葛飾区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

葛飾区 東京都

この記事では葛飾区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

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1、葛飾区の公示地価・基準地価

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
葛飾区西新小岩1-7-1新小岩(190)221.85.5%22.2%
葛飾区亀有2-34-4亀有(620)133.74.7%19.8%
葛飾区亀有3-18-3亀有(230)232.74.6%20.5%
葛飾区東金町1-3-1金町(580)147.54.4%15.2%
葛飾区新小岩1-49-3新小岩(200)491.74.2%
葛飾区亀有5-44-11亀有(220)213.84.2%21.8%
葛飾区小菅4-11-6綾瀬(90)246.84.2%16.5%
葛飾区鎌倉1-29-14京成小岩(600)109.24.1%10.3%
葛飾区小菅4-5-11綾瀬(350)165.33.9%17.3%
葛飾区細田5-6-12小岩(1200)105.63.9%9.6%
葛飾区奥戸6-17-15小岩(1300)89.43.8%11.5%
葛飾区青戸7-3-5青砥(1100)122.13.6%14.2%
葛飾区堀切4-11-4堀切菖蒲園(100)160.73.6%12.0%
葛飾区立石4-14-7京成立石(450)113.93.6%12.7%
葛飾区堀切2-66-18堀切菖蒲園(660)1283.5%12.5%
葛飾区高砂5-36-11京成高砂(80)169.63.4%13.0%
葛飾区西亀有1-19-4亀有(1400)110.63.4%10.2%
葛飾区新小岩4-5-5新小岩(710)1313.4%9.7%
葛飾区東新小岩8-21-5新小岩(1400)102.63.3%9.9%
葛飾区西亀有1-2-1お花茶屋(1300)109.23.1%11.8%
葛飾区堀切8-4-16綾瀬(1000)121.83.1%11.1%
葛飾区東新小岩2-4-11新小岩(1200)111.53.0%9.4%
葛飾区柴又5-1-3新柴又(70)122.83.0%8.8%
葛飾区鎌倉4-32-11京成小岩(400)101.63.0%6.2%
葛飾区お花茶屋1-3-7お花茶屋(220)124.73.0%7.4%
葛飾区東新小岩4-25-23新小岩(1300)126.13.0%10.7%
葛飾区東新小岩6-2-2新小岩(890)126.43.0%10.1%
葛飾区亀有2-18-7亀有(930)115.52.9%10.4%
葛飾区奥戸7-14-13青砥(1600)105.32.9%9.2%
葛飾区東新小岩5-9-7新小岩(640)1292.9%10.5%
葛飾区堀切4-48-10堀切菖蒲園(310)106.62.9%8.8%
葛飾区新宿5-22-11金町(900)95.42.8%9.5%
葛飾区四つ木4-4-4四ツ木(900)95.72.8%9.0%
葛飾区青戸5-18-3青砥(360)133.32.8%11.3%
葛飾区宝町1-21-25お花茶屋(700)972.8%8.1%
葛飾区東立石4-26-10京成立石(550)109.62.8%9.9%
葛飾区高砂8-19-5京成高砂(600)110.92.8%9.8%
葛飾区お花茶屋3-23-6お花茶屋(700)112.92.7%9.6%
葛飾区堀切2-31-12堀切菖蒲園(460)1012.7%9.3%
葛飾区青戸1-5-4青砥(350)138.92.7%10.5%
葛飾区南水元4-27-13金町(1500)101.32.7%10.0%
葛飾区金町2-18-3金町(540)114.52.7%9.8%
葛飾区西新小岩5-3-16四ツ木(1500)90.82.6%7.8%
葛飾区新宿2-28-2亀有(1100)91.12.6%8.7%
葛飾区金町5-33-4金町(300)118.12.6%12.6%
葛飾区東金町3-30-16金町(400)131.32.6%7.0%
葛飾区水元5-2-7金町(2900)662.6%5.8%
葛飾区柴又1-29-15柴又(450)106.62.5%9.9%
葛飾区新宿1-21-11京成高砂(1400)952.5%8.3%
葛飾区西亀有3-41-2亀有(1100)112.22.4%8.6%
葛飾区高砂1-14-4青砥(850)98.72.4%8.3%
葛飾区小菅1-23-13綾瀬(1200)84.82.4%8.4%
葛飾区立石2-5-10京成立石(900)113.52.4%8.5%
葛飾区立石5-23-2京成立石(850)115.52.3%9.0%
葛飾区南水元4-23-4金町(1200)91.42.2%7.8%
葛飾区東金町6-26-4金町(1100)91.72.2%10.3%
葛飾区水元3-10-13金町(1800)76.92.2%5.0%
葛飾区東金町2-6-18金町(550)123.82.2%9.0%
葛飾区東金町3-34-1金町(600)127.42.1%7.5%
葛飾区新小岩3-5-1新小岩(630)148.52.0%11.7%
葛飾区青戸4-5-10青砥(890)119.52.0%7.7%
葛飾区東金町5-49-11金町(1600)82.8
葛飾区東立石4-50-5京成立石(220)181.8
葛飾区金町6-5-8金町(0)303.6

