この記事では葛飾区の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、葛飾区の土地価格
葛飾区の公示地価・基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2021.1.1現在）New!
*基：基準地価（2020.7.1現在）
＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています
| 区分 | 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2013年比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公／住宅 | 葛飾区東金町３－３４－１ | 金町（600） | 123.8 | 0.0% | 9.6% |
| 公／住宅 | 葛飾区小菅４－５－１１ | 綾瀬（350） | 156.8 | 0.0% | 21.2% |
| 公／住宅 | 葛飾区青戸５－１８－３ | 青砥（360） | 128.7 | 0.0% | 14.7% |
| 公／住宅 | 葛飾区南水元４－２３－４ | 金町（1200） | 88.8 | 0.0% | 12.6% |
| 公／住宅 | 葛飾区新宿１－２１－１１ | 京成高砂（1400） | 92.1 | 0.0% | 11.2% |
| 公／住宅 | 葛飾区金町２－１８－３ | 金町（540） | 110.6 | 0.0% | 12.0% |
| 公／住宅 | 葛飾区新小岩３－５－１ | 新小岩（630） | 143.9 | 0.0% | 17.5% |
| 公／住宅 | 葛飾区立石４－１４－７ | 京成立石（450） | 108.6 | 0.0% | 15.8% |
| 公／住宅 | 葛飾区青戸１－５－４ | 青砥（350） | 134.3 | 0.0% | 16.0% |
| 公／住宅 | 葛飾区堀切８－４－１６ | 綾瀬（1000） | 116.8 | 0.0% | 14.6% |
| 公／住宅 | 葛飾区東金町６－２６－４ | 金町（1100） | 89.1 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 葛飾区金町５－３３－４ | 金町（300） | 114.2 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 葛飾区東金町１－３－１ | 金町（580） | 134.6 | 0.0% | |
| 公／商業 | 葛飾区堀切２－６６－１８ | 堀切菖蒲園（660） | 122.4 | -0.3% | |
| 公／住宅 | 葛飾区東金町２－６－１８ | 金町（550） | 120.1 | -0.3% | 21.3% |
| 公／住宅 | 葛飾区亀有２－１８－７ | 亀有（930） | 110.9 | -0.3% | 15.1% |
| 公／住宅 | 葛飾区西亀有１－１９－４ | 亀有（1400） | 105.9 | -0.3% | |
| 公／住宅 | 葛飾区東立石４－２６－１０ | 京成立石（550） | 105.6 | -0.3% | 13.1% |
| 公／住宅 | 葛飾区柴又１－２９－１５ | 柴又（450） | 103.3 | -0.3% | 14.7% |
| 公／住宅 | 葛飾区新宿５－２２－１１ | 金町（900） | 92.1 | -0.4% | 12.5% |
| 公／住宅 | 葛飾区新宿２－２８－２ | 亀有（1100） | 87.8 | -0.4% | |
| 公／住宅 | 葛飾区小菅１－２３－１３ | 綾瀬（1200） | 82.2 | -0.4% | 11.7% |
| 公／住宅 | 葛飾区東金町５－４９－１１ | 金町（1600） | 80.2 | -0.4% | 5.7% |
| 公／住宅 | 葛飾区水元３－１０－１３ | 金町（1800） | 74.6 | -0.4% | 4.6% |
| 公／住宅 | 葛飾区水元５－２－７ | 金町（2900） | 63.7 | -0.5% | 5.5% |
| 公／住宅 | 葛飾区新小岩４－５－５ | 新小岩（710） | 125.4 | -0.5% | |
| 公／住宅 | 葛飾区東新小岩５－９－７ | 新小岩（640） | 124.1 | -0.5% | 14.6% |
| 公／住宅 | 葛飾区青戸４－５－１０ | 青砥（890） | 116.8 | -0.6% | |
| 公／商業 | 葛飾区青戸７－３－５ | 青砥（1100） | 115.5 | -0.6% | 20.3% |
| 公／住宅 | 葛飾区立石２－５－１０ | 京成立石（900） | 110.2 | -0.6% | |
| 公／住宅 | 葛飾区お花茶屋３－２３－６ | お花茶屋（700） | 108.9 | -0.6% | 13.0% |
| 公／住宅 | 葛飾区西亀有３－４１－２ | 亀有（1100） | 108.6 | -0.6% | 11.9% |
