川崎市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

川崎市神奈川県

この記事では川崎市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

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1、川崎市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)川崎市川崎区宮本町5番7川崎(700)187.410.5%31.2%
公)川崎市川崎区日進町23番8川崎(1200)148.58.4%18.7%
公)川崎市中原区新丸子町922番1外武蔵小杉(0)828.37.7%37.9%
公)川崎市川崎区東扇島17番3川崎(9000)84.27.1%22.6%
公)川崎市川崎区駅前本町11番1外川崎(0)1765.57.0%36.5%
公)川崎市幸区大宮町14番5川崎(400)504.97.0%36.6%
公)川崎市川崎区新川通4番22川崎(900)192.17.0%18.3%
公)川崎市幸区堀川町72番2外川崎(0)1214.47.0%34.8%
公)川崎市高津区久本3丁目87番72溝の口(700)183.56.9%21.7%
公)川崎市高津区下作延2丁目252番2溝の口(400)192.76.8%21.4%
公)川崎市川崎区榎町6番3川崎(900)168.36.5%19.4%
公)川崎市幸区中幸町3丁目8番1川崎(600)303.66.4%19.0%
公)川崎市川崎区砂子2丁目5番7内川崎(450)389.46.3%26.3%
公)川崎市麻生区上麻生1丁目5番3新百合ヶ丘(200)445.56.3%21.6%
公)川崎市中原区小杉町1丁目513番1外武蔵小杉(350)277.56.2%24.2%
公)川崎市中原区小杉町2丁目207番4武蔵小杉(700)241.95.9%20.6%
公)川崎市川崎区小島町4番60小島新田(700)64.45.4%11.4%
公)川崎市幸区下平間字稲荷耕地135番6鹿島田(150)2625.3%22.0%
公)川崎市高津区溝口2丁目147番2溝の口(300)264.35.3%22.3%
公)川崎市川崎区大川町2番52川崎(5600)39.95.2%14.2%
公)川崎市高津区溝口1丁目351番4溝の口(200)600.65.2%30.0%
公)川崎市川崎区小川町15番13川崎(600)282.25.0%22.1%
公)川崎市中原区上小田中6丁目1323番4武蔵中原(150)202.65.0%19.0%
公)川崎市中原区木月1丁目457番5元住吉(300)349.85.0%17.1%
公)川崎市川崎区駅前本町3番6外川崎(300)910.84.9%22.1%
公)川崎市中原区木月4丁目1276番1元住吉(800)158.44.8%17.1%
公)川崎市中原区小杉町3丁目441番29武蔵小杉(150)650.14.8%28.8%
公)川崎市川崎区本町2丁目12番7川崎(1100)133.74.7%16.7%
公)川崎市川崎区日進町13番14外川崎(950)1344.6%13.7%
公)川崎市多摩区登戸字庚耕地2736番5向ヶ丘遊園(0)298.74.6%20.2%
公)川崎市高津区諏訪1丁目361番4外二子新地(0)194.74.6%24.7%
公)川崎市中原区新城3丁目195番3武蔵新城(100)242.64.6%15.9%
公)川崎市麻生区上麻生2丁目1821番15新百合ヶ丘(700)113.94.5%5.2%
公)川崎市川崎区小川町8番21川崎(650)1984.3%16.5%
公)川崎市宮前区土橋4丁目3番6鷺沼(800)144.54.3%10.1%
公)川崎市中原区新丸子町695番5新丸子(200)226.14.3%19.1%
公)川崎市幸区小向西町4丁目65番1矢向(1400)1324.2%13.6%
