葛飾区の公示地価|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

葛飾区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

葛飾区東京都

この記事では葛飾区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、葛飾区の土地価格

(1)葛飾区の公示地価・基準地価:上昇率ランキング

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)葛飾区亀有5-44-11亀有(220)206.38.9%51.7%
公)葛飾区亀有3-18-3亀有(230)223.77.6%41.3%
基)葛飾区新小岩2-7-3新小岩(190)251.83.1%38.7%
基)葛飾区亀有3-18-3亀有(230)219.52.3%36.6%
公)葛飾区立石1-19-7京成立石(60)218.87.8%33.4%
公)葛飾区西新小岩1-7-1新小岩(190)212.99.3%32.7%
公)葛飾区小菅4-11-6綾瀬(90)238.36.0%31.8%
公)葛飾区新小岩1-48-3新小岩(140)511.55.4%31.4%
基)葛飾区立石1-19-7京成立石(60)213.52.2%30.2%
基)葛飾区亀有5-39-2亀有(240)168.32.0%28.8%
公)葛飾区亀有2-34-4亀有(620)127.77.2%28.1%
基)葛飾区青戸3-34-5青砥(180)178.91.3%24.6%
公)葛飾区高砂5-36-11京成高砂(80)165.75.0%24.3%
公)葛飾区東金町2-6-18金町(550)120.52.5%21.7%
公)葛飾区小菅4-5-11綾瀬(350)156.84.9%21.2%
公)葛飾区青戸7-3-5青砥(1100)116.23.5%21.0%
基)葛飾区西亀有2-6-2綾瀬(600)1341.5%20.1%
公)葛飾区堀切4-11-4堀切菖蒲園(100)155.84.0%18.3%
公)葛飾区東新小岩4-25-23新小岩(1300)122.83.6%18.1%
公)葛飾区新小岩3-5-1新小岩(630)143.93.6%17.5%
基)葛飾区西新小岩4-20-9新小岩(790)121.81.4%17.5%
公)葛飾区西亀有1-2-1お花茶屋(1300)104.32.9%16.6%
公)葛飾区青戸1-5-4青砥(350)134.33.3%16.0%
公)葛飾区立石4-14-7京成立石(450)108.63.5%15.8%
公)葛飾区亀有2-18-7亀有(930)111.22.7%15.4%
基)葛飾区青戸1-5-4青砥(350)134.31.8%15.3%
公)葛飾区東新小岩5-9-7新小岩(640)124.73.0%15.2%
公)葛飾区柴又1-29-15柴又(450)103.63.0%15.0%
基)葛飾区柴又7-7-1柴又(170)123.10.8%14.8%
公)葛飾区青戸5-18-3青砥(360)128.73.7%14.7%
公)葛飾区堀切8-4-16綾瀬(1000)116.82.3%14.6%
公)葛飾区柴又5-1-3新柴又(70)120.13.1%14.5%
基)葛飾区立石8-24-13京成立石(600)116.51.4%14.2%
公)葛飾区立石5-23-2京成立石(850)113.23.3%14.0%
基)葛飾区立石6-10-6青砥(600)110.91.8%13.9%
公)葛飾区お花茶屋3-23-6お花茶屋(700)109.62.8%13.7%
公)葛飾区東立石4-26-10京成立石(550)105.92.9%13.4%
公)葛飾区堀切4-48-10堀切菖蒲園(310)103.62.3%13.4%
公)葛飾区南水元4-27-13金町(1500)98.73.5%13.3%
公)葛飾区鎌倉1-29-14京成小岩(600)104.92.6%13.2%
公)葛飾区宝町1-21-25お花茶屋(700)94.42.1%13.0%
