（画像出典：wikimedia commons Kentagon, 木更津市街地の全景（2019-01-01））
この記事では木更津市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、木更津市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 木更津市金田東４丁目１９番５ | 袖ケ浦（2100） | 20 | 20.9% | 51.4% |
| 木更津市羽鳥野２丁目２５番４ | 木更津（5800） | 13.4 | 5.4% | 30.0% |
| 木更津市中島字中ノ組２１９３番 | 巌根（3400） | 10.9 | 5.1% | 14.2% |
| 木更津市桜井新町５丁目７番３ | 木更津（2300） | 12.3 | 4.8% | 13.4% |
| 木更津市ほたる野４丁目１７番７ | 木更津（4200） | 23.1 | 4.6% | 21.7% |
| 木更津市請西南３丁目３３番５ | 木更津（4500） | 22.4 | 4.6% | 24.1% |
| 木更津市請西２－２１－３ | 木更津（2000） | 15.2 | 4.1% | 18.8% |
| 木更津市畑沢２－８－５ | 君津（2500） | 11.1 | 4.0% | 17.5% |
| 木更津市港南台５丁目５番１８ | 君津（3100） | 12.4 | 3.9% | 17.5% |
| 木更津市請西東２丁目１１番１４ | 木更津（2800） | 15.1 | 3.9% | 21.5% |
| 木更津市東太田２－１４－２２ | 木更津（2500） | 19.9 | 3.8% | 23.6% |
| 木更津市畑沢南５－４－２３ | 君津（1400） | 11.7 | 3.8% | 17.9% |
| 木更津市真舟４－１１－６ | 木更津（3300） | 14 | 3.7% | 21.8% |
| 木更津市清見台南３－１０－３ | 木更津（3000） | 19.3 | 3.5% | 25.3% |
| 木更津市潮見２丁目１０番２外 | 木更津（2000） | 10.7 | 3.2% | 9.9% |
| 木更津市東中央３－３－１３ | 木更津（1000） | 21.5 | 3.2% | 20.3% |
| 木更津市潮浜１丁目１７番１１４ | 木更津（2000） | 8.7 | 3.1% | 9.1% |
| 木更津市清見台東３－８－４ | 木更津（3800） | 16.4 | 3.1% | 19.8% |
| 木更津市請西１－５－１６ | 木更津（1700） | 18 | 3.0% | 15.0% |
| 木更津市潮見５丁目１番３８外 | 木更津（2500） | 9.1 | 3.0% | 9.6% |
| 木更津市潮見７丁目７番 | 木更津（3500） | 8 | 3.0% | 10.0% |
| 木更津市太田１－１４－５ | 木更津（1700） | 17.1 | 2.8% | 15.8% |
| 木更津市太田３－６－２ | 木更津（1300） | 20.3 | 2.7% | 19.0% |
| 木更津市文京２－２－１６ | 木更津（800） | 20.6 | 2.6% | 16.8% |
| 木更津市清見台２－５－２１ | 木更津（2700） | 14.7 | 2.5% | 11.8% |
| 木更津市清川２－８－８ | 上総清川（500） | 12.9 | 2.4% | 11.1% |
| 木更津市東中央１－３－８ | 木更津（270） | 43.9 | 2.3% | 5.6% |
| 木更津市幸町２－６－７ | 木更津（1400） | 18.2 | 2.2% | 11.8% |
| 木更津市東中央２－３－２０ | 木更津（530） | 32.2 | 2.2% | 15.8% |
| 木更津市朝日２－２－２３ | 木更津（720） | 14.2 | 2.1% | 8.1% |
| 木更津市高砂３－２－１８ | 巌根（400） | 10.8 | 1.9% | 2.2% |
| 木更津市貝渕３－１２－４６ | 木更津（1700） | 13.1 | 1.5% | 7.6% |
| 木更津市新田１－５－２０ | 木更津（800） | 13.3 | 1.5% | 4.1% |
| 木更津市富士見１－１１－１７ | 木更津（240） | 14.9 | 1.1% | 3.4% |
| 木更津市中央２－５－１３ | 木更津（700） | 12.3 | 1.1% | 3.6% |
| 木更津市高柳字西ノ谷２０７７番２ | 巌根（1500） | 6.4 | 1.0% | 0.5% |
| 木更津市岩根３－１０－２８ | 巌根（220） | 13.2 | 1.0% | 3.6% |
| 木更津市畔戸字山中後６０５番 | 巌根（3700） | 4.5 | 0.7% | 3.1% |
| 木更津市桜井字南町７０４番６５ | 木更津（3100） | 9.2 | 0.7% | 3.0% |
| 木更津市中央３－１５－７ | 木更津（1000） | 14.7 | 0.7% | 5.2% |