公)川崎市中原区田尻町12番6平間(90)181.54.2%11.8%
公)川崎市中原区下小田中2丁目629番24武蔵中原(300)149.54.1%18.0%
公)川崎市高津区末長4丁目1394番3武蔵新城(550)126.44.1%15.7%
公)川崎市川崎区渡田山王町26番3八丁畷(650)123.43.9%11.0%
公)川崎市多摩区宿河原2丁目147番向ヶ丘遊園(700)125.43.8%27.9%
公)川崎市麻生区万福寺1丁目16番2新百合ヶ丘(100)236.93.8%31.0%
公)川崎市幸区下平間字稲荷耕地97番5外鹿島田(450)1373.8%
公)川崎市幸区幸町2丁目691番2川崎(500)155.83.7%19.2%
公)川崎市高津区久本2丁目284番11外溝の口(850)120.83.7%13.3%
公)川崎市幸区古川町42番2鹿島田(850)122.43.6%10.7%
公)川崎市高津区千年新町8番3武蔵新城(450)1323.6%13.6%
公)川崎市中原区木月住吉町1914番4元住吉(550)153.53.6%12.9%
公)川崎市川崎区宮前町11番6川崎(1000)1353.5%16.9%
公)川崎市中原区中丸子字西村441番8向河原(600)119.83.4%11.0%
公)川崎市麻生区万福寺3丁目8番14新百合ヶ丘(650)120.53.4%11.3%
公)川崎市中原区小杉陣屋町1丁目547番15新丸子(600)163.43.3%13.5%
公)川崎市高津区下作延1丁目43番3溝の口(400)153.53.3%14.5%
公)川崎市川崎区渡田向町5番4川崎(1400)102.33.3%9.9%
公)川崎市中原区上小田中2丁目655番4武蔵新城(550)127.13.2%13.6%
公)川崎市中原区上小田中6丁目1419番4武蔵中原(450)137.93.2%19.4%
公)川崎市川崎区昭和1丁目51番3東門前(500)1293.2%10.8%
公)川崎市川崎区川中島2丁目11番12川崎大師(700)983.1%9.6%
公)川崎市中原区下小田中6丁目807番4武蔵中原(1300)109.63.1%9.2%
公)川崎市高津区下作延3丁目930番15梶が谷(700)98.73.1%9.1%
公)川崎市川崎区追分町17番3川崎(2500)132.73.1%9.8%
公)川崎市宮前区宮前平3丁目10番3宮前平(450)132.73.1%
公)川崎市川崎区中島3丁目7番5外川崎(2100)111.53.0%7.6%
公)川崎市中原区上新城2丁目117番7武蔵新城(150)178.53.0%12.7%
公)川崎市中原区新丸子町752番1新丸子(200)291.73.0%18.7%
公)川崎市宮前区有馬4丁目4番3鷺沼(1000)112.23.0%10.7%
公)川崎市川崎区日ノ出1丁目2番13大師橋(550)78.93.0%4.4%
公)川崎市川崎区塩浜3丁目24番56川崎(5300)45.53.0%12.2%
公)川崎市宮前区小台1丁目18番7外鷺沼(0)343.23.0%21.9%
公)川崎市高津区久地1丁目486番15外溝の口(800)126.13.0%11.7%
公)川崎市中原区木月1丁目331番14元住吉(350)173.62.9%13.1%
公)川崎市幸区北加瀬2丁目901番17新川崎(1200)92.72.9%7.7%
公)川崎市中原区井田三舞町100番17元住吉(1200)128.42.9%11.1%
公)川崎市高津区二子3丁目390番50高津(450)140.62.9%14.5%
公)川崎市中原区井田1丁目932番3元住吉(1300)108.22.8%9.0%
公)川崎市宮前区土橋3丁目20番9鷺沼(550)1342.8%4.4%
公)川崎市多摩区菅2丁目2359番3外稲田堤(130)146.92.8%13.5%
公)川崎市宮前区犬蔵2丁目1670番5外たまプラーザ(800)110.22.8%16.4%
公)川崎市川崎区京町2丁目239番9川崎(2500)982.8%8.0%