公)葛飾区新宿5-22-11金町(900)92.42.6%12.9%
公)葛飾区東新小岩6-2-2新小岩(890)122.83.3%12.7%
公)葛飾区奥戸7-14-13青砥(1600)102.33.0%12.7%
公)葛飾区西亀有3-41-2亀有(1100)109.22.5%12.6%
公)葛飾区南水元4-23-4金町(1200)88.81.9%12.6%
公)葛飾区東新小岩2-4-11新小岩(1200)107.62.5%12.4%
公)葛飾区小菅1-23-13綾瀬(1200)82.52.5%12.1%
公)葛飾区金町2-18-3金町(540)110.62.8%12.0%
公)葛飾区奥戸6-17-15小岩(1300)86.13.2%12.0%
公)葛飾区東新小岩8-21-5新小岩(1400)992.7%11.9%
公)葛飾区四つ木4-4-4四ツ木(900)93.12.9%11.9%
公)葛飾区東金町3-30-16金町(400)128.42.4%11.8%
基)葛飾区小菅2-28-2堀切菖蒲園(600)102.31.6%11.5%
公)葛飾区細田5-6-12小岩(1200)101.62.3%11.2%
基)葛飾区柴又4-17-10新柴又(320)111.51.2%11.2%
公)葛飾区新宿1-21-11京成高砂(1400)92.11.8%11.2%
基)葛飾区柴又6-29-1新柴又(300)1031.3%11.0%
基)葛飾区西亀有4-7-18亀有(850)113.20.6%11.0%
基)葛飾区奥戸2-28-7京成立石(1200)96.70.0%10.2%
基)葛飾区金町3-39-8金町(720)122.40.8%10.1%
公)葛飾区東金町3-34-1金町(600)123.82.2%9.6%
公)葛飾区鎌倉4-32-11京成小岩(400)99.72.0%9.4%
基)葛飾区東金町3-34-1金町(600)123.81.1%9.3%
基)葛飾区奥戸4-17-2新小岩(1600)98.30.7%9.2%
基)葛飾区細田4-20-3京成小岩(1200)100.71.0%8.9%
基)葛飾区東四つ木2-4-16京成立石(1200)73.30.0%8.8%
基)葛飾区高砂2-28-5京成高砂(500)106.60.9%8.4%
基)葛飾区東水元2-13-18金町(1200)88.40.8%7.6%
基)葛飾区柴又2-21-8柴又(800)105.60.6%6.3%
公)葛飾区東金町5-49-11金町(1600)80.51.2%6.1%
公)葛飾区水元5-2-7金町(2900)640.5%6.0%
基)葛飾区東水元5-43-2金町(3100)59.70.0%5.2%
公)葛飾区水元3-10-13金町(1800)74.90.4%5.1%
基)葛飾区水元3-10-13金町(1800)74.90.0%5.1%
公)葛飾区高砂8-19-5京成高砂(600)107.93.5%
公)葛飾区新小岩4-5-5新小岩(710)126.12.7%
公)葛飾区お花茶屋1-3-7お花茶屋(220)121.11.9%
公)葛飾区堀切2-31-12堀切菖蒲園(460)98.33.1%
公)葛飾区立石2-5-10京成立石(900)110.92.8%
公)葛飾区西水元2-11-22亀有(2700)62.40.5%
公)葛飾区新宿2-28-2亀有(1100)88.12.3%
公)葛飾区東金町6-26-4金町(1100)89.12.7%
公)葛飾区西亀有1-19-4亀有(1400)106.32.9%
公)葛飾区金町5-33-4金町(300)114.24.5%
公)葛飾区西新小岩5-3-16四ツ木(1500)88.42.3%
公)葛飾区青戸4-5-10青砥(890)117.52.3%
公)葛飾区高砂1-14-4青砥(850)96.42.8%
公)葛飾区東金町1-3-1金町(580)134.61.7%
公)葛飾区堀切2-66-18堀切菖蒲園(660)122.83.6%
基)葛飾区西水元3-20-9亀有(3700)54.10.0%
基)葛飾区東金町1-21-4金町(230)173.3
基)葛飾区お花茶屋1-13-10お花茶屋(250)140.30.0%