| 木更津市朝日１－３－３ | 木更津（520） | 15.4 | 0.4% | 6.9% |
| 木更津市江川字新川田１５５７番３９ | 巌根（2600） | 9.9 | 0.0% | 1.4% |
| 木更津市中里１－４－５ | 木更津（1500） | 10.7 | 0.0% | 1.2% |
| 木更津市小浜字浜ノ谷３１３番 | 木更津（4000） | 6.5 | 0.0% | 1.0% |
| 木更津市岩根４－５－２ | 巌根（460） | 11.1 | 0.0% | 0.9% |
| 木更津市茅野字西本村６２４番７ | 馬来田（700） | 4.8 | 0.0% | 0.0% |
| 木更津市岩根１－２－２ | 巌根（1100） | 9.7 | 0.0% | 0.0% |
| 木更津市真里谷字内屋敷８３８番 | 馬来田（1300） | 3.5 | 0.0% | 0.0% |
| 木更津市桜井字山王谷７１８番１外 | 木更津（3100） | 2.7 | 0.0% | -0.6% |
| 木更津市本郷１－４－２４ | 巌根（900） | 9.9 | 0.0% | -0.7% |
| 木更津市真里谷字高野松４７４８番２ | 馬来田（5900） | 1.7 | 0.0% | |
| 木更津市笹子犬成笹子両村新田字信濃山２４４番１ | 東清川（2800） | 0.2 | -0.3% | -2.1% |
| 木更津市若葉町１２番２ | 巌根（2500） | 7.4 | -0.9% | -3.9% |
| 木更津市有吉字宿１７８１番 | 木更津（7400） | 3.7 | -0.9% | -3.5% |
| 木更津市矢那字上中郷３５８４番１ | 木更津（5900） | 3.6 | -0.9% | -6.8% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 木更津市金田東６丁目２７番６ | 巌根（ 2500） | 27.4 | 19.4% | 58.1% |
| 木更津市千束台２丁目４番７ | 木更津（ 2900） | 14.8 | 7.7% | |
| 木更津市牛込字宮塚１０１１番 | 袖ケ浦（ 2500） | 6.9 | 5.0% | 6.1% |
| 木更津市文京６－５－１０ | 木更津（ 880） | 21 | 4.1% | 17.2% |
| 木更津市清見台南３－１０－３ | 木更津（ 3000） | 19.6 | 4.0% | 22.4% |
| 木更津市潮浜２丁目１番７ | 木更津（ 2200） | 8.8 | 3.9% | 9.9% |
| 木更津市港南台２丁目１０番１３外 | 君津（ 3300） | 12.6 | 3.8% | 16.8% |
| 木更津市八幡台２－３－５ | 木更津（ 5500） | 8 | 3.4% | 13.6% |
| 木更津市東中央３－３－１３ | 木更津（ 1000） | 22 | 3.3% | 19.6% |
| 木更津市畑沢南３－２－２２ | 君津（ 2200） | 11.8 | 3.2% | 16.2% |
| 木更津市請西３－３－４ | 木更津（ 2400） | 16.1 | 3.0% | 17.9% |
| 木更津市桜町２－９－７ | 木更津（ 1600） | 14.7 | 2.1% | 8.8% |
| 木更津市中央１－４－３ | 木更津（ 280） | 21.3 | 2.1% | 5.7% |
| 木更津市大和１－４－８ | 木更津（ 380） | 28.1 | 2.0% | 3.0% |
| 木更津市祇園３－１－３ | 木更津（ 3500） | 13 | 1.6% | 9.5% |
| 木更津市大久保２－２０－１２ | 木更津（ 5300） | 7.6 | 1.3% | 6.0% |
| 木更津市中里１－４－５ | 木更津（ 1500） | 10.9 | 1.2% | 2.2% |
| 木更津市桜井字北町４０７番２７ | 木更津（ 2500） | 9.3 | 1.1% | 3.3% |
| 木更津市江川字仲野町３８６番１ | 巌根（ 1600） | 9 | 0.7% | 0.0% |
| 木更津市下郡字上湯名下１０１５番１外 | 下郡（ 300） | 4.2 | 0.0% | 0.0% |
| 木更津市真里字篠崎１１３番１６ | 馬来田（ 50） | 6.8 | 0.0% | 0.0% |
| 木更津市高柳１－４－２１ | 巌根（ 1600） | 9.1 | 0.0% | -1.4% |
| 木更津市草敷字御所塚４７６番 | 木更津（ 9700） | 3.4 | -1.0% | -4.7% |
| 木更津市請西字南本郷６９９番２ | 木更津（ 2300） | 10.2 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、木更津市の土地価格の動き
木更津市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+2.5％、商業地で+2.0％と、特に商業地で大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+10.5％。商業地で+9.7％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