| 公／住宅 | 葛飾区東新小岩２－４－１１ | 新小岩（1200） | 106.9 | -0.6% | 11.7% |
| 公／住宅 | 葛飾区西亀有１－２－１ | お花茶屋（1300） | 103.6 | -0.6% | 15.9% |
| 公／住宅 | 葛飾区堀切４－４８－１０ | 堀切菖蒲園（310） | 103 | -0.6% | 12.6% |
| 公／住宅 | 葛飾区東新小岩８－２１－５ | 新小岩（1400） | 98.3 | -0.7% | 11.2% |
| 公／商業 | 葛飾区南水元４－２７－１３ | 金町（1500） | 98 | -0.7% | 12.5% |
| 公／住宅 | 葛飾区堀切２－３１－１２ | 堀切菖蒲園（460） | 97.7 | -0.7% | |
| 公／住宅 | 葛飾区高砂１－１４－４ | 青砥（850） | 95.7 | -0.7% | |
| 公／住宅 | 葛飾区宝町１－２１－２５ | お花茶屋（700） | 93.7 | -0.7% | 12.3% |
| 公／住宅 | 葛飾区四つ木４－４－４ | 四ツ木（900） | 92.4 | -0.7% | 11.1% |
| 公／住宅 | 葛飾区西新小岩５－３－１６ | 四ツ木（1500） | 87.8 | -0.7% | |
| 公／住宅 | 葛飾区奥戸６－１７－１５ | 小岩（1300） | 85.5 | -0.8% | 11.2% |
| 公／商業 | 葛飾区東新小岩６－２－２ | 新小岩（890） | 121.8 | -0.8% | 11.8% |
| 公／住宅 | 葛飾区お花茶屋１－３－７ | お花茶屋（220） | 120.1 | -0.8% | |
| 公／住宅 | 葛飾区立石５－２３－２ | 京成立石（850） | 112.2 | -0.9% | 13.0% |
| 公／住宅 | 葛飾区高砂８－１９－５ | 京成高砂（600） | 106.9 | -0.9% | |
| 公／住宅 | 葛飾区鎌倉１－２９－１４ | 京成小岩（600） | 104 | -0.9% | 12.1% |
| 公／商業 | 葛飾区奥戸７－１４－１３ | 青砥（1600） | 101.3 | -1.0% | 11.6% |
| 公／住宅 | 葛飾区細田５－６－１２ | 小岩（1200） | 100.7 | -1.0% | 10.1% |
| 公／商業 | 葛飾区東金町３－３０－１６ | 金町（400） | 127.1 | -1.0% | 10.6% |
| 公／商業 | 葛飾区堀切４－１１－４ | 堀切菖蒲園（100） | 153.8 | -1.3% | 16.8% |
| 公／商業 | 葛飾区鎌倉４－３２－１１ | 京成小岩（400） | 98.3 | -1.3% | 8.0% |
| 公／商業 | 葛飾区東新小岩４－２５－２３ | 新小岩（1300） | 121.1 | -1.3% | 16.5% |
| 公／商業 | 葛飾区柴又５－１－３ | 新柴又（70） | 118.5 | -1.4% | 12.9% |
| 公／商業 | 葛飾区小菅４－１１－６ | 綾瀬（90） | 234.6 | -1.5% | 29.7% |
| 公／商業 | 葛飾区亀有２－３４－４ | 亀有（620） | 125.7 | -1.6% | 26.2% |
| 公／商業 | 葛飾区高砂５－３６－１１ | 京成高砂（80） | 162.7 | -1.8% | 22.0% |
| 公／商業 | 葛飾区亀有５－４４－１１ | 亀有（220） | 202.3 | -1.9% | 48.8% |
| 公／商業 | 葛飾区亀有３－１８－３ | 亀有（230） | 218.5 | -2.4% | 37.9% |
| 公／商業 | 葛飾区西新小岩１－７－１ | 新小岩（190） | 207.6 | -2.5% | 29.4% |
| 公／商業 | 葛飾区立石１－１９－７ | 京成立石（60） | 213.2 | -2.6% | 30.0% |
| 公／商業 | 葛飾区新小岩１－４８－３ | 新小岩（140） | 498.3 | -2.6% | 28.0% |
| 基／住宅 | 葛飾区金町３－３９－８ | 金町（720） | 122.4 | 10.1% | |
| 基／住宅 | 葛飾区奥戸４－１７－２ | 新小岩（1600） | 98.3 | 9.2% | |
| 基／住宅 | 葛飾区柴又４－１７－１０ | 新柴又（320） | 111.5 | 11.2% | |
| 基／住宅 | 葛飾区東水元５－４３－２ | 金町（3100） | 59.7 | 5.2% | |
| 基／住宅 | 葛飾区細田４－２０－３ | 京成小岩（1200） | 100.7 | 8.9% | |
| 基／住宅 | 葛飾区高砂２－２８－５ | 京成高砂（500） | 106.6 | 8.4% | |
| 基／住宅 | 葛飾区西水元３－２０－９ | 亀有（3700） | 54.1 | ||
| 基／住宅 | 葛飾区柴又６－２９－１ | 新柴又（300） | 103 | 11.0% | |
| 基／住宅 | 葛飾区青戸１－５－４ | 青砥（350） | 134.3 | 15.3% | |