 

(2)葛飾区の土地取引

こちらのデータは、実際に土地取引をした人に対して、国土交通省がアンケートを行い、回収した分を掲載しています。

ただし、回収率は地域によって異なりますが、だいたい10〜20%程度のため、実際にはこのデータの5〜10倍の取引がありますので、あくまで参考とした方がいいでしょう。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引のみ

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(徒歩:分)都市計画
お花茶屋110310095お花茶屋7近隣商業
お花茶屋3445045お花茶屋41種住居
奥戸893300120小岩131種住居
奥戸110220065小岩202低住専
奥戸73110045青砥211中住専
奥戸9417000610京成立石20準工業
奥戸8011000460京成立石20準工業
鎌倉793200135新柴又82低住専
鎌倉1204400120京成小岩101中住専
鎌倉986000200京成小岩52低住専
亀有110250075亀有10準工業
亀有1504500100亀有7準工業
亀有22048000720亀有3準工業
亀有13016000390亀有51種住居
亀有1204400120亀有111種住居
亀有1103500100亀有151種住居
亀有1504500100亀有8その他
金町4370055金町7近隣商業
金町11010000310金町14準工業
金町1508000180金町8準工業
金町976300210金町10準工業
金町140250060金町10準工業
金町140320075金町131種住居
金町1103800115金町131種住居
金町1304700120金町72低住専
金町150340075金町92低住専
高砂130190040京成高砂3近隣商業
高砂6910000480京成高砂11準工業
高砂140300070京成高砂71種住居
高砂91220080京成高砂61種住居
高砂764500195京成高砂51種住居
高砂150230050京成高砂41中住専
細田84130050小岩122低住専
細田110230065小岩132低住専
細田110320095京成高砂131種住居
細田1404300100京成小岩112低住専
四つ木13014000360お花茶屋6準工業
四つ木792400100四ツ木8工業
四つ木74150065四ツ木10準工業
四つ木150160035四ツ木3商業
四つ木99150050四ツ木7商業
柴又632100105柴又1近隣商業
柴又120180045柴又10準工業
柴又341100110柴又61種住居
柴又985600190柴又81種住居
柴又3280085柴又61種住居
柴又1304200105柴又51種住居
柴又180350065柴又61中住専
柴又822800110新柴又42低住専
小菅6180045綾瀬18準工業
小菅120170045綾瀬91種住居
新宿593000165京成高砂152低住専
新宿79170070京成高砂122低住専
新小岩230320045新小岩6近隣商業
新小岩210320050新小岩61種住居
新小岩90150055新小岩131種住居
水元91260095金町261種住居
水元759300410金町30分?60分1中住専
水元283500420金町30分?60分1中住専
水元5617000970金町30分?60分1中住専
水元37100090金町30分?60分1中住専
水元81180075金町30分?60分1中住専
水元531700110金町30分?60分1低住専
水元2880095金町282低住専
西亀有130260065綾瀬161中住専
西亀有97180060亀有141種住居
西亀有150380085亀有81種住居
西亀有963200110亀有151種住居
西亀有963200110亀有151種住居
西亀有130380095亀有9その他
西新小岩1103800120新小岩12近隣商業
西新小岩160290060新小岩12近隣商業
西新小岩150440095新小岩13準工業
西新小岩692500120新小岩15準工業
西新小岩932800100新小岩11準工業
西水元368500790金町30分?60分2低住専
青戸3801300001200青砥5準工業
青戸110210060青砥51種住居
青戸150240055青砥31種住居
青戸100250085青砥91種住居
東金町1106100190金町4商業
東金町130350090金町61種住居
東金町835700230金町91種住居
東金町783200135金町61種住居
東金町16024000510金町61種住居
東金町6263035金町232低住専
東金町552600160金町252低住専
東金町80160065金町142低住専
東四つ木110210065四ツ木4近隣商業
東四つ木1304400110四ツ木10工業
東四つ木59130070四ツ木4準工業
東新小岩190450080新小岩11近隣商業
東新小岩1508500185新小岩14近隣商業
東新小岩110290090新小岩13準工業
東新小岩1409100210新小岩61種住居
東新小岩1103200100新小岩181種住居
東水元491500100金町30分?60分1低住専
東水元763800165金町162低住専
東水元1003000100金町232低住専
東水元873000115金町182低住専
東堀切71200095お花茶屋91種住居
東堀切150300065お花茶屋41種住居
東堀切140250055堀切菖蒲園121種住居
東立石84110045京成立石14工業
東立石77110050京成立石14工業
東立石1206000170京成立石10準工業
東立石83200080京成立石9準工業
東立石120210060京成立石7準工業
東立石1103500105京成立石31種住居
東立石62130070京成立石61種住居
南水元812600105金町19近隣商業
南水元1003500110金町161中住専
宝町6.510050お花茶屋9工業
宝町170250050お花茶屋10準工業
堀切652100105お花茶屋161中住専
堀切110280080堀切菖蒲園5準工業
堀切582000115堀切菖蒲園2商業
堀切8490035堀切菖蒲園111種住居
堀切57100060堀切菖蒲園91種住居
立石555500330四ツ木12準工業
立石12015000410京成立石8準工業
立石100190060京成立石7準工業
立石875500210京成立石61種住居