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
葛飾区新小岩2-7-3新小岩( 190)277.26.1%24.3%
葛飾区亀有3-18-3亀有( 230)239.35.7%20.8%
葛飾区亀有5-39-2亀有( 240)182.55.5%20.2%
葛飾区青戸3-34-5青砥( 180)191.15.1%15.8%
葛飾区細田4-20-3京成小岩( 1200)106.94.9%10.2%
葛飾区西亀有2-6-2綾瀬( 600)144.54.5%15.3%
葛飾区柴又7-1-17柴又( 1)123.84.2%
葛飾区東金町1-21-4金町( 230)184.54.1%
葛飾区西新小岩4-20-9新小岩( 790)128.44.0%10.5%
葛飾区東四つ木2-4-16京成立石( 1200)78.23.9%9.7%
葛飾区小菅2-28-2堀切菖蒲園( 600)107.63.8%10.5%
葛飾区金町3-39-8金町( 720)128.43.7%8.1%
葛飾区立石6-10-6青砥( 600)116.83.5%12.0%
葛飾区お花茶屋1-13-10お花茶屋( 250)146.53.5%
葛飾区高砂2-28-5京成高砂( 500)112.23.3%9.0%
葛飾区立石8-24-13京成立石( 600)122.83.3%10.7%
葛飾区柴又4-17-10新柴又( 320)116.53.2%9.3%
葛飾区東金町3-34-1金町( 600)129.43.2%8.0%
葛飾区青戸1-5-4青砥( 350)140.33.2%10.4%
葛飾区柴又6-29-1新柴又( 300)107.93.2%9.4%
葛飾区西亀有4-7-18亀有( 850)118.83.2%8.4%
葛飾区柴又2-21-8柴又( 800)109.93.1%6.1%
葛飾区奥戸2-28-7京成立石( 1200)101.33.0%8.5%
葛飾区奥戸4-17-2新小岩( 1600)102.63.0%7.6%
葛飾区東水元2-13-18金町( 1200)92.12.6%7.3%
葛飾区西水元3-20-9亀有( 3700)55.82.4%4.3%
葛飾区水元3-10-13金町( 1800)77.92.2%5.4%
葛飾区東水元5-43-2金町( 3100)61.11.6%3.9%
葛飾区東立石4-50-5京成立石( 220)186.5

 

ご自分の不動産の正確な価格を知りたい方へ

葛飾区の不動産は、価格が高いこともあって、国が出している公示地価や基準地価と、実際の取引価格では、価格に大きな開きがあるので注意が必要です。

 

例えば、「東立石(ひがしたていし)」という、京成立石駅の南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:110万円/坪
  • 実際の取引価格:96〜220万円/坪

と、公示地価の約0.9〜2.0倍で取引されていました。

 

【葛飾区東立石の公示地価】

葛飾区の公示地価 2023年

  • 京成立石駅から550mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 332,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =110万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【葛飾区東立石の土地取引】

葛飾区の土地取引 2023年

  • 京成立石駅から徒歩5〜9分のエリアで、96〜220万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、葛飾区内の公示地価と実際の土地取引を調べてみたのですが、やはりかなりの価格差があることがわかりました。

 

葛飾区の土地価格と公示地価の比較

*期間:2022年7月~2023年6月までの1年間、公示地価は2023年1月1日現在

*比較内容:最寄駅から徒歩10分以内の、同じ地区名の公示地価と実際に取引された土地価格を比較

*倍率:「実際の取引価格が、公示地価の何倍か?」を表す

*単位:万円/坪

 

地区名最寄駅用途区分最高価格最低価格公示地価倍率
東新小岩新小岩準工24001032.3倍
東立石京成立石準工220961100.9〜2倍
堀切堀切菖蒲園1住居1801101011.1〜1.8倍
立石京成立石準工2001301141.1〜1.8倍
お花茶屋お花茶屋1住居1801001130.9〜1.6倍
青戸青砥1住居2101501331.1〜1.6倍
新小岩新小岩1住居230951490.6〜1.5倍
高砂京成高砂1住居170781110.7〜1.5倍
東金町金町近商19001311.4倍
鎌倉京成小岩近商14001021.4倍
青戸青砥準工14001191.2倍
四つ木四ツ木準工1100961.1倍
金町金町1住居130891180.8〜1.1倍
亀有亀有商業23002331倍
堀切堀切菖蒲園準工10001070.9倍
柴又柴又1中専100911070.9〜0.9倍
東金町金町1住居10001270.8倍
金町金町商業21003040.7倍

 

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このように、同じ地域でも、かなり価格に開きが出るので、もし、なるべく正確な価格を知りたいのであれば、「一括査定」をオススメします。

 

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2、葛飾区の土地価格の動き

葛飾区の土地価格は、この1年間で、住宅地で+2.8%、商業地で+3.6%と、大きく上昇しました。

また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの10年間で見ると、住宅地で+16.7%、商業地で+27.2%でした。

 

葛飾区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

10年間の変化率(2013→2023年)

変化率:赤紫(+100%以上)>ピンク色(+50〜99.9%)>オレンジ色(+10〜49.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

ピンク色のマークが、10年で50%以上の上昇をした地区です。

新小岩駅や亀有駅の周辺で、5割以上の上昇地点が見られます。それ以外のエリアでも、駅に近いほど高い傾向にありますね。

 

また、金町駅の北側にある水元公園の周辺は、10%未満の上昇率となっていますが、駅から遠いことと、葛飾区の中で都心部へ最も遠い場所になっていることから、人気が低めのようです。

 

なぜ、これほど上昇し続けているのか?