公)川崎市中原区上丸子天神町388番5新丸子(650)147.52.8%
公)川崎市多摩区宿河原1丁目1583番7外宿河原(500)992.7%15.8%
公)川崎市中原区今井南町575番4武蔵小杉(600)177.52.7%13.7%
公)川崎市川崎区小田2丁目74番3川崎(2500)89.42.7%
公)川崎市高津区坂戸2丁目283番16溝の口(1600)102.32.6%9.9%
公)川崎市高津区久地1丁目431番38高津(1000)103.32.6%9.4%
公)川崎市麻生区白鳥1丁目2番72外五月台(800)64.72.6%3.7%
公)川崎市中原区木月4丁目1587番1元住吉(750)142.62.6%9.4%
公)川崎市麻生区百合丘2丁目11番3新百合ヶ丘(850)1302.6%6.2%
公)川崎市中原区今井仲町363番7武蔵小杉(850)157.42.6%12.2%
公)川崎市多摩区生田1丁目23番1中野島(750)79.92.5%8.5%
公)川崎市多摩区登戸新町52番3登戸(700)133.32.5%16.1%
公)川崎市川崎区台町21番17東門前(750)94.12.5%8.0%
公)川崎市高津区下作延6丁目1804番8久地(500)94.42.5%7.5%
公)川崎市多摩区中野島6丁目1089番4外中野島(120)121.42.5%12.9%
公)川崎市川崎区大島5丁目11番16川崎(2200)122.42.5%11.7%
公)川崎市多摩区菅5丁目1096番8京王稲田堤(450)95.42.5%18.4%
公)川崎市川崎区小田栄1丁目8番12川崎(2000)95.72.5%6.2%
公)川崎市多摩区宿河原3丁目582番12宿河原(500)109.92.5%15.6%
公)川崎市宮前区宮崎字三ッ又271番2宮崎台(600)110.62.4%12.8%
公)川崎市中原区小杉陣屋町2丁目790番3新丸子(950)138.62.4%9.1%
公)川崎市多摩区登戸字丁耕地1530番14向ヶ丘遊園(700)112.22.4%16.4%
公)川崎市中原区新城4丁目284番31武蔵新城(600)126.42.4%13.3%
公)川崎市高津区諏訪2丁目1133番1二子新地(600)127.42.4%5.2%
公)川崎市麻生区栗平2丁目2番4外栗平(120)99.72.4%6.3%
公)川崎市高津区下作延4丁目642番2外津田山(850)100.32.4%8.2%
公)川崎市川崎区中島3丁目18番22川崎(2100)1022.3%7.7%
公)川崎市宮前区宮崎字三ッ又77番19外宮崎台(1200)88.42.3%9.4%
公)川崎市高津区末長2丁目787番7梶が谷(800)89.12.3%6.3%
公)川崎市多摩区菅北浦2丁目2608番3稲田堤(600)90.82.2%14.1%
公)川崎市多摩区菅馬場2丁目3883番4稲田堤(1100)75.92.2%8.0%
公)川崎市幸区古市場1丁目23番6鹿島田(1200)106.92.2%6.6%
公)川崎市川崎区旭町1丁目11番10川崎(1400)109.92.1%11.0%
公)川崎市高津区末長1丁目261番32梶が谷(300)110.62.1%9.5%
公)川崎市中原区上平間字古下河原564番41平間(1000)110.92.1%9.4%
公)川崎市宮前区平1丁目756番1宮前平(2200)79.22.1%4.3%
公)川崎市幸区南加瀬3丁目2175番3新川崎(1100)111.52.1%7.6%
公)川崎市川崎区田島町6番4川崎(2400)95.72.1%6.2%
公)川崎市麻生区虹ケ丘1丁目12番8あざみ野(3800)642.1%2.1%
公)川崎市高津区上作延字原間谷270番8溝の口(1900)80.22.1%6.1%
公)川崎市中原区下小田中2丁目1369番3外武蔵中原(800)128.42.1%12.1%
公)川崎市高津区千年字岩川723番1外武蔵新城(1200)96.42.1%10.6%