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、葛飾区で土地価格が強いエリアの特徴とは?

葛飾区の住宅地は、アベノミクス効果もあって、この7年間で12.9%上昇しました。

しかし、23区の平均が約25%の上昇ですから、23区の中ではあまり上昇しなかったエリアでもあります。

 

葛飾区の公示地価の推移(令和2年)

 

2019年

2020年

2013比

東京都葛飾区

3.3%

2.6%

12.9%

23特別区

4.8%

4.6%

25.1%

(出典:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がったのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(100%以上)>オレンジ色(50〜99.9%)>カーキ色(30〜49.9%)>緑色(10〜29.9%)>水色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

パッと見た感じでは、

  • 亀有駅などの常磐線のライン
  • 総武線、京成線の駅近のエリア

あたりの人気が高いようです。

 

その一方で、

  • 駅から遠いエリア
  • 荒川、江戸川などの河川に近いエリア

あたりの土地価格は、あまり上昇していないようですね。

 

なぜこれほど上昇しているのか?

理由は3つあります。

  1. 金利低下によって、買い手の購買力が上がった
  2. 人口の増加
  3. 共働きの増加によって、駅近エリアに人気が集中した

です。詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

最も大きな理由は、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

②人口の増加

2つ目の理由が、人口の増加です。

葛飾区の人口は、2013〜20年の7年間で+1.8万人も増えていました。

 

葛飾区の年齢別人口の変化

単位:人

人口

(2020年)

人口増減

(13年比)

転入-転出

(14〜19年)

25〜49才

162,576

-1,801人

+5,045人

24才以下

98,909

+3,367人

+9,054人

50才以上

203,065

+16,372人

-1,101人

葛飾区 合計

464,550

+17,938人

+12,998人

(参考:東京都の統計「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」)

 

また、葛飾区外から引っ越してきた増加分(転入ー転出)を見ると、家を建てる年代である25〜49才では、6年間で5,000人以上増えていました。

 

では、具体的にどのあたりで増えているのでしょうか?

町丁ごとの人口の変化を調べてみました。

 

人口変化マップ:2013〜18年の人口の増減数

*増減数:赤色(1,000以上増加)>緑色(100〜499人増加)>青色(100〜499人減少)

 

青色のマークの地域が人口が減少している地域ですが、全域で点在していることがわかります。

 

1,000人単位で増えている場所は、例えば「新宿6丁目」で2,000人以上増えていますが、タワーマンションの「シティタワー金町」が完成したのが大きいでしょう。

「青戸7丁目」にも、数多くのマンションができていますし、金町駅、青砥駅、新小岩駅の周辺の土地価格の上昇率が高いのも、マンションが建つかどうかで変わってきているようですね。

 

葛飾区の空き家率は11.8%

このような状況を受けて、葛飾区では空き家が増えています。2018年現在で空き家率は11.8%、28,020戸もの空き家があるのです。

 

葛飾区の空き家率

単位:戸

2013

2018

増減

(2013比)

空き家率

11.1%

11.8%

+0.7%

空き家数

24,960

28,020

+3,060

総住戸数

224,480

237,010

+12,530

(参考:国土交通省 「住宅地・土地統計調査」)

 

2013→2018年で3,000戸の空き家が増加となっており、一気に増えた感じですね。

人口が増えて、土地価格が大きく上昇しているのに、空き家率が悪化しているのは、それ以上に賃貸物件が増えたことと、戸建てのニーズがあまり増えていないからかもしれません。

 

