川崎市高津区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　アイマイミー, 神奈川県川崎市高津区子母口富士見台頂の神奈川県道45号丸子中山茅ヶ崎線）

この記事では川崎市高津区の

の３点について解説しています。

１、川崎市高津区の公示地価、基準地価：上昇率ランキング

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

２、川崎市高津区で土地価格が強いエリアの特徴とは？

川崎市高津区の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で１２.９%上昇しました。

今年はコロナの影響が心配されていましたが、住宅地は前年比0.3%のプラス、商業地も0.8%のプラスと、高津区に関しては上昇率が鈍った程度で、それほど影響がないようです。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのあたりなのか？

実際に地価マップで、過去７年間の上昇率を確認してみましょう。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

ご覧の通り、二子新地駅や溝の口駅周辺の商業地では、かなり上昇していますが、周辺の住宅地では１０％前後の上昇率となっています。

特に梶が谷駅より南側のエリアでは、駅近であっても上昇率が鈍いですね。

この辺りは、坂が多く道も狭いため、自転車で駅まで行くのもなかなか大変ですから、あまり人気がないのかもしれません。

なぜ高津区では、一部のエリアしか大きく上昇していないのか？

最初に結論を言っておきます。

ということで、駅周辺とそれ以外とで土地価格の二極化が起こっていました。

では、これから１つずつ詳しく解説していきます。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

②人口の増加も追い風に

また、人口の増加も土地価格の上昇に追い風になりました。

この８年間で、高津区の人口は約１.１万人も増えているのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

では、どのあたりが減っているのか？

もう少し詳しく、地区ごとの増減を調べてたのがこちらです。

人口変化マップ：2012年12月末→20年12月末

*増減数：赤色（1,000以上増加）＞オレンジ色（500-999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色（100〜499人減少）＞紫色（500-999人減少）＞黒色（1,000人以上減少）

（参考：川崎市　「町丁別世帯数・人口」）

ご覧の通り、全体的に増加している地区が多いですが、特に溝口駅〜二子新地駅にかけてのエリアに増加している地区が集中していますね。

３０〜４０代は共働き世帯が増えているため、通勤や子育て、買い物に便利な駅近エリアに人気が集中しやすいので、土地価格が上昇しやすいわけです。

③農地の宅地化で、周辺の住宅地の人気が下落

その一方で、高津区では、南側のエリアでそれほど上昇していないエリアが広がっています。

その理由として農地の宅地化が考えられます。

実はこの10年で、神奈川県内の農地は、約2,900ヘクタール（ha）も減っているのです。

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約２９万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

（参考：農林センサス　「２−８　経営耕地の状況」）

この１０年で２割以上の農地が減っているわけですから、すごい勢いですね。

そして、高津区で土地価格の下落、人口の減少が起こっているのが、農地の多いエリアなのです。

農地が新しい住宅地になると、街並みも新しく、道路も広いため、周辺の古い住宅地の人気が下がります。

共働き世帯が多い３０〜４０代で、郊外の戸建てを購入する世帯は減っていますので、土地価格がさらに下がりやすくなってしまうわけですね。

新型コロナで、駅から遠い住宅地では下げる傾向

新型コロナの感染拡大によって、今年は全国的に土地価格が下落しました。

高津区の住宅地は、前年比０.３％の上昇をしていましたが、エリアによって上昇しているところと、下落しているところとに分かれました。

具体的には、駅周辺では上昇または横ばいのところが多いものの、高津区の南側のエリア（国道466号線より東側）の農地の多く残っているエリアでは、下落が進んでいました。

新型コロナで買い手が減ったことで、人気の低いエリアで下落が進んだ形です。

３、これからどうなるのか？

高津区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

２０１８年６月に、ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

つまり、２０２０〜２０２１年ごろと考える専門家が半数以上もいたのです。

「日銀の低金利政策はいつ頃まで続きますか？（２０１８年６月）」

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

ちなみに、長く続かないと考えられている理由は、

あたりでしょう。

金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、価格は確実に下がります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）新型コロナが長期化するとどうなる？

新型コロナ以降の、神奈川県の住宅地の動向を見てみると、川崎市や茅ヶ崎市、海老名市などの一部のエリアだけ横ばいだった以外は、ほとんどの市でマイナスとなっていました。

特に都心から離れたエリアや、沿岸部で下落率が大きくなっています。

川崎市、茅ヶ崎市、海老名市を除いて、前年比マイナス

（参考：国土交通省　地価公示）

新型コロナで買い手が減少していることから、これまで人気が低かったエリアほど影響を受けていると考えられます。

そして、今後も収束までに時間がかかるのであれば、さらに買い手は減っていきますので、都心や駅から遠いエリアほど、影響が大きくなっていくでしょう。

（３）2022年問題で、川崎市の生産緑地が解禁

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

実は、川崎市にも２８７ヘクタールの生産緑地があります。３０坪の土地で約29,000戸分にもなります。

「農地の宅地化」の章で説明しましたが、高津区では郊外に多くの農地が残っています。

具体的には、梶が谷駅の東側や、国道466号線を超えたあたりに多いですね。

これまでは、税金の優遇措置を受けて宅地化できなかった農家の方も、２０２２年以降に売却や宅地化を検討する人も増えるでしょう。

そうすると、周辺の住宅地が増えるため、古い住宅地の人気が下がるので、土地価格は下落しやすくなります。

（４）これから川崎市高津区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した高津区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１.１万人増えるそうです。

高津区はこれから10年で約１.１万人増える

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

ただし、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約8,000人も減る見通しです。

高津区の30〜４0代人口は、2020→30年で約8,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、これから買い手となる世代が１割近くも減るのです。

そのため、区外からの流入が続かなければ、今後は徐々に土地価格の過熱感も冷えてくるかもしれませんね。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、川崎市高津区の土地価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪100万円以上するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

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売るなら：金利が上昇する前に準備を

土地価格が上昇した地点、下落した地点のどちらにおいても、これまでの金利低下は土地価格の追い風となっていました。

ですが、金利はこれ以上は下がりようがありません。

逆に金利が１％上がれば、ローン負担は１５〜２０％増えるので、不動産価格は確実に下がることになります。

そのため、よほど人気のエリア以外では、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、高津区の「溝口（みぞぐち）」という地区があります。

この地区の公示地価と実際の取引価格は、

なんと、公示地価の約0.9〜1.8倍で取引されていました。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

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