全体的に、駅周辺よりも、木更津高の周辺などの住宅地で、特に大きく上昇していました。
また、三井アウトレットパークの周辺も高いですね。５年で５０％以上の上昇をしているところもありました。
なぜ、これほど上昇しているのか？
１番大きな理由は、アクアラインの料金値下げです。
２００９年から通行料金が８００円に値下げされたことで、都心部からの利用者がどんどん増えました。
２０１２年には三井アウトレットパーク木更津ができて、さらに利用者が増えたのです。
このおかげで、周辺での雇用が5,000人以上増えたと言われています。
働く人が5,000人も増えれば、家を建てる人も増えますので、土地価格の上昇へと繋がったんですね。
金利低下で、家賃と同程度で新築が買えるようになった
それに加えて、金利が低下することで、家が買いやすくなりました。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
また、それまでの木更津市の土地価格は、６〜８万円／坪と５０坪でも500万円もしないぐらいの価格でかなり安い状況にありました。
そこに5,000人の雇用が増えて、家を購入しようという人がドッと増えたため、土地価格が大きく上昇したというわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、木更津市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから木更津市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した木更津市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は横ばいだそうです。
木更津市はこれから10年で横ばい
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
一方で、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約2,000人減る見通しです。
木更津市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約2,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、今後は徐々に、買い手が減っていきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
ここまでの話をまとめると、こうなります。
- アクアライン料金値下げによって商業施設が潤い、雇用も増えたタイミングで低金利が進んだため、家を購入する人が増えて土地価格が上昇してきた
- 新型コロナ以降、企業の業績も二極化しており、好調企業の社員による住宅需要は安定しているため、土地価格への影響は小さい
- 今後は、買い手となる若い世代が徐々に減るので、人気が集中しているエリア以外では、買い手がつきにくくなっていきそう
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
木更津市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされています。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますので、金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、木更津市内に「金田東（かねだひがし）」という、三井アウトレットパークの周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：15.6万円／坪
- 実際の取引価格：14〜19万円／坪
と、公示地価の約0.9〜1.2倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てを中心とした町並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【木更津市金田東の土地取引（令和元年〜２年）】
- 袖ヶ浦駅から28〜29分の距離で、14〜19万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
【PR】すまいバリュー（大手に依頼したいなら）
こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。
そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
【PR】イエウール（地元企業も参加）
特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。
それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
コメント