この記事では江東区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、江東区の公示地価・基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）江東区豊洲４丁目３番１１ | 豊洲（550） | 270.6 | 6.5% | 28.1% |
| 公）江東区亀戸６丁目１７番５ | 亀戸（320） | 217.1 | 5.8% | 21.4% |
| 公）江東区亀戸１丁目８番１４外 | 亀戸（500） | 295.4 | 5.3% | 27.9% |
| 公）江東区古石場１丁目１５番１７ | 越中島（340） | 199.3 | 5.0% | 17.3% |
| 公）江東区辰巳１丁目１番１３ | 辰巳（750） | 172.6 | 5.0% | 26.6% |
| 公）江東区豊洲３丁目１番５４ | 豊洲（80） | 693 | 5.0% | 40.0% |
| 公）江東区石島１４番２０ | 住吉（1100） | 180.8 | 5.0% | 19.1% |
| 公）江東区富岡１丁目３１番４７ | 門前仲町（280） | 211.9 | 4.9% | 19.3% |
| 公）江東区南砂２丁目９３８番６ | 東陽町（1100） | 216.2 | 4.8% | 21.7% |
| 公）江東区住吉２丁目２９番５ | 住吉（0） | 281.5 | 4.8% | 30.2% |
| 公）江東区清澄２丁目９番７ | 清澄白河（370） | 210.5 | 4.8% | 19.5% |
| 公）江東区東砂７丁目７９８番６外 | 南砂町（1300） | 181.5 | 4.8% | 15.3% |
| 公）江東区森下３丁目２１番６外 | 菊川（230） | 263.7 | 4.7% | 31.4% |
| 公）江東区佐賀１丁目３６番９外 | 門前仲町（550） | 308.6 | 4.7% | 32.2% |
| 公）江東区塩浜２丁目４８３番５１ | 東陽町（770） | 214.2 | 4.7% | 24.6% |
| 公）江東区木場３丁目２０番１３ | 木場（560） | 196.7 | 4.6% | 18.7% |
| 公）江東区清澄３丁目４番１９ | 清澄白河（110） | 301 | 4.5% | 28.8% |
| 公）江東区北砂１丁目２１２番２ | 西大島（1100） | 162.7 | 4.4% | 15.2% |
| 公）江東区東陽１丁目３０番２ | 東陽町（500） | 196.7 | 4.4% | 19.7% |
| 公）江東区亀戸９丁目２００番３２ | 東大島（720） | 177.9 | 4.3% | 14.9% |
| 公）江東区亀戸５丁目２番 | 亀戸（150） | 660 | 4.2% | 29.9% |
| 公）江東区大島６丁目５９７番１７ | 大島（500） | 141.9 | 4.1% | 15.9% |
| 公）江東区豊洲４丁目１番１２ | 豊洲（0） | 429 | 4.0% | 33.7% |
| 公）江東区南砂２丁目４３番２８ | 東陽町（900） | 148.2 | 3.9% | 19.7% |
| 公）江東区北砂５丁目１３７番２２ | 大島（1200） | 131.3 | 3.9% | 17.1% |
| 公）江東区高橋３番１３ | 森下（360） | 214.2 | 3.8% | |
| 公）江東区亀戸７丁目２２番６ | 亀戸（850） | 153.1 | 3.8% | 14.9% |
| 公）江東区南砂２丁目１５番１５ | 東陽町（630） | 153.8 | 3.8% | 19.5% |
| 公）江東区東砂２丁目２１２番５ | 東大島（1100） | 127.1 | 3.8% | 17.7% |
| 公）江東区平野３丁目９番１３外 | 清澄白河（800） | 218.8 | 3.8% | 25.3% |
| 公）江東区佐賀２丁目１４番１ | 水天宮前（680） | 182.5 | 3.8% | |
| 公）江東区北砂５丁目２７０番２ | 大島（1000） | 182.8 | 3.7% | 13.3% |
| 公）江東区亀戸９丁目１２０番１１ | 亀戸（1200） | 128.4 | 3.7% | 11.8% |
| 公）江東区牡丹３丁目２番５ | 門前仲町（350） | 220.4 | 3.7% | 20.1% |
| 公）江東区東陽３丁目１１番２外 | 東陽町（400） | 255.8 | 3.6% | 22.6% |
| 公）江東区南砂３丁目１７６２番３０ | 南砂町（420） | 162.4 | 3.6% | |
| 公）江東区大島８丁目２７２番２７ | 東大島（460） | 143.6 | 3.6% | 17.3% |
| 公）江東区南砂４丁目２１７番３１ | 南砂町（500） | 143.9 | 3.6% | 16.0% |
| 公）江東区亀戸３丁目８４番７１ | 押上（750） | 122.8 | 3.3% | 17.0% |
