川崎市高津区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

川崎市高津区 神奈川県

(画像出典:wikimedia commons アイマイミー, 神奈川県川崎市高津区子母口富士見台頂の神奈川県道45号丸子中山茅ヶ崎線)

 

この記事では川崎市高津区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、川崎市高津区の公示地価・基準地価

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
川崎市高津区久本3-5-4溝の口(700)183.56.9%21.7%
川崎市高津区下作延2-7-2溝の口(400)192.76.8%21.4%
川崎市高津区溝口2-14-3溝の口(300)264.35.3%22.3%
川崎市高津区溝口1-8-6溝の口(200)600.65.2%30.0%
川崎市高津区諏訪1-3-2二子新地(0)194.74.6%24.7%
川崎市高津区末長4-22-39武蔵新城(550)126.44.1%15.7%
川崎市高津区久本2-5-34溝の口(850)120.83.7%13.3%
川崎市高津区千年新町8番3武蔵新城(450)1323.6%13.6%
川崎市高津区下作延1-4-11溝の口(400)153.53.3%14.5%
川崎市高津区下作延3-13-18梶が谷(700)98.73.1%9.1%
川崎市高津区久地1-2-26溝の口(800)126.13.0%11.7%
川崎市高津区二子3-22-13高津(450)140.62.9%14.5%
川崎市高津区坂戸2-7-18溝の口(1600)102.32.6%9.9%
川崎市高津区久地1-15-40高津(1000)103.32.6%9.4%
川崎市高津区下作延6-29-31久地(500)94.42.5%7.5%
川崎市高津区諏訪2-3-1二子新地(600)127.42.4%5.2%
川崎市高津区下作延4-28-64津田山(850)100.32.4%8.2%
川崎市高津区末長2-33-11梶が谷(800)89.12.3%6.3%
川崎市高津区末長1-13-7梶が谷(300)110.62.1%9.5%
川崎市高津区上作延字原間谷270番8溝の口(1900)80.22.1%6.1%
川崎市高津区千年字岩川723番1外武蔵新城(1200)96.42.1%10.6%
川崎市高津区下作延6-8-21津田山(300)94.11.8%5.9%
川崎市高津区宇奈根字山野731番5外久地(1700)77.61.7%6.3%
川崎市高津区梶ケ谷3丁目8番25梶が谷(800)98.71.7%6.8%
川崎市高津区上作延字南原970番12梶が谷(1600)74.61.3%2.3%
川崎市高津区新作3-26-22武蔵新城(1400)80.21.3%3.4%
川崎市高津区末長1-31-7梶が谷(850)951.1%2.9%
川崎市高津区子母口字舟河原561番1武蔵中原(1700)104.91.0%8.9%
川崎市高津区子母口字富士見台54番55武蔵新城(1700)73.60.9%1.4%
川崎市高津区久末字表耕地2100番3武蔵新城(2600)73.90.9%3.7%
川崎市高津区梶ケ谷6丁目12番11梶が谷(1500)74.30.9%2.7%
川崎市高津区久末字梅ヶ久保580番8武蔵新城(3300)640.5%0.0%
川崎市高津区蟹ケ谷字清水313番50武蔵中原(2200)73.60.5%0.9%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
川崎市高津区下作延2-7-2溝の口( 400)2028.5%23.6%
川崎市高津区二子4-1-6高津( 80)242.68.4%21.7%
川崎市高津区下作延2-13-10溝の口( 300)144.95.8%19.6%
川崎市高津区溝口3-14-6高津( 350)186.15.0%15.3%
川崎市高津区末長4-22-39武蔵新城( 550)129.44.5%16.0%
川崎市高津区子母口字新田町456番1武蔵新城( 1500)1034.3%11.8%
川崎市高津区二子3-22-13高津( 450)143.63.6%14.2%
川崎市高津区二子5-11-29高津( 400)144.53.5%13.5%
川崎市高津区東野川1-17-3武蔵新城( 2500)75.93.1%3.6%
川崎市高津区明津字仲町216番10元住吉( 1700)99.33.1%7.9%
川崎市高津区北見方1-17-2高津( 1200)1033.0%7.6%
川崎市高津区溝口3-21-31溝の口( 650)149.52.5%13.3%
川崎市高津区溝口5-12-36高津( 600)127.72.1%10.9%
川崎市高津区北見方3-12-38武蔵新城( 1600)82.82.0%5.5%
川崎市高津区諏訪1-6-3二子新地( 200)149.82.0%11.5%
川崎市高津区梶ケ谷4丁目4番12梶が谷( 1000)90.81.1%2.6%
川崎市高津区子母口字富士見台54番55武蔵新城( 1700)73.90.9%
川崎市高津区久末字イノ木1689番1武蔵中原( 2600)63.40.0%-1.5%

 

 

 

 

2、川崎市高津区の土地価格の動き

川崎市高津区の住宅地は、アベノミクス以降の、この9年間で14.1%上昇しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で1.1%のプラス商業地は1.6%のプラスとなっていました。

 

