この記事では川崎市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
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１、川崎市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 川崎市宮前区土橋４丁目３番６ | 鷺沼（800） | 155.8 | 7.8% | 16.8% |
| 川崎市宮前区犬蔵２－８－３４ | たまプラーザ（800） | 115.2 | 4.5% | 16.3% |
| 川崎市宮前区宮崎字三ッ又２７１番２ | 宮崎台（600） | 115.5 | 4.5% | 12.9% |
| 川崎市宮前区馬絹１－３８－２２ | 宮崎台（1000） | 85.1 | 4.5% | 8.9% |
| 川崎市宮前区鷺沼２丁目２番１３ | 鷺沼（800） | 127.1 | 4.3% | 10.6% |
| 川崎市宮前区有馬８－１８－７ | 鷺沼（900） | 101.3 | 4.1% | 10.0% |
| 川崎市宮前区土橋３丁目２０番９ | 鷺沼（550） | 139.3 | 3.9% | 7.7% |
| 川崎市宮前区有馬４－４－６ | 鷺沼（1000） | 116.5 | 3.8% | 12.4% |
| 川崎市宮前区土橋２丁目１１番１３ | 宮前平（500） | 144.9 | 3.8% | 11.7% |
| 川崎市宮前区宮前平３丁目１０番３ | 宮前平（450） | 137.6 | 3.7% | |
| 川崎市宮前区宮崎５丁目１２番２９ | 宮崎台（800） | 112.5 | 3.6% | 7.2% |
| 川崎市宮前区犬蔵１－２３－１０ | 宮前平（2200） | 98.7 | 3.5% | 12.0% |
| 川崎市宮前区初山２－１８－１４－３ | 宮前平（2200） | 59.4 | 3.4% | 1.7% |
| 川崎市宮前区有馬４－９－２５ | 鷺沼（850） | 102.3 | 3.3% | 5.8% |
| 川崎市宮前区有馬１－１５－１５ | 鷺沼（800） | 115.5 | 3.2% | 8.0% |
| 川崎市宮前区宮崎字三ッ又７７番１９外 | 宮崎台（1200） | 91.1 | 3.0% | 10.4% |
| 川崎市宮前区東有馬３－３－４ | 鷺沼（1800） | 68.6 | 3.0% | 2.0% |
| 川崎市宮前区神木本町１－１１－５ | 宿河原（1800） | 57.4 | 3.0% | 2.4% |
| 川崎市宮前区野川本町２－２１－３０ | 梶が谷（2900） | 59.1 | 2.9% | 4.1% |
| 川崎市宮前区神木２丁目３番１７ | 宮崎台（1400） | 85.1 | 2.8% | 2.8% |
| 川崎市宮前区犬蔵２丁目４３７２番４ | たまプラーザ（1500） | 77.6 | 2.6% | 4.9% |
| 川崎市宮前区東有馬２－４－５ | 鷺沼（2100） | 65.7 | 2.6% | 1.0% |
| 川崎市宮前区西野川１－４０－３８ | 梶が谷（2100） | 66.7 | 2.5% | 3.1% |
| 川崎市宮前区平１－１－７ | 宮前平（2200） | 81.2 | 2.5% | 6.5% |
| 川崎市宮前区野川台１－１２－８ | 鷺沼（2700） | 67.7 | 2.5% | 3.5% |
| 川崎市宮前区南野川２－１９－７ | 鷺沼（4000） | 56.1 | 2.4% | 1.2% |
| 川崎市宮前区東有馬５－３９－７ | 北山田（1000） | 70.3 | 2.4% | 3.4% |
| 川崎市宮前区土橋７丁目６番４ | 宮前平（850） | 99.3 | 2.4% | 0.7% |
| 川崎市宮前区東有馬４－２４－９ | 北山田（1200） | 71.3 | 2.4% | 2.9% |
| 川崎市宮前区水沢３－１－３２ | 宮前平（3600） | 57.8 | 2.3% | 0.0% |
| 川崎市宮前区西野川２－１１－５ | 梶が谷（2600） | 59.1 | 2.3% | 1.1% |
| 川崎市宮前区宮崎１丁目１２番３４外 | 宮崎台（600） | 134 | 2.3% | 10.6% |
| 川崎市宮前区菅生３－３９－４ | 生田（2800） | 60.1 | 2.2% | 1.7% |
| 川崎市宮前区犬蔵１－４－２２ | 宮前平（1800） | 75.9 | 2.2% | 6.5% |
| 川崎市宮前区神木本町５－１４－１５ | 宮前平（1900） | 63 | 2.1% | 2.7% |
| 川崎市宮前区土橋１丁目２４番３ | 宮前平（650） | 126.7 | 2.1% | 8.2% |
| 川崎市宮前区有馬３－９－９－２ | 宮前平（1100） | 84.2 | 2.0% | 4.1% |
| 川崎市宮前区野川本町１－５－３３ | 梶が谷（2100） | 87.5 | 1.9% | 8.2% |
| 川崎市宮前区平４－１７－４５ | 宮前平（2400） | 60.7 | 1.7% | 1.7% |
| 川崎市宮前区菅生５－７－１２ | 宮前平（2800） | 61.4 | 1.6% | 0.5% |
| 川崎市宮前区平３－２３－１５ | 向ヶ丘遊園（2000） | 54.1 | 1.2% | 0.6% |
| 川崎市宮前区鷺沼３丁目２番９ | 鷺沼（100） | 305.3 | ||
| 川崎市幸区大宮町１４番５ | 川崎（400） | 561 | 11.1% | 38.2% |
| 川崎市幸区堀川町７２番２外 | 川崎（0） | 1333.2 | 9.8% | 36.9% |
| 川崎市幸区中幸町３丁目８番１ | 川崎（600） | 330 | 8.7% | 23.9% |
| 川崎市幸区下平間字稲荷耕地１３５番６ | 鹿島田（150） | 283.8 | 8.3% | 24.1% |
| 川崎市幸区小向西町４丁目６５番１ | 矢向（1400） | 139.3 | 5.5% | 15.3% |
| 川崎市幸区古川町４２番２ | 鹿島田（850） | 128.7 | 5.1% | 14.0% |
| 川崎市幸区幸町２丁目６９１番２ | 川崎（500） | 162.7 | 4.4% | 19.4% |
| 川崎市幸区南加瀬３－３－４０ | 新川崎（1100） | 116.2 | 4.1% | 9.7% |
| 川崎市幸区神明町２丁目２９番３６ | 川崎（1400） | 120.1 | 4.0% | 9.6% |