| 公）江東区北砂４丁目１２３４番５ | 南砂町（1200） | 125.7 | 3.3% | 12.7% |
| 公）江東区有明３丁目１番１６０外 | 国際展示場（450） | 419.1 | 3.3% | 15.5% |
| 公）江東区東雲２丁目９番４２ | 東雲（400） | 165 | 3.1% | 19.3% |
| 公）江東区亀戸１丁目２５番１３ | 亀戸（510） | 187.8 | 3.1% | 18.0% |
| 公）江東区東砂６丁目５９番５ | 南砂町（1500） | 124.1 | 3.0% | 10.9% |
| 公）江東区亀戸４丁目３３番１３ | 亀戸（750） | 155.1 | 2.8% | 16.3% |
| 公）江東区亀戸５丁目２０６番６ | 亀戸（550） | 149.2 | 2.7% | 16.2% |
| 公）江東区辰巳３丁目１０番１ | 辰巳（320） | 209.9 | 2.1% | 16.7% |
| 公）江東区有明３丁目１５番１外 | 国際展示場（830） | 96.7 | 1.7% | 14.5% |
| 基）江東区有明一丁目１０６番３外 | 有明テニスの森（240） | 239.3 | 4.3% | 20.8% |
| 基）江東区亀戸一丁目８番１４外 | 亀戸（500） | 290.4 | 4.1% | 18.8% |
| 基）江東区東雲二丁目１２番３５ | 東雲（180） | 254.1 | 4.1% | 15.1% |
| 基）江東区富岡一丁目１２番３８ | 門前仲町（280） | 455.4 | 3.8% | 20.0% |
| 基）江東区門前仲町二丁目１番２外 | 門前仲町（1） | 689.7 | 3.5% | 21.5% |
| 基）江東区新砂二丁目６２６番３外 | 東陽町（1400） | 148.5 | 3.4% | 12.5% |
| 基）江東区新木場四丁目１２番１２ | 新木場（1300） | 106.3 | 3.2% | 15.0% |
| 基）江東区住吉二丁目１２番３１ | 住吉（100） | 187.4 | 3.1% | 13.6% |
| 基）江東区猿江二丁目２１番４ | 住吉（90） | 201 | 3.0% | 10.5% |
| 基）江東区大島三丁目８０番１０ | 西大島（320） | 145.2 | 2.8% | 10.0% |
| 基）江東区亀戸七丁目６４番１０ | 亀戸（900） | 224.7 | 2.7% | 16.4% |
| 基）江東区亀戸四丁目１２２番 | 亀戸（470） | 181.5 | 2.6% | 10.9% |
| 基）江東区南砂二丁目４３番２８ | 東陽町（900） | 144.5 | 2.6% | 12.9% |
| 基）江東区東陽五丁目２８番７ | 東陽町（370） | 201.6 | 2.3% | 14.2% |
| 基）江東区亀戸二丁目７番１６ | 亀戸（950） | 219.5 | 2.3% | 15.1% |
| 基）江東区亀戸七丁目３番６外 | 亀戸（750） | 150.5 | 2.2% | 11.2% |
| 基）江東区亀戸二丁目２８番２ | 亀戸（350） | 231 | 2.2% | 13.1% |
| 基）江東区南砂三丁目１１番４９ | 南砂町（350） | 157.4 | 2.1% | 12.2% |
| 基）江東区永代二丁目５８番５ | 門前仲町（320） | 197.3 | 2.0% | 10.1% |
| 基）江東区大島一丁目２５６番５ | 西大島（100） | 253.8 | 1.9% | 14.9% |
| 基）江東区南砂一丁目２８１番２外 | 東陽町（1300） | 153.1 | 1.8% | 9.4% |
| 基）江東区北砂四丁目１３７０番１７ | 大島（1400） | 194.7 | 1.7% | 7.9% |
| 基）江東区東砂三丁目４２番２ | 東大島（1100） | 154.1 | 1.3% | 5.9% |
| 基）江東区東陽五丁目１８番２０ | 木場（470） | 185.1 | 1.3% | 8.7% |
| 基）江東区大島五丁目２１５番４１ | 大島（380） | 141.9 | 1.2% | 5.4% |
| 基）江東区東砂八丁目２２２０番１１１ | 南砂町（1000） | 127.1 | 1.0% | 11.3% |
| 基）江東区扇橋三丁目１番７ | 住吉（580） | 204.9 | 0.8% | 9.7% |
| 基）江東区東雲二丁目９番４２ | 東雲（400） | 163.4 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、江東区の土地価格の動き
東京都江東区の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋4.1％、商業地で＋4.3％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋17.9％。商業地で＋25.4％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