公)川崎市川崎区大島3丁目37番10川崎(2700)97.72.1%6.5%
公)川崎市幸区神明町2丁目29番36川崎(1400)115.52.0%7.7%
公)川崎市多摩区宿河原6丁目1026番1久地(500)100.32.0%10.1%
公)川崎市麻生区上麻生3丁目1589番12新百合ヶ丘(1100)84.22.0%3.7%
公)川崎市中原区下小田中4丁目469番2武蔵中原(900)118.82.0%9.8%
公)川崎市川崎区小田5丁目169番2川崎(3000)85.12.0%4.9%
公)川崎市川崎区千鳥町12番川崎(6700)312.0%5.0%
公)川崎市川崎区池田2丁目172番9八丁畷(450)122.81.9%
公)川崎市川崎区観音2丁目40番2川崎(3100)91.71.8%6.1%
公)川崎市中原区市ノ坪字田向464番59平間(600)111.21.8%11.2%
公)川崎市中原区宮内1丁目174番11武蔵新城(1700)92.71.8%
公)川崎市宮前区犬蔵1丁目1212番3宮前平(1800)74.31.8%4.7%
公)川崎市幸区南加瀬2丁目1992番27新川崎(1600)93.11.8%
公)川崎市多摩区布田1486番2中野島(600)93.71.8%
公)川崎市高津区下作延6丁目1923番58津田山(300)94.11.8%5.9%
公)川崎市多摩区生田1丁目273番1中野島(1000)96.71.7%7.7%
公)川崎市高津区宇奈根字山野731番5外久地(1700)77.61.7%6.3%
公)川崎市多摩区宿河原7丁目2223番20久地(1000)97.41.7%8.1%
公)川崎市幸区小向西町1丁目31番7鹿島田(1700)97.41.7%5.7%
公)川崎市高津区梶ケ谷3丁目8番25梶が谷(800)98.71.7%6.8%
公)川崎市川崎区藤崎1丁目11番15川崎(2300)991.7%6.0%
公)川崎市麻生区百合丘1丁目24番9百合ヶ丘(300)100.31.7%7.4%
公)川崎市宮前区鷺沼2丁目2番13鷺沼(800)121.81.7%8.5%
公)川崎市麻生区上麻生4丁目36番5新百合ヶ丘(1200)101.61.7%
公)川崎市麻生区王禅寺東2丁目680番176新百合ヶ丘(2100)62.71.6%-5.9%
公)川崎市麻生区王禅寺西1丁目2620番32新百合ヶ丘(1000)84.21.6%0.0%
公)川崎市幸区遠藤町41番4川崎(1600)106.31.6%7.0%
公)川崎市宮前区宮崎5丁目12番29宮崎台(800)108.61.5%5.4%
公)川崎市宮前区野川台1丁目3013番11鷺沼(2700)661.5%1.0%
公)川崎市麻生区五力田1丁目18番6五月台(300)67.31.5%3.6%
公)川崎市川崎区小田4丁目82番2川崎(2800)113.21.5%6.5%
公)川崎市多摩区西生田3丁目2219番7外読売ランド前(0)136.61.5%8.9%
公)川崎市幸区小倉2丁目1095番6新川崎(1400)91.11.5%
公)川崎市川崎区中瀬2丁目17番6川崎大師(550)92.11.5%6.1%
公)川崎市麻生区はるひ野2丁目10番10はるひ野(450)69.31.4%4.5%
公)川崎市宮前区土橋2丁目11番13宮前平(500)139.61.4%12.5%
公)川崎市麻生区王禅寺西6丁目1087番150柿生(600)70.61.4%0.0%
公)川崎市宮前区犬蔵1丁目1106番30外宮前平(2200)95.41.4%13.3%
公)川崎市麻生区百合丘2丁目16番1百合ヶ丘(450)95.71.4%5.1%
公)川崎市宮前区有馬8丁目18番4鷺沼(900)97.41.4%7.7%
公)川崎市麻生区千代ケ丘4丁目11番13新百合ヶ丘(1100)73.31.4%1.8%
公)川崎市麻生区王禅寺西3丁目2444番81新百合ヶ丘(1200)73.91.4%-0.4%
公)川崎市宮前区土橋1丁目24番3宮前平(650)124.11.3%9.3%