| 基／住宅 | 葛飾区東金町３－３４－１ | 金町（600） | 123.8 | 9.3% | |
| 基／住宅 | 葛飾区立石８－２４－１３ | 京成立石（600） | 116.5 | 14.2% | |
| 基／住宅 | 葛飾区立石６－１０－６ | 青砥（600） | 110.9 | 13.9% | |
| 基／住宅 | 葛飾区西亀有４－７－１８ | 亀有（850） | 113.2 | 11.0% | |
| 基／住宅 | 葛飾区水元３－１０－１３ | 金町（1800） | 74.9 | 5.1% | |
| 基／住宅 | 葛飾区西亀有２－６－２ | 綾瀬（600） | 134 | 20.1% | |
| 基／住宅 | 葛飾区東水元２－１３－１８ | 金町（1200） | 88.4 | 7.6% | |
| 基／住宅 | 葛飾区西新小岩４－２０－９ | 新小岩（790） | 121.8 | 17.5% | |
| 基／住宅 | 葛飾区小菅２－２８－２ | 堀切菖蒲園（600） | 102.3 | 11.5% | |
| 基／住宅 | 葛飾区奥戸２－２８－７ | 京成立石（1200） | 96.7 | 10.2% | |
| 基／住宅 | 葛飾区柴又２－２１－８ | 柴又（800） | 105.6 | 6.3% | |
| 基／商業 | 葛飾区立石１－１９－７ | 京成立石（60） | 213.5 | 30.2% | |
| 基／商業 | 葛飾区新小岩２－７－３ | 新小岩（190） | 251.8 | 38.7% | |
| 基／商業 | 葛飾区柴又７－７－１ | 柴又（170） | 123.1 | 14.8% | |
| 基／商業 | 葛飾区亀有３－１８－３ | 亀有（230） | 219.5 | 36.6% | |
| 基／商業 | 葛飾区東金町１－２１－４ | 金町（230） | 173.3 | ||
| 基／商業 | 葛飾区亀有５－３９－２ | 亀有（240） | 168.3 | 28.8% | |
| 基／商業 | 葛飾区青戸３－３４－５ | 青砥（180） | 178.9 | 24.6% | |
| 基／商業 | 葛飾区お花茶屋１－１３－１０ | お花茶屋（250） | 140.3 | ||
| 基／工業 | 葛飾区東四つ木２－４－１６ | 京成立石（1200） | 73.3 | 8.8% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
と参考になる情報が少ないと思いませんか？
特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。
ところが、株式市場は３０年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。
なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。
約３年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、４７都道府県・５００以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、葛飾区で土地価格が強いエリアの特徴とは？
葛飾区の住宅地は、アベノミクス効果もあって、この８年間で１２.５%上昇しました。
ただし、コロナの影響もあり、今年の住宅地は前年比0.4%のマイナス、商業地は1.5%のマイナスとなっていました。
では、具体的にどのあたりが上がったのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
地価マップ：2013-２０年の上昇率
変化率：赤色（100%以上）＞オレンジ色（50〜99.9%）＞カーキ色（30〜49.9%）＞緑色（10〜29.9%）＞水色（0〜9.9％）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
パッと見た感じでは、
- 亀有駅などの常磐線のライン
- 総武線、京成線の駅近のエリア
あたりの人気が高いようです。
その一方で、
- 駅から遠いエリア
- 荒川、江戸川などの河川に近いエリア
あたりの土地価格は、あまり上昇していないようですね。
なぜ葛飾区では、駅近エリアほど大きく上昇してきたのか？
最初に結論をまとめます。
- 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
- しかも、葛飾区では、７年間で人口が1.8万人も増えていて、住宅の需要が増えた
- また、共働き世帯が増えて、通勤にも子育てにも便利な駅近マンションが好まれるようになり、平井駅や小岩駅などでも利用者が増えてきた
といったことから、駅近エリアを中心に土地価格が上昇してきたわけです。
では、もう少し詳しく見ていきましょう。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