| 川崎市幸区下平間字稲荷耕地９７番５外 | 鹿島田（450） | 142.2 | 3.9% | |
| 川崎市幸区北加瀬２－１３－１２ | 新川崎（1200） | 95.7 | 3.2% | 9.0% |
| 川崎市幸区古市場１丁目２３番６ | 鹿島田（1200） | 110.2 | 3.1% | 8.1% |
| 川崎市幸区小向西町１丁目３１番７ | 鹿島田（1700） | 100 | 2.7% | 7.1% |
| 川崎市幸区遠藤町４１番４ | 川崎（1600） | 108.9 | 2.5% | 7.1% |
| 川崎市幸区南加瀬２－３６－５ | 新川崎（1600） | 95.4 | 2.5% | |
| 川崎市幸区小倉２－１６－２ | 新川崎（1400） | 93.1 | 2.2% | |
| 川崎市幸区戸手３－３－４ | 川崎（2000） | 101.3 | 2.0% | 5.1% |
| 川崎市幸区南加瀬５－３１－２４ | 新川崎（2300） | 88.8 | 1.5% | 3.5% |
| 川崎市高津区下作延２－７－２ | 溝の口（400） | 212.9 | 10.4% | 26.7% |
| 川崎市高津区溝口１－８－６ | 溝の口（200） | 663.3 | 10.4% | 32.2% |
| 川崎市高津区久本３－５－４ | 溝の口（700） | 198 | 7.9% | 25.0% |
| 川崎市高津区諏訪１－３－２ | 二子新地（0） | 209.6 | 7.6% | 25.5% |
| 川崎市高津区溝口２－１４－３ | 溝の口（300） | 283.1 | 7.1% | 22.9% |
| 川崎市高津区千年新町８番３ | 武蔵新城（450） | 138.9 | 5.3% | 16.0% |
| 川崎市高津区久本２－５－３４ | 溝の口（850） | 126.7 | 4.9% | 15.3% |
| 川崎市高津区末長４－２２－３９ | 武蔵新城（550） | 132.3 | 4.7% | 16.9% |
| 川崎市高津区二子３－２２－１３ | 高津（450） | 146.5 | 4.2% | 13.8% |
| 川崎市高津区千年字岩川７２３番１外 | 武蔵新城（1200） | 100.3 | 4.1% | 11.8% |
| 川崎市高津区久地１－２－２６ | 溝の口（800） | 131 | 3.9% | 12.5% |
| 川崎市高津区子母口字舟河原５６１番１ | 武蔵中原（1700） | 108.9 | 3.8% | 8.9% |
| 川崎市高津区下作延３－１３－１８ | 梶が谷（700） | 102.3 | 3.7% | 11.5% |
| 川崎市高津区下作延１－４－１１ | 溝の口（400） | 159.1 | 3.7% | 14.2% |
| 川崎市高津区坂戸２－７－１８ | 溝の口（1600） | 105.9 | 3.5% | 10.7% |
| 川崎市高津区諏訪２－３－１ | 二子新地（600） | 131.7 | 3.4% | 5.0% |
| 川崎市高津区久地１－１５－４０ | 高津（1000） | 106.6 | 3.2% | 10.2% |
| 川崎市高津区梶ケ谷３丁目８番２５ | 梶が谷（800） | 101.6 | 3.0% | 8.1% |
| 川崎市高津区下作延４－２８－６４ | 津田山（850） | 103.3 | 3.0% | 9.4% |
| 川崎市高津区新作３－２６－２２ | 武蔵新城（1400） | 82.5 | 2.9% | 5.5% |
| 川崎市高津区下作延６－２９－３１ | 久地（500） | 97 | 2.8% | 9.3% |
| 川崎市高津区上作延４－２９－２０ | 梶が谷（1600） | 76.6 | 2.7% | 4.5% |
| 川崎市高津区宇奈根字山野７３１番５外 | 久地（1700） | 79.5 | 2.6% | 7.6% |
| 川崎市高津区末長１－１３－７ | 梶が谷（300） | 113.2 | 2.4% | 9.2% |
| 川崎市高津区久末字表耕地２１００番３ | 武蔵新城（2600） | 75.6 | 2.2% | 3.6% |
| 川崎市高津区末長１－３１－７ | 梶が谷（850） | 97 | 2.1% | 4.3% |
| 川崎市高津区上作延２－４－２５ | 溝の口（1900） | 81.8 | 2.1% | 7.4% |
| 川崎市高津区梶ケ谷６丁目１２番１１ | 梶が谷（1500） | 75.6 | 1.8% | 3.6% |
| 川崎市高津区下作延６－８－２１ | 津田山（300） | 95.7 | 1.8% | 6.2% |
| 川崎市高津区子母口字富士見台５４番５５ | 武蔵新城（1700） | 74.6 | 1.3% | 2.3% |
| 川崎市高津区久末字梅ヶ久保５８０番８ | 武蔵新城（3300） | 64.7 | 1.0% | 0.0% |
| 川崎市高津区蟹ケ谷字清水３１３番５０ | 武蔵中原（2200） | 73.9 | 0.4% | 0.9% |
| 川崎市川崎区日進町２３番８ | 川崎（1200） | 171.6 | 15.6% | 33.3% |
| 川崎市川崎区新川通４－１５ | 川崎（900） | 220.1 | 14.6% | 30.5% |
| 川崎市川崎区宮本町５番７ | 川崎（700） | 214.5 | 14.4% | 41.3% |
| 川崎市川崎区榎町６－２ | 川崎（900） | 191.4 | 13.7% | 30.9% |
| 川崎市川崎区砂子２丁目６番５ | 川崎（380） | 577.5 | 12.9% | |
| 川崎市川崎区砂子２丁目５番７内 | 川崎（450） | 435.6 | 11.9% | 32.4% |
| 川崎市川崎区本町２丁目１２番７ | 川崎（1100） | 145.9 | 9.1% | 22.4% |
| 川崎市川崎区日進町１３番１４外 | 川崎（950） | 146.2 | 9.1% | 20.4% |
| 川崎市川崎区小川町１５番１３ | 川崎（600） | 306.9 | 8.8% | 24.8% |
| 川崎市川崎区東扇島１７番３ | 川崎（9000） | 91.4 | 8.6% | 28.8% |
| 川崎市川崎区駅前本町１１番１外 | 川崎（0） | 1914 | 8.4% | 35.5% |
| 川崎市川崎区小川町８番２１ | 川崎（650） | 214.5 | 8.3% | 21.0% |
| 川崎市川崎区駅前本町３番６外 | 川崎（300） | 983.4 | 8.0% | 24.7% |