これほど大きく上昇してきた最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット35は、約3,478万円借りることができました。

2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。

 

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済での、借入可能額

*変動金利①:住信SBIネット新生銀行、変動金利②:SBI新生銀行

(参考:ARUHISBI新生銀行

 

ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。

反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。

フラット35と比べると、その差は約1,000万円にもなります。

 

このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは4割前後だったのが、現在は7割以上に増加しているのです。

 

変動金利の利用率 2012年〜23年

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

そのため、値上げがあっても、十分に応じられる人が多く、土地価格が上がりやすくなっていたのです。

 

株高で、投資家が駅近のマンションを購入

また、駅周辺ほど上昇率が高いのは、投資家や富裕層が、駅近のマンションを購入していたからです。

アベノミクスが始まって以降の10年間、ずっと株高が続いているため、国内外の富裕層・投資家の資産が増えて、その一部が不動産市場に流れているのです。

 

実際、城東地区(足立、台東、江東、江戸川、葛飾、墨田、荒川)のマンション価格と株価は、かなり似たような動きをしています。

 

城東地区の中古マンション価格

(参考:東日本不動産流通機構yahoo finance

 

駅周辺の上昇率が高いのは、高層マンションが多く、マンション価格の上昇率が高いためなんですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、葛飾区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット35などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行)

 

なぜ金利が上がってきているのか?、というと、物価が上がってきているからです。

戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。

 

日本の消費者物価指数と政策金利

(参考:財務省総務省統計局

 

この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。

そのため、日銀は、まず10年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット35などの固定金利のローンが影響を受けています。

ですが、物価上昇は止まらず、前年比で3%前後の上昇を続けています。

 

そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。

昨年12月に日銀で行われた会議では、マイナス金利の解除について話し合われています。

 

複数の委員は、マイナス金利の解除やイールドカーブコントロール(長短金利操作、YCC)政策の枠組みを解除後も「当面は大幅な金融緩和を継続していく可能性が高い」と言及。

(参考:ブルームバーグ「正常化見据え議論開始、マイナス金利後も緩和継続-12月日銀会合」)

 

上の記事の中で、「マイナス金利政策の解除」という言葉が出ていますが、これによって、変動金利の住宅ローンも上がることになります。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の7〜8割が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、今後数年かけて、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

(2)これから葛飾区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した葛飾区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1,000人増加するそうです。

 

葛飾区の人口は、これから10年間で約1,000人増える

葛飾区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、転入超過数(引っ越してきた人 ー 出て行った人)の内訳を見てみると、2020年ごろから、30代以上の減少が目立ち始めています。

新型コロナ以降、リモートワークが普及してきたことと、葛飾区の不動産価格が上昇してきたことによって、埼玉や千葉へ引っ越す人が増えているようです。

 

若い世代と外国人以外は、葛飾区外へと引っ越している

*転入超過数=引っ越して来た人 ー 出て行った人

葛飾区の年代別の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

そのため、葛飾区の住宅需要は、賃貸需要は盛り上がりそうなものの、持ち家需要は減っていくかもしれません。

 

結論:売るなら?買うなら?

以上のことから、葛飾区の土地価格は、

  • 葛飾区の不動産は、若い世代の人口・世帯数の増加を追い風に、賃料上昇が進み、広範囲の住宅地で土地価格の上昇が起きた
  • しかし、リモートワークの広がりによって、30代以上の人口流出が増えており、持ち家需要は減っている
  • 駅近マンションは株価リスクに、賃貸物件は若い世代の人口流入が続くかどうかに、注意が必要

と言えるでしょう。

 

買うなら:価格がかなり上がっているので、物件選びは慎重に

葛飾区の不動産価格は、株価も高く、人口も増加傾向にあるため、上昇していく可能性が高いでしょう。

 

さらに、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。

そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:戸建てとマンションとで、注意すべきポイントが違う

葛飾区の不動産価格は、駅近のマンション価格は株価の影響が大きく、それ以外の戸建てエリアでは、賃貸需要の増加による影響が大きいです。

 

注意すべきは、子育て世帯の脱出が増えている点でしょう。

一般世帯の持ち家を持つハードルが、かなり上がっていると考えられますから、高値の売却に苦戦するエリアが出てくるかもしれません。

また、駅近のマンションエリアは、金融市場の動きに注意が必要です。

 

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