最も大きな理由は、金利の低下です。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
②人口の増加
２つ目の理由が、人口の増加です。
葛飾区の人口は、2013〜20年の7年間で＋1.8万人も増えていました。
（参考：東京都の統計「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」）
では、具体的にどのあたりで増えているのでしょうか？
町丁ごとの人口の変化を調べてみました。
葛飾区の地区別の人口変化（2014.1〜2021.1）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
青色のマークの地域が人口が減少している地域ですが、全域で点在していることがわかります。
1,000人単位で増えている場所は、例えば「新宿６丁目」で2,000人以上増えていますが、タワーマンションの「シティタワー金町」が完成したのが大きいでしょう。
「青戸７丁目」にも、数多くのマンションができていますし、金町駅、青砥駅、新小岩駅の周辺の土地価格の上昇率が高いのも、マンションが建つかどうかで変わってきているようですね。
葛飾区の空き家率は11.8%
このような状況を受けて、葛飾区では空き家が増えています。2018年現在で空き家率は11.8%、28,020戸もの空き家があるのです。
2013→2018年で3,000戸の空き家が増加となっており、一気に増えた感じですね。
人口が増えて、土地価格が大きく上昇しているのに、空き家率が悪化しているのは、それ以上に賃貸物件が増えたことと、戸建てのニーズがあまり増えていないからかもしれません。
新型コロナによって、一部の駅近エリアを除いて下落
ただし、昨年から今年にかけて、新型コロナの影響が住宅地、商業地に広く出ていました。
特に住宅地では幅広く下落しており、影響が低いのは綾瀬駅や青砥駅、新小岩駅などの一部の駅近エリアのみでした。
また、商業地においては、綾瀬駅の周辺を除いて下落しており、かなり影響が広がっていますね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、葛飾区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ、金利が上昇する？
日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。
2月には、日米ともに１０年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が２年３ヶ月ぶりの水準まで上がっています。
また、2018年にブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
専門家の半数以上が、２〜３年以内に低金利政策が限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。
そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。
金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは１つもありません。
そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。
（２）新型コロナが長期化するとどうなる？
新型コロナの感染拡大によって、全世界が混乱から抜け出せずにいます。
2021年4月現在で、感染者は1.3億人、死者数は287万人とまだまだ拡大中です。テレビをつければ、毎日のように新型コロナの話題が流れており、普通に考えると、かなり景気への悪影響が出てそうに思いますよね。
ですが、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月時点の失業率は、２.９％とかなり安定しています。
2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で５.５％まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。
ですが、この低い失業率は、政府の支援による下支えがあるからです。
リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の１年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに２兆7,658億円と、４倍以上も使われているのです。
助成金の予算は、昨年６月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の６月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。
つまり、休業者の解雇が、これから進む可能性が高いのです。
従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。
厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。
そのため、今後は徐々に失業率が高まり、地元に戻る人が増えるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。
また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。
（３）これから葛飾区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した葛飾区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で1.3万人減少するそうです。
葛飾区はこれから10年で1.3万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を建てる３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2020→30年の10年間でさらに１.６万人も減るのです。
葛飾区の３０〜４０代人口は、2020→30年で１.６万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、これから増えるのは、高齢者と子供なのです。そのため、取引件数は徐々に減っていくことが予想されます。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、葛飾区の土地価格は、
- ①株価の上昇、②金利の低下、③人口の増加、といった理由から、幅広く土地価格が上昇してきた
- 今後は若い世代の人口減少が進むことと、コロナの長期化の可能性もあることから、人気の駅近エリアでは安定するものの、駅から離れたエリアでは弱まりそう
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
そうは言っても、葛飾区の土地価格は、埼玉や千葉のベッドタウンよりは高いので、慎重に考えるべきでしょう。
例えば、坪120万円ぐらいの土地であれば、20坪でも2,400万円になります。
仮に新型コロナで今より大不況になったとしても、住宅地の価格が１割下がるには最低でも２〜３年はかかります。
仮に数年で１割下げたとしても240万円安くなる計算ですから、
「その間の家賃と比べてどうか？」
「さっさと広い家で暮らした方が、家族とのいい時間を長く過ごせるのではないか？」
の２点が今買うべきかどうかのポイントになりそうです。
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、３００社以上の非公開物件情報をもらうことができます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：助成金打ち切り前、金利上昇の前の今がチャンス
土地価格が上昇した地点、下落した地点のどちらにおいても、これまでの金利低下は土地価格の追い風となっていました。
ですが、金利はこれ以上は下がりようがないので、金利低下による上昇はありません。
また、休業者に対する雇用調整助成金も、いつまで続くかわかりませんので、よほど人気のエリア以外では、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「西亀有（にしかめあり）」という、綾瀬駅と亀有駅の間に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：125万円／坪
- 実際の取引価格：74〜280万円／坪
と、公示地価の約0.6〜2.2倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の３.８倍です。
どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 港区白金台 | 409万円 | 240〜470万円 | 0.59〜1.15倍 |
| 東京都２３区 | 新宿区下落合 | 189万円 | 190〜280万円 | 1.01〜1.48倍 |
| 東京都２３区 | 文京区千石 | 241万円 | 85〜350万円 | 0.35〜1.45倍 |
| 東京都２３区 | 台東区池之端 | 227万円 | 170〜300万円 | 0.75〜1.32倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都２３区 | 江東区永代 | 179万円 | 300〜390万円 | 1.68〜2.18倍 |
| 東京都２３区 | 品川区東五反田 | 330万円 | 350〜520万円 | 1.06〜1.58倍 |
| 東京都２３区 | 目黒区下目黒 | 229万円 | 200〜370万円 | 0.87〜1.62倍 |
| 東京都２３区 | 大田区久ヶ原 | 173万円 | 110〜220万円 | 0.64〜1.27倍 |
| 東京都２３区 | 世田谷区代沢 | 228万円 | 200〜310万円 | 0.88〜1.36倍 |
