葛飾区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

この記事では葛飾区の

の３点について解説しています。

１、葛飾区の土地価格

（１）葛飾区の公示地価・基準地価：上昇率ランキング

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2020.1.1現在）

*基）：基準地価（2020.7.1現在）

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

（２）葛飾区の土地取引

こちらのデータは、実際に土地取引をした人に対して、国土交通省がアンケートを行い、回収した分を掲載しています。

ただし、回収率は地域によって異なりますが、だいたい１０〜２０％程度のため、実際にはこのデータの５〜１０倍の取引がありますので、あくまで参考とした方がいいでしょう。

*2019年7月〜2020年6月の土地取引のみ

*都市計画：建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・５００以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

なので、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、葛飾区で土地価格が強いエリアの特徴とは？

葛飾区の住宅地は、アベノミクス効果もあって、この７年間で１２.９%上昇しました。

しかし、２３区の平均が約２５%の上昇ですから、２３区の中ではあまり上昇しなかったエリアでもあります。

（出典：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのあたりが上がったのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

地価マップ：2013-２０年の上昇率

変化率：赤色（100%以上）＞オレンジ色（50〜99.9%）＞カーキ色（30〜49.9%）＞緑色（10〜29.9%）＞水色（0〜9.9％）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

パッと見た感じでは、

あたりの人気が高いようです。

その一方で、

あたりの土地価格は、あまり上昇していないようですね。

なぜこれほど上昇しているのか？

理由は３つあります。

です。詳しく解説していきます。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

最も大きな理由は、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

②人口の増加

２つ目の理由が、人口の増加です。

葛飾区の人口は、2013〜20年の7年間で＋1.8万人も増えていました。

葛飾区の年齢別人口の変化

（参考：東京都の統計「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」）

また、葛飾区外から引っ越してきた増加分（転入ー転出）を見ると、家を建てる年代である25〜49才では、６年間で5,000人以上増えていました。

では、具体的にどのあたりで増えているのでしょうか？

町丁ごとの人口の変化を調べてみました。

人口変化マップ：2013〜18年の人口の増減数

*増減数：赤色（1,000以上増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色（100〜499人減少）

青色のマークの地域が人口が減少している地域ですが、全域で点在していることがわかります。

1,000人単位で増えている場所は、例えば「新宿６丁目」で2,000人以上増えていますが、タワーマンションの「シティタワー金町」が完成したのが大きいでしょう。

「青戸７丁目」にも、数多くのマンションができていますし、金町駅、青砥駅、新小岩駅の周辺の土地価格の上昇率が高いのも、マンションが建つかどうかで変わってきているようですね。

葛飾区の空き家率は11.8%

このような状況を受けて、葛飾区では空き家が増えています。2018年現在で空き家率は11.8%、28,020戸もの空き家があるのです。

（参考：国土交通省　「住宅地・土地統計調査」）

2013→2018年で3,000戸の空き家が増加となっており、一気に増えた感じですね。

人口が増えて、土地価格が大きく上昇しているのに、空き家率が悪化しているのは、それ以上に賃貸物件が増えたことと、戸建てのニーズがあまり増えていないからかもしれません。

③共働き世帯の増加

３つ目が、共働き世帯の増加です。

アベノミクスが始まった2013年ごろから、首都圏にある大企業を中心に景気が上向いてきたため、共働きのまま家を購入する世帯が増えているのです。

（参考：内閣府　男女共同参画白書「I－特－11図　共働き等世帯数の推移」）

実際、周辺のJR駅の利用者数を見てみると、通勤目的の定期券の利用は、南側の新小岩駅、北側の亀有駅、金町駅のどちらでも１０％近く増えており、通勤者の増加が明確に出ています。