| 川崎市川崎区小島町４－３ | 小島新田（700） | 69.3 | 7.7% | 18.0% |
| 川崎市川崎区大川町１２－１０ | 川崎（5600） | 42.9 | 7.4% | 19.3% |
| 川崎市川崎区塩浜３丁目２４番５６ | 川崎（5300） | 48.5 | 6.5% | 15.7% |
| 川崎市川崎区渡田山王町１９－１９ | 八丁畷（650） | 130.4 | 5.6% | 14.5% |
| 川崎市川崎区宮前町１１－４ | 川崎（1000） | 142.2 | 5.4% | 17.8% |
| 川崎市川崎区大島５－１１－１３ | 川崎（2200） | 128 | 4.6% | 12.1% |
| 川崎市川崎区中島３－７－２ | 川崎（2100） | 116.5 | 4.4% | 9.6% |
| 川崎市川崎区昭和１－４－９ | 東門前（500） | 134.6 | 4.3% | 12.4% |
| 川崎市川崎区日ノ出１－２－３ | 大師橋（550） | 82.2 | 4.2% | 8.3% |
| 川崎市川崎区追分町１７－１ | 川崎（2500） | 137.9 | 4.0% | 11.5% |
| 川崎市川崎区小田栄１－３－３ | 川崎（2000） | 99.3 | 3.8% | 8.7% |
| 川崎市川崎区大島３－３７－１５ | 川崎（2700） | 101.3 | 3.7% | 8.5% |
| 川崎市川崎区川中島２－１１－１０ | 川崎大師（700） | 101.6 | 3.7% | 11.6% |
| 川崎市川崎区中島３－１８－１１ | 川崎（2100） | 105.6 | 3.6% | 9.6% |
| 川崎市川崎区渡田向町５－１２ | 川崎（1400） | 105.9 | 3.5% | 11.8% |
| 川崎市川崎区台町２１－１５ | 東門前（750） | 97.4 | 3.5% | 9.7% |
| 川崎市川崎区田島町６－３ | 川崎（2400） | 99 | 3.4% | 7.9% |
| 川崎市川崎区小田２－２０－３ | 川崎（2500） | 92.4 | 3.3% | |
| 川崎市川崎区千鳥町９－２ | 川崎（6700） | 32 | 3.3% | 6.9% |
| 川崎市川崎区観音２－４－１９ | 川崎（3100） | 94.7 | 3.2% | 7.5% |
| 川崎市川崎区小田４－３１－６ | 川崎（2800） | 116.8 | 3.2% | 7.3% |
| 川崎市川崎区四谷上町１４－１６ | 川崎（3700） | 86.5 | 3.1% | 6.5% |
| 川崎市川崎区小田５－２４－１３ | 川崎（3000） | 87.8 | 3.1% | 6.8% |
| 川崎市川崎区京町２－４－１７ | 川崎（2500） | 101 | 3.0% | 9.7% |
| 川崎市川崎区藤崎１－１１－７ | 川崎（2300） | 102 | 3.0% | 7.7% |
| 川崎市川崎区浅田４－１１－１６ | 川崎（3400） | 84.5 | 2.8% | 4.1% |
| 川崎市川崎区池田２－７－３ | 八丁畷（450） | 125.7 | 2.4% | |
| 川崎市川崎区旭町１－１１－１２ | 川崎（1400） | 112.5 | 2.4% | 10.0% |
| 川崎市川崎区中瀬２－１６－６－２ | 川崎大師（550） | 93.1 | ||
| 川崎市多摩区登戸字庚耕地２７３６番５ | 向ヶ丘遊園（0） | 314.5 | 5.3% | 19.1% |
| 川崎市多摩区登戸字丁耕地１５３０番１４ | 向ヶ丘遊園（700） | 117.2 | 4.4% | 14.1% |
| 川崎市多摩区生田６－７－４ | 生田（500） | 78.5 | 4.4% | 4.8% |
| 川崎市多摩区中野島６－２５－１０ | 中野島（120） | 126.7 | 4.3% | 12.9% |
| 川崎市多摩区菅稲田堤３－５－３５ | 稲田堤（650） | 89.4 | 4.2% | 6.7% |
| 川崎市多摩区登戸新町５２番３ | 登戸（700） | 138.9 | 4.2% | 13.2% |
| 川崎市多摩区宿河原３－１７－１３ | 宿河原（500） | 114.5 | 4.2% | 15.7% |
| 川崎市多摩区枡形６－２２－７ | 向ヶ丘遊園（1000） | 66.3 | 4.1% | 7.5% |
| 川崎市多摩区西生田３－９－２６ | 読売ランド前（0） | 142.2 | 4.1% | 9.9% |
| 川崎市多摩区菅２－３－５ | 稲田堤（130） | 152.8 | 4.0% | 13.8% |
| 川崎市多摩区宿河原１－１７－３０ | 宿河原（500） | 103 | 4.0% | 15.1% |
| 川崎市多摩区宿河原２－２０－２４ | 向ヶ丘遊園（700） | 130.4 | 3.9% | 24.2% |
| 川崎市多摩区菅城下１５－１１ | 京王稲田堤（900） | 80.9 | 3.8% | 9.4% |
| 川崎市多摩区菅北浦２－８－２ | 稲田堤（600） | 94.1 | 3.6% | 12.6% |
| 川崎市多摩区宿河原６－３９－３ | 久地（500） | 104 | 3.6% | 10.5% |
| 川崎市多摩区菅馬場２－４－４５ | 稲田堤（1100） | 78.5 | 3.5% | 9.7% |
| 川崎市多摩区菅５－１２－１６ | 京王稲田堤（450） | 98.7 | 3.5% | 16.8% |
| 川崎市多摩区宿河原７－３－３０ | 久地（1000） | 100.7 | 3.4% | 8.2% |
| 川崎市多摩区生田１－２４－１０ | 中野島（750） | 82.5 | 3.3% | 9.6% |
| 川崎市多摩区三田３丁目３番２ | 生田（950） | 72.6 | 3.3% | 3.8% |
| 川崎市多摩区三田１丁目１７番６外 | 生田（500） | 83.2 | 3.3% | 5.9% |
| 川崎市多摩区生田１－１０－１４ | 中野島（1000） | 99.7 | 3.1% | 7.9% |
| 川崎市多摩区枡形２－１４－７ | 向ヶ丘遊園（1300） | 80.9 | 2.9% | 11.9% |
| 川崎市多摩区生田３－９－３ | 中野島（1300） | 80.9 | 2.9% | 8.4% |
| 川崎市多摩区登戸字乙耕地３４７番３ | 登戸（1400） | 104 | 2.9% | |