| 東京都２３区 | 中野区東中野 | 187万円 | 220〜310万円 | 1.18〜1.66倍 |
| 東京都２３区 | 杉並区松庵 | 170万円 | 200〜270万円 | 1.18〜1.59倍 |
| 東京都２３区 | 豊島区千川 | 195万円 | 210〜290万円 | 1.08〜1.49倍 |
| 東京都２３区 | 北区西ヶ原 | 151万円 | 48〜300万円 | 0.32〜1.99倍 |
| 東京都２３区 | 荒川区西日暮里 | 190万円 | 220〜360万円 | 1.16〜1.89倍 |
| 東京都２３区 | 板橋区高島平 | 108万円 | 96〜140万円 | 0.89〜1.3倍 |
| 東京都２３区 | 練馬区石神井町 | 132万円 | 94〜160万円 | 0.71〜1.21倍 |
| 東京都２３区 | 足立区谷中 | 99万円 | 140〜170万円 | 1.41〜1.72倍 |
| 東京都２３区 | 葛飾区西亀有 | 125万円 | 74〜280万円 | 0.59〜2.24倍 |
| 東京都２３区 | 江戸川区北葛西 | 111万円 | 95〜170万円 | 0.86〜1.53倍 |
つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。
では、どうやってそれを調べられるのか？
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参考データ
葛飾区の土地取引
こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。
日本では１年間に約１３０万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、３０万件弱となっています。
また、大都市では回収率が低いので１割前後、地方では２割前後の取引価格が回収できています。
*2019年7月〜2020年6月の土地取引
*都市計画：建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと
| 地区名 | 坪単価（万円） | 取引総額（万円） | 面積（平米） | 最寄駅 | 駅距離（徒歩：分） | 都市計画 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| お花茶屋 | 110 | 3100 | 95 | お花茶屋 | 7 | 近隣商業 |
| お花茶屋 | 34 | 450 | 45 | お花茶屋 | 4 | １種住居 |
| 奥戸 | 89 | 3300 | 120 | 小岩 | 13 | １種住居 |
| 奥戸 | 110 | 2200 | 65 | 小岩 | 20 | ２低住専 |
| 奥戸 | 73 | 1100 | 45 | 青砥 | 21 | １中住専 |
| 奥戸 | 94 | 17000 | 610 | 京成立石 | 20 | 準工業 |
| 奥戸 | 80 | 11000 | 460 | 京成立石 | 20 | 準工業 |
| 鎌倉 | 79 | 3200 | 135 | 新柴又 | 8 | ２低住専 |
| 鎌倉 | 120 | 4400 | 120 | 京成小岩 | 10 | １中住専 |
| 鎌倉 | 98 | 6000 | 200 | 京成小岩 | 5 | ２低住専 |
| 亀有 | 110 | 2500 | 75 | 亀有 | 10 | 準工業 |
| 亀有 | 150 | 4500 | 100 | 亀有 | 7 | 準工業 |
| 亀有 | 220 | 48000 | 720 | 亀有 | 3 | 準工業 |
| 亀有 | 130 | 16000 | 390 | 亀有 | 5 | １種住居 |
| 亀有 | 120 | 4400 | 120 | 亀有 | 11 | １種住居 |
| 亀有 | 110 | 3500 | 100 | 亀有 | 15 | １種住居 |
| 亀有 | 150 | 4500 | 100 | 亀有 | 8 | その他 |
| 金町 | 43 | 700 | 55 | 金町 | 7 | 近隣商業 |
| 金町 | 110 | 10000 | 310 | 金町 | 14 | 準工業 |
| 金町 | 150 | 8000 | 180 | 金町 | 8 | 準工業 |
| 金町 | 97 | 6300 | 210 | 金町 | 10 | 準工業 |
| 金町 | 140 | 2500 | 60 | 金町 | 10 | 準工業 |
| 金町 | 140 | 3200 | 75 | 金町 | 13 | １種住居 |
| 金町 | 110 | 3800 | 115 | 金町 | 13 | １種住居 |
| 金町 | 130 | 4700 | 120 | 金町 | 7 | ２低住専 |
| 金町 | 150 | 3400 | 75 | 金町 | 9 | ２低住専 |
| 高砂 | 130 | 1900 | 40 | 京成高砂 | 3 | 近隣商業 |
| 高砂 | 69 | 10000 | 480 | 京成高砂 | 11 | 準工業 |