公)川崎市幸区戸手3丁目21番24川崎(2000)99.31.3%4.5%
公)川崎市高津区上作延字南原970番12梶が谷(1600)74.61.3%2.3%
公)川崎市多摩区登戸字乙耕地347番3登戸(1400)1011.3%
公)川崎市多摩区菅城下259番5京王稲田堤(900)77.91.3%10.3%
公)川崎市麻生区百合丘1丁目19番8百合ヶ丘(140)156.81.3%13.1%
公)川崎市多摩区枡形2丁目1456番8向ヶ丘遊園(1300)78.51.3%12.8%
公)川崎市宮前区宮崎1丁目12番34外宮崎台(600)1311.3%13.4%
公)川崎市麻生区東百合丘3丁目7632番16新百合ヶ丘(2800)52.81.3%-0.6%
公)川崎市高津区新作3丁目1270番3武蔵新城(1400)80.21.3%3.4%
公)川崎市多摩区栗谷3丁目6127番24生田(600)81.21.2%3.4%
公)川崎市川崎区浅田4丁目11番17川崎(3400)82.21.2%2.5%
公)川崎市宮前区神木本町1丁目884番8宿河原(1800)55.81.2%0.0%
公)川崎市川崎区四谷上町137番5川崎(3700)83.81.2%4.5%
公)川崎市宮前区野川本町1丁目254番2外梶が谷(2100)85.81.2%10.6%
公)川崎市多摩区菅稲田堤3丁目3415番5外稲田堤(650)85.81.2%7.0%
公)川崎市宮前区初山2丁目921番102宮前平(2200)57.41.2%-1.1%
公)川崎市麻生区栗木台5丁目14番4栗平(800)60.41.1%-0.5%
公)川崎市宮前区菅生5丁目1292番22宮前平(2800)60.41.1%-1.1%
公)川崎市高津区末長1丁目654番16梶が谷(850)951.1%2.9%
公)川崎市多摩区枡形6丁目4079番9向ヶ丘遊園(1000)63.71.0%6.0%
公)川崎市宮前区東有馬3丁目2245番28鷺沼(1800)66.71.0%-1.0%
公)川崎市麻生区上麻生7丁目281番27柿生(1100)67.71.0%1.0%
公)川崎市多摩区枡形5丁目5052番18生田(1300)681.0%2.5%
公)川崎市高津区子母口字舟河原561番1武蔵中原(1700)104.91.0%8.9%
公)川崎市多摩区三田3丁目3番2生田(950)70.30.9%0.5%
公)川崎市多摩区西生田3丁目2572番18読売ランド前(350)73.60.9%2.3%
公)川崎市高津区子母口字富士見台54番55武蔵新城(1700)73.60.9%1.4%
公)川崎市高津区久末字表耕地2100番3武蔵新城(2600)73.90.9%3.7%
公)川崎市高津区梶ケ谷6丁目12番11梶が谷(1500)74.30.9%2.7%
公)川崎市麻生区下麻生3丁目422番6柿生(2000)38.30.9%-0.9%
公)川崎市多摩区生田3丁目1063番2中野島(1300)78.50.8%9.2%
公)川崎市多摩区三田1丁目17番6外生田(500)80.50.8%3.0%
公)川崎市宮前区馬絹1丁目1809番2宮崎台(1000)81.50.8%6.5%
公)川崎市宮前区神木2丁目3番17宮崎台(1400)82.80.8%0.0%
公)川崎市幸区南加瀬5丁目2690番3新川崎(2300)87.50.8%3.5%
公)川崎市中原区井田3丁目1431番31元住吉(1700)90.40.7%2.2%
公)川崎市宮前区土橋7丁目6番4宮前平(850)970.7%-1.0%
公)川崎市多摩区長沢4丁目8045番27生田(2500)49.20.7%-2.0%
公)川崎市宮前区有馬4丁目9番2鷺沼(850)990.7%3.4%
公)川崎市宮前区平3丁目370番9向ヶ丘遊園(2000)53.50.6%-1.2%
公)川崎市麻生区細山5丁目219番11読売ランド前(1200)55.80.6%0.0%
公)川崎市宮前区有馬1丁目15番6鷺沼(800)111.90.6%8.3%
公)川崎市麻生区栗木1丁目13番3栗平(900)56.10.6%0.6%