川崎市高津区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

コロナ前:2013-20年の変化率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

ご覧の通り、二子新地駅や溝の口駅周辺の商業地では、かなり上昇していますが、周辺の住宅地では10%前後の上昇率となっています。

特に梶が谷駅より南側のエリアでは、駅近であっても上昇率が鈍いですね。

 

新型コロナ以前は、

  1. 金利が約1%低下(月10.4万円の35年返済で、3,000万→3,500万円の物件が購入可能に)
  2. 人口が増加(8年で+1.2万人)

といったことにより、溝の駅口駅を中心に、土地価格が大きく上昇してきました。

 

コロナ後:2020-22年の変化率

変化率:赤色(5%以上)>オレンジ色(2〜4.9%)>緑色(0〜1.9%)>青色(-0.1〜 -1.9%)>紫色(-2%以下)

 

新型コロナ以降も、駅周辺ほど上昇している状況は変わっていませんが、南側のエリアでは下落するところも出てきており、駅から離れた郊外では買い手がつきにくくなっているようです。

 

なぜ、新型コロナ以降は、駅周辺しか上がりにくくなっているのか?

その理由は、新型コロナ以降の土地価格が、マンション価格の上昇によるものだからです。

 

川崎市のマンション価格

(参考:東日本不動産流通機構 マーケットデータ)

 

川崎市の中古マンション価格は、これまで上昇傾向にありましたが、新型コロナ以降はさらに上昇ペースが加速しており、ここ1年でも2割以上の上昇をしています。

 

ところが、高津区の転入超過数(引っ越してきた人 ー 出ていった人)の数は、ここ数年は年間500人前後と、それほど人口が増えているわけではありません。

 

川崎市高津区の転入超過数

(参考:総務省 「住民基本台帳 移動報告」)

 

さらに、年齢別に調べてみたところ、増えているのは10〜20代で、0〜9歳、30〜40代は出ていく人の方が多いのです。

つまり、不動産価格が上がりすぎているため、子育て世帯が出ていっているわけですね。

 

では、なぜマンション価格が上昇しているのかというと、

  • 新型コロナで海外移住者が減ってしまい、売却する人が減っている
  • 海外投資家によるマンション投資が増えている(昨年は約6,500億円と推定)
  • 株高で儲かった富裕層が、マンション節税を行なっている

などが影響しています。

 

つまり、富裕層や海外投資家、一部の高収入世帯によるマンション購入によって、マンション価格が上昇しているのであって、一般の子育て世帯は価格についていけなくなっているわけです。

そのため、マンションが立ち並ぶ駅近エリアでは上昇しているものの、戸建てエリアでは上がりにくくなっており、特に南側では買い手がつきにくいため、下落が始まっているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

高津区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)金利はこれからも上がるのか?

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。

この水準は、6年ぶりの高水準になります。

 

2022年から金利が本格的に上昇中

20年国債とふらっと35の金利

(参考:財務省ARUHI

 

日銀は、YCC(イールドカーブコントロール)という政策を行っていました。

お金を刷って、10年ものの国債を買うことで、金利が上がらないように調節していたのです。

 

ですが、期間20年、30年などのもっと長い期間の国債については、購入を控えており、投資家の見方が反映されやすかった結果、上のグラフのような金利上昇となっていたわけです。

 

低金利で、地銀の本業が赤字

実際、現在の低金利政策は、株価や不動産価格の上昇をもたらしましたが、副作用もあります。

例えば、地方銀行は、貸出金利を引き上げられないため、本業での赤字が続いているところがたくさんあります。

 

地銀の決算状況

(参考:金融庁「地域金融の課題と競争のあり方」PDFファイル) 

 

このような状況を10年も続けているため、本業が赤字の地銀は、なんとか利益を出そうと、海外への投資をしたりして生き残りをかけていました。

ところが、今年に入って、アメリカやスイスの銀行が破綻して金融不安が起こっているため、逆に大損してしまっています。

(参考:毎日新聞「地銀、過半数超で減益・赤字 外国債下がり、売却損が拡大」)

 

植田新総裁は、金利を引き上げざるを得ない

そのような状況の中、4月10日に植田氏が日銀総裁に就任しました。

10日の会見では、驚くような発言はありませんでしたが、金融や経済紙などの関係者は、「いつまでYCC(低金利を維持する政策)を続けるのか?」に関心が集中していました。

 

実際、会見で、各新聞社の記者が質問した内容は、以下のとおりです。

  • 大規模緩和を維持するか。検証の必要性は
  • 長短金利操作(イールドカーブ・コントロール、YCC)は修正するか
  • (YCCの)副作用をどう考えるか
  • マイナス金利政策は引き続き有用か

(参考:日経新聞 「植田日銀総裁「理論・実務の両面で尽力する」 会見要旨」)

 

昨年2022年に、円ドル相場が一時150円台にまで円安になりましたが、これはアメリカの金利が3〜4%台に上がったのに対して、日本はほぼゼロ金利だったからです。

金利の高いドルを買う動きが活発化し、円安になってしまい、物価も大きく上昇してしまったんですね。

 