| 川崎市多摩区枡形５－２３－６ | 生田（1500） | 70 | 2.9% | 4.4% |
| 川崎市多摩区南生田４－１６－９ | 生田（2200） | 58.4 | 2.9% | 1.7% |
| 川崎市多摩区栗谷３－２４－１５ | 生田（600） | 83.5 | 2.8% | 5.4% |
| 川崎市多摩区布田１７－２３ | 中野島（600） | 96.4 | 2.8% | |
| 川崎市多摩区長沢１－１６－６ | 生田（1700） | 59.1 | 2.3% | |
| 川崎市多摩区南生田１－１６－１０ | 読売ランド前（1100） | 59.4 | 2.3% | 2.3% |
| 川崎市多摩区長尾１－８－１５ | 宿河原（900） | 76.6 | 2.2% | 5.5% |
| 川崎市多摩区長沢４－１８－２ | 生田（2500） | 50.2 | 2.0% | 0.7% |
| 川崎市多摩区西生田３－３－４ | 読売ランド前（350） | 74.9 | 1.8% | 3.2% |
| 川崎市多摩区生田５－２２－４ | 生田（1200） | 56.8 | 1.8% | -0.6% |
| 川崎市多摩区菅仙谷２－３０－４ | 京王稲田堤（1100） | 59.4 | 1.7% | 0.0% |
| 川崎市多摩区東三田２－１１－１０ | 向ヶ丘遊園（1600） | 60.1 | 1.7% | 0.6% |
| 川崎市多摩区生田８－１６－３ | 生田（600） | 63 | 1.6% | 1.1% |
| 川崎市多摩区菅仙谷３－８－３ | 京王稲田堤（1400） | 60.7 | 1.1% | 0.0% |
| 川崎市多摩区菅北浦４－８－１０ | 京王稲田堤（1300） | 62 | 1.1% | 1.6% |
| 川崎市中原区木月４－３８－４ | 元住吉（800） | 174.9 | 10.4% | 24.7% |
| 川崎市中原区小杉町１丁目５１３番１外 | 武蔵小杉（350） | 305.3 | 10.0% | 28.8% |
| 川崎市中原区新丸子町９２２番１外 | 武蔵小杉（0） | 910.8 | 10.0% | 37.3% |
| 川崎市中原区田尻町１２番６ | 平間（90） | 196.4 | 8.2% | 17.6% |
| 川崎市中原区小杉町３丁目４４１番２９ | 武蔵小杉（150） | 702.9 | 8.1% | 28.3% |
| 川崎市中原区上小田中６－２３－７ | 武蔵中原（150） | 218.5 | 7.8% | 22.1% |
| 川崎市中原区木月１－２９－１９ | 元住吉（300） | 376.2 | 7.5% | 20.4% |
| 川崎市中原区小杉町２丁目２０７番４ | 武蔵小杉（700） | 258.1 | 6.7% | 23.0% |
| 川崎市中原区上新城２－６－７ | 武蔵新城（150） | 190.4 | 6.7% | 15.6% |
| 川崎市中原区新城３－１－４ | 武蔵新城（100） | 257.4 | 6.1% | 18.2% |
| 川崎市中原区新丸子町６９５番５ | 新丸子（200） | 238.3 | 5.4% | 18.4% |
| 川崎市中原区下小田中２－６－６ | 武蔵中原（300） | 157.4 | 5.3% | 19.3% |
| 川崎市中原区小杉陣屋町２－９－３０ | 新丸子（950） | 145.9 | 5.2% | 12.2% |
| 川崎市中原区新丸子町７５２番１ | 新丸子（200） | 306.9 | 5.2% | 17.6% |
| 川崎市中原区木月住吉町２８－３２ | 元住吉（550） | 160.7 | 4.7% | 14.9% |
| 川崎市中原区井田１－３４－４８ | 元住吉（1300） | 113.2 | 4.6% | 11.7% |
| 川崎市中原区上小田中２－３６－２３ | 武蔵新城（550） | 132.7 | 4.4% | 14.5% |
| 川崎市中原区小杉陣屋町１－６－８ | 新丸子（600） | 170.3 | 4.2% | 13.9% |
| 川崎市中原区上平間字古下河原５６４番４１ | 平間（1000） | 115.5 | 4.2% | 11.1% |
| 川崎市中原区中丸子字西村４４１番８ | 向河原（600） | 124.7 | 4.1% | 12.8% |
| 川崎市中原区木月４－２１－１５ | 元住吉（750） | 148.2 | 3.9% | 10.9% |
| 川崎市中原区井田三舞町１２－６ | 元住吉（1200） | 133.3 | 3.9% | 12.2% |
| 川崎市中原区上小田中６－３６－１３ | 武蔵中原（450） | 143.2 | 3.8% | 16.7% |
| 川崎市中原区上丸子天神町３８８番５ | 新丸子（650） | 153.1 | 3.8% | |
| 川崎市中原区今井仲町６－１ | 武蔵小杉（850） | 163.4 | 3.8% | 12.5% |
| 川崎市中原区今井南町２０－６ | 武蔵小杉（600） | 183.8 | 3.5% | 13.7% |
| 川崎市中原区下小田中６－１７－１４ | 武蔵中原（1300） | 113.2 | 3.3% | 10.6% |
| 川崎市中原区木月１－９－１５ | 元住吉（350） | 179.2 | 3.2% | 13.1% |
| 川崎市中原区下小田中４－１８－４０ | 武蔵中原（900） | 122.4 | 3.1% | 10.1% |
| 川崎市中原区新城４－１１－６ | 武蔵新城（600） | 130 | 2.9% | 12.6% |
| 川崎市中原区下小田中２－４１－６ | 武蔵中原（800） | 132 | 2.8% | 10.8% |
| 川崎市中原区市ノ坪字田向４６４番５９ | 平間（600） | 114.2 | 2.7% | 10.5% |
| 川崎市中原区井田３－６－１０ | 元住吉（1700） | 92.4 | 2.2% | 3.7% |
| 川崎市中原区宮内１－１３－４８ | 武蔵新城（1400） | 101 | ||
| 川崎市麻生区上麻生２－２４－２５ | 新百合ヶ丘（700） | 122.8 | 7.8% | 13.4% |
| 川崎市麻生区万福寺３－８－１４ | 新百合ヶ丘（650） | 128.7 | 6.8% | 15.4% |
| 川崎市麻生区金程１－１７－１４ | 新百合ヶ丘（1000） | 72.6 | 6.8% | 6.3% |
| 川崎市麻生区上麻生１－５－２ | 新百合ヶ丘（200） | 475.2 | 6.7% | 22.0% |
