | 88.4 | 2.3% | |
| 公）葛飾区青戸４－５－１０ | 青砥（890） | 117.5 | 2.3% | |
| 公）葛飾区高砂１－１４－４ | 青砥（850） | 96.4 | 2.8% | |
| 公）葛飾区東金町１－３－１ | 金町（580） | 134.6 | 1.7% | |
| 公）葛飾区堀切２－６６－１８ | 堀切菖蒲園（660） | 122.8 | 3.6% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
ただし、最新の公示地価のデータは今年の１月１日現在の価格なので、新型コロナの影響が反映されていません。
そのため、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、葛飾区で土地価格が強いエリアの特徴とは？
葛飾区の住宅地は、アベノミクス効果もあって、この７年間で１２.９%上昇しました。
しかし、２３区の平均が約２５%の上昇ですから、２３区の中ではあまり上昇しなかったエリアでもあります。
では、具体的にどのあたりが上がったのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
地価マップ：2013-19年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
パッと見た感じでは、
- 亀有駅などの常磐線のライン
- 総武線、京成線の駅近のエリア
あたりの人気が高いようです。
その一方で、
- 駅から遠いエリア
- 荒川、江戸川などの河川に近いエリア
あたりの土地価格は、あまり上昇していないようです。
では、人口はどのように変化しているのでしょうか？
町丁目ごとに５年間の増減数を調べてみました。
人口変化マップ：５年間の人口の増減数
*増減数：赤色（1,000以上増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色（100〜499人減少）
1,000人単位で増えている場所は、例えば「新宿６丁目」で2,000人以上増えていますが、タワーマンションの「シティタワー金町」が完成したのが大きいでしょう。
「青戸７丁目」にも、数多くのマンションができていますし、金町駅、青砥駅、新小岩駅の周辺の土地価格の上昇率が高いのも、マンションが建つかどうかで変わってきているようですね。
なぜ中心部だけが大きく上昇しているのか？
その最も大きな理由は、金利の低下です。
2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。
それに加えて、都心への通勤需要や、高齢化が進んでいる郊外から買い物にも外出にも便利な駅近のマンションを購入する共働き世帯やシニア層が増えました。
そのため、駅近エリアのマンションに人気が集中してきたのです。
なぜ駅から遠いエリアでは、土地価格が上がりにくいのか？
ですが、住宅を建てる件数が増えているわけではありません。
東京都全体で見ると、家を購入する30代人口は、2007年ごろをピークにすでに減少しています。
そのため、この５年間の住宅の着工件数は横ばいです。
そのため、荒川、江戸川沿いの駅から離れた住宅地まで買い手が広がらず、あまり上がってこなかったんですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出てきています。
日本で現在行っている政策は、
- 飲食店、百貨店などの営業自粛
- 在宅勤務の要請（企業の出社７〜８割減）
- 幼稚園、小中高生の謹慎待機
などで、すでに飲食店やホテル、イベント会社などで売り上げの大きな減少が起こっています。
そして、この影響は長期化することが予想されています。
というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。
「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。
（１）株価の下落で富裕層向けのマンションが危ない
東京都の不動産は、株価の上昇に刺激されて上げ始めたと解説しましたが、「では、株が下がったら、不動産も下がるのか？」と思いますよね。
ちなみに、今回のコロナウイルス騒ぎによって、日経平均株価は年初の24,000円から18,000円ほどまで下げています。
率にして25%ほどになりますから、多くの投資家が損失を被っている状況です。
そのため、特に富裕層向けや投資家が購入してきた１億円以上のマンションについては、かなり影響が出ているのではないかと思われます。
特に中央区、港区、千代田区の都心３区は、株価との連動性が高かったため、取引価格も下がってくるでしょう。
（２）ホテル・百貨店の多い商業地でも影響が大きい
アベノミクスが始まった２０１３年以降、オリンピック開催決定や、80円→110円台まで円安になったことによって、海外からの観光客が大きく増えました。
これによって、ホテルの建設がかなり進み、都内の商業地の土地価格を大きく上げてきました。
例えば、都内で宿泊する場合には、１泊２〜３万円は最低でもしますから、３０日予約が入れば、１ヶ月で１部屋６０〜９０万円の売り上げになります。
都内でファミリー向けにマンションを賃貸しても、これほどの家賃は稼げませんから、マンション業者よりもホテル業者の方が土地を高く買ってくれていたわけです。
しかし、今回の新型コロナの影響で、ホテルの稼働率はかなり激減しています。
ケースによっては、稼働率が１０〜１５％のホテルもあるようです。
都内のホテルから話を聞いたが、稼働率が10%から15%とのこと。外国からのビジネス客がほぼ壊滅らしい。相当深刻な状況だ。地方でもインバウンドに頼っていた旅館やホテルが悲鳴をあげている。ホテルや旅館や旅行業そして関連する飲食やイベント関連業の支援策を急がなければならない。早晩行き詰まる。
— 玉木雄一郎 (@tamakiyuichiro) March 15, 2020
また、外国人の爆買いで恩恵を受けていた百貨店も売り上げが３〜４割減ととんでもない状況となっています。
百貨店の２〜３月の売上高（前年比）
| ２月 | ３月 | |
| 大丸・松坂屋 | −21.4% | -44.1% |
| 三越・伊勢丹 | -16.4% | -37.2% |
| 高島屋 | -11.7% | -35.5% |
| 阪神・阪急 | -14.3% | -28.1% |
（参考：各社HPより）
今回のコロナウイルスは、収束するまで１年程度はかかると予想されているため、百貨店含め、小売店においては、倒産するところも出てくる可能性があります。
そうすると、商業地から撤退する企業も増えてくるため、土地価格にも大きな影響を与えることになるでしょう。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。
銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がるため、海外の投資家が国債の売却をする可能性もあります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
（２）これから葛飾区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、昨年３月に出した最新の予測によると、葛飾区の総人口は、2025年までに10,000人減少する見通しです。
葛飾区は2025年までに10,000人減る
また、家を建てる２０〜４０代人口は、2025年までに21,000人減る見通しです。
葛飾区の30代人口は、2025年までに約21,000人減る
特に注意が必要なのが、駅から離れたエリアでしょう。
現在は中古の戸建てへの需要が増えていますが、２０〜４０代人口が今後減っていくとなれば、この動きもあと数年以内にはしぼんでしまうはずです。
駅から離れたエリアでは、一部で人口も減少していますので、そういうところでは安くしないと買い手がつかなくなってくるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、葛飾区の土地価格は、
- 駅から近いエリアを中心に土地価格が上昇し、駅から離れるほど人気が減っていく傾向にある
- 新型コロナが長期化することで、商業地にある店舗の多くが閉店する可能性が高い
- 今後は、①金利の上昇、②オリンピック選手村マンションの売り出し、③若い世代の人口が減少、などの理由から、特に駅から遠い戸建てエリアでは、土地価格も弱くなっていく可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
２３区内は土地価格が高いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。
例えば、坪200万円ぐらいの土地であれば、30坪で6,000万円になります。
仮に数年で１割下げたとして600万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。
異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、３００社以上の非公開物件情報をもらうことができます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
都心への通勤需要もあって駅近エリアを中心に上昇していきた葛飾区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「西亀有（にしかめあり）」という、綾瀬駅と亀有駅の間に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：125万円／坪
- 実際の取引価格：74〜280万円／坪
と、公示地価の約0.6〜2.2倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の３.８倍です。
どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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