③共働き世帯の増加

3つ目が、共働き世帯の増加です。

アベノミクスが始まった2013年ごろから、首都圏にある大企業を中心に景気が上向いてきたため、共働きのまま家を購入する世帯が増えているのです。

 

共働き世帯の比率

(参考:内閣府 男女共同参画白書「I-特-11図 共働き等世帯数の推移」)

 

実際、周辺のJR駅の利用者数を見てみると、通勤目的の定期券の利用は、南側の新小岩駅、北側の亀有駅、金町駅のどちらでも10%近く増えており、通勤者の増加が明確に出ています。

 

JR駅の1日あたりの平均利用者数(定期券)

単位:万人

①2013

②2019

2013比

(②÷①)

新小岩

4.9

5.3

+8%

亀有

2.6

2.8

+6.6%

金町

3.2

3.5

+9.4%

(参考:JR東日本「各駅の乗車人員」)

 

ここまでのまとめ

というわけで、ここまでをザックリとまとめると、

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. 若い世代を中心に人口が増えたことで、単身者むけの賃貸住宅が増え、収益性が向上し、土地価格が上がりやすくなった
  3. さらに共働き世帯が増加した結果、23区内に家を持ちたい世帯が増え、駅から離れたエリアの戸建てにも買いが広がり、広範囲で土地価格が上昇してしまった

ということが考えられます。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

葛飾区では、住宅地の上昇がほぼ止まった

葛飾区の住宅地については、

  • 公示地価(1月1日現在):前年比+2.6%
  • 基準地価(7月1日現在):前年比+0.9%

と、コロナ後の基準地価を見ると、価格面では急ブレーキがかかっていました。

 

ただし、持ち家の着工件数を見ても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

そのため、住宅に対する需要は、それほど落ち込んでいないようです。

 

東京都の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

その一方で、今回の新型コロナによって、小売店や飲食店などの中小企業が大きく影響を受けました。

そのため、都内の多くの区で、このような業界で働いていたアルバイトや派遣スタッフなどの仕事がなくなり、地元に戻る動きが出ています。

 

葛飾区では、8月以降で差し引き約400人が転出

葛飾区の転出入者

(参考:東京都の統計「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」)

 

葛飾区でも、8月以降は引っ越していく人の方が増え始め、8〜11月の4ヶ月間で約400人の減少となっています。

 

このような動きは当分続くでしょうから、商業地や賃貸物件はまだまだ影響を受けそうです。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから葛飾区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した葛飾区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で1.3万人減少するそうです。

 

葛飾区はこれから10年で1.3万人減る

葛飾区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を建てる20〜40代人口はすでに減り始めており、2020→30年の10年間でさらに18,000人も減るのです。

 

葛飾区の20〜40代人口は、2020→30年で18,000人減る

葛飾区の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、これから増えるのは、高齢者と子供なのです。そのため、取引件数は徐々に減っていくことが予想されます。

 

(3)水害リスクの顕在化

ここ数年、地球温暖化の影響もあってか、日本でも全国各地で水害のニュースが増えているように感じます。

2019年の台風19号では、都内でも世田谷区で多摩川の無堤防エリア近くにあった上野毛地区、野毛地区で浸水被害がありました。

 

葛飾区の過去の浸水被害を調べてみると、1983年に3,000戸近くが被害にあって以降は、それほど大規模なものは起こっていませんでした。

ですが、荒川や中川に囲まれている立地上、戸建てを建てようとしている人は、水害リスクにも敏感になっていると思われます。

 

下の地図は、葛飾区のハザードマップです。

葛飾区を東西に流れる中川が洪水になった場合に、どのエリアが浸水するかが想定されています。

 

(ピンク色)中川が洪水になった時の想定される浸水エリア

中川浸水時の葛飾区のハザードマップ

(参考:葛飾区 葛飾区水害ハザードマップ(令和2年発行))

 

ご覧のように、中川より南側の新小岩地区周辺では、浸水リスクは低いようですね。

荒川が洪水になった場合には、中川より南側のエリアでも浸水することが想定されていますが、それでも北側のエリアよりは影響が少ないようです。

 

この水害リスクが重要な理由は、直接的な浸水被害がなかったとしても、土地価格に影響する可能性が出てきたからです。

 

というのも、2020年8月までは、水害リスクについて、不動産業者から買い手に対して説明する義務がなかったのです。

つまり、これまでは水害リスクを踏まえて土地価格が決められてこなかったのです。

(参考:「物件は水害ハザードマップのここです。」不動産取引の際に不動産会社による説明を義務化)

 

しかし、今後は買い手の判断基準の中に、この「水害リスク」が徐々に反映されてきます。

多少土地価格が安くても、浸水で台無しになるリスクを考えれば、それ以外の場所で探す人は増えると思われます。

 

結論:買うなら?売るなら?