| 川崎市麻生区百合丘２丁目１１番３ | 新百合ヶ丘（850） | 138.6 | 6.6% | 11.7% |
| 川崎市麻生区万福寺１－１６－５ | 新百合ヶ丘（100） | 249.2 | 5.2% | 28.0% |
| 川崎市麻生区千代ケ丘４丁目１１番１３ | 新百合ヶ丘（1100） | 76.6 | 4.5% | 5.9% |
| 川崎市麻生区百合丘１丁目１９番８ | 百合ヶ丘（140） | 163.7 | 4.4% | 14.0% |
| 川崎市麻生区王禅寺西１－１９－１１ | 新百合ヶ丘（1000） | 87.8 | 4.3% | 3.9% |
| 川崎市麻生区栗木１－１３－３ | 栗平（900） | 58.4 | 4.1% | 4.7% |
| 川崎市麻生区五力田１－１８－６ | 五月台（300） | 70 | 3.9% | 7.1% |
| 川崎市麻生区上麻生３－９－４２ | 新百合ヶ丘（1100） | 87.5 | 3.9% | 6.9% |
| 川崎市麻生区上麻生４－３６－５ | 新百合ヶ丘（1200） | 105.6 | 3.9% | |
| 川崎市麻生区はるひ野２－１０－１１ | はるひ野（450） | 71.9 | 3.8% | 7.4% |
| 川崎市麻生区白鳥１－２－３３ | 五月台（800） | 67 | 3.6% | 6.8% |
| 川崎市麻生区百合丘２丁目１６番１ | 百合ヶ丘（450） | 99 | 3.4% | 7.1% |
| 川崎市麻生区千代ケ丘７丁目２番２ | 新百合ヶ丘（1800） | 60.4 | 3.4% | -0.5% |
| 川崎市麻生区栗平２－２－１２ | 栗平（120） | 103 | 3.3% | 8.3% |
| 川崎市麻生区百合丘１丁目２４番９ | 百合ヶ丘（300） | 103.6 | 3.3% | 7.9% |
| 川崎市麻生区金程４－１１－１７ | 新百合ヶ丘（1500） | 64.7 | 3.2% | 3.7% |
| 川崎市麻生区東百合丘３－２４－７ | 新百合ヶ丘（2800） | 54.5 | 3.1% | 2.5% |
| 川崎市麻生区虹ケ丘１－１２－５ | あざみ野（3800） | 66 | 3.1% | 4.7% |
| 川崎市麻生区細山５－１０－７ | 読売ランド前（1200） | 57.4 | 3.0% | 3.0% |
| 川崎市麻生区上麻生７－１２－１１ | 柿生（1100） | 69.6 | 2.9% | 3.9% |
| 川崎市麻生区王禅寺西６－２３－４ | 柿生（600） | 72.6 | 2.8% | 3.8% |
| 川崎市麻生区栗木台５－１４－４ | 栗平（800） | 62 | 2.7% | 2.2% |
| 川崎市麻生区王禅寺西３－１０－３ | 新百合ヶ丘（1200） | 75.9 | 2.7% | 2.7% |
| 川崎市麻生区下麻生２－３５－１３ | 柿生（2100） | 52.1 | 2.6% | 0.0% |
| 川崎市麻生区片平４－３－２９ | 柿生（900） | 61.1 | 2.2% | 4.5% |
| 川崎市麻生区岡上６－４－１１ | 鶴川（1500） | 46.2 | 2.2% | 0.7% |
| 川崎市麻生区細山８－１６－９ | 新百合ヶ丘（2600） | 47.5 | 2.1% | -0.7% |
| 川崎市麻生区王禅寺東２－３７－１７ | 新百合ヶ丘（2100） | 64 | 2.1% | -2.5% |
| 川崎市麻生区高石５－３－６ | 百合ヶ丘（650） | 66.7 | 2.0% | 1.5% |
| 川崎市麻生区高石３－２１－９ | 百合ヶ丘（800） | 67.7 | 2.0% | 2.0% |
| 川崎市麻生区上麻生７－３２－９ | 柿生（1900） | 52.8 | 1.9% | 1.3% |
| 川崎市麻生区東百合丘１－３４－２２ | 百合ヶ丘（2200） | 54.5 | 1.9% | -2.4% |
| 川崎市麻生区下麻生３－１０－７ | 柿生（2000） | 38.9 | 1.7% | 0.9% |
| 川崎市麻生区王禅寺東５－２４－８ | 新百合ヶ丘（2900） | 59.1 | 1.7% | -2.7% |
| 川崎市麻生区向原３－１７－１３ | 新百合ヶ丘（2400） | 49.2 | 1.4% | 0.0% |
| 川崎市麻生区多摩美１－２０－１６ | 読売ランド前（850） | 49.5 | 1.4% | -0.7% |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 川崎市川崎区宮前町８－１１ | 川崎(750) | 264.0 | 15.9% | 38.9% |
| 川崎市川崎区新川通４－１５ | 川崎(900) | 236.9 | 15.8% | 38.9% |
| 川崎市川崎区砂子１丁目５番６ | 川崎(550) | 259.1 | 15.8% | 35.6% |
| 川崎市中原区新丸子東２丁目９０７番１４ | 武蔵小杉(250) | 590.7 | 14.7% | 32.6% |
| 川崎市川崎区東田町９番６外 | 川崎(750) | 297.0 | 14.2% | 39.1% |
| 川崎市川崎区南町９番１０ | 川崎(900) | 198.0 | 13.2% | 29.9% |
| 川崎市高津区下作延２－７－２ | 溝の口(400) | 225.7 | 11.8% | 30.3% |
| 川崎市川崎区浮島町９－３ | 川崎(8800) | 62.7 | 10.5% | 31.9% |
| 川崎市中原区木月２－６－４ | 元住吉(150) | 349.8 | 10.4% | 24.0% |
| 川崎市川崎区砂子２丁目１１番１４外 | 川崎(400) | 1032.9 | 10.2% | 33.2% |
| 川崎市中原区木月１－２９－１９ | 元住吉(300) | 396.0 | 10.1% | 23.1% |
| 川崎市高津区二子４－１－６ | 高津(80) | 267.0 | 10.1% | 27.8% |
| 川崎市川崎区貝塚２－５－１２ | 川崎(1100) | 163.4 | 10.0% | 26.9% |
| 川崎市高津区溝口３－１４－６ | 高津(350) | 204.6 | 9.9% | 21.8% |
| 川崎市川崎区夜光３丁目３番８ | 川崎(4600) | 48.5 | 9.7% | 25.6% |
| 川崎市中原区今井南町２１－３４ | 武蔵小杉(450) | 302.6 | 9.2% | 21.5% |