全体的に高く上昇していますが、特に豊洲駅、住吉駅、菊川駅の周辺で、大きく上昇していました。
豊洲駅周辺では、新型コロナで外国人観光客の減少したことで、2020〜22年までは下落していましたが、昨年から回復し始め、コロナ前の高値を更新しています。
なぜ、これほど上昇し続けているのか？
理由は大きく２つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②江東区では、人口が増加している
２つ目が、人口の増加です。
江東区の人口は、この５年間で、人口は約2万人、世帯数も約2万世帯、増えていました。
特に世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要も増えているわけですから、土地価格も上がりやすくなったのです。
３、これからどうなるのか？
ここからは、江東区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから江東区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した江東区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2.5万人増加するそうです。
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
今後も人口は増え続けそうですので、住宅需要も増加、土地価格も上昇しやすいと言えるでしょう。
（３）江東区の水害リスク
ここ数年、温暖化の影響からか、全国各地で大規模な水害の被害がニュースに上ることが多くなってきました。
2019年の台風19号では、多摩川が氾濫するのでは？ということで、避難指示が出されました。特に戸建てを探す人であれば、水害リスクは気になるところですよね。
上の地図は、江東区のハザードマップです。
1,000年に１度の大雨がきて荒川が氾濫した場合、とかなり最悪のケースを想定したものではありますが、参考になるでしょう。
特に濃いピンクのエリアは、被害の度合いが大きいエリアです。東半分の水害リスクが大きめですね。
一方で、南側の豊洲や潮見、新木場あたりは対策がされているため、浸水リスクがありません。
今後は、このような水害リスクに対して敏感になる買い手が増えていくでしょうから、エリアごとに土地価格に大きく差が出てきそうです。
結論：売るなら？買うなら？
以上のことから、江東区の土地価格は、
- 江東区の不動産は、金利の低下や、人口増加を追い風に、新型コロナ以降も順調に上昇している
- 今後も人口は増加傾向にあるため、住宅需要は強い
- ただし、今後は金利上昇が予想されるため、高値の人気物件には注意が必要
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：金融市場が安定しているうちに
江東区の土地価格は、低金利や人口増加などを追い風に上昇を続けてきました。
ですが、今後も物価上昇が続くのであれば、金利の引き上げが予想されますので、そうなると、高値の物件を購入できる人は減っていきます。
特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「亀戸（かめいど）」という、亀戸駅の周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：149万円／坪
- 実際の取引価格：85〜260万円／坪
と、公示地価の約0.6〜1.7倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の３倍です。
どちらも「準工業地域」と呼ばれる、同じような街並みのエリアです。
駅からの距離に多少の違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【江東区亀戸の土地取引】
- 亀戸駅から徒歩11〜18分のエリアで、85〜260万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
【PR】すまいバリュー（大手に依頼したいなら）
こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。
そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
【PR】イエウール（地域密着企業に依頼したいなら）
すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。
それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
コメント