というわけで、葛飾区の土地価格は、

  • 駅から近いエリアを中心に土地価格が上昇し、駅から離れるほど人気が減っていく傾向にある
  • 新型コロナが長期化することで、転出する人が増えているため、商業地や賃貸物件に影響が出そう
  • 今後は、①金利の上昇、②若い世代の人口が減少、③水害リスク、などの理由から、特に駅から遠い戸建てエリアでは、土地価格も弱くなっていく可能性が高い
  • ただし、金利が上昇すると確実に不動産価格は下がるので、金利動向には注意が必要

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

そうは言っても、葛飾区の土地価格は、埼玉や千葉のベッドタウンよりは高いので、慎重に考えるべきでしょう。

 

例えば、坪120万円ぐらいの土地であれば、20坪でも2,400万円になります。

仮に新型コロナで今より大不況になったとしても、住宅地の価格が1割下がるには最低でも2〜3年はかかります。

 

仮に数年で1割下げたとしても240万円安くなる計算ですから、

「その間の家賃と比べてどうか?」

「さっさと広い家で暮らした方が、家族とのいい時間を長く過ごせるのではないか?」

の2点が今買うべきかどうかのポイントになりそうです。

 

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

特に今回の新型コロナの影響で、これまでなら高給をもらえていた業界(鉄道や不動産、航空会社など)がかなり厳しくなっていますので、そのような人が増えている可能性があります。

 

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

都心への通勤需要もあって駅近エリアを中心に上昇していきた葛飾区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

 

しかし、この金利はこれ以上は下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期となるエリアもあるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「西亀有(にしかめあり)」という、綾瀬駅と亀有駅の間に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:125万円/坪
  • 実際の取引価格:74〜280万円/坪

と、公示地価の約0.6〜2.2倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の3.8倍です。

 

どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【葛飾区西亀有の公示地価】

葛飾区西亀有の公示地価

  • 綾瀬駅から600mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 380,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =125万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【葛飾区西亀有の土地取引(過去2年間)】

葛飾区西亀有の土地取引

  • 綾瀬駅から徒歩8〜16分のエリアで、74〜280万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区港区白金台409万円240〜470万円0.59〜1.15倍
東京都23区新宿区下落合189万円190〜280万円1.01〜1.48倍
東京都23区文京区千石241万円85〜350万円0.35〜1.45倍
東京都23区台東区池之端227万円170〜300万円0.75〜1.32倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都23区江東区永代179万円300〜390万円1.68〜2.18倍
東京都23区品川区東五反田330万円350〜520万円1.06〜1.58倍
東京都23区目黒区下目黒229万円200〜370万円0.87〜1.62倍
東京都23区大田区久ヶ原173万円110〜220万円0.64〜1.27倍
東京都23区世田谷区代沢228万円200〜310万円0.88〜1.36倍
東京都23区中野区東中野187万円220〜310万円1.18〜1.66倍
東京都23区杉並区松庵170万円200〜270万円1.18〜1.59倍
東京都23区豊島区千川195万円210〜290万円1.08〜1.49倍
東京都23区北区西ヶ原151万円48〜300万円0.32〜1.99倍
東京都23区荒川区西日暮里190万円220〜360万円1.16〜1.89倍
東京都23区板橋区高島平108万円96〜140万円0.89〜1.3倍
東京都23区練馬区石神井町132万円94〜160万円0.71〜1.21倍
東京都23区足立区谷中99万円140〜170万円1.41〜1.72倍
東京都23区葛飾区西亀有125万円74〜280万円0.59〜2.24倍
東京都23区江戸川区北葛西111万円95〜170万円0.86〜1.53倍

 

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