それがわかっているため、日銀に「インフレを抑えるために、いつ金利を引き上げるんだ?」という質問が集中したわけです。

今回の新総裁の会見では、驚くような回答はありませんでしたが、「いずれ金利を引き上げるだろう」という予想をする人が多いです。

(参考:野村総合研究所「植田新日銀総裁の就任が近づきYCC修正の可能性を再び織り込み始める債券市場」)

 

早ければ6月末〜年内ぐらいではないでしょうか。

 

金利が1%上がると、支払いは15〜20%増える

なお、1%金利が上がれば、35年の住宅ローンで15〜20%も返済額が増えます。

多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。

 

金利上昇で下落

 

そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。

 

逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。

 

(2)2022年問題で、川崎市の生産緑地が解禁

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、川崎市にも287ヘクタールの生産緑地があります。30坪の土地で約29,000戸分にもなります。

 

「農地の宅地化」の章で説明しましたが、高津区では郊外に多くの農地が残っています。

具体的には、梶が谷駅の東側や、国道466号線を超えたあたりに多いですね。

 

これまでは、税金の優遇措置を受けて宅地化できなかった農家の方も、2022年以降に売却や宅地化を検討する人も増えるでしょう。

そうすると、周辺の住宅地が増えるため、古い住宅地の人気が下がるので、土地価格は下落しやすくなります。

 

(3)これから川崎市高津区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した高津区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1.1万人増えるそうです。

 

高津区はこれから10年で約1.1万人増える

川崎市高津区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ただし、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約8,000人も減る見通しです。

 

高津区の30〜40代人口は、2020→30年で約8,000人減る

川崎市高津区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、これから買い手となる世代が1割近くも減るのです。

そのため、区外からの流入が続かなければ、今後は徐々に土地価格の過熱感も冷えてくるかもしれませんね。

 

結論

以上のことから、川崎市高津区の土地価格は、

  • 新型コロナ以降は、マンション価格が高騰しているため、マンションの建っている駅近エリアは上昇しているものの、子育て世帯の人口流出が進んでいるため、郊外では買い手がつきにくく下落している
  • 駅近エリアの不動産価格は、投資家が買い支えるかどうかにかかっているため、異次元緩和の終了による金利上昇リスクや、株安による投資家の撤退リスクに注意が必要

と言えるでしょう。

 

4、こんなに違うの?公示地価と実際の価格

ここまで、公示地価の動きを中心に解説してきましたが、公示地価はそのエリアの平均的な価格なため、実際の取引と比べてみると、想像以上に違ってきます。

 

例えば、高津区の「溝口(みぞぐち)」という地区があります。

 

この地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:121万円/坪
  • 実際の取引:110〜220万円/坪

なんと、公示地価の約0.9〜1.8倍で取引されていました。

 

【川崎市高津区溝口の公示地価】

川崎市高津区の公示地価

  • 高津駅から600mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 367,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =121万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【川崎市高津区溝口の土地取引(過去2年間)】

川崎市高津区の土地取引

  • 高津駅から徒歩3〜15分のエリアで、110〜220万円/坪で取引されている
  • 公示地価、実際の取引ともに「第1種住居地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、選ぶ不動産会社によって、もっと高く売れたり、もっと安く買うことができるんですね。

 

なぜ、これほど取引価格と違うのか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報が違うからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報が分かる仕組みがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、そのエリアに対する不動産会社の相場(評価額・取引価格)が変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・取引価格が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

そのため、

  • そのエリアの取引情報を多く持っている
  • 買い手・売り手の相談が多い

といった会社を探すことが重要なんですね。

 

買うなら:非公開物件の探し方

では、物件を探すなら、どういう工夫が必要なのでしょうか?

根気よくネットや不動産会社に行って探す方法もありますが、こういうサービスもあります↓

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国190社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。

 

タウンライフ

 

無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか?

 

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売るなら:あなたの物件に強い会社の探し方

不動産会社によって、エリアや物件(戸建て・マンション)の強みが違います。

ですが、どの会社がどの分野で強みを持っているのかを調べることは難しく、取引実績を開示している会社もほとんどありません。

 

一括査定で査定内容から判断する

そんなときに便利なのが、一括査定です。

一度の登録で、複数社から無料で査定をもらえるサービスです。

 

査定結果では、「なぜ、この価格で売れるのか?」という理由を詳しく説明してくれるので、査定内容から、そのエリア・物件に強みのある会社を探すことができます。

査定サービスはいくつもありますが、参加企業がどこかで、大きく2つに分かれます。ここでは、代表的な2つのサービスをご紹介します。

 

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すまいバリュー 202312

 

三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル、野村の仲介の4社は、こちらのサービスにだけ参加しています。

そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

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不動産の取引は、地域性が強いため、地元企業の方が取引情報を多く持っているケースもあります。

その中でも、こちらのイエウールは、地元企業だけでなく、そこそこの大手企業も参加しているサービスなので、大手と地元のどちらの査定内容も比べてみたい人におすすめです。

 

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