| 川崎市川崎区駅前本町３番６外 | 川崎(300) | 1026.3 | 8.7% | 24.9% |
| 川崎市麻生区上麻生１－５－２ | 新百合ヶ丘(200) | 495.0 | 8.7% | 24.0% |
| 川崎市中原区新丸子東１丁目７８８番５ | 新丸子(250) | 336.6 | 8.5% | 21.4% |
| 川崎市川崎区貝塚２－４－１４ | 川崎(1100) | 150.2 | 8.3% | 25.3% |
| 川崎市宮前区小台２丁目２３番１０外 | 宮前平(550) | 151.8 | 8.2% | 20.1% |
| 川崎市川崎区大師駅前１－８－５ | 川崎大師(200) | 156.8 | 8.2% | 18.8% |
| 川崎市中原区新城１－１０－１６ | 武蔵新城(350) | 213.8 | 8.0% | 22.5% |
| 川崎市幸区北加瀬１－２９－１８ | 新川崎(700) | 117.2 | 7.6% | 15.3% |
| 川崎市幸区下平間字稲荷耕地１１１番４ | 鹿島田(300) | 212.9 | 7.5% | 24.0% |
| 川崎市麻生区千代ケ丘４丁目１１番１３ | 新百合ヶ丘(1100) | 79.2 | 7.1% | 9.6% |
| 川崎市多摩区登戸字庚耕地２７３６番５ | 向ヶ丘遊園(0) | 326.7 | 6.7% | 20.3% |
| 川崎市高津区下作延２－１３－１０ | 溝の口(300) | 154.4 | 6.6% | 21.2% |
| 川崎市宮前区有馬９－７－１１ | 鷺沼(1100) | 97.4 | 6.5% | 8.9% |
| 川崎市高津区諏訪１－６－３ | 二子新地(200) | 159.4 | 6.4% | 13.4% |
| 川崎市麻生区千代ケ丘２丁目４番１０ | 百合ヶ丘(950) | 71.6 | 6.4% | 6.9% |
| 川崎市中原区井田中ノ町４１－６ | 元住吉(1100) | 144.5 | 6.3% | 10.3% |
| 川崎市高津区二子３－２２－１３ | 高津(450) | 152.5 | 6.2% | 16.1% |
| 川崎市高津区二子５－１１－２９ | 高津(400) | 153.5 | 6.2% | 15.7% |
| 川崎市高津区末長４－２２－３９ | 武蔵新城(550) | 137.3 | 6.1% | 18.9% |
| 川崎市幸区鹿島田２－７－２５ | 新川崎(400) | 137.3 | 6.1% | 16.2% |
| 川崎市幸区中幸町１丁目５６番５ | 川崎(750) | 160.7 | 6.1% | 14.9% |
| 川崎市麻生区白鳥１－２－３３ | 五月台(800) | 69.3 | 6.1% | 9.9% |
| 川崎市宮前区宮前平１丁目１０番１３外 | 宮前平(1) | 249.2 | 6.0% | 15.3% |
| 川崎市宮前区宮崎２丁目１０番９外 | 宮崎台(120) | 232.0 | 6.0% | 15.2% |
| 川崎市麻生区栗木台２－１２－１１ | 黒川(400) | 65.0 | 5.9% | 10.7% |
| 川崎市宮前区鷺沼２丁目２番１３ | 鷺沼(800) | 130.7 | 5.9% | 11.5% |
| 川崎市川崎区塩浜２－１１－１１ | 川崎(4400) | 79.9 | 5.7% | 13.6% |
| 川崎市多摩区登戸字辛耕地３１２２番１ | 登戸(450) | 148.2 | 5.6% | 19.1% |
| 川崎市高津区溝口３－２１－３１ | 溝の口(650) | 157.7 | 5.5% | 13.5% |
| 川崎市多摩区登戸字己耕地２６６２番２ | 向ヶ丘遊園(230) | 221.1 | 5.5% | 17.8% |
| 川崎市麻生区王禅寺西１－１９－１１ | 新百合ヶ丘(1000) | 89.1 | 5.5% | 5.9% |
| 川崎市幸区古市場１丁目２９番１２ | 鹿島田(1100) | 121.1 | 5.5% | 12.9% |
| 川崎市中原区上平間字四谷前１７００番３１９ | 平間(500) | 128.7 | 5.4% | 15.7% |
| 川崎市中原区下沼部字玉川向１７５８番７ | 向河原(1) | 229.4 | 5.3% | 12.1% |
| 川崎市多摩区菅稲田堤３－５－３５ | 稲田堤(650) | 91.7 | 5.3% | |
| 川崎市幸区古川町４２番２ | 鹿島田(850) | 132.0 | 5.3% | 15.3% |
| 川崎市中原区上丸子山王町２丁目１３１９番４ | 向河原(300) | 153.5 | 5.2% | 10.5% |
| 川崎市高津区北見方１－１７－２ | 高津(1200) | 108.2 | 5.1% | 10.8% |
| 川崎市幸区南幸町３丁目２９番２ | 尻手(500) | 142.6 | 5.1% | 15.2% |
| 川崎市幸区南加瀬４－３０－５ | 新川崎(2000) | 110.9 | 5.0% | 10.9% |
| 川崎市多摩区生田７－８－６ | 生田(60) | 152.8 | 5.0% | 9.7% |
| 川崎市多摩区宿河原２－４２－１０ | 向ヶ丘遊園(1000) | 118.5 | 5.0% | 13.6% |
| 川崎市川崎区大師町１４－４ | 東門前(500) | 104.9 | 5.0% | 11.6% |
| 川崎市中原区上小田中２－１－９ | 武蔵中原(850) | 127.4 | 4.9% | 15.9% |
| 川崎市幸区南加瀬３－３５－２４ | 新川崎(1500) | 106.6 | 4.9% | 7.0% |
| 川崎市幸区矢上８－４ | 新川崎(1300) | 100.7 | 4.8% | 8.9% |
| 川崎市高津区子母口字新田町４５６番１ | 武蔵新城(1500) | 107.9 | 4.8% | 12.8% |
| 川崎市中原区木月４－２１－１５ | 元住吉(750) | 151.8 | 4.8% | 12.2% |
| 川崎市宮前区馬絹６－１－２７ | 宮崎台(650) | 151.8 | 4.8% | |
| 川崎市中原区上小田中６－３６－１３ | 武蔵中原(450) | 146.9 | 4.7% | 16.8% |
| 川崎市中原区上小田中１－３１－２ | 武蔵新城(1000) | 118.1 | 4.7% | 14.4% |
| 川崎市多摩区菅２－２０－３７ | 京王稲田堤(500) | 96.4 | 4.7% | 14.5% |
| 川崎市川崎区大島上町２３－６ | 川崎(2000) | 104.0 | 4.7% | 11.3% |