| 高砂 | 140 | 3000 | 70 | 京成高砂 | 7 | １種住居 |
| 高砂 | 91 | 2200 | 80 | 京成高砂 | 6 | １種住居 |
| 高砂 | 76 | 4500 | 195 | 京成高砂 | 5 | １種住居 |
| 高砂 | 150 | 2300 | 50 | 京成高砂 | 4 | １中住専 |
| 細田 | 84 | 1300 | 50 | 小岩 | 12 | ２低住専 |
| 細田 | 110 | 2300 | 65 | 小岩 | 13 | ２低住専 |
| 細田 | 110 | 3200 | 95 | 京成高砂 | 13 | １種住居 |
| 細田 | 140 | 4300 | 100 | 京成小岩 | 11 | ２低住専 |
| 四つ木 | 130 | 14000 | 360 | お花茶屋 | 6 | 準工業 |
| 四つ木 | 79 | 2400 | 100 | 四ツ木 | 8 | 工業 |
| 四つ木 | 74 | 1500 | 65 | 四ツ木 | 10 | 準工業 |
| 四つ木 | 150 | 1600 | 35 | 四ツ木 | 3 | 商業 |
| 四つ木 | 99 | 1500 | 50 | 四ツ木 | 7 | 商業 |
| 柴又 | 63 | 2100 | 105 | 柴又 | 1 | 近隣商業 |
| 柴又 | 120 | 1800 | 45 | 柴又 | 10 | 準工業 |
| 柴又 | 34 | 1100 | 110 | 柴又 | 6 | １種住居 |
| 柴又 | 98 | 5600 | 190 | 柴又 | 8 | １種住居 |
| 柴又 | 32 | 800 | 85 | 柴又 | 6 | １種住居 |
| 柴又 | 130 | 4200 | 105 | 柴又 | 5 | １種住居 |
| 柴又 | 180 | 3500 | 65 | 柴又 | 6 | １中住専 |
| 柴又 | 82 | 2800 | 110 | 新柴又 | 4 | ２低住専 |
| 小菅 | 61 | 800 | 45 | 綾瀬 | 18 | 準工業 |
| 小菅 | 120 | 1700 | 45 | 綾瀬 | 9 | １種住居 |
| 新宿 | 59 | 3000 | 165 | 京成高砂 | 15 | ２低住専 |
| 新宿 | 79 | 1700 | 70 | 京成高砂 | 12 | ２低住専 |
| 新小岩 | 230 | 3200 | 45 | 新小岩 | 6 | 近隣商業 |
| 新小岩 | 210 | 3200 | 50 | 新小岩 | 6 | １種住居 |
| 新小岩 | 90 | 1500 | 55 | 新小岩 | 13 | １種住居 |
| 水元 | 91 | 2600 | 95 | 金町 | 26 | １種住居 |
| 水元 | 75 | 9300 | 410 | 金町 | 30分?60分 | １中住専 |
| 水元 | 28 | 3500 | 420 | 金町 | 30分?60分 | １中住専 |
| 水元 | 56 | 17000 | 970 | 金町 | 30分?60分 | １中住専 |
| 水元 | 37 | 1000 | 90 | 金町 | 30分?60分 | １中住専 |
| 水元 | 81 | 1800 | 75 | 金町 | 30分?60分 | １中住専 |
| 水元 | 53 | 1700 | 110 | 金町 | 30分?60分 | １低住専 |
| 水元 | 28 | 800 | 95 | 金町 | 28 | ２低住専 |
| 西亀有 | 130 | 2600 | 65 | 綾瀬 | 16 | １中住専 |
| 西亀有 | 97 | 1800 | 60 | 亀有 | 14 | １種住居 |
| 西亀有 | 150 | 3800 | 85 | 亀有 | 8 | １種住居 |
| 西亀有 | 96 | 3200 | 110 | 亀有 | 15 | １種住居 |
| 西亀有 | 96 | 3200 | 110 | 亀有 | 15 | １種住居 |
| 西亀有 | 130 | 3800 | 95 | 亀有 | 9 | その他 |
| 西新小岩 | 110 | 3800 | 120 | 新小岩 | 12 | 近隣商業 |
| 西新小岩 | 160 | 2900 | 60 | 新小岩 | 12 | 近隣商業 |
| 西新小岩 | 150 | 4400 | 95 | 新小岩 | 13 | 準工業 |
| 西新小岩 | 69 | 2500 | 120 | 新小岩 | 15 | 準工業 |
| 西新小岩 | 93 | 2800 | 100 | 新小岩 | 11 | 準工業 |
| 西水元 | 36 | 8500 | 790 | 金町 | 30分?60分 | ２低住専 |
| 青戸 | 380 | 130000 | 1200 | 青砥 | 5 | 準工業 |
| 青戸 | 110 | 2100 | 60 | 青砥 | 5 | １種住居 |
| 青戸 | 150 | 2400 | 55 | 青砥 | 3 | １種住居 |
| 青戸 | 100 | 2500 | 85 | 青砥 | 9 | １種住居 |