JR駅の1日あたりの平均利用者数（定期券）

（参考：JR東日本「各駅の乗車人員」）

ここまでのまとめ

というわけで、ここまでをザックリとまとめると、

ということが考えられます。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

（参考：各社の決算発表資料より）

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均９％の減少とあまり影響はありませんでした。

（参考：サンケイビズ「冬のボーナス９％減少　経団連調査　大企業で８年ぶり減少　中小以下でも厳しさ増す」）

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

葛飾区では、住宅地の上昇がほぼ止まった

葛飾区の住宅地については、

と、コロナ後の基準地価を見ると、価格面では急ブレーキがかかっていました。

ただし、持ち家の着工件数を見ても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

そのため、住宅に対する需要は、それほど落ち込んでいないようです。

（参考：e-STAT 住宅着工統計）

その一方で、今回の新型コロナによって、小売店や飲食店などの中小企業が大きく影響を受けました。

そのため、都内の多くの区で、このような業界で働いていたアルバイトや派遣スタッフなどの仕事がなくなり、地元に戻る動きが出ています。

葛飾区では、８月以降で差し引き約400人が転出

（参考：東京都の統計「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」）

葛飾区でも、８月以降は引っ越していく人の方が増え始め、８〜１１月の４ヶ月間で約400人の減少となっています。

このような動きは当分続くでしょうから、商業地や賃貸物件はまだまだ影響を受けそうです。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、「２０２０〜２１年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）これから葛飾区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した葛飾区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で1.3万人減少するそうです。

葛飾区はこれから10年で1.3万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

しかも、家を建てる２０〜４０代人口はすでに減り始めており、2020→30年の10年間でさらに18,000人も減るのです。

葛飾区の２０〜４０代人口は、2020→30年で18,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、これから増えるのは、高齢者と子供なのです。そのため、取引件数は徐々に減っていくことが予想されます。

（３）水害リスクの顕在化

ここ数年、地球温暖化の影響もあってか、日本でも全国各地で水害のニュースが増えているように感じます。

2019年の台風19号では、都内でも世田谷区で多摩川の無堤防エリア近くにあった上野毛地区、野毛地区で浸水被害がありました。

葛飾区の過去の浸水被害を調べてみると、1983年に3,000戸近くが被害にあって以降は、それほど大規模なものは起こっていませんでした。

ですが、荒川や中川に囲まれている立地上、戸建てを建てようとしている人は、水害リスクにも敏感になっていると思われます。

下の地図は、葛飾区のハザードマップです。

葛飾区を東西に流れる中川が洪水になった場合に、どのエリアが浸水するかが想定されています。

（ピンク色）中川が洪水になった時の想定される浸水エリア

（参考：葛飾区　葛飾区水害ハザードマップ（令和2年発行））

ご覧のように、中川より南側の新小岩地区周辺では、浸水リスクは低いようですね。

荒川が洪水になった場合には、中川より南側のエリアでも浸水することが想定されていますが、それでも北側のエリアよりは影響が少ないようです。

この水害リスクが重要な理由は、直接的な浸水被害がなかったとしても、土地価格に影響する可能性が出てきたからです。

というのも、2020年8月までは、水害リスクについて、不動産業者から買い手に対して説明する義務がなかったのです。

つまり、これまでは水害リスクを踏まえて土地価格が決められてこなかったのです。

（参考：「物件は水害ハザードマップのここです。」不動産取引の際に不動産会社による説明を義務化）

しかし、今後は買い手の判断基準の中に、この「水害リスク」が徐々に反映されてきます。

多少土地価格が安くても、浸水で台無しになるリスクを考えれば、それ以外の場所で探す人は増えると思われます。

結論：買うなら？売るなら？

というわけで、葛飾区の土地価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

そうは言っても、葛飾区の土地価格は、埼玉や千葉のベッドタウンよりは高いので、慎重に考えるべきでしょう。

例えば、坪120万円ぐらいの土地であれば、20坪でも2,400万円になります。

仮に新型コロナで今より大不況になったとしても、住宅地の価格が１割下がるには最低でも２〜３年はかかります。

仮に数年で１割下げたとしても240万円安くなる計算ですから、

「その間の家賃と比べてどうか？」

「さっさと広い家で暮らした方が、家族とのいい時間を長く過ごせるのではないか？」

の２点が今買うべきかどうかのポイントになりそうです。

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

特に今回の新型コロナの影響で、これまでなら高給をもらえていた業界（鉄道や不動産、航空会社など）がかなり厳しくなっていますので、そのような人が増えている可能性があります。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

都心への通勤需要もあって駅近エリアを中心に上昇していきた葛飾区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

しかし、この金利はこれ以上は下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期となるエリアもあるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、「西亀有（にしかめあり）」という、綾瀬駅と亀有駅の間に広がる住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

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