公)川崎市宮前区水沢3丁目2898番13宮前平(3600)56.40.6%-2.3%
公)川崎市多摩区南生田4丁目16番2生田(2200)56.80.6%-1.7%
公)川崎市宮前区野川本町2丁目846番37梶が谷(2900)57.40.6%1.2%
公)川崎市宮前区西野川2丁目3477番53梶が谷(2600)57.80.6%-1.1%
公)川崎市多摩区南生田1丁目16番19外読売ランド前(1100)58.10.6%-0.6%
公)川崎市麻生区王禅寺東5丁目197番23新百合ヶ丘(2900)58.10.6%-4.9%
公)川崎市麻生区千代ケ丘7丁目2番2新百合ヶ丘(1800)58.40.6%-3.8%
公)川崎市麻生区片平4丁目2057番5柿生(900)59.70.6%2.8%
公)川崎市宮前区平4丁目1555番9宮前平(2400)59.70.6%0.0%
公)川崎市多摩区菅北浦4丁目8番8京王稲田堤(1300)61.40.5%0.5%
公)川崎市多摩区生田8丁目3497番26生田(600)620.5%-0.5%
公)川崎市麻生区金程4丁目11番17新百合ヶ丘(1500)62.70.5%1.1%
公)川崎市高津区久末字梅ヶ久保580番8武蔵新城(3300)640.5%0.0%
公)川崎市宮前区西野川1丁目58番4梶が谷(2100)650.5%1.0%
公)川崎市麻生区高石5丁目212番21百合ヶ丘(650)65.30.5%-1.5%
公)川崎市麻生区高石3丁目1333番11百合ヶ丘(800)66.30.5%0.5%
公)川崎市麻生区金程1丁目420番34新百合ヶ丘(1000)680.5%-0.5%
公)川崎市高津区蟹ケ谷字清水313番50武蔵中原(2200)73.60.5%0.9%
公)川崎市多摩区長尾1丁目54番4宿河原(900)74.90.4%6.6%
公)川崎市多摩区生田6丁目2854番22外生田(500)75.20.4%0.4%
公)川崎市宮前区犬蔵2丁目4372番4たまプラーザ(1500)75.60.4%4.6%
公)川崎市宮前区有馬3丁目9番44宮前平(1100)82.50.4%2.9%
公)川崎市宮前区東有馬5丁目38番10北山田(1000)68.60.0%2.0%
公)川崎市宮前区神木本町5丁目229番2宮前平(1900)61.70.0%1.1%
公)川崎市宮前区東有馬4丁目371番7北山田(1200)69.60.0%1.0%
公)川崎市多摩区東三田2丁目4850番166向ヶ丘遊園(1600)59.10.0%-0.6%
公)川崎市宮前区菅生3丁目2938番4生田(2800)58.70.0%-0.6%
公)川崎市麻生区上麻生7丁目176番5柿生(1900)51.80.0%-0.6%
公)川崎市多摩区菅仙谷3丁目8番7京王稲田堤(1400)60.10.0%-1.1%
公)川崎市宮前区南野川2丁目2639番20鷺沼(4000)54.80.0%-1.2%
公)川崎市麻生区向原3丁目17番13新百合ヶ丘(2400)48.50.0%-1.3%
公)川崎市麻生区岡上6丁目1462番165鶴川(1500)45.20.0%-1.4%
公)川崎市宮前区東有馬2丁目2812番7鷺沼(2100)640.0%-1.5%
公)川崎市麻生区多摩美1丁目95番79読売ランド前(850)48.80.0%-2.0%
公)川崎市多摩区菅仙谷2丁目5798番56京王稲田堤(1100)58.40.0%-2.2%
公)川崎市麻生区下麻生2丁目670番17柿生(2100)50.80.0%-2.5%
公)川崎市多摩区生田5丁目1933番5生田(1200)55.80.0%-2.9%
公)川崎市麻生区細山8丁目506番27新百合ヶ丘(2600)46.50.0%-3.4%
公)川崎市麻生区東百合丘1丁目6983番13百合ヶ丘(2200)53.50.0%-4.7%
公)川崎市多摩区長沢1丁目8710番4生田(1700)57.80.0%
公)川崎市川崎区砂子2丁目6番5川崎(380)511.5