| 川崎市高津区明津字仲町２１６番１０ | 元住吉(1700) | 104.0 | 4.7% | 10.9% |
| 川崎市中原区井田１－２－１０ | 元住吉(950) | 137.3 | 4.5% | 13.7% |
| 川崎市宮前区東有馬３－３－４ | 鷺沼(1800) | 70.3 | 4.4% | 4.4% |
| 川崎市宮前区馬絹４－８－２１ | 宮崎台(1400) | 71.0 | 4.4% | |
| 川崎市川崎区大島１－１０－９ | 川崎(1700) | 110.6 | 4.4% | 11.3% |
| 川崎市川崎区大島３－３７－１５ | 川崎(2700) | 104.0 | 4.3% | 10.9% |
| 川崎市多摩区堰３－６－６ | 久地(200) | 114.5 | 4.2% | 10.5% |
| 川崎市中原区小杉御殿町２丁目１４４番１ | 武蔵小杉(750) | 196.4 | 4.2% | 10.2% |
| 川崎市宮前区宮崎５丁目１２番２９ | 宮崎台(800) | 115.5 | 4.2% | 9.4% |
| 川崎市高津区溝口５－１２－３６ | 高津(600) | 133.0 | 4.1% | 11.6% |
| 川崎市川崎区鋼管通１－１７－６ | 川崎(2500) | 117.2 | 4.1% | 9.9% |
| 川崎市川崎区鋼管通２－１－１０ | 川崎(2400) | 100.7 | 4.1% | 10.1% |
| 川崎市川崎区小田３丁目９８番１７ | 川崎(2400) | 93.1 | 4.1% | 8.0% |
| 川崎市多摩区栗谷３－２４－１５ | 生田(600) | 85.1 | 4.0% | 7.1% |
| 川崎市多摩区宿河原７－３－３０ | 久地(1000) | 103.0 | 4.0% | 9.1% |
| 川崎市高津区北見方３－１２－３８ | 武蔵新城(1600) | 86.1 | 4.0% | 7.9% |
| 川崎市多摩区登戸字甲耕地１４９番２ | 登戸(1500) | 113.9 | 3.9% | 17.7% |
| 川崎市高津区東野川１－１７－３ | 武蔵新城(2500) | 78.9 | 3.9% | 6.7% |
| 川崎市麻生区千代ケ丘９－８－２２ | 新百合ヶ丘(2300) | 54.8 | 3.8% | 3.8% |
| 川崎市多摩区三田３丁目３番２ | 生田(950) | 73.9 | 3.7% | 5.7% |
| 川崎市宮前区白幡台１丁目７番７ | 宮前平(2200) | 55.8 | 3.7% | 2.4% |
| 川崎市麻生区岡上２丁目７６９番３ | 鶴川(1100) | 56.4 | 3.6% | 6.9% |
| 川崎市中原区苅宿４－３９ | 平間(1000) | 113.2 | 3.6% | 7.9% |
| 川崎市多摩区中野島５－７－１８ | 中野島(800) | 96.7 | 3.5% | 11.8% |
| 川崎市宮前区土橋７丁目１８番８ | 宮前平(1200) | 97.4 | 3.5% | 5.0% |
| 川崎市麻生区岡上字川井田６１２番３ | 鶴川(550) | 39.3 | 3.5% | 3.5% |
| 川崎市麻生区上麻生５－４３－１４ | 柿生(120) | 110.6 | 3.4% | 4.7% |
| 川崎市幸区戸手本町２丁目４０３番２３ | 矢向(850) | 110.9 | 3.4% | 10.2% |
| 川崎市宮前区菅生６－１７－６ | 宮前平(2200) | 61.7 | 3.3% | 4.5% |
| 川崎市宮前区有馬３－２８－１９ | 鷺沼(1600) | 94.4 | 3.2% | 5.5% |
| 川崎市多摩区西生田４－９－１２ | 読売ランド前(450) | 74.3 | 3.2% | 6.6% |
| 川崎市宮前区南野川３－２－１９ | 梶が谷(3300) | 54.8 | 3.1% | 2.5% |
| 川崎市多摩区東生田３－１－３３ | 向ヶ丘遊園(1500) | 54.8 | 3.1% | 0.0% |
| 川崎市麻生区片平字富士塚１６７３番１４ | 栗平(1100) | 36.6 | 2.8% | 0.0% |
| 川崎市宮前区菅生５－７－１２ | 宮前平(2800) | 62.0 | 2.7% | 1.6% |
| 川崎市高津区子母口字富士見台５４番５５ | 武蔵新城(1700) | 75.9 | 2.7% | |
| 川崎市麻生区東百合丘２－１６－１０ | 百合ヶ丘(2100) | 52.8 | 2.6% | 0.0% |
| 川崎市麻生区王禅寺東３－５－２１ | 新百合ヶ丘(2800) | 56.4 | 2.4% | -0.6% |
| 川崎市麻生区王禅寺東５－２４－８ | 新百合ヶ丘(2900) | 59.7 | 2.3% | -1.1% |
| 川崎市高津区梶ケ谷４丁目４番１２ | 梶が谷(1000) | 92.7 | 2.2% | 4.5% |
| 川崎市多摩区南生田７－２２－６ | 生田(1300) | 57.1 | 1.8% | 0.0% |
| 川崎市多摩区長尾６－２２－８ | 久地(1400) | 61.4 | 1.6% | -0.5% |
| 川崎市麻生区王禅寺西７－２３－１５ | 柿生(1100) | 49.2 | 1.4% | -2.6% |
| 川崎市麻生区高石６－１９－２ | 百合ヶ丘(1200) | 54.5 | 1.2% | -3.5% |
| 川崎市多摩区菅馬場３－６－５ | 稲田堤(1700) | 57.1 | 1.2% | -1.1% |
| 川崎市高津区久末字イノ木１６８９番１ | 武蔵中原(2600) | 64.0 | 1.0% | -1.0% |
| 川崎市宮前区五所塚２丁目８番３ | 宿河原(1800) | 51.5 | 0.6% | -1.3% |
| 川崎市宮前区鷺沼１丁目１５番１３ | 鷺沼(350) | 161.7 | ||
| 川崎市幸区大宮町１４番５ | 川崎(400) | 597.3 | ||
| 川崎市高津区溝口１－１１－３ | 溝の口(110) | 792.0 | ||
| 川崎市多摩区寺尾台１丁目１２番４ | 読売ランド前(950) | 68.6 | ||
| 川崎市多摩区堰１－２５－２ | 久地(650) | 104.0 | ||
| 川崎市麻生区王禅寺東１－６－３ | 新百合ヶ丘(1800) | 67.7 |
また、以降の土地価格のこれまでの動きと、今後の予想については、動画としても作成しています。