| 東金町 | 110 | 6100 | 190 | 金町 | 4 | 商業 |
| 東金町 | 130 | 3500 | 90 | 金町 | 6 | １種住居 |
| 東金町 | 83 | 5700 | 230 | 金町 | 9 | １種住居 |
| 東金町 | 78 | 3200 | 135 | 金町 | 6 | １種住居 |
| 東金町 | 160 | 24000 | 510 | 金町 | 6 | １種住居 |
| 東金町 | 62 | 630 | 35 | 金町 | 23 | ２低住専 |
| 東金町 | 55 | 2600 | 160 | 金町 | 25 | ２低住専 |
| 東金町 | 80 | 1600 | 65 | 金町 | 14 | ２低住専 |
| 東四つ木 | 110 | 2100 | 65 | 四ツ木 | 4 | 近隣商業 |
| 東四つ木 | 130 | 4400 | 110 | 四ツ木 | 10 | 工業 |
| 東四つ木 | 59 | 1300 | 70 | 四ツ木 | 4 | 準工業 |
| 東新小岩 | 190 | 4500 | 80 | 新小岩 | 11 | 近隣商業 |
| 東新小岩 | 150 | 8500 | 185 | 新小岩 | 14 | 近隣商業 |
| 東新小岩 | 110 | 2900 | 90 | 新小岩 | 13 | 準工業 |
| 東新小岩 | 140 | 9100 | 210 | 新小岩 | 6 | １種住居 |
| 東新小岩 | 110 | 3200 | 100 | 新小岩 | 18 | １種住居 |
| 東水元 | 49 | 1500 | 100 | 金町 | 30分?60分 | １低住専 |
| 東水元 | 76 | 3800 | 165 | 金町 | 16 | ２低住専 |
| 東水元 | 100 | 3000 | 100 | 金町 | 23 | ２低住専 |
| 東水元 | 87 | 3000 | 115 | 金町 | 18 | ２低住専 |
| 東堀切 | 71 | 2000 | 95 | お花茶屋 | 9 | １種住居 |
| 東堀切 | 150 | 3000 | 65 | お花茶屋 | 4 | １種住居 |
| 東堀切 | 140 | 2500 | 55 | 堀切菖蒲園 | 12 | １種住居 |
| 東立石 | 84 | 1100 | 45 | 京成立石 | 14 | 工業 |
| 東立石 | 77 | 1100 | 50 | 京成立石 | 14 | 工業 |
| 東立石 | 120 | 6000 | 170 | 京成立石 | 10 | 準工業 |
| 東立石 | 83 | 2000 | 80 | 京成立石 | 9 | 準工業 |
| 東立石 | 120 | 2100 | 60 | 京成立石 | 7 | 準工業 |
| 東立石 | 110 | 3500 | 105 | 京成立石 | 3 | １種住居 |
| 東立石 | 62 | 1300 | 70 | 京成立石 | 6 | １種住居 |
| 南水元 | 81 | 2600 | 105 | 金町 | 19 | 近隣商業 |
| 南水元 | 100 | 3500 | 110 | 金町 | 16 | １中住専 |
| 宝町 | 6.5 | 100 | 50 | お花茶屋 | 9 | 工業 |
| 宝町 | 170 | 2500 | 50 | お花茶屋 | 10 | 準工業 |
| 堀切 | 65 | 2100 | 105 | お花茶屋 | 16 | １中住専 |
| 堀切 | 110 | 2800 | 80 | 堀切菖蒲園 | 5 | 準工業 |
| 堀切 | 58 | 2000 | 115 | 堀切菖蒲園 | 2 | 商業 |
| 堀切 | 84 | 900 | 35 | 堀切菖蒲園 | 11 | １種住居 |
| 堀切 | 57 | 1000 | 60 | 堀切菖蒲園 | 9 | １種住居 |
| 立石 | 55 | 5500 | 330 | 四ツ木 | 12 | 準工業 |
| 立石 | 120 | 15000 | 410 | 京成立石 | 8 | 準工業 |
| 立石 | 100 | 1900 | 60 | 京成立石 | 7 | 準工業 |
| 立石 | 87 | 5500 | 210 | 京成立石 | 6 | １種住居 |
ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が１〜２割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては１.５〜２倍以上に開いている地区もあります。
そのため、「もっと安く買えるのか？」「もっと高い評価額なのか？」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。
というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。
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