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、川崎市の土地価格の動き

川崎市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+1.7%、商業地で+4.3%と、特に商業地で大きく上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+5.7%。商業地で+17.5%と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。

 

川崎市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

特徴をまとめると、

  • 上昇エリア:JR川崎駅、武蔵小杉駅、東急溝口駅などの駅周辺を中心に上昇している
  • 下落エリア:駅から離れたエリア(特に多摩区や麻生区の郊外)

という傾向が見られました。

 

なぜ、これほど上昇しているのか?

理由は大きく3つあります。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。

 

住宅ローンの金利推移

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに7割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

変動金利の利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(ふらっと35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるか?

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

東京23区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。

 

②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった

2つ目が、建築費の上昇です。

新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が2〜3割も上がっているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。

神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。

 

神奈川県の中古マンションと中古戸建ての価格

(参考:東日本不動産流通機構)

 

仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円(+20%)になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。

周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。

 

その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。

 

③川崎市では、世帯数が増加している

建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、

しかし、川崎市では、この5年間で人口は約3.6万人の増加。世帯数は約4.9万世帯も増えているのです。

 

川崎市の人口・世帯数

(参考:神奈川県 住民基本台帳)

 

世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。

 

では、どんな人が増えているのか?

川崎市の転入超過数(区外から引っ越して来た人 ー 出て行った人)を見てみると、15〜29歳しか増えておらず、それ以外の年代は、むしろ市外に引っ越していました。

 

川崎市の年代別の転入超過数

(参考:神奈川県 住民基本台帳)

 

つまり、増えているのは、若い単身世帯が多いのです。

 

川崎市では、約1割が空き家

また、川崎市には、2018年時点で空き家が約7.4万戸もあります。

人口増加ですこし空き家は減っていますが、若い世代しか引っ越して来ていない状況を考えると、郊外の空き家はそれほど減っていないはずです。

 

川崎市の空き家率

(参考:国土交通省 住宅・土地統計調査)

 

そのため、駅から離れた郊外の戸建ての需要は少なく、多摩区や麻生区の郊外では、土地価格の下落が進んでいるわけですね。

 

というわけで、川崎市の不動産価格は、

  1. 建築費が上がって、新築・中古価格が上がった
  2. そのため、金利の低い変動金利を選んで買う人が増えた
  3. さらに、市外からの若い世代の人口流入で、通勤しやすい駅近エリアに人気が集中した
  4. 一方で、空き家が約1割あり、郊外では買い手がつきにくく、土地価格の下落が進んでいる

という、土地価格の二極化が進んでいるわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

川崎市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

 

変動金利が上がる可能性は?

今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

 

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

 

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

(2)これから川崎市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した川崎市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約2.1万人増加するそうです。

 

川崎市はこれから10年で約2.1万人増加

川崎市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ところが、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約2.8万人減る見通しです。

 

川崎市の30〜40代人口は、これから10年で約2.8万人減る

川崎市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、都心に近い駅近エリアでは、極端な下落はないでしょうが、郊外の戸建てエリアでは、さらに買い手が見つかりにくくなるでしょう。

特に麻生区、多摩区の郊外では下落が進んでいるため、注意が必要と言えそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

というわけで、川崎市の土地価格は、

  • ①変動金利の利用者の増加、②建築費の上昇→中古物件の価格上昇、③人口の増加、といった条件を満たしたエリアでは、土地価格の上昇が続いている
  • しかし、多摩区や麻生区の駅から離れた郊外では、空き家の買い手もつきにくく、土地価格の下落も始まっている
  • 今後は、農地の宅地化がさらに進むため、郊外の駅から離れたエリアでは、さらに買い手がつきにくくなりそう
  • 金利が上昇し始めているため、高額の物件をギリギリでローンを組むのは危ないので、注意が必要

と言えそうです。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか?

 

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売るなら:低金利の今がチャンス

川崎市の土地価格は、低金利や建築費の上昇などによる、土地価格への追い風はあったものの、若い世代の人口流入が大半なため、若い世代が住みたいエリアかどうかで、土地価格も二極化しています。

 

また、今後も物価上昇が続くのであれば、金利の引き上げが予想されますので、そうなると、高値の物件を購入できる人は減っていきます。

特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。

 

こんなに違うの?公示地価と実勢価格

この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。

 

例えば、川崎区の「大島(おおしま)」という地区があります。

川崎駅から2〜3km離れた、富士見公園の南側にある住宅地です。

 

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:95万円/坪
  • 実際の取引:37〜170万円/坪

なんと、公示地価の約0.4〜1.8倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約4.6倍です。

 

どちらも「第二種住居地域」と呼ばれる、戸建てや5階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【川崎区大島の公示地価】

川崎市川崎区の公示地価

  • 川崎駅から2,700mの距離、徒歩約34分(1分=80m)
  • 287,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =95万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【川崎区大島の土地取引(令和元年〜2年)】

川崎市川崎区の土地取引

  • 川崎駅から徒歩20〜60分のエリアで、37〜170万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

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それぞれ、「すまいバリュー(運営元 三井不動産リアルティ株式会社)」「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

 

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