文章よりも、動画の方がいい方は、こちらをご参考ください。
なお、売買でお得なサービスは、この記事の最後で紹介しています。
２、川崎市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「川崎市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
川崎市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+3.2％、商業地で+7.1％と、特に商業地で大きく上昇していました。
また、2019→2024年の５年間で見ると、住宅地で+7.3％。商業地で+20.1％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2019→2024年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）
特徴をまとめると、
- 上昇エリア：JR川崎駅、武蔵小杉駅、東急溝口駅などの駅周辺を中心に上昇している
- 下落エリア：駅から離れたエリア（特に多摩区や麻生区の郊外）
という傾向が見られました。
なぜ、これほど上昇しているのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
特に、マンション価格の上昇が続いているのは、富裕層や高所得層だけでなく、共働き世帯による購入もした支えしているのでしょう。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。
神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。
仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。
周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。
その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。
③川崎市では、世帯数が増加している
建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、
しかし、川崎市では、この５年間で人口は約3.6万人の増加。世帯数は約4.9万世帯も増えているのです。
世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。
では、どんな人が増えているのか？
川崎市の転入超過数（区外から引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、増えているのは、15〜29歳の若い世代（青い部分）と、外国人（灰色の部分）だけでした。
それ以外の年代は、むしろ市外に引っ越していました。
つまり、若い単身世帯や外国人による賃貸需要は増えているものの、持ち家の需要はそれほど増えていないのです。
川崎市では、「未利用」の空き家が増加中
そのため、川崎市では、いわゆる「未利用」の空き家が増加しています。
2018年時点で約2.4万戸もあり、増え続けている状況なのです。
そのため、駅から離れた郊外の戸建ての需要は少なく、多摩区や麻生区の郊外では、土地価格の下落が進んでいるわけですね。
というわけで、川崎市の不動産価格は、
- 建築費が上がって、新築・中古価格が上がった
- そのため、金利の低い変動金利を選んで買う人が増えた
- さらに、市外からの若い世代の人口流入で、通勤しやすい駅近エリアに人気が集中した
- 一方で、空き家は増え続けており、郊外では買い手がつきにくく、土地価格の下落が進んでいる
という、土地価格の二極化が進んでいるわけですね。
３、これからどうなるのか？
川崎市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）これから川崎市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した川崎市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約5.8万人増加するそうです。
川崎市はこれから10年で約5.8万人増加
ところが、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約2,000人減る見通しです。
川崎市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約2,000人減る
そのため、都心に近い駅近エリアでは、極端な下落はないでしょうが、郊外の戸建てエリアでは、さらに買い手が見つかりにくくなるでしょう。
特に麻生区、多摩区の郊外では下落が進んでいるため、注意が必要と言えそうです。
結論
というわけで、川崎市の土地価格は、
- ①変動金利の利用者の増加、②建築費の上昇→中古物件の価格上昇、③人口の増加、といった条件を満たしたエリアでは、土地価格の上昇が続いている
- しかし、多摩区や麻生区の駅から離れた郊外では、空き家の買い手もつきにくく、土地価格の下落も始まっている
- 今後は、農地の宅地化がさらに進むため、郊外の駅から離れたエリアでは、さらに買い手がつきにくくなりそう
- 金利が上昇し始めているため、高額の物件をギリギリでローンを組むのは危ないので、注意が必要
と言えそうです。
買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に
川崎市の土地価格は、移住者が増えているため、住宅の需要も増え続けるものの、金利と建築費の上昇が始まるため、購入コストは上がっていきます。
そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今が、高く売れる最後のチャンス
川崎市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、移住者の増加を追い風に、上昇を続けてきました。
ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。
そのため、低金利の今が、高く売れる最後のチャンスかもしれません。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
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